СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/12082/20

пр. № 2/759/813/22

26 січня 2022 року м. Київ

Святошинський районний суд м. Києва

під головування судді Сенька М.Ф.,

за участю представника позивача Бойко Н.В., секретаря судового засідання Щербини А.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк», Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕГАІНВЕСТ СЕРВІС», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності, визнання права власності, третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих Олександр Олександрович,

встановив:

ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом, до ПАТ «Дельта Банк», ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію права власності, припинення права власності, визнання права власності.

Позов, з урахуванням заяви про зміну підстав позову від 28 листопада 2020 року, обґрунтовано тим, що 11.11.2011 року позивачем укладено з ПАТ «Астра-Банк», правонаступником якого є АТ «Дельта Банк», кредитний договір № 18005, за яким ОСОБА_1 отримала кредит, в сумі 437 686,00 грн, зі сплатою щомісячно 16,9 % процентів за користування кредитом з остаточною датою його повернення згідно узгодженого графіку в строк до 11 листопада 2026 року. Одержані у кредит грошові кошти позивачем використанні для часткової оплати ціни однокімнатної квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 53,3 кв. м., житловою площею - 20,8 м. кв., яку позивач придбала у власність за договором купівлі-продажу квартири від 11.11.2011 та яку в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором передала ПАТ «Астра-Банк» в іпотеку за заставною вартістю 637 364,00 грн за іпотечним договором від 11.11.2011 року.

Позивач вказувала, що протягом строку дії зазначеного кредитного договору нею своєчасно та у повному обсязі вносились грошові кошти на погашення строкової заборгованості.

10 червня 2020 року позивач дізналася про те, що 04 лютого 2020 року на підставі протоколу електронного аукціону з продажу активів ПАТ «Дельта Банк» № UA-EA-2020-01-03-000093-b від 27.01.2020 року між ПАТ «Дельта-Банк» в особі уповноваженого Фонду гарантування вкладів фізичних осіб Кадирова В.В. та новим кредитором - ТОВ «Мегаінвест Сервіс» укладений договір №2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги, за яким до ТОВ «Мегаінвест Сервіс» перейшло право вимоги за кредитним договором № 18005 від 11.11. 2011 року в розмірі заборгованості ОСОБА_1 в сумі 224 446,79 грн, з яких 223 385,77 грн заборгованість по тілу кредиту на дату купівлі-продажу прав вимоги (не прострочена) та 1 061,02 грн заборгованість по нарахованим процентам на дату купівлі-продажу прав вимоги (не прострочена), а також право вимоги за іпотечним договором від 11.11.2011р.

14 лютого 2020 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс» звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу за договором купівлі-продажу квартири, посвідченого 14 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. за реєстровим номером 8, квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_2 , за якою було зареєстровано право власності на цю квартиру.

Оскільки відчуження належної ОСОБА_1 на праві власності квартири відбулося з порушенням умов іпотечного договору, вимог статті 203 ЦК України, статей 12, 33, 35, 38 Закону України «Про іпотеку», підпункту 1.18 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого 2012 року, зокрема, у ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не виникло право стягнення на предмет іпотеки за відсутності порушень позивачем виконання зобов`язань за кредитним договором, позивачу не надсилалась письмового повідомлення про звернення стягнення на передану в іпотеку квартиру, продаж здійснено без її згоди як іпотекодавця за ціною, яка значно нижча за ринкову ціну цієї нерухомості, позивач з посиланням на норми статей 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» просила суд:

- Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 14 лютого 2020 року квартири АДРЕСА_1 , укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест-Сервіс» та ОСОБА_2 , посвідчений 14 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих Олександром Олександровичем за реєстровим номером 8.

- Скасувати Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, індексний номер: 51153049 від 14.02.2020 19:24:53, приватний нотаріус Золотих Олександр Олександрович, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 .

- Припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстроване на підставі Договору купівлі-продажу від 14 лютого 2020 року квартири АДРЕСА_1 , укладеному між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 , посвідченого 14 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. за реєстровим номером 8 та на підставі Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, індексний номер: 51153049 від 14.02.2020 19:24:53, приватний нотаріус Золотих Олександр Олександрович, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ.

- Визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Провадження за позовом відкрите ухвалою судді від 24 липня 2020 року, справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою судді Святошинського районного суду м. Києва Шум Л.М. від 30.06.2020 року про забезпечення позову до подання позовної заяви накладено арешт на спірну квартиру.

Керівник ТОВ «Мегаінвест Сервіс» ОСОБА_3. надіслав відзив, за яким просив в задоволенні позову відмовити, за безпідставністю.

Представник ПАТ "Дельта Банк" Петренко Г.В. у відзиві на позов вказав на те, що банк до спору не має відношення.

Інших заяв по суті спору від учасників справи не надходило.

Ухвалою суду, що занесена до протоколу судового засідання 21.01.2021 року, підготовче провадження закінчене, справа призначена до розгляду по суті.

Представники позивача в судовому засіданні позов підтримали, надали пояснення, що зводяться до викладеного в заявах позивача.

Представники ПАТ «Дельта Банк», ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 та приватний нотаріус КМНО Золотих О.О. в судове засідання повторно не прибули, про час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином, про причини неявки суд не повідомили, а тому їх неявка не є перешкодою для розгляду справи по суті.

Вислухавши сторони, дослідивши надані докази, суд приходить до висновку про часткове задоволення позову виходячи з такого.

11.11.2011 року ОСОБА_1 придбано за договором купівлі-продажу квартиру АДРЕСА_1 за ціною 673 364,00 грн. (див. договір купівлі-продажу)

11.11.2011 року між ПАТ «Астра-Банк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір №18005, за умовами якого банком надано кредит ОСОБА_1 437 686,00 грн на оплату за нерухоме майно: однокімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , зі сплатою щомісячно 16,9 % процентів за користування кредитом строком до 11 листопада 2026 року.

Цього ж дня між ПАТ «Астра-Банк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, згідно п.1.1 якого Іпотекодавець передає Іпотекодержателю в іпотеку в якості забезпечення виконання Іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором належний йому на праві власності об`єкт нерухомості, а саме: квартиру номер АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 1.3 договору іпотечного договору заставна вартість предмета іпотеки за домовленістю Сторін становить 673 364,00 грн.

Пунктом 2.10 іпотечного договору визначено, що Іпотекодержатель може відступити права за цим договором третій особі без отримання згоди Іпотекодавця, але при цьому Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити Іпотекодавця про відступлення права вимоги за цим Договором і права вимоги за основним зобов`язанням.

04 лютого 2020 року між ПАТ «Дельта-Банк», який є правонаступником АТ «Астра Банк», та ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» згідно протоколу електронного аукціону з продажу активів ПАТ «Дельта Банк» № UA-EA-2020-01-03-000093-b від 27.01.2020 року (лот: GL3N015917) укладений договір №2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги, за яким Банк відступає шляхом продажу новому кредитору ТОВ «Мегаінвест Сервіс» право вимоги Банку до позичальників, заставодавців (іпотекодавців), поручителів, зазначених у Додатку № 1 до цього договору - Боржники (п. 2.1. договору). Новий кредитор ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» в день укладення цього договору, але у будь якому випадку не раніше моменту отримання Банком в повному обсязі коштів, відповідно до п. 4.1 договору, набуває наступні права кредитора за основними договорами: право вимагати належного виконання боржником зобов`язань за основними договорами щодо сплати боржником грошових коштів у сумах вказаних у Додатку № 1 до цього договору та визначених на момент набуття новим кредитором права вимоги, включаючи право вимагати сплати нарахованих і не сплачених на момент набуття права вимоги процентів у розмірах вказаних у Додатку № 1 до цього договору, право вимагати сплати нарахованих і не сплачених на момент набуття прав вимоги штрафних санкцій, неустойок (штрафів, пеней), право вимагати передачі предметів забезпечення в рахунок виконання зобов`язань у випадках та на умовах, встановлених основними договорами, право вимагати та отримувати платежі за гарантією (якщо така видавалась), відшкодування за договором страхування, тощо. Розмір Прав вимоги, які переходять до нового кредитора, вказаний у Додатку № 1 до цього договору. Права кредитора за основними договорами переходять до нового кредитора відповідно до цього договору у обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення Права вимоги. До нового кредитора не переходить право на нарахування процентів на користування боржником кредитними коштами та права на здійснення договірного списання коштів з рахунку (п. 2.2 договору).

Як вбачається з Додатку № 1 до договору № 2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги від 04 лютого 2020 року до ТОВ «Мегаінвест Сервіс» перейшло право вимоги ПАТ «Дельта-Банк» за кредитним договором № 18005 від 11 листопада 2011 року в розмірі заборгованості за тілом кредиту на дату купівлі-продажу прав вимоги у сумі 223 385,77 грн та заборгованості по нарахованим процентам за кредитом на дату купівлі-продажу прав вимоги у сумі 1 061,02 грн, а також право вимоги за іпотечним договором від 11 листопада 2011 року.

14 лютого 2020 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс», в особі директора ОСОБА_3, та громадянкою Російської Федерації ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого ТОВ «Мегаінвест Сервіс», діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продав, а ОСОБА_2 купила однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , яка на праві власності належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 11 листопада 2011 року № 1849, а право на продаж вказаної квартири будь-якій особі належить ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на підставі іпотечного договору від 11 листопада 2011 року № 1849, договору № 2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги від 04 лютого 2020 року. Продавець не менше ніж за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив іпотекодавця, що підтверджується трекінгом № 144. За домовленістю сторін відчуження квартири за цим договором здійснюється за 249 988 грн. 00 коп., яка здійснюється шляхом безготівкового перерахування покупцем грошових коштів на поточний рахунок продавця у строк до 01 січня 2023 року включно.

Цього ж дня на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року, реєстровий № 8 та заяви ОСОБА_2 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 51153049 від 14 лютого 2020 року о 19:24:53 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_2 .

Проте поза увагою нотаріуса, при посвідченні договору, залишилось те, що іпотечний договір не містить іпотечного застереження., яке б давало іпотекодержателю право продажу предмету іпотеки від імені іпотекодавця. Таке право іпотекодержателя могло бути реалізовано лише на підставі Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що закріплено в п.5.7 іпотечного договору.

Договору про задоволення вимог іпотекодержателя матеріали , що слугували підставою для укладення спірного договору, не містять. Не надано такого договору і сторонами у справі.

За таких обставин, спірний договір вчинено особою, яка не мала на те підстав (повноважень), тобто вчинено всупереч закону, і як наслідок право власності позивачки на квартиру грубо порушене, а відтак цей договір має бути визнаний недійсним за підстав, передбачених ст. ст. 203, 215 ЦК України, як на тому і наполягала позивачка.

Крім того, матеріали справи не містять будь-яких доказів, які підтверджують надіслання іпотекодержателем вимоги до ОСОБА_1 про усунення порушення основного зобов`язання за кредитним договором.

Приватний нотаріус КМНО Золотих О.О., посвідчуючи 14 лютого 2020 року спірний договір купівлі-продажу квартири, який містить посилання на те, що продавець ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не менше ніж за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив іпотекодавця, що підтверджується трекінгом № 144, не звернув увагу на те, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» набуло прав іпотекодержателя лише 04 лютого 2020 року, а саме по собі відстеження за трекінгом не може свідчити про зміст поштового відправлення та його адресата.

Разом з тим, суд визнає неналежним та недопустимим доказом та не приймає до уваги повідомлення ПАТ «Дельта Банк» від 07.02.2019 про усунення порушення основного зобов`язання та надання копій платіжних документів про сплату страхових внесків, копії якого наявні в матеріалах нотаріальної справи щодо посвідчення спірного договору купівлі-продажу квартири та надані представником відповідача ТОВ «Мегаінвест Сервіс», яке нібито направлялося ОСОБА_1 .

Вказане повідомлення надруковано не на бланку ПАТ «Дельта Банк» та не містить встановлених ДСТУ 4163-2003 обов`язкових реквізитів документів, зокрема реєстраційного індексу документа та підпису, який складається з повної назви посади особистого підпису, ініціалу(-ів) і прізвища особи, яка підписала документ. Тобто повідомлення підписано невідомою особою, що ставить під сумнів дійсність цього повідомлення.

До того ж, позивачка вказує, що на повідомленні про вручення цього листа підпис виконано не нею, а також адреса проживання зазначена невірно.

Також відповідно до листа-відповіді АТ «Дельта Банк» № 1642 від 08.12.2021 на адвокатський запит адвоката Ковези А.І. № 799/20 від 29.11.2021 у системі реєстрації вихідної кореспонденції Банку відсутній вихідний документ від 07.02.2019р., адресованій ОСОБА_1 .

При цьому, за своїм змістом зазначене повідомлення не є передбаченою пунктом 3.1 іпотечного договору та частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» вимогою іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання.

З огляду на оцінку спірної квартири,що надана позивачкою, суд погоджується, що ціна спірного договору є явно заниженою, а оцінка майна, що долучена до договору, є неналежною.

Відповідно до частини 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

За змістом пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон України № 1952) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.

Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній із 16.01.2020) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції, способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Водночас у пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до набрання чинності цим Законом.

Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30 червня 2020 року у справі № 922/3130/19, від 14 липня 2020 року у справі № 910/8387/19, від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19.

Оскільки ОСОБА_2 набула права власності на квартиру АДРЕСА_1 за договором купівлі-продажу, укладеним з ТОВ «Мегаінвест Сервіс», який визнається судом недійсним, то ефективному захисту порушених прав позивача відповідає припинення права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 що набуте нею на підставі вказаного договору купівлі-продажу (номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 35502659.

Інші ж вимоги позивачем заявлені зайво.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа «Серявін та інші проти України», (CASE OF SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE), рішення від 10 лютого 2010 року).

Клопотання про скасування заходів забезпечення позову не надходило.

Питання розподілу судових витрат вирішити в окремому судовому засіданні.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 10-13, 77-80, 259, 263-265 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк», Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕГАІНВЕСТ СЕРВІС», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності, визнання права власності задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , що укладений 14 лютого 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «МЕГАІНВЕСТ СЕРВІС» та ОСОБА_2 , і посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. за реєстровим №8.

Припинити право власності ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ; АДРЕСА_4 ) на квартиру АДРЕСА_1 , що набуте нею на підставі вказаного договору купівлі-продажу (номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 35502659).

В задоволенні решти вимог позову відмовити.

Питання розподілу судових витрат вирішити в окремому судовому засіданні.

Можливість отримати інформацію щодо справи, учасники справи мають на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет. Веб-адреса сторінки: http://sv.ki.court.gov.ua.

Головуючий Сенько М.Ф.