ЧЕРВОНОАРМІЙСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 292/344/22
Номер провадження 2/292/144/22
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 листопада 2022 року смт.Пулини

Червоноармійський районний суд Житомирської області в складі:

головуючого судді Лотуги В.Ф.

при секретарі судового засідання Саламатовій О.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у смт. Пулини цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Регіон Житомир" до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Добра Ферма 2011" про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору оренди землі недійсним.

В С Т А Н О В И В :

У червні 2022 року ТОВ "Агро-Регіон Житомир" звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 в якому просить: 1) визнати недійсним договір оренди землі від 16.06.2021, укладений між ОСОБА_1 та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Добра Ферма 2011" на земельну ділянку площею 1,8645 га., кадастровий номер :04:000:0193, зареєстрованого 29.06.2021 за №58995028; 2) визнати поновленим договір оренди землі від 11.02.2011, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Регіон Житомир" та ОСОБА_1 , на земельну ділянку площею 1,8645 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :04:000:0193, зареєстрованого 23.05.2011 за №00024, на той самий строк і на тих самих умовах; 3) стягнути з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Регіон Житомир" () сплачений судовий збір за подання позовної заяви.

В обґрунтування позовних вимог зазначає, що 11 лютого 2011 року між ТОВ "Агро-Регіон Житомир" та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі строком на 10 років, згідно якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,8645 га. з кадастровим номером :04:000:0193, яка знаходиться на території Івановицької сільської ради Червоноармійського (Пулинського) району Житомирської області.

Договором встановлено (п.19), що у разі, якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії даного договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Вони добросовісно користувалися земельною ділянкою, наданою відповідачем в оренду, вчасно сплачували орендні платежі і не отримували від орендодавця письмових заперечень щодо припинення орендних правовідносин між сторонами, а тому продовжують використовувати спірну земельну ділянку та вважають, що договір оренди землі від 11.02.2011 є поновленим на той самий строк та на тих же самих умовах.

Однак, їм стало відомо, що 16.06.2021 між ОСОБА_1 та СТОВ "Добра Ферма 2011" укладено договір оренди землі на земельну ділянку, якою вони користуються, що є порушенням прав законного орендаря ТОВ "Агро-Регіон Житомир".

Ухвалою судді від 23.06.2022 відкрито провадження у справі та призначено проведення підготовчого засідання по даній справі у відкритому судовому засіданні.

Згідно ухвали суду від 21 вересня 2022 року, підготовче провадження у даній справі закрито та призначено до судового розгляду по суті.

08.08.2022 до суду від відповідачки ОСОБА_1 надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначає, що позовні вимоги заперечує повністю у зв"язку з їх безпідставністю та не підтвердженням доказами. Зазначає, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 11.02.2011 з ТОВ "Агро-Регіон Житомир", двічі надсилала поштою листи-повідомлення про заперечення у поновленні вказаного договору, однак позивач на них не відреагував, будь-яких письмових відповідей не одержала. Дотримавшись договірної процедури припинення договору оренди у зв"язку з закінченням строку дії договору, уклала договір оренди з СТОВ "Добра ферма 2011" на більш вигідних для неї умовах та розміром оренди - 10%. Позивач не надав доказів щодо вжиття ним заходів спрямованих на продовження дії даного договору та які б вказували на недійсність договору оренди землі укладеного між нею та СТОВ "Добра ферма 2011". Державний реєстратор не здійснила б державну реєстрацію договору оренди землі з СТОВ "Добра ферма 2011", якби не було дотримано процедури припинення дії договору з позивачем. Позивач не надав доказів щодо оскарження та визнання дій державного реєстратора незаконними, а тому вважає, що державна реєстрація договору оренди землі укладеного з СТОВ "Добра ферма 2011", є законною та чинною по даний час. У задоволенні позову просить відмовити.

Представник позивача у судове засідання не з"явився, надіслав суду письмову заяву, в якій просить судове засідання проводити без його участі, позовні вимоги підтримує та просить задовільнити в повному обсязі.

Відповідачка та її представник у судове засідання не з"явилися, про місце та час розгляду справи повідомлені належним чином, останній, який діє від імені відповідачки, надав суду письмове клопотання, в якому просить розгляд справи проводити без участі відповідачки. Позовні вимоги не визнає повністю за безпідставністю, так як договір оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ "Агро-Регіон Житомир" припинений у зв"язку із закінченням строку його дії. У відповідності до пунктів договору вона повідомила орендаря про свої наміри у строки і в порядку, передбачені договором, а тому орендар, одержавши лист, був обізнаний про її наміри щодо заперечення в поновленні договору оренди. Будь-яких своїх пропозицій щодо зміни істотних умов орендних відносин з метою пролонгації договору оренди, строк якого закінчився, орендар ТОВ "Агро-Регіон Житомир" не надсилав.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог у підготовче засідання не з"явився, в порядку ч.11 ст. 128 ЦПК України, про час і місце підготовчого засідання повідомлений належним чином (через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України).

Згідно ч.3 ст.211 ЦПК України, учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності.

Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши наявні матеріали справи, суд приходить до переконання про те, що позов до задоволення не підлягає з наступних підстав.

Статтями 1, 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Судом встановлено, що 11.02.2011 між ОСОБА_1 та ТОВ "Агро-Регіон Житомир" укладений договір оренди землі.

Згідно умов цього договору ОСОБА_1 , як орендодавець надала, а ТОВ "Агро-Регіон Житомир", як орендар отримав в оренду на 10 років земельну ділянку загальною площею 1.8645 га., кадастровий номер :04:000:0193, яка знаходиться на території Івановицької сільської ради Червоноармійського району Житомирської області. Сторонами узгоджено орендну плату в розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки, або 554,10 грн. на рік, без урахування податків, або 5 ц. зерна, яка виплачується орендодавцю один раз на рік, не пізніше 30 грудня кожного року (а.с.7-10).

Відповідно до пунктів 8, 19, після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновити його на новий строк. У разі, якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії даного договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Як вбачається з пунктів 35-37 договору, його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбанням орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов"язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Червоноармійському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.05.2011 № 00024.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об"єктів нерухомого майна щодо об"єкта нерухомого майна № 264134029 від 02.07.2021, витяга з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого права № 263543842 від 29.06.2021, ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1.8646 га., кадастровий номер :04:000:0193, яка розташована на території Пулинського району Житомирської області. ОСОБА_1 згідно договору оренди землі від 16.06.2021 дану земельну ділянку передала у строкове платне користування СТОВ "Добра Ферма 2011", на строк 10 років (а.с.11-13, 41).

З листів-повідомлень про заперечення у поновленні договору від 12.05.2021 та 04.06.2021, вбачається, що ОСОБА_1 направлялися директору ТОВ "Агро-Регіон Житомир" листи про те, що вона заперечує в поновленні між ними договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0193, термін дії якого закінчується 22.05.2021. На підтвердження направлення позивачу листів-повідомлень долучено копії фіскального чеку від 13.05.2021 та експрес накладної від 04.06.2021, оригінали яких оглянуто в судовому засіданні (а.с.42-43).

Відповідно до частини першої статті 93 ЗК України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ч. 4 ст. 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ст. 203 ч. 3 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст. 627 ЦК України).

Згідно ч.2 ст.792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Крім загальних норм цивільного законодавства дані правовідносини регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Згідно ч.4 ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст.125 ЗК України).

Відповідно до статті 18, 20 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі підлягає державній реєстрації, після чого набирає законної сили і виникає право оренди земельної ділянки.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 32-2 Закону України "Про оренду землі", згідно якої, поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.

У свою чергу, згідно ч. 1 ст. 126-1 ЗК України договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Відповідно до Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Договір оренди землі між сторонами було підписано 11.02.2011 та вчинено його державну реєстрацію лише 23.05.2011.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка на підставі Закону № 3038-VI від 17.02.2011 викладена в новій редакції.

Так, відповідно до частин 1-5 ст. 33 цього Закону (в редакції, яка діяла станом на укладення спірного договору та його державної реєстрації), яка підлягає застосуванню до спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 8 та 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто саме редакція ст.33 Закону України "Про оренду землі", чинна на момент державної реєстрації укладеного договору оренди землі, підлягає до застосування у спірних правовідносинах. Вказане відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду викладеній у постанові від 15.01.2020 в справі № 322/1178/17, згідно якої моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яке передбачене ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Стаття 33 Закону "Про оренду землі" фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов`язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

Про вказані факти неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

Оскільки позивач не довів дотримання ним вимог частини другої статті 33 Закону, не повідомив відповідача за 30 днів до спливу строку договору про намір його поновити, відсутні підстави для поновлення договору оренди землі.

У той же час, відповідачка ОСОБА_1 на дотримання п.19 договору, двічі 13.05.2021 та 04.06.2021 надсилала позивачу листи-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі від 11.02.2011, термін дії якого закінчувався 22.05.2021. Однак, позивач будь-яких листів про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), ОСОБА_1 не надсилав. Направлення листів-повідомлень відповідачкою підтверджено фіскальним чеком та експрес накладною.

За таких підстав, слід констатувати, що позивач жодним чином не вжив заходів щодо поновлення договору оренди землі, а тому договір оренди землі на новий строк укладений не був і переважне право орендаря, передбачене ст. 33 Закону України "Про оренду землі", припинилось.

Таким чином, відповідно до положень п.35 договору та ст.31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди укладений між ОСОБА_1 і ТОВ "Агро-Регіон Житомир" на 10 років, припинив свою дію 22.05.2021, у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

У подальшому, відповідачка реалізувала своє право, як власник, не маючи будь-яких обмежень та уклала договір оренди на земельну ділянку, кадастровий номер :04:000:0193 з СТОВ "Добра Ферма-2011" від 16.06.2021, який зареєстровано 22.06.2021.

З огляду на викладене, суд вважає, що підстав для визнання договору оренди землі укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ "Добра Ферма-2011" недійсним, не має і таких доказів на підтвердження своїх доводів позивачем не надано.

За правилами ст.ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно вимог ст. 76 цього Кодексу, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Як вбачається зі ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

З врахуванням викладеного, суд повно та всебічно дослідивши обставини справи, перевіривши їх доказами, які оцінено на предмет належності, допустимості, достовірності, достатності та взаємного зв`язку, установивши, що позивачем не доведено дотримання встановленого законом порядку застосування механізму поновлення договору оренди землі та не доведено недійсності укладеного договору оренди землі, дійшов висновку за необхідне відмовити у задоволенні позову.

Згідно ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, оскільки у задоволенні позову відмовлено повністю, тому сплачений позивачем судовий збір, до стягнення з відповідача не підлягає.

Керуючись ст.ст. 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Регіон Житомир" до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Добра Ферма 2011" про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору оренди землі недійсним, відмовити.

Рішення може бути оскаржено шляхом подачі апеляційної скарги до Житомирського апеляційного суду протягом 30-ти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про учасників справи.

Позивач: товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-Регіон Житомир", знаходиться за адресою: вул.Миру, 26, с.Івановичі, Пулинська ОТГ, Житомирський район, Житомирська область, .

Відповідач: ОСОБА_1 , зареєстрована та проживає за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_1 .

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог: сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Добра Ферма 2011", знаходиться за адресою: вул.Шевченка, 223, смт.Пулини, Житомирський район, Житомирська область, .

Суддя В. Ф. Лотуга