Справа № 456/1278/20
Провадження № 2/456/160/2022
РІШЕННЯ

іменем України

20 липня 2022 року місто Стрий

Стрийський міськрайонний суд Львівської області в складі:

головуючого судді Саса С. С. ,

при секретарі Карпин О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Стрий справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Актив» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Гал Буд», ОСОБА_1 , треті особи ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус Стрийського районного нотаріального округу Копиляк Катерина Михайлівна про визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації права власності,

встановив:

Позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Компнія з управлінням активами «Актив» звернувся до суду з позовом до відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Гал Буд», ОСОБА_1 та просить визнати недійсними договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, серія та номер: 07/СС3, виданий 27.07.2017, видавник: Сторони договору; акт прийому-передачі об`єкта нерухомості, серія та номер: 07/3СС, виданий 04.10.2019 р. та договір купівлі-продажу, майнових прав на квартиру, серія та номер: 02/СС3, виданий 27.07.2017, видавник: Сторони договору; акт прийому-передачі об`єкта нерухомості, серія та номер: 02/СС3, виданий 04.10.2019 р; скасувати державну реєстрацію права власності на квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , а саме: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49166942 від 15.10.2019 15:06:53, ОСОБА_4 , Стрийська районна державна адміністрація Львівської області, Львівська обл. та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49164693 від 15.10.2019 14:15:38, ОСОБА_4 , Стрийська районна державна адміністрація Львівської області. Також просить стягнути з відповідачів судові витрати.

В обгрунтування позовних вимог покликається на те, що 12.03.2020 року позивач Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Актив" від імені в інтересах та за рахунок пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу «Інвест Гал Буд» отримало від Стрийського міськрайонного суду Львівської області матеріали у цивільній справі №456/462/20 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Гал Буд» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва (квартиру АДРЕСА_3 ). Також позивач ТОВ «КУА «Актив» отримало матеріали, надані відповідачем у справі 456/462/20 ТзОВ «ІНВЕСТ ГАЛ БУД» та інформацію про те, що квартири за АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 знаходяться у власності відповідача ОСОБА_1 . Серед цих документів була інформаційна довідка з ДРРПНМ від 12.03.2020 року №203954417, яка підтверджує цю інформацію. Однак квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 являються власністю позивача ТОВ «КУА «Актив». Тому діями відповідачів ТзОВ «ІНВЕСТ ГАЛ БУД» та ОСОБА_1 позивач був позбавлений можливості оформити право власності на квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_1 , натомість, вказані квартири були протиправно набуті у власність відповідачем ОСОБА_1 16.08.2017 року між ТзОВ «ІНВЕСТ ГАЛ БУД» та ТОВ "Компанія з управління активами "Актив" було укладено Договір №16/08-17-CC3 купівлі-продажу майнових прав від 16.08.2017 р. Відповідно до умов цього договору, ТОВ «КУА «Актив» придбала в ТзОВ«ІНВЕСТ ГАЛ БУД» майнові права усі квартири в багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_4 (в договорі зазначена будівельна адреса АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 та АДРЕСА_8 , в подальшому, на підставі сертифікату готовності та рішення виконавчого комітету Стрийської міської ради №206 від 29.08.2019 р. об`єкту будівництва присвоєно адресу АДРЕСА_4 .Під час укладення договору відповідач ТзОВ «ІНВЕСТ ГАЛ БУД» запевняло позивача ТОВ «КУА «Актив», що вказані квартири нікому не продані і ні під якими заборонами не перебувають (п.5.4.2. Договору). Договір №16/08-17-CC3 при цьому був укладений зі сторони ТзОВ «ІНВЕСТ ГАЛ БУД» - директором Жезло Василем Михайловичем, зі сторони позивача ТОВ «КУА» «Актив» генеральним директором Гурським Анатолієм Миколайовичем. Загальні збори обидвох сторін договору надали згоду на укладення такого правочину. Крім цього, ТзОВ «ІНВЕСТ ГАЛ БУД» передало відповідно до акту приймання-передачі ТОВ «КУА «Актив» усі придбані майнові права на квартири в Об`єкті будівництва. Отже, станом на 16.08.2017 року майнові права на квартири за АДРЕСА_4 та за АДРЕСА_1 належать на праві власності позивачу ТОВ «КУА «Актив». Про існування права власності на квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 у відповідача ОСОБА_1 ТОВ «КУА «Актив» дізналося лише з матеріалів судової справи 465/462/20. Про існування договорів купівлі-продажу від 27.07.2017 року між відповідачами ТзОВ «ІНВЕСТ ГАЛ БУД» та ОСОБА_1 , позивач також дізнався лише з матеріалів судової справи та за повідомленням представника відповідача ТзОВ «ІНВЕСТ ГАЛ БУД».Тому, позивач вважає, що його протиправно позбавили право власності. Згідно з інформаційної довідки з реєстру речових прав від 12.03.2020 року №203954417, відповідач ОСОБА_1 стала власником квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартири № 02/СС3 від 27.07.2017 року, акту прийому-передачі об`єкта нерухомості серії 02/СС3 від 04.10.2019 року та довідки 02/СС3 від 04.10.2019 року та №07/СС3 від 27.07.2017 року, акту прийому-передачі об`єкта нерухомості серії 07/СС3 від 04.10.2019 року та довідки 07/СС3 від 04.10.2019 року. Однак позивачу нічого не відомо про згадані в Інформаційній довідці документи. На вимогу позивача надати вказані договори, відповідач ТОВ «Гал Інвес Буд» зазначив, що ним такі договори не укладались. Директор чи інші представники відповідача ТОВ «Гал Інвес Буд» не могли підписати зазначених договорів та інших документів, які зазначені у інформаційній довідці, оскільки не були на це уповноважені. Якщо такі документи і існують, то однозначно перебувають у володінні виключно відповідача ОСОБА_1 . Вказані договори, якщо вони існують, однозначно суперечать укладеному між позивачем та відповідачем ТОВ «Гал Інвес Буд» договору купівлі-продажу майнових прав №16/08-17-СС3 від 16.08.2017 року, згідно якого майнові права на усі квартири в житловому будинку АДРЕСА_4 , належать позивачу.

Представник позивача адвокат Огородник О.О. в судовому засіданні позовні вимоги підтримав повністю, просив їх задоволити. Позовні вимоги мотивував тим, що між позивачем та відповідачем ТзОВ «Інвест Гал Буд» було належним чином укладено договір купівлі-продажу майнових прав №16/08-17-СС3 від 16.08.2017 р. з відповідними додатками, акт приймання-передачі майнових прав від 16.08.2017 р., відповідачем та позивачем було погодження відчуження майна ТзОВ «Інвест Гал Буд», погоджено істотну зміну майнового стану обидвох договірних сторін, складено рішення вищих зборів Товариств (рішення загальних зборів), яким уповноважено саме керівників Товариств на підписання договору. Також представник позивача наголосив, що позивач належним чином та у відповідності до домовленості сторін сплачував вартість майнових прав, що придбані з дати укладення договору.

Відповідач ТзОВ «Інвест Гал Буд» подав заяву про визнання позову. У заяві та в поясненнях представника відповідача адвоката Радковського Т.Р. позов було визнано та підтримано. Представник відповідача заявив, що з ОСОБА_1 як і з її чоловіком ОСОБА_5 у підприємства тривають ряд судових спорів, метою яких є неправомірне, на думку представника, набуття права власності на квартири в іншому об`єкті будівництва підприємства. Спірні квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 не відчужувались ОСОБА_1 , з ОСОБА_1 підприємство не укладало жодних договорів та не відчужувало майнових прав. Спірні квартири (майнові права на них) були в складі інших квартир, майнові права на які були відчужені належним чином ТОВ «КУА «Актив» 16.08.2017 р.

Відповідач ОСОБА_1 проти позовних вимог заперечила, подавши відзив на позовну заяву. Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Мокрицький І.П. проти позовних вимог заперечив, необхідність відмови у задоволенні позовних вимог позивача мотивував з підстав, викладених у зустрічному позові.

Третя особа приватний нотаріус Стрийського районного округу Копиляк К.М. в судові засідання не з`явилась, явку представника не забезпечила. Подала в матеріали справи пояснення, відповідно до якого просила розглядати справу без її участі.

Третя особа ОСОБА_3 в судовому засідання надала пояснення, відповідно до якого просила суд залишити за нею придбану в ОСОБА_1 квартиру.

Третя особа ОСОБА_2 в судовому засіданні надала пояснення, що нею та дружиною її брата ОСОБА_3 у приватного нотаріуса Стрийського районного нотаріального округу Копиляк К.М. було придбано та оформлено право власності на дві квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 . Вказані квартири придбали в ОСОБА_5 , якому і передавала кошти за придбання. Вартість квартир була ринкова. Приватний нотаріус перед оформленням перевірив квартири, що продавались на заборони та проблеми. Наголосила, що ні вона ні ОСОБА_3 жодного відношення до спорів та конфліктів між ОСОБА_5 та позивачем і ТзОВ «Інвест Гал Буд» не має. Просила суд прийняти рішення так, щоб придбані нею та ОСОБА_3 квартири залишились в них у власності.

Суд дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (ч.1 ст.2 ЦПК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Суд, за правилом ч.1 ст.13 ЦПК України розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтями 15, 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у випадку його порушення, невизнання або заперечення, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права або інтересу.

Згідно п. п. 1 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 16.08.2017 року між ТзОВ «Інвест Гал Буд» та ТОВ"Компанія з управління активами "Актив" було укладено Договір №16/08-17-CC3 купівлі-продажу майнових прав від 16.08.2017 р. Відповідно до умов цього договору, ТОВ «КУА «Актив» придбала в ТзОВ«Інвест Гал Буд» майнові права на усі квартири в багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_4 (в договорі зазначена будівельна адреса АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 та АДРЕСА_8 (біля будинку №4), в подальшому, на підставі сертифікату готовності та рішення виконавчого комітету Стрийської міської ради №206 від 29.08.2019 р. об`єкту будівництва присвоєно адресу АДРЕСА_4 ).

Відповідно до умов цього договору ТзОВ «Інвест Гал Буд» продає, а ТОВ «КУА «Актив» купує майнові права на об`єкти нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначає загальні положення про купівлю-продаж. Відповідно до п.2.2. договору сторони погодили, що об`єкти нерухомості, майнові права на які є предметом за цим договором (їх характеристики та перелік) вказуються в додатку №1 «Перелік об`єктів нерухомості». Відповідно до додатку №1 «Перелік об`єктів нерухомості» від 16.08.2017 р. сторони визначили ряд квартир, майнові права на які того ж таки 16.08.2017 р. було передано за актом позивачу. Серед інших квартир в переліку наявні квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 .

У відповідності до п.4.1. позивач та відповідач ТзОВ «Інвест Гал Буд» погодили ціну договору шляхом укладення окремого додатку №2 до договору «Порядок розрахунків та ціна майнових прав». Зокрема, відповідно до п.1.1. додатку №2 до договору від 16.08.2017 року загальна вартість усіх майнових прав на об`єкти нерухомості складає 14 579 950,00 грн. (5500 грн. за 1 кв.м.).

Договір №16/08-17-CC3 купівлі-продажу майнових прав від 16.08.2017 р. був підписаний зі сторони позивача генеральним директором Гурським Анатолієм Миколайовичем, зі сторони відповідача ТзОВ «Інвест Гал Буд» директором Жезло Василем Михайловичем. Відповідно до розділу цього договору реквізити та підписи сторін як юридична адреса відповідача ТзОВ «Інвест Гал Буд» вказана АДРЕСА_10 . Відповідно до відомостей ЄДР ТзОВ «Інвест Гал Буд» змінило місцезнаходження Товариства 28.08.2017 р. з м.Львів, вул.Шевченка, 360/31 на АДРЕСА_11 .

Відповідно до п.5.4.2. вказаного договору продавець (ТзОВ «Інвест Гал Буд») запевняв покупця (ТОВ «КУА «Актив»), що квартири, майнові права на які є предметом договору нікому не продані і ні під якими заборонами не перебувають.

Загальні збори обидвох сторін договору надали згоду на укладення такого правочину. Дане підтверджується протоколом Загальних зборів учасників ТзОВ «Інвест Гал Буд» №15/08-2017 від 15.08.2017 р. та протоколом (рішення) загальних зборів Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Актив» №74/1-17 від 15.08.2017 р.

Також, відповідно до наявного в матеріалах справи акту приймання-передачі майнових прав від 16.08.2017 р. ТзОВ «ІНВЕСТ ГАЛ БУД» передало ТОВ «КУА «Актив» усі придбані майнові права на квартири в Об`єкті будівництва, в т.ч. на квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_1 .

Доказів визнання розірвання, визнання недійсним цього договору судом не здобуто а сторонами не подано.

Матеріали справи містять подані позивачем бухгалтерські документи, зокрема акти звірки взаєморозрахунків із посиланням на конкретні платіжні документи та їх номери і дати, що підтверджують факт оплати позивачем майнових прав на квартири в Об`єкті згідно з умовами договору №16/08-2017. Відповідачем ТзОВ «Інвест Гал Буд» підтверджено факт отримання коштів та належного розрахунку за договором №16/08-2017 позивачем. Доказів протилежного судом не здобуто.

Судом досліджено подані позивачем договір (копію) купівлі-продажу майнових прав №02/СС33 від 27.07.2017 року та договір купівлі-продажу майнових прав №07/СС33 від 27.07.2017 року. Вказані договори, як вбачається з їх тексту зі сторони відповідача ТзОВ «Інвест Гал Буд» підписаний ОСОБА_6 , що діяв на підставі довіреності від 27.07.2017 р., посвідченої Якимів Н.Б, приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу, зареєстрована в реєстрі за №8725. Відповідно до розділу адреса та реквізити сторін у зазначених договорах зазначено наступне місцезнаходження відповідача ТзОВ «Інвест Гал Буд»: м.Львів, вул.Героїв УПА, 73Ж/512. Однак, суд звертає увагу на той факт, що місцезнаходження ТзОВ «Інвест Гал Буд» відповідно до даних ЄДР станом на 27.07.2017 р. являється АДРЕСА_10 . Місце знаходження було змінено лише 28.08.2017 р.

Відповідно до умов п.3.2. договору купівлі-продажу майнових прав №02/СС33 від 27.07.2017 року встановлено, що вартість одного квадратного метра майнових прав на квартиру складає 2000 (дві тисячі) гривень 00 копійок з ПДВ. Загальна вартість майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 відповідно до тексту договору становить станом на дату укладення договору 84 400,00 грн. з ПДВ. Відповідно до умов п.3.3. цього договору «продавець зобовязаний здійнити оплату за майнові права на Об`єкт нерухомості до 28.06.2019 р. в сумі 84 400,00 грн. Суд погоджується з твердженням відповідача ТзОВ «Інвест Гал Буд», що зазначення такої вкрай низької ціни на майнові права на найбільш ліквідні на ринку нерухомості однокімнатні квартири прямо суперечать статутній діяльності будь-якого комерційного підприємства.

Загалом договір містить ряд пунктів які суперечать один одному та самій суті цього договору. Так, з пункту 3.3. договору виплаває, що обов`язок оплати за майнові права договором покладено на Продавця, що теж кореспондується із п.3.5. договору, однак обидва пункти суперечать п. 5.3. договору.

При цьому, в матеріалах справи немає належних підтверджуючих документів щодо дійсної фактичної оплати відповідачем ОСОБА_1 договірної вартості за квартиру АДРЕСА_4 відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав №02/СС33.

Умовами представленого договору №33/Ш2 від 27.07.2017 р., зокрема п.4.1. визначено, що продавець зобов`язується передати покупцю об`єкт нерухомості, що відповідає вимогам визначеним в п. 2.2. цього договору до «30» грудня 2019 року, але в будь якому випадку не раніше виконання Покупцем усіх зобов`язань за даним Договором шляхом підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості. Продавець, в т.ч. у випадку виникнення обставин, що не залежать від нього, має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору. Також матеріали справи містять копії акту №02/3СС прийому передачі Об`єкта нерухомості (як сукупності майнових прав) від 04.10.2019 р. та довідку №02/СС3 щодо 100 (сто) % оплати за Договором купівлі-продажу майнових прав від 04.10.2019 р. місцем складення яких зазначено місто Львів. Окремої оцінки заслуговує та обставина, що майнові права на квартиру АДРЕСА_4 були за актом фактично передані позивачу ще 16.08.2017 р.

Згідно з п.4.4. договору №02/СС33 від 27.07.2017 р. реєстрація права власності Покупця на Об`єкт нерухомості здійснюється Покупцем самостійно та за власний рахунок на підставі документів, отриманих від Продавця. Цей пункт кореспондується з п.5.1.1., в якому визначено обов`язок продавця передати об`єкт нерухомості (як сукупність майнових прав) та всі документи що вимагаються для реєстрації права власності на об`єкт нерухомості - Покупцю у строк та у стані, що відповідає умовам цього Договору.

Відповідно до аналогічних умов п.3.2. договору купівлі-продажу майнових прав №07/СС33 від 27.07.2017 року встановлено, що вартість одного квадратного метра майнових прав на квартиру складає 2000 (дві тисячі) гривень 00 копійок з ПДВ. Загальна вартість майнових прав на квартиру за домовленістю Сторін станом на дату укладення цього договору становить 85 200,00 з ПДВ. Відповідно до умов п.3.3. цього договору «продавець зобовязаний здійнити оплату за майнові права на Об`єкт нерухомості до 28.06.2019 р. в сумі 85 200,00грн. Суд погоджується з твердженням відповідача ТзОВ «Інвест Гал Буд», що зазначення такої вкрай низької ціни на майнові права на найбільш ліквідні на ринку нерухомості однокімнатні квартири прямо суперечать статутній діяльності будь-якого комерційного підприємства. Загалом договір містить ряд пунктів які суперечать один одному та самій суті цього договору. Так, з пункту 3.3. договору №07/СС33 виплаває, що обов`язок оплати за майнові права договором покладено на Продавця, що теж кореспондується із п.3.5. договору, однак обидва пункти суперечать п. 5.3. договору.

Сторонами не подано, а судом не здобуто належних підтверджуючих документів щодо дійсної фактичної оплати відповідачем ОСОБА_1 договірної вартості за квартиру АДРЕСА_1 відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав №07/СС33.

Умовами договору №07/СС33 від 27.07.2017 р., зокрема п.4.1. визначено, що продавець зобов`язується передати покупцю об`єкт нерухомості що відповідає вимогам визначеним в п. 2.2. цього договору до «30» грудня 2019 року, але в будь якому випадку не раніше виконання Покупцем усіх зобов`язань за даним Договором шляхом підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості. Продавець, в т.ч. у випадку виникнення обставин, що не залежать від нього має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору. Також матеріали справи містять копії акту №07/3СС прийому передачі Об`єкта нерухомості (як сукупності майнових прав) від 04.10.2019 р. та довідку №07/СС3 щодо 100 (сто) % оплати за Договором купівлі-продажу майнових прав від 04.10.2019 р. місцем складення яких зазначено місто Львів. Як наголошував представник позивача, на акті зі сторони відповідача ОСОБА_1 міститься підпис, схожий на підпис її чоловіка ОСОБА_5 . Окремої оцінки заслуговує та обставина, що майнові права на квартиру АДРЕСА_1 були за актом фактично передані позивачу ще 16.08.2017 р.

Згідно з п.4.4. договору №07/СС3 від 27.07.2017 р. реєстрація права власності Покупця на Об`єкт нерухомості здійснюється Покупцем самостійно та за власний рахунок на підставі документів, отриманих від Продавця. Цей пункт кореспондується з п.5.1.1., в якому визначено обов`язок продавця передати об`єкт нерухомості (як сукупність майнових прав) та всі документи що вимагаються для реєстрації права власності на об`єкт нерухомості - Покупцю у строк та у стані, що відповідає умовам цього Договору.

Матеріали справи містять договір купівлі-продажу квартири від 17.03.2020 року, посвідчений Копиляк К.М., приватним нотаріусом Стрийського районного нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за №57, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Відповідно до тексту цього договору ОСОБА_1 продала, а ОСОБА_2 прийняла у власність квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 42,6 кв.м. Відповідно до п.5 договору купівлі-продажу, продаж квартири вчинено за ціною 290 770,00 грн., які продавець отримала повністю до підписання цього договору. Жодних претензій щодо розрахунку за договором купівлі-продажу сторони одне до одного не мають. Вартість квартири визначено за взаємним погодженням за відсутності будь-якого примусу чи збігу важких обставин. Відповідно до п.7 договору продавець надав гарантії покупцю про те, що квартира, що є предметом договору-купівлі-продажу не перебуває під забороною чи арештом та не відчужена нікому іншому, в спорі не перебуває, треті особи не заявляють прав на неї. Нотаріус при посвідченні цього договору отримав інформацію з ДРРП про відсутність заборон та арештів, про що зазначив в п.8 договору.

Матеріали справи містять договір купівлі-продажу квартири від 17.03.2020 року, посвідчений Копиляк К.М., приватним нотаріусом Стрийського районного нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за №61, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 . Відповідно до тексту цього договору ОСОБА_1 продала, а ОСОБА_3 прийняла у власність квартиру АДРЕСА_5 загальною площею 43,4 кв.м. Відповідно до п.5 договору купівлі-продажу, продаж квартири вчинено за ціною 296 300,00 грн., які продавець отримала повністю до підписання цього договору. Жодних претензій щодо розрахунку за договором купівлі-продажу сторони одне до одного не мають. Вартість квартири визначено за взаємним погодженням за відсутності будь-якого примусу чи збігу важких обставин. Відповідно до п.7 договору продавець надав гарантії покупцю про те, що квартира, що є предметом договору-купівлі-продажу, не перебуває під забороною чи арештом та не відчужена нікому іншому, в спорі не перебуває, треті особи не заявляють прав на неї. Нотаріус при посвідченні цього договору отримав інформацію з ДРРП про відсутність заборон та арештів, про що зазначив в п.8 договору.

Також матеріали справи містять подану представником позивача довіреність, реквізити якої містяться в поданих договорах купівлі-продажу майнових прав №02/СС3 та №07/СС3, зокрема посвідчена 27.07.2017 р. у місті Львові Якимів Н.Б., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу за реєстровим номером 8725. Вказана довіреність видана Товариством з обмеженою відповідальністю «КУА «Актив»(), що діє від свого імені в інтересах і за рахунок активів пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу «ІнвестГалБуд» (реєстраційний код за ЄДРІСІ 23300473) в особі генерального директора Гурського Анатолія Миколайовича представнику ОСОБА_6 . Суд повністю погоджується з доводами позивача та відповідача ТзОВ «Інвест Гал Буд», що вказана довіреність видавалась не відповідачем ТзОВ «Інвест Гал Буд» (), на що покликався відповідач ОСОБА_1 та її представник, а іншою юридичною особою ТОВ «КУА «Актив» (). Як було з`ясовано, ОСОБА_6 дійсно представляв інтереси саме позивача та здійснював від його імені реалізацію квартир, зокрема в будинку АДРЕСА_4 . Однак, реалізацію квартир в буд.2б здійснювало саме ТОВ «КУА «Актив» (), а не відповідач ТзОВ «Інвест Гал Буд». Дана обставина також підтверджується поясненнями представника відповідача ТзОВ «Інвест Гал Буд» та наявними в матеріалах справи документами. Доказів протилежного судом не здобуто.

Згідно ст.76 ЦПК доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст.81 ЦПК кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За загальним правилом відповідно до норми 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до п.1 та п.2 ст.656 ЦК предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення (ст.658 ЦК)

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Разом з тим статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Стаття 331 ЦК України визначає загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

Аналогічний правовий висновок викладений в постановах Верховного Суду України від 18 лютого 2015 року у справі № 6-244цс14, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1502цс15, від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1732цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 10лютого 2016 року у справі № 6-2250цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 30 березня 2016 року у справі № 6-3129цс15, від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994 цс15.

Згідно ст.658 ЦК право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Враховуючи здобуті докази та досліджені обставини справи, зокрема, договір №16/08-17купівлі-продажу майнових прав від 16.08.2017 р. з додатками, акт приймання-передачі майнових прав від 16.08.2017 року, довідку про 100 % розрахунок, акт звірки взаєморозрахунків між відповідачем ТзОВ «Інвест Гал Буд» та позивачем ТОВ «КУА «Актив» суд встановив і наголошує, що майнові права на спірні квартири, зокрема квартира АДРЕСА_4 та квартира АДРЕСА_5 належали з 16.08.2017 р. ТОВ «КУА «Актив» і в силу ст.658 ЦК не могли бути передані в 2019 році ОСОБА_1 .

Згідно чинної станом на 2017 рік ст.58 Закону №1576-XII від 19.09.1991 р. (з подальшими змінами та доповненнями) вищим органом товариства з обмеженою відповідальністю є загальні збори учасників.

Відповідно до ст.98 ЦК загальні збори учасників товариства мають право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, у тому числі і з тих, що належать до компетенції інших органів товариства.

Суд звертає увагу на рішення вищого статного органу відповідача, загальних зборів учасників. Так, 15.08.2017 року загальні збори учасників ТзОВ «Інвест Гал Буд» прийняли рішення відповідно до якого від імені Товариства право на укладення договору купівлі-продажу майнових прав з ТОВ «КУА «Актив». Погоджено комерційні умови укладення такого договору. Аналогічне за змістом рішення було прийнято Загальними зборами учасників ТОВ «КУА «Актив» 15.08.2017 р.

Також, договори №02/СС3 від 27.07.2017 р. та №07/СС3 від 27.07.2017 р. не підписані керівником відповідача ТзОВ «Інвест Гал Буд» Жезло В.М. у відповідності до вимог рішення загальних зборів учасників товариства від 12.05.2017 р., натомість містять підпис ОСОБА_6 .

Судом не здобуто доказів уповноваження ОСОБА_6 на укладення вказаних договорів купівлі-продажу майнових прав №02/СС3 від 27.07.2017 р. та №07/СС3 від 27.07.2017 р. В матеріалах справи відсутні рішення вищого органу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Гал Буд» чи наказ директора Товариства про уповноваження представника на відчуження майна підприємства. Довіреність, яка чітко вказана в тексті оскаржуваних договорів №02/СС3 від 27.07.2017 р. та №07/СС3 від 27.07.2017 р., а саме: посвідчена 27.07.2017 р. у місті Львові Якимів Н.Б., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу за реєстровим номером 8725, видана іншою юридичною особою, Товариством з обмеженою відповідальністю «КУА «Актив» ().

Інших належних та допустимих доказів уповноваження Гречишина А.І. як представника відповідача ТзОВ «Інвест Гал Буд» відповідачем відповідно до вимог ст. 83 ЦПК не подано.

Тому суд приходить до висновку, що ОСОБА_6 не був уповноважений на підписання договорів №02/СС3 від 27.07.2017 р. та №07/СС3 від 27.07.2017 р. у встановленому порядку.

Згідно вимог ст.83 ЦПК відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

Згідно ст.237 ЦК представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Згідно ст.244 ЦК представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Згідно ст.246 ЦК довіреність від імені юридичної особи видається її органом або іншою особою, уповноваженою на це її установчими документами.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Частина третя статті 203 ЦК України визначає загальні вимоги до волевиявлення учасника правочину, яке повинне відповідати внутрішній волі та бути вільним від факторів, що викривляють уявлення особи про зміст правочину при формуванні її волевиявлення чи створюють хибне бачення існування та змісту волевиявлення. Підстави недійсності правочинів, коли внутрішня воля особи не відповідає правовим наслідкам укладеного правочину, визначено у статтях 229 - 233 ЦК України

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частини 2, 3 ст. 215 ЦК України).

Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (ст.228 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Таким чином, враховуючи вищенаведене, аналізуючи наявні в матеріалах справи докази, керуючись положеннями діючого цивільного законодавства України, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення вимог позивача, оскільки вони є обґрунтованими, а отже такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Представником позивача адвокатом Огородник О.І. також подано до суду заяву про розподіл судових витрат у справі, а саме стягнення на користь позивача витрат на правову допомогу у розмірі 70372,50 грн. та 4204 грн. сплаченого судового збору.

Суд приймає до уваги заяву позивача зроблену через уповноваженого представника, як таку, що подана у відповідності до вимог ч. 8 ст. 141 ЦПК України. Відповідно, судом приймаються до уваги й докази, подані ним разом із заявою.

До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду (ч. 3 ст. 133 ЦПК України).

Вирішуючи питання про стягнення з позивачів витрат на професійну правничу допомогу, суд виходить із диспозиції ч. 1 ст. 137 ЦПК України, у відповідності до котрої витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.(ч. 2 ст. 137 ЦПК України).

Частиною 8 ст. 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Тобто, для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правової допомоги.

Представником позивача адвокатом Огородник О.І. до заяви про розподіл судових витрат долучено договір №7/2020 про надання професійної правничої допомоги від 10.03.2020 року, додаткову угоду №1 від 12.03.2020 до договору №7/2020 про надання професійної правничої допомоги від 10.03.2020 року, додаток №2 до договору №7/2020 про надання професійної правничої допомоги, акт №12 про надані послуги згідно додатку №2 до договору №7/2020 про надання професійної правничої допомоги. Загальний розмір витрат адвоката на виконання згаданих вище доручень клієнта становить 70372,50 грн.

Суд погоджується з доводами представника позивача адвоката Огородника О.І. про те, що долучені до матеріалів заяви копії документів підтверджують надання адвокатом правової допомоги позивачу ТзОВ «КУА «Актив» при розгляді справи № 456/1278/20.

Відповідно до Постанови Верховного Суду від 22.01.2021 року у справі 925/1137/19, за умови підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, витрати на надану професійну правничу допомогу підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою, чи тільки має бути сплачено.

У рішення ЄСПЛ у справі «Бєлоусов проти України» зазначено, що хоча заявник не сплатив адвокатський гонорар, він має сплатити його згідно із договірними зобов`язаннями, а тому витрати за цим гонораром є «фактично понесеними».

З огляду на вищевикладене суд приходить до переконання, що заявлені ТОВ «Компанія з управління активами «Актив» вимоги про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 70372,50 грн. та 4204 грн. сплаченого судового збору є обґрунтованими та такими, що підлягають до задоволення в повному обсязі.

Керуючись ст. ст. 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд

вирішив:

Позов задоволити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, серія та номер: 07/СС3, виданий 27.07.2017, видавник: Сторони договору; акт прийому-передачі об`єкта нерухомості, серія та номер: 07/3СС, виданий 04.10.2019 року.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, серія та номер: 02/СС3, виданий 27.07.2017, видавник: Сторони договору; акт прийому-передачі об`єкта нерухомості, серія та номер: 02/СС3,виданий 04.10.2019 року.

Скасувати державну реєстрацію права власності на квартири АДРЕСА_1 та квартиру АДРЕСА_2 , а саме: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49166942 від 15.10.2019 15:06:53, ОСОБА_4 , Стрийська районна державна адміністрація Львівської області.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49164693 від 15.10.2019 14:15:38, Кубай Володимир Романович, Стрийська районна державна адміністрація Львівської області.

Стягнути з ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Гал Буд» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Актив» 4204 грн. сплаченого судового збору,70372,50 грн. витрат на професійну правничу допомогу, а всього разом 74576,50 грн. (сімдесят чотири тисячі п`ятсот сімдесят шість гривень 50 копійок).

Рішення суду може бути оскаржене до Львівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повний текст рішення виготовлено 28.07.2022 року.

Головуючий суддя С. С. Сас