Справа № 143/320/21
22.12.2022 року м. Погребище
Погребищенський районний суд Вінницької області в складі:
головуючого - судді Сича С.М.,
з участю секретаря Левченко М.О.,
представника позивача адвоката Скрицького Р.Л.,
представника відповідача адвоката Путіліна Є.В.,
третьої особи ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Погребище Вінницького району Вінницької області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Колорит Агросс», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про розірвання договорів оренди земельних ділянок,
У березні 2021 року ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до ТОВ «Колорит Агросс» про розірвання договорів оренди земельних ділянок.
Ними виконуються умови зазначених договорів. Натомість, ТОВ «Колорит Агросс» всупереч умовам вказаних договорів оренди та додаткових угод від 12.08.1019 року протягом 2017 2018, 2020 - 2022 років не сплачується орендна плата, що є підставою для розірвання договорів оренди землі в судовому порядку.
Посилаючись на наведені обставини та положення ч.2 ст.651 ЦК України, ст.ст.13, 21, 32 ЗУ «Про оренду землі», з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог (Т.2, а.с.38, 39), просить:
Ухвалою судді від 31.03.2021 року відкрито провадження у справі та визначено проводити її розгляд за правилами загального позовного провадження (Т.1, а.с.20).
Ухвалою суду від 06.05.2021 року залучено ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача (Т.1, а.с.36, 37).
18.06.2021 року на адресу суду від директора ТОВ «Колорит Агросс» Нетяжук О.С. надійшов відзив на позовну, в якому він просить відмовити у задоволенні позову. Заперечення відповідача проти позову обґрунтовані тим, що із видаткових касових ордерів вбачається, що орендодавці за згаданими договорами оренди землі отримали орендну плату за 2017-2020 роки (Т.1, а.с.65-67).
Ухвалою суду від 26.10.2021 року призначено судову почеркознавчу експертизу та зупинено провадження у справі до отримання експертного висновку (Т.1, а.с.134, 135).
Ухвалою суду від 28.12.2021 року поновлено провадження у справі для вирішення клопотання експерта про надання додаткових матеріалів для проведення експертизи (Т.1, а.с.151).
Ухвалою суду від 31.01.2022 року клопотання експерта про надання додаткових матеріалів для проведення експертизи задоволено, зупинено провадження у справі до отримання експертного висновку (Т.1, а.с.200, 201).
Ухвалою суду від 11.05.2022 року поновлено провадження у справі для вирішення клопотання експерта про надання додаткових матеріалів для проведення експертизи (Т.1, а.с.224).
Ухвалою суду від 01.06.2022 року клопотання експерта про надання додаткових матеріалів для проведення експертизи задоволено, зупинено провадження у справі до отримання експертного висновку (Т.1, а.с.245, 246).
Ухвалою суду від 06.07.2022 року поновлено провадження у справі у зв`язку із надходженням до суду висновку експерта (Т.2, а.с.10).
Ухвалою суду від 16.09.2022 року прийнято до розгляду заяву представника позивача адвоката Скрицького Р.Л. про уточнення позовних вимог (Т.2, а.с.53-55).
Ухвалою суду від 04.10.2022 року закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті (Т.2, а.с.83, 84).
В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник адвокат Скрицький Р.Л. підтримали позов та підтвердили викладені у ньому обставини. При цьому позивач стверджував, що ТОВ «Колорит Агросс», починаючи з 2019 року, мало сплачувати орендну плату відповідно до умов додаткових угод, укладених між сторонами 12.08.2019 року. Також повідомив, що йому було відомо про перерахування коштів поштовим переказом в 2021 році, однак він не з`явився у відділення поштового зв`язку, так як не знав ким були перераховані ці грошові кошти та яке їх призначення. В свою чергу представник позивача наголошував на тому, що обов`язок по сплаті орендної плати виник у відповідача з моменту підписання договорів, оскільки відповідно до чинного законодавства реєстрація права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно знаходиться у зоні відповідальності саме орендаря.
Треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_2 та ОСОБА_3 вважають, що позовні вимоги підлягають задоволенню. Разом із цим, відзначили, що вони самостійно не пред`являли позов про розірвання договору оренди землі, оскільки повністю довіряють ОСОБА_1 .
Представник відповідача адвокат Путілін Є.В. позов не визнав та пояснив, що за змістом умов договорів оренди землі вони набувають чинності з моменту їх підписання, однак суб`єктивні права та обов`язки за цими договорами, зокрема в частині сплати орендарем орендної плати, у сторін виникають з моменту здійснення державної реєстрації права оренди. Також повідомив, що ТОВ «Колорит Агросс» виплачувало ОСОБА_1 кошти за 2017 рік не як орендну плату, а в якості заохочення до вступу у договірні відносини. Відмітив, що орендна плата виплачувалася з урахуванням індексу інфляції та після відрахування прибуткового податку, як передбачено договорами оренди.
Згідно із п.3.1 ст.3 Договору 1 його укладено строком на 10 років. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту реєстрації цього права відповідно до законодавства. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами.
В силу п.6.2 ст.6 Договору 1 передача земельної ділянки орендарю здійснюється за актом її приймання передачі. Земельна ділянка вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
В п.14.1 ст.14 Договору 1 обумовлено, що право оренди земельної ділянки оформлюється відповідно до законодавства України.
За змістом пунктів 4.1 4.6 ст.4 Договору 1 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі готівкою через касу орендаря з письмовим підтвердженням орендодавцем факту одержання готівки в день її одержання. Розмір річної орендної плати за оренду земельної ділянки у рік становить 3384, 8 грн.
Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексації. Індексація здійснюється шляхом множення розміру орендної плати за поточний рік на величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, розрахованої центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у відповідності з положеннями Податкового кодексу України.
Орендна плата вноситься у такі строки: до 13 грудня кожного року оренди.
За домовленістю сторін орендна плата може сплачуватися у натуральній формі (зерно, сіно, олія та інше). Передача продукції в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами. Розрахунок щодо орендної плати за землю у натуральній формі здійснюється згідно із чинним законодавством України.
Розмір орендної плати, а також порядок її обчислення, може переглядатися тільки за взаємною згодою сторін.
Податок з доходів фізичних осіб утримується орендарем з орендної плати у відповідності із чинним законодавством України, у зв`язку із чим орендна плата виплачується орендодавцеві за вирахуванням податку з доходів фізичних осіб.
В силу п.12.4 ст.12 Договору 1 його дія припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (Т.1, а.с.8-10).
25.06.2017 року між сторонами складено акт приймання передачі земельної ділянки в оренду, за змістом п.7 якого земельна ділянка вважається переданою у строкове платне користування орендареві у день державної реєстрації права оренди земельної ділянки (Т.1, а.с.10).
11.08.2018 року здійснено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) ТОВ «Колорит Агросс» щодо вказаної земельної ділянки та внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідний запис за №27453035 (Т.1, а.с.14). Суд звертає увагу на ту обставину, що відповідно до відомостей, які містяться у Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 28.08.2019 року №178888298 підставою для проведення державної реєстрації права оренди визначено договір оренди землі від 25.06.2018 року, а не від 25.06.2017 року. Проте, суд вважає, що така невідповідність зумовлена технічною помилкою державного реєстратора, чого сторони в судовому засіданні не заперечували.
12.08.2019 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТОВ «Колорит Агросс», як орендарем, укладено Додаткову угоду до договору оренди землі від 25.06.2017 року (тут і далі Додаткова угода 1), якою було викладено у новій редакції пункт 4.4 Договору 1 сторони домовилися визначити орендну плату в натуральній формі у розмірі 2000 кг зернових культур, а також 50 кг цукру, 50 кг муки, 5 літрів олії, солома, культивація в розрахунку 0,2 га на 1 пай, оранка городів в розрахунку 0,2 га на 1 пай по діючим цінам на момент розрахунку. Передача орендної плати здійснюється в натуральній формі за відповідними актами, в яких повинно бути відображено вид та кількість відповідної натуральної продукції в кількісному та грошовому еквіваленті. Додаткова угода набуває чинності з моменту підписання її сторонами та державної реєстрації (т.1, а.с.238).
Згідно із п.3.1 ст.3 Договору 2 його укладено строком на 10 років до 18.09.2028 року. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту реєстрації цього права відповідно до законодавства. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами.
Інші умови Договору 2 щодо порядку передачі земельної ділянки, оформлення права оренди та орендної плати є ідентичними умовам Договору 1 (Т.1, а.с.11-13).
28.10.2018 року між сторонами складено акт приймання передачі земельної ділянки в оренду, за змістом п.6 якого земельна ділянка вважається переданою у строкове платне користування орендареві у день державної реєстрації права оренди земельної ділянки (Т.1, а.с.13).
21.09.2018 року здійснено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) ТОВ «Колорит Агросс» щодо вказаної земельної ділянки, що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (Т.1, а.с.16).
21.01.2021 року адвокатом Скрицьким Р.Л., який дія в інтересах ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , направлено на адресу відповідача заяву про досудове врегулювання спору, в якій він просить провести з останніми розрахунок по орендній платі згідно умов вищезазначених договорів оренди (Т.1, а.с.17). Поштовий конверт із зазначеною заявою було повернути відправнику по закінченню терміну зберігання (Т.1, а.с.18).
Згідно із видатковим касовим ордером від 14.09.2017 року ОСОБА_4 на підставі договору оренди від 25.06.2017 року отримав орендну плату за 2017 рік (1 тонна зерна пшениці) на суму 4200 грн. 00 коп. (Т.1, а.с.74).
Згідно висновку експерта за результатами проведення судово почеркознавчої та технічної експертизи документів від 24.06.2022 року №2033/2034/22-21 підписи від імені ОСОБА_1 у видаткових касових ордерах від 14.09.2017 року та від 12.12.2018 року виконані не ним, а іншою особою (іншими особами) (Т.2, а.с.2-5).
Згідно зі списком згрупованих електронних поштових переказів ТОВ «Колорит Агросс» перераховано ОСОБА_1 орендну плату за пай за 2021 рік згідно договору від 25.06.2017 року в сумі 2724 грн. 76 коп., а також ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_1 - орендну плату за пай за 2021 рік згідно договору від 18.09.2018 року в сумі 795 грн. 40 коп. кожному (Т.2, а.с.70).
Із заключної виписки за період з 16.03.2022 року по 16.03.2022 року, виданої ПАТ КБ «Приватбанк», зазначені кошти були повернуті на банківський рахунок ТОВ «Колорит Агросс» у зв`язку із відмовою зазначених осіб від їх одержання (Т.2, а.с.71).
Вирішуючи питання щодо обґрунтованості позовної вимоги про розірвання Договору 1 та Додаткової угоди 1, суд послуговується на правовий висновок, сформульований у постанові Верховного Суду від 02.10.2020 року у справі №912/3295/18, який зводиться до наступного.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Згідно із ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За положеннями ст.14 цього Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Згідно до ст.6 вказаного Закону право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до ст.17 цього Закону об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Частиною 1 ст.638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Згідно із ч.2 статті 631 цього Кодексу договір набирає чинності з моменту його укладення.
Верховний Суд звертає увагу на те, що відповідно до положень ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до 01.01.2013 року) укладений договір оренди землі підлягав обов`язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто, розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін на виникнення між ними прав та обов`язків у майбутньому після державної реєстрації договору) та момент набрання чинності договором в результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб`єктивні цивільні права та обов`язки сторін. Тобто, державна реєстрація правочину виконувала функцію фіксації державою волевиявлення сторін договору оренди для подальшого офіційного визнання права оренди землі та гарантування його реалізації орендарем з метою забезпечення стабільності цивільного обороту речових прав на земельні ділянки.
В свою чергу, з 01.01.2013 року набрав чинності Закон України № 3613-VІ, згідно з підпунктом "е" підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ "Прикінцеві та перехідні положення" якого ст. 126 Земельного Кодексу України викладено у новій редакції та передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
За змістом ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Таким чином, з урахуванням викладених норм, поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права" є різними.
При цьому на час законодавчо закріплених вимог щодо необхідності реєстрації договору оренди землі його чинність пов`язувалась з моментом реєстрації договору, про що свідчила стала практика Верховного Суду України (постанова від 13.06.2016 року у справі №570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16)), Верховного Суду (постанова від 15.03.2018 року у справі № 136/2211/15-ц).
Проте, це не означає, що після внесення змін щодо відміни необхідності реєстрації самого договору оренди, момент реєстрації прав на оренду став пов`язуватись з моментом набрання чинності договором оренди.
Реєстрація прав на оренду землі, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість, це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.
Дійсно орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який, уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди.
У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами.
У справі №322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 року вказала, що сторони в договорі оренди мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.
Аналогічні висновки викладені і у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 року у справі №696/1693/15-ц.
Із встановлених судом обставин розглядуваної справи вбачається, що сторони в п.3.1 ст.3 Договору 1 передбачили, що його укладено строком на 10 років. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту реєстрації цього права відповідно до законодавства. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами.
Отже, саме після підписання сторонами Договору 1, тобто з 25.06.2017 року, він набирає чинності і проведення державної реєстрації права оренди відповідача лише 11.08.2018 року не вливає на вказану обставину.
Таким чином, слід дійти висновку, що оскільки Договір 1 був укладений і набрав чинності 25.06.2017 року, то з моменту підписання його сторонами позивач вправі був розраховувати на надходження відповідної орендної плати, а на орендаря покладався кореспондуючий обов`язок по її виплаті.
Разом із цим, визначаючись із обґрунтованістю позовної вимоги про розірвання Додаткової угоди 1, суд бере до уваги, що за її змістом вона набуває чинності з моменту підписання її сторонами та державної реєстрації.
Із наданих в судовому засіданні пояснень позивача та представників сторін слідує, що сторони Додаткової угоди 1 по різному тлумачать зазначену умову. При цьому ОСОБА_1 та його представник наполягають на тому, що Додаткова угода 1 набуває чинності з моменту її підписання сторонами, а тому саме з цього моменту відповідач мав сплачувати орендну плату в розмірі та в порядку визначених цією угодою. Натомість, представник відповідача стверджує, що під словосполучником «державна реєстрація угоди» сторони розуміли здійснення державної реєстрації змін до речового права (права оренди) в частині визначення розміру орендної плати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. А тому, на його думку, ураховуючи, що державна реєстрація відповідних змін в речове право відповідача в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведена не була, то ТОВ «Колорит Агросс» не мало сплачувати позивачеві орендну плату у відповідності до умов цієї угоди.
Відповідно до ч.1 ст.637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах 2, 3 ст.213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.
Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.
Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.
Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення.
На переконання суду із буквального значення слів і понять, вжитих в Додатковій угоді 1, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів (перший рівень тлумачення) та шляхом порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому (Договору 1 та Додаткової угоди 1), а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні (другий рівень тлумачення), не можливо встановити справжню волю осіб в аспекті визначення ними моменту набрання чинності цією угодою.
В той же час, здійснюючи тлумачення означеної умови Додаткової угоди 1 за третім рівнем, суд бере до уваги усталену практику відносин між сторонами, а саме ту обставину, що відповідачем надано видатковий касовий ордер від 14.09.2017 року, згідно із яким ОСОБА_4 на підставі договору оренди від 25.06.2017 року виплачено орендну плату за 2017 рік (1 тонна зерна пшениці) на суму 4200 грн. 00 коп. (Т.1, а.с.74). Наведена обставина сама по собі свідчить про те, що відповідач розуміє і усвідомлює наявність у нього договірного обов`язку сплачувати орендну плату позивачеві з моменту підписання відповідних правочинів та до здійснення державної реєстрації виникнення чи зміни відповідного речового права. При цьому суд вважає неспроможними доводи представника відповідача стосовно того, що такі кошти мали бути виплачені позивачеві в якості заохочення до співпраці, оскільки вони суперечать сутнісному змісту вказаного первинного бухгалтерського документа.
Застосовуючи правило ч.4 ст.213 ЦК України, також необхідно брати до уваги мету правочину, якою для орендаря є платне користування земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (пункт 1.1 ст.1 Договору 1), а для орендодавця - отримання орендної плати від орендаря за користування земельною ділянкою на чітко визначених умовах договору (ст.4, пункт 9.1 ст.9 Договору 1).
Водночас, суд вважає, що вжитий у ч.4 ст.213 ЦК України термін «інші обставини, що мають істотне значення» є оціночним поняттям, а відтак при здійсненні тлумачення правочину за третім рівнем до переліку таких обставин слід, зокрема, відносити положення законодавства, діючого на час виникнення спірних правовідносин, та усталену судову практику.
З огляду на викладене, здійснюючи тлумачення відповідної умови Додаткової угоди 1, суд також ураховує правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 15.04.2021 року у справі №927/75/20, суть якого полягає у тому, що скасування законодавчої вимоги щодо необхідності державної реєстрації договору оренди землі не означає, що договір не може вважатися укладеним, оскільки мала бути проведена реєстрація права оренди. При цьому той лише факт, що у договорі, укладеному після 01.01.2013 року, зазначено про набрання ним чинності з моменту реєстрації, не може ототожнюватися із моментом реєстрації самого права оренди.
Крім того, у пункті 41 постанови Верховного Суду від 16.03.2020 року у справі №922/1658/19 наведено правову позицію про те, що державній реєстрації підлягає лише саме виникнення речового права права оренди та його строк, а не умови договору оренди землі, зокрема, такі як розмір орендної плати.
Зважаючи на викладене, суд дійшов висновку, що умови Додаткової угоди 1 в частині «набуття нею чинності з моменту підписання її сторонами та державної реєстрації», слід розуміти таким чином, що вона набирає чинності з моменту її підписання сторонами, що узгоджується із приписами чинного законодавства та відповідає критеріям дійсності, чинності та виконуваності правочину.
В ст.23 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Зі змісту Додаткової угоди 1 слідує, що внаслідок її укладення сторони виклали в новій редакції пункт 4.4 ст.4 Договору 1, яким регулюються питання визначення розміру орендної плати у разі її виплати в натуральній формі. При цьому суд звертає увагу на ту обставину, що пункт 4.1 ст.4 Договору 1, яким визначається розмір орендної плати у грошовій формі, залишився незмінним, що підтверджується пунктом 3 Додаткової угоди 1, в якому обумовлено, що всі інші умови Договору 1 залишаються без змін.
Отже, оскільки Додаткова угода 1 була укладена і набрала чинності 12.08.2019 року, то з моменту її підписання сторонами позивач вправі був розраховувати на надходження відповідної орендної плати, у разі її виплати в натуральній формі, у розмірах, визначених саме цією угодою.
Положеннями ст.ст.24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Згідно з частинами третьою, четвертою ст.31 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладання Договору 1) договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Частиною першою ст.32 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Разом з тим, за частиною другою ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої ст.651 ЦК України.
Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої ст.3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 року у справі №912/1385/17.
Водночас, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 року у справі №183/262/17 викладено правову позицію про те, що аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
За загальним правилом, закріпленим у ч.1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Ураховуючи характер спірних правовідносин, у справах даної категорії на позивача покладається процесуальний обов`язок довести факт укладення договору оренди землі (набрання ним чинності), а на відповідача довести факт відсутності систематичної несплати орендної плати чи істотності допущеного порушення умов договору.
Звертаючись із позовом до суду, ОСОБА_1 покликався на ту обставину, що йому не виплачена орендна плата згідно Договору 1 та Додаткової угоди 1 за 2017, 2018, 2020 2022 роки.
Згідно висновку експерта за результатами проведення судово почеркознавчої та технічної експертизи документів від 24.06.2022 року №2033/2034/22-21 підписи від імені ОСОБА_1 у видаткових касових ордерах від 14.09.2017 року та від 12.12.2018 року виконані не ним, а іншою особою (іншими особами) (Т.2, а.с.2-5).
Отже, відповідачем не надано будь-яких доказів, які б підтверджували виплату позивачу орендної плати за 2017, 2018 роки.
Відповідно до приписів ст.22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Таким чином, як чинним законодавством, так і умовами Договору 1, Додаткової угоди 1 визначено дві альтернативні форми виплати орендної плати грошова та натуральна.
Суд констатує, що у цьому випадку при здійсненні розрахунків з орендної плати за 2019, 2020 роки сторони обрали грошову форму її виплати.
Ураховуючи наведене, суд вважає неприйнятними доводи позивача про те, що за 2020 рік орендна плата мала бути йому виплачена відповідачем виключно в натуральній формі.
В той же час, зі змісту вказаного видаткового касового ордера вбачається, що розрахунки по орендній платі за ним частково проводилися наперед, тобто і за 2020 рік.
В пункті 4.2 ст.4 Договору 1 визначено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексації. Індексація здійснюється шляхом множення розміру орендної плати за поточний рік на величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, розрахованої центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у відповідності з положеннями Податкового кодексу України.
Отже, відповідно до домовленості сторін обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки у відповідності з положеннями Податкового кодексу України.
Відповідно до пункту 289.1 ст.289 Податкового кодексу України (у редакції, станом на 31.12.2020 року) для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.
Згідно із пунктом 289.2 ст.289 Податкового кодексу України (у редакції, станом на 31.12.2020 року) Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:
де І - індекс споживчих цін за попередній рік.
У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
В пункті 289.3 ст.289 Податкового кодексу України (у редакції, станом на 31.12.2020 року) визначено, що Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.
Аналіз наведених положень податкового законодавства дозволяє стверджувати, що величина коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за попередній рік розраховується Центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, на початку наступного року.
Отже, обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку відповідно до умов пункту 4.2 ст.4 Договору 1 здійснюється за кожний рік окремо з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель, визначеної на початку наступного року.
Таким чином, визначаючи у листопаді 2019 року розмір орендної плати за 2020 рік, ТОВ «Колорит Агросс» вочевидь не могло врахувати індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2020 рік.
Однак, вказана обставина сама по собі не дає підстав для висновку, що відповідач не зобов`язаний був в подальшому здійснити перерахунок такої орендної плати з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 рік.
Відтак, відповідачем на надано належних та достатніх доказів, які б підтверджували ту обставину, що ОСОБА_1 було виплачено орендну плату за 2020 рік в повному обсязі, тобто з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель, розрахованої центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у відповідності з положеннями Податкового кодексу України.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 року у справі №183/262/17 сформульовано правовий висновок про те, що систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
В той же час, суд вважає неприйнятними аргументи позивача стосовно того, що йому не було сплачено орендну плату за 2021 рік, так як вони спростовуються наданими відповідачем списком згрупованих електронних поштових переказів ТОВ «Колорит Агросс» про перерахування ОСОБА_1 орендної плати за пай за 2021 рік згідно Договору 1 в сумі 2724 грн. 76 коп., а також заключною випискою за період з 16.03.2022 року по 16.03.2022 року, із якої вбачається, що позивач відмовився від отримання цих коштів (Т.2, а.с.70, 71).
У постанові Верховного Суду від 28.06.2022 року у справі №551/542/20 викладено правовий висновок, зміст якого в цілому зводиться до того, що ухилення орендодавця від отримання орендної плати не може розцінюватися як неналежне виконання орендарем обов`язку по своєчасній сплаті орендної плати.
Водночас, суд погоджується із доводами представника відповідача про те, що пред`явлення вимог про розірвання Договору 1 та Додаткової угоди 1 з підстав невиплати орендної плати за 2022 рік є передчасним, оскільки термін її виплати позивачеві не настав.
З огляду на те, що відповідачем не виплачено орендну плату за 2017, 2018 роки, а також не надано доказів сплати її в повному розмірі за 2020 рік, суд дійшов висновку, що ТОВ «Колорит Агросс» допущено систематичну несплату орендної плати в розумінні приписів ст.141 ЗК України.
Зі змісту правовідносин, що склалися між сторонами, витікає, що Договір 1 укладався ОСОБА_1 з метою отримання коштів у вигляді орендної плати за землю, а відтак він мав правомірні очікування на сплату відповідачем орендної плати у визначених в договорі розмірах та у встановлені строки.
За змістом п.2 ч.2 ст.22 ЦК України збитками є доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
За обставинами справи внаслідок систематичної несплати відповідачем орендної плати виникла відповідна заборгованість перед позивачем, яку слід розцінювати як упущену вигоду в аспекті норми п.2 ч.2 ст.22 ЦК України, позаяк ОСОБА_1 міг би реально одержати ці грошові кошти за звичайних обставин у встановлені договором строки, якби його право не було порушене.
Наведені обставини, з урахуванням того, що відповідачем не виплачена вказана заборгованість на час розгляду справи в суді, свідчать про те, що позивач був значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладенні Договору 1, що фактично призвело до неможливості досягнення ним цілей згаданого правочину.
Таким чином, допущені відповідачем порушення умов Договору 1 відповідають критерію «істотності» в контексті ч.2 ст.651 ЦК України.
При цьому сплата відповідачем орендної плати за 2019, 2021 роки не впливає на вирішення спору, оскільки протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, спрямованим на захист його порушеного права чи законного інтересу, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати.
Підсумовуючи викладене, суд дійшов висновку про задоволення позовної вимоги про розірвання Договору 1 та Додаткової угоди 1, яка є невід`ємною його частиною.
Щодо позовної вимоги про розірвання Договору 2, то суд ураховує, що земельна ділянка, яка є предметом цього правочину, належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , які водночас виступають її орендодавцями.
В ч.1 ст.355 ЦК України визначено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
За ч.1 ст.356 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.
Відповідно до ч.1 ст.86 ЗК України земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).
За змістом пункту «в» ч.1 ст.87 ЗК України право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами.
За правилами ч.1 ст.358 ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
Частиною 1 ст.88 ЗК України унормовано, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку.
Зі змісту позовних вимог убачається, що позивач ОСОБА_1 просить розірвати Договір 2, орендодавцями за яким, крім нього, також є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , які у розглядуваній справі є третіми особами, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача.
Згідно із ч.1 ст.42 ЦПК України у справах позовного провадження учасниками справи є сторони, треті особи.
Відповідно до ч.1 ст.48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Третя особа у справі не є стороною у цивільному процесі.
За змістом ст.ст. 53 ,54 ЦПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до закінчення підготовчого провадження у справі або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження, у разі коли рішення у справі може вплинути на їхні права або обов`язки щодо однієї зі сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за заявою учасників справи.
Підставою для вступу (залучення) в судовий процес такої третьої особи є її заінтересованість у результатах вирішення спору - ймовірність виникнення в майбутньому в неї права на позов або пред`явлення до неї позовних вимог зі сторони позивача чи відповідача. Водночас предмет спору повинен перебувати за межами цих правовідносин, інакше така особа може мати самостійні вимоги на предмет спору. Для таких третіх осіб неможливий спір про право з протилежною стороною у зазначеному процесі. Якщо такий спір допускається, то ця особа повинна мати становище співвідповідача у справі, а не третьої особи.
Отже, не можна покладати на третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, будь-які матеріально-правові обов`язки, а також установлювати чи захищати їх права, тобто винести рішення або ухвалу суду про права чи обов`язки цих третіх осіб.
Пред`явлений ОСОБА_1 позов про розірвання Договору 2 безсумнівно спрямований на захист не лише його прав та інтересів, а й прав третіх осіб ОСОБА_2 та ОСОБА_3 . Відтак, у разі задоволення цієї позовної вимоги судом буде ухвалено рішення про права третіх осіб, що є неприпустимим, безвідносно до тієї обставини, що останні вважають позов в цій частині обґрунтованим.
З огляду на викладене суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги про розірвання Договору 2.
При цьому суд з метою процесуальної економії не вдається до оцінки наявності чи відсутності наведених у позовній заяві підстав для розірвання Договору 2, позаяк пред`явлення позову про розірвання договору оренди землі не всіма орендодавцями земельної ділянки вочевидь є самостійною, безумовною та достатньою підставою для відмови у позові.
Також не підлягає задоволенню вимога ОСОБА_1 про розірвання додаткової угоди б/н від 12.08.2019 року до Договору 2, так як позивачем така додаткова угода суду надана не була.
Водночас, суд вважає, що підстав для закриття провадження у справі за відсутності предмета спору (п.2 ч.1 ст.255 ЦК України) в частині пред`явлення цієї вимоги немає, оскільки позивач та його представник наполягають на існуванні такої додаткової угоди та вирішенні означеної позовної вимоги по суті.
За ч.1 ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Згідно із ч.3 ст.133 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.
Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною 2 ст.141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Із банківської квитанції від 29.03.2021 року вбачається, що за пред`явлені позовні вимоги позивач сплатив судовий збір в сумі 1816 грн. 00 коп. (Т.1, а.с.4).
Згідно із банківською квитанцією від 22.04.2022 року ОСОБА_1 сплачено за виготовлення висновку експерта 5285 грн. 56 коп. (Т.1, а.с.219).
Згідно із актом здачі приймання висновку експерта №2033/2034/22-21 попередня оплата за виготовлення висновку експерта становить 5285 грн. 56 коп. (Т.2, а.с.8).
Зважаючи на часткове задоволення позовних вимог, суд дійшов висновку про стягнення із відповідача на користь позивача пропорційно розміру задоволених позовних вимог судових витрат по сплаті судового збору в сумі 908 грн. 00 коп. та витрат, пов`язаних із проведенням експертизи, в сумі 2642 грн. 78 коп., а разом 3550 грн. 78 коп.
Керуючись ст. ст. 2-7, 10, 133, 141, 258, 259, 263, 268, 279, 284, 351, 352, 354 ЦПК України, суд, -
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Колорит Агросс» про розірвання договорів оренди земельних ділянок та додаткових угод задовольнити частково.
У задоволенні решти позовних вимог відмовити.
Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Колорит Агросс» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в сумі 908 (дев`ятсот вісім) грн. 00 коп. та витрати, пов`язані із проведенням експертизи, в сумі 2642 (дві тисячі шістсот сорок дві) грн. 78 коп., а разом 3550 (три тисячі п`ятсот п`ятдесят) грн. 78 коп.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення.

Учасники справи:

Позивач ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Колорит Агросс», 01014, м.Київ, вул.Звіринецька, 47/33, код ЄДРПОУ 40975963.

Треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_2 , АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ; ОСОБА_3 , Вінницька область, Вінницький район, с.Андрушівка, реєстраційний номер облікової картки платника податків невідомий.

Повний текст рішення буде складено протягом десяти днів з дня закінчення розгляду справи.

Повний текст рішення складено 26.12.2022 року.

Суддя