судді Житомирського апеляційного суду Борисюка Р.М.
справа №274/5945/19 (апеляційне провадження № 22-ц/4805/1552/22)
08 листопада 2022 року
Житомирський апеляційний суд розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом адвоката Ясинецької Надії Михайлівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» про розірвання договорів оренди землі та стягнення орендної плати за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 06 червня 2022 року.
Постановою суду від 08.11.2022 апеляційну скаргу задоволено і ухвалено нове рішення, яким скасовано рішення суду першої інстанції та відмовлено у задоволенні позову.
Відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд вказав на те, щоматеріали справи не містять доказів повідомлення орендаря про смерть орендодавця, нового власника земельних ділянок, його банківські реквізити, тому позивач не виконала в повному обсязі вимоги ст. 148-1 ЗК України щодо повідомлення орендаря. Разом з тим, позивачем було направлено лист-вимогу про розірвання договорів оренди землі, до якого були долучені документи про смерть ОСОБА_2 та її правонаступника ОСОБА_1 . Лист- вимога позивача також не містила платіжних реквізитів, на які слід було перерахувати плату за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Отримавши 03.05.2019 вимогу позивача товариство здійснило виплату орендної плати 30.10.2019. Відповідно до п. 40.1. Договорів передбачено, що розірвання договору за ініціативою орендодавця можливо в разі несплати орендарем орендної плати протягом 6 місяців з дня закінчення строку платежу. Як вбачається з матеріалів справи позивач не повідомила орендаря про зміну власника земельної ділянки, банківські реквізити. Натомість відповідач, як орендар, отримавши у травні 2019 року відомості про зміну власника земельних ділянок (без зазначення банківських реквізитів нового власника) сплатив орендну плату в повному обсязі в жовтні 2019 року, тобто протягом шести місяців, визначених договорами, тоді як звернення до суду з даним позовом та без виконання позивачем вимог ст. 148-1 ЗК України до закінчення шести місяців свідчить про його передчасність.
Із висновком апеляційного суду не можу погодитися з огляду на наступне.
Правовідносини щодо підстав дострокового розірвання договору оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», нормами Земельного кодексу України та Цивільного кодексу України.
Згідно положень ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до п. «д» ч.1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Таким чином, систематична несплата орендарем земельної ділянки її власнику орендної плати передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди.
Така позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17.
Судом встановлено і не оспорюється сторонами, що 17 травня 2018 року ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом набула права власності на чотири земельні ділянки, які перебувають в оренді відповідача (т.1 а.с.11-14, 51-100).
Представник позивача в суді апеляційної інстанції підтвердив дані обставини. Вказані показання свідка представником відповідача не спростовані.
ТОВ «А.Т.К.» в порушення п. п. 9, 11 договорів оренди землі від 08.01.2008 та п.4.6 договорів оренди землі від 05.07.2005 у встановлений термін ( до 31 грудня та відповідно 01 грудня) за період 2017-2018 років власнику орендованих земельних ділянок орендну плату не нарахувало і не сплатило.
Тому, ОСОБА_4 направила Товариству лист-вимогу про дострокове розірвання договорів оренди землі у зв`язку із несплатою орендної плати, який було отримано орендарем 03.05.2019 (т.1 а.с.22-24).
Посилання апеляційного суду на те, що матеріали справи не містять доказів повідомлення орендаря про смерть орендодавця, нового власника земельних ділянок, його банківські реквізити, тому позивач не виконала в повному обсязі вимоги ст. 148-1 ЗК України на мою думку є безпідставними з огляду на таке.
Закріплений, у п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України, принцип добросовісності, вимагає від учасників цивільній відносин діяти відповідно до певного стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Як встановлено судом першої інстанції та апеляційним судом представником ТОВ «А.Т.К.» під час розгляду справи не було надано будь-яких належних та допустимих доказів того, що Товариство нарахувало та намагалось сплатити орендну плату ОСОБА_2 за 2017 2018 рр. у строки, передбачені договорами оренди до часу коли стало відомо, що вона померла і її спадкоємцем є ОСОБА_1 .
Положення ст. ст. 532, 537 ЦК України передбачають можливість виконання відповідачем зобов`язань за умовами договору оренди шляхом внесення належних з нього орендодавцю грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса у разі відсутності кредитора або уповноваженої їм особи у місці виконання зобов`язання чи ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку.
Зазначена норма права за певних умов надає право добросовісному орендарю виконати свій обов`язок іншим шляхом, ніж виплата орендної плати особисто орендодавцю.
Таку правову позицію викладено і у Постановах Верховного Суду від 04.12.2019 по справі № 183/1749/17 та від 11.11.2020 по справі № 145/1435/18.
На мою думку, суд першої інстанції, дослідивши встановлені обставини та надані сторонами докази по справі дійшов обґрунтованого висновку про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." порушило умови договорів оренди, які стосуються предмету спору, щодо строків виплати орендної плати за 2017 2018 рр. ОСОБА_2 , а у подальшому, дізнавшись про те, що вона померла і що її спадкоємцем є ОСОБА_1 , не вжило заходів для невідкладної виплати останній відповідної орендної плати, а здійснила її виплату майже через шість місяців, з чого вбачається систематична несплата та несвоєчасна сплата відповідачем орендної плати за договорами оренди землі, що є підставою для їх розірвання.
Таким чином, наведених в постанові апеляційного суду підстав для скасування рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 06 червня 2022 року і ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову на мою думку немає.
Оскаржуване рішення суду першої інстанції ґрунтується на нормах матеріального та процесуального права і відповідає встановленим у справі фактичним обставинам.
Суддя Р.М. Борисюк
Окрема думка виготовлено "14" листопада 2022 р.