Справа № 274/762/22 Провадження № 2/0274/801/22
Бердичівський міськрайонний суд Житомирської області
18.10.22 р.м. Бердичів
Суддя Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області Корбут В.В. (далі Суд), за участю секретаря судового засідання Жмурко В.І.,
розглянувши у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовомОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , представником яких є ОСОБА_4 ,
доПриватного сільськогосподарського підприємства "Агрофірма "Світанок"
пророзірвання договорів оренди землі,
ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 звернулись з позовом, у якому просять:
Позов обґрунтований тим, що Агрофірма зареєструвала договори, які стосуються предмета спору, значно пізніше, чим вони були укладені, внаслідок чого фактично збільшився строк їхньої дії, через шо ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 позбавлені того, на що розраховували при укладенні договорів, зокрема того, що строк дії договорів може бути закінчено у 2025 р.
Агрофірма своєї позиції у порядку, визначеному нормами Цивільного процесуального кодексу України, не повідомила.
Зазначені договори оренди землі були укладені строком на десять років. Умовами вказаних договорів також передбачено, що земельні ділянки вважаються переданими орендодавцями орендареві в момент державної реєстрації права оренди. Договори набирають чинності після їх державної реєстрації (пункти 38 договорів оренди землі).
Договори оренди належних ОСОБА_1 та ОСОБА_2 земельних ділянок були зареєстровані 16.01.2018 р., а право оренди, яке виникло у Агрофірми згідно з цими договорами оренди на належні ОСОБА_3 земельні ділянки, зареєстровано за Агрофірмою 02.04.2016 р.
Ці обставини встановлені постановою Житомирського апеляційного суду від 07.12.2021 р. у цивільній справі № 274/8101/20 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 до Агрофірми про розірвання договорів оренди, яка набрала законної сили (далі Постанова від 07.12.2021 р., а. с. 56 60), та підтверджуються матеріалами справи копіями договорів, двома витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та іншого речового права, двома витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а. с. 18 21, 24 25, 29 32, 35 36, 40 43, 46 47, 48 51, 54 55).
Частиною першою статті 638 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Частинами першою та другою статті 15 Закону України "Про оренду землі" ( тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Відповідно до статті 17 Закону України "Про оренду землі" об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Отже, умовами договорів оренди, які стосуються предмета спору, та положеннями законодавства України передбачено, що право оренди земельних ділянок виникає у орендаря з моменту державної реєстрації цього права.
Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна, кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.
Метою укладення будь-якого правочину, передбаченого цивільним законодавством України, є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.
Укладаючи договори, яків стосуються предмета спору, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та Агрофірма дійшли згоди, що строк оренди земельних ділянок становить десять років, а також узгодили, що земельні ділянки за кожним із договорів вважаються переданими Агрофірмі в момент державної реєстрації права оренди.
Згідно зі статтею 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки, зокрема, зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Отже, Агрофірма взяла на себе зобов`язання приступити до використання спірних земельних ділянок після реєстрації договорів оренди землі. ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та Агрофірма погодили, що строк оренди становить десять років й початок перебігу цього строку розпочинається з дня реєстрації права оренди за агрофірмою. Наслідком зволікання з реєстрацією права оренди є збільшення строку оренди земельних ділянок без погодження з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , а використання Агрофірмою земельних ділянок до державної реєстрації права оренди свідчить про порушення зобов`язань, передбачених цими договорами та положеннями статті 25 Закону України "Про оренду землі".
Пунктом "ї" частини першої статті 211 Земельного кодексу України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.
Частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 року . у справі № 322/1178/17 зазначено, що обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. При цьому, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди, орендар вправі ставити питання про розірвання договору оренди землі.
Постановою від 07.12.2021 р. також встановлено, що після підписання договорів оренди землі, які стосуються предмета спору, 25.09.2015 р. ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 передали Агрофірмі земельні ділянки, Агрофірма здійснювала обробіток цих земельних ділянок, сплачувала орендну плату за даними договорами.
Як було з`ясовано Судом вище, і це також встановлено Постановою від 07.12.2021 р., право оренди належних ОСОБА_3 земельних ділянок Агрофірма зареєструвала лише 02.04.2016 р., а право оренди земельних ділянок, які належать ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , було зареєстровано 16.01.2018 р.
Це призвело до суттєвого збільшення строку оренди, що значною мірою позбавило ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 того, на що вони розраховували при укладенні договорів оренди. Строк оренди є однією із істотних умов договорів оренди землі та значною мірою впливає на волевиявлення сторін при укладенні цих угод. Передавши Агрофірмі земельні ділянки після підписання договорів оренди, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в силу об`єктивних обставин не мали можливості контролювати дії Агрофірми щодо державної реєстрації цих договорів.
Враховуючи викладене, Суд приходить до висновку, що позов в частині вимог про розірвання договорів оренди, які стосуються предмета спору, підлягає задоволенню.
Пред`являючи вимогу про припинення права оренди земельних ділянок за Агрофірмою; ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 посилались на такі положення частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень":
у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Разом з тим, на момент ухвалення рішення до статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" було внесено зміни, відповідно до яких у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними (абзац другий частина третя статті 26).
Таким чином на даний момент законодавством України не передбачено одночасне припинення судом речового права, яке виникло на підставі документів, що були скасовані ухваленим судом рішенням. Таке право припиняється в силу наведеної у попередньому абзаці законодавчої норми, а відтак потреба в ухваленні відповідного рішення судом відсутня.
Тобто ухвалення Судом рішення про задоволення позову частині вимог про розірвання договорів оренди, які стосуються предмета спору, є підставою для припинення права Агрофірми оренди земельних ділянок в силу норми законодавства України.
Зважаючи на наведене, Суд відмовляє у задоволенні позову в частині вимог про припинення прав Агрофірми оренди земельних ділянок
На підставі статі 141 Цивільного процесуального кодексу України з Агрофірми на користь:
ОСОБА_2 у якості відшкодування судового збору (1 488,70 грн., а. с. 10, 12) та витрат на правничу допомогу (1 000,00 грн., а. с. 63 64, 68, 71) підлягають стягненню грошові кошти у загальному розмірі 2 488,70 грн.;
ОСОБА_1 у якості відшкодування судового збору (496,20 грн., а. с. 13) та витрат на правничу допомогу (1 000,00 грн., а. с. 61 62, 67, 70) підлягають стягненню грошові кошти у загальному розмірі 1 496,20 грн.;
ОСОБА_3 у якості відшкодування витрат на правничу допомогу підлягають стягненню грошові кошти у розмірі 2 000,00 грн., а. с. 65 66, 69, 72).
Керуючись статтями 141, 258, 259, 263 265 Цивільного процесуального кодексу України,
6. У задоволенні іншої частини позову відмовити.
7. Стягнути з Приватного сільськогосподарського підприємства "Агрофірма "Світанок" на користь ОСОБА_1 у якості відшкодування судових витрат грошові кошти у розмірі 1 496,20 грн.
8. Стягнути з Приватного сільськогосподарського підприємства "Агрофірма "Світанок" на користь ОСОБА_2 у якості відшкодування судових витрат грошові кошти у розмірі 2 488,70 грн.
9. Стягнути з Приватного сільськогосподарського підприємства "Агрофірма "Світанок" на користь ОСОБА_3 у якості відшкодування судових витрат грошові кошти у розмірі 2 000,00 грн.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення суду, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Житомирського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя В.В. Корбут