Справа № 464/309/22
пр.№ 2/464/655/22
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24.08.2022 року Сихівський районний суд м. Львова в складі:

головуючого судді Теслюка Д.Ю.,

за участі секретаря судового засідання Гузюк Н.І.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача Терлецької І.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Львові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Актив» про стягнення пені та штрафу за неналежне виконання обов`язків,

в с т а н о в и в:

представник позивачки ОСОБА_2 - адвокат Зварич Н.Т. 17.01.2022 звернулась в суд із позовом, в якому просить стягнути з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Актив» (далі ТзОВ «Компанія з управління активами «Актив») на користь позивачки ОСОБА_2 штраф в розмірі 104 931,07 грн. за Попереднім договором купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, а саме на квартиру АДРЕСА_1 , а також пеню в розмірі 288 563, 00 грн. за невиконання умов вказаного договору. Окрім того, просить стягнути з відповідача на користь позивачки судовий збір у розмірі 3 934, 49 грн.

В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що 01.11.2018 між позивачкою ОСОБА_2 та відповідачем ТзОВ «Компанія з управління активами «Актив» було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, предметом якого був продаж майнових прав на об`єкт нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_2 , який посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Красовською Аллою Вадимівною та зареєстрований в реєстрі за №8388. Відповідно до умов вказаного договору, позивачка та відповідач зобов`язуються у термін до 31.03.2021 укласти Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , яка розташована на 3 поверсі, загальною площею 60,83 кв.м за ціною 1 049 317,50 грн. У відповідності до положень договору, на момент укладення Основного договору купівлі-продажу квартири, ОСОБА_2 повинна повністю оплатити ціну (вартість) об`єкту продажу, в тому числі з урахуванням її можливої зміни, відповідно до умов договору. Право власності на об`єкт продажу за Основним договором перейде від продавця до покупця після проведення покупцем повного розрахунку з продавцем за об`єкт продажу та укладення Основного договору купівлі-продажу в момент державної реєстрації права власності. Термін введення в експлуатацію вказаного житлового будинку - 31 грудня 2020 року. Вказаний термін може бути змінений на строк не більше 3 місяців і це не буде вважатися порушенням умов договору. У цьому випадку продавець письмово повідомляє покупця про зміну строку введення в експлуатацію будинку, внаслідок чого сторони зобов`язані укласти договір про внесення змін до цього договору протягом 7 робочих днів від дня надіслання продавцем письмового повідомлення покупцю. Зазначила, що позивачкою ОСОБА_2 достроково, тобто 20.10.2020 було повністю сплачено продавцю вартість (ціну) об`єкту продажу в сумі 1 049 318 грн., чим підтверджено виконання взятих на себе зобов`язань в повному обсязі. Зазначеним вище попереднім договором передбачено, що продавець для укладення Основного договору зобов`язується забезпечити державну реєстрацію права власності продавця на об`єкт продажу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у встановленому законом порядку та підготувати всі інші документи, необхідні для укладення Основного договору. Незважаючи на те, що нею виконані усі умови Попереднього договору, відповідач ухиляється від укладення з нею основного договору купівлі-продажу квартири. Позовну вимогу про сплату пені обґрунтовує тим, що за невиконання/несвоєчасне виконання грошових зобов`язань за вказаним Попереднім договором, покупець сплачує продавцю протягом 7 банківських днів від дня надсилання продавцем письмової вимоги покупцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного Банку України, що діяла на момент прострочення, від суми невиконаного/несвоєчасного виконання грошового зобов`язання, за кожен день прострочення. Отже, за невиконання п.1.1 договору в частині недотримання строків укладення Основного договору купівлі-продажу, розмір пені становить 288 563 грн., яка розрахована за період прострочення 31.03.2021-31.12.2021, з розрахунку 0,1 % від ціни договору за кожен день прострочення. Щодо позовної вимоги про сплату штрафу зазначає, що у випадку необґрунтованої відмови/ухиляння продавця від укладання Основного договору купівлі-продажу об`єкта продажу на умовах, визначених цим договором, продавець зобов`язаний повернути покупцеві усі кошти, отримані продавцем від покупця, як оплату за об`єкт продажу, та сплатити покупцеві штраф у розмірі 10 % від вартості об`єкта продажу, вказаної у п.1.2.3. договору протягом п`яти банківських днів з моменту отримання письмової вимоги покупця. Позивачкою вживались заходи досудового врегулювання спору, зокрема ОСОБА_2 неодноразово зверталась до відповідача із пропозицією укласти договір купівлі-продажу, оскільки повністю виконала зі своєї сторони умови договору, однак продавець жодним чином не реагував на такі звернення, чим необґрунтовано ухилявся від укладення договору. Окрім цього, 13.12.2021 продавцю відправлено письмову вимогу про сплату штрафу покупцю ОСОБА_2 у розмірі 10% від вартості об`єкта продажу, а саме 104 931,70 грн., однак вказана сума на сплачена, будь-якої відповіді не отримано.

Ухвалою від 21 січня 2022 прийнято до розгляду позов та відкрито провадження у даній справі за правилами загального позовного провадження.

Від представника відповідача ТзОВ «Компанія з управління активами «Актив» - адвоката Терлецької І.І. 23.02.2022 надійшов відзив на позовну заяву, у якому остання просила відмовити у задоволенні позовних вимог, з огляду на таке. Відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов`язання, встановлене Попереднім договором, припиняється, якщо Основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. З огляду на наведене, єдиним зобов`язанням за Попереднім договором є зобов`язання сторін укласти Основний договір у майбутньому, при цьому строк (термін) такого зобов`язання обмежується строком (терміном), визначеним у Попередньому договорі 31.03.2021. Оскільки сторонами до 31.03.2021 не укладено Основний договір і не продовжено строк для його укладення, визначений Попереднім договором, зобов`язання, що виникли на підставі такого Попереднього договору, припинені 31.03.2021. Відтак, на момент звернення позивачки із листами у жовтні та грудні 2021 року у сторін не було підстав та зобов`язань щодо укладення Основного договору, так як Попередній договір припинив свою дію. Також представник зазначила, що позивачка ОСОБА_2 ніколи не зверталась до відповідача із вимогою про застосування наслідків, передбачених абз. 4 п.4.1 Попереднього договору, зокрема щодо сплати штрафу в розмірі 10% від вартості об`єкта продажу. Згідно із абзацом 4 пункту 4.1 Попереднього договору у випадку необґрунтованої відмови/ухиляння продавця від укладення Основного договору купівлі-продажу об`єкта продажу на умовах, визначених цим договором, продавець зобов`язаний повернути покупцеві усі кошти, отримані продавцем від покупця як оплату за об`єкт продажу, та сплатити покупцеві штраф у розмірі 10 % від вартості об`єкта продажу, вказаної у п.1.2.3. цього договору. Вимога про сплату штрафу не може бути задоволена судом, оскільки така вимога суперечить Попередньому договору, так як сплата штрафу здійснюється разом із поверненням коштів, після отримання відповідної вимоги покупця. Окрім цього, зазначеним вище пунктом Попереднього договору передбачено, що сплата штрафу передбачена у випадку необґрунтованої відмови/ухиляння продавця від укладення Основного договору. Разом з тим, позивачкою не доведено, що відповідач необґрунтовано відмовився/ухилився від укладання Основного договору. Зокрема, ТзОВ «Компанія з управління активами «Актив» не могло зареєструвати право власності на об`єкт продажу в межах строку дії Попереднього договору із незалежних від нього причин. Так, відповідно до даних Єдиного реєстру будівельної діяльності, Багатоквартирний житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями №8-А на генплані (ІV черга), розміщеному за адресою: АДРЕСА_3 , у якому розташовано об`єкт продажу, прийнято в експлуатацію 29.04.2021, тобто після встановленого Попереднім договором строку на укладення Основного договору. Прийняття об`єкта в експлуатацію підтверджується сертифікатом готовності ІУ66 від 29.04.2021, виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України. Відтак до прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, відповідач був позбавлений можливості зареєструвати право власності на об`єкт продажу та, відповідно, укласти договір купівлі-продажу такого. Крім того, введення об`єкта в експлуатацію здійснюється виключно замовником будівництва ТОВ «Житлово-будівельна компанія «Ваш дім». Щодо позовної вимоги ОСОБА_2 про сплату пені, представник відповідача зазначила, що обов`язок сплати пені продавцем взагалі не передбачений умовами Попереднього договору, укладеного між сторонами, відтак така позовна вимога також не підлягає задоволенню.

Ухвалою суду від 28.06.2022 закрито підготовче провадження та призначено дану цивільну справу до розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивачки адвокат Зварич Н.Т. позов підтримала, надала пояснення, які відповідають змісту позовної заяви, просила позов задовольнити.

Представник відповідача адвокат Терлецька І.І. у судовому засіданні заперечила щодо задоволення позову, надала пояснення, які відповідають змісту відзиву на позов. Просила відмовити у задоволенні позовних вимог.

Заслухавши думку учасників справи, дослідивши матеріали справи, суд дійшов до такого висновку.

Як вбачається з матеріалів справи встановлено судом 1 листопада 2018 року між ТзОВ «Компанія з управління активами «Актив», що діє від свого імені в інтересах і за рахунок активів пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу «Гуд Девелопмент» та ОСОБА_2 було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , який посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Красовською Аллою Вадимівною та зареєстрований в реєстрі за №8388 (а.с.14-16).

Відповідно до п. 1.1 вказаного Попереднього договору сторони зобов`язались у термін до 31 березня 2021 року укласти Основний договір купівлі-продажу зазначено вище об`єкта нерухомого майна. Окрім цього, сторонами погоджено істотні умови Основного договору (п.1.2 Попереднього договору).

Згідно із ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України). Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (стаття 638 ЦК України).

Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення (ч.ч. 1, 2, 4 ст. 639 ЦК України).

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Згідно із ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (стаття 530 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

Згідно із положеннями статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивачка ОСОБА_2 зазначає, що всупереч умовам Попереднього договору, укладеного між сторонами, Основний договір укладено не було з вини відповідача, що тягне за собою відповідальність у вигляді штрафу та пені, які підлягають стягненню з відповідача у її користь.

Відповідно до абзацу 4 пункту 4.1 Попереднього договору у випадку необґрунтованої відмови/ухиляння продавця від укладення Основного договору купівлі-продажу об`єкта продажу на умовах, визначених цим договором, продавець зобов`язаний повернути покупцеві усі кошти, отримані продавцем від покупця як оплату за об`єкт продажу, та сплатити покупцеві штраф у розмірі 10 % від вартості об`єкта продажу, вказаної у п.1.2.3. цього Договору, протягом 5 (п`яти) банківських днів з моменту отримання письмової вимоги покупця.

Пунктом 1.8 Попереднього договору передбачено, що для укладення Основного договору продавець зобов`язується забезпечити державну реєстрацію права власності продавця на об`єкт продажу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у встановленому законодавством порядку та підготувати усі інші документи, необхідні для укладення Основного договору.

Таким чином, у Попередньому договорі сторони дійшли згоди, що фактично укладення Основного договору можливе за умови прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення на ТзОВ «Компанія з управління активами «Актив» відповідних правовстановлюючих документів.

Наведене узгоджується із суттю та правовою природою самого договору купівлі-продажу, за яким право продажу товару належить власникові товару.

Розділом 3 Попереднього договору, а саме п.3.1 та п.3.2 передбачено, що цей договір набирає чинності з моменту його укладення і діє до моменту укладення Основного договору купівлі-продажу або розірвання цього договору. У випадку, якщо в термін до 31.03.2021 Основний договір купівлі-продажу не було укладено, сторони мають право продовжити строк для його укладення, шляхом внесення відповідних змін до цього Попереднього договору.

Учасниками справи визнається і не оспорюється те, що об`єкт нерухомості, який є предметом Попереднього договору, був прийнятий в експлуатацію 29.04.2021, тобто після встановленого Попереднім договором строку на укладення Основного договору. Прийняття об`єкта в експлуатацію підтверджується сертифікатом готовності ІУ66 від 29.04.2021.

Згідно із Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №289670205 від 10.12.2021, право власності на квартиру АДРЕСА_4 за ТзОВ «Компанія з управління активами «Актив», що діє від свого імені в інтересах і за рахунок активів пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу «Гуд Девелопмент», зареєстровано 06.10.2021, підстава: акт прийому-передачі майнових прав б/н від 16.09.2021 (а.с.37).

Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно із частиною третьою статті 12, частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Враховуючи наведене, оскільки із врахуванням порядку укладення Основного договору, який прописаний у Попередньому договорі, для настання негативних наслідків у вигляді штрафу, необхідною умовою є необґрунтоване ухилення чи відмова продавця від укладення Основного договору, під яким розуміється не намір відмовитися від договору, а конкретні дії продавця, спрямовані на умисне ухилення, а позивачкою ОСОБА_2 не доведено належними доказами те, що відповідач ТзОВ «Компанія з управління активами «Актив» необґрунтовано відмовився чи ухиляється від укладення Основного договору купівлі-продажу об`єкта продажу, відтак суд приходить до висновку, що позовна вимога про стягнення штрафу задоволенню не підлягає.

Щодо позовної вимоги ОСОБА_2 про стягнення із відповідача ТзОВ «Компанія з управління активами «Актив» на її користь пені в розмірі 288 563, 00 грн., слід зазначити таке.

Згідно із положеннями статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно із умовами Попереднього договору, а саме п.4.1., передбачено, що за невиконання/несвоєчасне виконання грошових зобов`язань за вказаним Попереднім договором, покупець сплачує продавцю протягом 7 банківських днів від дня надсилання продавцем письмової вимоги покупцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного Банку України, що діяла на момент прострочення, від суми невиконаного/несвоєчасного виконання грошового зобов`язання, за кожен день прострочення.

Оскільки вказаними нормами та умовами Попереднього договору не передбачена відповідальність продавця за порушення умов Попереднього договору у формі сплати пені у розмірі 0,1%, у задоволенні даної позовної вимоги також слід відмовити.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, оскільки у задоволенні позовних вимог відмовлено, судові витрати стягненню з відповідача на користь позивачки не підлягають.

Керуючись статтями 13, 81, 89, 263 265 ЦПК України,

у х в а л и в:

у задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Актив» про стягнення пені та штрафу за неналежне виконання обов`язків відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Львівського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне найменування (ім`я) учасників справи та їх місце проживання (місцезнаходження):

Позивач: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_5 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Актив», , м.Львів, вул.Манастиського, 2а.

Повний текст рішення складено 05.09.2022.

Суддя Д.Ю. Теслюк