Ширяївський районний суд Одеської області
02.11.2022 Справа №: 491/309/19 Провадження № 2/518/94/2022
Рішення

ІмЕНЕм УкрАїни

02 листопада 2022 року

Ширяївський районний суд Одеської області в складі:

Головуючого судді Тарасенка М.С.,

секретаря судового засідання Шевчук Г.С.,

розглянувши в відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгросоюз ЛТД» () до ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 ), Приватного підприємства «Агрос-Юг» () про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, -

Встановив:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Украгросоюз ЛТД» звернулось з позовом до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Агрос-Юг» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 10 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та позивачем був укладений договір оренди землі, відповідно до якого позивачу було передано в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,40 га за адресою: Одеська обл., Ананьївський район, Долинська сільська рада, масив № НОМЕР_2 , ділянка № НОМЕР_3 .

20.06.2012 договір оренди землі був зареєстрований у Відділі Держкомзему у Ананьївському районі Одеської області, про що на договорі міститься запис № 01301, засвідчений підписом реєстратора Яковенко Ю.В. та печаткою реєстраційного органу Відділу Держкомзему у Ананьївському районі Одеської області. Строк дії договору 5 років до 20 червня 2017 року.

Позивач маючи намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди за місяць до закінчення строку дії договору направило на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення з проектом додаткової угоди до договору, в якій пропонував орендодавцю поновити строк дії договору оренди землі на п`ять років.

В місячний строк орендодавець не повідомив про наявність заперечень щодо укладення договору оренди.

Позивач вважає, що оскільки належним чином виконував свої обов`язки за договором оренди, до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на той самий строк та продовжував користуватися земельною ділянкою за відсутності заперечень орендодавця, то він має право на поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на момент виникнення правовідносин, натомість ОСОБА_1 03 березня 2015 року уклав договір оренди цієї ж самої земельної ділянки з ПП «Агрос-Юг».

В зв`язку з цим позивач просив суд визнати недійсним договір оренди землі від 03 березня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Агрос-Юг», визнати поновленим на той самий строк п`ять років і на тих самих умовах договір оренди землі від 10 жовтня 2007 року, та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року в редакції, викладеній в позовній заяві.

Цивільна справа №491/309/19 була передана до Ширяївського районного суду Одеської області на підставі розпорядження в.о. голови Ананьївського районного суду Одеської області щодо передачі справи до іншого суду у зв`язку з неможливістю утворення складу суду.

Враховуючи, що зміна складу суду у справі відбулася на стадії розгляду справи по суті, ухвалою Ширяївського районного суду Одеської області від 09 листопада 2021 року цивільну справу №491/309/19 було прийнято до провадження та розпочато розгляд справи зі стадії розгляду по суті. Судові засідання відкладалися за клопотанням сторін, з поважних причин.

Представник відповідачів адвокат Свида К.В. надала до суду відзив, в якому проти задоволення позову заперечувала, з огляду на те, що договір оренди земельної ділянки від 10 жовтня 2007 року не був зареєстрований 20 червня 2012 року, тобто не набрав чинності, що встановлено постановою Одеського окружного адміністративного суду від 14 вересня 2017 року у справі №815/2807/17 за позовом ОСОБА_1 до Одеської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», Відділу в Ананьївському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області, третя особа ДП «Украгросоюз», ПП «Агрос-Юг», про визнання протиправними дій, скасування запису про реєстрацію договору оренди землі.

Також представник ПП «Агрос-Юг», ОСОБА_1 вказувала на неможливість поновити нечинний договір оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «Украгросоюз ЛТД», а також на неможливість поновити договір на той самий строк та на тих самих умовах, враховуючи, що договір в частині істотних умов щодо строку його дії, зазначення в ньому кадастрового номера, форми та розміру орендної плати не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі».

Також представник відповідачів звертала увагу на відсутність волі ОСОБА_1 на поновлення договору оренди землі з позивачем, а також ненадання позивачем суду доказів належного виконання ним умов договору оренди в частині сплати орендної плати за весь період користування земельною ділянкою.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Гук В.С. уточнив позовні вимоги просив суд визнати недійсним договір оренди землі від 03 березня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Агрос-Юг» та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року в редакції, викладеній в позовній заяві.

Представник відповідачів адвокат Свида К.В. в судове засідання не з`явилась, надала заяву про розгляд справи за її відсутністю заперечує проти задоволення позовних вимог.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ТОВ «Украгросоюз ЛТД» не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі» (у редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин).

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Стаття 33 Закону «Про оренду землі» фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов`язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

Отже, за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

Зазначене узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постановах від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 та від 22 вересня 2020 року у справі №159/5756/18.

10 жовтня 2007 року між ДП «Украгросоюз» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 передав, а ДП «Украгросоюз», правонаступником якого є ТОВ «Украгросоюз ЛТД», прийняло в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення на території Долинської сільської ради Ананьївського району Одеської області, масив № НОМЕР_2 , ділянка № НОМЕР_3 , загальною площею 3,40 га.

Кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0135.

Відповідно до пункту 8 договору його було укладено на п`ять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 10 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

На наданому до суду позивачем примірнику договору оренди землі зазначено, що договір зареєстрований в Відділі Держкомзему у Ананьївському районі Одеської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 червня 2012 року за № 01301, засвідчений підписом реєстратора Яковенко Ю.В. та печаткою реєстраційного органу відділу Держкомзему у Ананьївському районі Одеської області.

Договір відповідно до п. 43 набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

На підтвердження реєстрації договору позивачем надано до суду лист №155/101-19 від 11 березня 2019 року відділу в Ананьївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області, в якому зазначено строк дії договору до 20.06.2017.

Маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, позивач 19 травня 2017 року направив ОСОБА_1 клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист-повідомлення) № 96 про поновлення договору оренди від 10 жовтня 2007 року разом з проектом додаткової угоди.

Доказів отримання вказаного клопотання ОСОБА_1 позивач не надав.

22 серпня 2017 року позивач направив ОСОБА_1 лист-повідомлення №18/08-17 від 18.08.2017 про обов`язок підписати додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки.

03 березня 2015 року ОСОБА_1 уклав договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0135 з ПП «Агрос-Юг» строком на 49 років.

Відповідно до положень ч. 5, 6 ст. 177 ЦПК України позивач зобов`язаний додати до позовної заяви всі наявні в нього докази, що підтверджують обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги. До заяви про визнання акта чи договору недійсним додається також копія (або оригінал) оспорюваного акта чи договору або засвідчений витяг з нього, а у разі відсутності акта чи договору у позивача - клопотання про його витребовування.

Натомість позивач не надав суду ні копію оскаржуваного договору оренди землі від 03 березня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Агрос-Юг», ні клопотання про витребування цього договору, що не дозволяє суду встановити його зміст.

В березні 2017 року ДП «Украгросоюз» звернулося до Одеського окружного адміністративного суду з позовом до Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції в Одеській області, треті особи ОСОБА_1 , ПП «Агрос-Юг» про скасування рішення Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції в Одеській області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №25098207 від 07 жовтня 2015 року, яким зареєстровано право оренди земельної ділянки (номер запису 11520034) строком на 49 років за ПП «Агрос-Юг» згідно з договором оренди земельної ділянки б/н від 03 березня 2015 року, укладеного з ОСОБА_1 .

Після цього 18 травня 2017 року ОСОБА_1 звернувся до Одеського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Одеської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», Відділу в Ананьївському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ДП «Украгросоюз», про визнання протиправними дії, скасування запису про реєстрацію договору оренди землі, в якому просив суд визнати протиправними дії Одеської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру» щодо реєстрації 20 червня 2012 року договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ДП «Украгросоюз», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №01301; скасувати запис №01301 про реєстрацію в Державному реєстрі земель договору оренди землі; визнати протиправними дії Відділу в Ананьївському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області щодо реєстрації 20 червня 2012 року договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ДП «Украгросоюз», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №01301; скасувати запис №01301 про реєстрацію в Державному реєстрі земель договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ДП «Украгросоюз».

Постановою Одеського окружного адміністративного суду від 14 вересня 2017 року у справі №815/2807/17 у задоволенні позову ОСОБА_1 було відмовлено.

При цьому суд у справі №815/2807/17 встановив наступні обставини:

«З дослідженого судом договору оренди від 10.10.2007 року встановлено, що договір не зареєстрований уповноваженим в 2012 році органом на здійснення реєстрації договорів оренди землі…

… Судом при розгляді даної справи не встановлено, що уповноваженим органом на здійснення реєстрації договорів оренди землі в 2012 році - відділом Держкомзему у Ананьївському районі Одеської області у порядку та у спосіб визначений приписами чинного законодавства був зареєстрований договір оренди землі, що укладений 10 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ДП «Украгросоюз», та що він зареєстрований в Державному реєстрі земель, а отже не вбачається правових підстав для визнання протиправними дії Одеської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру» та відділу в Ананьївському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області щодо реєстрації договору оренди землі від 10.10.2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ДП «Украгросоюз» та скасування запису про реєстрацію в Державному реєстрі земель договору оренди землі від 10.10.2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ДП «Украгросоюз».

Постанова Одеського окружного адміністративного суду від 14.09.2017 у справі №815/2807/17 не оскаржувалася та є чинною, а обставини, встановлені у вказаній справі, є преюдиційними, не доказуються повторно та обов`язковими для врахування у даній справі.

Одним з основних елементів верховенства права є принцип правової певності, який серед іншого передбачає, що рішення суду з будь-якої справи, яке набрало законної сили, не може бути поставлено під сумнів.

Відповідно до частини 4 ст. 82 Цивільного процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Згідно зі ст. 17 Закон України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Згідно з преамбулою та статтею 6 параграфу 1 Конвенції про захист прав та свобод людини, згідно рішення Європейського суду з прав людини від 25.07.02 року у справі за заявою № 48553/99 "Совтрансавто-Холдінг" проти України", а також згідно з рішенням Європейського суду з прав людини від 28.10.99 року у справі за заявою № 28342/95 "Брумареску проти Румунії" встановлено, що існує усталена судова практика конвенційних органів щодо визначення основним елементом верховенства права принципу правової певності, який передбачає серед іншого і те, що у будь-якому спорі рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів.

З урахуванням правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у п. 32 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17 (провадження № 12-144гс18), преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувались і встановлювались судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи.

Таким чином, судове рішення у справі № 815/2807/17 не може бути поставлене під сумнів, а інші рішення, в тому числі і у даній справі, не можуть йому суперечити, а тому факт відсутності державної реєстрації договору оренди землі, укладеного 10 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ДП «Украгросоюз», підтверджено постановою Одеського окружного адміністративного суду від 14 вересня 2017 року у справі №815/2807/17, яка не оскаржувалась та набрала законної сили.

Враховуючи вищевикладене, суд приймає до уваги, що речове право оренди земельної ділянки (договір оренди землі від 10 жовтня 2007 року) не було зареєстровано у порядку, встановленому законодавством, що діяло станом на 20 червня 2012 року, тобто договір оренди не набрав чинності.

Встановлення зазначених обставин є самостійною та достатньою підставою для відмови у задоволенні позовних вимог безвідносно до інших обставин справи.

При цьому суд не приймає до уваги посилання представника відповідачів на обставини, встановлені судовими рішеннями у справі №815/1020/17, оскільки постановою Верховного Суду від 14 серпня 2019 року провадження у справі було закрито у зв`язку з непідсудністю спору за правилами адміністративного судочинства.

Відповідно до вимог ст. 18 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла в період з моменту укладення договору та станом на 20 червня 2012 року, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Частиною 1 ст. 210 ЦК України визначено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації.

Враховуючи, що договір оренди між позивачем та ОСОБА_1 від 10 жовтня 2007 року не був зареєстрований, тому не набрав чинності (виходячи з тлумачення норм ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, був невчиненим).

Судом також встановлено, що 31 травня 2018 року та 03 серпня 2018 року ОСОБА_1 направляв позивачу повідомлення про необхідність повернення йому земельної ділянки, а також про недобросовісність дій позивача щодо реєстрації договору оренди через п`ять років після його укладення.

Верховний Суд має усталену правову позицію, що укладення договору оренди не може бути примусом та передбачає право, а не обов`язок на переукладення договору оренди, що відсутність волі орендодавця на продовження оренди, не може бути підставою для поновлення орендних правовідносин між сторонами (постанова Верховного Суду від 27.06.2019 у справі №312/275/17, від 16.01.2019 у справі №375/1225/15-ц, від 17.10.2018 у справі №379/338/16-ц, 10.06.2019 у справі №313/435/17).

За таких обставин, оскільки договір оренди земельної ділянки від 10 жовтня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та позивачем, не був зареєстрований у встановленому законом порядку, тобто не набрав чинності, то ОСОБА_1 мав право передати належну йому земельну ділянку в користування будь-якій особі, в тому числі укласти 03 березня 2015 року договір оренди з ПП «Агрос-Юг», не порушуючи при цьому будь-яких прав позивача.

З огляду на вищенаведене, беручи до уваги всі встановлені судом факти і відповідні їм правовідносин, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, суд доходить висновку про відмову у задоволенні позову ТОВ «Украгросоюз ЛТД» до ПП «Агрос-Юг, ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 10, 12, 141, 265, 279, 354 ЦПК України, суд

вирішив:

В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгросоюз ЛТД» () до ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 ), Приватного підприємства «Агрос-Юг» () про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, з дня складення повного рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення суду складений 08 листопада 2022 року.

Суддя М.Тарасенко