Справа № 581/148/22
Провадження № 2/581/72/22
Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

28 жовтня 2022 року сел. Липова Долина

Липоводолинський районний суд Сумської області в складі судді Кузьмінського О.В., за участі секретаря судового засідання Мазур О.А., в присутності представника позивача Козін Т.В., представника відповідача Вагоровської А.Е., розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» про стягнення заборгованості по орендній платі за землю та пені за несвоєчасне внесення орендної плати,

в с т а н о в и в :

16 травня 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, в якому просить стягнути з відповідача на її користь заборгованість по орендній платі за користування земельною ділянкою за 2021 рік у розмірі 22444,32 грн. та пені за несвоєчасне внесення орендної плати в розмірі 6,73 грн. за кожен день прострочення по день винесення рішення.

Мотивує вимоги тим, що вона є власником земельної ділянки загальною площею 5,4712 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Липоводолинської селищної ради Роменського району Сумської області (колишньої Берестівської сільської ради Липоводолинського району).

1 листопада 2006 року між нею та ТОВ «СК-АГРО» було укладено договір оренди землі, у відповідності з умовами якого нею передано орендареві у строкове платне користування цю земельну ділянку строком на 5 років. Даний договір був зареєстрований у Липоводолинському районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22 січня 2007 року.

4 серпня 2011 року між нею і відповідачем була укладена додаткова угода про зміну і доповнення договору оренди землі від 1 листопада 2006 року, згідно з якою були внесені зміни щодо строку дії договору та розміру орендної плати.

20 липня 2015 року між нею і відповідачем була укладена додаткова угода про зміну і доповнення договору оренди землі від 1 листопада 2006 року, згідно з якою були внесені зміни щодо строку дії договору та розміру орендної плати.

За увесь період дії договору оренди відповідачем щороку один раз на рік (інколи орендна плата розбивалась на декілька платежів) сплачувалась орендна плата, при цьому кожного року орендна плата збільшувалась орендарем, відповідно до того, як збільшувався відсоток по орендній платі по району іншими орендарями. Вона не заперечувала про добровільне збільшення орендарем плати за користування земельним паєм. Строк дії договору закінчився 22 січня 2022 року. Новий договір з відповідачем не укладався. Відповідач не виконав зобов`язання за договором і до цього часу не виплатив їй орендну плату за користування земельною ділянкою за 2021 рік, розмір якої становить 22444,32 грн.

У поданому відзиві відповідачем позовні вимоги не визнаються, та вказано, що загальний розмір орендної плати за договором оренди, що підлягав виплаті орендарем за період дії договору з моменту укладення додаткової угоди від 20 липня 2015 року до закінчення строку дії договору (січень 2022 року) становить 63826,63 грн., (9118,09 грн. Х 7 років користування з 2015 по 2021 рік включно), а розмір фактично сплаченої відповідачем орендної плати за договором оренди становить 94978 грн. 90 коп., що на 31152 грн. 27 коп. більше. Укладений між сторонами договір та чинне законодавство не містять заборон щодо дострокового виконання орендарем своїх зобов`язань щодо виплати орендної плати за договором. Відповідач не порушив умови договору оренди та не допускав прострочення сплати орендної плати за відповідний період, оскільки кошти були сплачені наперед, у визначеному сторонами розмірі та до обумовленої сторонами дати, а факт належного виконання відповідачем обов`язку щодо внесення орендної плати за договором підтверджується належними та допустимими доказами.

В додаткових поясненнях представник відповідача зазначила, що 20 липня 2015 року між відповідачем та позивачем укладено додаткову угоду, якою зокрема збільшено орендну плату до 9118,09 грн. З того часу позивач з вимогою про зміну умов договору в частині зміни орендної плати не зверталася. Вимога позивача про стягнення орендної плати за 2021 рік у розмірі 22444,32 грн. не відповідає умовам договору оренди та є більшою за розмір орендної плати, передбачений умовами договору. Внесена орендна плата за попередні роки в більшому розмірі є фактичною переплатою за договором і враховуючи розмір такої плати відповідно до пункту 9 додаткової угоди, загальна заборгованість відповідача перед позивачем на сьогоднішній день відсутня.

У відповіді на відзив позивач висловила незгоду з доводами відповідача щодо виплати орендної плати у повному розмірі наперед та відсутність заборгованості з орендної плати, оскільки свої зобов`язання ТОВ «СК- АГРО» по договору оренди від 1 листопада 2006 року та додаткової угоди №2 від 20 липня 2015 року не виконав, а саме відповідно до пункту 11 договору відповідач повинен був до 30 грудня 2021 року сплатити орендну плату за 2021 рік. Вважає, що дані доводи є необґрунтованими, оскільки відповідачем не додано до відзиву доказів щодо сплати орендної плати наперед за майбутні періоди. Підтвердженням виплати орендної плати наперед повинна бути її письмова заява. Окрім того, якщо була виплата орендної плати наперед, то сума виплати повинна б була відповідати тому розміру, який зазначений у додатковій угоді №2. Відповідачем не надано пояснень чому сума орендної плати кожного року була різна та чому нараховувалась саме така сума. Договором не передбачена письмова згода орендодавця на перегляд орендної плати. Проти перегляду орендарем орендної плати позивач не заперечувала. Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати зазначається в договорі. Однак пунктом 13 договору передбачено, що орендна плата повинна переглядатись один раз на два роки в тому числі у зв`язку зі зміною розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі і внаслідок інфляції. Періодичний перегляд розміру плати за користування майном передбачений і пунктом 3 статті 762 ЦК України, договором не передбачена письмова згода орендодавця на перегляд орендної плати.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 позов підтримала, просила задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_3 просила відмовити у задоволенні позову.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення, судом встановлені такі фактичні обставини.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ІІІ-СМ № 045476 є власником земельної ділянки загальною площею 5,47 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Берестівської сільської ради Липоводолинського району Сумської області (а.с. 6).

1 листопада 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «СК-АГРО» був укладений договір оренди землі, згідно з яким ОСОБА_1 передала, а ТОВ «СК-АГРО» прийняв у строкове платне користування належну позивачу земельну ділянку. Договір зареєстровано в Липоводолинському районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстру земель 22 січня 2007 року вчинено запис за № 04.07.631.00076 (а.с. 7-8).

4 серпня 2011 року між сторонами договору укладено додаткову угоду про зміну та доповнення договору оренди землі від 1 листопада 2006 року. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Липоводолинському районі Сумської області, про що у Державному реєстру земель 3 грудня 2012 року вчинено запис за № 02977 (а.с. 9).

20 липня 2015 року між сторонами договору укладено додаткову угоду №2 до договору оренди землі від 1 листопада 2006 року. Право оренди на підставі додаткової угоди зареєстровано державним реєстратором Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області Постоєнко Д.О. 29 листопада 2016 року (а.с. 11, 12).

Відповідно до основних положень укладеного між сторонами договору оренди землі з урахуванням додаткових угод від 4 серпня 2011 року та від 20 липня 2015 року :

Пункт 5: Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 130258,45 грн.;

Пункт 8: Договір укладено на 15 років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою;

Пункт 9: Орендна плата складає 9118,09 грн., що становить 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік користування земельною ділянкою. У розмір орендної плати не входить податок за землю. Орендар самостійно сплачує податок за землю. Орендна плата може сплачуватися орендодавцю готівкою через касу орендаря, згідно розрахункової відомості за виключенням податку з доходів фізичних осіб. Орендна плата також може справлятися у натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах, за згодою сторін по діючим в орендаря цінам на продукцію, роботи та послуги;

Пункт 10: Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації;

Пункт 11: Орендна плата вноситься у такі строки до 30 числа останнього у звітному році місяця;

Пункт 12: Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами;

Пункт 13: Розмір орендної плати переглядається один раз на два роки у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Пункт 14: У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,03% несплаченої суми за кожен день прострочення, але не більше подвійної облікової ставки НБУ.

Пункт 31: Обов`язки орендаря, зокрема:

- орендну плату видавати в повному обсязі в установлені договором терміни.

Пункт 36: Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Відповідно до довідки № 307 від 24 серпня 2022 року про нарахування та сплату орендної плати ОСОБА_1 по договору оренди земельної ділянки №20044, видаткових касових ордерів, платіжних доручень ТОВ «СК-АГРО» здійснено наступні нарахування та виплати на користь ОСОБА_1 :

за 2015 рік: нараховано 9657,83 грн., виплачено 8064,29 грн., утримано податків 1593,54 грн.;

за 2016 рік: нараховано 13097,19 грн., виплачено 10543,24 грн., утримано податків 2553,95 грн.;

за 2017 рік: нараховано 16112,81 грн., виплачено 12970,81 грн., утримано податків 3142 грн.;

за 2018 рік: нараховано 18703,69 грн., виплачено 15056,47 грн., утримано податків 3647,22 грн.;

за 2019 рік: нараховано 18703,69 грн., виплачено 15065,47 грн., утримано податків 3647,22 грн.;

за 2020 рік: нараховано 18703,69 грн., виплачено 15065,47 грн., утримано податків 3647,22 грн.;

за 2021 рік: нараховано 0,00 грн., виплачено 0,00 грн., утримано податків 0,00 грн.

Зазначені платіжні документи не містять в графі «призначення платежу» зазначення про орендну плату за 2021 рік (а.с. 113-118, 128).

При вирішенні справи суд застосовує такі норми права.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2 статті 11 ЦК України).

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (частина 1 статті 611 ЦК).

Відповідно до частин 1, 3 статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до частини 2 статті 551 ЦК України якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до вимог частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Таким Законом є Закон України «Про оренду землі», відповідно до статті 1 якого оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно із частиною першою статті 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (частина 1 статті 14 Закону).

Відповідно до частин 1, 2 статті 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є:

об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

дата укладення та строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

У відповідності до частин 1, 2, 3 статті 21 Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно з вимогами частин 1, 2 статті 22 Закону орендна плата справляється у грошовій формі.

За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Частиною 1 статті 23 Закону передбачено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Відповідно до положень абзацу 7 частини 2 статті 25 Закону орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Висновки суду по суті спору.

Спір між сторонами у справі виник з приводу виплати орендної плати за 2021 рік за користування земельною ділянкою на підставі діючого між ними договору оренди землі від 1 листопада 2006 року з урахуванням додаткової угоди від 4 серпня 2011 року та додаткової угоди №2 від 20 липня 2015 року.

Аналіз пунктів 9, 11 договору оренди землі дає підстави вважати, що відповідач має сплачувати на користь позивача орендну плату в сумі 9118,09 грн. за один рік користування земельною ділянкою до 30 грудня щорічно, а орендну плату за 2021 рік до 30 грудня 2021 року.

Відповідно до позиції відповідача, орендна плата за 2021 рік була сплачена наперед протягом 2015 2020 років, оскільки ці виплати були проведені у більшому, ніж 9118,09 грн. розмірі.

В той же час суд зазначає, що у договорі оренди землі відсутні положення щодо можливості виплати орендної плати наперед (авансом чи в рахунок платежів за майбутні періоди користування земельною ділянкою).

З урахуванням того, що відповідно до статей 15, 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення є істотними (обов`язковими для включення) умовами договору, а також розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, беручи до уваги відсутність у договорі оренди землі від 1 вересня 2006 року положень про можливість виплати орендної плати наперед та відсутності у платіжно-розрахункових документах відповідача за 2015 2020 роки зазначення про сплату на користь позивача орендної плати за 2021 рік, у суду відсутні підстави вважати, що суми виплаченої відповідачем орендної плати за період 2015 2020 року понад передбачену в договорі суму 9118,09 грн. є орендною платою за 2021 рік.

Викладений висновок суду узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20.

У зв`язку з цим, суд вважає необґрунтованими доводи відповідача з цього приводу.

Посилання відповідача у відзиві на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду суд вважає такими, що не заслуговують на увагу, оскільки ці висновки були зроблені при вирішенні спорів, які не були подібними до даного.

Також не заслуговує на увагу посилання відповідача на положення статті 531 ЦК України як на підставу можливості здійснення виплати орендної плати наперед, оскільки самого законодавчого врегулювання такої можливості без закріплення в договорі між сторонами недостатньо для висновку про обґрунтованість такої позиції.

З огляду на це суд вважає, що відповідач належно не виконав умови договору щодо виплати позивачу орендної плати за 2021 рік та порушив вимоги статей 21, 25 Закону України «Про оренду землі», у зв`язку з чим із відповідача на корись позивача слід стягнути несплачену суму орендної плати за 2021 рік (з урахуванням індексації) за користування земельною ділянкою у розмірі 9573,99 грн., що розрахована наступним чином: 9118,09 грн. * 105% (індекс інфляції за 2020 рік) = 9573,99 грн.

При цьому суд враховує те, що для щорічного обрахунку розміру проіндексованої орендної плати застосовується індекс інфляції споживчих цін, обрахований за попередній рік.

Суд вважає необґрунтованими доводи представника відповідача про проведення індексації нормативно-грошової оцінки землі, оскільки суду не надано доказів її проведення, а крім того, договір оренди землі від 1 листопада 2006 року не містить положень щодо необхідності її проведення, натомість він містить положення про необхідність враховувати індексацію при обчисленні розміру орендної плати.

Таким чином, з відповідача на корись позивача слід стягнути несплачену суму орендної плати за 2021 рік за користування земельною ділянкою у розмірі 9573,99 грн.

В той же час у суду відсутні підстави для стягнення 22444,32 грн. суми, яку просила стягнути позивач як орендну плату за 2021 рік, оскільки суду не надано доказів перегляду орендної плати та її збільшення відповідно до пункту 13 договору оренди землі від 1 листопада 2006 року, адже положеннями пункту 36 передбачена обов`язкова письмова форма зміни умов договору, а доводи позивача про те, що він вважав здійснення відповідачем перегляду умов договору в односторонньому порядку і виплату орендної плати в більшому розмірі, ніж передбачено договором, суд вважає необґрунтованими.

У зв`язку з невиплатою орендної плати за 2021 рік на підставі пункту 14 договору оренди землі від 1 листопада 2006 року на користь позивача з відповідача підлягає стягненню пеня в сумі 864,53 грн., розрахунок якої є наступним: 9573,99 грн. (сума заборгованості по орендній платі за 2021 рік) х 0,03% (ставка пені) х 301 днів прострочки (з 31 грудня 2021 року по 28 жовтня 2022 року включно).

Виходячи з вищевикладеного, позов підлягає до часткового задоволення.

Розподіл судових витрат по справі.

Відповідно до частини 1 статті 141 ЦПК України судові витрати підлягають стягненню пропорційно до задоволеної частини вимог. Позов задоволено на 43%, значить витрати по сплаті судового збору становлять 426,73 грн. (992,4 грн. 100%, 426,73 грн. 43%) та повинні бути стягнуті з відповідача на користь держави, адже позивач звільнена від сплати судового збору.

Докази та розрахунок понесених витрат на професійну правничу допомогу у справі сторони до суду не надавали.

Керуючись статтями 2, 4, 12, 81, 89, 141, 263-265 ЦПК України, суд,

в и р і ш и в :

Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі за користування земельною ділянкою за 2021 рік у розмірі 9573,99 грн. (із урахуванням податків та обов`язкових платежів) та пеню за несвоєчасне внесення орендної плати у розмірі 864,53 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» на користь держави 426,73 грн. в рахунок повернення судового збору.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в тридцятиденний строк з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ).

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» (с. Суха Грунь Роменського району Сумської області вул. Першотравнева, 1, ).

Повне рішення суду складене 31 жовтня 2022 року.

Суддя О. В. Кузьмінський