Справа № 457/1336/21 Головуючий у 1 інстанції: Марчук В.І.
Провадження № 22-ц/811/643/22 Доповідач в 2-й інстанції: Мельничук О. Я.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 серпня 2022 року Львівський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Мельничук О.Я.,

суддів: Ванівського О.М., Крайник Н.П.

при секретарі Ждан К.О.

з участю представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Львові цивільну справу за апеляційною скаргою Трускавецької міської ради на рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 14 грудня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Трускавецької міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки розірваним,-

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 звернувся до Трускавецького міського суду Львівської області з позовом до Трускавецької міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки розірваним. Позов мотивований тим, що між позивачем та Трускавецькою міською радою укладено договір оренди землі №117 від 16 березня 2014 року, в подальшому 16 березня 2020 року укладено Додаткову угоду та збільшено орендну плату. 16 вересня 2020 року зазначений договір було поновлено, та укладено договір оренди землі № 279. 23 грудня 2020 року позивач звернувся з заявою про розірвання договору оренди землі через збільшення розміру орендної плати та 17 лютого 2021 року добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою. 08 січня 2021 року позивачу відмовлено у розірванні договору оренди на підставі п. 39 цього договору. Окрім цього, пунктом 38 договору оренди №279 сторони погодили можливість дострокового розірвання цього договору, зокрема за рішенням суду. А тому, враховуючи чинне законодавство просить визнати договір оренди землі №279 від 16 вересня 2020 року з моменту добровільної відмови позивача від права користування земельною ділянкою, а саме з 23 грудня 2020 року.

Рішенням Трускавецького міського суду Львівської області від 14 грудня 2021 року позовну заяву задоволено.

Визнано розірваним договір оренди землі №279 від 16 вересня 2020 року між ОСОБА_1 до Трускавецькою міською радою з 23 грудня 2020 року.

Стягнуто з Трускавецької міської ради на користь ОСОБА_1 908 грн. сплаченого судового збору.

Рішення суду 04 березня 2022 року оскаржила Трускавецька міська рада. Вважає рішення суду незаконним, необгрунтованим та таким, що ухвалене з порушенням норм матеріального і процесуального права, а висновки суду такими, що не відповідають дійсним обставинам справи. Звертає увагу, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваним за рішенням суду. Зазначає, що наведена судом підстава для розірвання договору не передбачена ні договором від 16.09.2020, ні Законом України «Про оренду землі». Зазначає про відсутність порушень істотних умов договору. В апеляційній скарзі скаржник просить скасувати рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 14 грудня 2021 року та ухвалити нове, яким в задоволенні позову відмовити повністю.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга Трускавецької міської ради підлягає до часткового задоволення із наступних підстав.

Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

На підставі ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в Постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції таким вимогам відповідає частково.

Судом встановлено, що на підставі рішення Трускавецької міської ради № 1798 від 02.07.2020 "Про поновлення договору оренди землі площею 0,1471 га на вул. Роксолани ОСОБА_1 " між сторонами укладено договір оренди землі від 16 вересня 2020 року (далі Договір оренди землі), терміном на три роки, який зареєстрований у Трускавецькій міській раді, запис № 279 від 19.09.2020 року. Згідно з цим договором орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (а кадастровим номером: :02:002:0060), для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно пункту 38 Договору оренди землі, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: (1) взаємною згодою сторін; (2) рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. За взаємною згодою сторін, цей договір розривається, шляхом прийняття рішення міською радою, на підставі звернення орендаря.

Відповідно до положень пункту 39 Договору оренди землі, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі досягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 36 Договору оренди землі).

Позивачем 23 грудня 2020 року на адресу міського голови Кульчинського А.Б. скеровано заяву про намір та бажання розірвати Договір оренди землі, у зв`язку з підняттям втричі орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером: :02:002:0060, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Листом виконавчого комітету Трускавецької міської ради від 08 січня 2021 року позивачу надано відповідь, з якої убачається, що посилаючись на пункт 39 укладеного між сторонами Договору оренди землі, його розірвання в односторонньому порядку не допускається. Також позивачу роз`яснено питання розміру орендної плати, який піднято у зв`язку з розміщенням на орендованій земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва, і таке проведено на виконання рішення Трускавецької міської ради № 166 від 19.05.2016 року. Відтак, після введення такого об`єкта в експлуатацію та представлення відповідної декларації, позивачу запропоновано звернутися до орендодавця з приводу перегляду відсоткової ставки розміру річної оренди. Позивача проінформовано про наявну у нього заборгованість по сплаті орендної плати.

17 лютого 2021 року позивач повторно звернувся до орендодавця із заявою, в якій повідомив останнього про свою добровільну відмову від права користування земельною ділянкою з кадастровим номером: :02:002:0060, та просив припинити Договір оренди землі, за взаємною згодою.

Листом виконавчого комітету Трускавецької міської ради від 10 березня 2021 року позивачу надано відповідь, з якої убачається, що оскільки він є фактичним землекористувачем згаданої земельної ділянки, адже є власником незавершеного будівництва, яке на ній розташоване, тобто орендована земельна ділянка обтяжена об`єктом незавершеного будівництва, орендодавець не має наміру розривати укладений між сторонами договір за взаємною згодою. Позивачу роз`яснено, що він вправі розірвати цей договір за рішення суду, відповідно до його умов.

Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, земельна ділянка за кадастровим номером: :02:002:0060, площею 0,147 га, за цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, на праві комунальної власності належить Трускавецькій міській раді, а незавершене будівництво ресторану (готовність 6%) за адресою: АДРЕСА_1 на праві приватної власності належить ОСОБА_1 , згідно договору дарування незавершеного будівництва від 22.07.2013 року, державну реєстрацію права власності за яким здійснено 25.02.2021 року.

Аналіз фактичних обставин справи свідчить, що предметом судового розгляду в даній справі є припинення Договору оренди землі, укладеного між сторонами, шляхом визнання його розірваним в судовому порядку, оскільки сторони не досягли згоди щодо його розірвання за згодою сторін.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України (далі ЗК України) право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з частиною першою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частина дев`ята статті 93 ЗК України).

Аналогічні за змістом положення містяться в статті 792 Цивільного кодексу України (далі ЦК України).

Окрім цього, питання поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, врегульовано положеннями статті 126-1 ЗК України, якою Кодекс доповнено згідно із Законом № 340-IX від 05.12.2019, та яка була чинною на момент укладення в 2020 році між сторонами Договору оренди землі.

Згідно з частиною першою статті 2 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" (далі Закон № 161-XIV) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Підстави припинення договору оренди землі наведено в частині першій статті 31 Закону № 161-XIV).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом (частина друга статті 31 Закону № 161-XIV).

За приписами частини третьої та четвертої статті 31 Закону № 161-XIV договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до положень статті 32 Закону № 161-XIV (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов`язань.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору у зв`язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов`язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв`язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.

Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі визначені в статті 34 Закону № 161-XIV.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин, зокрема, шляхом розірвання договору оренди землі, може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею.

За приписами статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно з пунктом "а" частини першої статті 141 ЗК України однієї із підстав припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.

Відповідно до частини першої статті 19 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, визначені цієї нормою Кодексу.

Земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим (частина третя статті 19 ЗК України).

Аналіз матеріалів справи, та встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи, які сторонами не оспорюються свідчить, що орендована земельна ділянка, виходячи з її цільового призначення надана під забудову, процент готовності якої на момент розгляду справи становить 6 %, власником незавершеного будівництва є позивач, який зареєстрував своє право після укладення Договору оренди землі, однак набув таке право до цього моменту.

Тобто, відносинам, які склалися між сторонами є притаманні правовідносини щодо користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), і та врегульовані положеннями Глави 34 ЦК України та Глави 16-1 ЗК України. При цьому, суперфіцій за своєю правовою природою є договором оренди землі, адже є речовим правом за своєю суттю. У той час, як питання щодо використання землі після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію унормовано положеннями частини другої статті 19 Закону № 161-XIV.

Відповідно до частини першої статті 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Наведена норма кореспондується з положеннями статей 413-415 ЦК України, згідно з якими власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором, а також має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Відповідно до частини другої статті 415 ЦК України землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Відповідно до частини першої статті 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Згідно із частиною другою цієї статті Кодексу право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Отже, вказана стаття ЦК України встановлює чотири випадки, в яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

У Постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) міститься висновок про те, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).

Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що відмова землекористувача від права користування земельною ділянкою наданою під забудову є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснено таку забудову (якщо така зроблена до моменту введення такого будівництва в експлуатацію), що може бути здійснено за позовом орендаря у судовому порядку, в тому числі й за відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця. При цьому вимога про визнання розірваним договору оренди землі, за умови встановлення того, що орендар вжив усіх заходів щодо припинення такого договору за згодою сторін, а орендодавець безпідставно ухилився від такої процедури припинення договірних відносин, що свідчить про неправомірну відмову останнього від умов договору, через незгоду на таке припинення (шляхом розірвання), за наявності для цього передбачених законом підстав, відтак є належним та ефективним способом захисту порушених прав орендаря, адже свідчить про наявність між сторонами спору про право, та відповідає способам захисту, визначеним статтею 16 ЦК України та статтею 152 ЗК України.

За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовної заяви, з огляду на те, що внаслідок добровільної відмови позивача від права користування земельною ділянкою, відбулося припинення укладеного між сторонами договору оренди землі, а відповідач відмовився при наявності для цього законодавчо визначених підстав для розірвання договору за згодою сторін, безпідставного обґрунтувавши таку відмову наявністю на орендованій земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва, належного позивачу, подальша доля якого може бути вирішена після припинення договірних відносин сторін в порядку, передбаченому відповідним законодавством, в таке припинення договору, не порушує прав та обов`язків сторін за цим договором, які виникли до його розірвання в судовому порядку, зокрема, права орендодавця на стягнення з орендаря (позивача у справі) несплаченої останнім орендної плати.

Однак, суд першої інстанції вірно задовольнивши позов, помилився щодо мотивів його задоволення. У зв`язку із цим, оскаржуване рішення слід змінити, виклавши мотивувальну частину такого, в редакції цієї постанови, а в решті рішення суду слід залишити без змін, апеляційну скаргу задовольнивши частково.

Оскільки оскаржуване рішення змінено лише в мотивувальній частині, підстави для перерозподілу (розподілу) судових витрат у справі, відсутні.

Керуючись ст.ст. 367, 368, п.2 ч.1 ст. 374, ст.ст. 375, 381, 382, 384 ЦПК України, суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Трускавецької міської ради задовольнити частково.

Рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 14 грудня 2021 року змінити в мотивувальній частині, виклавши її у редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення Трускавецького міського суду Львівської області від 14 грудня 2021 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повний текст постанови складено 29 серпня 2022 року.

Головуючий: О.Я.Мельничук

Судді: О.М. Ванівський

Н.П. Крайник