Справа 206/5441/21
Провадження 2/206/225/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 жовтня 2022 року Самарський районний суд м. Дніпропетровська в складі:

головуючого судді Кушнірчука Р.О.,

при секретареві Ільїній І.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Дніпро в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа Банк», Обласного комунального підприємства «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос Олени Володимирівни про скасування рішення про реєстрацію права власності, скасування запису про проведення державної реєстрації права власності та зобов`язання вчинити певні дії,

ВСТАНОВИВ :

Позивач звернулась до суду з вказаним позовом, обґрунтовуючи позовні вимоги тим, що 17 серпня 2006 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», найменування якого змінено на АТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір № 095/64-ДК, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_2 грошові кошти в розмірі 140 000 (сто сорок тисяч) доларів США зі сплатою 13,00% річних та комісій, з кінцевим терміном повернення до 15 серпня 2016 року. В той же день, 17 серпня 2006 року між банком та позивачем ОСОБА_3 було укладено кредитний договір № 095/65-ДК, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_3 грошові кошти в розмірі 60 000 (шістдесят тисяч) доларів США зі сплатою 13,00% річних та комісій, з кінцевим терміном повернення до 15 серпня 2016 року. В якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаними договорами кредиту між ОСОБА_3 та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» було укладено іпотечний договір № 095/65-IP, відповідно до умов якого в іпотеку банку було передано нерухоме майно, а саме: домоволодіння, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв.м у АДРЕСА_1 . 14 березня 2019 року позивачці стало відомо, що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Обласного комунального підприємства «Софіївське бюро технічної інвентаризації» Волос О. В. був внесений запис про право власності № 30300260 на підставі рішення від 14 лютого 2019 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

(з відкриттям розділу), індексний номер 45534486. Цей запис встановлював право власності ПАТ «Укрсоцбанк» на вищезгадане домоволодіння позивачки. Як підставу для виникнення вищезгаданого права власності у ПАТ «Укрсоцбанк» державним реєстратором було зазначено вимогу/іпотечне повідомлення про дострокове погашення заборгованості № 163/18, видану 07 лютого 2018 року ПАТ «Укрсоцбанк», відповідно до якої у випадку непогашення заборгованості у 30-тиденний строк з моменту отримання цієї вимоги ПАТ «Укрсоцбанк» зверне стягнення на предмет іпотеки, зазначивши одним із способів такого звернення передання цього майна у власність ПАТ «Укрсоцбанк». Вказану вимогу позивач не отримувала, але це не завадило банку звернутися разом з даною вимогою до державного реєстратора з приводу звернення стягнення на предмет іпотеки, незважаючи на зареєстровану малолітню дитину та, відповідно, без отримання дозволу органів опіки та піклування. ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа Банк», набуло у власність домоволодіння позивача на підставі повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором № 095/65-ДК, в якому викладена вимога про сплату боргу за кредитним договором, розмір якого, станом на 31 січня 2018 року, складає 119 006,44 доларів США, що відповідно до курсу НБУ станом на 31.01.2018 становить 3 333 226,51 грн. Вказане повідомлення банку не містить інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог іпотекодержателя. Позивач також не була ознайомлена з оцінкою спірного нерухомого майна в інший спосіб та, відповідно, ця оцінка не погоджувалась з власником майна, однак ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником. Крім цього, істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації (частина 6 ст. 120 Земельного кодексу України). В даному випадку, набуття банківською установою права власності на спірне нерухоме майно було здійснено ще й з порушенням згаданої норми земельного законодавства.

10 травня 2022 року позивач подала заяву щодо уточнення підстав її позову, в якій вказує на те, що державна реєстрація права власності за ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа Банк», проведена на підставі рішення за індексним номером 45534486 від 14.02.2019, прийнятим Обласним комунальним підприємством «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос О. В. - є незаконною. Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором № 095/65-ДК не містить інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог іпотекодержателя, однак ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Матеріали реєстраційної справи не містять оцінки предмету іпотеки. Укладаючи іпотечний договір, сторони керувались законодавством, діючим на час укладення договору, тим самим погоджено, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно - є окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя щодо передачі останньому права власності на предмет іпотеки, який, в свою чергу, не укладався. Крім того, істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, однак, всупереч нормам Земельного кодексу України, реєстрація права власності на спірне домоволодіння за банківською установою здійснено за відсутності кадастрового номеру земельної ділянки.

На підставі викладеного, позивач просить суд скасувати рішення за індексним номером 45534486 від 14.02.2019 про реєстрацію права власності за ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа Банк`на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , яке складається з: А-1 - житловий будинок, загальною площею 83,6 кв. м. та житловою площею 51,0 кв. м.; В-2 - житловий будинок загальною площею 330,2 кв. м. та житловою площею 157,1 кв.м.; Б - гараж; Г- вбиральня; Д,Ж - навіси; 1-11, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв.м. на підставі рішення Придніпровської міськради від 13 вересня 1960 року за №16/218, крім того, лишки площею 378,0 кв.м., прийняте Обласним комунальним підприємством «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос Олени Володимирівни, скасувати запис № 30300260 про проведену державну реєстрацію права власності за ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа Банк», який внесений на підставі рішення за індексним номером 45534486 від 14.02.2019 про реєстрацію права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , прийняте Обласним комунальним підприємством «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос Олени Володимирівни та зобов`язати винести рішення про відмову в державній реєстрації права власності за ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа Банк» на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 на підставі вимоги/іпотечного повідомлення про дострокове погашення заборгованості, серія та номер: № 163/18, виданий 07.02.2018, видавник: ПАТ «Укрсоцбанк»; кредитний договір, серія та номер: № 095/65-ДК, виданий 17.08.2008, видавник: Сторони: АКБ СР «Укрсоцбанк», ОСОБА_4 ; іпотечний договір № 095/65-ІР, серія та номер: №3416, виданий 17.08.2008, видавник: Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Римська А.В., а також стягнути на користь позивача сплачені судові витрати у розмірі 2724 грн. та витрати на правничу допомогу у розмірі 15000 грн.

Не погодившись із вказаним позовом, представником відповідача АТ «Альфа Банк» було подано до суду відзив на позовну заяву, доводи в якому зводяться до правомірності спірного рішення державного реєстратора, оскільки таке право іпотекодержателя виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавцем шляхом підписання відповідного договору. Вказане застереження передбачене у п. 4.5.3 Іпотечного договору, відповідно до якого іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, у т.ч. шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань, в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Таким чином, вказане застереження у іпотечному договорі є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки у добровільному і узгодженому сторонами договору порядку. Питання щодо направлення та отримання позивачем вимоги про усунення порушень вирішувалось судом при розгляді справи № 206/6043/19 за позовом ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк», третя особа Обласне комунальне підприємство «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос Олени Володимирівни про скасування рішення про державну реєстрацію та поновлення запису про право власності і остаточне рішення у цій справі прийнято Верховним Судом 06.10.2021, а тому в силу положень ч. 4 ст. 82 ЦПК України, вказані обставини не підлягають доказуванню. Крім того, згідно усталеної практики Верховного Суду, державний реєстратор не є належним відповідачем у справі про скасування рішення про реєстрацію речового права на нерухоме майно, а тому установивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд має відмовити у позові до такого відповідача. На думку відповідача, право власності набуто ним на підставі застереження, встановленого в іпотечному договорі, у відповідності до приписів чинного законодавства, а рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно прийнято відповідачем у відповідності до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою КМУ від 26.10.2011 № 1141. За таких обставин, представник АТ «Альфа Банк» просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі, а судові витрати на правничу допомогу не стягувати, у зв`язку з їх недоведеністю належними доказами.

Представником позивача подано відповідь на відзив, відповідно до якого, позивач зазначає, що на час укладення іпотечного договору (2006 рік), статтею 37 Закону України «Про іпотеку» було регламентовано, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Вказує, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно є окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя щодо передачі останньому права власності на предмет іпотеки, який в даному випадку не укладався. Посилається на висновок Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17. Закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. У правовому висновку Верховного Суду України, викладеному у постанові від 22 лютого 2017 року у справі № 6-2705цс16 суд відзначив, що норми ст. 37 Закону України «Про іпотеку», які прирівнюють застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в договорі іпотеки до окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя набули чинності з 14 січня 2009 року і не застосовуються до договорів іпотеки, укладених до цієї дати на підставі вимог ч.1 ст.58 Конституції України. Посилається на роз`яснення Міністерства юстиції України «Щодо змін до Закону «Про іпотеку» відносно стягнення в позасудовому порядку майна, яке виступає предметом застави чи іпотеки» від 18 лютого 2009 року та постанову Великої Палати Верховного Суду від 11.04.2018 р. у справі № №554/14813/15-ц, відповідно до якої, у разі відсутності доказів укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, прийняті нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, є протиправним. Також звертає увагу на те, що в силу положень статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. Право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, про що йдеться також у правових висновках Верховного Суду, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі №569/17272/15-ц.

Ухвалою суду від 02 грудня 2021 року відкрито провадження у справі та призначено до судового розгляду.

Ухвалою суду від 13 січня 2022 року було відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача АТ «Альфа Банк» про закриття провадження у справі.

Ухвалою суду від 27 січня 2022 року було задоволено заяву позивача про забезпечення позову шляхом заборони Акціонерному товариству «Альфа Банк» (03150, м. Київ, вул. Велика Васильківська, буд. 100, ), чи будь-яким іншим особам, вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо виникнення, визнання, зміни, припинення речових прав на нерухоме майно, в тому числі у будь-який спосіб продавати, міняти, дарувати, реалізовувати, також примусово, або будь-яким іншим чином відчужувати майно за адресою: АДРЕСА_1 , яке складається з: «А-1» - житловий будинок, загальною площею 83,6 кв.м. та житловою площею 51,0 кв.м.; В-2 житловий будинок, загальною площею 330,2 кв.м. та житловою площею 157,1, Б-гараж, Г-вбиральня, Д,Ж- навіси, 1-11, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв. м. на підставі рішення Придніпровської міської ради від 13 вересня 1960 року за № 16/218, крім того, лишки площею 378,0 кв.м.

Ухвалою суду від 22 червня 2022 року було закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду по суті.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав заявлені позовні вимоги, просив суд їх задовольнити та надав суду пояснення, аналогічні, викладеним у позові та відповіді на відзив.

Представник відповідача - АТ «Альфа Банк» про день та час розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, про що є підтвердження в матеріалах справи. У відзиві на позов, просив здійснювати розгляд справи без його участі.

Представник відповідача - Обласного комунального підприємства «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос Олени Володимирівни в судове засідання не з`явилась за невідомими суду причинами, про день та час розгляду справи повідомлена своєчасно та належним чином, про що є підтвердження в матеріалах справи. Письмових пояснень по суті спору від відповідача не надходило, як і заяв про розгляд справи за його відсутності.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові матеріали справи, врахувавши фактичні обставини справи, зміст спірних правовідносин, надавши належну оцінку доказам та аргументам, суд прийшов до висновку про часткове задоволення позовних вимог виходячи з наступного.

17 серпня 2006 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», найменування якого змінено на АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір №095/64-ДК, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_2 грошові кошти в розмірі 140 000 (сто сорок тисяч) доларів США зі сплатою 13,00% річних та комісій, з кінцевим терміном повернення до 15 серпня 2016 року.

В той же день, 17 серпня 2006 року між банком та позивачем ОСОБА_3 було укладено кредитний договір № 095/65-ДК, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_3 грошові кошти в розмірі 60 000 (шістдесят тисяч) доларів США зі сплатою 13,00% річних та комісій, з кінцевим терміном повернення до 15 серпня 2016 року.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаними договорами кредиту між ОСОБА_3 та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» було укладено іпотечний договір № 095/65-IP, відповідно до умов якого в іпотеку банку було передано нерухоме майно, а саме: домоволодіння, яке складається з: літ.«А-1» - житловий будинок (шлакоблочний, обкл. цеглою) загальною площею 83,6 кв.м, житловою площею 51,0 кв.м; літ.«В-2» житловий будинок (цегловий) загальною площею 330,2 кв.м, житловою площею 157,1 кв.м, літ. «Б» - гараж (цегловий), літ. «Г» - убиральня (цеглова), літ.«Д»,«Ж» - навіси, І-ІІ, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв.м у АДРЕСА_1 .

У березні 2019 року позивачу стало відомо, що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Обласного комунального підприємства «Софіївське бюро технічної інвентаризації» Волос О. В. був внесений запис про право власності № 30300260 на підставі рішення від 14 лютого 2019 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45534486. Цей запис встановлював право власності ПАТ «Укрсоцбанк» на вищезгадане домоволодіння позивачки.

Як підставу для виникнення права власності у ПАТ «Укрсоцбанк» державним реєстратором було зазначено вимогу/іпотечне повідомлення про дострокове погашення заборгованості № 163/18, видану 07 лютого 2018 року ПАТ «Укрсоцбанк», відповідно до якої у випадку непогашення заборгованості у 30-тиденний строк з моменту отримання цієї вимоги ПАТ «Укрсоцбанк» зверне стягнення на предмет іпотеки, зазначивши одним із способів такого звернення передання цього майна у власність ПАТ «Укрсоцбанк».

10 вересня 2019 року Загальними зборами акціонерів АТ «Альфа Банк» та єдиним акціонером АТ» Укрсоцбанк» затверджено рішення про реорганізацію АТ «Укрсоцбанк» шляхом приєднання до АТ «Альфа Банк» у порядку правонаступництва.

Спірні правовідносини та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки регулюються Законом України № 898-IV «Про іпотеку» (далі Закон № 898-IV, Закон України «Про іпотеку»), зокрема статтями 35-37 цього Закону.

Частиною першою статті 35 Закону № 898-IV (тут і далі - у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

За змістом статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Частиною п`ятою статті 37 Закону № 898-IV визначено, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Наведені правові норми визначають порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки.

Відповідно до п. 4.2. іпотечного договору № 095/65-ІР від 17.08.2006 у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання 1 та/або основного зобов`язання 2, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 4.1 Іпотечного договору № 095/65-ІР від 17.08.2006 визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання 1 та/або позичальником основного зобов`язання 2, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з пунктом 4.6 іпотечного договору № 095/65-ІР від 17.08.2006 іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень`передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини 3 статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною 1 статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 цього Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до ч. 1 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

З огляду на закріплені норми, зокрема, у статтях 10, 18, 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку», враховуючи порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16-ц.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначено Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127.

Положеннями ч. 5 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» встановлено, що висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 р. у справі № 306/2053/16-ц (№ 14-22цс19) викладено правовий висновок, відповідно до якого письмова вимога від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності має містити інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 28 лютого 2018 року у справі № 916/3249/16.

При цьому в ухвалі Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2021 року зазначено, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц (провадження №14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19) однозначно висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що є підставою для скасування такої реєстрації.

Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 03.08.2022 у справі № 369/16588/18 (провадження № 14-59цс22) визначено, що вказані висновки не потребують уточнення, а суди касаційної інстанції однаково застосовують ці висновки, що свідчить про усталеність судової практики.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено в судовому засіданні, на спірне домоволодіння відсутні документи, що підтверджують проведення банком оцінки предмету іпотеки, що має передувати як письмовій вимозі від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, так і здійсненню державної реєстрації прав на спірне нерухоме майно.

Більше того, у письмовій вимозі від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, не зазначено інформацію про вартість майна, за якою банк мав намір здійснити зарахування вимог, однак ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

З огляду на цей факт, проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно за банківською установою без визначення вартості майна, за якою відбулось зарахування вимог, а також не зазначення в іпотечному повідомленні інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог - є неправомірним, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, про що свідчить також наведена усталена практика Верховного Суду.

Суд не погоджується з твердженнями представника відповідача АТ «Альфа-Банк» про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього іпотекодержателем не може вважатись примусовим стягненням (відчуження без згоди власника), оскільки відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення вимог по кредитній заборгованості є елементом примусового стягнення.

Також слід зазначити, що згідно з вимогами ч.1 ст.328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Відповідно до п. 172.8 ст. 172 Податкового кодексу України, під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об`єкти нерухомого майна, крім їх успадкування та дарування.

Частиною 2 статті 331 ЦК України встановлено, що якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ст.125 Земельного Кодексу України право власності, зокрема, на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Згідно з частиною 2 статті 377 Цивільного кодексу України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Частиною 6 статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Таким чином, за змістом частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Аналогічні правові висновки викладені в постанові Верховного Суду від 05.02.2018 у справі № 604/917/15-ц.

В силу статей 10, 18, 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

З огляду на наведене, проведення державної реєстрації прав на спірне нерухоме майно за ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа Банк», без наявності кадастрового номера земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, здійснено з порушенням вимог законодавства.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Пунктом 4.6 іпотечного договору від 17.08.2006 № 065/65-ІР іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення іпотечного договору) регламентовано, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Тобто, правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно є окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя щодо передачі останньому права власності на предмет іпотеки.

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17.

Проте, з метою задоволення своїх вимог, відповідачем не укладався договір про задоволення вимог іпотекодержателя щодо передачі останньому права власності на предмет іпотеки, як це передбачено умовами договору та нормами статті 37 Закону України «Про іпотеку» та відповідно, такий договір державному реєстратору для проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки відповідачем також надано не було.

Залишення державним реєстратором без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, дії державного реєстратора щодо реєстрації за ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа Банк» права власності на спірне домоволодіння, власником якого залишався позивач, не можна вважати законними.

Разом з тим, вирішуючи спір у частині позовних вимог про скасування записів та реєстрації права власності на спірне нерухоме майно, слід зазначити, що державний реєстратор не може бути відповідачем у такій категорії справ.

Звертаючись до суду з позовними вимогами про скасування рішення державного реєстратора, позивач співвідповідачем у справі визначив, зокрема, державного реєстратора.

Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.

Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження (Велика Палата Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункти 40-41)).

У постанові Великої Палати Верховного Суду 01 квітня 2020 року в справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19) зроблено висновок, що «позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивачка визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача.

У даній справі встановлено, що спір виник між позивачем та АТ «Альфа-Банк», а тому державний реєстратор є неналежним відповідачем, у зв`язку з чим у задоволенні позовних вимог, пред`явлених до державного реєстратора необхідно відмовити з вказаних вище підстав.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19) зазначено, що цивільне право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним.

Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості й забезпечує ефективне поновлення в правах (абзац 10 пункту 9 Рішення Конституційного Суду України від 30 січня 2003 року №3-рп/2003).

Так, відповідно до абзаців 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV в редакції, чинній з 16 січня 2020 року до 26 липня 2022 року, відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Згідно з абзацом 3 частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV в редакції, чинній з 26 липня 2022 року, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Отже, в розумінні положень наведеної норми в редакції, чинній на даний час, способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

За змістом цієї норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з частиною третьою статті 3 Цивільного процесуального кодексу України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Таким чином, суд приходить до висновку, що ефективним способом захисту прав позивача в даному випадку буде саме скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, а тому позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд виходить з наступного.

Позивачем заявлено вимогу про стягнення з відповідача витрат на правову допомогу, однак заявником не надано належних та допустимих доказів на підтвердження сплати позивачем коштів у розмірі 15000,00 гривень, а тому в їх стягненні з відповідача слід відмовити.

Питання судових витрат зі сплати судового збору суд вирішує на підставі статті 141 ЦПК України та вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача суму сплаченого судового збору пропорційно задоволеній частині позовних вимог в сумі 908,00 гривень.

Керуючись ст.ст. 2, 5, 10, 141, 259, 263-265, 268 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа Банк», Обласного комунального підприємства «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос Олени Володимирівни про скасування рішення про реєстрацію права власності, скасування запису про проведення державної реєстрації права власності та зобов`язання вчинити певні дії задовольнити частково.

Скасувати рішення за індексним номером 45534486 від 14.02.2019 про реєстрацію права власності за ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа Банк» на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , яке складається з: А-1 - житловий будинок, загальною площею 83,6 кв. м. та житловою площею 51,0 кв. м.; В-2 - житловий будинок загальною площею 330,2 кв. м. та житловою площею 157,1 кв.м.; Б - гараж; Г- вбиральня; Д,Ж - навіси; 1-11, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв.м. на підставі рішення Придніпровської міськради від 13 вересня 1960 року за №16/218, крім того, лишки площею 378,0 кв.м., прийняте Обласним комунальним підприємством «Софіївське бюро технічної інвентаризації» в особі державного реєстратора Волос Олени Володимирівни.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з Акціонерного товариства «Альфа Банк», (, місцезнаходження 03150, м. Київ, вулиця Велика Васильківська, юуд. 100) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт НОМЕР_1 виданий Самарським РВ у м. Дніпропетровську ГУДМС України в Дніпропетровській області, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , зареєстрована за адресою АДРЕСА_1 ), сплачений судовий збір у розмірі 908,00 гривень.

Апеляційна скарга на рішення суду відповідно до пункту 15.5 Перехідних положень ЦПК України подається до Дніпровського апеляційного суду через Самарський районний суд м. Дніпропетровська протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після завершення апеляційного перегляду.

Головуючий суддя: Кушнірчук Р.О.