ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2022 року

м. Валки

справа № 626/1496/21

провадження №22-ц/818/2734/22

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Тичкової О.Ю.,

суддів Маміної О.В., Пилипчук Н.П.,

за участю секретаря судового засідання Гармаш К.В.

сторони справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач ОСОБА_2 ,

третя особа ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м.Валки апеляційну скаргу Фізичної особи підприємця ОСОБА_2 на рішення Красноградського районного суду Харківської області від 24 листопада 2021 року в складі судді Гусар П.І.,-

УСТАНОВИВ:

В червні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Фізичної особи підприємця ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 , про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява, з урахуванням уточнень, мотивована тим, що він є власником земельної ділянки площею 17,0943 га (кадастровий номер :10:000:0174), що розташована на території Піщанської сільської ради Красноградського району Харківської області.

На даний час вказаною земельною ділянкою користується фізична особа-підприємець (далі ФОП) ОСОБА_2 на підставі Договору оренди № 2, укладеного 08 грудня 2016 року строком на 15 років. Договір був підписаний в його інтересах ОСОБА_3 на підставі довіреності від 19 грудня 2011 року, строк дії якої було припинено 24 березня 2017 року.

Посилаючись на те, що відповідач не виконує своїх зобов`язань за договором оренди земельної ділянки, за 2019-2020 роки орендну плату не сплатив, ОСОБА_1 просив розірвати Договір оренди земельної дідянки № 2 від 08 грудня 2016 року та вирішити питання щодо судових витрат.

Рішенням Красноградського районного суду Харківської області від 24 листопада 2021 року позов задоволено. Розірвано Договір №2 від 08 грудня 2016 року оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 17,0943 га з кадастровим номером :10:000:0174 між ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 . Стягнуто з фізичної особи підприємця ОСОБА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 на користь ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , понесені судові витрати на оплату судового збору у розмірі 908 (дев`ятсот вісім) грн 00 коп.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що встановлено факт систематичної несплати орендної плати, як і доведеність позивачем, що йому відповідачем завдана шкода, яка значною мірою позбавляє його того, на що він розраховував при укладенні договору, суд дійшов до висновку про задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди землі. Договір оренди землі № 2 від 08.12.2016 укладено в нотаріальній формі, а додаткова угода до нього від 03.03.2017 в простій письмовій формі, а тому, з огляду на приписи ст.654 та ст.220 ЦК України, додаткова угода від 03.03.2017 року є нікчемною. Додаткові угоди від 05.03.2017 та 10.03.2017 не зареєстровані, а тому: ці додаткові угоди не набрали чинності; права та обов`язки сторін, зазначені в них, не виникли.

05 січня 2022 року ФОП ОСОБА_2 звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення та не правильне застосування норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нову постанову про відмову в задоволенні позову.

Апеляційна скарга мотивована тим, що посилання суду на невиконання ним у 2019-2020 роках умов договору не відповідає обставинам справи. Позивачу не була виплачена орендна плата за договором оренди землі № 2 від 08.12.2016 року, що є істотним порушенням ним умов договору оренди та самостійною і достатньою підставою для його розірвання. При цьому судом першої інстанції не взято до уваги доводи про відсутність заборгованості перед позивачем зі сплати орендної плати за 2019-2020 роки .Судом не встановлено чи у нотаріальній формі укладено договір оренди землі № 2 від 08.12.2016 року. Зауважує, що додаткові угоди укладені у простій письмовій формі у відповідності до положень Закону. Суд безпідставно послався на необхідність державної реєстрації додаткових угод до договору.

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило.

Згідно ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши доповідь судді, дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судовим розглядом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 17,0943 га кадастровий номер :10:000:0174, що розташована на території Піщанської сільської ради Красноградського району Харківської області.

19 грудня 2011 року ОСОБА_1 довіреністю уповноважив ОСОБА_3 здійснювати нагляд над належною йому землею, мати вільний доступ до ділянки, при настанні сезону вживати заходів до обробки землі, змінювати ціьове призначення землі, вносити необхідні платежі за земельну ділянку, посвідчити договір оренди чи його розірвання, одержувати необхідні документи, подавати заяви, підписувати їх, одержувати продукцію чи гроші згідно договору оренди земельної ділянки, ставити питання перед компетентними органами про припинення права власності на землю, при необхідності одержати новий Державний акт в проектному інституті, представляти його інтереси в судових органах щодо зазначеної землі, оскаржувати рішення суду, розписуватися за нього та виконати всі інші дії, пов`язані з даною довіреністю. (вказані обставини встановлені у справі 626/686/19)

08 грудня 2016 року між ОСОБА_3 , який діяв в інтересах ОСОБА_1 та ФО-П ОСОБА_2 укладено договір оренди вказаної земельної ділянки № НОМЕР_3 строком на 15 років (надалі Договір ) (а.с. 8-12).

В цей же день земельна ділянка площею 17,0943 га, кадастровий номер :10:000:0174, що розташована на території Піщанської сільської ради Красноградського району Харківської області, передана в користування відповідачу за актом приймання-передачі, підписаним між ОСОБА_3 та ФО-П ОСОБА_2 (а.с. 13).

Відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку сформованого 12.07.2018 року земельна ділянка кадастровий номер :10:000:0174, площею 17,0943 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва належить на праві власності ОСОБА_1 , право оренди зареєстроване 23.02.2017 року приватним нотаріусом Мошковою Н.О за ОСОБА_2 (а.с. 14-15).

Пунктом 9 Договору визначено розмір орендної плати, який вноситься у грошовій формі у розмірі 5 відсотків нормативної грошової оцінки землі, що складає 31697,67 грн на рік з періодом виплати з 01 серпня по 31 грудня, а у відповідності до п. 10 цього договору оренда плата вноситься не пізніше 31 грудня кожного року.

Відповідно до Відомостей з центральної бази даних державного реєстру фізичних осіб платників податків про суми виплачених та нарахованих податків станом на 27.02.2020 року та на 23.03.2021 року у ОСОБА_1 відсутній дохід за 2019-2020 роки в тому числі за надання майна в оренду ФО-П ОСОБА_2 (а.с. 16-17).

Пунктом 32 Договору визначено, що розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається.

Відповідно до пункту 38 Договору за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Дані обставини не заперечуються сторонами.

Апелянт наголошуючи на необґрунтованість висновків суду посилався на те, що 03.03.2017 року ОСОБА_3 діючи на підставі довіреності від імені та в інтересах ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 з другої сторони, була підписана додаткова угода до Договору. За умовами якої сторони, керуючись ст.ст. 598, 604, 605 ЦК України, дійшли згоди припинити всі грошові зобов`язання Орендаря перед Орендодавцем щодо сплати орендної плати за весь строк оренди шляхом прощення всього боргу зі сплати всієї орендної плати. Відтак, з огляду на умови додаткової угоди від 03.03.2017 року, він не мав і не має обов`язку перед позивачем щодо сплати орендної плати.

Також ОСОБА_3 діючи на підставі довіреності від імені та в інтересах ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 з другої сторони, була підписана додаткова угода до Договору від 05 березня 2017 року за умовами якої сторони узгодили, що орендна плата за один повний календарний рік оренди складає 5000,00 грн. Орендна плата за весь період буде сплачена в останній місяць останнього року оренди. Встановлено строк дії договору землі по 31 грудня 2051 року включно.

Згідно умов додаткової угоди до Договору від 10 березня 2017 року, Договір укладено на повних 35 років, рахуючи з дня, наступного за днем підписання цього договору, а саме договір укладено на строк з 09.12.2016 по 31.12.2051 рік включно. Доповнено розділ «Орендна плата» Договору новими пунктами 9-1,9-2, 9-3, а пункти 9, 10 та 11 викладено в новій редакції: За взаємною згодою та домовленістю сторін орендна плата за один повний календарний рік оренди складає 5 000 (п`ять тисяч) грн. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі шляхом видачі готівкових коштів або шляхом здійснення безготівкового перерахунку. Розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися також у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. 9-1. Орендна плата, передбачена умовами цього договору, не підлягає індексації протягом всього терміну дії договору оренди. Відтак, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексу інфляції. 9-2. Розмір орендної плати може бути переглянутий виключно за взаємною згодою Сторін договору. Розмір орендної плати підлягає обов`язковому перегляду сторонами лише у випадках, передбачених чинним законодавством. Розмір орендної плати, яка сплачена наперед, авансом, перегляду не підлягає за жодних умов. 9-3. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором та/або додатковими угодами до нього, Орендар сплачує на користь Орендодавця пеню у розмірі 0,1 відсоток несплаченої суми за кожний день прострочення, але не більше 10% від несплаченої суми.

Вирішуючи позовні вимоги в частині розірвання договорів оренди земельних ділянок суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що в ході розгляду справи встановлено, систематичну несплату орендної плати ФОП ОСОБА_2 по Договору.Постановою Харківського апеляційного суду від 07.07.20121 року встановлено, що надана до суду додаткова угода оренди землі № 2 від 03 березня 2017 року була укладена від імені ОСОБА_1 як орендодавця ОСОБА_4 та ОСОБА_2 у простій письмовій формі, а основний договір оренди у нотаріальній (а.с.59,6-14), що порушує вимоги ст.654 ЦК України про те, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється. Оскільки уданому випадку основний договір оренди був вчинений у нотаріальній формі, то й додаткова угода до нього також потребує нотаріального посвідчення. Згідно зі ст.220 Цивільного Кодексу України уразі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Відповідно до ст.236 цього Кодексу нікчемний правочин є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.» (справа №626/1264/20).

Колегія суддів в повному обсязі погоджується з висновками суду першої інстанції.

Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду вже робила правовий висновок щодо поняття систематичності несплати орендної плати, що є підставою для розірвання договору. Так, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до положень статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з вимогами статті 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора.

Зазначена норма надає за певних умов право добросовісному кредитору вимагати свій обов`язок іншим шляхом, ніж надання орендної плати особисто орендодавцю.

Однак, зазначені положення не свідчать про обов`язковість таких дій, а лише регламентують можливу поведінку орендаря та нотаріуса.

Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням його виконувати на умовах, визначених договором.

Підсумовуючи викладене вище, апеляційний суд звертає увагу на те, що для того, щоб розірвати спірний договір оренди землі у даній справі необхідно встановити систематичність порушень зобов`язань орендаря по, зокрема, сплаті орендної плати (тобто неодноразове, триваюче порушення порядку сплати орендної плати) та істотність цього порушення у аспекті такого обмеження права орендодавця на одержання благ, визначених договором, яке призводить до втрати інтересу з його сторони на підтримання договірних правовідносин.

Згідно з частиною першої статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Також відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Позивачем доведене порушення його прав та яка суттєва шкода його інтересів спричинена внаслідок дій відповідача ФО-П ОСОБА_2 щодо несплати орендної плати у строки встановлені Договором та відповідач має заборгованість перед ним по орендній платі за 2019-2020 роки, що свідчить про наявність передбаченого у ст. 651 ЦК України істотного порушення відповідачем договору оренди, необхідного для його розірвання.

Отже орендарем допущено порушення його обов`язку по сплаті орендної плати стосовно її строків, що дозволяє прийти до висновку про наявність систематичного порушення такого обов`язку, що, у свою чергу, дає підстави для розірвання договору оренди землі.

Посилання в апеляційній скарзі про те, що надані ФО-П ОСОБА_2 додаткові угоди від 03.03.2017 року, 05.03.2017 року, 10.03.2017 року про зміни до Договору не зареєстровані у встановленому законом порядку, а отже зазначені в них права та обов`язки у сторін не виникли.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції.

За викладених обставин колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, що відповідно до приписів статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення районного суду без змін.

Враховуючи, що вимоги апеляційної скарги залишено без задоволення судові витрати, у відповідності до вимог статей 141, 382 ЦПК України та Закону України «Про судовий збір», між сторонами не розподіляються.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 382-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи підприємця ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Красноградського районного суду Харківської області від 24 листопада 2021 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 10 листопада 2022 року.

Головуючий О. Ю. Тичкова

Судді О.В. Маміна

Н.П. Пилипчук