Номер провадження: 22-ц/813/4433/22
Головуючий у першій інстанції Абухін Р. Д.
Доповідач Погорєлова С. О.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.09.2022 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:

головуючого судді: Погорєлової С.О.

суддів: Заїкіна А.П., Таварткіладзе О.М.

за участю секретаря: Дубрянської Н.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольга Сергіївна) про переведення прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу, визнання права власності, скасування рішення і записів про реєстрацію права власності, на рішення Приморського районного суду м. Одеси, ухваленого під головуванням судді Абухіна Р.Д. 09 серпня 2021 року у м. Одеса, -

встановила:

У червні 2020 року ТОВ «Аркадія Плаза» звернулося до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С.) про переведення прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу, визнання права власності, скасування рішення і записів про реєстрацію права власності (а.с. 3-7).

В обґрунтування позову ТОВ «Аркадія Плаза» посилалось на те, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належав об`єкт нерухомості - дачний будинок загальною площею 25,4 кв.м., житловою площею 18,4 кв.м., який складається з наступних частин: дачний будинок (літер «X») та огорожа (1-3), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Дана обставина підтверджується Витягом з Державного реєстру речових грав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер 123253449 від 19 квітня 2018 року.

16 грудня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Аркадія Плаза» було укладено договір оренди № 3, згідно якого орендодавець зобов`язався надати, а орендар прийняти у строкове платне користування об`єкт нерухомості загальною площею 25,4 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 7.1 зазначеного Договору оренди, він вступає в силу з моменту підписання сторонами та діє до 01 грудня 2022 року. Зазначений Договір оренди не розривався за згодою сторін або за рішенням суду і є діючим на даний час.

Об`єкт оренди було передано орендодавцем орендарю за відповідним Актом приймання-передачі від 16 грудня 2019 року.

За весь час користування об`єктом оренди ТОВ «Аркадія Плаза» належним чином виконувало всі покладені на нього Договором оренди №3 від 16 грудня 2019 року обов`язки орендаря.

Згідно Договору купівлі-продажу від 10 березня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрованого в реєстрі за №360, ОСОБА_1 передала у власність ОСОБА_2 1/2 частку у праві власності на дачний будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 25,4 кв.м., житловою площею 18,4 кв.м.

Як вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу 203588936 від 11 березня 2020 року, на підставі Договору купівлі-продажу №360 від 10 березня 2020 року приватним нотаріусом Левчук О.С., як державним реєстратором, прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 51547855 від 11 березня 2020 року, яким право власності на 1/2 частку дачного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 35872524.

Згідно Договору купівлі-продажу від 10 березня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрованого в реєстрі за №361, ОСОБА_1 передала у власність ОСОБА_2 1/2 частку у праві власності на дачний будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 25,4 кв.м., житловою площею 18,4 кв.м.

Як вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу 203590200 від 11 березня 2020 року, на підставі Договору купівлі-продажу №361 від 10 березня 2020 року приватним нотаріусом Левчук О.С, як державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 51547855 від 11 березня 2020 року, яким право власності на 1/2 частку дачного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 35872638.

Тобто, про реєстрацію прав власності на кожну 1/2 частку об`єкта нерухомості, які придбані ОСОБА_2 за Договорами купівлі-продажу №360 та № 361 від 10 березня 2020 року приватним нотаріусом Левчук О.С., як державним реєстратором, прийнято одне рішення: індексний номер 51547855 від 11 березня 2020 року.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» вважало, що продажом вищезазначеного об`єкта нерухомості та реєстрацією за ОСОБА_2 права власності на цей об`єкт нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, порушено права та законі інтереси ТОВ «Аркадія Плаза».

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 09 серпня 2021 року у задоволенні позову ТОВ «Аркадія Плаза» було відмовлено (а.с. 139-142).

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Аркадія Плаза» просить рішення суду першої інстанції скасувати, та ухвалити нове судове рішення, яким позов ТОВ «Аркадія Плаза» задовольнити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права (а.с. 149-154). На думку апелянта, продавцем орендованого майна не було дотримано вимоги законодавства, передбачені ч.2 ст. 362 ЦК України щодо повідомлення орендаря про намір продати орендоване нерухоме майно за визначену власником ціну та інші умови продажу майна.

Сторони про розгляд справи на 27 вересня 2022 року були сповіщені належним чином.

13 вересня 2022 року від Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. надійшла заява про розгляд справи без її участі.

Частиною 2 статті 372 ЦПК України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Апеляційний суд, з метою дотримання строків розгляду справи, вважає можливим слухати справу за відсутності сторін, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника ТОВ «Аркадія Плаза» підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи, з Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №121253449 від 19 квітня 2018 року вбачається, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належав дачний будинок загальною площею 25,4 кв. м., житловою 18,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

10 березня 2020 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 були укладені договори купівлі-продажу по 1/2 частини дачного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчені приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Левчук О.С. за реєстраційними номерами 360 та 361 відповідно.

Згідно пояснень сторін, зазначені документи ніким не оскаржуються на момент розгляду справи, та є дійсними та чинними.

В матеріалах справи містяться копії документів, оригінали яких досліджувались судами першої та апеляційної інстанцій, а саме: повідомлення про продаж майна та пропозиція скористуватись переважним правом викупу №1 від 09 січня 2020 року, опис вкладення 888, поштове повідомлення 888 та квитанція 888 від 09 січня 2020 року.

Згідно зазначених документів, ОСОБА_1 повідомила ТОВ «Аркадія Плаза» про свої наміри продати належне їй майно та зазначила в Повідомленні про продаж майна та пропозицію скористуватись переважним правом викупу №1 від 09січня 2020 року істотні умови договору.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 773 Цивільного кодексу України, наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.

При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.

Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Можливість застосування аналогії закону передбачена в частині дев`ятій статті 10 Цивільного процесуального кодексу України, яка допускає в разі якщо спірні відносини не врегульовані законом, суд застосовує закон, що регулює подібні відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - виходить із загальних засад законодавства (аналогія права).

Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.

Частиною першою статті 362 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Позов про переведення прав та обов`язків відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України, частина п`ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п`ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.

Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

Відповідно, для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Аналогічний висновок викладений у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 року у справі № 909/337/19.

Відповідно до ч.2 ст. 362 ЦК України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Тлумачуючи закон під час його застосування до конкретних правовідносин, суд повинен керуватися як завданням судочинства так і загальними засадами цивільного законодавства, серед яких, зокрема, визначені справедливість, добросовісність та розумність (пункт 56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 року по справі № 638/18231/15-ц).

Дії учасників цивільних та корпоративних відносин мають відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб (пункти 50 -51 постанови Касаційного господарського суду у складі ВС від 31.03.2021 року у справі № 923/875/19).

Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного суду від 22.05.2019 року у справі №201/10030/17, від 27.11.2019 року справа № 757/4324/16 у разі здійснення відчуження орендованого майна за договором купівлі-продажу без повідомлення про це орендаря, належним способом захисту порушених прав орендаря є заявлення вимоги про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором. Тобто, зазначений спосіб захисту є належним виключно, якщо судом буде встановлено факт відчуження орендованого майна за договором купівлі-продажу без повідомлення про це орендаря.

Згідно ст. 13 ЗУ «Про поштовий зв`язок» від 04 жовтня 2001 року № 2759-III, оператори надають користувачам послуги поштового зв`язку відповідно до законодавства України та провадять іншу підприємницьку діяльність в установленому законом порядку.

Послуги поштового зв`язку надаються на договірній основі згідно з Правилами надання послуг поштового зв`язку, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, та повинні відповідати встановленим нормам якості.

Згідно ч.ч. 1-2 ст. 18 ЗУ «Про поштовий зв`язок», за порушення законодавства у сфері надання послуг поштового зв`язку оператори несуть відповідальність згідно із законами України.

За невиконання чи неналежне виконання послуг з пересилання внутрішніх поштових відправлень, доручень користувачів щодо поштових переказів оператори несуть матеріальну відповідальність.

Згідно п.п. 75-80 Правилами надання послуг поштового зв`язку, що затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 року № 270, зазначено наступне.

Послуги поштового зв`язку оплачуються під час їх замовлення, якщо інше не передбачено відповідним договором, у національній валюті за діючими тарифами.

Порядок оплати послуг поштового зв`язку визначається операторами поштового зв`язку згідно із законодавством.

Підтвердженням оплати послуг поштового зв`язку з пересилання письмової кореспонденції є:

поштові марки, наклеєні на письмову кореспонденцію або нанесені типографським способом на поштові конверти, поштові картки;

відбитки державного знака, нанесені маркувальними машинами;

відбитки про оплату письмової кореспонденції, нанесені друкарським чи іншим способом.

Розрахунковий документ - документ встановленої форми та змісту (касовий чек, товарний чек, розрахункова квитанція, проїзний документ тощо), що підтверджує факт продажу (повернення) товарів, надання послуг, отримання (повернення) коштів, купівлі-продажу іноземної валюти, надрукований у випадках, передбачених цим Законом, і зареєстрованим у встановленому порядку реєстратором розрахункових операцій або заповнений вручну (ст. 2 Закону України від 06 липня 1995 року N 265/95-ВР «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг»).

Разом із тим, форми і зміст розрахункових документів, які повинні видаватися при здійсненні розрахунків суб`єктами господарювання для підтвердження факту продажу (повернення) товарів, надання послуг, отримання (повернення) коштів у сфері торгівлі, ресторанного господарства та послуг визначено Положенням про форму та зміст розрахункових документів, затвердженим наказом Мінфіну від 21.01.2016 №13 (далі Наказ №13).

Так, відповідно до частини 1 розділу IV Наказу №13, розрахункова квитанція - розрахунковий документ, бланк якого виготовлений друкарським способом, а окремі реквізити заповнюються від руки або шляхом проставлення штампа при реєстрації розрахункових операцій за товари (послуги) або при видачі коштів покупцеві у разі повернення товару, рекомпенсації послуги, прийняття цінностей під заставу та в інших випадках.

Аналіз долучених документів, які підтверджують направлення Позивачу пропозиції про викуп майна, дало суду першої інстанції обґрунтовані підстави дійти висновку про відповідність зазначених документів встановленим вище вимогам.

Порушення, допущенні при оформлені поштових документів, на які посилається Позивач, є формальними та не спростовують факт направлення зазначених повідомлень. Крім того, ці порушення були допущені оператором поштового відділення, а не Відповідачем, а тому нести відповідальність за дії третіх осіб Відповідачі не зобов`язані.

На підставі викладеного, суд першої інстанції вірно встановив відсутність порушених прав та інтересів Позивача. ТОВ «Аркадія Плаза» не було доведено належними та допустимими доказами недодержання ОСОБА_1 положень ст. 777 Цивільного кодексу України. Позиція Позивача ґрунтується виключно на припущеннях, що не може бути покладено в основу судового рішення.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Таким чином, суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб.

Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

Згідно частини 1, 2 статті 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

У справі Європейський суд з прав людини «Белеш та інші проти Чеської Республіки» вказав, що право на справедливий судовий розгляд, що гарантується статтею 6 § 1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, має здійснюватися відповідно до норм закону, що передбачають наявність у сторін судового розгляду ефективного судового захисту з метою захисту їх цивільних прав та обов`язків.

Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право на доступ до правосуддя, а статтею 13 Конвенції (право на ефективний засіб юридичного захисту) передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний спосіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження. При цьому під ефективним способом слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект.

Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Колегія суддів вважає необґрунтованими доводи апеляційної скарги представника ТОВ «Аркадія Плаза», оскільки недоліки повідомлення, сумнівність достовірності фактичного направлення повідомлення про продаж орендованого майна, про недоведеність отримання цього повідомлення орендарем, законні висновки суду першої інстанції не спростовують, та зводяться лише до незгоди з висновком суду без наведення будь-яких обставин, які б ставили під сумнів законність та обґрунтованість рішення суду або свідчили б про невірну оцінку судом доказів.

Набувши висновку про недоведеність обставин порушення продавцем нерухомого майна прав позивача, як орендаря цього нерухомого майна щодо попереднього повідомлення про намір продажу майна за визначену у повідомленні ціну, а відтак і про відсутність підстав для задоволення позову, суд першої інстанції також обґрунтовано відмовив у задоволенні вимог про визнання за позивачем права власності на спірне нерухоме майно та вимог про скасування рішення і записів про реєстрацію права власності.

Інші докази та обставини, на які посилається заявник в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановлені судом дотримані норми матеріального і процесуального права.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення.

При зазначених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно й всебічно дослідив та надав оцінку обставинам по справі, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09 серпня 2021 року постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування немає.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» залишити без задоволення.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09 серпня 2021 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складений 13 жовтня 2022 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді А.П. Заїкін

О.М. Таварткіладзе