Постанова

Іменем України

24 листопада 2022 року

м. Київ

справа № 522/2630/18

провадження № 61-11869св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач), Сердюка В. В., Фаловської І. М.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Добробуд ЛТД», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 30 листопада 2020 року у складі судді Абухіна Р. Д. та постанову Одеського апеляційного суду від 03 червня 2021 року у складі колегії суддів: Дришлюка А. І., Громіка Р. Д., Драгомерецького М. М.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Добробуд ЛТД» (далі - ТОВ «Добробуд ЛТД»), ОСОБА_2 про визнання недійсними договорів, визнання права власності на квартиру, витребування із чужого незаконного володіння квартири шляхом зобов`язання не чинити перешкоди, виселення та вселення.

Позовну заяву мотивував тим, 28 березня 2008 року що вінуклав з ТОВ «Паралелі» договір купівлі-продажу облігацій ТОВ «Добробуд ЛТД» № Б-235/03;185-П з метою набуття у власність квартири у будинку АДРЕСА_1 .

Зазначив. що за умовами договору продавець зобов`язався передати у його власність облігацію, а він зобов`язався оплатити облігацію та прийняти її у власність на умовах цього договору.

Послався на те, що за пунктом 2.1. цього договору характеристикою облігації, є її номінальна вартість 391 637,03 грн, а базовим активом є квартира АДРЕСА_2 .

Додатковою угодою від 25 травня 2008 року до договору купівлі-продажу облігацій ТОВ «Добробуд ЛТД» від 28 березня 2008 року № Б-235/03;185-П сторони змінили пункт 3.3. договору та визначили строк оплати ціни облігації до 01 грудня 2008 року.

Додатковою угодою від 28 січня 2009 року до договору купівлі-продажу облігацій ТОВ «Добробуд ЛТД» від 28 березня 2008 року № Б-235/03;185-П сторони змінили пункт 3.1. договору та визначили вартість облігації у розмірі 744 000,00 грн.

Вважає, що виконав умови договору, сплатив на користь ТОВ «КУА «Юг-Інвест» ціну облігації - 744 000,00 грн, ця облігація зарахована на його рахунок у цінних паперах, та він набув право власності на вказану облігацію.

Зазначив, що 28 березня 2008 року сторони уклали договір № Г1/Д-182 про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна, відповідно до умов якого ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов`язалось передати у власність ОСОБА_1 пай (безумовне майнове право на квартиру будівельний АДРЕСА_3 АДРЕСА_4 ), а ОСОБА_1 зобов`язався прийняти пай і передати ТОВ «Добробуд ЛТД» в обмін на пай облігацію у власність.

За Додатком № 1 до договору про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна від 28 березня 2008 року № Г1/Д-182, квартира будівельний АДРЕСА_5 складалась із 2-х рівнів, загальною площею 172,82 кв. м (загальна площа першого рівня - 109,10 кв. м, а загальна площа другого рівня - 55,24 кв. м).

Додатковою угодою від 31 березня 2008 року до договору про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна від 28 березня 2008 року № Г1/Д-182 сторони змінили загальну площу новобудови на 164,34 кв. м., виклали додаток 1 до договору у новій редакції. Таким чином, сторони домовились, що обмін облігації базовим акти якої є квартира площею 172,82 кв. м здійснюється на майнові права на квартиру площею 164,34 кв. м.

ОСОБА_1 та ТОВ «Добробуд ЛТД» 21 січня 2010 року уклали договір викупу емітентом цільових облігацій №1/21-22-178/о.

31 березня 2010 року ОСОБА_1 , як розпорядник рахунку у цінних паперах, на виконання умов договору викупу емітентом цільових облігацій від 21 січня 2010 року № 1/21-22-178/о, підписав розпорядження про списання цінних паперів.

У березні 2010 року позивач звернувся до ТОВ «Добробуд ЛТД» із заявою про здійснення контрольних замірів площі його квартири.

Зазначив, що надалі, інженер ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_1 23 березня 2010 року склали акт відповідно до якого площа квартири АДРЕСА_6 складає 171,65 кв. м.

Послався на те, що ТОВ «Добробуд ЛТД» та позивач ОСОБА_1 24 березня 2010 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно № 1/21-22-178, відповідно до якого ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов`язалось передати у власність ОСОБА_1 об`єкт інвестування (безумовне майнове право на квартиру будівельний АДРЕСА_3 АДРЕСА_7 . 5/1, ЖК «Гагарін Плаза -1»), а ОСОБА_1 зобов`язався прийняти об`єкт інвестування і сплатити за нього ТОВ «Добробуд ЛТД» інвестицію (пункт 3.1.); передача об`єкту інвестування ОСОБА_1 по акту прийому-передачі мала відбутись не пізніше 4 кварталу 2011 року (пункт 4.2.); про введення об`єкту будівництва в експлуатацію ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов`язалось письмово повідомити ОСОБА_1 протягом 5 робочих днів з дати отримання зареєстрованого свідоцтва про відповідність збудованого об`єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних її правил (пункти 5.5.-5.10.); після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, але не раніше завершення повного розрахунку між сторонами ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов`язано передати ОСОБА_1 об`єкт інвестування на новозбудоване майно, а ОСОБА_1 зобов`язаний його прийняти актом прийому-передачі (пункт 6.1.).

ОСОБА_1 виконав умови договору купівлі-продажу від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 у зв`язку з чим, після введення об`єкта будівництва у експлуатацію ТОВ «Добробуд ЛТД» виникло зобов`язання, передати ОСОБА_1 об`єкт інвестування на новозбудоване майно за актом прийому-передачі.

У лютому 2013 року ТОВ «Добробуд ЛТД» направило ОСОБА_1 лист, яким повідомило, що фактична розрахункова площа квартири АДРЕСА_8 становить 192,90 кв. м, а тому розмір інвестиції ОСОБА_1 , відповідно до п. 5.8. договору купівлі-продажу майнових прав, автоматично збільшується на 30 120,00 дол. США, які він має сплатити протягом 7 днів з дня отримання цієї вимоги. Оплата заборгованості має бути здійснена в гривнях, по курсу на момент оплати.

Про направлення зазначеної вимоги ОСОБА_1 дізнався у липні 2014 року в офісі ТОВ «Добробуд ЛТД».

Зазначив, що оглядаючи квартиру, він переконався, що її загальна площа порівняно із додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року, не змінилась, збільшення площі на 20,08 кв. м відбулось внаслідок зміни планування квартири шляхом зменшення площі балкону та переміщення зовнішньої стіни 2-го та 3-го рівнів квартири, що не відповідає умовам договору.

Вважає, що ТОВ «Добробуд ЛТД» самовільно, в односторонньому порядку, в порушення умов договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року, змінило умови договору щодо планування квартири та її технічних характеристик, а тому його вимога про додаткову доплату за квартиру в розмірі 30 120,00 дол. США є безпідставною.

Послався на те, що 31 березня 2015 року, в порядку досудового врегулювання спору, звернувся до ТОВ «Добробуд ЛТД» із вимогою про виконання зобов`язань за договором від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178.

ТОВ «Добробуд ЛТД» зазначену вимогу отримало, проте проігнорувало.

Зазначив, що з 2015 року по 2016 рік ОСОБА_1 та ТОВ «Добробуд ЛТД» вели перемовини з метою врегулювання спору у позасудовому порядку.

У процесі переговорів ТОВ «Добробуд ЛТД» повідомило позивача про те, що предмета для перемовин немає, оскільки квартири АДРЕСА_5 , яку він придбав не існує, що унеможливлює передачу йому неіснуючого майна.

01 квітня 2014 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю України видала ТОВ «Добробуд ЛТД» сертифікат за № ІУ 94, відповідно до якого багатоповерховий житловий комплекс з паркінгом за адресою: АДРЕСА_7 . 5/1 був визнаний таким, що відповідає проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та готовий до експлуатації.

Зазначив, що розпорядженням Приморська районна адміністрація Одеської міської ради від 16 червня 2014 року № 343 багатоповерховому житловому комплексу з паркінгом, який розташований в АДРЕСА_4 (будівельний номер), загальною площею 70088,5 кв. м, замовником будівництва якого є ТОВ «Добробуд ЛТД» надала поштову адресу: АДРЕСА_9 .

Фактично, квартира АДРЕСА_10 є квартирою будівельний АДРЕСА_5 , яку купив ОСОБА_1 .

Із даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач дізнався, що 20 листопада 2010 року ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_5 уклали купівлі-продажу майнових прав № 1/21-22-177/1, відповідно до умов якого ТОВ «Добробуд ЛТД» передало у власність ОСОБА_5 квартиру будівельний номер НОМЕР_1 (зараз квартира АДРЕСА_11 об`єкта будівництва.

Додатковою угодою від 21 квітня 2014 року до договору від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 внесли зміни, відповідно до яких покупцем майнових прав стала ОСОБА_2 .

Додатковою угодою від 25 грудня 2014 року до договору від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 сторони змінили номер будинку з «5/1» на «5/2», номер квартири з «НОМЕР_1» на «НОМЕР_1», її площу з «183,00 кв. м» на «190,50 кв. м».

ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_2 25 грудня 2014 року підписали акт прийому-передачі квартири, відповідно до якого товариство, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 та додаткових угод до нього, передало квартиру АДРЕСА_10 загальною площею 190,50 кв. м.

За цими документами ОСОБА_2 зареєструвала на своє ім`я право власності на спірну квартиру.

Позивач вважає, що ТОВ «Добробуд ЛТД» укладаючи із ОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 здійснило відчуження майнових прав на квартиру, які належали йому на праві власності без його згоди.

ОСОБА_2 чинить перешкоди ОСОБА_6 у користуванні спірною квартирою, чим порушує його права.

Ухвалою від 19 лютого 2018 року Приморський районний суд м. Одеси задовольнив заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову та заборонив ОСОБА_2 та будь-яким іншим особам вчиняти будь-які дії щодо відчуження квартири АДРЕСА_10 .

Державний реєстратор прав на нерухоме майно юридичного департаменту Одеської міської ради на підставі зазначеної ухвали суду, здійснив державну реєстрацію обтяження, що підтверджується відомостями із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (номер запису про обтяження 24988092).

Заходи забезпечення позову суд не скасовував.

Проте, із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08 червня 2020 року позивач довідався, що спірна квартира належить на праві власності ОСОБА_3 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири, укладеного 26 грудня 2019 року між нею та ОСОБА_2 .

Отже виникла необхідність залучити до розгляду справи у якості відповідача - ОСОБА_3 та змінити предмет позову.

На підставі викладеного, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, ОСОБА_1 просив суд:

1. Визнати недійсним односторонній правочин про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, укладеного між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_1 , який було оформлено повідомленням ТОВ «Добробуд ЛТД» від 27 березня 2015 року № 27/03/15/02.

2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 укладений між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_2 , відповідно до якого ТОВ «Добробуд ЛТД» продало майнові права на квартиру будівельний номер177/1 (зараз квартира АДРЕСА_12 .

3. Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 26 грудня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Адамець О. І., зареєстрований у реєстрі за № 2456.

4. Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_10 загальною площею 190,50 кв. м, житловою площею 104,1 кв. м.

5. Витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_10 шляхом зобов`язання ОСОБА_3 передати ОСОБА_1 у користування квартиру, виселення ОСОБА_3 із спірної квартири та вселення уцю квартиру ОСОБА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Приморський районний суд м. Одеси рішенням від 30 листопада 2020 року у позові відмовив.

Рішення суд першої інстанції мотивував тим, що позивач та ТОВ «Добробуд ЛТД», за взаємною згодою,укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 передбачили можливість його розірвання в односторонньому порядку. ТОВ «Добробуд ЛТД» реалізувало своє право на розірвання договору відповідно до порядку, встановленому у договорі.

Зазначив, що підставою неотримання позивачем права власності на новостворене майно, відповідно до договору купівлі-продажу від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, є розірвання зазначеного договору в односторонньому порядку ТОВ «Добробуд ЛТД», а не укладення договорів ТОВ «Добробуд ЛТД» з іншими відповідачами, які є предметом оскарження.

На думку місцевого суду, позивач не довів, що односторонній правочин із розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, договір купівлі-продажу майнових прав від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 укладений між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_2 , нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу спірної квартири, укладений 26 грудня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не відповідають вимогам встановленим статтею 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушують його законні права та інтереси, тому підстав для визнання недійсними зазначених правочинів немає.

Відмовляючи у позові про визнання за позивачем права власності на спірну квартиру, витребування спірної квартири із чужого незаконного володіння на користь позивача шляхом зобов`язання відповідача передати квартиру у користування позивачу, виселення відповідача із спірної квартири та вселення у цю квартиру позивача, суд першої інстанції виходив з наступного.

Виходив з того, що підставою первинного способу набуття права власності є правопороджуючі юридичні факти, а для похідного - правовідносини, які виникли на підставі відповідних юридичних фактів.

Зазначив, що позивач та ТОВ «Добробуд ЛТД» 24 березня 2010 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав № 1/21-22-178 відповідно до умов якого ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов`язалося передати у власність позивача безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою та за рахунок позивача стає його правом власності на новозбудоване майно, як на нерухомість). Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.

Послався на те, що для отримання позивачем права власності саме на новозбудоване майно необхідна наявність ряду правопороджуючих фактів.

Такі факти передбачені пунктом 6.2 договору купівлі-продажу і діючим законодавством щодо порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Вважав, що такими фактами, зокрема, є: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; акт приймання-передачі об`єкта будівництва та новоствореного майна.

Дійшов висновку, що факт підписання відповідного акту приймання-передачі об`єкта будівництва та новоствореного майна мав підтвердити належне виконання сторонами умов договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року, але з огляду на те, що у позивача є заперечення щодо належного виконання умов договору з боку ТОВ «Добробуд ЛТД», це виявилося неможливим.

Зазначив, що на час укладення сторонами відповідного договору про фінансування будівництва правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися Законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про інвестиційну діяльність».

На думку місцевого суду, судове рішення за загальним правилом не є підставою виникнення права власності. Відповідно до частини п`ятої статті 11 ЦК України цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.

Крім того, статтею 331 ЦК України, також не передбачено виникнення права власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі судового рішення.

Зазначив, що порядок оформлення права власності на об`єкт інвестування після прийняття такого об`єкта в експлуатацію визначають відповідні норми.

Передумовою для застосування статті 392 ЦК України є відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення порушеного права.

Дійшов висновку, що моментом виникнення майнових прав, а саме суб`єктивних прав учасників правовідносин, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном, є момент набуття права власності, яке позивачем на спірну квартири у встановленому законом та договором порядку не набуте.

Отже його вимоги про визнання права власності на спірну квартиру не ґрунтуються на законі.

Вважав, що позивач пред`явив взаємовиключні позовні вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикація - це позов неволодіючого власника про витребування майна від володіючого не власника) та про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном (негаторний позов - це позов про захист права власності від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння).

На думку місцевого суду, із позову вбачається, що ОСОБА_1 вважає, що його права та інтереси порушені саме невиконанням ТОВ «Добробуд ЛТД» своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав, які стосуються передання йому цього новозбудованого майна та документів необхідних для реєстрації за ним права власності на нього.

З огляду на те, що позивач стверджує про перебування із ТОВ «Добробуд ЛТД» у зобов`язальних відносинах, суд першої інстанції вважав, що права позивача повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов`язального права та зазначив, що обрані позивачем способи захисту його порушених прав не є ефективними.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України, розглядаючи зазначену частину позовних вимог, місцевий суд врахував висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, які викладені у постанові Великої Палати Верховного суду від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18.

Крім того, зазначив, що оскільки суд дійшов висновку про обрання позивачем не ефективного способу захисту його порушених прав, тому дослідження питання та відповідних доказів щодо ідентичності майна, що витребовується та яке про інвестовано позивачем, не є обов`язковим.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

На рішення місцевого суду ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу.

Одеський апеляційний суд постановою від 03 червня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 30 листопада 2020 року змінив та доповнив у частині мотивування.

Решту рішення місцевого суду залишив без змін.

Суд апеляційної інстанції частково задовольняючи апеляційну скаргу та змінюючи рішення суду першої інстанції в частині мотивування, погодився із висновками місцевого суду та зауважив наступне.

Щодо вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, визнання права власності, витребування майна із чужого незаконного володіння.

Погоджуючись із висновком місцевого суду про відмову у позові, суд апеляційної інстанції додатково зазначив наступне.

Договір купівлі-продажу майнових прав не нерухоме майно визначив порядок набуття покупцем права власності на новостворене майно.

Врахував, що моментом виникнення майнових прав, а саме суб`єктивних прав учасників правовідносин, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном, є момент набуття права власності, яке позивач на спірну квартиру у встановленому законом та договором порядку не набув.

Дійшов висновку, що вимоги позивача щодо визнання його власником квартири не підлягають задоволенню.

Зазначив про відсутність у справі документів, передбачених договором, на підтвердження набуття позивачем права власності на спірне майно.

Послався на те, що із встановлених фактичних обставин, які підтверджуються матеріалами справи, вбачається, що ані будівельні номери, ані загальна площа квартир, на які укладені договори купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року ( ОСОБА_7 ) та від 20 листопада 2010 року ( ОСОБА_5 ), не співпадають.

Щодо висновку експертизи, наданого позивачем до позову, суд апеляційної інстанції зауважив, що він не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 ЦПК України.

Суд апеляційної інстанції зауважив, що дослідження проводилося експертом на підставі планів будинку за 2010-2013 роки, які, не містять даних та розмірів квартир на момент фактичної здачі будинку в експлуатацію.

Із висновку вбачається, що експерт, серед іншого, констатував, що площа квартири під будівельним АДРЕСА_5 не відповідає в наданих на дослідження документах, що, також, вбачається і з матеріалів цієї справи. Зокрема експерт зазначив, що площа квартири АДРЕСА_13 складає 190,5 кв. м. На вирішення експерту питання тотожності квартири під будівельним АДРЕСА_5 та АДРЕСА_14 не ставилось, що, однак, є визначальним для розгляду цієї справи, в контексті заявлених позовних вимог.

У зв`язку з викладеним апеляційний суд обґрунтовано відхилив відповідні доводи апеляційної скарги.

Щодо вимог про визнання недійсним одностороннього правочину про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майна від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178

Умови договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майна від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 сторонами визначили як підставу для одностороннього розірвання договору - несплату внесків до ГО «Асоціація інвесторів «Гагарін Плаза».

Під час розгляду справи позивач не заперечував щодо припинення здійснення внесків в 2012 році.

Будь-яких відомостей щодо внесення змін до договору купівлі-продажу, укладення додаткових угод, зокрема щодо пункту 7.3 матеріали справи не містять та сторони в процесі розгляду справи не подавали.

Оскільки сторони при укладенні договору купівлі-продажу майнових прав дійшли згоди щодо його умов, положеннями договору передбачені підстави для його припинення, а ТОВ «Добробуд ЛТД» у встановленому порядку реалізувало своє право на розірвання договору в односторонньому порядку, відомості щодо внесення змін, розірвання, укладення додаткових угод до договору відсутні, тому висновок місцевого суду щодо відсутності підстав для визнання одностороннього правочину недійсним є правильним. Доводи апеляційної скарги висновку місцевого суду не спростовують.

Суд апеляційної інстанції зауважив, що спір про реалізацію окремих положень договору не може бути підставою для визнання його окремих положень недійсними, а також дій, пов`язаних з реалізацією положень договору, навіть якщо останні можна кваліфікувати як односторонній правочин.

Зазначив, що у цьому випадку застосовуються зобов`язально-правові способи захисту передбачені договором або законом, а сам договір або закон визначає наслідки невиконання /неналежного виконання умов договору.

Послався на те, що позивач, з врахуванням уточнених позовних вимог, просив суд визнати недійсним односторонній правочин про розірвання договору (таким чином сторона свідчить про виникнення спору під час виконання договору) купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майна від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178.

Проте, позивач заявив вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу спірної квартири між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_2 та між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , визнання права власності на спірне майно та витребування його з чужого незаконного володіння шляхом виселення ОСОБА_3 та вселення ОСОБА_1 .

Дійшов висновку про те, що позивач поєднав різні способи захисту прав: зобов`язальну по суті вимогу визнання недійсним одностороннього правочину та, як наслідок задоволення цієї вимоги, а також вимогу про визнання права власності та витребування майна. Таким чином, фактично поєднані два взаємовиключні способи захисту прав - реституція та віндикація.

Суд апеляційної інстанції вважав та роз`яснив позивачу, що у відповідності до норм матеріального права належним способом захисту його права є пред`явлення позовних вимог про виконання відповідачем зобов`язань, прямо передбачених договором купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178.

Вважав, що, з огляду на зазначене, суд першої інстанції під час проведення підготовчого судового засідання повинен був уточнити редакцію позовних вимог, проте таких дій суд не вчинив. Позовні вимоги у дійсній редакції є взаємовиключними.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у липні 2021 року до Верховного Суду, ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати судові рішення, ухвалити нове судове рішення про задоволення позову у повному обсязі, стягнути з відповідачів на його користь судові витрати понесені ним у суді першої інстанції у розмірі 7 712,37 грн, у суді апеляційної інстанції - 10 511,41 грн, у суді касаційної інстанції - 14 559,14 грн.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 21 липня 2021 року відкрив касаційне провадження, витребував справу з суду першої інстанції, надіслав учасникам справи копії касаційної скарги та доданих до неї документів, роз`яснив їм право подати відзив на касаційну скаргу.

Підставою для відкриття касаційного провадження є пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

У жовтні 2021 року справа надійшла до Верховного Суду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційну скаргу заявник мотивував тим, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права та порушили вимоги процесуального права, надали неправильну оцінку доказам у справі, не надали оцінку доводам позивача, не спростували її, а лише виклали свою позицію, яка ґрунтується на висновках Великої Палати Верховного Суду у справі, яка не може бути застосованою до правовідносин у цій справі, оскільки правовідносини є не подібними. Зазначене призвело до неправильного вирішення справи по суті.

Щодо визнання одностороннього правочину недійсним

Заявник не погодився із висновком судів попередніх інстанцій про те, що підставою неотримання позивачем права власності на новостворене майно, відповідно до договору купівлі-продажу від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, є розірвання зазначеного договору в односторонньому порядку ТОВ «Добробуд ЛТД», а не укладення договорів ТОВ «Добробуд ЛТД» з іншими відповідачами, які є предметом оскарження.

Зазначив. що позивач довів, що односторонній правочин із розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 та інші оскаржені договори не відповідають вимогам встановленим статтею 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушують його законні права та інтереси.

Вважає, що висновки судів попередніх інстанцій є необґрунтованими, спростовуються висновком судово-технічної експертизи давності документа та суперечать вимогам матеріального і процесуального права.

Послався на те, що пунктом 7.3. договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 передбачено, що у випадку прострочення інвестором внесення щомісячних членських внесків до ГО «Асоціація інвесторів «Гагарін Плаза» підприємство мас право розірвати цей договір в односторонньому порядку.

Зазначив, що у такому випадку договір вважається припиненим з моменту одержання інвестором відповідного письмового повідомлення підприємства. У випадку, якщо з причин, що не залежать від підприємства, таке повідомлення неможливо вручити інвестору, цей договір вважається припиненим з моменту одержання підприємством повторного (другого) повідомлення про неможливість вручення відповідного повідомлення інвестору.

Вважає, що ГО «Асоціація інвесторів «Гагарін плаза» не має ніякого відношення до будівництва, введення в експлуатацію та передачу квартир у власність інвесторів, зокрема і у власність ОСОБА_1 , а тому будь-які правовідносини позивача із цією організацією не можуть впливати на його право власності та майнові права.

ОСОБА_1 у повному обсязі виконав свої зобов`язання по договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, передбачені пунктом 7.3. цього договору, що підтверджується відповідними квитанціями.

З квітня 2012 року ОСОБА_1 не є членом зазначеної громадської організації та не сплачує членські внески. Проте, це не є підставою для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, оскільки пункт 7.3 договору не встановив строк та/або період, протягом якого ОСОБА_1 має бути членом громадської організації, а лише визначив, що він має вчасно сплачувати членські внески. У зв`язку з цим, з боку ОСОБА_1 відсутнє порушення 7.3 договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178.

Вважає одностороннє розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 недійсним, оскільки ТОВ «Добробуд ЛТД» неналежним чином повідомив позивача про розірвання договору.

Суди попередніх інстанцій проігноровали та не надали жодної правової оцінки тому факту, що повідомлення про розірвання договору ніколи не направлялось ОСОБА_1 , що підтверджується висновком експертів Посільського О. О. та Бурлаки І. О. від 23 квітня 2020 року № 1604/19-34/11386/11387/20-34.

Оспорений позивачем односторонній правочин відповідача є недійсним, оскільки суперечить вимогам статтей 651, 654 ЦК України.

Заявник не погодився із висновком суду першої інстанції про недоведеність порушення оспореним одностороннім правочином його законних прав та інтересів.

Вважає, що таке твердження безпідставним та необґрунтованим, оскільки одностороннім розірванням договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 грубо порушені права та інтереси ОСОБА_1 , який виконав свої зобов`язання та бажає отримати виконання договору від ТОВ «Добробуд ЛТД», а оспореним розірванням припинені будь-які його права по договору.

Заявник не погодився із висновком суду апеляційної інстанції про те, що позивач поєднав різні способу захисту прав: зобов`язальну по суті вимогу про визнання недійсним одностороннього правочину та, як наслідок задоволення цієї вимоги, визнання права власності та витребування майна., отже, фактично, були поєднані два взаємовиключні способи захисту прав: реституція та віндикація.

Вважає, що обрані ним способи захисту є не взаємовиключними, а похідними.

У разі задоволення судом позовної вимоги про визнання одностороннього правочину недійсним поновиться дія договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, оскільки відповідно до статті 236 ЦК України, недійсний правочин не породжує у сторін жодних прав та обов`язків (і відповідно не припиняє) та є недійсним з моменту його вчинення.

Наслідком поновлення дії договору купівлі-продажу майнових прав є чинність такого договору і можливість заявлення позивачем інших вимог, які виникають на підставі цього договору, а саме віндикаційних вимог (похідних).

Таким чином, позивач не застосував спосіб захисту «реституція» на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, а застосував лише спосіб захисту «віндикація». На думку заявника , визнання недійсним одностороннього правочину не є реституцією по відношенню до договору купівлі-продажу майнових прав.

Враховуючи викладене, вважає висновки суду апеляційної інстанції у цій частині є безпідставними та необґрунтованими.

Щодо набуття права власності позивачем на спірну квартиру та щодо способу захисту прав позивача

З огляду на фактичні обставини справи, вважає, що ОСОБА_1 набув право власності на квартиру АДРЕСА_15 , оскільки виконав всі свої зобов`язання по договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 (здійснив повну оплату вартості майнових прав у розмірі 391 637,03 грн).

Зазначив, що, оскільки на час звернення позивача до суду із цим позовом спірна квартира АДРЕСА_13 вже введена до експлуатації та зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується відповідною інформаційною довідкою, то спірна квартира набула статус нерухомого майна (не є об`єктом незавершеного будівництва), і на неї може бути визнане право власності в судовому порядку.

Подібні висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах викладені Верховним Судом України у постанові від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14, в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 08 листопада 2017 року у справі № 2314/4520/12, у постановах Верховного Суду від 25 квітня 2018 року у справі № 201/13156/14-ц, від 26 червня 2018 року у справі № 911/5039/14.

Судова практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності у позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс 19), від 24 квітня 2019 року у справі № 1609/10810/12 (провадження №14-15цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду у постановах від 20 серпня 2020 року у справі № 638/18280/13-ц, від 04 грудня 2019 року у справі № 344/162-15/13-ц, від 04 грудня 2019 року у справі № 752/2151 /17-ц та від 15 квітня 2019 року у справі № 607/16852/15-ц.

Заявник вважає, що захист його прав можливий лише в судовому порядку, оскільки ТОВ «Добробуд ЛТД» уже передав права на зазначену квартиру іншим особам, що є безумовним підтвердженням неможливості підписання акта приймання-передачі. А новий власник спірного нерухомого майна не визнає право власності позивача на це майно і вважає себе законним власником спірної квартири, що й змусило позивача звернутись до суду. При цьому, позивач не перебуває із теперішнім власником квартири у договірних зобов`язаннях.

На його думку такий висновок був би обґрунтований лише за умови, як би ТОВ «Добробуд ЛТД» не продало майнові права на квартиру іншим особам, і як би останні не зареєстрували право власності на спірну квартиру.

У зв`язку з цим вважає, що висновок судів попередніх інстанцій про необхідність захищати своє порушене право за допомогою інституту зобов`язального права є безпідставним, необґрунтованим та направленим на введення позивача у безвихідну ситуацію, в якій право позивача ніколи не буде захищене, адже ТОВ «Добробуд ЛТД» передало квартиру позивача іншій особі і не зможе ще раз передати цю квартиру позивачу.

Таким чином, на його думку, єдиним належним та ефективним способом захисту прав позивача є саме позовна вимога про визнання права власності на спірне нерухоме майно і ця вимога відповідає нормам матеріального права, а саме статтям 331, 292 ЦК України, оскільки спірне майно набуло статусу нерухомості і є предметом спору.

Щодо ідентичності квартири, майнові права на яку купив позивач та квартири, яка є предметом позову

Враховуючи, що у позивача виникло право власності на спірну квартиру та з урахуванням того, що іншого способу захисту порушеного права у позивача немає, висновок суду першої інстанції про те, що дослідження питання ідентичності майна, яке випробовується не є обов`язковим, з огляду на обрання позивачем неефективного способу захисту його прав, є помилковим.

Вважає, що суд апеляційної інстанції безпідставно відхилив висновок експерта на підставі того, що дослідження проводилось на підставі планів будинку за 2010-2013 роки, які не містять даних та розмірів квартир на момент фактичної здачі будинку в експлуатацію, на вирішення експерта не ставилось питання тотожності квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_16 , що є визначальним для розгляду цієї справи, оскільки цей висновок виготовлений саме для надання до суду саме у цій справі та містить інформацію щодо предмета доказування.

Факт відповідності квартири позивача спірній квартирі, на його думку, повністю доведений висновком експерта.

Щодо визнання правочинів про відчуження спірної квартири недійсними

На думку заявника, висновок судів попередніх інстанцій про те, що позивач не довів, що оскаржені правочини не відповідають вимогам статті 203 ЦК України, іншим вимогам Закону або порушують його законні інтереси, у зв`язку з чим, підстав для визнання недійсними оспорених договорів немає, є помилковим, спростовується матеріалами справи та суперечить нормам матеріального права.

Зазначив, що договір купівлі-продажу майнових прав між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_2 від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1, договори купівлі-продажу спірної квартири від 25 вересня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_9 , від 26 грудня 2019 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_3 , порушують його майнові права, є перешкодою для реалізації його права власності на спірну квартиру та не відповідають вимогам чинного законодавства.

Ані ОСОБА_5 , ані ОСОБА_2 не оплатили майнові права на спірну квартиру. У справі відсутні докази, які підтверджують факт оплати ОСОБА_5 та ОСОБА_2 майнових прав.

Укладаючи із ОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 ТОВ «Добробуд ЛТД» здійснило відчуження майнових прав на квартиру, які на праві власності належали ОСОБА_1 , без його згоди та поза його волею.

На думку заявника, договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 є недійсним, оскільки суперечить вимогам статті 658, статті 319 ЦК України, статті 41 Конституції України.

З цих же підстав є недійсними і договори купівлі-продажу спірної квартири від 25 вересня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_9 , від 26 грудня 2019 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_3 .

ОСОБА_2 здійснила відчуження спірної квартири у період дії ухвали суду про забезпечення позову від 19 лютого 2018 року, якою суд заборонив їй вчиняти будь-які дії щодо відчуження спірної квартири.

Щодо одночасного заявлення віндикаційного та негаторного позову

У зв`язку з порушенням права власності позивача на спірну квартиру позивач заявив віндикаційний позов.

На думку заявника, він подав до суду тільки віндикаційний позов про витребування майна у відповідача та зазначив, яким саме способом він має бути виконаний, негаторний позов він не заявляв.

Щодо врахування судами попередніх інстанцій висновку Верховного Суду у постанові від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 270цс19)

На думку заявника, суди попередніх інстанцій помилково застосували висновки Верховного Суду у постанові від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 270цс19), оскільки у наведеній справі та у справі, яка переглядається, зовсім інші фактичні обставини та докази, на підставі яких позивач звернувся до суду з позовом.

Так, у справі, яка була предметом розгляду Верховного Суду позивач не заявляв вимогу про визнання одностороннього правочину недійсним, а тому не надавав оцінки законності та обґрунтованості розірвання договору купівлі-продажу майнових прав; не надавав висновки судово-технічної експертизи.

Велика палата Верховного Суду не вирішувала у зазначеній справі виключну правову проблему, для вирішення якої справа передавалась, не зазначила чи правильним є спосіб захисту права власності шляхом пред`явлення позову про визнання права власності, не зазначала висновки щодо правильності застосування судами статтей 331, 392 ЦК України, а лише зазначила про невідповідність документів позивача тим об`єктам нерухомості, на які він просив визнати за ним право власності.

Тобто, Велика Палата Верховного Суду у зазначеній справі дійшла висновку лише про недоведеність заявлених позовних вимог щодо ідентичності спірного майна тому майну, яке було проінвестоване позивачем.

У справі, яка переглядається, на думку заявника, встановлено та підтверджено належними та допустимими доказами той факт, що квартира з будівельним АДРЕСА_17 ), майнові права на яку купив ОСОБА_1 та квартира з фактичним АДРЕСА_13 , яка належить ОСОБА_3 , є однією і тією ж квартирою.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суд установив, що ОСОБА_1 та ТОВ «Паралелі» 28 березня 2008 року уклали договір купівлі-продажу облігацій ТОВ «Добробуд ЛТД» № Б-235/03;185-П, відповідно до умов якого ОСОБА_1 зобов`язався оплатити та прийняти облігацію у власність на умовах договору.

Характеристика облігації: емітент ТОВ «Добробуд ЛТД» (), іменна безпроцентна (цільова) облігація, форма випуску - бездокументарна, номінальна вартість облігації - 391 637,03 грн, базовий актив облігації квартира АДРЕСА_18 (т. 1 а. с. 18-21).

28 січня 2009 року ці ж сторони уклали додаткову угоду, якою збільшили вартість облігації до 744 000 гривень (т. 1 а. с. 26, 27).

Надалі, 28 березня 2008 року ОСОБА_1 та ТОВ «Добробуд ЛТД» уклали договір про пайову участь у будівництві нерухомого майна № Г1/Д-182 - квартири загальною площею 172,82 кв. м, будівельний номер 178.

Цим договором передбачено, що ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов`язалося передати у власність ОСОБА_1 - Пай , а ОСОБА_1 зобов`язався прийняти Пай і передати в обмін на Пай підприємству облігацію у власність.

Пай - безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здавання об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою Пайовика ) стає правом власності Пайовика на новозбудоване майно як на нерухомість.

Об`єкт будівництва - багатоповерховий жилий комплекс із вбудованими приміщеннями обслуговування з підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_4 .

Новозбудоване майно - квартира будівельний номер АДРЕСА_5 розрахунковою площею 172,82 кв. м, розташована на 21-22 поверсі жилого будинку АДРЕСА_19 об`єкту будівництва.

Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України. До виникнення права власності Пайовика на новозбудоване майно як на нерухомість Пайовик не має права розпоряджатися новозбудованим майном як нерухомістю.

Характеристика облігації: емітент ТОВ «Добробуд ЛТД» (), іменна безпроцентна (цільова) облігація, форма випуску - бездокументарна, номінальна вартість облігації 391 637,03 грн, базовий актив облігації квартира АДРЕСА_18 (т. 1 а. с. 34-38).

Додатковою угодою від 31 березня 2008 року ОСОБА_1 та ТОВ «Добробуд ЛТД», дійшли згоди щодо зменшення площі квартири до 164,34 кв. м (т. 1 а. с. 41).

21 січня 2010 року ці ж сторони уклали договір викупу емітентом цільових облігацій № 1/21-22-178/о, за умовами якого ТОВ «Добробуд ЛТД» викупило облігацію у ОСОБА_1 за ціною 391 637,03 грн (т. 1 а. с. 45).

31 березня 2010 року відбулося списання з рахунку ОСОБА_1 облігацій (т. 1 а. с. 46).

ОСОБА_1 та ТОВ «Добробуд ЛТД» 24 березня 2010 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно № 1/21-22-178, за умовами якого ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов`язалося передати у власність ОСОБА_1 безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об`єкту будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою та за рахунок ОСОБА_1 стає правом власності ОСОБА_1 на новозбудоване майно, як на нерухомість.

Об`єкт будівництва - багатоповерховий жилий комплекс із вбудованими приміщеннями обслуговування й підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_20 .

Новозбудоване майно - квартира будівельний номер АДРЕСА_5 на момент підписання цього договору розрахунковою площею 172,82 кв. м, розташована на 21-22 поверсі жилого будинку АДРЕСА_19 будівництва. Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України. ОСОБА_1 зобов`язався сплатити інвестицію та прийняти новозбудоване майно.

Відповідно до пункту 7.3 договору, у випадку прострочення ОСОБА_1 внесення щомісячних членських внесків до Громадської організації «Асоціація інвесторів «Гагарін Плаза» (), ТОВ «Добробуд ЛТД» має право розірвати цей договір в односторонньому порядку.

У такому випадку договір вважається припиненим з часу одержання інвестором відповідного письмового повідомлення ТОВ «Добробуд ЛТД».

У випадку, якщо з причин, що не залежать від ТОВ «Добробуд ЛТД», таке повідомлення неможливо вручити ОСОБА_1 , цей договір вважається припиненим з моменту одержання ТОВ «Добробуд ЛТД» повторного (другого) повідомлення про неможливість вручення відповідного повідомлення ОСОБА_1 (т. 1 а. с. 50-52).

Також, 24 березня 2010 року ОСОБА_1 та ТОВ «Добробуд ЛТД» уклали договір про припинення зобов`язань заліком зустрічних вимог № 1/21-22-178, за умовами якого ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов`язалось передати йому новозбудоване майно, ОСОБА_1 не мав грошових зобов`язань перед ТОВ «Добробуд ЛТД» (т. 1 а .с. 55).

У справі міститься акт від 23 березня 2010 року, який підписали інженер технічного відділу ТОВ «Добробуд ЛТД» ОСОБА_12 та інвестор багатоповерхового житлового комплексу ОСОБА_1 , відповідно до якого за проведеними замірами та розрахунками площа квартири АДРЕСА_6 складає 171,65 кв. м (т. 1 а. с. 49).

У 2013 році ТОВ «Добробуд ЛТД» направило на адресу ОСОБА_1 лист (без номера та точної дати, вказано тільки рік), яким повідомило про складення технічного паспорту будинку АДРЕСА_21 , на 21-22 поверхах якого розташована квартира інвестора -будівельний АДРЕСА_5 .

Відповідно до технічного паспорта загальна площа квартири складає 190,50 кв. м.

Згідно з висновком від 16 лютого 2013 року площа, яку займають внутрішньо квартирні перегородки, встановлені в квартирі, складає 2,40 кв. м. Тобто, розрахункова площа квартири складає 190,9 кв. м, у зв`язку з чим, відповідно до пункту 5.8. договору розмір інвестиції автоматично збільшується на 239 454 грн, що еквівалентно 30 120,00 дол. США, яку необхідно сплатити в 7-денний термін відповідно до частини другої статті 530 ЦК України (т. 1 а. с. 56).

У справі міститься технічний паспорт, від 24 липня 2014 року, складений на замовлення ОСОБА_1 , на квартиру АДРЕСА_8 відповідно до якого загальна площа квартири 180,7 кв. м (т. 1 а. с. 57-59).

Відповідно до висновку будівельно-технічного експертного дослідження від 18 серпня 2014 року № 018-14 доданого позивачем до позовної заяви, загальна площа квартири АДРЕСА_5 складає 184,6 кв. м, що на 11,78 кв. м більше, аніж вказано в договорі купівлі-продажу від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, що обумовлено розширенням приміщення 2-го рівня квартири за рахунок тераси, що не відповідає умовам договору (т. 1 а. с. 60-76).

ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_5 20 листопада 2010 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав № 1/21-22-177/1, за умовами якого відчужено майнові права на квартиру будівельний АДРЕСА_22 (т. 1 а. с. 179-183).

Додатковою угодою від 21 квітня 2014 року про внесення змін до договору купівлі-продажу від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 змінений покупець з ОСОБА_5 на ОСОБА_2 (т. 1 а. с. 192).

Розпорядженням Приморська районна адміністрація Одеської міської ради від 16 червня 2014 року № 343 надала поштову адресу багатоповерховому житловому комплексу з паркінгом, який розташований на Гагарінському плато 5/1 (будівельний номер), замовником якого є ТОВ «Добробуд ЛТД» - АДРЕСА_9 (т. 1 а. с. 97).

25 грудня 2014 року ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_2 уклали договір про зміну номера квартири з «НОМЕР_1» на «НОМЕР_1» (т. 1 а. с. 193) та підписали акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_10 (т. 1 а. с. 194).

Громадська організація «Асоціація інвесторів «Гагарін Плаза» листом від 26 березня 2015 року вих. № 260315/2 повідомила ТОВ «Добробуд ЛТД» про те, що ОСОБА_1 виключений із членів Громадської організації «Асоціація інвесторів «Гагарін Плаза» у зв`язку із несплатою членських внесків з червня 2012 року (т. 1 а. с. 246).

На підставі цього листа ТОВ «Добробуд ЛТД» 27 березня 2015 року склало повідомлення № 27/03/15/02 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року №1/21-22-178, на підставі пункту 7.3. договору та направило його ОСОБА_1 31 березня 2015 року та повторно направило його 02 квітня 2015 року (т. 1 а. с. 247).

Відповідно до листа кур`єрської служби від 07 квітня 2015 року зазначені поштові відправлення не були доставлені ОСОБА_1 в зв`язку з тим, що двері ніхто не відчинив та відмовились від отримання будь-яких листів. Адреса відправлення листів вказана відповідно до адреси, вказаної в Договорі (т. 1 а. с. 248).

31 березня 2015 року ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Добробуд ЛТД» з вимогою про виконання зобов`язань за договором в порядку досудового врегулювання, якою просив забудовника з метою повного та належного виконання умов договору від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 сприяти завершенню будівельних та технічних робіт (т. 1 а. с. 92-94).

14 лютого 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Добробуд ЛТД», ОСОБА_2 , про визнання недійсним договорів, визнання права власності на квартири, витребування із чужого незаконного володіння квартир шляхом зобов`язання не чинити перешкод, виселення та вселення (т. 1 а. с. 6-12).

25 вересня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_9 укладений договір купівлі-продажу квартири (т. 3 а. с. 106, 107).

26 грудня 2019 року ОСОБА_9 відчужила спірну квартиру ОСОБА_3 (т. 3 а. с. 100, 101).

У справі призначалась судово-технічна експертиза щодо встановлення давності створення документів, а саме листа Громадської організації «Асоціація інвесторів «Гагарін Плаза» від 26 березня 2015 року; листа ТОВ «Добробуд ЛТД» від 27 березня 2015 року; листа від 07 квітня 2015 року, оскільки позивач посилався на те, що зазначені документи були створені в 2018 році, а не в дати вказані в документах.

Відповідно до висновків від 17 липня 2019 року №1605/19-33/19754-19758/19-33 та від 23 квітня 2020 року №1604/19-34/11386/11387/20-34 встановити чи в той час нанесені відтиски печаток, проставлені підписи яким ці документи відповідно датовані не виявилось можливим (т. 2 а. с. 119-135, 141-148).

Позивач надав висновок № 011/20 судової будівельно-технічної експертизи за заявою учасника цивільної справи № 522/2630/18 від 25 вересня 2020 року, відповідно до якого квартира під будівельним АДРЕСА_23 має фактичний № НОМЕР_1. В наданих документах площа квартири під будівельним АДРЕСА_5 не відповідає розрахунковій площі 172,82 кв. м, яка зазначена в договорі купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178. Збільшення загальної площі квартири складає 190,5 кв. м утворилось внаслідок розширення приміщення кімнати на 21 поверсі в бік вулиці за рахунок площі тераси (т. 3 а. с. 44-56).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржено з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Межі розгляду справи судом

Підставою для відкриття касаційного провадження є пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку).

Касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частин першої та другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

У справі, яка переглядається до суду з позовом звернувся ОСОБА_1 та зазначив, що у зв`язку з одностороннім розірванням, з боку ТОВ «Добробуд ЛТД», договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, порушено його право власності на спірну квартиру, яка на момент звернення до суду з позовом належала на праві власності ОСОБА_2 .

Уточнивши позовні вимоги, просив суд: визнати недійсним односторонній правочин про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_1 , який було оформлено повідомленням ТОВ «Добробуд ЛТД» від 27 березня 2015 року № 27/03/15/02; визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 укладений між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_2 ; договір купівлі-продажу спірної квартири, між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , визнати за ОСОБА_1 право власності на спірну квартиру; витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_1 квартиру шляхом зобов`язання ОСОБА_3 передати ОСОБА_1 у користування квартиру, виселення ОСОБА_3 із спірної квартири та вселення у цю квартиру ОСОБА_1 .

Вирішуючи справу суд має визначити вид спірних правовідносин між сторонами, обрати норму права, що їх регулює та правильно застосувати її.

Вирішуючи справу, яка переглядається суди дійшли висновку проте, що між ОСОБА_1 та ТОВ «Добробуд ЛТД» існували договірні зобов`язання, що підтверджується договором купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178. Відповідно до пункту 7.3 зазначеного договору ТОВ «Добробуд ЛТД» у встановленому порядку реалізувало своє право на розірвання договору в односторонньому порядку.

Вважали, що позивач пред`явив взаємовиключні позовні вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикація - це позов неволодіючого власника про витребування майна від володіючого не власника) та про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном (негаторний позов - це позов про захист права власності від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння).

Зазначили, що причиною неотримання позивачем права власності на новостворене майно, відповідно до договору купівлі-продажу від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, є розірвання зазначеного договору в односторонньому порядку ТОВ «Добробуд ЛТД», а не укладення договорів ТОВ «Добробуд ЛТД» з іншими відповідачами, які є предметом оскарження.

На думку судів попередніх інстанцій, позивач не довів, що односторонній правочин із розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, договір купівлі-продажу майнових прав від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_2 , договір купівлі-продажу спірної квартири не відповідають вимогам встановленим статтею 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушують його законні права та інтереси, тому підстав для визнання недійсними зазначених правочинів немає.

Послалися на те, що обрані позивачем способи захисту порушених прав не є ефективними та з огляду на те, що позивач стверджує про перебування із ТОВ «Добробуд ЛТД» у зобов`язальних відносинах його права повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов`язального права.

Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. За положеннями статті 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

Порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту (статті 15, 16 ЦК України).

З огляду на частину першу та частину другу статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Щодо визнання одностороннього правочину недійсним

Пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України встановлює свобода договору як одну з основних засад цивільного законодавства.

За змістом статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частина перша статті 627 ЦК України визначає, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статтей 525, 526, 651 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Правовим наслідком односторонньої відмови від зобов`язання частково або в повному обсязі згідно з частиною третьою статті 615 ЦК України є відповідно зміна умов зобов`язання або його припинення. Також в разі односторонньої відмови від договору в повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Із справи відомо, що ОСОБА_1 та ТОВ «Добробуд ЛТД» 24 березня 2010 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно № 1/21-22-178. Позивач не набув майнових прав новозбудоване майно у зв`язку з розірванням ТОВ «Добробуд ЛТД» зазначеного договору в односторонньому порядку.

Розділ 7 цього договору передбачає відповідальність сторін та умови звільнення від відповідальності, погоджує підстави припинення договору.

Так, одна із підстав припинення договору визначена його пунктом 7.3.

Відповідно до пункту 7.3. договору у випадку прострочення ОСОБА_1 внесення щомісячних членських внесків до Громадської організації «Асоціація інвесторів «Гагарін Плаза» (), ТОВ «Добробуд ЛТД» має право розірвати цей договір в односторонньому порядку.

У такому випадку договір вважається припиненим з моменту одержання інвестором відповідного письмового повідомлення ТОВ «Добробуд ЛТД».

У випадку, якщо з причин, що не залежать від ТОВ «Добробуд ЛТД», таке повідомлення неможливо вручити ОСОБА_1 , цей договір вважається припиненим з моменту одержання ТОВ «Добробуд ЛТД» повторного (другого) повідомлення про неможливість вручення відповідного повідомлення ОСОБА_1 (т. 1 а. с. 50-52).

Будь-яких відомостей щодо внесення змін до пункту 7.3. договору справа не містить та сторони в процесі розгляду справи не подавали.

ТОВ «Добробуд ЛТД» отримало лист ГО «Асоціація інвесторів «Гагарін Плаза» від 26 березня 2015 року про те, що ОСОБА_1 виключили із членів цієї громадської організації за несплату членських внесків з червня 2012 року та 27 березня 2015 року склало повідомлення про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 на підставі пункту 7.3. цього договору та направило його ОСОБА_1 31 березня 2014 року, та повторно - 02 квітня 2015 року.

У процесі розгляду справи позивач не заперечував припинення здійснення внесків в 2012 році.

Згідно з листа кур`єрської служби від 07 квітня 2015 року поштові відправлення не доставлені ОСОБА_1 , на його адресу вказану у договорі, у зв`язку з його відмовою від отримання листів.

Таким чином, відповідно до умов договору, який був укладений сторонами за взаємною згодою, ТОВ «Добробуд ЛТД» реалізувало своє право на розірвання цього договору в односторонньому порядку.

Відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами.

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину.

З огляду на статтю 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності . Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Враховуючи викладене, Верховний Суд погодився із висновками судів попередніх інстанцій про те, що оскільки сторони при укладенні договору купівлі-продажу майнових прав дійшли згоди щодо його умов, положеннями договору передбачені підстави для його припинення, ТОВ «Добробуд ЛТД» реалізувало своє право на розірвання договору в односторонньому порядку, відомості щодо внесення змін, розірвання, укладення додаткових угод до договору відсутні, тому підстав для визнання одностороннього правочину недійсним немає.

Доводи касаційної скарги про те, що оспорений позивачем односторонній правочин відповідача є недійсним, оскільки суперечить вимогам статтей 651, 654 ЦК України є неприйнятними.

Із справи відомо, що питання повідомлення позивача про одностороннє розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 було предметом досліження судів попередніх інстанцій, про що свідчить ухвали Приморського районного суду м. Одеси від 18 травня 2018 року (т. 2 а. с. 40-42), від 07 листопада 2018 року (т. 2 а. с. 72, 73), висновок експерта (т. 2 а. с. 119-135), висновок експертів (т. 2 а. с. 141-148) та зміст оскаржених судових рішень.

Причиною неотримання повідомлення про одностороннє розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 стало саме ухилення від його отримання (т. 1 а. с. 248).

Незгода позивача із висновком суду апеляційної інстанції щодо неможливості одночасного застосування способів судового захисту- реституції та віндикації, у цих правовідносинах, не свідчить про помилковість такого висновку.

Доводи касаційної скарги щодо неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи у касаційному порядку та зводяться до переоцінки доказів, що перебуває за межами повноважень суду касаційної інстанції згідно зі статтею 400 ЦПК України.

Щодо визнання договорів про відчуження спірної квартири недійсними, набуття права власності позивачем на спірну квартиру, способу захисту прав позивача та врахування судами попередніх інстанцій висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 270цс19).

Для цілей застосування приписів процесуальних законів щодо подібності правовідносин важливо встановити критерії її визначення.

Велика Палата Верхового Суду у постанові від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20) звернула увагу на те, що у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.

Таку подібність суд касаційної інстанції визначає з урахуванням обставин кожної конкретної справи. Це врахування слід розуміти як оцінку подібності насамперед змісту спірних правовідносин (обставин, пов`язаних із правами й обов`язками сторін спору, регламентованими нормами права чи умовами договорів), а за необхідності, зумовленої специфікою правового регулювання цих відносин, - також їх суб`єктів (видової належності сторін спору) й об`єктів (матеріальних або нематеріальних благ, щодо яких сторони вступили у відповідні відносини).

Конкретизація полягає у тому, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

У справі, яка переглядається, у ОСОБА_1 з ТОВ «Добробут ЛТД», третіми особами виник спір про визнання недійсними договорів, визнання права власності на квартиру, витребування із чужого незаконного володіння квартири шляхом зобов`язання не чинити перешкоди, виселення та вселення.

Як вбачається із змісту постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 270цс19) у цій справі виник спір у позивача з ТОВ «Добробут ЛТД», третіми особами виник спір про визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними, визнання права власності на квартири, витребування їх із чужого незаконного володіння, зобов`язання не чинити перешкод у здійсненні права власності, виселення та вселення.

Аналіз правовідносин справи, яка переглядається та справи № 522/1029/18 свідчить про те, що предметом спору в обох справах є розірвання договору майнових прав в односторонньому порядку, внаслідок чого право власності на спірні квартири в будинку АДРЕСА_9 перейшло до третіх осіб, правовідносини цих справ за своїм змістом та учасниками є подібними, а правове регулювання є тотожним.

Щодо вирішення питання визнання недійсними договорів

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину. Відповідно до статті 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Судів попередніх інстанцій виходили з того про те, що позивач не довів, що договір купівлі-продажу майнових прав від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 укладений між ТОВ «Добробуд ЛТД» та ОСОБА_2 ; договір купівлі-продажу спірної квартири, між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , не відповідають вимогам встановленим статтею 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушують її законні права та інтереси.

Посилання касаційної скарги на протилежне є неприйнятними, оскільки встановлення нових обставин або переоцінка доказів у справі перебувають поза межами повноважень касаційного суду, визначеними статтею 400 ЦПК України.

Щодо вирішення позовних вимог про визнання права власності за позивачем, витребування майна із чужого незаконного володіння, зобов`язання усунути та не чинити перешкоди позивачу у користуванні квартирою, виселення вказаних відповідачів та вселення позивача у спірне житло.

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Згідно із частиною першою статті 319 ЦК Українивласник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Стаття 190 ЦК України майном, як особливим об`єктом, визначає окрему річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах, визначених цивільним законодавством.

Згідно з нормами ЦК України до первинного способу набуття права власності, зокрема, належить набуття права власності на новостворену річ (в тому числі, на об`єкт незавершеного будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене нічиє право власності (стаття 331 ЦК України).

Таким чином, підставою первинного способу набуття права власності є правопороджуючі юридичні факти, а для похідного - правовідносини, які виникли на підставі відповідних юридичних фактів.

Положеннями частини другої статті 328 ЦК України встановлюється презумпція правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону. Таким чином, факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття.

Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві, зокрема, на об`єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації.

Право власності у набувача за договором відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України виникає з дня державної реєстрації (стаття 182 ЦК України), а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін.

Для набуття набувачем права власності на майно передбачена наявність таких складових: укладення договору (в передбачених статтями 208, 209 ЦК України випадках - нотаріальне посвідчення або письмова форма); виконання договору та у визначених законом випадках - державна реєстрація.

При цьому сторони договору вправі встановити додаткові (відкладальні або скасувальні) умови, а при переході права власності на рухомі речі - самостійно визначати момент переходу права власності.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року, позивач отримав обмежене речове право, за яким він, як власник цього права, наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Так, умовами договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року встановлено, що ТОВ «Добробуд ЛТД» зобов`язалось передати у власність позивачу безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою та за рахунок позивача стає її правом власності на новозбудоване майно, як на нерухомість). Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.

Для отримання позивачем права власності саме на новозбудоване майно ( спірну квартиру) необхідна наявність ряду правопороджуючих фактів. Такі факти регламентовані п. 6.2 договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року та діючим законодавством щодо порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно, та такими фактами, зокрема, є: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; акт приймання-передачі об`єкта будівництва та новоствореного майна.

Факт підписання відповідного акта приймання-передачі об`єкта будівництва та новоствореного майна мав підтвердити належне виконання сторонами умов договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року, але з огляду на те, що у позивача є заперечення щодо належного виконання умов договору з боку ТОВ «Добробуд ЛТД», це виявилося неможливим.

Частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України встановлює загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

На час укладення сторонами відповідного договору про фінансування будівництва правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися Законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про інвестиційну діяльність».

Судове рішення за загальним правилом не є підставою виникнення права власності. Відповідно до частини п`ятої статті 11 ЦК України цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Ні зазначеними вище нормами, ні нормою статтею 331 ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі судового рішення.

Отже, порядок оформлення права власності на об`єкт інвестування після прийняття такого об`єкта в експлуатацію визначено відповідними нормами.

Відповідно до статті 392 ЦК України особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності: якщо це право оспорюється або не визнається іншими особами (за умови, що позивач не перебуває з цими особами у зобов`язальних відносинах, оскільки права осіб, які перебувають у зобов`язальних відносинах, повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов`язального права); у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою для застосування статті 392 ЦК України є відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення порушеного права.

Беручи до уваги, що моментом виникнення майнових прав, а саме суб`єктивних прав учасників правовідносин, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном, є момент набуття права власності, яке позивачем на спірні квартири у установленому законом та договором порядку не набуте, вимоги позивача щодо визнання її власником квартир не ґрунтуються на законі.

Крім того, має місце пред`явлення позовів про визнання права власності на новостворене чи реконструйоване нерухоме майно, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої в часі та фінансово затратної процедури оформлення прав на це майно.

Оскільки набуття права власності регулюється окремими нормами і зазначені вище позови заявляються формально не для визнання, а для набуття права власності, задоволені вони бути не можуть.

Зважаючи на те, що позивач не є і не був власником спірного майна, на яке просить визнати право власності, а також не надав доказів, що є власником майнових прав на квартиру, колегія суддів погоджується із висновком судів попередніх інстанцій про те, що позивач безпідставно звернувся із позовом з такими вимогами.

Щодо способу захисту прав позивача

Власник майна вправі звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном (негаторний позов).

Позов про витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикація - це позов неволодіючого власника про витребування майна від володіючого не власника) і про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном (оскільки негаторний позов - це позов про захист права власності від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння) неможливо одночасно пред`явити.

Віндикаційний і негаторний позови є взаємовиключними. При цьому одна з умов застосування як віндикаційного , так і негаторного позову - відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, оскільки в такому разі здійснюється захист порушеного права власності за допомогою зобов`язально-правових способів.

Із справи відомо, що звертаючись до суду із цим позовом ОСОБА_1 просив суд витребувати із чужого незаконного володіння на його користь квартиру АДРЕСА_10 шляхом зобов`язання ОСОБА_3 передати ОСОБА_1 у користування квартиру, виселення ОСОБА_3 із спірної квартири та вселення у цю квартиру ОСОБА_1 .

Враховуючи викладене, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що позивачем пред`явлено взаємовиключні позови віндикаційний та негаторний.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Таким чином, доводи касаційної скарги про те, що суди попередніх не правильно врахували висновки Великої Палати Верховного Суду викладені у постанові від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 270цс19) не знайшли свого підтвердження.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Таким чином, застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Із позову вбачається, що ОСОБА_1 вважає, що його права та інтереси порушені саме невиконанням ТОВ «Добробуд ЛТД» своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване, які стосуються передання йому цього новозбудованого майна та документів необхідних для реєстрації за ним права власності на нього.

Верховний Суд погодився із висновком судів попередніх інстанцій про те, що з огляду на те, що позивач стверджує про перебування із ТОВ «Добробуд ЛТД» у зобов`язальних відносинах, його права повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов`язального права, а обрані ним способи захисту порушених прав не є належними і ефективними.

Доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття провадження у справі передбачені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України не знайшли свого підтвердження, у своїй сукупності зводяться до невірного розуміння скаржником вимог чинного законодавства та власного тлумачення характеру спірних правовідносин.

Переважно доводи касаційної скарги аналогічні доводам апеляційної скарги та були предметом дослідження й оцінки судом апеляційної інстанції, який з дотриманням вимог статей 367, 368 ЦПК України перевірив їх та обґрунтовано спростував, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав повторно відповідати на ті самі аргументи заявника.

Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Наведене передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а докази оцінені як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).

Доводи касаційної скарги щодо ідентичності квартири, майнові права на яку купив позивач та квартири, яка є предметом позову зводяться до переоцінки доказів та обставин справи, що згідно з положеннями статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку не допускається.

Колегія суддів вважає, що доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржувані судові рішення ухвалені без додержанням норм матеріального та з порушенням норм процесуального права.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судовому рішенні, питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, що розглядається, сторонам надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 30 листопада 2020 року та постанову Одеського апеляційного суду від 03 червня 2021 рокузалишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді: С. Ю. Мартєв В. В. Сердюк І. М. Фаловська