Справа № 468/417/22-ц
БАШТАНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.07.2022 року Баштанський районний суд Миколаївської області в складі: головуючого - судді Муругова В.В., за участю секретаря судового засідання Дашка О.А., позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2 , представника відповідача ОСОБА_3 , розглянувши у відкритому засіданні в залі суду м. Баштанка в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу № 468/417/22-ц за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_4 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Лобріївський Виноградник» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (третя особа державний реєстратор Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Прасолова Людмила Миколаївна),

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовною заявою про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між відповідачами ОСОБА_4 та ТОВ «Лобріївський Виноградник».

На підтвердження позовних вимог в позовній заяві зазначив, що 01.01.2012 року між ним та спадкодавцем відповідача ОСОБА_4 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 6,67 га з кадастровим номером :01:000:0632, яка розташована на території Інгульської сільської ради Баштанського району.

Згідно з умовами договору останній укладений на 10 років та набирає чинності після його державної реєстрації.

Вказаний договір оренди був зареєстрований у відділі Держкомзему у Баштанському районі Миколаївської області 11.07.2012 року за № 03627.

ІНФОРМАЦІЯ_1 орендодавець ОСОБА_5 помер та спадщину після нього отримала відповідач ОСОБА_4 , яка після оформлення прав на успадковану земельну ділянку протягом 2013-2021 років отримувала орендну плату. Після отримання у серпні 2021 року орендодавець не заперечувала проти продовження дії договору оренди, тому позивач вважав, що договір оренди поновив свою дію ще на 10 років та продовжив використовувати дану земельну ділянку.

В березні 2022 року позивач дізнався, що між відповідачами ОСОБА_4 та ТОВ «Лобріївський Виноградник» 03.12.2021 року був укладений договір оренди спірної земельної ділянки та 09.12.2021 року даний договір був зареєстрований державним реєстратором.

Посилаючись на викладене, позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 6,67 га з кадастровим номером :01:000:0632, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Лобріївський Виноградник», який був зареєстрований державним реєстратором за номером 45647721, оскільки такий договір був укладений до закінчення строку дії первинного договору оренди землі, укладеного між позивачем та спадкодавцем відповідача ОСОБА_4 .

Позов надійшов до суду 02.06.2022 року.

06.06.2022 року ухвалою Баштанського районного суду Миколаївської області було відкрите провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін, а також за клопотанням позивача витребувані докази у третьої особи.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити, вказавши додатково, що оскільки орендодавець за 30 днів до кінця строку дії первісного договору не заявив про не продовження його дії, то відповідно до Закону України «Про оренду землі» він вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі.

Від відповідача ОСОБА_4 до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якій відповідач визнала позов та вказала, що не знала, що позивач бажає продовжити дію договору оренди та це питання сторони не вирішували. Відповідач ОСОБА_4 уклала інший договір оренди з відповідачем ТОВ «Лобріївський Виноградник», оскільки той запевнив її, що попередній орендар дав згоду на таке укладення. Оскільки визнання позову одним зі співвідповідачів порушує права іншого співвідповідача, то суд відповідно до ч.4 ст. 206 ЦПК України відмовив у прийнятті заяви про визнання позову та продовжив судовий розгляд.

Представник відповідача ТОВ «Лобріївський Виноградник» проти задоволення позову заперечив, вважає укладений між ТОВ «Лобріївський Виноградник» та ОСОБА_4 договір правомірним, бо перед його укладенням перевірявся факт реєстрації речових прав на дану земельну ділянку та у відповідних реєстрах не були зареєстровані будь-які речові права інших осіб на дану земельну ділянку. Лише після укладення даного договору відповідач дізнався, що земельна ділянка фактично використовується іншою особою.

Заявлена позивачем по справі третя особа державний реєстратор Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Прасолова Л.М. до суду не з`явилась, пояснень на позов не подавала, витребуваних судом доказів не надала.

Оскільки ухвала суду про витребування додаткових доказів не виконана учасниками, суд відповідно до ч.10 ст. 84 ЦПК України вирішив здійснити розгляд справи за фактично наявними в ній доказами.

Вислухавши пояснення представника позивача та представника відповідача, дослідивши матеріали справи (копію договору оренди землі від 01.01.2012 року; копію свідоцтва про право на спадщину від 23.12.2013 року; копію договору оренди земельної ділянки від 03.12.2021 року; копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14.12.2021 року), суд, розглянувши позов в межах заявлених позовних вимог, приходить до висновку про необхідність відмови в задоволенні позову з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно зі ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

В судовому засіданні встановлено, що 01.01.2012 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та ОСОБА_4 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 6,67 га з кадастровим номером :01:000:0632, яка розташована на території Інгульської сільської ради Баштанського району.

Згідно з п. 7 договору останній укладений на 10 років та починає діяти з 01.01.2012 року, а набирає чинності відповідно до п. 39 договору після його підписання сторонами та державної реєстрації.

Вказаний договір оренди був зареєстрований у відділі Держкомзему у Баштанському районі Миколаївської області 11.07.2012 року за № 03627.

Таким чином на час розгляду справи в суді строк дії даного договору закінчився.

ІНФОРМАЦІЯ_1 орендодавець ОСОБА_5 помер та спадщину після нього отримала відповідач ОСОБА_4

03.12.2021 року між відповідачами ОСОБА_4 та ТОВ «Лобріївський Виноградник» був укладений договір оренди спірної земельної ділянки та 09.12.2021 року даний договір був зареєстрований державним реєстратором.

Позивач обґрунтовує свої вимоги про визнання недійсним укладеного між відповідачами договору тим, що такий договір був укладений в період дії первісного договору, укладеного між ним та спадкодавцем відповідача ОСОБА_4 та що такий первісний договір був поновлений на новий строк.

Вирішуючи вказані вимоги, суд приходить до наступних висновків.

Згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч.3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Можливість поновлення договору оренди землі та процедура такого поновлення визначені ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Згідно зі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Аналіз обох визначених ст. 33 Закону України «Про оренду землі» випадків поновлення договору оренди землі вказує на те, що у будь-якому з випадків поновлення договору оренди землі обов`язковою умовою є укладення відповідного договору.

У випадку, що є предметом судового розгляду, такий договір не укладався та орендар не направляв орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк.

З врахуванням закріпленої в п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України свободи договору як загальної засади цивільного законодавства, для можливості поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк необхідне чітке та безумовне дотримання всіх визначених законом умов для такого поновлення, оскільки поновлення дії договору фактично є обмеженням осіб в свободі договору, а саме в можливості укладення договору з іншим контрагентом.

Крім того, договір оренди землі є різновидом найму (оренди) майна, на який поширюються також загальні правила щодо найму (оренди) майна, серед яких положення ст. 777 ЦК України, за якими, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Також, згідно з ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

При цьому, відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 року у справі №594/376/17-ц для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

В даному випадку позивачем не доведена належними доказами наявність всіх описаних в Постанові Верховного Суду юридичних фактів, а саме: те, що позивач до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та до листа-повідомлення орендар додав проект договору.

Також у відзиві на позов сама співвідповідач ОСОБА_4 вказала, що не знала про те, що позивач мав намір продовжити дію договору оренди належної їй земельної ділянки.

У зв`язку з відсутністю таких фактів немає передбачених ст. 33 Закону України «Про оренду землі» підстав для висновку, що укладений між позивачем та спадкодавцем відповідача ОСОБА_4 первісний договір був поновлений на новий строк.

Не змінює висновків суду щодо цього і посилання в судовому засіданні представника позивача на те, що відповідно до ч.7 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору.

Вказане положення закону на спірні правовідносини не поширюється, оскільки стосується спеціальних суб`єктів - орендарів, які є інвесторами із значними інвестиціями, з якими укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями"

Також, відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 року у справі №610/1030/18 якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

Враховуючи описані вище положення закону та правові висновки Великої Палати Верховного Суду та те, що суду не надані докази поновлення на новий строк первісного договору, укладеного між позивачем та спадкодавцем відповідача ОСОБА_4 , внаслідок чого на час розгляду справи в суді та на вірогідний час набрання в майбутньому судовим рішенням по даній справі законної сили, позивач не матиме чинного права оренди спірної земельної ділянки, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

На підставі викладеного, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та керуючись ст.ст. 12; 13; 81; 264; 265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_4 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Лобріївський Виноградник» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лобріївський Виноградник» від 03.12.2021 року, зареєстрованого 09.12.2021 року за №45647721 - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана Миколаївському апеляційному суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

Відповідно до п. 4 ч. 5 ст. 265 ЦПК України:

Позивач: фізична особа-підприємець ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ).

Відповідачі:

ОСОБА_4 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 );

Товариство з обмеженою відповідальністю «Лобріївський Виноградник» (місцезнаходження: вул. Драгунова, 20 с. Лобріївка Баштанського району Миколаївської області, ідентифікаційний код 36057030);

Третя особа: державний реєстратор Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Прасолова Людмила Миколаївна (вул. Миру, 5 с. Радісний Сад Миколаївського району Миколаївської області).

Повне судове рішення складене 26.07.2022 року.

суддя: