Справа № 2-881/11
Провадження № 4-с/347/6/22
У Х В А Л А

Іменем України

12.10.2022 року Косівський районний суд Івано-Франківської області в складі:

головуючого судді Драч Д.С.,

за участі секретаря Борисової О.М.,

скаржника ОСОБА_1 ,

представника скаржника ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Косів скаргу ОСОБА_1 про визнання протиправною оцінки майна,

ВСТАНОВИВ:

30.08.2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду зі скаргою про визнання протиправною оцінки майна.

Скарга мотивована тим, що 05.12.2007 року між ВАТ «ЕЛЕКТРОНБАНК» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №06-2/17K10.

На виконання умов кредитного договору №06-2/17K10, 06 грудня 2007 року між сторонами було укладено іпотечний договір, згідно якого, Іпотекодавець передає Іпотекодержателю нерухоме майно - житловий будинок з господарськими будівлями і спорудами та земельною ділянкою, площею 2500 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням від 13.12.2021 року Косівський районний суд Івано-Франківської області задовольнив позовні вимоги ПАТ «ФОЛЬКСБАНК» до ОСОБА_1 про стягнення боргу за кредитним договором.

За результатом розгляду справи було видано виконавчий лист №2-881/2011 від 31.01.2012 року. 16.08.2021 року приватним виконавцем виконавчого округу Івано-Франківської області Ткачуком Любомиром Михайловичем було відкрито виконавче провадження №66518483 про примусове виконання виконавчого листа №2-881/2011 від 31.01.2012 року, виданого Косівським районним судом Івано-Франківської області про стягнення з ОСОБА_1 боргу.

19.08.2022 року ОСОБА_1 отримав від приватного виконавця лист №864 від 04.08.2022 року, яким ОСОБА_1 було повідомлено про результати оцінки описаного та арештованого майна, а саме: нежитлового приміщення, загальною площею. 623,7 кв. м., за адресою: АДРЕСА_2 , вартість якого становить 6463900 грн.

Із вказаною оцінкою скаржник не погоджується, вважає ціну заниженою та вважає, що реалізація майна за такою ціною може завдати суттєвих збитків ОСОБА_1 .

Скаржник також інформує, що попередньо, на замовлення Головного державного виконавця Косівського відділу державної виконавчої служби у Косівському районі Івано-Франківської області Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Івано-Франківськ) Винничука О.М. була проведена оцінка цього ж майна 08.09.2021 року, згідно якого вартість майна складала 11831200 грн.

Скаржнику видається незрозумілим порядок формування ціни та підстави зниження ціни майна вдвічі за один календарний рік.

Посилаючись на вищевказане, ОСОБА_1 , просить суд визнати протиправною оцінку від 19.07.2022 року майна - нежитлового приміщення, загальною площею. 623,7 кв. м., за адресою: АДРЕСА_2 , вартість якого визначена 6463900 грн.

На підтвердження доводів скарги ОСОБА_1 надав суду звіт про оцінку того ж об`єкта оцінки, здійсненого судовим експертом Худаком М.Я. 05.10.2022 року із безпосереднім оглядом об`єкта оцінки, за висновками якого ринкова вартість об`єкта становить 9047170 грн.

В судовому засіданні ОСОБА_1 скаргу підтримав та просив визнати протиправною оцінку вище вказаного нерухомого майна від 19.07.2022 року. Пояснив, що на об`єкті оцінки не було суб`єкта оціночної діяльності у липні 2022 року та до нього ані приватний виконавець, ані інші особи не вертались за наданням доступу до приміщення.

Представник скаржника ОСОБА_2 в судовому засіданні скаргу підтримав, мотивуючи викладеними у ній обставинами, стверджує, що оцінка майна значно занижена, експерт, що проводив оцінку майна у липні 2022 року не був на об`єкті та оглянув його, доступ до об`єкту оцінки мають ОСОБА_1 та орендар приміщення ОСОБА_3 , які доступ до приміщення не надавали та до них за таким доступом не звертались.

Свідок ОСОБА_3 в судовому засіданні пояснила, що вона з 2020 року орендує приміщення у ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 , доступ до якого має вона та ОСОБА_1 . Доступ до приміщення вона надавала лише на початку жовтня 2022 року експерту Худаку М.Я.

Представник стягувача АТ «ТАСкомбанк» та приватний виконавець Ткачук Л.М. до суду не прибули, що за змістом ст.450 ЦПК України не перешкоджає розгляду скарги по суті.

Вислухавши скаржника та його представника, дослідивши письмові докази, суд приходить до наступних висновків:

Згідно з ч.1 ст.58 закону «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна.

У постанові ВП ВС від 13.03.2018 у справі №914/881/17 викладено висновок про те, що чинним законодавством передбачені підстави відповідальності суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання в разі неналежного виконання (зокрема, недостовірність чи необ`єктивність оцінки майна) ним своїх обов`язків. Водночас звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності (ч.1 ст.12 закону №2658-III). Системний аналіз наведених норм чинного законодавства свідчить про те, що звіт про оцінку майна є документом, який фіксує дії суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов`язків, визначених законом і встановлених відповідним договором. Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності. Отже, встановлена правова природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов`язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів.

У постанові ВП ВС від 12.06.2019 у справі №308/12150/16-ц викладено висновок про те, що право на звернення зі скаргою на дії чи бездіяльність державного виконавця пов`язане з наявністю судового рішення, ухваленого за правилами ЦПК. Оскарження рішень, дій чи бездіяльності державного виконавця чи іншої посадової особи державної виконавчої служби, вчинених на виконання судових рішень, ухвалених у порядку цивільного судочинства, передбачено у ЦПК, у таких випадках виключається адміністративна юрисдикція. Визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа сам державний виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання рішень відповідних органів, уповноважених осіб та суду. Тому оскаржити оцінку майна можливо в порядку оскарження рішень та дій виконавців. Аналогічний висновок зробила ВП ВС у постанові від 20.03.2019 у справі №821/197/18/4440/16.

Згідно зі ст.447 ЦПК сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вони вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього кодексу, порушено їхні права чи свободи.

У ч.5 ст.57 Закону «Про виконавче провадження» передбачено, що виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення.

Приватний виконавець Ткачук Л.М. повідомив сторони виконавчого провадження про результат оцінки спірного майна від 19.07.2022 року листом від 04.08.2022 року, який ОСОБА_1 (за змістом скарги) одержав 19.08.2022 року та надіслав до суду скаргу на оцінку майна 27.08.2022 року, тобто в межах передбаченого законом строку.

Аналіз ст.57 закону «Про виконавче провадження» свідчить про те, що учасники виконавчого провадження, яким є, зокрема і заявник, мають право на оскарження оцінки майна, а не процесуальної дії державного виконавця, оскільки відповідно до цієї статті державний виконавець лише залучає оцінювача, який здійснює свою діяльність відповідно до закону №2658-III.

Судом встановлено, що суб`єкт оціночної діяльності здійснив незалежну грошову оцінку нежитлового приміщення, загальною площею 623,7 кв. м., за адресою: АДРЕСА_2 , в результаті чого 19.07.2022 року склав звіт, яким визначено ринкову вартість вказаних об`єктів нерухомого майна - 6463900 грн. Суб`єкт оціночної діяльності проводив дослідження порівняльним, дохідним, витратним методами (а.с.10).

ОСОБА_1 оскаржив вказану оцінку нерухомого майна, вважаючи її неправомірною та значно заниженою, порівняно із дійсною ринковою вартістю об`єкта оцінки. На підтвердження своєї позиції надав суду висновок експерта №05/10/22 від 05.10.2022 року, згідно якого ринкова вартість нежитлового приміщення, загальною площею 623,7 кв. м. по АДРЕСА_2 становить 9047170 грн. При цьому, суб`єкт оціночної діяльності проводив дослідження методами розрахунку дійсної (ринкової) вартості об`єктів дослідження з врахуванням їх місцезнаходження в загальнодержавній, регіональній і місцеві системах розселення, з врахуванням технічного стану конструктивних елементів об`єктів дослідження (оцінки), а також інших факторів, які впливають на формування вартості; аналізу та зіставлення результатів обстеження і наданих матеріалів з вимогами нормативних документів щодо визначення вартості об`єктів дослідження.

Згідно зі ст.3 закону №2658-III оцінка майна, майнових прав це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в ст.9 цього закону і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

У ч.3 ст.12 закону №2658-III встановлено, що акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна.

Згідно зі ст.13 цього закону для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, державний виконавець із власної ініціативи або за заявою сторін призначає своєю постановою експерта або спеціаліста (у разі необхідності кількох експертів або спеціалістів), а для оцінки майна суб`єктів оціночної діяльності суб`єктів господарювання.

Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою КМ від 10.09.2003 №1440, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Національним стандартом №1 (пп.5055), зокрема, визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою КМ від 28.10.2004 №1442, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

У ч.6 ст.9 закону №2658-III унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту №2 та з урахуванням НС №1, яким визначено загальні засади.

Так, згідно з п.50 НС №1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до п.51 НС №1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Разом із цим відповідно до п.56 НС №1 звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Крім того, ст.11 закону №2658-III визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, витратний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

До схожих за змістом висновків дійшов ВС у постановах від 19.12.2019 у справі №211/2171/15, від 1.10.2020 у справі №2-2394/10, від 15.10.2020 у справі №917/628/17, від 07.04.2021 у справі №753/3055/18.

У свою чергу, у висновках про вартість майна відсутні дані про неможливість особистого огляду об`єктів дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням п.56 НС №1 та пп.1, 6 ст.9 закону №2658-III.

Натомість, наданий ОСОБА_1 висновок експерта від 05.10.2022 року про оцінку того ж майна був здійснений при безпосередньому доступі до об`єкта оцінки та його особистому огляді і визначена у ньому ринкова вартість об`єкта оцінки підтверджує позицію скаржника щодо значно заниженої вартості об`єкта за результатом проведеної його оцінки 19.07.2022 року.

Враховуючи, що ознайомлення з об`єктом оцінки полягає в дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та в особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки, тоді як замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Між тим, пп.15, 16 НС №1 регламентовано, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки в разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз`яснення та застереження.

При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об`єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.

Разом з тим, скаржником надано для порівняння звіт про оцінку того ж нерухомого майна станом на 08.09.2021 року, де його ринкова вартість була визначена без безпосереднього огляду приміщення та становила 11831200 грн. (а.с.11-38).

Відповідно до ст.36 НС №1 оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

У постанові від 12.06.2019 у справі №308/12150/16-ц ВП ВС вказала, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.

Отже, зважаючи на те, що оцінка майна зроблена дистанційно без огляду нерухомого майна та визначена за результатом її проведення ціна на нерухоме майно є, порівняно, значно заниженою скарга підлягає до задоволення.

У разі встановлення обґрунтованості скарги суд визнає оскаржувані рішення, дії чи бездіяльність неправомірними і зобов`язує державного виконавця або іншу посадову особу органу державної виконавчої служби, приватного виконавця усунути порушення (поновити порушене право заявника) (ч.2 ст.451 ЦПК України).

Керуючись ст.447-453 ЦПК України, ст.57 ЗУ «Про виконавче провадження», суд

ПОСТАНОВИВ:

Скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати неправомірною оцінку майна від 19.07.2022 року - нежитлового приміщення, загальною площею 623,7 кв. м., за адресою: АДРЕСА_2 , якою визначено вартість об`єкта оцінки 6463900 грн.

Ухвала може бути оскаржена до Івано-Франківського апеляційного суду протягом п`ятнадцяти днів з дня її проголошення.

Повний текст ухвали виготовлено 12.10.2022 року

Суддя Драч Д.С.