НОВОМИКОЛАЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

18 серпня 2022 рокуСправа № 322/1139/21

Новомиколаївський районний суд Запорізької області у складі головуючого судді Губанова Р.О., секретар судового засідання Блажко О.П., за участю представника позивачки адвоката Зіменко О.В., відповідача ФГ «Счасливий І.О.», в особі його голови Счасливого І.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Счасливий І.О.», третя особа: Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою,

встановив

короткий зміст позовних вимог, рух справи:

до Новомиколаївського районного суду Запорізької області надійшов зазначений цивільний позов, в якому позивачка просила суд:

- усунути перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження земельною ділянкою площею 4,0301 га кадастровий номер :12:002:0040, що розташована на території Новоіванківської сільської ради Запорізького району Запорізької області, шляхом зобов`язання Фермерського господарства "Счасливий О.І." повернути її ОСОБА_1 ;

- скасувати рішення державного реєстратора Новомиколаївської районної державної адміністрації Запорізької області Бойко Віталія Євгенійовича, про державну реєстрації прав та їх обтяжень, індексний номер: 3699313 від 05.07.2013, щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею 4,0301 га кадастровий номер :12:002:0040.

В обґрунтування позовних вимог позивачка зазначила таке.

20.10.2011, між нею (далі - Позивачка) та ФГ «Счасливий І.О.» (далі Відповідач) був укладено договір оренди землі, щодо земельної ділянки площею 4,0301 га кадастровий номер :12:002:0040 сільськогосподарського призначення (рілля), яка знаходиться на території Новоіванівської сільської ради Новомиколаївського району (на даний час Запорізького району) Запорізької області (далі Договір).

Пунктом 8 Договору передбачено, що він укладений на 10 (десять) років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Пунктом 44 Договору передбачено, що «Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. На орендаря покладається обов`язок зареєструвати договір у встановленому законом порядку».

Позивачка була впевнена в тому, що строк Договору закінчиться щонайбільше у листопаді 2021 року, на що вона безпосередньо розраховувала при його укладенні.

Натомість, уповноваженими особами Відповідача їй було повідомлено про те, що з урахуванням дати реєстрації договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а саме 21.06.2013 його строк закінчиться 21.06.2023, та саме до цього часу господарство має законне право використовувати земельну ділянку.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого мана щодо об`єкта нерухомого майна, право оренди за Договором було зареєстровано у ньому (реєстрі) на підставі рішення державного реєстратора Новомиколаївської районної державної адміністрації Запорізької області Бойка Віталія Євгенійовича, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 3699313 від 05.07.2013 15:10:05.

Тобто, майже через два роки, Відповідач зареєстрував не сам Договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Посилаючись на положення ст.41 Конституції України, ст.ст.11, 15, 16, 202 Цивільного кодексу України, ст.ст.13, 18 Законом України «Про оренду землі» (зокрема в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин), висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду (далі ВП ВС) від 15.01.2020 (справа №322/1178/17), 16.06.2020 (справа №145/2047/16) 23.06.2020 справа №696/1693/15-ц), просила задовольнити позов.

Ухвалою судді від 04.01.2022 було відкрито провадження у цивільній справі; призначено підготовче засідання. Встановлено відповідачу строк на подачу відзиву.

Ухвалою суду від 01.02.2022 витребувано оригінал реєстраційної справи.

На виконання ухвали надана реєстраційна справа 6.

Відповідач подав відзив на позовну заяву у якому вказав, що позовні вимоги не визнає. Договір оренди вважає чинним. Право оренди зареєстровано за чинним законодавством.

Відповідь на відзив позивачкою не подано.

Ухвалою суду від 04.07.2022 закрите підготовче провадження, справа призначена до судового розгляду.

Будь-яких клопотань, які не були заявлені на стадії підготовчого провадження з поважних причин, сторонами після відкриття розгляду справи по суті не подавалось.

В судовому засіданні представник позивачки адвокат Зіменко О.В. позов підтримала з підстав викладених в ньому. Просила його задовольнити.

Відповідач заперечував проти задоволення позовних вимог, вважав, що користується земельною ділянкою законно на підставі права оренди, яке зареєстровано в законному порядку. Саме з моменту реєстрації цього права він почав користування земельною ділянкою.

Фактичні обставини встановлені судом,

мотиви з яких виходив суд і застосовані норми права:

ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 4,0301 га, розташованої на території Новоіванівської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, з кадастровим номером :12:002:0040, що підтверджується інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку та копією Державного акту на право приватної власності на землю землю серія ІІІ-ЗП №005439.

20.10.2011 ОСОБА_1 як орендодавцем та ФГ «Счасливий І.О.», в особі його голови Счасливого І.О., як орендарем був підписаний договір оренди землі.

Відповідно до вказаного Договору:

- орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться на території Новоіванівської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області загальною площею 4,03 га кадастровий номер :12:002:0040 (останні дві цифри кадастрового номеру дописані від руки), що належить орендодавцю на праві приватної власності на підставіДержавного акту на право приватної власності на землю серія ІІІ-ЗП №005439 виданого Головою Новомиколаївськогої райдержадміністрації (п.1);

-в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,03 га, у тому числі 4,03 га ріллі (п.2.);

- договір укладено на 10 (десять) років з урахування ротації культур згідно з проектом землеустрою. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням (п.8);.

- передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 3-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі (п.20);

- договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. На орендаря покладається обов`язок зареєструвати договір у встановленому законом порядку (п.44).

Вказаний договір не був зареєстрований в Державному реєстрі земель.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Бойком Віталієм Євгенійовичем, Реєстраційна служба Новомиколаївського районного управління юстиції Запорізької області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, №3699313 від 05.07.2013 було проведено державну реєстрацію іншого речового права, право оренди земельної ділянки, на земельну ділянку з реєстраційним номером 6, що розташована Запорізька область, Новомиколаївський район, Новоіванківська сільська рада, кадастровий номер земельної ділянки :12:002:0040, за суб`єктом ОСОБА_1 , податковий номер НОМЕР_1 . Дата, час державної реєстрації 21.06.2013, що підтверджується матеріалами реєстраційної справи 6.

Відповідач користується земельною ділянкою щонайменше з моменту реєстрації права оренди тобто з 21.06.2013.

Виходячи з обставин зазначених сторонами у заявах по суті і їх пояснень під час судового засідання судом встановлено, що позивачка вважала, що підписаний договір був зареєстрований у 2011 році, його дія мала закінчитися щонайбільше у листопаді 2021 року, а оскільки відповідач не здійснив державної реєстрації Договору, відповідно, не набув прав орендаря за Договором оренди землі. На думку ж відповідача, підстав витребувати у нього земельної ділянку не має, оскільки право оренди було зареєстровано в 2013 році, саме з моменту реєстрації він користується земельною ділянкою за що сплачує орендну плату.

Вирішуючи питання про наявність підстав для задоволення позову суд виходить з наступного.

Згідно з ч.1 ст.2, ч.1 ст.4 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Положеннями ст.13 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи,поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судому передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом; суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч.ч.1, 4, 5 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом; у разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину не вчинення відповідних дій або відсутності події встановленою; докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно з ч.1 ст.391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори.

Згідно з ч.6 ст.11 ЦК України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.

Частинами першою та другою ст.14 ЦК України встановлено, що цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Відповідно до ч.1 ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Положеннями ч.1 ст.763 ЦК України визначено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до статі 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За ч.1 ст.631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Відповідно до ч.2 ст.631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.

Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (ч.1 ст.765 ЦК України).

За положеннями частини третьої статті 640 ЦК України, (в редакції, чинній на момент підписання сторонами договору оренди від 20 жовтня 2011 року), договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Згідно з ч.1 ст.210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Частиною першою ст.125 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин) встановлено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Це положення ЗК України діяло як на момент підписання сторонами договору оренди землі від 20 жовтня 2011 року, так і на момент державної реєстрації права оренди.

Відповідно до ст.126 ЗК України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 1 липня 2004 року №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції Закону України від 11 лютого 2010 року №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»).

Положеннями ч.1 ст.526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За положеннями ч.2 ст.792 ЦК України та ч.8 ст.93 ЗК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

До 1 січня 2013 року, тобто на час виникнення спірних правовідносин, статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» передбачалась обов`язковість проведення державної реєстрації договору оренди землі й саме момент такої реєстрації визначався моментом набуття договором чинності.

З 1 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», якими зокрема з тексту статті 640 ЦК України виключено посилання щодо обов`язковості державної реєстрації правочинів; стаття 6 Закону України «Про оренду землі» була доповнена частиною 5 такого змісту: «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону»; статті 18, 20 Закону України «Про оренду землі» були виключені взагалі.

Таким чином, на час державної реєстрації права оренди - 21.06.2013 норми закону про обов`язковість проведення державної реєстрації договору оренди землі втратили чинність.

З 1 січня 2013 року вступив у дію Закон «Про Державний земельний кадастр», норми якого внесли ряд нововведень у земельні відносини. З цієї дати встановлено, що орендар не може зареєструвати договір оренди, доки орендодавець - власник земельної ділянки не зареєструє свої права на землю, звернувшись до органів державної реєстраційної служби із відповідною заявою про реєстрацію права власності на земельну ділянку.

Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 №161-ХІV (далі - Закон №161-ХІV) є спеціальним законом, який регулює відносини, пов`язані з орендою землі.

За визначенням ст.1 Закону №161-ХІV оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону №161-ХІV встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За ч.1 ст.17 Закону №161-ХІV (в редакції, чинній на час підписання між сторонами договору оренди) передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Відповідно до ч.1 ст.19 Закону № 161-ХІV строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

За положеннями ч.1 ст.20 Закону 161-ХІV, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Частина друга статті 20 Закону «Про оренду землі» в редакції, що діяла до 1 січня 2013 року, передбачає, що право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону.

Відповідно до ч.1 ст.2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV від 01.07.04 державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі Закон - №1952-IV) це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з п.1 ч.1 ст.19 Закону України від 1 липня 2004 року №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин) державна реєстрація прав проводиться, зокрема на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

За ч.3 ст.16 цього ж Закону (у редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин) разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень подаються документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення відповідних прав.

Зміни, внесені в законодавство, фактично ототожнюють державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди на підставі такого договору, тому державна реєстрація відповідачем права оренди є достатньою умовою виконання вимоги про державну реєстрацію договору оренди, враховуючи, що державну реєстрацію договору оренди станом на 21 червня 2013 року вже неможливо було здійснити.

Згідно правової позиції, яка викладена у постанові Верховного Суду від 21.11.2018 у справі №696/1880/15-ц, якщо закон містить вимогу державної реєстрації договору як умову набуття ним чинності, то договір набуває чинності з моменту його відповідної реєстрації. Якщо зміни, внесені в законодавство, передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набуття ніш чинності, але вводять обов`язкову умову реєстрації права, щодо набуття якого такий договір укладається, то за умови невиконання вимоги щодо державної реєстрації такого договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавство, такий договір набуває чинності з моменту реєстрації відповідного права за умови відсутності явно виражених заперечень контрагента на момент відповідної реєстрації.

За змістом положень ЦК України метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Разом з тим реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.

Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (ч.2 ст.631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме його державна реєстрація чи державна реєстрація права оренди, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до ч.3 ст.631 ЦК України.

Дії ОСОБА_1 свідчать про фактичне визнання договору оренди: а саме: підписання нею договору оренди від 20 жовтня 2011 року, Акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і Акту прийому - передачі об`єкта оренди Позивачка на момент здійснення реєстрації права оренди спірної земельної ділянки на підставі договору оренди від 20 жовтня 2011 року не заявляла про свою незгоду з умовами цього договору, розраховувала що дія договору спливає у 2021.

Позивачка не заперечувала факту того, що отримувала орендну плату. Представник останньої в судових дебатах не апелювала щодо доводів відповідача в контексті того, що він почав використовувати земельну ділянку після реєстрації права оренди.

Отже договір оренди від 20 жовтня 2011 року в силу визначених його сторонами умов та зазначених норм права набув чинності з моменту державної реєстрації права оренди відповідача 21 червня 2013 року, тому підстави для скасування державної реєстрації права оренди відсутня, і враховуючи ту обставину що 10 річний строк дії оренди не сплив відсутні також підстави для зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку позивачці.

Зазначені позивачкою в позовній заяві посилання на висновки викладені у постановах ВП ВС від 15.01.2020 (справа №322/1178/17), 16.06.2020 (справа №145/2047/16) є необґрунтованими з огляду на той факт, що у першому випадку справа яка розглядалася ВП ВС стосувалась визначення моменту (підписання чи державної реєстрації), з якого слід відраховувати строк дії договору, який був зареєстрований, а в другій справі йшлося про ефективний спосіб захисту за умови користування орендарем земельною ділянкою без установлених законом підстав.

Висновки викладені у постанові ВП ВС від 23.06.2020 (справа №696/1693/15-ц), не є релевантними з цією справою, оскільки у цій справі сторони не визначили строк у який договір мав бути зареєстрований, а у справі яка розглядалася ВП ВС умовами договору цей строк був чітко визначений (один місяць). Крім цього 1 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу про передання справи №513/879/19 (спір щодо правовідносин є подібним до цієї справи) на розгляд Великої Палати Верховного Суду обґрунтувавши своє рішення серед іншого необхідністю відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого у постанові від 23 червня 2020 року у справі №696/1693/15-ц.

Враховуючи вказане суд дійшов висновку, що у задоволенні позову слід відмовити.

Згідно з ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Документально підтверджені судові витрати, понесені відповідачем, у справі відсутні.

Керуючись ст.ст.258, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд

вирішив:

у задоволенні позову ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Счасливий І.О.», про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, відмовити повністю.

Реквізити учасників справи:

- позивачка: ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ;

- відповідач: Фермерське господарство «Счасливий І.О.», 70024, Запорізька область, Запорізький район, с. Максимівка, вул. Центральна, буд. 81, ідентифікаційний код 24515878;

- третя особа: Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області, 69089, м. Запоріжжя, вул. Істоміна, буд. 8, ідентифікаційний код 20488417.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Запорізького апеляційного суду.

Повне судове рішення складено 29.08.2022.

Суддя Р.О. Губанов