Постанова

Іменем України

16 листопада 2022 року

місто Київ

справа № 447/2461/20

провадження № 61-5337св22

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Ступак О. В.,

суддів: Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Усика Г. І., Яремка В. В.,

учасники справи:

позивач - Розвадівська сільська рада Стрийського району Львівської області,

відповідач - ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Розвадівської сільської ради Стрийського району Львівської області на постанову Львівського апеляційного суду від 16 травня 2022 року, ухвалену колегієюсуддів у складі Мікуш Ю. Р., Приколоти Т. І., Савуляка Р. В.,

ВСТАНОВИВ:

І. ФАБУЛА СПРАВИ

Стислий виклад позиції позивача

Розвадівська сільська рада Миколаївського району Львівської області, правонаступником якої є Розвадівська сільська рада Стрийського району Львівської області (далі - Розвадівська сільська рада), 11 вересня 2020 року звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної ділянки від 08 липня 2020 року, укладеного між Розвадівською сільською радою та ОСОБА_1 , а також про стягнення заборгованості за орендною платою у розмірі 258 743, 18 грн, пені у розмірі 0, 1 % річних за кожний день прострочення у сумі 29 051, 68 грн, штрафу за несвоєчасне внесення орендної плати за земельну ділянку у розмірі 100 % річної орендної плати у сумі 260 033, 52 грн та зобов`язання передати земельну ділянку, що розташована за адресою: Львівська область, Миколаївський район, Розвадівська сільська рада (за межами населеного пункту), урочище «Додаток», загальною площею 14, 5311 га, кадастровий номер :11:000:0303.

Свої вимоги Розвадівська сільська радаобґрунтовувала тим, що відповідно до протоколу земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки від 08 липня 2020 року № 574 відповідач ОСОБА_1 став переможцем земельних торгів. Ціна продажу лоту (плата за користування земельною ділянкою, набутою на торгах) склала 260 033, 52 грн без ПДВ.

08 липня 2020 року між організатором земельних торгів та переможцем торгів укладено договір оренди земельної ділянки, площею 14, 5311 га, кадастровий номер :11:000:0303, строком на 7 років, який підписаний сторонами цього ж дня.

Відповідно до пункту 11 договору оренди ОСОБА_1 зобов`язався сплатити орендну плату за перший рік оренди земельної ділянки не пізніше трьох банківських днів з дня укладення договору у розмірі 260 033, 52 грн без ПДВ. Гарантійний внесок у сумі 1 290, 34 грн без ПДВ зараховується до сплати річної орендної плати.

Розвадівська сільська рада зазначала, що оскільки відповідач не виконав умови пункту 11 договору оренди землі, тому повинен нести відповідальність, передбачену пунктом 15 цього договору, а саме сплатити штраф у розмірі 100 % річної орендної плати та пеню у розмірі 0, 1 % річних за кожен день прострочення.

Водночас у зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 обов`язків, передбачених договором, сільська рада вважала, що є підстави для розірвання договору оренди землі.

Стислий виклад заперечень інших учасників справи

ОСОБА_1 заперечував проти задоволення позову, вважаючи його безпідставним, необґрунтованим та не доведеним належними та допустимими доказами.

Стислий виклад змісту рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням від 19 травня 2021 року Миколаївський районний суд Львівської області частково задовольнив позов Розвадівської сільської ради.

Суд розірвав договір оренди земельної ділянки від 08 липня 2020 року, укладений між Розвадівською сільською радою та ОСОБА_1 , стягнув з ОСОБА_1 заборгованість за орендною платою у розмірі 258 743, 18 грн, пеню у розмірі 0, 1 % річних за кожний день прострочення у сумі 29 051, 68 грн, штраф у розмірі 100 % річної орендної плати у сумі 260 033, 52 грн за несвоєчасне внесення орендної плати за земельну ділянку, що розташована за адресою: Львівська область, Миколаївський район, Розвадівська сільська рада (за межами населеного пункту), урочище «Додаток», загальною площею 14, 5311 га, кадастровий номер :11:000:0303.

У задоволенні інших вимог позову відмовив. Здійснив розподіл судових витрат.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив із того, що сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами, що і визначає момент укладення договору. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору. Суд першої інстанції врахував, що згідно з пунктом 40 договору оренди цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації у порядку, встановленому законом. Тоді як у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) зроблено висновок про те, що обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. Отже, відповідач зобов`язаний був здійснити сплату орендної плати за перший рік оренди не пізніше трьох банківських днів з дня укладення договору оренди землі та провести державну реєстрацію цього договору. Прострочення виплати орендної плати за користування земельною ділянкою є невиконаннямОСОБА_1 обов`язків, передбачених договором оренди землі, та є підставою для розірвання такого договору, стягнення коштів.

Постановою від 16 травня 2022 року Львівський апеляційний суд задовольнив апеляційну скаргу ОСОБА_1 , рішення Миколаївського районного суду Львівської області від 19 травня 2021 року скасував, ухвалив нове рішення, яким відмовив у задоволенні позову.

Здійснив розподіл судових витрат.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідно до пункту 40 договору оренди землі цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Відтак має значення не лише момент його підписання, а й момент вчинення реєстраційних дій. Підписання договору сторонами є недостатнім для виконання умов договору та стягнення орендної плати, штрафних санкцій, передбачених пунктами 11, 15 договору.

Також апеляційний суд зазначив, що рішенням від 14 липня 2020 року № 1106 Розвадівська сільська рада анулювала результати земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки, які відбулися 08 липня 2020 року, тому укладений між сторонами договір оренди «автоматично втратив своє цільове призначення».

ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Короткий зміст вимог касаційної скарги

Розвадівська сільська рада 20 червня 2022 року із застосуванням засобів електронного зв`язку звернулася до Верховного Суду із касаційною скаргою, у якій просить скасувати постанову Львівського апеляційного суду від 16 травня 2022 року, рішення Миколаївського районного суду Львівської області від 19 травня 2021 року залишити в силі.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Розвадівська сільська рада, наполягаючи на тому, що оскаржуване судове рішення ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального правата порушенням норм процесуального права, як підстави касаційного оскарження наведеного судового рішення визначила те, що:

- суд апеляційної інстанції ухвалив рішення без урахування висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), відповідно до якого обов`язок забезпечення державної реєстрації договору оренди покладено на орендаря. У пункті «ї» частини першої статті 211 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок;

- суд апеляційної інстанції ухвалив рішення без урахування висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 02 жовтня 2020 року у справі № 912/3295/18, у якому зазначено, що у проміжку між укладенням договору й переданням орендарю земельної ділянки (реєстрацією речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

ОСОБА_1 у серпні 2022 року із застосуванням засобів поштового зв`язку надіслав до Верховного Суду відзив, у якому просив касаційну скаргу Розвадівської сільської ради залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ

Ухвалою від 19 липня 2022 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у справі за касаційною скаргою Розвадівської сільської ради, а ухвалою від 08 листопада 2022 року призначив справу до судового розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.

З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом застосовані правила статті 400 Цивільного процесуального кодексу України

(далі -ЦПК України), відповідно до яких, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Критерії оцінки правомірності судового рішення визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Верховний Суд перевірив доводи касаційної скарги та матеріали цивільної справи, за результатами чого зробив такі висновки.

Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що рішенням Розвадівської сільської ради від 12 грудня 2019 року № 785 включено земельну ділянку, кадастровий номер :11:000:0303, площею 14, 5311 га, до переліку земельних ділянок для підготовки лотів щодо продажу права оренди на них на земельних торгах у формі аукціону.

02 серпня 2020 року ОСОБА_1 подав заяву про участь у земельних торгах.

Відповідно до протоколу земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки від 08 липня 2020 року № 574 ОСОБА_1 став переможцем земельних торгів. Ціна продажу лота (плата за користування земельною ділянкою, набутою на торгах) склала 260 033, 52 грн без ПДВ.

08 липня 2020 року, у день проведення торгів, між організатором земельних торгів Розвадівською сільською радою та переможцем цих торгів ОСОБА_1 підписано договір оренди земельної ділянки, площею 14, 5311 га, кадастровий номер :11:000:0303, строком на 7 років.

Відповідно до акта приймання-передачі до договору оренди землі від 08 липня 2020 року орендодавець Розвадівська сільська рада передала орендарю ОСОБА_1 зазначену земельну ділянку.

За змістом пункту 40 договору оренди землі цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації у порядку, встановленому законом.

Відповідно до пункту 9 цього договору відповідач зобов`язався сплатити орендну плату в грошовій формі у національній валюті України. Розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів і становить 260 033, 52 грн без ПДВ, що складає 362, 742938 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно з пунктом 11 договору відповідач зобов`язався сплатити орендну плату за перший рік оренди земельної ділянки в сумі 260 033, 52 грн без ПДВ не пізніше трьох банківських днів з дня укладення договору. Гарантійний внесок у сумі 1 290, 34 грн без ПДВ зараховується до сплати річної орендної плати.

У пункті 15 договору зазначено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 % річної орендної плати, встановленої цим договором, а також стягується пеня у розмірі 0, 1 % несплаченої суми за кожний день прострочення.

У довідці від 07 вересня 2020 року № 02-21/726, виданій Розвадівською сільською радою, зазначено, що згідно з казначейськими виписками за період з 08 липня 2020 року до 04 вересня 2020 року орендну плату за земельну ділянку до бюджету Розвадівської сільської ради орендарем ОСОБА_1 не сплачено.

Рішенням від 14 липня 2020 року № 1106 Розвадівська сільська рада анулювала результати земельних торгів та вирішила провести повторні земельні торги на підставі статті 138 ЗК України.

За результатами повторних земельних торгів у формі аукціону 18 вересня 2020 року Розвадівська сільська рада та Товариство з обмеженою відповідальністю «Біорена» уклали договір оренди земельної ділянки, площею 14, 5311 га, кадастровий номер :11:000:0303.

Право, застосоване судом

Відповідно до частини першої статті 526 Цивільного кодексу України

(далі - ЦК України) зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У частинах першій, другій статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).

У частинах першій, другій та п`ятій статті 6 Закону України «Про оренду» передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

За змістом статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (стаття 14 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частин першої, другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому ЗК України, або за результатами аукціону (частина друга статті 16 Закону України «Про оренду землі»).

У частинах першій, другій статті 135 ЗК України передбачено, що земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу.

Згідно з частинами двадцять четвертою, двадцять шостою та тридцять першою статті 137 ЗК України договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів, крім випадків, передбачених частиною двадцять дев`ятою цієї статті. Ціна продажу земельної ділянки, плата за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на торгах, а також сума витрат, здійснених організатором або виконавцем земельних торгів на підготовку лота до продажу, організацію та проведення земельних торгів, підлягають сплаті переможцем земельних торгів не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору. Право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом. Документ про оплату разом з договором купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки є підставою для державної реєстрації відповідного речового права переможця земельних торгів на земельну ділянку.

У частинах другій та п`ятій статті 138 ЗК України передбачено, що земельні торги можуть бути скасовані або визнані такими, що не відбулися, чи їх результати можуть бути анульовані. Результати торгів анулюються організатором земельних торгів у разі відмови переможця від укладення договору купівлі-продажу або договору оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, а також у разі несплати переможцем в установлений строк належної суми за придбаний лот. Рішення про анулювання торгів приймається організатором земельних торгів у п`ятиденний строк після виникнення підстави для анулювання. У разі прийняття рішення про анулювання торгів гарантійні внески не повертаються, зокрема, переможцю у разі несплати ним в установлений строк належної суми за придбаний лот та переможцю, який відмовився від укладення договору купівлі-продажу або договору оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.

Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі

Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).

У справі, що переглядається, основним питанням є те, чи набрав чинності, тобто чи був укладений договір оренди земельної ділянки від 08 липня 2020 року, підписаний між Розвадівською сільською радою та ОСОБА_1 .

У частині першій статті 626 ЦК України визначено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Згідно зі статтею 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Отже за змістом статті 631 ЦК України момент набрання чинності договором співпадає з моментом його укладення, настання якого, за загальним правилом, пов`язується з часом досягнення сторонами згоди з приводу усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України). Також договір може вважатися укладеним згідно зі статтею 640 ЦК України з моменту передання майна чи вчинення певної дії, тобто пов`язується з умовами договору або його правовою природою (частина друга зазначеної статті).

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує певні правові відносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

У пункті 40 договору оренди земельної ділянки від 08 липня 2020 року сторони досягли згоди, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації у порядку, встановленому законом. Цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію.

Також у пункті 29 договору оренди до обов`язків орендаря сторони віднесли зобов`язання в п`ятиденний термін з дня державної реєстрації договору оренди земельної ділянки подати його копію відповідному органу доходів і зборів, а також обов`язок приступити до використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації договору.

Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду першої інстанції про задоволення позову, зробив висновок про те, що сторони момент укладення договору пов`язали з моментом його реєстрації, тому лише факт його підписання сторонами не є достатньою підставою вважати договір таким, що набрав чинності.

Зробивши такий висновок, апеляційний суд керувався умовами договору оренди та статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла до 01 січня 2013 року, тоді як відповідно до частин третьої, четвертої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи; закон, який встановлює нові обов`язки, скасовує чи звужує права, належні учасникам судового процесу, чи обмежує їх використання, не має зворотної дії в часі. Оскільки договір оренди підписаний сторонами 08 липня 2020 року, тому при вирішенні цієї справи суд апеляційної інстанції повинен був керуватися положеннями законодавства, чинними на момент виникнення спірних правовідносин, отже доводи касаційної скарги в цій частині підтвердилися.

У касаційній скарзі Розвадівська сільська рада посилається на те, що суд апеляційної інстанції ухвалив рішення без урахування висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), відповідно до якого обов`язок забезпечення державної реєстрації договору оренди покладено на орендаря, а у пункті «ї» частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.

Водночас заявник, зазначаючи про неврахування апеляційним судом саме певного правового висновку, залишив поза увагою конкретні обставини справи, в якій зроблено такий висновок, та інші висновки за наслідками вирішення спору по суті. Тобто заявник посилається лише на певну частину від висновків, зроблених Великою Палатою Верховного Суду у наведеній постанові, які, на його переконання, спростовують висновки апеляційного суду у справі, що переглядається, не враховуючи інші висновки та обставини справи.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) за позовом фізичної особи до фермерського господарства про зобов`язання повернути земельну ділянку у зв`язку із закінченням строку договору оренди землі від 01 листопада 2007 року, зробила висновок про те, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії цього договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства. Водночас якщо сторони не зазначили про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом України «Про оренду землі», який на час виникнення спірних правовідносин встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), тому моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше (частина третя статті 631 ЦК України).

У справі, яка переглядалася Великою Палатою Верховного Суду, суди встановили, що сторони узгодили у пункті 3 договору строк його дії - 10 років, у підпункті 9.4 передбачили обов`язок орендаря приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку, та у підпункті 14.1 визначили, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації. Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії, сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору. Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору у ньому не міститься. З наведених підстав Велика Палата Верховного Суду скасувала оскаржувані судові рішення, якими задоволено позов орендодавця та зобов`язано орендаря повернути земельну ділянку у зв`язку із закінченням строку договору та ухвалила нове рішення про відмову в задоволенні цього позову.

У справі, що переглядається, Розвадівська сільська рада та ОСОБА_1 досягли згоди, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Іншого визначення часу чи моменту набрання чинності, а відтак і моменту укладення договору його текст не містить. З урахуванням принципу свободи договору, а також того, що згідно з частиною другою статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення, правильним є висновок суду апеляційної інстанції про те, що сторони визначили та пов`язали укладення договору не лише з моментом його підписання, а й з моментом державної реєстрації.

Зазначений висновок не спростовують доводи заявника про те, що обов`язок здійснити державну реєстрацію договору покладався на орендаря, оскільки сторони договору були вільними у визначенні його умов та не були позбавлені можливості покласти зазначений обов`язок на орендодавця - сільську раду, яка мала інтерес в найкоротші строки укласти договір оренди та отримувати орендну плату за користування належною їй землею.

Верховний Суд врахував, що на момент підписання оспорюваного договору оренди у чинному на той момент законодавстві не передбачалася можливості саме його державної реєстрації, а лише державна реєстрація певного права оренди, що виникало на підставі укладеного договору. Тож Верховний Суд з метою вирішення цього спору має дати тлумачення відповідному положенню договору (щодо визначення моменту укладення договору, пов`язаного з його державною реєстрацією).

Застосовуючи правило про розумне читання умов договору, Верховний Суд керується тим, що поза очевидним та розумним сумнівом сторони у пункті 40 договору мали на увазі, що він вважатиметься укладеним саме після внесення до відповідного державного реєстру запису про право оренди на підставі такого договору.

Верховний Суд врахував, що сторони скористалися принципом свободи договору та врегулювали взаємні відносини на власний розсуд. Тож за згодою обох сторін визначено і момент набрання договором чинності, що пов`язаний саме з певним моментом у часі - «опублічненням» цих цивільних відносин у відповідному державному реєстрі. Це не суперечить чинному законодавству, зокрема пункту 3 частини першої статті 3 ЦК України, згідно з яким до загальних засад цивільного законодавства віднесено свободу договору, та статтям 6, 627 ЦК України, в яких розкривається зміст цього принципу відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Сторонами не заперечується, що договір підписано ними, проте державну реєстрацію договору оренди (шляхом реєстрації відповідного права оренди) не було здійснено, що свідчить про те, що договір оренди не може вважатися укладеним, чинності цей договір не набрав, відтак висновки суду апеляційної інстанції не суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19).

Верховний Суд врахував, що на відміну від справи № 322/1178/17, в якій державна реєстрація договору оренди землі відбулася до 01 січня 2013 року, тобто до внесення змін до статті 18 Закону України «Про оренду землі», якою встановлювалося правило набрання чинності договором оренди землі після його державної реєстрації, в цій справі суди попередніх інстанцій встановили, що договір оренди землі укладено після 01 січня 2013 року, коли законодавством передбачено реєстрацію права оренди земельної ділянки. Проте, оскільки у справі, що переглядається, сторони договору пов`язали момент набрання чинності договору, а відтак і момент його укладення з моментом його державної реєстрації (моментом державної реєстрації права оренди), тому висновки Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) щодо моменту укладення договору та дії принципу свободи договору застосовні у цій справі.

Також висновки суду апеляційної інстанції про неукладеність договору оренди узгоджуються з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 15 квітня 2021 року у справі № 927/75/20, в якій договір оренди був укладений в 2015 році та момент набрання ним чинності також пов`язувався з його підписанням та державною реєстрацією. Верховний Суд погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що з урахуванням як умов договору, так і факту його реєстрації у сільській раді договір набрав чинності, у зв`язку з чим відхилив доводи заявника про те, що договір оренди є неукладеним.

Верховний Суд також врахував, що у постановівід 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що зроблений по суті спору висновок не означає, що орендодавець є більш вразливою стороною у договорі ніж орендар та не має правового захисту своїх прав власності у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди. Велика Палата Верховного Суду зазначила, що за умовами договору оренди обов`язок забезпечити його державну реєстрацію покладено на орендаря, а у пункті «ї» частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема ухилення від державної реєстрації земельних ділянок. Тому, навівши зміст частини другої статті 651 ЦК України, частини другої статті 5 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що «позивач не позбавлений можливості звернутися до суду з таким позовом у разі, якщо є об`єктивні обставини, що свідчать на наявність значної міри позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки, зокрема: чи мав орендодавець можливість контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, оскільки передача земельної ділянки відбулася у день підписання договору оренди, а державна реєстрація лише через чотири роки, та чи мав орендодавець підстави розраховувати, що строк дії договору оренди закінчиться саме у 2017 році».

Втім наведені висновки не підлягають застосуванню у справі, що переглядається, оскільки в цих справах відмінними є фактичні обставини. Так, у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), яку переглядала Велика Палата Верховного Суду, договір оренди вважався укладеним між сторонами з дня державної реєстрації договору, яка відбулася через чотири роки після підписання договору, тому, за висновками Великої Палати Верховного Суду, орендодавець, який помилково вважав, що строк дії договору оренди закінчився, може захистити свої права шляхом пред`явлення позову про розірвання договору. Тоді як у справі, що переглядається, договір оренди між сторонами не було укладено, а відтак неможливо розірвати договір, який не був укладений.

Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції ухвалив рішення без урахування висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 02 жовтня 2020 року у справі № 912/3295/18.

У наведеній справі за позовом про стягнення штрафу та пені за невиконання обов`язків згідно з договором оренди землі щодо своєчасного перерахування орендної плати суди встановили, що відповідно до пункту 14.1 договору він набирає чинності після підписання сторонами. Верховний Суд зазначив, що поняття «державна реєстрація договору» та «державна реєстрація речового права» є відмінними. На той час, коли законодавство передбачало вимоги щодо обов`язковості державної реєстрації договору оренди землі, його чинність пов`язувалася саме з моментом реєстрації договору, проте це не означає, що після внесення змін щодо скасування необхідності реєстрації самого договору оренди, момент реєстрації прав на оренду став пов`язуватися з моментом набрання чинності договором оренди. Реєстрація прав на оренду землі є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права. Дійсно, орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який, уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди. У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами.

Висновки суду апеляційної інстанції в цілому не суперечать наведеним висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові Верховного Суду від 02 жовтня 2020 року у справі № 912/3295/18, оскільки у ній момент укладення договору сторони пов`язали лише з моментом його підписання, тоді як у справі, що переглядається, момент укладення договору визначався сторонами не лише моментом його підписання, а й моментом державної реєстрації договору, яка не відбулася, а відтак договір чинності не набрав, тому не встановлено підстав для його розірвання, стягнення орендної плати та штрафних санкцій.

Також у постанові Верховного Суду від 02 жовтня 2020 року у справі № 912/3295/18, на яку посилається заявник у касаційній скарзі, зроблено висновки про те, що на укладення та чинність договору оренди не впливає факт анулювання земельних торгів, результати яких були підставою для укладення договору, оскільки інститут анулювання, на відміну від визнання торгів недійсними, не заперечує виникнення певних прав та обов`язків після торгів, результати яких були анулюванні. Враховуючи те, що сам договір був укладений і набрав чинності, тому його положення діють у тій частині, що виникли, і продовжують існувати до їх виконання. Отже, зобов`язання зі сплати штрафу та пені виникли між сторонами і продовжують існувати до їх виконання. Зазначені висновки відповідають таким засадам цивільного законодавства, як справедливість, добросовісність та розумність, передбаченим статтею 3 ЦК України, оскільки із вчиненням таких послідовних дій, як затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для продажу права оренди; укладення договору про проведення земельних торгів; проведення земельних торгів; укладення із відповідачем договору оренди землі, підписання його сторонами та скріплення печатками позивач вправі був розраховувати на надходження відповідної плати, а оскільки відповідач ухилився від вчинення відповідних дій, добросовісна сторона вправі розраховувати на відповідну відповідальність та компенсацію, передбачену умовами договору.

Водночас у справі, що переглядається, суд апеляційної інстанції зазначив, що сільська рада анулювала результати земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки, тому укладений між Розвадівською сільською радою та ОСОБА_1 договір оренди від 08 липня 2020 року «автоматично втратив своє цільове призначення». Такі висновки апеляційного суду суперечать його раніше зробленим правильним висновкам про неукладеність договору оренди та, як наслідок, про відсутність підстав для розірвання договору, стягнення заборгованості за цим договором саме з огляду на неукладеність правочину.

Інші доводи касаційної скарги зводяться до непогодження з ухваленим судовим рішенням, а також до необхідності здійснення переоцінки досліджених судом апеляційної інстанції доказів, що не належить до повноважень суду касаційної інстанції, визначених у статті 400 ЦПК України.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Верховний Суд погодився з висновком суду апеляційної інстанції про відмову в задоволенні позову з тих підстав, що договір оренди між Розвадівською сільською радою та ОСОБА_1 від 08 липня 2020 року не був укладений та не набрав чинності, що узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) та у постанові Верховного Суду від 15 квітня 2021 року у справі № 927/75/20.

Водночас Верховний Суд встановив, щоапеляційний суд помилково керувався статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла до 01 січня 2013 року, а не в редакції Закону, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Також Верховний Суд встановив, що суд апеляційної інстанції зазначив про те, що підстав для розірвання договору немає, оскільки укладений між Розвадівською сільською радою та ОСОБА_1 договір оренди від 08 липня 2020 року після анулювання результатів торгів «автоматично втратив своє цільове призначення». Проте такий висновок суперечить висновкам про неукладеність договору оренди, з якими погодився суд касаційної інстанції.

Зважаючи на наведене, Верховний Суд зробив висновок про те, що касаційну скаргу потрібно задовольнити частково, а постанову суду апеляційної інстанції змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

За приписами пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має правоскасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини(частини перша - четверта статті 412 ЦПК України).

Розподіл судових витрат

Згідно з підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України резолютивна частина постанови суду касаційної інстанції складається, в тому числі, із нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

За правилом частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що Верховний Суд зробив висновок про часткове задоволення касаційної скарги Розвадівської сільської ради, зміну мотивувальної частини оскаржуваної постанови апеляційного суду, тобто правовий результат вирішення спору залишився без змін, то судові витрати, понесені заявником у зв`язку із розглядом справи у суді касаційної інстанції, покладаються на Розвадівську сільську раду.

Керуючись статтями 141, 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Розвадівської сільської ради Стрийського району Львівської області задовольнити частково.

Постанову Львівського апеляційного суду від 16 травня 2022 року змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Ступак

Судді І. Ю. Гулейков

С. О. Погрібний

Г. І. Усик

В. В. Яремко