Провадження №2/523/1254/22
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" грудня 2022 р. м.Одеса

Суворовський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді - Мурманової І.М.,

за участю секретаря судових засідань - Бєлік Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду № 6 в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Дарї Юріївни, товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», про скасування рішення державного реєстратора Сурай Д.Ю, про державу реєстрацію прав та їх обтяжень № 46876506 від 15.05.2019 року про реєстрацію права власності на обєкт нерухомого майна,-

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулись до Суворовського районного суду м. Одеси з позовною заявою до Державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Дарї Юріївни, товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» про скасування державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія». В обґрунтування позовних вимог позивачі зазначають, що належна їм на праві власності квартира незаконно вибула з їх володіння на підставі оскаржуваного рішення державного реєстратора, що стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, матеріали справи були розподілені на суддю Суворовського районного суду м. Одеси (Шепітко І.Г.)

Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 05.08.2019 року (суддя Шепітко І.Г.) позовну заяву ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 залишено без руху та надано строк на усунення недоліків.

Позивачами, 23.08.2019 року, на адресу суду надано заяву на виконання ухвали суду, якою були усунені виявлені недоліки позовної заяви.

Згідно ч. 7 ст. 33 ЦПК України, невирішені судові справи за вмотивованим розпорядженням керівника апарату суду, що додається до матеріалів справи, передаються для повторного автоматизованого розподілу справ виключно у разі, коли суддя (якщо справа розглядається одноособово) або суддя-доповідач із складу колегії суддів (якщо справа розглядається колегіально) у передбачених законом випадках не може продовжувати розгляд справи більше чотирнадцяти днів, що може перешкодити розгляду справи у строки, встановлені цим Кодексом.

Відповідно до положення ч. 11 ст. 33 ЦПК України, справа, розгляд якої розпочато одним суддею чи колегією суддів, повинна бути розглянута цим же суддею чи колегією суддів, за винятком випадків, що унеможливлюють участь судді у розгляді справи, та інших випадків, передбачених цим Кодексом.

При повторному автоматизованому розподілі, суддю визначено автоматизованою системою документообігу суду, відповідно до вимог ст.ст. 14, 33 ЦПК України.

Ухвалою Суворовського районного суду міста Одеси від 18 жовтня 2019 року позовну заяву було прийнято до розгляду та призначено розгляд справи в підготовче засідання. Сторонам надіслано копію ухвали суду, відповідачам запропоновано надати відзив на позовну заяву.

На адресу суду 28.11.2019 року вх. № 33465, надійшов відзив на позовну заяву за підписом директора ТОВ «ФК Довіра та Гарантія» Правника О.П., згідно якого відповідач заперечує проти позову та просить відмовити у його задоволенні. В обґрунтування позиції зазначив, що боржник тривалий час не виконував своїх зобов`язань за кредитним договором, в результаті чого утворилась заборгованість у розмірі:9 759, 96 доларів США. У відповідності до Договору іпотеки та ЗУ «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником зобов`язань за кредитним договором, Іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок реалізації Предмета Іпотеки в будь-який спосіб передбачений ЗУ «Про іпотеку» тощо (а.с.102-106).

Також, 17.12.2019 року вх. № 35663, надійшов відзив на позовну заяву за підписом державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Д.Ю., згідно якого, відповідач позовні вимоги не визнає та просить відмовити у позові в повному обсязі. В обґрунтування відзиву відповідач зазначила, що даний спір є публічно-правовим та має вирішуватись в порядку адміністративного судочинства. Вказувала, що державним реєстратором було дотримано вимоги Порядку під час реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна. Також зазначила, що наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем. Стверджувала, що відповідачем ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» було надано усі необхідні документи (а.с.143-149 том №1).

Представником позивачів адвокатом Подорожнім Андрієм Сергійовичем надано суду письмові пояснення до позовної заяви від 15.01.2020 року вх. № 910, згідно яких адвокат зазначив, що вартість квартири є набагато більшою ніж заборгованість, яка у свою чергу взагалі не підтверджена. Зазначив, що відповідач мав виконати вимогами ч. 5 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» та провести експертну оцінку, яка відповідає вимогам діючого законодавства. Таким чином, ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною. Кім іншого, представник зазначив, що Верховний Суд України в Узагальненні судової практики цивільних справ, що виникають із кредитних правовідносин зазначив, що при розгляді справи про звернення стягнення на іпотечне майно, виникають питання щодо оцінки вартості майна предмета іпотеки. (а.с.163-165 том №1).

Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 15.01.2020 року задоволено клопотання представника позивачів та витребувано від Управління державної реєстрації юридичного департаменту ОМР належним чином засвідчені копії матеріалів реєстраційної справи (т. 1, а.с.188).

На адресу суду 10.03.2020 року вх. № 6972, від Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради надійшли матеріали реєстраційної справи (т. 1 а.с.197-261).

Представником позивачів адвокатом Подорожнім А.С., до суду 02.09.2020 року (вх. № 21817) надано відповідь на відзив, в якому адвокатом зазначено, що твердження відповідача ТОВ «ФК Довіра та Гарантія» щодо необґрунтованості позову суперечать обставинам справи та висновкам Верховного Суду України. Зазначав, що надання державному реєстратору оцінки спірного нерухомого майна є обов`язковим. Також вказував, що норми Закону України «Про мораторій на стягнення громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» поширюються і на позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. З урахуванням чого, просив позовні вимоги задовольнити (т. 2 а.с.17-21).

Також, 30.09.2020 року вх. № 24185 на адресу суду надійшли заперечення на відповідь на відзив за підписом директора ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» Правника О.П.(т. 2 а.с.27).

Ухвалою суду від 08 грудня 2020 року підготовче провадження у справі закрито, призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні (а.с.40 том №2).

В судове засідання представник позивачів адвокат Подорожній А.С., не з`явився, разом з цим, звернувся із заявою про проведення засідання за його відсутності, в якій зазначив, що вимоги позову підтримує в повному обсязі, просить позов задовольнити (а.с.95 том №2).

Відповідачі: Державний реєстратор Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області ОСОБА_4 , та представник відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» до суду також не з`явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином та своєчасно, причини не явки суду не повідомили, з заявами про відкладення слухання справи не звертались (т. 2 а.с. 90-93).

Рішенням Європейського суду з прав людини від 03 квітня 2008 року у справі «Пономарьов проти України» наголошено, що сторони в розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.

Учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів (ч. 3 ст. 211 ЦПК України.)

З урахуванням наявної заяви представника позивачів, а також, за наявності належного повідомлення представників відповідачів, суд дійшов висновку щодо можливості розгляду справи за відсутності учасників провадження на підставі наявних у суду матеріалів.

Фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється у відповідності до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв`язку з розглядом справи за відсутності учасників справи.

Дослідивши матеріали справи та всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані по справі докази виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи, суд дійшов наступних висновків.

Матеріалами справи встановлено, що згідно розпорядження органу приватизації від 24.12.2004 року №190121 квартиру за адресою АДРЕСА_2 передано в приватну спільну часткову власність ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 в рівних частках (а.с.30 том №1).

Згідно Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно квартира АДРЕСА_1 зареєстрована по 1/3 частці за ОСОБА_5 , ОСОБА_2 та ОСОБА_1 (а.с.28 том №1).

Згідно Кредитного Договору від 04.02.2005 року укладеного між ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк» (Кредитодавець) та ОСОБА_5 (Позичальник) було укладений кредитний договір №13/05ф, згідно якого Кредитодавець надав Позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі: 25 000 доларів США, на умовах, визначених кредитним договором та додатковими угодами до нього, що можуть бути укладені в майбутньому і що складатимуть невід`ємну частину цього договору (а.с.14-18 том №1).

Крім іншого, 07.02.2005 року між ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк» (Іпотекодержатель) та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (Майнові поручителі-Іпотекодавці) та ОСОБА_5 , (Іпотекодавець-Боржник) було укладений іпотечний договір, згідно п.6. якого в забезпечення виконання зобов`язань Іпотекодавця-Боржника перед Іпотекодержателем з метою своєчасного виконання кредитного договору №13/05ф від 04.02.2005, Іпотекодавець-Боржник та Іпотекодавці-Майнові поручителі надали в іпотеку належне їм на праві власності майно: ізольовану квартиру під номером АДРЕСА_1 та складається в цілому з трьох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 66,3 кв.м. та в тому числі житловою площею 38,8 кв.м.(а.с.22-25 том №1).

Відповідно до п. 22 іпотечного договору, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених договором. Іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати відповідно до розділу 5 Закону України «Про іпотеку» спосіб стягнення: на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі.

Пунктом 26 розділу «Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» іпотечного договору передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором Іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом:

- переходу до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»

- продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», для чого Іпотекодавець-Боржник та майновий поручитель надає Іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною, погодженою сторонами у цьому договорі та на умовах, визначених на власний розсуд Іпотекодержателя, і здійснити всі дії необхідні від імені Іпотекодавця- ОСОБА_6 та Майнових поручителів.

Так, згідно рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 23.10.2015 року (справа №523/14265/15-ц) позов ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення ліквідації Славкіної Марини Анатоліївни до ОСОБА_5 про стягнення заборгованості задоволено. Стягнуто з ОСОБА_5 на користь ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» заборгованість за договором кредиту № 13/05ф від 04.02.2005 року у сумі 334 788 гривень (триста тридцять чотири тисячі сімсот вісімдесят вісім гривень ). Стягнуто з ОСОБА_5 на користь держави судовий збір у розмірі 5 021 гривень 80 копійок (п`ять тисяч двадцять одна гривня вісімдесят копійок) (а.с.31-32 том №1).

В подальшому, 18.12.2017 року між ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» було укладено договір №144 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, на підставі якого було відступлено право вимоги за Кредитним договором №13/05ф від 04.02.2005 року. Згідно Додатку № 1 до договору про відступлення № 144 до Нового кредитора перейшло право вимоги за кредитним договором №13/05ф від 04.02.2005 (а.с.110-111 том №1).

Крім іншого, 18.12.2017 між ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» було укладено договір про відступлення прав вимоги за Іпотечним договором, який було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Голій Л.І. за реєстровим номером 295, відповідно до якого право вимоги за Іпотечним договором від 07.02.2005 року (а.с.112).

Також, згідно матеріалів справи вбачається, що рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 21.12.2018 року (справа № 523/9654/16-ц) в задоволенні позову ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки відмовлено (а.с.33-38).

Судом досліджуються матеріали реєстраційної справи №101 (а.с.197-261 том 1), згідно матеріалів реєстраційної справи, державним реєстратором Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Д.Ю. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №46876506 від 15.05.2019 про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна квартира АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія».

З матеріалів справи вбачається наявність вимог про усунення порушень, адресованих на ім`я ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та поштові накладні про відправлення.

Правовідносини, що стосуються виникнення та реєстрації іпотеки, умов передачі нерухомого майна в іпотеку, порядку та підстав звернення стягнення на предмет іпотеки регулюються Законом України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року № 898-IV (з наступними змінами і доповненнями) (далі - Закон № 898-IV).

Вирішуючи позовні вимоги суд виходить з наступного.

Так, згідно ст. 1 Закону № 898-IV, іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 35 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст. 36 Закону № 898-IV, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього закону.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього закону.

Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Порядок передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки врегульовано ст. 37 Закону № 898-IV. Так, відповідно до зазначеної статті, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Згідно п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. № 553), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Як вбачається з матеріалів справи, реєстрація права власності ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» на спірне нерухоме майно була здійснена на підставі наступних документів: договір про відступлення прав за Іпотечним договором, серія та номер: 2095 виданий 18.12.2017, видавник: ПАТ «Всукраїнський Акціонерний Банк`та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія»; документи що підтверджують направлення Вимоги, серія та номер: 006, видавник: ПАТ «Укрпошта»; договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, серія та номер 144, виданий 18.12.2017, видавник: ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія»; Договір про відступлення прав вимоги, серія та номер: б/н, виданий 18.12.2017, видавник: ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк»; Вимога про усунення порушень умов кредитного договору, серія та номер: 13/05ф/В-ІП, виданий 18.12.2017, видавник: ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія»; Вимога про усунення порушення умов кредитного договору, серія та номер: 13/05ф/В-ІП, виданий 18.12.2017, видавник: ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія»; Вимога про усунення порушення умов кредитного договору, серія та номер: 13/05ф/В-Б, виданий 22.12.2017, видавник: ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія»; Іпотечний договір, серія та номер: 700, виданий 07.02.2005, видавник: Приватний нотаріус Брандіс А.Б.

З матеріалів справи вбачається, що вимога про усунення порушень була направлена позивачам у справі, та такі датовані 22.12.2017 року, 18.12.2017 року, та 18.12 2017 року (а.с.210-212 том №1).

Також, згідно поштовий повідомлень, що наявні в матеріалах реєстраційної справи вбачається, що позивачами - адресати були отримані листи подані 22.12.2017 року 12.01.2018 року (а.с.217-218 том №1).

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Відповідачем ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» вказано, що 05.03.2019 року суб`єктом оціночної діяльності було надано звіт про оцінку майна №4160/19 від 05.03.2019 року, згідно якого ринкова вартість спірної квартири-предмета іпотеки складає: 269991,00 гривень (а.с.116 том №1).

Водночас, суд зауважує, що як вбачається зі змісту даного звіту, він був підготовлений для бухгалтерського обліку. Відповідне визнається і самим відповідачем, який у відзиві вказав, що зазначений звіт був підготовлений для можливості сплати податку Товариством за взяття нерухомого майна на баланс юридичної особи, а державному реєстратору при реєстрації права власності на предмет іпотеки відповідний звіт не надавався (а.с.105 том №1).

Однак, відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна (Постанова ВП ВС від 20 березня 2019р. у справі № 306/2053/16-ц, провадження № 14-22цс19). Висновок про те, що ненадання для державної реєстрації права власності документів, які підтверджують вартість предмету іпотеки на момент його перереєстрації є порушенням положень частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку», викладено також у Постанові Верховного Суду від 26 травня 2020 року, справа № 206/4378/18, провадження № 61-19032св19.

Ненадання висновку (звіту) про оцінку вартості предмету іпотеки на державному реєстратору в момент реєстрації права власності є порушенням положень частини третьої статті 37 Закону Україну «Про іпотеку» під час реалізації процедури позасудового стягнення на предмет іпотеки. Аналогічний висновок зазначений у постанові Верховного суду від 18.12.2019 року у справі №203/3037/17 та від 15.01.2020 року, справа №209/2599/17.

Крім того, суд зауважує, що як вбачається з матеріалів справи, та не було спростовано ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», оцінка спірного нерухомого майна була проведена без обстеження самого об`єкта.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені у Законі України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Згідно із частиною четвертою статті 3 зазначеного Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" процедура оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлено у статті 12 цього Закону.

Підставою для проведення оцінки майна є, зокрема, договір між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім (частина перша статті 10, частина перша статті 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні").

У частині першій статті 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" встановлено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.

За змістом статті 3 зазначеного Закону оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Згідно з частиною шостою статті 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 № 1440 є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Національний стандарт №2 "Оцінка нерухомого майна", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004№ 1442, також є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Отже, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 з урахуванням вимог Національного стандарту №1, яким визначено загальні засади процедури оцінювання.

Згідно з пунктами 15, 16 Національного стандарту №1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

Згідно п. 38 Національного стандарту №1 для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об`єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.

Відповідно до пунктів 48-49 Національного стандарту №1 для визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Так, згідно з положеннями пункту 50 Національного стандарту №1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до пункту 51 Національного стандарту №1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Згідно з пунктом 52 Національного стандарту №1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки. Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства (пункт 54 Національного стандарту №1).

За змістом пункту 56 Національного стандарту №1 звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об`єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Отже, виходячи з аналізу наведених норм, підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 01.12.2021 у справі №921/38/16-г/3.

Натомість, наданий відповідачем звіт про оцінку майна вищевказаним вимогам не відповідає.

Суд не погоджується із доводами відповідача ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» в частині того, що спірні правовідносини не підпадають під положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закону № 1304-VII).

Відповідно до п. 26 Іпотечного договору, звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором Іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку. Зокрема, шляхом переходу до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеки».

Однак, сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння.

Добровільна згода іпотекодавця на застереження в іпотечному договорі не означає, що він погоджується з примусовим зверненням стягнення на його квартиру. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя направленою до іпотекодержателя з метою задоволення своїх вимог.

Відповідно до правової позиції, сформованої Верховним Судом у постанові від 14 лютого 2018р. по справі № 127/8068/16-ц (провадження № 61-5164св18), аналіз положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.

Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 05 лютого 2020 року, справа № 759/20387/18, провадження № 61-19816св19.

Право іпотекодержателя на застосування застереження, передбаченого Іпотечним договором, не є абсолютним. Можливість його реалізації залежить від цілого ряду умов. На момент підписання Іпотечного договору, сторони не могли визначити істотні умови застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя з об`єктивних причин. Саме у зв`язку з цим, договором передбачено надсилання повідомлення, де, насамперед, має бути зазначено який саме позасудовий спосіб звернення стягнення обрано Іпотекодержателем, якими є строки добровільного виконання зобов`язання, за яку ціну буде звернено стягнення і т.п.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18.

Щодо неможливості реєстрації права власності за наявності зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, суд зазначає наступне.

Однією з підстав для відмови у державній реєстрації прав є наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно (пункт 6 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV). Відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем (пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону № 1952-IV).

Обтяження предмета іпотеки, зареєстровані після державної реєстрації іпотеки за банком або іншою фінансовою установою, не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем та для державної реєстрації за ним (зокрема і за новим кредитором, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи)права власності на цей об`єкт у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідна правова позиція викладена також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.06.2021 року у справі № 346/1305/19.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-IV, державний реєстратор, зокрема:

- встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

- перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Стаття 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-IV передбачає, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено, зокрема, у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим законом. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» за наявності підстав для відмови у такій реєстрації виключає правомірність рішення державного реєстратора Сурай Д.Ю. №46876506 від 15.05.2019 року.

Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оспорено іпотекодавцем у суді, що є для іпотекодавця гарантією дотримання іпотекодержателем вимог закону щодо підстав та процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Тому належним та ефективним способом захисту позивача, який вважає, що його право порушене тим, що право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, зареєстроване за відповідачем (іпотекодержателем) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), є позов про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у справі №759/5454/19 в ухвалі від 17.08.2022 року.

Право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (ч.1ст.328 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 ЦК України закріплено свободу договору відповідно до статті 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд; сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Таким чином, з урахуванням досліджених доказів, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 до державного реєстратора Сурай Д.Ю., ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» про скасування рішення підлягають задоволенню.

Щодо стягнення з відповідачів на користь позивачів судових витрат.

Відповідно до положення ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, з відповідачів на користь позивачів підлягають до стягнення понесені і документально підтверджені судові витрати. Солідарне стягнення суми судових витрат законом не передбачено.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 3, 12, 13, 76, 81, 89, 141, 247, 258-259, 263-265, 273, 354-355 ЦПК України, ст.ст. 6, 626, 627 ЦК України, ЗУ «Про іпотеку», суд

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_7 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», Державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Дар`ї Юріївни про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна задовольнити.

Скасувати рішення державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Дар`ї Юріївни №46876506 від 15.05.2019 року, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія».

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» (код ЄДОРПОУ: 38750239, місце знаходження: м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, буд. 8) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 ) витрати по сплаті судового збору у розмірі: 384,20 гривень.

Стягнути з Державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Дар`ї Юріївни (місце знаходження: Одеська область, Біляївський район, с. Холодна Балка, вул. Санаторна, буд. 2-а) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 ) витрати по сплаті судового збору у розмірі: 384,20 гривень.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» (код ЄДОРПОУ: 38750239, місце знаходження: м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, буд. 8) на користь ОСОБА_8 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_2 ) - витрати по сплаті судового збору у розмірі: 384,20 гривень.

Стягнути з Державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Дар`ї Юріївни (місце знаходження: Одеська область, Біляївський район, с. Холодна Балка, вул. Санаторна, буд. 2-а) на користь ОСОБА_8 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_2 ) - витрати по сплаті судового збору у розмірі: 384,20 гривень.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» (код ЄДОРПОУ: 38750239, місце знаходження: м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, буд. 8) на користь ОСОБА_9 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_3 , місце проживання: АДРЕСА_2 ) - витрати по сплаті судового збору у розмірі: 384,20 гривень.

Стягнути з Державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Сурай Дар`ї Юріївни (місце знаходження: Одеська область, Біляївський район, с. Холодна Балка, вул. Санаторна, буд. 2-а) на користь ОСОБА_9 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_3 , місце проживання: АДРЕСА_2 ) - витрати по сплаті судового збору у розмірі: 384,20 гривень.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складення повного рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 28.12.2022р.

Суддя: