ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 538/483/22 Номер провадження 22-ц/814/4602/22Головуючий у 1-й інстанції Цімбота Л.Г. Доповідач ап. інст. Карпушин Г. Л.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2022 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді: Карпушина Г.Л.; суддів: Кузнєцової О.Ю., Хіль Л.М., при секретарі: Бродській В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» на рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 21 липня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі та стягнення боргу по орендній платі, -

В С Т А Н О В И В :

У травні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «РАЙЗ-СХІД» про розірвання договору оренди землі та стягнення боргу по орендній платі.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 належить земельна ділянка площею 2,2934 га призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Заводської міської ради (Бодаквянської сільської ради) Миргородського (Лохвицького району) Полтавської області, кадастровий номер земельної ділянки :00:003:0037.

Попереднім власником земельної ділянки (спадкодавцем) була ОСОБА_2 , якій земельна ділянка належала на підставі Державного акту про право власності на землю ПЛ N 030954, виданого Лохвицькою райдержадміністрацією 16 серпня 2004 р., зареєстрованого в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за N 579. 18.12.2015 р. між ОСОБА_2 та ПрАТ "Райз-Максимко" було укладено Договір оренди землі на 7 років.

В зв`язку з переходом права власності на вищевказану земельну ділянку до нього як спадкоємця, Додатковою угодою від 04.08.2022 р. до вищевказаного Договору оренди землі були внесені зміни: змінено Орендодавця, визначено строк дії Договору до 28.05.2023 р., встановлено Орендну плату в розмірі 26639,12 грн за рік оренди, строк внесення орендної плати - до 31 грудня поточного року, а також встановлено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,01 % від несплаченої суми за кожен день прострочення.

04.12.2020 р. відповідач перерахував йому орендну плату в сумі 6775,08 грн за 2020 р., а 28.10.2021 р. - орендну плату за 2021 р. також в сумі 6775,08 грн. хоча мав би перерахувати за кожний рік орендну плату в розмірі визначеному в Додатковій Угоді. Таким чином заборгованість по орендній платі за 2020 р. становить 19864,11 грн. пеня за несплату цих коштів за 2021 р. - 725 грн. заборгованість по орендній платі за 2021 р. становить 19864,11 грн., відповідно пеня за несплату цих коштів за 2022 р. - 568 грн. Таким чином сукупна заборгованість по орендній платі за 2020-2021 р. становить 39728,22 грн. а загальна сума пені 1293 грн. Вважає, що неналежне виконання умов договору, а саме часткове виконання обов`язку зі сплати орендної плати є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, дає право йому, як орендодавцю, на розірвання такого договору; вказане неналежне виконання має вже систематичний характер; зважаючи, що Орендар фактично користується належною йому земельною ділянкою, а орендну плату він як Орендар отримав не в повному розмірі, він має право на стягнення невиплачених сум в судовому порядку; крім того має право на стягнення і пені.

Відповідач подав відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що з доданих позивачем документів вбачається, що останній отримав за період з 07.08.2020 року по 29.12.2021 року орендну плату трьома платежами в сумі по 6755,08 кожний. Тому на думку відповідача заявлена до стягнення сума є необґрунтованою та безпідставною.

Позивач у відповіді на відзив зазначив, що ТОВ «РАЙЗ-СХІД» здійснило не один, а три платежі по 6755,08 грн, не спростовують наявність заборгованості в сумі 39728,22 грн, виходячи з того, що позивачу крім земельної ділянки розміром 2,2934 га з кадастровим номером :00:003:0037, належить ще одна земельна ділянка з кадастровим номером :00:003:0036, яка також передана в оренду відповідачу. Так, на думку позивача ТОВ «РАЙЗ-СХІД» є орендарем двох земельних ділянок, які належать йому на праві власності, відповідно і орендна плата має виплачуватися за користування двома земельними ділянками.

Рішенням Лохвицького районного суду Полтавської області від 21 липня 2022 року позов задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки розміром 2,2934 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Заводської міської ради (колишньої Бодаквянської сільської ради) Миргородського (колишнього Лохвицького району) Полтавської області, кадастровий номер земельної ділянки :00:003:0037, укладений 18 грудня 2015 року між ОСОБА_2 та ПАТ "Райз-Максимко", та додаткову угоду б/н від 04.08.2020 року, укладену між ОСОБА_1 та ТОВ "РАЙЗ-СХІД", які було зареєстровано державним реєстратором Чорнухинської районної державної адміністрації Полтавської області.

Скасовано запис про інше речове право (в державному реєстрі речових прав) N 14809898 - право оренди земельної ділянки, та передано земельну ділянку власнику ОСОБА_1 .

Стягнуто з ТОВ "РАЙЗ-СХІД" на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі за 2020, 2021 роки в сумі 39728 грн. 22 коп та пеню в розмірі 1293 грн. всього 41021 грн 22 коп.

Стягнуто з ТОВ "РАЙЗ-СХІД" на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати в розмірі 1984 грн 80 коп.

Не погоджуючись з рішенням суду, відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить зазначене рішення в частині розірвання договору оренди земельної ділянки розміром 2,2934 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Заводської міської ради (колишньої Бодакв`янської сільської ради) Миргородського (колишнього Лохвицького району) Полтавської області, кадастровий номер земельної ділянки :00:003:0037, укладений 18 грудня 2015 року між ОСОБА_2 та ПАТ «Райз-Максимко», та додаткової угоди б/н від 04.08.2020 року, укладеної між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ-СХІД», які було зареєстровано державним реєстратором Чорнухинської районної державної адміністрації Полтавської області; та скасування запису про інше речове право (в державному реєстрі речових прав) №14809898 право оренди земельної ділянки, та передання земельної ділянки власнику ОСОБА_1 скасувати, і ухвалити нове рішення, яким у позові в цій частині відмовити.

В апеляційній скарзі скаржник зазначив, що задовольняючи позов у вказаній частині позовних вимог, суд не прийняв до уваги ту обставину, що позивач обрав неефективний спосіб захисту своїх прав.

Так, апелянт посилається на те, що суд першої інстанції проігнорував вимоги Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 року №2145-ІХ, яким визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, серед яких зокрема вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесених відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.

Тому, відповідно до норм вищенаведеного закону, з моменту набрання оскаржуваним рішенням законної сили і як наслідок закінченням договору, вказаний договір з відповідними змінами до нього вважається поновленим на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що в конкретного випадку перевищуватиме строк дії договору оренди землі, обумовлений сторонами в п.3 додаткової угоди від 04.08.2020 року до Договору оренди землі №б/н від 18.12.2015 року.

Заслухавши доповідь судді доповідача, вислухавши в режимі відеоконференції пояснення представника позивача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в повному обсязі, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки розміром 2,2934 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Заводської міської ради (Бодаквянської сільської ради) Миргородського (Лохвицького району) Полтавської області, кадастровий номер земельної ділянки :00:003:0037.

ОСОБА_1 є власником зазначеної земельної ділянки на підставі Свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого державним нотаріусом Чорнухинської державної нотаріальної контори 12 серпня 2020 року, реєстр №23, спадкодавець ОСОБА_2 була власником земельної ділянки на підставі Державного акту про право власності на землю серії ПЛ.№030954, виданого Лохвицькою райдержадміністрацією 16 серпня 2004 року та зареєстровано в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №579.

18 грудня 2015 року між ОСОБА_2 та ПрАТ «Райз-Максимко» було укладено Договір оренди землі на 7 років. Право оренди було зареєстровано 28.05.2016 року в Реєстрі речових прав.

ОСОБА_1 є спадкоємцем ОСОБА_2 і в зв`язку з переходом права власності на вищевказану земельну ділянку до нього як спадкоємця, між ТОВ «РАЙЗ-СХІД» та ОСОБА_1 04.08.2020 року було укладено Додаткову угоду. До вищевказаного Договору оренди землі були внесені зміни: змінено Орендодавця, визначено строк дії Договору до 28.05.2023 р., встановлено Орендну плату в розмірі 26639,12 грн за рік оренди, строк внесення орендної плати - до 31 грудня поточного року, а також встановлено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,01 % від несплаченої суми за кожен день прострочення.

Судом першої інстанції вірно встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 04.12.2020 р. ТОВ «РАЙЗ-СХІД» перерахував ОСОБА_1 орендну плату в сумі 6775,08 грн за 2020 р., а 28.10.2021 р. - орендну плату за 2021 р. також в сумі 6775,08 грн. хоча мав би перерахувати за кожний рік орендну плату в розмірі визначеному в Додатковій Угоді. Таким чином заборгованість по орендній платі за 2020 р. становить 19864,11 грн. пеня за несплату цих коштів за 2021 р. - 725 грн., заборгованість по орендній платі за 2021 р. становить 19864,11 грн., відповідно пеня за несплату цих коштів за 2022 р. - 568 грн. Таким чином, сукупна заборгованість по орендній платі за 2020-2021 р. становить 39728,22 грн. а загальна сума пені 1293 грн.

Згідно із ч.1 ст.367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Враховуючи те, що скаржник просив в апеляційній скарзі скасувати рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 21 липня 2022 року в частині розірвання договору оренди земельної ділянки, скасування запису про інше речове право, передання земельної ділянки власнику ОСОБА_1 , і ухвалити нове рішення, яким у позові в цій частині відмовити, суд апеляційної інстанції перевіряє законність і обґрунтованість зазначеного рішення в межах вказаних доводів апеляційної скарги.

Суд першої інстанції дійшов вірного висновку щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог в частині розірвання договору оренди земельної ділянки та скасування запису про інше речове право (в державному реєстрі речових прав) та передання земельної ділянки власнику ОСОБА_1 з наступних підстав.

За приписами ст. 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Положеннями ст. ст. 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря. Так, орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар в свою чергу має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Згідно з ч. ч. 3, 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором (ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі").

Частинами 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом наведеної норми, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Так, судом першої інстанції вірно встановлено та вбачається із матеріалів справи, що наявні підстави вважати, що відповідач не в повному обсязі виплачував позивачу орендну плату за користування земельною ділянкою, такі обставини мали систематичний характер, а тому позовні вимоги щодо розірвання договору оренди земельної ділянки розміром 2,2934 га для ведення сільськогосподарського виробництва, скасування запису про інше речове право, передання земельної ділянки власнику є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 року у справі №912/1385/17 (п.8.11).

Аргумент апелянта про те, що суд першої інстанції проігнорував вимоги Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 року №2145-ІХ, колегія суддів відхиляє з огляду на наступне.

Відповідно до п.1 розділу І зазначеного закону, Розділ X "Перехідні положення" Земельного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2002 р., № 3-4, ст. 27) доповнити пунктами 27 і 28 такого змісту: "27. Під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності;"

Згідно із пп.10 п.27 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, книга реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану ведеться районною військовою адміністрацією у паперовій та електронній формах. У Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану здійснюється державна реєстрація, зокрема, договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування; договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду постійними користувачами, емфітевзису, договорів про передачу права землекористування; договорів про внесення змін до зазначених у цьому підпункті договорів, договорів про розірвання зазначених договорів.

Отже, чинним законодавством України передбачається в умовах воєнного стану ведення Книги реєстрації землеволодінь і землекористувачів, здійснення державної реєстрації договорів про розірвання договорів оренди земельних ділянок.

При цьому із аналізу вказаних вище норм не вбачається, що існує заборона розривати чинні договори оренди. Системне телеологічне тлумачення зазначених приписів дозволяє зробити висновок про те, що законодавець під час дії воєнного стану дозволив вважати поновленими на один рік без волевиявлення сторін договори оренди земельних ділянок саме для спрощення оформлення відповідних змін для тих сторін, які бажають продовжити дані правовідносини. Однак, заборона припиняти такі правовідносини із наведених апелянтом правових норм не вбачається. Таким чином, посилання апелянта на те, що позивач обрав неефективний спосіб захисту своїх прав, є неприйнятним.

Тому, вирішуючи даний спір, суд першої інстанції в достатньо повному обсязі встановив права і обов`язки сторін, обставини по справі, перевірив доводи і дав їм належну правову оцінку, ухвалив рішення, яке відповідає вимогам закону. Висновки суду обґрунтовані і підтверджені письмовими матеріалами справи та поясненнями учасників процесу.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи, а тому задоволенню вони не підлягають.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382-384 ЦПК України, Полтавський апеляційний суд,-

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД» - залишити без задоволення.

Рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 21 липня 2022 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду Верховного Суду.

Повний текст постанови суду виготовлено 03 листопада 2022 року.

Головуючий суддя : _____________________ Г.Л. Карпушин

Судді: _______________ О.Ю. Кузнєцова _______________ Л.М. Хіль