печерський районний суд міста києва
Справа № 752/7547/18-ц
06 грудня 2022 року Печерський районний суд м. Києва у складі: головуючого судді Підпалого В.В., при секретарі Каракосі В.О., розглянувши у відкритому засіданні в приміщенні суду в м. Києві цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Київ Сіті Апартаментс» до ОСОБА_1 про визнання правочину дійсним, -
Товариство з обмеженою відповідальністю «Київ Сіті Апартаментс» в особі свого представника Коршунової А.В. (надалі по тексту - Позивач) звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 (надалі по тексту - Відповідач), в якому просили визнати дійсним попередній договір від 16.12.2016 року, укладений між ТОВ «Київ Сіті Апартаментс» та ОСОБА_1 , згідно з яким сторони зобов`язувались у встановлений строк укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, що представляє собою трьохкімнатну квартиру, загальною площею 109, 3 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Свої позовні вимоги мотивує тим, що 16.12.2016 року між ТОВ «Київ Сіті Апартаментс» та ОСОБА_1 укладено Попередній договір, відповідно до якого продавець та покупець зобов`язалися у встановлений строк укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Представник позивача зазначив, що на початковому етапі проведення переговорів щодо подальшого укладення договору купівлі - продажу квартири та машиномісця, проведення оглядів цих об`єктів нерухомості, дослідження та перевірки правовстановлюючих документів товариства, відповідачу було запропоновано укладення Попереднього договору та його нотаріальне посвідчення. Сторонами було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору, позивачем були дотримані зобов`язання, передбачені попереднім договором, відповідачем на підтвердження свого зобов`язання укласти основний договір купівлі-продажу та з метою забезпечення його укладання було передано гарантійну суму.
Проте, на думку позивача, після укладення попереднього договору, дії відповідача стали свідчити про його намір уникнути відповідальності за невиконання умов попереднього договору через відсутність його нотаріального посвідчення, від якого ухилявся саме відповідач.
За таких обставин, позивач звернувся до суду із зазначеним позовом.
Так, згідно з положеннями процесуального закону, та врахувавши пункти 1-8 частини 3 статті 274 ЦПК України, при вирішенні питання визначення порядку розгляду позовного провадження, вбачається можливість розгляду справи у спрощеному провадженні з повідомленням (викликом) сторін у судове засідання.
Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 12.04.2018 року, заяву ТОВ «Київ Сіті Апартаментс» до ОСОБА_1 про визнання договору дійсним, передано на розгляд до Печерського районного суду м. Києва (а.с. 14-15).
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 11.06.2018 року відкрито провадження у справі за правилами спрощеного провадження з повідомленням (викликом) сторін у судове засідання (а.с. 21-22).
У засідання позивач представник ТОВ «Київ Сіті Апартаментс» не з`явився, повідомлявся належним чином.
Відповідач ОСОБА_1 в засідання не з`явилася, повідомлялася про час, дату і місце проведення судового засідання належним чином. Про причини неявки суд не повідомила, відзив не подала таким чином суд проводить розгляд справи на підставі ст. 280 ЦПК України в заочному порядку, на підставі наявних у справі даних та доказів за згодою позивача.
Дослідивши матеріали справи і наявні в них докази, суд дійшов наступних висновків.
Як вбачається, 16.12.2016 року між ТОВ «Київ Сіті Апартаментс» та ОСОБА_1 було укладено попередній договір у простій письмовій формі, відповідно до якого сторони зобов`язувалися у встановлений строк укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, що представляє собою трьохкімнатну квартиру, заг. пл. 109, 3 кв.м., жит. пл. 52, 5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Крім того, сторони домовились, що у вартість квартири входить машиномісце АДРЕСА_2 та меблі з побутовою технікою.
Сторони зобов`язувалися до 23.12.2016 року включно підписати і нотаріально посвідчити основний договір купівлі-продажу квартири.
Відповідно до п. 9.1 Договору, сторони домовилися про наступне, підтверджуючи свої зобов`язання укласти основний договір купівлі-продажу квартири відповідно до умов цього Попереднього договору та за метою забезпечення його укладення, в момент підписання цього Попереднього договору, покупець прийняв гарантійну суму, яка становить 270 000, 00 грн.,що еквівалентно 10 000, 00 доларів США, за поточним комерційним курсом продажу долара США в пунктах обміну валюти м. Києва.
Як зазначив представник позивача у позовній заяві, відповідачу було запропоновано укладення Попереднього договору та його нотаріальне посвідчення. Однак, відповідач наголосив на укладенні Попереднього договору у простій письмовій формі, з наступним пере підписанням та нотаріальним посвідченням, однак навмисно уникала його до дня підписання основного договору включно.
Так, відповідно до п. 10.1 Попереднього договору, сторони дійшли згоди, що підписання та нотаріальне посвідчення основного договору купівлі-продажу буде здійснено за домовленістю сторін.
Відповідно до п. 4 Попереднього договору, продавець стверджує, що вказане вище майно є придбаним добросовісно, не заставлене, не продане, не подароване, не внесене до статутного фонду (капіталу) юридичної особи, в спорі і під забороною на відчуження не перебуває, не є зданим в оренду (найм) і прав та/або претензій з боку третіх осіб на/до нього немає, а також про відсутність арешту та/або податкової застави на все майно в цілому, включаючи зазначене в п. 1 цього Попереднього договору.
Як вбачається з копії листа від 06.02.2017 року, наданого представником позивача в якості доказу до позовної заяви, підписаного ОСОБА_1 та адресованого директору ТОВ «Київ Сіті Апартаментс», ОСОБА_1 вимагала повернути їй грошові кошти у розмірі 270 000, 00 грн., одержані позивачем 16.12.2016 року, посилаючись на те, що звернувшись до нотаріуса 21.12.2016 року, нею отримано інформацію, що машиномісце (паркінг) № 117, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , станом на вказану дату знаходилися під забороною відчуження відповідно до відомостей Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна. Таким чином, нею було прийнято рішення відмовитися від укладання основного Договору купівлі-продажу, у зв`язку із недостовірною відмовою та факту обману з боку позивача.
На підставі вищезазначеного, представник позивача звернувся до суду із даним позовом, та просить суд визнати попередній договір дійсним, оскільки вважає, що дії відповідача свідчать про його намір уникнути відповідальності за невиконання умов Попереднього договору.
Так, відповідно до ч.ч. 1, 4 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
З диспозиції ч. 1 ст. 635 ЦК України вбачається, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, у письмовій формі.
При цьому ч. 3 ст. 635 ЦК України визначає, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Частиною 1 ст. 210 ЦК України визначено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до ст.ст. 2, 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації.
Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Оскільки правовідносини між сторонами виникли щодо купівлі-продажу нерухомого майна, то попередній договір мав би бути укладений у нотаріальній формі.
Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротногоухиленняоднієїізсторінвіднотаріальногопосвідченняправочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
У спірному ж випадку мова йде про попередній договір. Зазначена норма не може бути застосована до даних правовідносин, оскільки вони мають інше правове регулювання, визначене ст. 635 ЦК України.
Та обставина, що відповідач не виконала умов попереднього договору та ухилилася від укладення основного договору купівлі-продажу квартири та машиномісця, не є підставою для визнання попереднього договору купівлі-продажу дійсним з підстав, які вказує позивач.
Ухилення відповідача від укладання основного договору у будь-якому випадку не є підставою для визнання дійсним попереднього договору.
Водночас, як передбачено статтею 635 ЦК України, ухилення сторони від укладення основного договору має конкретні правові наслідки і такими є відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно.
За таких обставин, дослідивши позовну заяву з наданими доказами, суд прийшов до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Таким чином, керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 89, 141, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -
В задоволенні позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Київ Сіті Апартаментс» до ОСОБА_1 про визнання правочину дійсним, - відмовити.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано відповідачем до Печерського районного суду м. Києва протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Заочне рішення суду може бути оскаржено позивачем в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду, шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення набирає законної сили після закінчення зазначених строків або після розгляду справи в апеляційному порядку Київським апеляційним судом, якщо його не буде скасовано.
Відповідач - ОСОБА_1 : РНОКПП НОМЕР_1 ; адреса: АДРЕСА_4 .
Суддя В.В. Підпалий