печерський районний суд міста києва
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 листопада 2022 року

Печерський районний суд м. Києва у складі:

головуючого - судді Хайнацького Є.С.,

при секретарі судового засідання - Ковалівській В.В.,

за участю:

представника позивача: Чадюк Л.В.,

представника відповідачів: ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Адвокатського об`єднання «Гапоненко Роман і партнери» до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні майном, -

ВСТАНОВИВ:

Адвокатське об`єднання «Гапоненко Роман і партнери» (далі - позивач, АО «Гапоненко Роман і партнери») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_2 (далі - відповідач-1, ОСОБА_3 ), ОСОБА_3 (далі - відповідач-2, ОСОБА_3 ), в якому просить зобов`язати відповідачів звільнити квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на строк дії договору найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 та додаткової угоди від 30.07.2020 року № 1 до цього договору, усунути та не чинити перешкоди позивачу у користуванні зазначеною квартирою на строк дії договору найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 та додаткової угоди від 30.07.2020 року № 1 до цього договору, а також вирішити питання розподілу судових витрат.

В обґрунтування позову позивач зазначає, що 17.07.2020 року між ОСОБА_3 та АО «Гапоненко Роман і партнери» укладено договір найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3, а 30.07.2020 року - додаткову угоду № 1 до цього договору. Об`єктом оренди за вказаним договором є майно та майнові права на 1/2 частину квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Строк дії оренди за вказаним договором встановлено сторонами до 31.07.2023 року.

Зазначені договір найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 та додаткову угоду від 30.07.2020 року № 1 до цього договору підписано представником ОСОБА_3 - ОСОБА_3 , який діяв від імені та в інтересах ОСОБА_3 на підставі довіреності від 21.02.2020 року, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ісаєнко О.В. 21.02.2020 року за реєстровим № 1156.

Проте відповідачами відносно позивача вчиняються протиправні дії, що підтверджується: заявою про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ст. 356 Кримінального кодексу України (далі - КК України) від 23.11.2020 року, поданою до Голосіївського УП ГУНП у м. Києві; ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 19.01.2021 року у справі № 752/24735/20, якою зобов`язано уповноваженого слідчого Голосіївського УП ГУНП у м. Києві внести відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань за заявою АО «Гапоненко Роман і партнери» від 23.11.2020 року про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ст. 356 КК України, ОСОБА_3 та розпочати досудове розслідування; відповіддю Голосіївського УП ГУНП у м. Києві від 05.03.2021 року № 8422/125/48/2021 про внесення вказаних відомостей Єдиного реєстру досудових розслідувань.

12.02.2021 року відбулось незаконне проникнення у квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема, група невстановлених осіб, ОСОБА_4 (далі - ОСОБА_4 ) та ОСОБА_3 без законних підстав обмежили орендаря (позивача) в доступі в орендоване приміщення із застосуванням невстановленими особами фізичної сили, у зв`язку з чим позивач викликав поліцію та подав заяву про вчинення кримінального правопорушення. ОСОБА_3 був присутнім під час злому замків у вхідних дверях вказаної квартири, після чого позивач не може потрапити до цієї квартири.

У порушення договору найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 та додаткової угоди від 30.07.2020 року № 1 до цього договору ОСОБА_3 уклала договір найму житла і вказану вище квартиру передала за актом прийому-передачі в користування іншому наймачу.

При цьому в орендованій позивачем квартирі знаходиться належне позивачу майно та документи, які містять адвокатську таємницю та до яких позивач не має доступу.

Також відповідачами порушено ст. 23 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» щодо недоторканості володіння адвоката, враховуючи, що спірна квартира внесена до реєстру адвоката.

Посилаючись на вказані обставини, на підставі ст.ст. 525, 526, 599, 629, 631, 814, 821, 825 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) позивач звернувся до суду з указаним позовом.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 13.04.2021 року відкрито провадження в порядку загального позовного провадження у цивільній справі за позовом АО «Гапоненко Роман і партнери» до ОСОБА_3 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні майном, та призначено підготовче засідання у справі на 05.07.2021 року.

17.06.2021 року до суду надійшов відзив відповідачів на позовну заяву, у якому відповідачі просять відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі та покласти на позивача судові витрати.

Відзив обґрунтований тим, що відповідно до ст. 2 договору найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 квартира, що є предметом цього договору, передається орендодавцем та приймається орендарем 17.07.2020 року, передача приміщення здійснюється за актом здачі-приймання, підписання якого свідчить про фактичну передачу приміщення в оренду, в момент підписання акту здачі-приймання орендодавець передає орендарю ключі від приміщення. Проте при підписанні вказаного договору сторони не дійшли згоди щодо визначення істотної умови договору - його ціни (розміру орендної плати), яку було вирішено визначити у додатку до договору. 30.07.2020 року між сторонами підписано додаткову угоду № 1 до вказаного договору, згідно з п. 2 якої розмір орендної плати може переглядатись сторонами у жовтні 2020 року в розмірі не більше 15 % від суми орендної плати за договором суборенди, у подальшому розмір орендної плати може переглядатись сторонами один раз на рік, але не раніше жовтня 2021 року в розмірі не більше 40 % від суми орендної плати за договором суборенди. Однак додаток до договору, в якому було б визначено розмір орендної плати, сторони не підписали, тобто така умова ними не визначена. З огляду на зазначене, а також те, що акт приймання-передачі приміщення в оренду сторонами не підписано, ОСОБА_3 19.10.2020 року направила позивачу повідомлення про неукладений договір оренди та попередила, що планує передачу цього приміщення в оренду третім особам. 29.10.2020 позивач направив на адресу ОСОБА_3 повідомлення про розмір орендної плати, в якому вказав, що орендар погоджує орендодавцю суму орендної плати в розмірі 1 % від суми орендної плати за договором суборенди, яка складає 450 грн. 13.11.2020 року позивач направив ОСОБА_3 заперечення на повідомлення про неукладений договір найму (оренди), де вказав, що сторони визначили ціну договору оренди в розмірі не більше 15 % від суми орендної плати за договором суборенди, а акт приймання-передачі не підписано, оскільки на час укладення договору оренди майно ОСОБА_3 знаходилось в розпорядженні третіх осіб. 02.12.2020 року ОСОБА_3 направила позивачу відповідь на заперечення на повідомлення про неукладений договір оренди та заяву про непогодження розміру орендної плати про те, що договір оренди є неукладеним у зв`язку з не підписанням сторонами акту приймання-передачі приміщення. Крім того, на момент підписання спірного договору оренди квартира, що є предметом договору, була вільна від будь-яких прав третіх осіб, про що сторони зазначили у пп 5.1.1 та п. 9.2 договору оренди. Тому ОСОБА_3 повторно повідомила позивача, що договір оренди є неукладеним та вимагала негайно звільнити її майно і не перешкоджати їй у вільному розпорядженні квартирою, при цьому зазначила, що розмір орендної плати сторонами не погоджений. Однак позивач користувався спірною квартирою та перераховував ОСОБА_3 грошові кошти у розмірі 450 грн. 02.11.2020 року, 07.12.2020 року, 04.01.2021 року та 08.02.2021 року за оренду квартири, які відповідач-1 повертала йому як помилково перераховані. У лютому 2021 року відповідач-1 довідалась, що позивач уклав договір суборенди спірної квартири АДРЕСА_2 з ФОП ОСОБА_5 та 10.11.2021 року за актом приймання-передачі передав її у користування суборендарю. 12.02.2021 року суборендар на вимогу співвласників звільнила спірну квартиру, про що було складено акт звільнення квартири особою, яка безпідставно нею користується. Відтак, спірний договір оренди не містить істотної умови щодо ціни договору, оферта позивача щодо визначення розміру орендної плати відповідачем-1 не прийнята, квартира за актом передачі-приймання позивачу не передана, запропоноване виконання грошового зобов`язання відповідачем-1 також не прийняте. Крім того, ОСОБА_3 не є належним відповідачем у справі, оскільки не є власником спірної квартири, вимоги позивача не стосуються прав та обов`язків відповідача-2; власником 1/2 частини спірної квартири є ОСОБА_4 . Відповідач-1 також заперечує проти заявленого позивачем розміру судових витрат, які є необґрунтованими та неспівмірними зі складністю справи.

01.07.2021 року до суду надійшла відповідь позивача на відзив на позовну заяву, у якій позивач просить відмовити відповідачам у прохальній частині відзиву на позовну заяву та задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Відповідь на відзив на позовну заяву обґрунтований тим, що на виконання договору оренди спірної квартири ОСОБА_3 було передано ключі від цієї квартири, а позивач сплачував орендну плату в строки, встановлені договором оренди. Повернення відповідачем-1 цих грошових коштів не стосується предмету спору, оскільки здійснювалось за додатковою угодою до неукладеного договору оренди, проте договір оренди спірної квартири є укладеним та чинним, не визнаний недійсним та не розірваний. Розмір орендної плати сторони визначили у додатковій угоді № 1 до цього договору. Підписання акту приймання-передачі в оренду приміщення не є обов`язковим. Крім того, право власності ОСОБА_4 на 1/2 частину спірної квартири було скасовано рішенням Печерського районного суду м. Києва у справі № 757/24826/14-ц.

Протокольною ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 05.07.2021 року оголошено у підготовчому засіданні перерву до 27.08.2021 року.

22.07.2021 року до суду надійшли заперечення на відповідь позивача на відзив, у яких відповідачі просять відмовити у задоволенні позову та судові витрати покласти на позивача, посилаючись на те, що при укладенні договору оренди спірної квартири сторони не дійшли згоди щодо такої істотної умови як орендна плата, не підписали акту прийому-передачі до цього договору оренди.

Протокольною ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 27.08.2021 року відкладено розгляд справи на 21.10.2021 року.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 27.08.2021 року задоволено клопотання представника відповідачів про витребування доказів, витребувано у АО «Гапоненко Роман і партнери» оригінали наступних документів: розписки, складеної та підписаної від імені ОСОБА_6 про отримання останнім 30 000 грн. за попередній ремонт квартири за адресою: АДРЕСА_1 , датованої 04.09.2020 року; розписки, складеної та підписаної від імені ОСОБА_6 про отримання останнім 30 000 грн. за попередній ремонт квартири за адресою: АДРЕСА_3 , датованої 04.09.2020 року; інших розписок та кошторисів, товарних чеків, копії яких додані до клопотання про приєднання доказів у справі № 757/18462/21-ц від 05.05.2021 року.

15.09.2021 року до суду надійшли пояснення позивача на ухвалу Печерського районного суду м. Києва від 27.08.2021 року, в яких позивач вказує, що витребуваний судом оригінал розписки, складеної від імені ОСОБА_6 , відноситься до адвокатської таємниці та не може бути розголошено позивачем, тому не може бути наданий до суду.

Протокольною ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 21.10.2021 року відкладено розгляд справи на 24.01.2021 року.

У зв`язку із зайнятістю судді в іншому провадженні з розгляду клопотань органів досудового розслідування судове засідання, призначене на 24.01.2022 року, знято з розгляду.

Протокольною ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 25.02.2022 року відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні на 30.06.2022 року.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 30.06.2022 року закрито підготовче провадження у цивільній справі за позовом АО «Гапоненко Роман і партнери» до ОСОБА_3 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні майном та призначено цивільну справу за вказаним позовом до судового розгляду по суті в загальному позовному провадженні на 05.10.2022 року.

Протокольною ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 05.10.2022 року оголошено перерву у справі до 14.11.2022 року.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив задовольнити.

Представник відповідачів у судовому засіданні щодо позовних вимог заперечував, просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

Вислухавши думку учасників процесу, дослідивши та оцінивши письмові докази у справі у їх сукупності, суд дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню, враховуючи наступне.

Судом встановлено, що відповідно до копії договору дарування 1/2 частини квартири від 20.08.2018 року, посвідченого державним нотаріусом П`ятої київської державної нотаріальної контори Василевською О.А., зареєстрованого в реєстрі за № 3-527, ОСОБА_3 подарував, а ОСОБА_3 прийняла в дар належну дарувальнику на праві власності 1/2 частину квартири АДРЕСА_4 .

17.07.2020 року між ОСОБА_3 (орендодавець) та АО «Гапоненко Роман і партнери» (орендар) укладено договір найму (оренди) № 03-3, за умовами якого орендодавець передав орендарю у тимчасове платне користування (оренду) майно та майнові права на 1/2 частину квартири за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з п.п. 2.1, 2.2, 2.3 вказаного договору оренди приміщення повинно бути передане орендодавцем та прийняте орендарем 17.07.2020 року. Передача приміщення здійснюється за актом здачі-приймання, підписання якого свідчить про фактичну передачу приміщення в оренду. В момент підписання акту здачі-приймання орендодавець передає орендарю ключі від приміщення.

Відповідно до п. 3.1 вказаного договору оренди строк оренди триває з 17.07.2020 року по 17.07.2021 року.

Згідно з п. 4.1 зазначеного договору оренди розмір орендної плати визначається у додатках до цього договору, які є невід`ємною частиною даного договору.

За положеннями п. 4.8 вказаного договору оренди розмір орендної плати може переглядатись сторонами у вересні 2020 року, в подальшому розмір орендної плати може переглядатись сторонами один раз на рік, але не раніше вересня 2021 року, у випадку не погодження сторонами зміни розміру орендної плати договір може бути розірваний однією із сторін через два місяці після попередження про розірвання договору.

За змістом п. 9.8 договору оренди всі зміни та доповнення до цього договору оформлюються у письмовій формі та скріплюються підписами та печатками (за наявності) сторін.

30.07.2020 року між ОСОБА_3 та АО «Гапоненко Роман і партнери» укладено додаткову угоду № 1 до договору найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3, згідно з якою сторони внесли зміни до договору оренди, а саме: внесено зміни до п. 3.1 договору: збільшено строк оренди до 31.07.2023 року; внесено зміни до п. 4.8 договору, виклавши його в новій редакції: розмір орендної плати може переглядатись сторонами у жовтні 2020 року в розмірі не більше 15 % від суми орендної плати по договору суборенди, в подальшому розмір орендної плати може переглядатись сторонами один раз на рік, але не раніше жовтня 2021 року в розмірі не більше 40 % від суми орендної плати по договору суборенди; внесено зміни до п. 8.2 договору, виклавши його в новій редакції: сторони домовились, що систематичним та грубим порушенням умов договору є несплата орендарем орендної плати за користування приміщенням більш ніж за дванадцять місяців користування приміщенням; доповнено п. 9.11 договору: орендар не несе відповідальності за оплату комунальних послуг, які нараховані станом на 31.07.2020 року.

Зазначені договір найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 та додаткову угоду від 30.07.2020 року № 1 до цього договору підписано представником ОСОБА_3 - ОСОБА_3 , який діяв від імені та в інтересах ОСОБА_3 на підставі довіреності від 21.02.2020 року, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ісаєнко О.В. 21.02.2020 року за реєстровим № 1156.

19.10.2020 року представник ОСОБА_3 - ОСОБА_3 направив АО «Гапоненко Роман і партнери» повідомлення про неукладений договір оренди, у якому зазначено, що сторони не дійшли згоди про визначення істотної умови договору найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 - ціни, розмір якої було вирішено вказати у додатку до цього договору; у зв`язку з цим сторонами також не було підписано акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_4 . Ураховуючи зазначене, вказаний договір оренди є неукладеним, власник має намір передати спірну квартиру в оренду іншій особі.

29.10.2020 року АО «Гапоненко Роман і партнери» направило ОСОБА_3 повідомлення про розмір орендної плати, у якому вказано, що орендар погоджує орендодавцю суму орендної плати в розмірі 1 % від суми орендної плати за договором суборенди, яка складає 450 грн., оскільки орендар витратив на проведення ремонтних робіт та підготовку квартири до належного стану для подальшого використання за призначенням приблизно 170 000 грн.

13.11.2020 року АО «Гапоненко Роман і партнери» направило ОСОБА_3 заперечення на повідомлення про неукладений договір найму (оренди), у яких зазначив, що заперечує проти повідомлення орендодавця про неукладений договір оренди, оскільки ціну договору сторони визначили у п. 4.8 договору згідно з додатковою угодою № 1 від 30.07.2020 року до цього договору - не більше 15 % від суми орендної плати за договором суборенди; у жовтні 2020 року орендар на виконання умов договору направив повідомлення орендодавцю про розмір орендної плати в розмірі 450 грн., яка була оплачена орендарем; акт прийому-передачі орендованої квартири не було підписано, оскільки на час укладення договору оренди ця квартира перебувала у розпорядженні третіх осіб.

02.12.2020 року ОСОБА_3 надала АО «Гапоненко Роман і партнери» відповідь на заперечення на повідомлення про неукладений договір найму (оренди) (неприйняття заперечення) - заяву про непогодження розміру орендної плати, зазначивши повторно, що договір найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 є неукладеним, оскільки квартира АДРЕСА_4 фактично не була передана в оренду АО «Гапоненко Роман і партнери» враховуючи, що акт здачі-приймання квартири не підписано сторонами. При цьому ОСОБА_3 як орендодавець не погодилась з тлумаченням орендарем умов договору та самовільним встановленням в односторонньому порядку бажаного розміру орендної плати та з її розміром, та вимагає негайно звільнити житло (майно) орендодавця і не перешкоджати їй у вільному розпорядженні та користуванні майном.

Згідно з копіями виписок за банківським рахунком АО «Гапоненко Роман і партнери» перераховано за оренду по додатковій угоді № 1 від 30.07.2020 року до договору № 03-3: 450 грн. - 02.11.2020 року, 450 грн. - 07.12.2020 року, 450 грн. - 04.01.2021 року, 450 грн. - 08.02.2021 року.

Згідно з копією платіжного доручення № 82 від 07.12.2020 року АО «Гапоненко Роман і партнери» перераховано ОСОБА_3 450 грн. з призначенням платежу «Оплата за оренду за грудень 2020 року по додатковій угоді № 1 від 30.07.2020 року до договору № 03-3 найму (оренди) від 17.07.2020 року без ПДВ».

Згідно з копією платіжного доручення № 58 від 02.11.2020 року АО «Гапоненко Роман і партнери» перераховано ОСОБА_3 450 грн. з призначенням платежу «Оплата за оренду по додатковій угоді № 1 від 30.07.2020 року до договору № 03-3 найму (оренди) від 17.07.2020 року та повідом. про розмір орендної плати без ПДВ».

Згідно з копією платіжного доручення № 97 від 04.01.2021 року АО «Гапоненко Роман і партнери» перераховано ОСОБА_3 450 грн. з призначенням платежу «Оплата за оренду за січень 2021 року по додатковій угоді № 1 від 30.07.2020 року до договору № 03-3 найму (оренди) від 17.07.2020 року без ПДВ».

Згідно з копією платіжного доручення № 122 від 08.02.2021 року АО «Гапоненко Роман і партнери» перераховано ОСОБА_3 450 грн. з призначенням платежу «Оплата за оренду за лютий 2021 року по додатковій угоді № 1 від 30.07.2020 року до договору № 03-3 найму (оренди) від 17.07.2020 року без ПДВ».

Згідно з копією квитанції № 0.0..1 від 13.12.2020 року ОСОБА_3 перерахувала 450 грн. АО «Гапоненко Роман і партнери» з призначенням платежу «Повернення помилково перерахованих 02.11.2020 року грошових коштів по неукладеному договору оренди № 03-3 від 17.07.2020 року з додатковою угодою № 1 від 30.07.2020».

Згідно з копією квитанції № 0.0..1 від 16.12.2020 року ОСОБА_3 перерахувала 450 грн. АО «Гапоненко Роман і партнери» з призначенням платежу «Повернення помилково перерахованих 07.12.2020 року грошових коштів по неукладеному договору оренди № 03-3 від 17.07.2020 року з додатковою угодою № 1 від 30.07.2020».

Згідно з копією дубліката квитанції № 0.0..1 від 05.01.2021 року ОСОБА_3 перерахувала 450 грн. АО «Гапоненко Роман і партнери» з призначенням платежу «Повернення помилково перерахованих 04.01.2021 коштів по додатковій угоді № 1 від 30.07.2020 до неукладеного договору оренди № 03-3 від 17.07.2020 з р/р 3586».

Згідно з копією дубліката квитанції № 0.0..1 від 08.02.2021 року ОСОБА_3 перерахувала 450 грн. АО «Гапоненко Роман і партнери» з призначенням платежу «Повернення помилково перерахованих 08.02.2021 коштів по дод. угоді № 1 від 30.07.2020 до неукладеного договору оренди № 03-3 від 17.07.2020 з р/р 3586».

Заявою від 02.03.2021 року ОСОБА_3 повідомила АО «Гапоненко Роман і партнери» про те, що договір найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 є неукладеним, оскільки сторонами не погоджено істотну умову договору щодо розміру орендної плати, а також вимагала утримуватись від дій з втручання у її право власності на спірну квартиру.

За приписами ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 ст. 203 ЦК України, передбачено загальні вимоги, додержання яких є обов`язковим для чинності правочину, а саме зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст. 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Частиною 1 ст. 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом наведених правових норм, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення, зокрема, відсутня згода за всіма істотними умовами договору.

З матеріалів справи вбачається, що підписаний між сторонами договір є за своєю правовою природою договором оренди (найму).

За приписами ч. 1 ст. 761 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Згідно ч. 1 ст. 820 ЦК України, розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

За положеннями ч. 1 ст. 284 Господарського кодексу України (далі - ГК України), істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 286 ГК України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендна плата встановлюється у грошовій формі.

Так, п. 4.1 договору найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 встановлено, що розмір орендної плати визначається у додатках до цього договору, які є невід`ємною частиною даного договору.

Додатковою угодою № 1 від 30.07.2020 року до цього договору внесено зміни, зокрема, до п. 4.8 договору, виклавши його в новій редакції: розмір орендної плати може переглядатись сторонами у жовтні 2020 року в розмірі не більше 15 % від суми орендної плати по договору суборенди, в подальшому розмір орендної плати може переглядатись сторонами один раз на рік, але не раніше жовтня 2021 року в розмірі не більше 40 % від суми орендної плати по договору суборенди.

Таким чином, зі змісту договору найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 та додаткової угоди № 1 від 30.07.2020 року не вбачається, що сторонами досягнуто такої істотної умови договору оренди, як орендна плата (яка має бути визначена у вигляді фіксованого платежу).

Суд вважає помилковими висновки позивача, що ціна договору оренди визначена сторонами у п. 4.8 договору згідно з додатковою угодою № 1 від 30.07.2020 року до цього договору - не більше 15 % від суми орендної плати за договором суборенди, а також що сума орендної плати, яку погодив орендар, становить 1 % від суми орендної плати за договором суборенди, яка складає 450 грн., оскільки матеріали справи не містять підписаного сторонами відповідного додатку до договору оренди про встановлення конкретного розміру орендної плати у вигляді фіксованого платежу, а розмір орендної плати «не більше 15 % від суми орендної плати за договором суборенди» не визначає конкретного розміру орендної плати.

Відсутність згоди сторін договору оренди щодо такої істотної умови договору, як орендна плата, підтверджується також тим, що грошові кошти за оренду приміщення у визначеному позивачем розмірі (450 грн.), які він перераховував орендодавцю, повернуті останнім орендарю у зв`язку з тим, що орендодавець не погоджувався з таким розміром орендної плати.

Оскільки договір найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 не містить такої істотної умови, як орендна плата, наявні підстави вважати цей договір неукладеним, а, отже, таким, що не породжує правових наслідків.

Договір, який не укладено, - фактично не існує як юридичний факт, не тягне виникнення, зміни або припинення цивільних прав і обов`язків.

Крім того, ч. 2 ст. 640 ЦК України встановлено, що якщо відповідно до акту цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

За положеннями ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі ст. 765 ЦК України, наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Стаття 795 ЦК України визначає, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Так, п.п. 2.1, 2.2, 2.3 договору найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3, укладеного між ОСОБА_3 та АО «Гапоненко Роман і партнери», встановлено, що приміщення повинно бути передане орендодавцем та прийняте орендарем 17.07.2020 року. Передача приміщення здійснюється за актом здачі-приймання, підписання якого свідчить про фактичну передачу приміщення в оренду. В момент підписання акту здачі-приймання орендодавець передає орендарю ключі від приміщення.

Отже, у зазначеному договорі оренди житлового приміщення сторони встановили умову передачі приміщення в оренду, а саме: фактична передача приміщення в оренду здійснюється за актом здачі-приймання, відтак, сторони встановили, що з настанням такої обставини як підписання акту здачі-приймання настають права та обов`язки для сторін.

З огляду на зазначене, в силу ч. 2 ст. 640, ч. 1 ст. 759, ст.ст. 765, 795 ЦК України, п.п. 2.2, 2.3 договору найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3, цей договір вважається укладеним з моменту передання орендованого приміщення.

Отже, фактом початку правовідносин сторін є підписання акта здачі-приймання нерухомого майна від орендодавця до орендаря.

Як вбачається з матеріалів справи, акт здачі-приймання не був підписаний сторонами, а, отже, договір найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 є неукладеним.

З набуттям чинності договору чинне законодавство пов`язує виникнення прав і обов`язків сторін, в тому числі зобов`язань надати приміщення, а після його надання - забезпечити цілодобовий повний доступ до нього, не перешкоджати в користуванні приміщенням, не укладати інші договори щодо приміщення та інші обов`язки, передбачені договором.

Сторонами не надано суду підписаного ними акту здачі-приймання квартири, який свідчить про фактичну передачу об`єкта оренди позивачу, складання якого передбачено умовами п. 2.2 договору оренди.

Також позивач не надав суду належних доказів того, що він вживав залежних від нього заходів, які сприяли б підписанню акта здачі-приймання орендованого приміщення.

З огляду на вищевказані встановлені обставини, суд дійшов висновку про те, що договір найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 є неукладеним, оскільки відповідно до законодавства для його вчинення сторони повинні були дійти згоди щодо визначення такої істотної умови як орендна плата, а також підписати обумовлений договором акт здачі-приймання приміщення, тому суд не може взяти до уваги посилання позивача на чинність спірного договору оренди, відтак вимога позивача про усунення перешкод у користуванні орендованою квартирою є безпідставною.

Щодо тверджень позивача про те, що ним за власні кошти проведено ремонт орендованого приміщення, суд звертає увагу на наступне.

Дослідивши надані позивачем докази, які на його думку підтверджують фактичне користування об`єктом оренди (розписка ОСОБА_6 від 07.09.2020 року про отримання повного розрахунку за ремонт квартири за адресою: АДРЕСА_1 ; кошторис вартості ремонтних робіт по заробітній платі без врахування вартості матеріалів; розписка ОСОБА_7 від 27.08.2020 року про отримання грошових коштів за прибирання та вивіз сміття а також придбання інвентарю за адресою АДРЕСА_1 ; розписка ОСОБА_6 від 30.08.2020 року про отримання грошових коштів за майбутній ремонт квартири за адресою АДРЕСА_1 ; розписка ОСОБА_6 від 04.09.2020 року про отримання грошових коштів за попередній ремонт квартири за адресою АДРЕСА_1 ), суд вважає ці докази неналежними, оскільки вони підтверджують лише отримання грошових коштів певними суб`єктами від позивача.

Стосовно інших доказів, на які посилається позивач (акт прийняття в експлуатацію системи сигналізації від 03.08.2020 року АО «Гапоненко Роман і партнери» за адресою АДРЕСА_1 ; платіжне доручення № 42 від 05.10.2020 року, за яким АО «Гапоненко Роман і партнери» сплатило 1 235,28 грн. оплати за електроенергію за червень, липень, серпень, вересень 2020 року, особовий рахунок НОМЕР_1 по дог. оренди № 03-1, 03-2), суд вважає, що вони не є беззаперечними доказами фактичного користування позивачем об`єктом оренди.

Крім того, оскільки суд дійшов висновку, що договір найму (оренди) від 17.07.2020 року № 03-3 є неукладеним, то доводи позивача, що відповідачами відносно нього вчиняються протиправні дії, що підтверджується заявою про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ст. 356 КК України, від 23.11.2020 року, поданою до Голосіївського УП ГУНП у м. Києві; ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 19.01.2021 року у справі № 752/24735/20, якою зобов`язано уповноваженого слідчого Голосіївського УП ГУНП у м. Києві внести відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань за заявою АО «Гапоненко Роман і партнери» від 23.11.2020 року про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ст. 356 КК України, ОСОБА_3 та розпочати досудове розслідування, та відповіддю Голосіївського УП ГУНП у м. Києві від 05.03.2021 року № 8422/125/48/2021 про внесення вказаних відомостей Єдиного реєстру досудових розслідувань, не мають правового значення для вирішення даного спору.

Таким чином, з огляду на встановлені судом обставини та наведені вище положення чинного законодавства України, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 11, 203, 626- 628, 638, 640, 759, 765, 795, 810, 820 Цивільного кодексу України, ст.ст. 3-5, 7-13, 17, 43, 49, 76-81, 258, 259, 263-265, 352, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В позові Адвокатського об`єднання «Гапоненко Роман і партнери» до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні майном - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Апеляційні скарги на рішення подаються учасниками справи до Київського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено та підписано 24.11.2022 року.

Суддя Є.С. Хайнацький