Справа № 161/5634/22 Головуючий у 1 інстанції: Рудська С. М.
Провадження № 22-ц/802/764/22 Категорія: 23 Доповідач: Шевчук Л. Я.
ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 серпня 2022 року місто Луцьк

Волинський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - судді Шевчук Л. Я.,

суддів Данилюк В. А., Здрилюк О. І.,

секретар с/з Савчук Т. Ф.,

з участю:

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

представника відповідача Бондарчука Р. І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні залі суду в місті Луцьку цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Луцької міської ради про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, за апеляційною скаргою позивача ОСОБА_1 на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 08 червня 2022 року,

В С Т А Н О В И В:

У травні 2022 року ОСОБА_1 звернувся в суд із зазначеними позовними вимогами, які обґрунтував тим, що 25 грудня 2015 року Княгининівською (бувшою Маяківською) сільською радою, правонаступником якої є Луцька міська рада, було прийнято рішення № 2/6.8.1 «Про надання дозволу на розроблення технічної документації щодо інвентаризації земельних ділянок для обслуговування господарських будівель і споруд в селі Сирники Луцького району Волинської області» та в подальшому було проведено інвентаризацію цих земельних ділянок. 21 липня 2017 року між орендодавцем Княгининівською сільською радою Луцького району Волинської області в особі голови сільської ради Твердохліб О. О. та орендарем ОСОБА_1 були укладені п`ять договорів оренди землі, а саме: договір оренди землі із кадастровим номером :07:001:6299 площею 0,1234 га номер запису про речове право 22467895; договір оренди землі із кадастровим номером :07:001:6300 площею 0,5576 га номер запису про речове право 22466490; договір оренди землі із кадастровим номером :07:001:6301 площею 0,1549 га номер запису про речове право 22469679; договір оренди землі із кадастровим номером :07:001:6302 площею 0,1307 га номер запису про речове право 22459945; договір оренди землі із кадастровим номером :07:001:6303 площею 0,6928 га номер запису про речове право 22465364, державна реєстрація права оренди за якими проведена 19 вересня 2017 року. За час дії договорів оренди землі ним належним чином сплачувалась орендна плата. 11 березня 2019 року в ГУ Держгеокадастру у Волинській області (Відділ у Луцькому районі) він отримав витяги із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які перебувають в його оренді, нормативна грошова оцінка яких відрізняється від зазначеної нормативної грошової оцінки у спірних договорах. Відповідно до пункту 12 договорів оренди землі розмір орендної плати переглядається один раз в рік, в тому числі у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності. Також позивач зазначив, що звертався до Луцької міської ради із заявою про укладення додаткових угод про внесення змін до договорів оренди землі, надавши відповідні документи та додаткові угоди, однак йому було відмовлено.

Посилаючись на зазначені обставини, позивач просив суд внести зміни до договорів оренди землі від 21 липня 2017 року (номери записів про речове право 22466490, 22467895, 22459945, 22465364 та 22469679), виклавши пункт 5 розділу «Об`єкт оренди» та пункт 9 розділу «Орендна плата» договорів оренди землі в новій редакції, врахувавши нормативну грошову оцінку земельних ділянок, виконану ГУ Держгеокадастру у Волинській області 11 березня 2019 року та на її підставі зазначити відповідний розмір орендної плати, а також стягнути з відповідача у свою користь судові витрати у справі.

Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 08 червня 2022 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Луцької міської ради про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок відмовлено.

Не погоджуючись із постановленим судовим рішенням, позивач подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення його позовних вимог.

У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідача просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2 апеляційну скаргу підтримали, просили скаргу задовольнити, представник відповідача ОСОБА_3 апеляційну скаргу заперечив, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Суд апеляційної інстанції доходить висновку, що апеляційну скаргу позивача слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції дійшов висновку, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не є сталою величиною, а змінюється щорічно на коефіцієнт індексації, у зв`язку з чим орендна плата за земельні ділянки у грошовому вимірі може змінюватись щорічно на коефіцієнт індексації, а звертаючись у 2021 році до орендодавця із вимогою про внесення змін до спірних правочинів, позивач подав нормативну грошову оцінку предмету оренди за 2019 рік, що суперечить чинному законодавству України, яким регулюються правовідносини в сфері оренди землі, а також не відповідає положенням договорів оренди землі від 21 липня 2017 року.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду, оскільки вони відповідають встановленим обставинам справи і зроблені з дотриманням вимог закону.

Відповідно до частини 3 статті 12, частини 1 статті 13 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За матеріалами справи судом установлено, що 25 грудня 2015 року Княгининівською (бувшою Маяківською) сільською радою Луцького району Волинської області, правонаступником якої є Луцька міська рада, було прийняте рішення № 2/6.8.1 «Про надання дозволу на розроблення технічної документації щодо інвентаризації земельних ділянок для обслуговування господарських будівель і споруд в селі Сирники Луцького району Волинської області», на підставі якого проведено інвентаризацію земельних ділянок із такими кадастровими номерами: № :07:001:6299 площею 0,1234 га; № :07:001:6300 площею 0,5576 га; № :07:001:6301 площею 0,1549 га; № :07:001:6302 площею 0,1307 га; № :07:001:6303 площею 0,6928 га (а. с. 43-52).

21 липня 2017 року між орендодавцем Княгининівською сільською радою Луцького району Волинської області в особі голови сільської ради Твердохліб О. О. та орендарем ОСОБА_1 були укладені п`ять договорів оренди землі, у пункті 5 яких визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а у пункті 9 визначено розмір орендної плати, яка розраховується в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки та сплачується орендарем один раз на рік.

Предметом вищевказаних договорів були такі земельні ділянки:

-земельна ділянка з кадастровим номером :07:001:6299 площею 0,1234 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького району Волинської обл.; нормативна грошова оцінка землі 85021,13 грн; орендна плата 2550,63 грн (а. с. 12-15);

-земельна ділянка з кадастровим номером :07:001:6300 площею 0,5576 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького району Волинської обл.; нормативна грошова оцінка землі 384179,75 грн; орендна плата 11525,39 грн (а. с. 16-19);

-земельна ділянка з кадастровим номером :07:001:6301 площею 0,1549 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького району Волинської обл.; нормативна грошова оцінка землі 106724,25 грн; орендна плата 3201,73 грн (а. с. 20-23);

-земельна ділянка з кадастровим номером :07:001:6302 площею 0,1307 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького району Волинської обл.; нормативна грошова оцінка землі 90050,74 грн; орендна плата 2701,52 грн (а. с. 24-27);

-земельна ділянка з кадастровим номером :07:001:6303 площею 0,6928 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького району Волинської обл.; нормативна грошова оцінка землі 477330,94 грн; орендна плата 14319,93 грн (а. с. 28-31).

У пункті 12 укладених договорів оренди землі зазначено, що розмір орендної плати переглядається один раз в рік, в тому числі, у разі зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності.

22 вересня 2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права була внесена інформація про державну реєстрацію іншого речового права (а. с. 32-36).

Судом також встановлено, що 11 березня 2019 року в ГУ Держгеокадастру у Волинській області (Відділ у Луцькому районі) орендар ОСОБА_1 отримав витяги із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які перебувають в його оренді, а саме:

-витяг № 34-3-0.28-669/161-19 від 11 березня 2019 року - нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :07:001:6299 площею 786 м кв складає 40636,37 грн;

-витяг № 34-3-0.28-670/161-19 від 11 березня 2019 року - нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :07:001:6300, площею 3484 м кв становить 180200,83 грн;

-витяг № 34-3-0.28-672/161-19 від 11 березня 2019 року - нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :07:001:6301 площею 1043 м кв складає 53858,96 грн;

-витяг № 34-3-0.28-668/161-19 від 11 березня 2019 року - нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :07:001:6202 площею 458 м кв складає 24790,55 грн;

-витяг № 34-3-0.28-671/161-19 від 11 березня 2019 року - нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :07:001:6203 площею 2849 м кв складає 149079,96 грн (а. с. 37-40).

Крім того, судом встановлено, що ОСОБА_1 звертався до Луцької міської ради із заявою про укладення додаткових угод про внесення змін до договорів оренди (а. с. 53-63), на що йому було повідомлено, що підстав для укладення додаткових угод до договорів оренди землі щодо вказаних ним пунктів немає, оскільки під час укладення договорів оренди земельних ділянок у 2017 році були отримані витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які є невід`ємними частинами цих договорів оренди.

Крім цього у своєму листі, адресованому ОСОБА_1 , заступник Луцького міського голови повідомив, що Департаментом містобудування, земельних ресурсів та реклами Луцької міської ради 11 травня 2021 року було отримано витяги із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок з кадастровими номерами :07:001:6299, :07:001:6300, :07:001:6301, :07:001:6302, :07:001:6303, з яких убачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок, які орендує позивач, була однакова як у 2017 році (коли укладалися договори оренди землі) так і у 2021 році (а. с. 64-65). На підтвердження зазначеного представник Луцької міської ради у судовому засіданні надав апеляційному суду витяги із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.

Відповідно до частини 1 статті 3 ЗК України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Як передбачено частиною 9 статті 93 ЗК України, відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 ЗУ «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до частин 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Згідно із частиною 1 статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із абзацом 4 частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1, 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (далі у розділі ХII орендна плата).

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та ЗУ «Про оренду землі» необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом статті 1 ЗУ «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 пункту 14.1 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини 5 статті 5 ЗУ «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4 статті 288 ПК України).

За положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, зокрема: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (підпункт 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України).

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 ЗУ «Про оренду землі» зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

Отже, визначений в договорі за угодою сторін розмір орендної плати повинен залишатися незмінним доти, доки між цими сторонами не буде досягнуто нову угоду про його величину.

Згідно з пунктом 13 Типового договору оренди землі розмір орендної плати за землю переглядається в разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, в інших випадках, передбачених законом.

У пункті 30 укладених між сторонами договорів оренди землі зазначено, що зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 ЗУ «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

У пункті 12 договорів оренди землі зазначено, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності; в інших випадках, передбачених законом.

Отже, договорами оренди землі передбачено можливість перегляду один раз на рік розміру орендної плати, в тому числі, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності.

Натомість у своїй позовній заяві орендар ОСОБА_1 просив суд змінити договори оренди землі, виклавши пункт 5 договорів в новій редакції, а саме просив зазначити в договорах нормативну грошову оцінку земельних ділянок, яка була визначена на підставі витягу з технічної документації від 11 березня 2019 року.

Також позивач просив суд викласти пункт 9 договорів оренди землі в іншій редакції, а саме просив зазначити, що орендна плата вноситься у грошовій формі у розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, виконаної Головним управлінням Держгеокадастру у Волинській області на підставі витягу з технічної документації від 11 березня 2019 року.

Тобто позивач фактично просив суд змінити договори оренди землі шляхом зазначення в самих договорах нормативну грошову оцінку земельних ділянок згідно з витягами із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які були сформовані станом на 07 березня 2019 року.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 20 з відповідними змінами передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди.

У пункті 12 укладених договорів сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік, в тому числі у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до пункту 30 договорів оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Врахувавши наведені обставини, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що підстав для внесення змін до договорів оренди землі немає, а тому суд правомірно відмовив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

Доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду, якими у повному обсязі з`ясовані права та обов`язки сторін, обставини справи, доводи сторін перевірені та їм надана належна оцінка.

Рішення суду першої інстанції постановлено з додержанням норм матеріального і процесуального права, підстав для його скасування колегія суддів не вбачає.

Керуючись статтями 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу позивача ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 08 червня 2022 року у цій справі залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий

Судді