ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 вересня 2022 року м.Суми

Справа №587/1432/21

Номер провадження 22-ц/816/795/22

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Собини О. І. (суддя-доповідач),

суддів - Левченко Т. А. , Ткачук С. С.

з участю секретаря судового засідання Кияненко Н.М.,

у присутності :

представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Вакули Вадима Миколайовича,

розглянув у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки»

на рішення Сумського районного суду Сумської області від 09 червня 2022 року у складі судді Черних О.М., ухваленого в м. Суми,

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки» про розірвання договору оренди землі,

в с т а н о в и в :

У липні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом, в якому просила розірвати договір оренди земельної ділянки з цільовим використанням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,2042 га, кадастровий номер :02:001:0038, розташованої: Сумська область, Сумський район, Хотінська сільська рада, від 15 серпня 2007 року № 96, та додатковий договір по договору оренди земельної ділянки від 01 вересня 2008 року.

Свої вимоги мотивувала тим, що вона є спадкоємицею за заповітом після смерті матері ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , до складу спадщини, в тому числі, входила земельна ділянка, площею 3,2042 га, кадастровий номер 59247562:00:02:001:0038, розташованої на території Хотінської сільської ради Сумського району Сумської області. За життя ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки від 15 червня 2007 року та додатковий договір до нього від 01 вересня 2008 року, за яким вищевказана земельна ділянка була передана ТОВ «Рост», правонаступником якого є ТОВ «Агрофірма «Семереньки».

Зазначає, що після смерті ОСОБА_2 , вона, реалізуючи права власника указаної земельної ділянки, неодноразово зверталась до відповідача з повідомленням, що вона є новим власником земельної ділянки, зазначивши обов`язок ТОВ «Агрофірма Семереньки» сплачувати їй орендну плату за оренду земельної ділянки, на що їй відмовили, оскільки у неї були відсутні правовстановлюючі документи на земельну ділянку. В 2020 році вона, отримавши свідоцтво про право власності на земельну ділянку, повторно звернулась до відповідача з вимогою виплатити їй нараховану та невиплачену орендну плату за попередні роки (2016-2020), але їй заборгованість не сплатили, а звернулись з вимогою укласти додаткову угоду на оренду спірної земельної ділянки. Вказане, на думку позивача, свідчить про систематичне невиконання відповідачем умов договору оренди землі, а тому є підстави для його дострокового розірвання.

Рішенням Сумського районного суду Сумської області від 09 червня 2022 року позовну заяву ОСОБА_1 задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки з цільовим використанням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,2042 га, кадастровий номер :02:001:0038, розташованої: Сумська область, Сумський район, Хотінська сільська рада, від 15 серпня 2007 року № 96, термін оренди 10 років, та додатковий договір по договору оренди земельної ділянки від 01 вересня 2008 року, реєстрація 30 грудня 2010 року № 15 термін дії договору оренди 20 років.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, ТОВ «Агрофірма «Семереньки» подано апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

Апеляційну скаргу мотивує безпідставністю висновків суду про систематичне невиконання відповідачем умов договору оренди землі. Зокрема, невиплата орендної плати товариством мала місце у зв`язку з невиконанням позивачем вимог ст. 148-1 ЗК України щодо повідомлення орендаря протягом місяця про набуття права власності та не надання інформації, яка б дозволила перерахувати орендну плату. На час звернення до суду з позовом, строк виплати орендної плати за 2021 рік ще не настав, а тому, з огляду на те, що право на земельну ділянку позивач оформила 06 лютого 2020 року, тому мало місце лише одиничне (за 2020 рік), а не систематичне порушення умов договору. Звертає увагу на те, що заборгованість по виплаті орендної плати була виплачена позивачу 24 грудня 2021 року.

Крім того, наголошує на тому, що висновки суду про виконання позивачем вимог ст. 148-1 ЗК України ґрунтуються виключно на поясненнях позивача та показання свідка ОСОБА_3 , який є директором ТОВ «СТАРТ АГРО», з яким позивачем укладено договір оренди цієї ж земельної ділянки.

Позивачем у встановлений апеляційним судом строк відзиву на апеляційну скаргу подано не було.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача адвоката Вакули В.М., який заперечив проти доводів апеляційної скарги, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Проте, зазначеним вимогам закону рішення суду в оскарженій частині не відповідає.

У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що 15 червня 2007 року між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Рост», правонаступником якого є ТОВ «Агрофірма «Семереньки», укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,204 га, строком на 10 років (а.с. 8-9). Договір зареєстровано у Сумському районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» 15 серпня 2007 року за №96.

Сторони договору узгодили сплату орендної плати в розмірі 549,03 грн за рік, що становить 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки (паю). Орендну плату визначили виплачувати до 20 числа останнього у звітному році місяці.

Пунктом 36 договору визначені підстави для дострокового припинення дії цього договору, а саме: взаємна згода сторін; рішення суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав визначених законом.

01 вересня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Рост», правонаступником якої є ТОВ «Агрофірма «Семереньки» укладено додатковий договір до договору оренди землі №96 від 15 серпня 2007 року, відповідно до умов якого сторони збільшили строк дії оренди 20 років, розмір орендної плати 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 12). Додатковий договір зареєстрований у Сумському районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» 30 грудня 2010 року.

Вказаним додатковим договором, пункт 38 договору викладено в новій редакції: «Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої сторони, а також реорганізації юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору».

ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_2 (а.с. 19), спадкова справа після її смерті була заведена 15 серпня 2019 року (а.с. 21).

06 лютого 2020 року приватним нотаріусом Сумського районного нотаріального округу Сумської області Висєканцевою Т.С. видано ОСОБА_1 свідоцтво про право на спадщину за заповітом після смерті її матері ОСОБА_4 , яка складається із земельної ділянки площею 3,204 га, кадастровий номер :02:001:0038, розташованої: Сумська область, Сумський район, Хотінська селищна рада, передана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 20).

Того ж дня, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності вказану земельну ділянку площею 3,204 га, кадастровий номер :02:001:0038 (а.с. 22).

24 квітня 2021 року та 26 травня 2021 року представником ОСОБА_1 адвокатом Вакулою В.М. на адресу ТОВ «Агрофірма «Семереньки» були надіслані адвокатські запити, в яких він просив надати докази на підтвердження того, що ТОВ «Агрофірма «Семереньки» є правонаступником ТОВ Агрофірма «Рост», договір оренди від 15 червня 20107 року та додатковий договір до нього від 01 вересня 2008 року, розмір виплаченої орендної плати та заборгованість із виплати заробітної плати (а.с. 24, 26).

З наданих відповідачем відомостей на виплату грошей вбачається, що ОСОБА_2 отримано орендну плату у 2012 року в сумі 881,26 грн, у 2013 році 2741 грн 27 коп., 2015 році 4204 грн 27 коп. (а.с. 124-135).

24 грудня 2021 року ТОВ «Агрофірма «Семереньки» був здійснений поштовий переказ, в тому числі, ОСОБА_1 в сумі 11673, 28 грн (а.с. 145, 146).

Ухвалюючи оскаржуване рішення та задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем не надано суду жодного належного та допустимого доказу, який би підтверджував виконання зобов`язання зі сплати орендної плати за договором за період 2016-2021 роки. Також суд вказував на те, що у матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази не тільки виплати орендної плати за цей період, а й фактів нарахування її до виплати позивачці, що доводить факт неотримання орендної плати за вказаний період та свідчить про систематичне порушення відповідачем умов Договору оренди землі від 15 червня 2007 року, тобто допущене істотне порушення умов договору

Проте, з такими висновками суду першої інстанції колегія суддів не може погодитися, оскільки вони не відповідають вимогам закону та обставинам справи.

Відповідно до ст.ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті д) частини 1 статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

У відповідності до положень ст.ст. 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням його виконувати на умовах, визначених договором.

Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року у справі № 709/1089/17 (провадження № 61-12745сво18), на яку міститься посилання у оскаржуваній постанові апеляційного суду.

Частинами першою, третьою статті 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) (стаття 1216 ЦК України).

До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (статті 1218 ЦК України).

Частиною 3 статті 1223 ЦК України визначено, що спадщина належить спадкодавцю від дня відкриття спадщини.

На виконання положень статті 148-1 ЗК України, спадкоємець (новий орендодавець) повинен повідомити орендаря про прийняття ним спадщини та про перехід до нього прав та обов`язків за договором оренди.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 541/386/19 (провадження № 61-10491св20), від 28 квітня 2021 року у справі № 341/245/19 (провадження № 61-215св21), від 16 лютого 2022 року у справі № 146/350/20 (провадження № 61-6262св21).

Отже, саме на позивача як нового орендодавця покладено обов`язок доведення до відповідача як орендаря інформації про перехід права власності із зазначенням: кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки; прізвища, ім`я, по батькові нового власника; місця проживання нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Проте, у порушення вимог ст.ст. 12, 81 ЦПК України, позивачем не було надано доказів на підтвердження надсилання відповідачу рекомендованим листом, з моменту реєстрації за нею права власності на земельну ділянку (06 лютого 2020 року) до звернення до суду з даним позовом (липень 2021 року), повідомлення про перехід до неї права власності на орендовану товариством земельну ділянку, із зазначенням платіжних реквізитів для перерахування орендної плати.

Докази, на які суд першої інстанції посилався відхиляючи доводи відповідача про невиконання позивачем вимог ст. 148-1 ЗК України, а саме: пояснення позивача, показання свідка ОСОБА_3 та адвокатські запити від 24 квітня 2021 року та від 26 травня 2021 року, не можна вважати належними та достатніми, в розумінні ст.ст. 77, 80 ЦПК України, зокрема, свідок ОСОБА_3 , про ніби-то звернення ОСОБА_1 до ТОВ «Агрофірма «Семереньки» та надання нею необхідної для перерахування орендної плати інформації, обізнаний виключно зі слів позивача. Адресовані ТОВ «Агрофірма «Семереньки» адвокатські запити взагалі не містять переліченої в ст. 148-1 ЗК України інформації.

На переконання колегії суддів, пред`явлення вимоги про дострокове розірвання договору оренди, з підстав систематичного невиконання умов ТОВ «Агрофірма «Семереньки» договору, без попереднього повідомлення орендаря про перехід права власності на земельні ділянки, не узгоджується із засадами розумності, добросовісності та справедливості, визначеними статтею 3 ЦК України.

Таким чином, враховуючи те, що на час звернення до суду з позовом, відповідач не був належним чином повідомлений про набуття ОСОБА_1 права власності на орендовану товариством земельну ділянку та про платіжні реквізити для перерахування орендної плати, відсутні підстави вважати, що відповідач умисно ухилявся від виконання умов договору оренди в частині виплати орендної плати , а тому не вбачається підстав для дострокового розірвання договору оренди землі від 15 червня 2007 року та додаткового договору від 01 вересня 2008 року.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення суду повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Таким чином, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового рішення, про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

Крім того, відповідно до положень ст. 141 ЦПК України, з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Агрофірма «Семереньки» належить стягнути сплачений судовий збір в сумі 1362 грн 00 коп. за апеляційний перегляд рішення суду.

Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, п. 4 ч. 1 ст. 376, ст. ст. 381 - 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки» задовольнити.

Рішення Сумського районного суду Сумської області від 09 червня 2022 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки» про розірвання договору оренди землі.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки» 1362 гривні 00 копійок судового збору за апеляційний перегляд рішення суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складене 13 вересня 2022 року.

Головуючий - О. І. Собина

Судді: Т. А. Левченко

С. С. Ткачук