справа № 161/2915/20
судді Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Мартєва С. Ю. при розгляді у порядку спрощеного позовного провадження касаційної скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Луцька Рів`єра» та ОСОБА_1 на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 17 лютого 2021 року в складі судді Пахолюка А. М. та постанову Волинського апеляційного суду від 27 липня 2021 року в складі колегії суддів: Федонюк С. Ю., Матвійчук Л. В., Осіпука В. В.,
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2020 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Луцька Рів`єра» (далі - ОСББ ) та ОСОБА_1 звернулися до суду з позовом до ОСОБА_2 , Приватного підприємства «Торгінвестбуд-Луцьк» (далі - ПП «Торгінвестбуд-Луцьк»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Екопрод» (далі - ТОВ «Екопрод»), Головного управління Держгеокадастру у Волинській області, Виконавчого комітету Луцької міської ради, Управління містобудування та архітектури Луцької міської ради, Приватного підприємства «Луцькземресурс», державного реєстратора Реєстраційної служби Виконавчого комітету Луцької міської ради Форостецького Ігоря Олександровича, Публічного акціонерного товариства «Теремно хліб» (далі - ПАТ «Теремно хліб»), ОСОБА_3 , за участю третіх осіб: Відділ державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради, Державна архітектурно-будівельна інспекція України Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Волинській області, Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Затишок 7», Товариство з обмеженою відповідальністю «Три-Пілля Проект» (далі - ТОВ «Три-Пілля Проект»), про визнання правочинів недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію та витребування майна.
Проте зазначена земельна ділянка була відчужена ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу від 25 травня 2018 року.
- визнати недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 23 серпня 2018 року, між власником ОСОБА_2 та землекористувачем ТОВ «Екопрод»;
Короткий зміст судових рішень судів першої й апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення
Рішенням від 17 лютого 2021 Луцький міськрайонний суд Волинської області у позові відмовив.

Рішення суд першої інстанції мотивував тим, що на час вчинення відповідачами оспорюваних позивачами дій щодо спірного майна ОСББ «Луцька Рів`єра» та ОСОБА_1 не набули відповідних прав та обов`язків щодо управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_2 , тому їхні права щодо спірних земельних ділянок не порушені шляхом укладення правочинів про відчуження вказаного майна та проведення відповідних реєстраційних дій щодо реєстрації права власності.

Крім того, позивачі не довели, що спірна земельна ділянка відноситься до прибудинкової території.

На час укладення договору купівлі-продажу від 25 травня 2018 року земельна ділянка площею 0,0678 га (кадастровий номер :21:033:0028), знаходилась у повному володінні ПАТ «Теремно Хліб», який відповідно до статей 317, 319 ЦК України мав право як власник землі укласти правочин щодо її відчуження.

Постановою від 27 липня 2021 року Волинський апеляційний суд апеляційну скаргу ОСББ «Луцька Рів`єра» та ОСОБА_1 залишив без задоволення, а рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 17 лютого 2021 року залишив без змін.

Постанову апеляційний суд мотивував тим, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів такої особи.

Зазначив, що доводи позивачів про порушення сторонами спірного договору при його укладенні окремих вимог закону, не можуть бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що таким договором порушено право чи законний інтерес позивачів і ці права (інтерес) можуть бути відновлені шляхом визнання договору недійсним.

Послався на те, що за результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.

Вважав, що оскаржені позивачами договори укладені та відповідні права внесені до реєстру ще до створення ОСББ «Луцька Рів`єра», сторонами цих правочинів позивачі не були, твердження останніх щодо порушення їхніх прав та інтересів не підтверджені матеріалами справи, тому не заслуговують на увагу.

Дійшов висновку, що позивачі не підтвердили свої доводи про те, що земельна ділянка з кадастровим номером :21:033:0028, загальною площею 0,0678 га після завершення будівництва у 2018 році підлягала передачі новоствореному об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку.

Зазначив, що фактично прибудинковою територією є виключно земельна ділянка з кадастровим номером :21:033:0069. Решта земельних ділянок, розташованих поруч, належали іншим особам ще до створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

На думку апеляційного суду, можливість влаштування місць для паркування погоджена не власником чи орендарем ділянки, а листом ТОВ «Волиньторгхліб» від 25 листопада 2015 року. Зокрема, земельна ділянка з кадастровим номером :21:033:0028, загальною площею 0,0678 га була куплена ОСОБА_2 у ПАТ «Теремно Хліб» (власника) за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 25 травня 2018 року.

Зазначив, що до укладення цього договору спірна земельна ділянка перебувала у користуванні ПП «Торгінвестбуд-Луцьк» за договором оренди землі від 04 серпня 2015 року, який уклали ПАТ «Теремно Хліб» та ПП «Торгінвестбуд-Луцьк» на два роки шість місяців.

Оскільки договір оренди закінчився, то на час укладення договору купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки вона була у повному володінні та користуванні ПАТ «Теремно Хліб».

Суд апеляційної інстанції спростував доводи позивачів про незаконність договорів купівлі-продажу та суперфіцію у зв`язку зі зміною цільового призначення земельних ділянок під час їх поділу та відчуження ОСОБА_2 , врахувавши правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 14 липня 2020 року у справі № 916/1998/19, відповідно до якої зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не вважається зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства застосовуються у разі зміни цільового призначення.

Дійшов висновку, що оскільки решта позовних вимоги щодо скасування державної реєстрації спірних правочинів, витребування майна є похідними від первісної вимоги - визнання правочинів недійсними, слід також відмовити у їх задоволенні.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, які її подала

У касаційній скарзі ОСББ «Луцька Рів`єра» та ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просили скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

У касаційній скарзі як на підставу оскарження судових рішень позивачі посилаються на пункти 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).

Зазначили, що суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17; Верховного Суду від 27 листопада 2019 року у справі № 461/2328/16-ц, постановах Верховного Суду України від 11 лютого 2015 року у справі № 6-2цс15, від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16, від 13 квітня 2016 року у справі № 6-253цс16. Зазначали, що наявні підстави для застосування частин першої та третьої статті 411 ЦПК України.

Вважали, що суди встановили обставини, які мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів та не надали належної правової оцінки зібраним у справі доказам.

Касаційну скаргу мотивували тим, що земельна ділянка площею 0,0678 га, (кадастровий номер :21:033:0028), передана забудовнику на підставі інвестиційного договору від 04 серпня 2015 року та договору оренди землі від 04 серпня 2015 року, тобто була відведена для будівництва і обслуговування житлового будинку, тому не могла бути продана ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу від 25 травня 2018 року.

Зазначили, що виключне право набуття права власності на спірну земельну ділянку (кадастровий номер :21:033:0028, загальною площею 0,0678) після завершення будівництва, мав забудовник - ПП «Торгінвестбуд-Луцьк», а не ОСОБА_2 .

Вважають, що апеляційний суд неправильно визначив дату завершення дії договору оренди від 04 серпня 2015 року.

Стверджували, що договір оренди від 04 серпня 2015 року продовжив дію на підставі пункту 8 цього договору.

Вважають, що суди дійшли помилкового висновку, що права та інтереси позивачів не порушені внаслідок укладення спірного правочину.

На думку заявників, договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25 травня 2018 року не був спрямованим на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ними, його зміст суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, юридична особа не мала права його вчиняти, правочин порушує публічний порядок, оскільки спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, тому відповідно до статті 215 ЦК України цей правочин є недійсним.

Зазначили, що земельна ділянка, кадастровий номер :21:033:0028, загальною площею 0,0678, на час укладення договору купівлі-продажу від 25 травня 2018 року не була вільною від забудови.

Доводи інших учасників справи

Головне управління Держгеокадастру у Волинській області подало до суду відзив на касаційну скаргу, вказуючи на її безпідставність, тому просило цю касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.

Решта учасників справи відзиву на касаційну скаргу не подали.

З судовими рішеннями у справі погодитися не можу із таких підстав.

Щодо кола осіб і балансу інтересів

По перше, відмовляючи у позові, місцевий суд, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, мотивував тим, що на час укладення відповідачами договорів щодо спірних земельних ділянок, ОСББ «Луцька Рів`єра» та ОСОБА_1 не набули відповідних прав та обов`язків щодо управління багатоквартирним будинком на АДРЕСА_2 , отже їхні права щодо спірних земельних ділянок не порушені унаслідок укладення правочинів про відчуження цих ділянок та проведення відповідних реєстраційних дій щодо реєстрації права власності.

З таким висновком судів попередніх інстанцій погодитися не можна, оскільки вони дійшли його без врахування обставин справи та норм матеріального права.

Розглядаючи цивільну справу суд повинен, насамперед, визначити вид спірних правовідносин між сторонами, обрати норму права, що їх регулює та правильно застосувати її.

У Рішенні Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 (справа про охоронюваний законом інтерес) надано офіційне тлумачення поняття «охоронюваний законом інтерес» як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовленого загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкованого у суб`єктивному праві простого легітимного дозволу, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

З огляду на статтю 1 Закону України від 29 листопада 2001 року № 2866-III «Про об`єднання громадян багатоквартирного будинку» (далі - Закон України № 2866-III), об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна;

Відповідно до частини четвертої статті 4 цього Закону, основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Аналогічні положення містяться у пунктах 1, 3 Статуту ОСББ «Луцька Рив`єра».

Отже, у справі, що переглядається, ОСББ звернулося до суду на виконання функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території .

По друге, співвласниками будинку стали асоційовані члени ЖБК «Затишок 7», яке відповідно до укладених договорів та статутних документів організувало будівництво житлового комплексу на АДРЕСА_3 за рахунок внесків учасників та інших асоційованих членів ЖБК та передало учасникам приміщення у об`єкті будівництва та необхідні документи для реєстрації права власності на нього.

Положення статті першої Протоколу № 1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод захищають традиційну концепцію власності, що включає у себе як рухоме і нерухоме майно, так і майнові права.

Також концепція права власності, як свідчить усталена практика Європейського суду, поширюється на «законні сподівання».

За Містобудівними умовами та обмеженнями на нове будівництво багатоквартирного двосекційного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на АДРЕСА_3 від 17 грудня 2015 року (до вчинення оспорених у справі договорів) № 183-29-31-15 (м) ПП «Торгінвестбуд-Луцьк» здійснюватиме будівництво на земельній ділянці площею 0,3305 га, яка складається із земельних ділянок площею 0,2627 га, кадастровий номер :21:033:0037 (комунальна власність) та земельної ділянки площею 0,0678 га, кадастровий номер :21:033:0028 (приватна власність).

Цільове призначення обох земельних ділянок - будівництво і обслуговування багатофункціонального комплексу із закладами торгівлі, офісними приміщеннями, житлом та підземним паркінгом.

Оскільки обслуговування багатофункціонального комплексу не припиняється із закінченням його будівництва, кожен з майбутніх інвесторів мав «законні сподівання» на те, що загальна площа цих земельних ділянок, на яких були заплановані дитячі майданчики, місця для паркування автомобілів та інший благоустрій, становитиме саме 0,3305 га, як зазначено у Містобудівних умовах.

У протилежному випадку вкладник не інвестував би у будівництво.

Відповідно до частини другої статті 42 ЗК України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Отже, укладені після закінчення будівництва комплексу оспорені договори відчуження земельних ділянок, призначених для будівництва та обслуговування багатофункціонального комплексу із закладами торгівлі, офісними приміщеннями, житлом та підземним паркінгом, площа яких зменшилася майже на 20 %, явно порушили охоронюваний законом інтерес та «законні сподівання» співвласників багатофункціонального комплексу.

По трете, відмовляючи у позові, місцевий суд, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції вважав, що позивачі не довели, що спірна земельна ділянка відноситься до прибудинкової території.

З таким висновком також погодитися не можна, оскільки він суперечить нормам матеріального права.

Відповідно до пункту 4 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

У справі, що переглядається, Містобудівними умовами та обмеженнями на нове будівництво багатоквартирного двосекційного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на АДРЕСА_1 від 17 грудня 2015 року № 183-29-31-15 (м) визначено, ПП «Торгінвестбуд-Луцьк» здійснюватиме будівництво на земельній ділянці площею 0,3305 га, яка складається із земельних ділянок площею 0,2627 га, кадастровий номер :21:033:0037 (комунальна власність) та земельної ділянки площею 0,0678 га, кадастровий номер :21:033:0028 (приватна власність).

Цільове призначення обох земельних ділянок зареєстроване у державному кадастрі як для будівництва та обслуговування багатофункціонального комплексу із закладами торгівлі, офісними приміщеннями, житлом та підземним паркінгом.

Отже, доводити площу або конфігурацію земельної ділянки, на яку повинна бути виготовлена землевпорядна документація як на прибудинкову територію, немає необхідності, оскільки вони визначені містобудівною документацією та мають кадастрові номери.

Щодо недобросовісності дій відповідачів

З огляду на пункт 6 статті 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства, зокрема, є справедливість, добросовісність та розумність.

Частина третя статті 13 ЦК України не допускає дій особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

На підставі частини шостої цієї статті, у разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.

Доктрина заборони суперечливої поведінки ґрунтується ще на римській максимі «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), яка базується на принципі добросовісності.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правилєвропейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Із справи слідує, що Містобудівні умови та обмеження на нове будівництво багатоквартирного двосекційного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на АДРЕСА_1 погоджені, зокрема за умови виконання інвестиційного договору від 04 вересня 2015 року із ПАТ «Теремно хліб» (т. 1 а. с. 61 на звороті).

Умови цього договору від 04 серпня 2015 року передбачають передачу спірної земельної ділянки приватної власності у власність забудовника в обмін на дві квартири у два етапи.

Перший етап - земельна ділянка передається замовнику в оренду протягом 30 днів з дати підписання цього договору, але не раніше проведення замовником демонтажу торгового павільйону з баром, який знаходиться на земельній ділянці.

Другий етап - не пізніше ніж через 30 днів після закінчення будівництва об`єкта земельну ділянку передати у власність замовника. Сторони інвестиційного договору домовились, що вартість квартир дорівнює вартості земельної ділянки (т. 3 а. с. 11-16).

Відомості про виконання цих умов у справі відсутні.

Після закінчення будівництва ПАТ «Теремно хліб», діючи всупереч попереднім заявам та погодженням, відчужило за договором від 25 травня 2018 року належну йому на праві приватної власності земельну ділянку з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатофункціонального комплексу із закладами торгівлі, офісними приміщеннями, житлом та підземним паркінгом ОСОБА_2 (т. 3 а. с. 69-71).

Відповідно до пункту 4.9 цього договору ОСОБА_2 зобов`язався, зокрема, забезпечувати використання земельної ділянки за цільовим призначенням, не порушувати прав власників суміжних ділянок та землекористувачів.

Проте, діючи на шкоду інтересам землекористувачів - співвласників багатофункціонального комплексу із закладами торгівлі, офісними приміщеннями та житлом, ОСОБА_2 змінив її цільове призначення і поділив земельну ділянку площею 0,0678 га, кадастровий номер :21:033:0028 на дві земельні ділянки площею 0,0395 га з кадастровим номером :21:033:0070, яка вільна від забудови, та площею 0,0283 га з кадастровим номером :21:033:0069 з цільовими призначеннями: для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, розміщені на АДРЕСА_2 .

Відповідно до договору купівлі-продажу від 06 серпня 2018 року ОСОБА_2 передав ПП «Торгінвестбуд-Луцьк» у власність земельну ділянку площею 0,0283 га, кадастровий номер :21:033:0069, що розташована на АДРЕСА_2 , а останній сплатив за неї визначену цим договором грошову суму.

Земельну ділянку площею 0,0395 га, кадастровий номер якої :21:033:0070 передав у користування ТОВ «Екопрод» за договором суперфіцію від 23 серпня 2018 року.

Таким чином, площа земельної ділянки для будівництва та обслуговування багатофункціонального комплексу із закладами торгівлі, офісними приміщеннями, житлом та підземним паркінгом, якою користуються співвласники багатофункціонального комплексу на АДРЕСА_2 , істотно зменшилася (на 20 %, із 0,3305 га до 0,2627 га).

Відповідно до частини третьої статті 42 3К України порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Отже, таки дії ПАТ «Теремно хліб» і ОСОБА_2 суперечать їх попереднім заявам, вчинені на шкоду інтересам співвласників багатофункціонального комплексу на АДРЕСА_2 , є незаконними та із засадами розумності, добросовісності і справедливості явно не узгоджуються.

За таких обставин, рішення судів першої та апеляційної інстанцій не можуть залишатися чинними, касаційну скаргу належить задовольнити частково, а справу слід направити на новий судовий розгляд.

Суддя С. Ю. Мартєв