Провадження № 2/369/102/22
20.06.2022 року м. Київ
Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі:
головуючого судді: Волчко А.Я.,
за участю секретаря: Миголь А.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Києво-Святошинського районного суду Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Агро Фактор", третя особа: приватний нотаріус Київського нотаріального округу м. Київ Незнайко Євген Вікторович, ОСОБА_2 про визнання протиправними дій та скасування реєстрації права власності, -
Позивачка ОСОБА_1 звернулася 12.11.2018 року до суду з позовом до до Товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Агро Фактор", третя особа: приватний нотаріус Київського нотаріального округу м. Київ Незнайко Євген Вікторович, ОСОБА_2 про визнання протиправними дій та скасування реєстрації права власності.
Разом із позовною заявою позивачем надана заява про забезпечення позову.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19.11.2018 року позовну заяву залишено без руху, у зв`язку з несплатою судового збору.
12.11.018 року позивачем надана квитанція про сплату судового збору у розмірі 704,40 грн.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 13.11.2018 року заяву про забезпечення позову повернуто заявнику.
05.02.2019 року на виконання ухвали суду від 19.11.2018 року, представником позивача ОСОБА_1 - адвокатом Гнатюком Т.В. до суду надано позовну заяву, яку представник просить вважати останньою редакцією, додатки до позовної заяви та квитанцію про сплату судового збору у розмірі 1536,80 грн.
В забезпечення виконання ОСОБА_2 своїх зобов`язань по Договору про надання кредиту № К-Ф/12/060 від 04.12.2012 року, Позивач уклала 04.12.2012 року з ПАТ «АВАНТ- БАНК» Договір іпотеки № З-Ф/12/068 посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шевчук З.М., зареєстрований в реєстрі за № 4845.
«АВАНТ-БАНК» та делегування повноважень ліквідатора банку»
Після візиту представника відповідача ТОВ «Факторингова компанія «Агро Фактор»
до будинку Позивача, та наступного звернення до нотаріуса з заявою про видачу Витягу з
Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, останній стало відомо, що право
власності на належний їй житловий будинок та земельну ділянку, 17.03.2016 року зареєстровано приватним нотаріусом КМНО Незнайко Є.В., за ТОВ «Факторинговою компанією «Агро Фактор» на підставі Договору про відступлення права вимоги (цесії), укладеного 30.12.2015 року між ПАТ «Авант-Банк» та ТОВ «Факторинговою компанією «Агро Фактор», та Договору іпотеки.
Новий кредитор, має право вчиняти тільки ті дії, які передбачені умовами Договору про надання кредиту № К-Ф/12/060 від 04.12.2012 року. Ні позивач ні ОСОБА_2 не отримували жодних повідомлень та документів, що підтверджують зміну кредитора. Належним чином виконували умови Договору, однак їх права було порушено.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 11.02.2019 року провадження в справі було відкрито в порядку загального позовного провадження із призначенням підготовчого судового засідання на 01.04.2019 року.
12.03.2019 року позивачем надана заява про забезпечення позову та сплачено 384,20 грн. судового збору.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23.05.2019 року задоволено клопотання представника позивача від 21.05.2019 року про витребування доказів.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 13.04.2020 року провадження в справі було відкрито в порядку загального позовного провадження із призначенням підготовчого судового засідання на 15.06.2020 року.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19.11.2020 року провадження в справі було відкрито в порядку загального позовного провадження із призначенням підготовчого судового засідання на 24.02.2021 року.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 03.12.2021 року підготовче провадження в справі було закрито та справу призначено до розгляду по суті на 15.03.2022 року .
У судове засідання позивач та його представник не з`явилися, представник позивача надав заяву про розгляд справи без його участі та без участі позивача, позов підтримав і просив його задовольнити у повному обсязі, не заперечував щодо винесення заочного рішення.
У судове засідання відповідач не з`явився,про дату, час та місце розгляду справи його було сповіщено належним чином, не надав відзив, не повідомив про причини неявки.
Треті особи, у судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи їх було сповіщено належним чином, пояснення, заяви не надали, не повідомили про причини неявки.
При викладених обставинах суд вважає за можливе розглянути справу у відсутності відповідача, який сповіщений про розгляд справи належним чином, від якого не надійшло повідомлення про причини неявки, ухваливши заочне рішення у справі, зі згодою позивача, що відповідає положенням ст. 280 ЦПК України, так як надані матеріали є повними і достатніми для розгляду справи у відсутності відповідача.
Оскільки відповідно до положень ЦПК України розгляд вказаної справи здійснювався судом за відсутності учасників справи, тому у відповідності до вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.
Суд, з`ясувавши дійсні обставини та дослідивши письмові докази, дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступних підстав.
Судом встановлено, що відповідно до договору про надання кредиту №К-Ф/12/060 від 04.12.2012 року, укладеного між ПАТ «Авант-Банк» як кредитором та ОСОБА_2 як позичальником, кредитор зобов`язується надати Позичальнику грошові кошти у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання, надалі за тексом «Кредит».
Згідно статті 1Договору кредитор зобов`язується надати Позичальнику грошові кошти у тимчасове користування наумовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання надалі за текстом - "Кредит. Надання Кредиту буде здійснюватися разово та/або окремими частинами зі сплатою фіксованої
процентної ставки в розмірі 10% (десять) процентів річних та комісій ерозмірі та в порядку визначеному Тарифами на послуги по наданню кредитів, які містяться в Додатку 1 до цього Договору, що є невід`ємною складовою частиною цього Договору, надалі за текстом - "Тарифи", у сумі 1 400 000 (один мільйон чотириста тисяч) гривень 00 копійок.
Кінцевий термін повернення заборгованості за Кредитом встановлюється до 03 грудня 2027 року (включно) на умовах визначених цим Договором (п. 1.1.2.). Кредит надається Позичальнику на наступні цілі: споживчі потреби. В якості забезпечення Позичальником виконання своїх зобов`язань, щодо повернення Кредиту, сплати нарахованих процентів, комісій, можливих штрафних санкцій, а також інших витрат на здійснення забезпеченої заставою вимоги Позичальник забезпечує укладення: в день підписання цього Договору відповідний Договір іпотеки, предметом якого є житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, загальною площею 402,8 кв. м. та земельна ділянка площею 0,0751 га, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (сорок сім), та яке належить майновому Поручителю ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податку за даними Державного реєстру фізичних осіб - платників податків НОМЕР_1 ) на праві приватної власності, відповідно до Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 04.12.2012 року зареєстровано в реєстрі , посвідченого Шевчук З.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу. Позичальник гарантує, що на момент підписання цього Договору не існує подій, що створюють загрозу належному виконанню цього Договору (судові спори, майнові вимоги третіх осіб тощо), про які він не повідомив Кредитора.
Відповідно до статті 2 Договору надання кредиту проводиться шляхом видачі з позичкового рахунку № НОМЕР_2 у ПАТ «АВАНТ_БАНК» готівкою через касу Банку та/або шляхом безготівкового перерахування за реквізитами згідно письмового доручення Позичальника та на підставі письмової заяви Позичальника. Повернення кредиту позичальником здійснюється у валюті Кредиту на транзитний рахунок № НОМЕР_3 в ПАТ «АВАНТ-БАНК». Нарахування процентів за користування Кредитом здійснюється у валюті Кредиту за фактичну кількість днів користування Кредитом в періоді (28-29-30-31/365-366).
Згідно статті 3 Договору кредитор має право вимагати дострокового повернення Позичальником кредиту, сплати процентів, комісій та можливих штрафних санкцій, протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту отримання письмової вимоги/повідомлення Кредитора у разі: простроченої заборгованості за Кредитом, процентами та комісіями, передбаченими цим Договором; погіршення фінансового стану Позичальника, який визначається за методикою Кредитора; у разі втрати або зниження ринкової вартості засобів забезпечення зобов`язань за цим Договором та не надання Позичальником додаткових засобів забезпечення (не проведення заміни) протягом десяти робочих днів від дати отримання відповідної вимоги Кредитора або запропоновані засоби не влаштовують Кредитора; тощо.
Пунктом 3.2.9. встановлено, що кредитор має право звернути стягнення на засоби забезпечення виконання зобов`язань за Кредитом у разі неповернення Позичальником Кредиту у строк, визначений п. 1.1.2. Договору, несплати процентів, комісій, штрафних санкцій згідно з умовами цього Договору. Згідно п.3.2.10 кредитор має право звернути стягнення на майно Позичальника у разі неповернення Позичальником Кредиту у строк, визначений п. 1.1.2. Договору несплати процентів, комісій, штрафних санкцій згідно з умовами цього Договору.
Відповідно до договору іпотеки №З-Ф/12/068 від 04.12.2012 року, укладеного між ПАТ «Авант-Банк» як Іпотекодержателем та ОСОБА_3 , як іпотекодавцем, сторони визначилися про наступне.
Відповідно до пункут 1.1. Іпотекодавець для забезпечення виконання в повному обсязі своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за Договором про надання кредиту № К-Ф/12/060 від 04 грудня 2012 року (надалі - Кредитний Договір), а також Договорів про внесення змін та/ або додаткових Договорів, які будуть укладені між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем в майбутньому і які будуть невід ємною частиною кредитного Договору, щодо сплати процентів, неустойки (штрафу, пені), вчасного та у повному обсязі погашення основної суми боргу за кредитом та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачено умовами Кредитного договору,відшкодування збитків, іншої заборгованості, надалі - основне зобов`язання, передає в іпотеку Іпотекодержателю належне йому на праві власності нерухоме майно, а саме:
- житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, що складається з наступних будівель та споруд: житловий будинок літера №А за планом земельної ділянки, сарай літера №В за планом земельної ділянки, альтанка літера №Г за планом земельної ділянки, свердловина №1 за планом земельної ділянки, яма вигрібна літера №П за планом земельної ділянки, барбекю за №ІІІ за планом земельної ділянки, огорожа №1-5 за планом земельної ділянки, загальною площею 402,8 кв. м., житловою площею 141,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (сорок сім), реєстраційний номер майна: 16822133 , надалі - Предмет Іпотеки 1. Предмет іпотеки належить Іпотекодавцю на підставі Договору купівлі-продажу домоволодіння, посвідченого Шевчук З.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 04 грудня 2012 року та зареєстрованого в реєстрі за №4842, зазначений договір зареєстровано в реєстрі за № 4842, зазначений договір зареєстровано в Державному реєстрі правочинів від 04.12.2012 року за № 5353116.
Згідно п. 1.2.1. зазначеного Договору позичальник зобов`язується повернути кредит у розмірів 1 400 000, 00 грн. у строк до 03 грудня 2027 року шляхом перерахування грошових коштів на позичковий рахунок.
Відповідно до свідоцтва про зміну імені серії НОМЕР_4 від 18.08.2021 року, ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , змінила своє прізвище на « ОСОБА_4 », про що 18.08.2021 року Дарницьким відділом ДРАЦ у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) було складено відповідний актовий запис № 181.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
На час укладення Договору іпотеки № З-Ф/12/068 чинною була редакція Закону України «Про іпотеку» від 13.01.2012 року.
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону (ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до частин 1-3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:
передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;
право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.
Судом встановлено, що умовами Договору іпотеки № З-Ф/12/068 від 04.12.2012 року
передбачені способи звернення стягнення на Предмет іпотеки, зокрема пунктом 3.1. визначено передачу Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Отже, Договір іпотеки містить застереження, яке надавало банку (а у подальшому його правонаступнику) право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки.
Пунктом 3.1.1. Договору іпотеки встановлено, що при порушенні Позичальником умов основного зобов`язання щодо строків погашення заборгованості за кредитом, сплати процентів за користування грошовими коштами, комісій, відшкодування збитків, неустойки, штрафів, пені та іншої заборгованості, а також при порушенні Іпотекодавцем умов даного договору та у випадках, установлених законом, у Іпотекодержателя виникає право задоволення своїх вимог за основним зобов`язанням, шляхом звернення стягнення на нерухоме майно, передане в іпотеку.
Пункт 3.1.2. передбачає, що Іпотекодержатель розпочинає звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо протягом тридцяти календарних днів Іпотекодавцем не буде виконано вимогу про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов даного договору, яка надсилається Іпотекодавцю відповідно до п. 2.4.1 даного Договору.
Іпотекодержатель має право на свій розсуд застосувати механізм позасудового врегулювання питання звернення стягнення на предмет іпотеки, у порядку, визначеному у застереженні про задоволення вимог Іпотекодержателя, шляхом продажу предмета іпотеки Іпотекодержателем або передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до квитанцій наданих ОСОБА_1 у період з 2013 року по 2015 рік , ОСОБА_2 на погашення кредитного договору № К-Ф/12/060 було сплачено ПАТ «АВАНТ-БАНК», заборгованість у загальній сумі - 517 084,67 грн.
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
За змістом ст. 18 вказаного Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Пунктом 40 Порядку № 1127 встановлено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону та Порядком.
Відповідно до п. 57 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно п. 61 вказаного Порядку, у редакції чинній станом на 19.07.2019 - день звернення Іпотекодержателя з заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 61 Порядку № 1127, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
На выкованная ухали суду про витребування доказів 30.09.2019 року приватним нотаріусом Київської міської нотаріальної кантори Незнайко Є.В. до суду були надані документи на підставі яких ним було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на спірний будинок за ТОВ «Факторингова компанія «Агро Фактор» та надано вимогу про усунення порушень зобов`язань, забезпеченого іпотекою (в порядку ст.. 35 ЗУ «Про іпотеку»).
Так, відповідно до Вимоги про усунення порушень зобов`язань, забезпеченого іпотекою (в порядку ст. 35 ЗУ «Про іпотеку») № 3118 від 04.01.2016 року, ОСОБА_3 було повідомлено про те, що станом на 30 грудня 2015 року в неї виникла заборгованість перед ТОВ «Факторингова компанія «Агро Фактор» в сумі 3 013 077,14 грн. ТОВ «Факторингова компанія «Агро Фактор» вимагала від ОСОБА_3 виконати основне зобов`язання протягом 30 днів. ЇЇ попереджено про звернення стягнення на об`єкти нерухомого майна, уразі несплати нею заборгованості.
Також надане рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, у якому зазначено, що ОСОБА_5 15.01.2016 року отримала особисто за її підписом, лист від відправника «Агро Фактор ( адреса: вул. Привокзальна, 11).
У рекомендованому повідомлені про вручення поштового відправлення не було зазначено, який саме документ було надіслано та що саме отримала ОСОБА_5 , опис вкладення та супровідний лист про надіслання вимоги відсутні.
Крім того, відсутня оцінка предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на момент набуття Іпотекодержателем предмета іпотеки у власність, що є порушенням вимог ч.ч. 1-3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язку Іпотекодержателя, у разі набуття права власності на предмет іпотеки, відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
За відсутності оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на момент набуття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність убачається відсутність можливості оцінити чи не перевищує розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя на 90 відсотків вартості предмета іпотеки, які іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю згідно зі ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
Згідно із ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
За матеріалами справи судом встановлено, що іпотекодержателем при зверненні до державного реєстратора для реєстрації прав та їх обтяжень на спірну квартиру на підставі іпотечного договору, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, не було подано належного підтвердження отримання боржником копії письмової вимоги, а також не подано документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання боржником, який є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя, а також - не подано оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на момент набуття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність, що свідчить про наявність безумовних підстав для визнання протиправним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірні житловий будинок та земельну ділянку.
За наслідками прийнятих державним реєстратором рішень про проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру за відповідним застереженням в іпотечному договорі, фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власників, незважаючи на заборону, встановлену Законом № 1304-VII.
Велика Палата Верхового Суду у постанові від 20.11.2019 у справі №802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), виклала правовий висновок про те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», отже зазначений договір є одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від наявності згоди іпотекодавця. Звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі) є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог, а тому такий спосіб стягнення підпадає під дію Закону № 1304-VII.
Таким чином, на час дії Закону № 1304-VII не могло бути здійснено стягнення шляхом реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем без згоди іпотекодавців на його відчуження чи без їх належного повідомлення та надання строку на сплату заборгованості.
З урахуванням наведеного, рішення про перехід права власності на майно у власність ТОВ «Факторингова компанія «Агро Фактор», було прийняте державним реєстратором всупереч вимогам ст.ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку», вимогам Порядку № 1127, що є підставою для задоволення позову у частині позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Щодо обраного позивачем способу захисту порушеного права, суд зазначає наступне.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Спосіб захисту права чи інтересу може бути визначено як вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи результату, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
При цьому спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що у такий спосіб буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам необхідно зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції. Так, у рішенні від 15.11.1996 у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) наголосив, що зазначена норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, передбачених Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені у правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дали би змогу компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції та надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань.
Таким чином, належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.
У рішенні від 31.07.2003 у справі «Дорани проти Ірландії» Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Так, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.
Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
За змістом пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
У частині другій статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній до 16.01.2020, яка діяла на час прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора) було унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування.
Зокрема, за змістом зазначеної норми у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01.01.2013, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.
Однак, згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16.01.2020, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.
Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній з 16.01.2020) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, в розумінні положень наведеної норми у чинній редакції, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.
При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 23.06.2020 в справі № 906/516/19 та від 20.08.2020 в справі №916/2464/19.
Таким чином, розглядаючи дану справу в межах заявлених позивачем позовних вимог, суд доходить висновку, що ефективним та передбаченим законом способом захисту порушених прав позивача є: скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За замістом ст. 317 ЦК України власникові належить право володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
У відповідності до ч.ч. 1, 2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено ст. 16 ЦК України.
Здійснення власником свого права власності передусім полягає у безперешкодному, вільному та на власний розсуд використанні всього комплексу правомочностей власника, визначених законом, - володіння, користування, розпорядження майном.
У відповідності до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Зазначений засіб захисту права власності застосовується у тому випадку, коли власник фактично позбавлений можливості володіти і користуватися належною йому річчю, тобто коли річ незаконно вибуває із його володіння.
Згідно з наведеною нормою власник має право реалізувати своє право на захист шляхом звернення до суду з вимогою про витребування свого майна із чужого незаконного володіння із дотриманням вимог, передбачених ЦК України.
Правовий аналіз положень статті 387 цього Кодексу дає підстави для висновку, що у наведеній нормі йдеться про право власника на віндикаційний позов, тобто позов власника, який не володіє, до не власника, який незаконно володіє майном, про вилучення цього майна в натурі.
Зазначений правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 30.08.2019 по справі № 914/970/18.
У відповідності до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
З огляду на вищевикладене, беручи до уваги всі встановлені судом факти і відповідні їм правовідносин, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, суд доходить висновку про задоволення позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Агро Фактор" про визнання протиправними дій та скасування реєстрації права власності.
Отже, письмових доказів про надіслання ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та отримання ними вимоги про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов Договору, яка надсилається Іпотекодавцю відповідно до п. 2.4.1 даного Договору, суду надано не було. Вищезазначене дає підстави вважати, що Іпотекодавець не був належним чином повідомлений про виникнення порушеного основного зобов`язання та/або умов даного договору, якщо таке мало місце бути.
У порядку ч. 1 ст. 141 ЦПК України, пропорційно розміру задоволених позовних вимог, з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Агро Фактор"на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у загальному розмірі 1921,00 грн., а саме 1536,80 грн. за вимоги позову та 384,20 грн. вимоги про забезпечення позову
Враховуючи наведене та керуючись статтями 15, 16, 263 Цивільного кодексу України, Законом України «Про іпотеку», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, ст.ст. 2, 10, 13, 48, 49, 51, 76, 77-81, 89, 102, 133, 137, 141, 158, 209, 210, 247, 263, 265, 354 Цивільного процесуального кодексу України, суд -
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Агро Фактор", третя особа: приватний нотаріус Київського нотаріального округу м. Київ Незнайко Євген Вікторович, ОСОБА_2 про визнання протиправними дій та скасування реєстрації права власності, - задовольнити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Заочне рішення може бути оскаржене позивачем в загальному порядку, встановленому цим Кодексом.
Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Суддя: А.Я. Волчко