Постанова

Іменем України

14 грудня 2022 року

м. Київ

справа № 222/860/20

провадження № 61-12519св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач),

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Малиновка»,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «ТІТАН», державний реєстратор Мангушської державної районної адміністрації, ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «ТІТАН» на постанову Донецького апеляційного суду від 17 червня 2021 року у складі колегії суддів: Баркова В. М., Зайцевої С. А., Ткаченко Т. Б.,

ВСТАНОВИВ:

У липні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Малиновка» (далі - ТОВ «Малиновка») звернулося до з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Тітан» (далі - ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Тітан»), державного реєстратора Мангушської державної районної адміністрації, Луць А. В. про визнання недійсним договору емфітевзису та скасування державної реєстрації речового права. Свої вимоги товариство обґрунтовувало тим, що 01 вересня 2007 року між ОСОБА_2 (орендодавець) і ТОВ «Малинівка» (орендар) укладений договір оренди земельної ділянки площею 5,610 га, розташованої в селі Малинівка Нікольського району Донецької області, яка належить орендодавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ДН № 117055 від 09 жовтня 2006 року. Цей договір зареєстрований 08 січня 2008 року. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, після смерті якого право власності на земельну ділянку набула ОСОБА_1 (право власності зареєстроване 09 червня 2017 року). 19 червня 2017 року ОСОБА_1 та Товариство з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «ТІТАН» (далі - ТОВ СП «ТІТАН») уклали договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), за яким ОСОБА_1 передала ТОВ СП «ТІТАН» (емфітевт) право розпорядження спірною земельною ділянкою та право її цільового використання строком на 100 років, зберігаючи за собою право володіння нею, а емфітевт сплатив ОСОБА_1 плату за користування емфітевтичним правом в розмірі 112 178,00 грн. Право користування земельною ділянкою зареєстровано за ТОВ СП «ТІТАН» 19 липня 2017 року. 10 січня 2019 року ОСОБА_1 і ТОВ «Малиновка» підписали додаткову угоду до договору оренди землі від 01 вересня 2007 року, за умовами якої сторони подовжили строк дії договору оренди до 01 вересня 2056 року, та визначили орендну плату в розмірі 139 351,55 грн, яка має бути сплачена одноразово в місячний термін після державної реєстрації додаткової угоди. Рішенням від 25 листопада 2019 року державний реєстратор Нікольської РДА Донецької області відмовив ТОВ «Малиновка» у проведенні державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки площею 5,610 га, кадастровий номер :08:000:0418, розташованої на території Боївської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, у зв`язку з наявним зареєстрованим іншим речовим правом між власником земельною ділянкою та іншим підприємством.

У зв`язку з цим ТОВ «Малиновка» просило:

визнати договір емфітевзису від 19 червня 2017 року, укладений між ТОВ СП «ТІТАН» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 5,6089 га, кадастровий номер № :08:000:0418, розташованої на території Боївської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, недійсним;

скасувати державну реєстрації речового права ТОВ СП «ТІТАН» від 01 листопада 2019 року за № 187231553 на вказану земельну ділянку, оскільки це перешкоджає зареєструвати укладену між ТОВ «Малиновка» та ОСОБА_1 додаткову угоду від 10 січня 2019 року до договору оренди землі від 01 вересня 2007 року.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Володарського районного суду Донецької області від 18 березня 2021 року у задоволенні позову ТОВ «Малиновка» відмовлено. Витрати по сплаті судового збору в розмірі 4 204,00 грн, на професійну правничу допомогу адвоката Кінько О. В. у розмірі 11 561,00 грн покладено на ТОВ «Малиновка». Стягнуто з ТОВ «Малиновка» на користь ТОВ «СП «ТІТАН» витрати на професійну правничу допомогу адвоката Япраха Д. Г. у розмірі 10 000,00 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що:

речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (частина третя статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Договір оренди землі від 01 вересня 2007 року, укладений між ОСОБА_2 і ТОВ «Малинівка» щодо спірної земельної ділянки, зареєстрований у Відділі в Нікольському районі ГУ Держгеокадастру у Донецькій області 08 січня 2008 року за № 57, тобто відповідно до законодавства, яке було чинним на момент укладення договору оренди землі. Після смерті ОСОБА_2 договір оренди землі від 01 вересня 2007 року не припинив своєї дії, право на орендовану земельну ділянку у порядку спадкування перейшло до ОСОБА_1 , що визначено умовами вищевказаного договору. Враховуючи викладене, а саме, що договір оренди землі від 01 вересня 2007 року, укладений строком на 12 років, зареєстрований 08 січня 2008 року, тому не припинив своєї дії у зв`язку зі смертю орендодавця ОСОБА_2 . Строк дії договору оренди землі від 01 вересня 2007 року сплинув 09 січня 2020 року. Додаткова угода до договору оренди землі від 01 вересня 2007 року підписана між ОСОБА_1 та ТОВ «Малиновка» 10 січня 2019 року, тобто під час дії договору оренди землі від 01 вересня 2007 року. Проте наявність реєстрації права користування спірною земельною ділянкою за ТОВ СП «ТІТАН» на підставі договору емфітевзису від 19 червня 2017 року позбавило ТОВ «Малиновка» здійснити відповідно до закону державну реєстрацію права оренди землі за додатковою угодою від 10 січня 2019 року, тобто порушило право ТОВ «Малиновка» на користування цією земельною ділянкою;

06 липня 2020 року позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсними договору емфітевзису від 19 червня 2017 року та скасування державної реєстрації речового права ТОВ СП «ТІТАН» за вказаним договором, тобто в той час, коли строк дії договору оренди землі від 01 вересня 2007 року, намір продовжити який мав позивач шляхом підписання додаткової угоди, сплинув 09 січня 2020 року;

ОСОБА_1 як орендодавець зобов`язана була не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві ТОВ «Малиновка» користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»). Відповідно до частини 5 статті 31 Закону України «Про оренду землі» після набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, ОСОБА_1 протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності зобов`язана була повідомити про це орендаря ТОВ «Малиновка» в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України та за згодою сторін внести зміни до договору оренди із зазначенням нового власника земельної ділянки. Укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою, оскільки реєстрація останнього в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне. Суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна. Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі №922/3537/17);

якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити. До такого висновку дійшла Велика Палата Верховного суду в своїй постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18;

за таких обставин, установивши під час розгляду справи, що речові права ТОВ «Малиновка» на спірну земельну ділянку виникли на підставі договору оренди землі від 01 вересня 2007 року і були зареєстровані у Відділі в Нікольському районі ГУ Держгеокадастру у Донецькій області 08 січня 2008 року за № 57, тобто за правилами що діяли на момент їх виникнення, і ТОВ «Малиновка», якому належало право оренди земельної ділянки, після 01 січня 2013 рок не зареєструвало своє право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суд вважає, що укладення 19 червня 2017 року ОСОБА_1 договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) з ТОВ СП «ТІТАН» з приводу цієї ж земельної ділянки порушує право ТОВ «Малиновка» на користування земельною ділянкою, оскільки реєстрація речового права ТОВ СП «ТІТАН» унеможливлює внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухому майно про право оренди тієї ж ділянки ТОВ «Малиновка»;

проте, як зазначив суд, у позові належить відмовити, враховуючи, що на час розгляду справи права ТОВ «Малиновка», як орендаря спірної земельної ділянки, що виникли на підставі договору оренди землі від 01 вересня 2007 року, припинені у зв`язку зі спливом строку договору оренди, порушене право позивача не може бути захищене судом, оскільки ТОВ «Малиновка» не зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Інших порушень законодавства, що свідчили б про недійсність договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 19 червня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ СП «ТІТАН», необхідності скасування держреєстрації речового права ТОВ СП «ТІТАН» на земельну ділянку площею 5,610 га, кадастровий номер :08:000:0418, розташовану на території Боївської сільської ради для ведення особистого товарного сільськогосподарського виробництва, судом під час розгляду справи не встановлено;

доводи позивача з приводу продовження користування орендованою земельною ділянкою та виплати ОСОБА_1 орендної плати після 2017 року, тобто після виникнення договірних відносин між ОСОБА_1 і ТОВ СП «ТІТАН», не спростовують висновків суду.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Донецького апеляційного суду від 17 червня 2021 року апеляційну скаргу ТОВ «Малиновка» задоволено. Рішення Володарського районного суду Донецької області від 18 березня 2021 року скасовано. Позов ТОВ «Малиновка» задоволено. Визнано недійсним договір емфітевзису, укладений 19 червня 2017 року між ОСОБА_1 ц ТОВ «СП «ТІТАН». Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію іншого речового права (емфітевзису) від 19 липня 2017 року № 21501274 щодо земельної ділянки площею 5,6089 га з кадастровим номером № :08:000:0418 за ТОВ «СП «ТІТАН». Стягнуто з ОСОБА_1 та ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «ТІТАН» на користь ТОВ «Малиновка» витрати по сплаті судового збору за подачу позовної заяви по 2 102,00 грн з кожного. Стягнуто з ОСОБА_1 і ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «ТІТАН» на користь ТОВ «Малиновка» витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги по 1 576,50 грн з кожного.

Суд апеляційної інстанції виходив із того, що:

на момент підписання 19 червня 2017 року оспорюваного договору емфітевзису та реєстрації права користування земельною ділянкою за ТОВ СП «ТІТАН» був чинним договір оренди цього ж об`єкта, підписаний 01 вересня 2007 року і зареєстрований у Володарському районному відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 08 січня 2008 року в Державному реєстрі земель (запис за № 57). Оскільки емфітевзис і право оренди землі є речовими правами, вони за своєю правовою природою не можуть одночасно встановлюватись щодо однієї земельної ділянки для різних правонабувачів. Чинне законодавство у сфері земельних відносин не передбачає можливості спільного використання земельних ділянок кількома особами на умовах договору емфітевзису і договору оренди;

унаслідок укладення оскарженого договору емфітевзису ТОВ СП «ТІТАН» отримало право користування земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації права користування тією ж земельною ділянкою, а тому оскаржений договір необхідно визнати недійсним і скасувати державну реєстрацію права користування за ТОВ СП «ТІТАН».

Аргументи учасників

Короткий зміст вимог та доводи касаційної скарги

У липні 2021 року до Верховного Суду від ТОВ «СП «ТІТАН» надійшла касаційна скарга, у якій його представник, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить: скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції; компенсувати ТОВ СП «ТІТАН» витрати, пов`язані з касаційним розглядом справи (витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 4 000,00 грн та судовий збір у розмірі 8 408,00 грн).

У касаційній скарзі ТОВ «СП «ТІТАН» зазначає, що:

відповідно до умов договору оренди землі від 01 вересня 2007 року, укладеного між ТОВ «Малиновка» і ОСОБА_2 , строк дії правочину становить 12 років. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Тобто сторони у договорі пов`язали момент укладання договору з моментом його реєстрації, тому початок перебігу строку дії договору пов`язані з моментом реєстрації такого правочину. Строк дії договору оренди землі, на підставі якого позивач звертається за захистом свого порушеного права, сплинув 09 січня 2020 року, а з позовною заявою ТОВ «Малиновка» звернулось лише у липні 2020 року;

позивач не вказав, яке саме суб`єктивне право ТОВ «Малиновка» підлягає захисту. Суд може захисти право первинного орендаря тільки тоді, коли на підставі відповідного судового рішення орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Така можливість буде у первинного орендаря тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішення законної сили, позивач матиме чинне право оренди. Поняття «момент укладання договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться за змістом наповнення, а також можуть відрізнятися у часі. Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план ділянки, а також відомості про правочини, учинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договором, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Оскільки момент укладання договору та набрання чинності збігаються, то моментом укладання договору оренди землі є саме його державна реєстрація, якщо сторони не передбачили у договорі іншого. Аналогічний правовий висновок зроблено в постанові Великої палати Верховного Суду від 27 червня 2019 року у справі № 332/1178/17;

пунктом 8 договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Малиновка» та ОСОБА_2 01 вересня 2007 року, визначено, що договір укладено строком на 12 років. Відповідно до пункту 43 зазначеного правочину договір оренди землі набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Додаткові угоди та додатки до договору є його невід`ємною частиною і мають юридичну силу у разі, якщо вони укладені (складені) у тій же самій формі, що й договір. Тому момент укладання договору, а, отже, і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації. Тому суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що на дату ухвалення судом рішення у справі (18 березня 2021 року) у позивача було відсутнє чинне право на спірну земельну ділянку.

Короткий зміст відзиву і пояснення

У серпні 2021 року ТОВ «Малиновка» через представника Кінько О. В. надало відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін, посилаючись на те, що право оренди за договором оренди земельної ділянки між ТОВ «Малиновка» та ОСОБА_1 , строк дії якого змінений за взаємною згодою сторін, може бути зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У вересні 2021 року ТОВ «СП «Тітан» надало пояснення, в яких просить врахувати висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 29 липня 2021 року касаційну скаргу ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Тітан», підписану представником Япрахом Д. Г. (в частині підстави касаційного оскарження - неврахування в оскарженому судовому рішенні висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладений в ухвалі Верховного Суду від 27 червня 2019 року у справі № 332/1178/17) на постанову Донецького апеляційного суду від 17 червня 2021 року повернуто скаржнику.

Ухвалою Верховного Суду від 29 липня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з суду першої інстанції.

Ухвалою Верховного Суду від 08 грудня 2022 року призначено до судового розгляду у порядку письмового провадження.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

Доводи касаційної скарги містять підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, що неправильно застосовано норми матеріального права та порушено норми процесуального права. Зазначено, що апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 696/1883/15-ц та постановах Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012, від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц.

Фактичні обставини справи

Суди встановили, що 01 вересня 2007 року між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем ТОВ «Малиновка» був укладений договір оренди земельної ділянки площею 5,610 га, розташованої в селі Малинівка Нікольського району Донецької області та належить орендодавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ДН № 117055 від 09 жовтня 2006 року. У договорі сторони погодили строк його дії - 12 років, розмір орендної плати - 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та порядок набрання чинності договором - після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Державна реєстрації договору оренди землі від 01 вересня 2007 року проведена 08 січня 2008 року за № 57.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер.

Право власності на спірну земельну ділянку в порядку спадкування отримала ОСОБА_1 , яке вона зареєструвала 09 червня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

19 червня 2017 року між ОСОБА_1 і ТОВ СП «ТІТАН» укладений договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), за яким ОСОБА_1 передала ТОВ СП «ТІТАН» (емфітевт) право розпорядження спірною земельною ділянкою та право її цільового використання строком на 100 років зі збереженням за собою право володіння нею, а емфітевт сплатив ОСОБА_1 плату за користування емфітевтичним правом в розмірі 112 178,00 грн. Сторони також домовилися, що цей договір набирає чинності з моменту підписання сторонами з наступною державною реєстрацією і діє до виконання його умов.

19 червня 2017 року ТОВ СП «ТІТАН» сплатило ОСОБА_1 плату за користування емфітевтичним правом в розмірі 90 303,29 грн, а 19 липня 2017 року зареєструвало своє право користування земельною ділянкою.

10 січня 2019 року ОСОБА_1 та ТОВ «Малинівка» підписали додаткову угоду до договору оренди землі від 01 вересня 2007 року, за умовами якої сторони подовжили строк дії договору оренди до 01 вересня 2056 року, та визначили орендну плату в розмірі 139 351,55 грн, яка має бути сплачена одноразово в місячний термін після державної реєстрації додаткової угоди.

Рішенням державного реєстратора Нікольської РДА Донецької області від 25 листопада 2019 року № 49847253 ТОВ «Малиновка» відмовлено у державній реєстрації речового права оренди земельної ділянки площею 5,610 га, кадастровий номер :08:000:0418, розташованої на території Боївської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, у зв`язку з наявним зареєстрованим іншим речовим правом між власником земельної ділянки та іншим підприємством.

Позиція Верховного Суду

Щодо позовних вимог ТОВ «Малиновка» до ТОВ «СП «ТІТАН», ОСОБА_1 .

Відповідно до частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четвертої статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19) зазначено, що «згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочин вважається таким, що вчинено в письмовій формі, якщо він підписаний його сторонами (частина друга статті 207 ЦК України). Підставами для визнання недійсними правочину за змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України є недотримання в момент вчинення такого правочину сторонами вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 кодексу, зміст якого не може суперечити як кодексу, так і іншим актам цивільного законодавства. За приписами частини першої статті 16, частини третьої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, сторона або інша заінтересована особа може заперечити його дійсність на підставах, встановлених законом, у судовому порядку для захисту своїх прав чи інтересів. За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Також відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду відповідно до встановлених судами обставин справи, за якими позивач, звернувшись із позовом про недійсність договорів оренди з новим орендарем та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за новим орендарем за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та при цьому не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, не міг забезпечити поновлення свого права користування відповідними земельними ділянками, конкретизувала висновок, висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист. Вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (пункти 46.3, 46.4 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18). Як зазначалось вище, під час розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій встановили, що на момент укладення та державної реєстрації права оренди, а саме договорів оренди за 2015 рік з новим орендодавцем (ТОВ «Інтерагроінвест»), були чинними договори, укладені позивачем та орендодавцями (фізичними особами) у 2006 році щодо тих самих земельних ділянок, строк їх дії не закінчився, і той факт, що ці договори в установленому договором чи законом порядку розірвані або визнані недійсними судом, не підтверджено. Позивач завчасно до закінчення визначеного законом строку повідомив орендодавців про намір продовжити договори оренди земельних ділянок, надіславши додаткову угоду, тобто скористався наданим йому правом та вчинив дії, спрямовані на реалізацію свого переважного права на продовження договорів оренди, забезпечення поновлення права користування відповідними земельними ділянками, як існуючого на час прийняття судового рішення. Тож суди правильно вказали, що за таких обставин укладення орендодавцем (власником орендованої земельної ділянки) нового договору оренди земельної ділянки під час дії договору оренди цієї земельної ділянки з іншим орендарем суперечить законодавству та порушує права та інтереси первинного орендаря щодо поновлення договору оренди. Отже, висновки судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для задоволення позову щодо визнання недійсними договорів оренди, укладених з ТОВ «Інтерагроінвест», та договорів емфітевзису є обґрунтованими й такими, що відповідають нормам матеріального права та обставинам, встановленим судами».

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Згідно з частинами першою-третьою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У справі, що переглядається:

01 вересня 2007 року між орендодавцем ОСОБА_2 і орендарем ТОВ «Малиновка» був укладений договір оренди спірної земельної ділянки. Договір укладений строком на 12 років. Сторони дійшли згоди, що порядок набрання чинності договором - після підписання сторонами та його державної реєстрації. Державна реєстрації договору оренди землі від 01 вересня 2007 року мала місце 08 січня 2008 року за № 57;

суди встановили, що строк дії договору оренди землі від 01 вересня 2007 року сплинув 09 січня 2020 року. Додаткова угода до договору оренди землі від 01 вересня 2007 року підписана між ОСОБА_1 та ТОВ «Малиновка» 10 січня 2019 року, проте наявність реєстрації права користування спірною земельною ділянкою за ТОВ СП «ТІТАН» на підставі договору емфітевзису від 19 червня 2017 року позбавило ТОВ «Малиновка» здійснити державну реєстрацію права оренди землі за додатковою угодою від 10 січня 2019 року;

19 червня 2017 року між ОСОБА_1 (спадкоємцем ОСОБА_2 ) і ТОВ СП «ТІТАН» укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), за яким ОСОБА_1 передала ТОВ СП «ТІТАН» (емфітевт) право розпорядження спірною земельною ділянкою та право її цільового використання строком на

100 років, зберігаючи за собою право володіння нею, а емфітевт сплатив

ОСОБА_1 плату за користування емфітевтичним правом в розмірі 112 178,00 грн. Сторони також домовилися, що цей договір набирає чинності з моменту підписання сторонами з наступною державною реєстрацією і діє до виконання його умов. 19 липня 2017 року ТОВ СП «ТІТАН» зареєструвало своє право користування земельною ділянкою;

суд апеляційної інстанції встановив, що на момент підписання 19 червня 2017 року оспорюваного договору емфітевзису та реєстрації права користування земельною ділянкою за ТОВ СП «ТІТАН» був чинним договір оренди цього ж об`єкта, підписаний 01 вересня 2007 року і зареєстрований у Володарському районному відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 08 січня 2008 року в Державному реєстрі земель (запис за № 57). Унаслідок укладення оскарженого договору емфітевзису ТОВ СП «ТІТАН» отримало право користування земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації права користування тією ж земельною ділянкою.

До закінчення строку дії первинного договору оренди (09 січня 2020 року) оренддодавець і первинний орендар під час дії цього договору (10 січня 2019 року) уклали додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди до 01 вересня 2056 року, тобто можна вважати, що це продовжило чинність первинного договору до вказаної дати, що давало орендарю право оспорювати договір емфітевзису, оскільки у випадку визнання його недійсним, орендар зберігає первинне право оренди на підставі договору оренди від 2007 року, дія (чинність) якого продовжена до 2056 року. У цьому випадку виконується умова, наведена у висновку Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження

№ 14-545цс19) про те, що означену можливість (оспорити наступний договір оренди з іншим орендарем, а саме договір емфітевзису) первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили, цей орендар (первинний) матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За таких обставин, апеляційний суд зробив обґрунтований висновок про задоволення позовних вимог ТОВ «Малиновка» до ТОВ «СП «ТІТАН» і ОСОБА_1 про визнання недійсним договору емфітевзису та скасування державної реєстрації речового права.

Щодо позовних вимог ТОВ «Малиновка» до державного реєстратора Мангушської державної районної адміністрації

Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).

Згідно статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку.

Спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений (див.: постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 липня 2021 року у справі № 336/4662/19 (провадження № 61-19598св20).

Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження (див.: постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 травня 2021 року в справі № 756/2298/18 (провадження № 61-3976св21).

У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, підтверджують, що цей спір виник між ТОВ «Малиновка», ТОВ «СП «ТІТАН» та ОСОБА_1 . Тому державний реєстратор є неналежним відповідачем, і у зв`язку з цим у задоволенні позовних вимог ТОВ «Малиновка» до державного реєстратора Мангушської державної районної адміністрації необхідно відмовити із зазначеної підстави. Суд першої інстанції зробив правильний висновок про відмову у задоволенні вказаних позовних вимог, проте помилився щодо мотивів такої відмови. Тому рішення суду першої інстанції у цій частині належить змінити в мотивувальній частині, виклавши її у редакції цієї постанови.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що: касаційну скаргу належить задовольнити частково; оскаржену постанову апеляційного суду скасувати у частині позовних вимог ТОВ «Малиновка» до державного реєстратора; рішення суду першої інстанції у частині позовних вимог ТОВ «Малиновка» до державного реєстратора змінити в мотивувальній частині, виклавши її у редакції цієї постанови; постанову апеляційного суду у частині позовних вимог ТОВ «Малиновка» до ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Тітан», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору емфітевзису та скасування державної реєстрації речового права залишити без змін, а тому судові витрати покладаються на особу, яка подала касаційну скаргу.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «ТІТАН» задовольнити частково.

Постанову Донецького апеляційного суду від 17 червня 2021 року у частині позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Малиновка» до державного реєстратора Мангушської державної районної адміністрації скасувати.

Рішення Володарського районного суду Донецької області від 18 березня 2021 року у частині позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Малиновка» до державного реєстратора Мангушської державної районної адміністрації змінити в мотивувальній частині, виклавши її у редакції цієї постанови.

Постанову Донецького апеляційного суду від 17 червня 2021 року у частині позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Малиновка» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «ТІТАН», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору емфітевзису та скасування державної реєстрації речового права залишити без змін.

З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції постанова Донецького апеляційного суду від 17 червня 2021 року у скасованій частині втрачає законну силу.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді В. І. Крат

Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук