Постанова

Іменем України

14 грудня 2022 року

м. Київ

справа № 761/31232/19

провадження № 61-5877св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Хопти С. Ф. (суддя-доповідач),

Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

представник позивача - ОСОБА_2 ,

відповідачі: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,

третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником - адвокатом Бубеноком Віктором Григоровичем, на рішення Шевченківського районного суду

м. Києва від 24 вересня 2020 року у складі судді Осаулова А. А. та постанову Київського апеляційного суду від 24 лютого 2021 року у складі колегії суддів: Ігнатченко Н. В., Голуб С. А., Таргоній Д. О.,

Короткий зміст заявлених позовних вимог

У серпні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до

ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про визнання договору

купівлі-продажу недійсним.

Свої вимоги ОСОБА_1 обґрунтовувала тим, що 21 грудня 2015 року між нею та ОСОБА_4 було укладено безпроцентний договір позики, за яким позикодавець передав позичальнику у власність грошові кошти у сумі 435 608,66 грн, що на момент укладення договору становило еквівалент

18 500,00 доларів США, на строк до 21 лютого 2016 року. На забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором позики, 21 грудня 2015 року між сторонами укладено іпотечний договір, предметом якого стала квартира АДРЕСА_1 . Крім того,

21 грудня 2015 року між батьками позивача: ОСОБА_5 ,

ОСОБА_6 та ОСОБА_4 були укладені договори поруки з кожним окремо, згідно яких поручителі зобов`язалися відповідати перед позикодавцем за виконання всіх зобов`язань позичальника, що виникли з договору позики.

06 грудня 2016 року представником відповідача ОСОБА_7 на ім`я позивача було направлено заяву-вимогу, в якій зазначався розмір заборгованості та запропоновано її погасити, а у випадку невиконання цієї вимоги ОСОБА_8 буде реалізоване право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету іпотеки або набуття права власності на нього. Після отримання вказаної заяви-вимоги між поручителями позивача та представником відповідача ОСОБА_7 було узгоджено порядок погашення суми позики та почалось її погашення. Частина коштів у розмірі 355 766,51 грн була погашена шляхом зарахування грошових коштів від імені ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_9 на рахунок представника відповідача і ніяких претензій зі сторони позикодавця не надходило. Однак, 08 липня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , який діяв від імені позивача, було укладено договір купівлі-продажу квартири, яка є предметом іпотеки та належить позивачу на праві приватної власності на підставі договору дарування від 21 липня

2009 року.

Позивач вказувала, що при укладенні спірного договору, ОСОБА_4 , який діяв у порядку статті 38 Закону «Про іпотеку» як іпотекодержатель, не повідомив її як іпотекодавця про наявність у іпотекодавця заборгованості перед іпотекодержателем та її розмір, а головне, не було повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу квартири з третьою особою. При цьому, направлена 06 грудня 2016 року заява-вимога не може вважатися повідомленням про намір укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна, так як у ній викладена лише сума заборгованості, вимога про її погашення та нагадування про те, що відповідач має право скористатися правом звернення на предмет іпотеки. Крім того, після отримання вимоги

ОСОБА_4 не скористався правом продажу квартири, а прийняв виконання зобов`язання.

ОСОБА_1 зазначала, що ОСОБА_4 не узгодив з нею ціну продажу іпотечного майна, а також, що відповідно до положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» продана ним квартира є її єдиним житлом, в якому вона проживає разом зі своєю матір`ю ОСОБА_6 . На підставі наведеного вважала, що спірний договір купівлі-продажу квартири був укладений з порушенням вимог статей 203, 215 ЦК України, без згоди власника майна, з порушенням її прав та законних інтересів, внаслідок чого вона була позбавлена єдиного житла.

Враховуючи викладене, ОСОБА_1 просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 08 липня 2019 року між ОСОБА_1 , від імені якої діяв ОСОБА_4 , та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З. З. за реєстровим № 1474.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 24 вересня 2020 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що іпотечне майно було відчужене за згодою власника квартири, про що міститься відповідне застереження у іпотечному договорі, ОСОБА_1 було повідомлено про можливість укладання договору купівлі-продажу квартири, вона не висловила бажання її придбати, а ціна предмета іпотеки визначена на підставі проведеної оцінки. Крім того, у матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази належного виконання у повному обсязі зобов`язань щодо повернення позикодавцю ОСОБА_4 коштів позики, що відповідають гривневому еквіваленту суми 24 500,00 доларів США за курсом НБУ на дату здійснення платежу.

При цьому, посилання ОСОБА_1 на положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» як на підставу для задоволення позову є помилковими, адже норми вказаного закону до правовідносин, що виникли між сторонами, не застосовуються, оскільки у цій справі правовідносини виникли у зв`язку з укладенням договору позики, а не договору про споживчий кредит.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Київського апеляційного суду від 24 лютого 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 24 вересня 2020 року залишено без змін.

Постанову суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що встановивши, що позивач неналежним чином виконувала свої зобов`язання за договором позики, виконання яких забезпечено іпотечним договором, що містив застереження про задоволення вимог іпотекодержателя і передбачав, зокрема, право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві з метою задоволення своїх вимог у разі неналежного виконання боржником основного зобов`язання, врахувавши, що ціну продажу предмета іпотеки було визначено відповідно до умов договору на підставі звіту про оцінку майна, виконаного суб`єктом оціночної діяльності, а посвідчення укладеного між відповідачами договору здійснено приватним нотаріусом відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку» та Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки обставин, які б свідчили про недійсність оспорюваного договору купівлі-продажу з визначених статтями 203, 215 ЦК України правових підстав, не встановлено.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи

У квітні 2021 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга

ОСОБА_1 , подана представником - адвокатом Бубеноком В. Г., на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 24 вересня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 24 лютого 2021 року, у якій він просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник зазначає, що апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, Верховного суду від 13 червня 2018 року у справі № 644/2494/16-ц,

03 лютого 2021 року у справі № 278/3367/19-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційну скаргу мотивовано тим, що відповідно до судової практики, на яку посилається заявник у касаційній скарзі, у разі направлення іпотекодержателем іпотекодаецю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої

статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити із пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку». У вимозі ж, яка була оформлена представником ОСОБА_3 - ОСОБА_10 , всупереч пункту 6.2.1 іпотечного договору не вказано конкретно, що саме у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» відповідач має намір звернути стягнення на предмет іпотеки.

Крім того, вимога про усунення порушення зобов`язання не була направлена позивачу у встановленому законом порядку, що залишилось поза увагою та не було перевірено судами першої та апеляційної інстанції.

Також заявник зазначає, що ціна продажу квартири ОСОБА_4 з позивачем (іпотекодавцем) не погоджувалась, адже ОСОБА_4 взагалі не повідомив позивача про продаж квартири. Як вбачається з договору

купівлі-продажу квартири, спірна квартира була продана без згоди іпотекодавця за ціною 967 416,32 грн, що на момент укладення договору становило 37 628,00 доларів США. Відповідно ж до звіту про оцінку майна ринкова вартість спірної квартири на момент укладення спірного договору становила 1 110 000,00 грн, що на момент продажу становило

42 785,00 доларів США.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 15 квітня 2021 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі, витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20 вересня 2021 року справу призначено судді-доповідачеві.

У грудні 2021 року справу передано до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 08 грудня 2022 року справу за позовом

ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про визнання договору купівлі-продажу недійсним призначено до розгляду.

Відзив на касаційну скаргу учасники справи до суду не подали

Фактичні обставини справи, встановлені судами

21 грудня 2015 року між ОСОБА_4 (позикодавець) та ОСОБА_1 (позичальник) укладено договір позики, за умовами якого позикодавець у день підписання цього передав позичальнику у власність грошові кошти у сумі 435 608,66 грн, що на день укладання указаного договору за курсом НБУ становить еквівалент 18 500,00 доларів США, строком до 21 лютого 2016 року (а.с. 12).

Сторони домовились, що загальна сума, яка підлягає поверненню у строки та у порядку, передбаченому цим договором, буде відповідати гривневому еквіваленту суми 18 500,00 доларів США за курсом НБУ на дату здійснення платежу, а також, що вказана позика є безпроцентною, що передбачено пунктом 2, підпунктом а) пункту 3 договору позики.

За прострочення виконання зобов`язань за цим договором більш ніж на 3 дні позичальник виплачує пеню в розмірі, що еквівалентний 1 % від суми простроченого зобов`язання на день нарахування пені за кожен день прострочення, починаючи з першого дня прострочення (пункт 4 договору позики).

Як визначено пунктом 6 договору позики, з метою забезпечення виконання зобов`язань за цим договором сторони зобов`язуються в порядку та в строки, визначені цим договором, укласти іпотечний договір, відповідно до якого позичальник передає в іпотеку позикодавцю квартиру АДРЕСА_1 .

21 грудня 2015 року між ОСОБА_4 (позикодавець) та ОСОБА_5 , ОСОБА_6 (поручителі) були укладені договори поруки з кожним окремо, за якими поручителі зобов`язалися відповідати перед позикодавцем за виконання всіх зобов`язань ОСОБА_1 , що виникли з вищевказаного договору позики (а. с. 13-14).

Також, на забезпечення виконання зобов`язань за договором позики від 21 грудня 2015 року, у цей же день ОСОБА_4 (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) уклали іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кучеренко Н. П. та зареєстрований в реєстрі за № 2359, предметом якого була квартира АДРЕСА_1 , що належала позивачу на праві приватної власності на підставі договору дарування квартири від 21 липня 2009 року № 6-4791 (а. с. 10-11, 15-19).

11 лютого 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено договір про внесення змін та доповнень до договору позики від 21 грудня 2015 року, за яким сторони визначили, що заборгованість за договором позики збільшено на 155 467,08 грн, що на день укладання вказаного договору про внесення змін та доповнень за курсом НБУ еквівалентно 6 000,00 доларів США. Вказані кошти позикодавець передав позичальнику. Сторони підтвердили, що сума позики становить 435 608,00 грн, що на день підписання договору за курсом НБУ становить 24 500,00 доларів США. Крім того, договором було встановлено строк повернення позики до 21 березня 2016 року, а також те, що загальна сума, яка підлягає поверненню у строки та в порядку, передбаченому цим договором, буде відповідати гривневому еквіваленту суми 24 500,00 доларів США за курсом НБУ на дату здійснення платежу (а. с. 84-85).

У зв`язку з цим, 11 лютого 2016 року було внесено зміни і до іпотечного договору, посвідченого 21 грудня 2015 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кучеренко Н. П. за реєстрованим № 2359, шляхом укладення відповідного договору, пункти якого дублюють положення зазначеного вище договору про внесення змін та доповнень в частині суми позики та строку повернення боргу. Зазначений договір посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кучеренко Н. П. та зареєстрований у реєстрі за № 160 (а. с. 86).

Встановлено, що 06 грудня 2016 року ОСОБА_4 , від імені якого діяв ОСОБА_7 на ім`я ОСОБА_1 через приватного нотаріуса КМНО Кучеренко Н. П. було направлено заяву-вимогу про усунення порушень (у порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку»), в якій зазначалось, що станом на 06 грудня 2016 року борг за договором позики складає 635 558,91 грн, що становить еквівалент 24 500,00 доларів США, та запропоновано погасити заборгованість. Вказано, що у випадку невиконання цієї вимоги, ОСОБА_8 буде змушений діяти згідно з пунктів 6.2.1. та 6.2.2. іпотечного договору та статей 37, 38 Закону України «Про іпотеку», і у тому числі ним буде реалізоване право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету іпотеки або набуття права власності на нього (а. с. 20-21).

8 липня 2019 року між ОСОБА_1 (продавець, іпотекодавець), від імені якої діяв в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» та на підставі нотаріально посвідчених іпотечного договору від 21 грудня 2015 року і договору про внесення змін до іпотечного договору від 11 лютого 2016 року ОСОБА_4 (іпотекодержатель), та ОСОБА_3 (покупець) укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Русанюком З. З. та зареєстрований у реєстрі за № 1474 (а. с. 44-46).

Відповідно до умов означеного договору, продавець продає (передає у власність), а покупець купує (приймає у власність) квартиру АДРЕСА_1 за ціною 967 416,32 грн.

У звіті про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки від 08 липня 2019 року ОСОБА_4 повідомив ОСОБА_1 про продаж указаної квартири, а також про те, що суми, за яку продано предмет іпотеки, не вистачило для погашення всієї заборгованості, а саме, 24 500,00 доларів США та пені згідно пункту 4 договору позики від 21 грудня 2015 року (а. с. 47).

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга до задоволення не підлягає.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно із частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.

Отже, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес, саме вони є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Частиною другою статті 16 ЦК України визначено способи здійснення захисту цивільних справ та інтересів судом, одним із яких може бути визнання правочину недійсним.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої - третьої, п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Визнаючи угоду недійсною на підставі частини першої статті 203 ЦК України, суди у рішенні мають встановити, якому саме закону чи іншому нормативному акту оспорювана угода не відповідає. При чому, виконання чи невиконання сторонами зобов`язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним.

Відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства, при ухваленні судового рішення суд не може виходити за межі позовних вимог, а правом визначати предмет та підставу позову наділений виключно позивач (статті 13, 43, 49, 175 ЦПК України).

Звертаючись до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири, яка є предметом іпотеки, недійсним, ОСОБА_1 вказувала, що при укладенні оспорюваного правочину ОСОБА_4 , який діяв у порядку статті 38 Закону «Про іпотеку» як іпотекодержатель, не повідомив її як іпотекодавця про наявність заборгованості та її розмір, не було повідомлення про його намір укласти договір купівлі-продажу квартири з третьою особою, адже направлена 06 грудня 2016 року вимога не може вважатися повідомленням про намір укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Істотними умовами договору купівлі-продажу, за загальним правилом, є умови про предмет та ціну. Інші умови договору купівлі-продажу можуть набувати значення істотних, якщо щодо них є безпосередня вказівка в інших правових нормах.

Згідно із статтею 575 ЦК України, статтею 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид застави, вид забезпечення належного виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»). Вона має похідний характер від основного зобов`язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки (частини п`ята, шоста статті 3 Закону України «Про іпотеку»).

У відповідності до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Тобто, законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до правового висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження

№ 14-112цс19) звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки можливе лише за умови, що сторони не передбачили цей спосіб у договорі.

Велика Палата Верховного Суду визначила, що процедура продажу предмета іпотеки, передбачена статтею 38 Закону України «Про іпотеку», може бути застосована як спосіб задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки і в судовому порядку (про що суд згідно з абзацом 5 частини першої статті 39 Закону України «Про іпотеку» має вказати у судовому рішенні про задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки), і у позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Проте звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону України «Про іпотеку», можливе лише за умови, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, яке прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками. Якщо ж сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, позовна вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статті 38 Закону України «Про іпотеку», є неналежним способом захисту.

У пунктах 58, 59 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19) зазначено, що закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 Закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (частина третя статті 36 Закону): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону.

Схожий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду

від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс19), у якій зазначено, що продаж іпотекодержателем предмета іпотеки третій особі відповідно до статей 36, 38 цього Закону та згідно з умовами іпотечного застереження, визначеного у договорі іпотеки, є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.

Як встановлено судами у цій справі умовами укладеного між сторонами іпотечного договору від 21 грудня 2015 року обумовлено право

ОСОБА_4 задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: реалізувати предмет іпотеки або залишити його у власності (пункт 3.1.5. іпотечного договору).

Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки міститься у розділі VІ іпотечного договору

від 21 грудня 2015 року, який є чинним та не визнаний у встановленому законом порядку недійсним, а відтак, з огляду на закріплену в статті 204 ЦК України презумпцію правомірності правочину, всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Отже, у цій справі сторони погодили, що продаж предмета іпотеки від імені позивача будь-якій особі шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки у порядку, передбаченому цим договором та

статтею 38 Закону України «Про іпотеку», є позасудовим порядком врегулювання спору.

За змістом статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

З вище викладеного убачається, що повідомлення іпотекодержателем всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки має на меті надати цим особам переважне право на придбання предмета іпотеки або погасити наявну кредитну заборгованість. Якщо ж особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловлять наміру його придбати, іпотекодержатель буде вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Окрім аналогічних вимог, встановлених статтею 38 Закону України «Про іпотеку», пунктом 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджено наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого 2012 року, встановлено, що якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.

Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек.

Судами у цій справі встановлено, що ОСОБА_4 через свого уповноваженого представника ОСОБА_7 повідомив ОСОБА_1 про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки шляхом вручення відповідної заяви-вимоги від 06 грудня 2016 року, яка нею отримана особисто, що не заперечувалося позивачем (а. с. 147, т. 1).

Встановивши, що після отримання цієї заяви позивач не висловила наміру придбати квартиру, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що укладенням договору купівлі-продажу від 08 липня

2019 року переважне право ОСОБА_1 на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя не порушене.

Посилання в апеляційній скарзі про те, що вимогу про усунення порушень, направлену в порядку частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», було безпідставно прийнято судом першої інстанції за повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки в розумінні частини першої статті 38 вказаного Закону, не заслуговують на увагу з огляду на таке.

Пунктом 6.1. іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання позичальником будь-яких умов договору позики, в тому числі одноразової чи неодноразових прострочок позичальником сплати та/або неповернення позики та/або цього договору, а також в інших випадках, передбачених цим договором та/або договором позики та/або законодавством України. У цьому випадку іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушень, у зв`язку з яким іпотекодержатель набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки. У цій вимозі зазначається: стислий зміст порушення зобов`язання; вимога про виконання порушеного зобов`язання не менш ніж 30-денний строк від дня направлення вимоги на адресу іпотекодавця, вказану в цьому договорі; попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель з наступного дня після закінчення зазначеного терміну дня набуває право розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та чинного законодавства.

За загальним правилом, встановленим у статтях 89, 264 ЦПК України обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

На підставі викладеного, суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що заява-вимога про усунення порушень від 06 грудня 2016 року відповідає критеріям, які визначили сторони у пункті 6.1. іпотечного договору, адже вона містить стислий зміст порушення зобов`язання, вимогу про виконання порушеного зобов`язання не менш ніж 30-денний строк від дня її отримання, попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі її невиконання у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» або

статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Та обставина, що ОСОБА_1 не отримувала від ОСОБА_4 окреме повідомлення про його намір як іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу іншій особі, а вимога останнього про усунення порушення не є повідомленням про намір укласти договір

купівлі-продажу, не має наслідком визнання вказаного договору недійсним, а може виступати лише підставою для відшкодування цій особі завданих збитків (стаття 38 Закону України «Про іпотеку»).

Аналогічного висновку притримується Верховний Суд у постанові

від 04 грудня 2019 року у справі № 361/5027/16-ц (провадження

№ 61-5028св19) та у постанові від 25 квітня 2018 року у справі

№ 201/9258/15-ц (провадження № 61-5799св18).

Таким чином, правильними є висновки судів попередніх інстанцій про те, що після отримання вимоги від 06 грудня 2016 року заборгованість за договором позики та договором про внесення змін та доповнень до договору позики у повному обсязі погашена не була, а позивачу як іпотекодавцю були добре відомі наслідки неналежного виконання взятих на себе зобов`язань, зокрема застосування відповідачем як іпотекодержателем процедури звернення стягнення на обтяжене іпотекою майно.

При цьому протягом розгляду справи сторони не заперечували той факт, що після отримання заяви-вимоги позивач ніяким чином не висловила намір придбати предмет іпотеки, а у цьому випадку за умовами укладеного договору іпотеки волевиявлення позивача на продаж предмету іпотеки не вимагається, адже іпотекодержатель вправі здійснювати його продаж від імені іпотекодавця.

Доводи касаційної скарги про те, що при укладенні оспорюваного договору іпотекодержатель мав узгодити ціну продажу спірної квартири з іпотекодавцем і, лише при не досягненні між ними згоди, мав право визначити ціну продажу спірної квартири на підставі оцінки майна є необґрунтованими.

Судами у цій справі встановлено, що ціна продажу предмета іпотеки у договорі купівлі-продажу квартири від 08 липня 2019 року визначена на підставі звіту про оцінку майна № 40-190704-001, складеного 04 липня

2019 року ТОВ «Консалтингова компанія «Лада», відповідно до якого ринкова вартість спірної квартири складає 967 416,32 грн, що узгоджується з положеннями частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» та умовам іпотечного договору від 21 грудня 2015 року.

Докази та обставини, на які посилається заявник в касаційній скарзі, були предметом дослідження судом апеляційної інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні апеляційним судом були дотримані норми матеріального і процесуального права.

Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц, провадження № 14-446цс18).

Відповідно до частини першої 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником - адвокатом Бубеноком Віктором Григоровичем, залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 24 вересня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 24 лютого 2021 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту

її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. В. Білоконь

О. М. Осіян

С. Ф. Хопта

В. В. Шипович