Постанова

Іменем України

05 жовтня 2022 року

м. Київ

справа № 686/16348/21

провадження № 61-4038св22

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Грушицького А. І.,

суддів: Литвиненко І. В. (суддя-доповідач), Мартєва С. Ю., Петрова Є. В., Стрільчука В. А.,

учасники справи:

позивач (відповідач за зустрічним позовом) - Хмельницька міська рада,

відповідач (позивач за первісним позовом) - ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Хмельницької міської ради на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 03 листопада 2021 року у складі судді Салоїд Н. М. та постанову Хмельницького апеляційного суду від 17 лютого 2022 року у складі колегії суддів: Ярмолюка О. І., Грох Л. М., Янчук Т. О.

у справі за позовом Хмельницької міської ради до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі

та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Хмельницької міської ради про визнання незаконним і скасування рішення,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

Хмельницька міська рада у липні 2021 року звернулася до суду з вищевказаним позовом, в якому просила внести зміни до договору оренди землі зі змінами, внесеними додатковою угодою № 148/02 від 25 березня 2020 року, поновленого додатковою угодою № 395/02 від 16 листопада 2020 року, а саме:

- пункт 1 викласти в редакції «Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення одинадцятої сесії міської ради від 25 січня 2017 року № 58, четвертої сесії міської ради від 17 лютого 2021 року № 62 із земель житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) з кадастровим номером :01:004:0289, яка розташована в АДРЕСА_1 »;

- пункт 5 викласти в редакції «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер :01:004:0289, становить 3 235 986 грн»;

- пункт 9 викласти в редакції «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до статті 22 Закону України «Про оренду землі» та розмірі 194 159,16 грн в рік, що становить 6 % (шість) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок № UA0022775, одержувач коштів ГУК у Хмельницькій області/Хмельницька мтг/, код платежу 18010900, банк одержувача: Казначейство України (ЕАП)»;

- пункт 16 викласти в редакції «Цільове призначення земельної ділянки згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) (03.10), категорія земель - землі житлової та громадської забудови».

Зазначений позов Хмельницька міська рада мотивувала тим, що 12 червня 2017 року між сторонами укладено договір оренди землі № 143/01, за умовами якого рада передала ОСОБА_1 у строкове платне користування земельну ділянку площею 1 032 кв. м (кадастровий номер :01:004:0289) на АДРЕСА_1 , під реконструкцію двоповерхового адміністративного будинку з надбудовою третього поверху та господарських приміщень (гаражі, складські приміщення) під адміністративні приміщення з надбудовою третього поверху на строк до 25 липня 2023 року.

Пунктом 16 договору оренди землі визначено цільове призначення земельної ділянки згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель, затвердженою наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548 та зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року за № 1011/18306) (далі - КВЦПЗ) - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15).

Рішенням ради від 17 лютого 2021 року № 62 змінено код КВЦПЗ земельної ділянки з «03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» на «03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)». За наслідками зміни коду КВЦПЗ відбулася зміна коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф), із 0,7 (для земель із кодом КВЦПЗ 03.15) на 2,5 (для земель із кодом КВЦПЗ 03.10), що потягло за собою зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної пунктом 5 договору оренди землі (906 076 грн).

Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого пунктом 9 договору оренди землі (54 364,56 грн на рік, що становить 6 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки).

Водночас ОСОБА_1 відмовився підписати додаткову угоду щодо зміни умов договору оренди землі.

ОСОБА_1 у вересні 2021 року звернувся до суду із зустрічним позовом, в якому просив суд визнати незаконним і скасувати пункт 9 рішення Хмельницької міської ради від 17 лютого 2021 року № 62 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок шляхом укладання додаткових угод, зміну коду КВЦПЗ земельних ділянок, внесення змін в договір оренди землі, в рішення сесії міської ради».

Зазначений зустрічний позов ОСОБА_1 обґрунтував тим, що на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, від 07 жовтня 2015 року він є власником адміністративного будинку та господарських приміщень (гаражі, складські приміщення), розташованих на АДРЕСА_1 .

Між ним та Хмельницькою міською радою 12 червня 2017 року було укладено договір оренди землі, згідно з яким рада передала йому у строкове платне користування земельну ділянку під реконструкцію вказаного нерухомого майна строком на 3 роки.

Додатковими угодами № 148/02 від 25 березня 2020 року та № 395/02 від 16 листопада 2020 року строк дії договору оренди землі продовжено до 25 липня 2023 року.

Пунктом 9 рішення ради від 17 лютого 2021 року № 62 змінено код КВЦПЗ земельної ділянки з «03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» на «03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)» та внесено відповідні зміни до договору оренди землі.

Зазначене рішення ради не відповідає вимогам закону та підлягає скасуванню.

Він не є фізичною особою-підприємцем, у зв`язку з чим йому не може бути передана в оренду земельна ділянка з кодом КВЦПЗ «03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)».

Рада здійснила зміну виду використання землі в межах її цільового призначення з порушенням установленої процедури, тобто не на підставі затвердженого проекта землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Зміна коду КВЦПЗ призвела до значного збільшення нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати за земельну ділянку, що, у свою чергу, спричинило погіршення майнового становища позивача та порушення його суб`єктивних прав.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області рішенням від 03 листопада 2021 року відмовив у задоволенні первісного та зустрічного позовів.

Відмовляючи у задоволенні первісного позову, суд першої інстанції виходив з того, що зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, місцевий суд виходив з того, що термін дії договору оренди земельної ділянки, укладеного Хмельницькою міською радою із ОСОБА_1 , є чинним до 25 липня 2023 року, умовами договору визначено розмір орендної плати, яку орендар сплачує, тому підстав для скасування рішення немає.

Хмельницький апеляційний суд постановою від 17 лютого 2022 року апеляційні скарги Хмельницької міської ради та ОСОБА_1 задовольнив частково. Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 03 листопада 2021 року змінив, виклав його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Змінюючи рішення місцевого суду в частині первісних позовних вимог суд апеляційної інстанції виходив з того, що рада змінила код КВЦПЗ без розробки та затвердження в установленому порядку проекту землеустрою.

Зміна коду КВЦПЗ призвела до збільшення нормативної грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки, що, у свою чергу, тягне за собою зміну розміру орендної плати за договором.

Оскільки збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки обумовлене неправомірною зміною виду її використання, а не економічними факторами, то подальше збільшення розміру орендної плати слід розцінювати як зміну радою в односторонньому порядку істотної умови договору оренди землі, що призводить до порушення основних засад цивільного законодавства (свободи договору, справедливості, добросовісності, розумності) та майнових прав ОСОБА_1 .

Суд першої інстанції не врахував указаних обставин і норм чинного законодавства та обмежився загальним висновком про те, що підстави для зміни коду КВЦПЗ та умов договору оренди землі відсутні.

Змінюючи рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог апеляційний суд виходив з того, що порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання рішень органів місцевого самоврядування недійсними.

ОСОБА_1 заявив вимогу про визнання незаконним і скасування рішення ради, яке має ознаки ненормативного акта та вичерпало свою дію після його реалізації, натомість, він не оскаржує державну реєстрацію змін відомостей про земельну ділянку.

Отже, ОСОБА_1 обрано неефективний спосіб захисту цивільного права.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

Хмельницька міська рада у травні 2022 року подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 03 листопада 2021 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 17 лютого 2022 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення в частині відмови у задоволенні первісних позовних вимог та прийняти в цій частині нове рішення про їх задоволення в повному обсязі.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

У касаційній скарзі як на підставу оскарження судового рішення заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України та, зокрема вказує, що висновок суду апеляційної інстанції не відповідає правовим позиціям, висловленим у постанові Верховного Суду від 14 липня 2020 року у справі № 916/1998/19, згідно з якими зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються у разі зміни цільового призначення (розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження, тощо).

На спірній земельній ділянці знаходиться адміністративний будинок та господарські приміщення. Згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ОСОБА_1 здійснює підприємницьку діяльність.

Судами помилково не взято до уваги те, що згідно з статтею 20 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Аналогічно допускається зміна або розірвання договору відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 03 листопада 2021 року та постанова Хмельницького апеляційного суду від 17 лютого 2022 року оскаржуються лише в частині вирішення первісних позовних вимог.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

Представник ОСОБА_1 - адвокат Мельничук І. М. у липні 2022 року подав до Верховного Суду відзиви на касаційну скаргу, в яких просив залишити її без задоволення, посилаючись на те, що 12 червня 2017 року між сторонами був укладений договір оренди землі. Під час укладення зазначеного договору відповідач діяв як фізична особа. У матеріалах справи відсутні докази, що він є суб`єктом господарювання та здійснює підприємницьку діяльність з метою отримання прибутку.

Також у справі відсутні докази про віднесення спірної земельної ділянки до земель зони ділової, громадської та комерційної активності Ц-1 і Ц-2, згідно з чинною містобудівною документацією (планом зонування території міста) та про використання відповідачем цієї ділянки в комерційних цілях.

Рада змінила код КВЦПЗ з порушенням чинного законодавства встановленого порядку, що призвело до збільшення нормативної грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 14 червня 2022 року відкрив провадження у цій справі та витребував її матеріали із Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області.

Справа № 686/16348/21 надійшла до Верховного Суду 28 липня 2022 року.

Верховний Суд ухвалою від 13 вересня 2022 року справу призначив до судового розгляду у складі колегії п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

За договором купівлі-продажу нерухомого майна, що продано на аукціоні, від 07 жовтня 2015 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць І. О. (реєстраційний № 1792), ОСОБА_1 набув право власності на адміністративний будинок загальною площею 561,9 кв. м, господарські приміщення (гаражі, складські приміщення) загальною площею 188,2 кв. м, які розташовані на АДРЕСА_1 .

Рішенням Хмельницької міської ради від 25 січня 2017 року № 58 ОСОБА_1 передано у строкове платне користування земельну ділянку, на якій розташоване вказане нерухоме майно, під реконструкцію двоповерхового адміністративного будинку з надбудовою третього поверху та господарських приміщень (гаражі, складські приміщення) під адміністративні приміщення з надбудовою третього поверху строком на 3 роки. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ - 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

На підставі цього рішення 12 червня 2017 року між Хмельницькою міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі на строк до 25 січня 2020 року.

Пунктом 5 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 906 076 грн.

Згідно з пунктом 9 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до статті 22 Закону України «Про оренду землі» та розмірі 54 364,56 грн в рік, що становить 6 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а на 2017 рік орендна плата на землю складає 46 209,88 грн в рік, що становить 5,1 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на рахунок № 0002, МФО 815013, , код платежу 18010900, одержувач: УК у місті Хмельницькому / місто Хмельницький.

Із пункту 16 договору оренди землі встановлено, що цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), категорія земель - землі житлової та громадської забудови.

Рішеннями Хмельницької міської ради від 04 березня 2020 року № 45 і від 07 жовтня 2020 року № 40, на підставі яких сторони уклали додаткові угоди № 148/02 від 25 березня 2020 року та № 395/02 від 16 листопада 2020 року, строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено до 25 липня 2023 року.

Хмельницька міська рада 17 лютого 2021 року прийняла рішення № 62 (пункт 9), яким змінила код КВЦПЗ земельної ділянки з «03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» на «03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)», та визначила внести відповідні зміни до договору оренди землі.

На підставі зазначеного рішення до Державного земельного кадастру внесено зміни відомостей про земельну ділянку, зокрема коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлено у розмірі 2,5 (замість 0,7), а нормативна грошова оцінка земельної ділянки встановлена у розмірі 3 235 986 грн (замість 906 076 грн).

Хмельницька міська рада 25 березня 2021 року підготувала додаткову угоду № 151/02 про внесення змін до договору оренди землі.

ОСОБА_1 відмовився підписати зазначену додаткову угоду.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:

1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;

3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною першою статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

За змістом статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до частини першої статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону оскаржувані судові рішення в частині вирішення первісних позовних вимог Хмельницької міської ради не відповідають, з огляду на таке.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, що 12 червня 2017 року між Хмельницької міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № 143/01, з урахуванням внесених змін, згідно з яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення одинадцятої сесії міської ради від 25 січня 2017 року № 58 із земель житлової та громадської забудови для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови з кадастровим номером :01:004:0289, яка розташована в АДРЕСА_1 .

Відповідно до частини першої статті 93 ЗК України, статей 1, 3 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із статтею 13, частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю, згідно частинами першою-третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Згідно з підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до частини першої пункту 288.1, пункту 288.4, підпунктів 288.5.1, 288.5.2, 288.5.3 пункту 288.5 статті 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки; для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки; може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Статтею 289 ПК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову і митну політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з статтею 1, частиною п`ятою статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок відповідно до частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» проводиться, зокрема у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (частина перша статті 15 Закону України «Про оцінку земель»).

Згідно з статтею 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Відповідно до частини другої статті 20, частин першої, третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Отже, нормативно грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Процедура проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів визначена Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25 листопада 2016 року № 489.

Відповідно до пунктів 2, 3 розділу ІІ Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах. Нормативна грошова оцінка всіх категорій земель та земельних ділянок населених пунктів (за винятком земель сільськогосподарського призначення та земельних ділянок водного фонду, що використовуються для риборозведення) визначається згідно з формулою 1. Визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів проводиться згідно з формулою, якою передбачено необхідність врахування Кф - коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки.

З викладеного вбачається наявність взаємозв`язку між коефіцієнтом, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, та остаточним розміром орендної плати, яка буде сплачуватись орендарем на користь орендодавця, оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки розраховується із урахуванням затвердженого коефіцієнту.

Положеннями пункту 5 розділу ІІ Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів встановлено, що коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548.

Згідно з пунктом 16 договору оренди, укладеного 12 червня 2017 року між сторонами, вказаний код класифікації видів цільового призначення земель - 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, що відповідало на час укладення договору рішенню Хмельницької міської ради від 25 січня 2017 року № 58, яким надано земельну ділянку в оренду відповідачу.

Хмельницька міська рада 17 лютого 2021 року прийняла рішення № 62 (пункт 9), яким змінила код КВЦПЗ земельної ділянки з «03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» на «03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)», та визначила внести відповідні зміни до договору оренди землі.

Зазначене рішення Хмельницької міської ради від 17 лютого 2021 року № 62 є чинним та не визнано недійсним.

У зв`язку із зміною коду КВЦПЗ відбулася зміна коефіцієнту Кф із 0,7 (для земель із кодом КВЦПЗ 03.15) на 2,5 (для земель із кодом КВЦПЗ 03.10).

Верховний Суд вважає, що основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії встановлено ЗК України, і усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено статтею 19 ЗК України.

Відповідно до частин першої, п`ятої статті 20 ЗК України зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури. Цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель встановлюється на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням вимог містобудівної документації та документації із землеустрою.

Враховуючи, що у даному випадку відбулася саме зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії - земель житлової та громадської забудови, тому не є обов`язковим дотримання порядку, передбаченого для зміни цільового призначення земельної ділянки.

Викладене узгоджується із правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 червня 2021 року у справі № 925/929/19 (провадження № 12-11гс21).

З огляду на викладене, апеляційний суд, застосувавши положення статті 20 ЗК України, дійшов неправильного висновку про зміну радою коду КВЦПЗ з порушенням чинного законодавства та встановленого порядку, а саме без розробки та затвердження в установленому законом порядку проекту землеустрою, оскільки зазначений висновок суперечить правовій позиції Великої Палати Верховного Суду від 01 червня 2021 року у справі № 925/929/19 (провадження № 12-11гс21), яка підлягала врахуванню відповідно до положень частини четвертої статті 263 ЦПК України, тому є обґрунтованими доводи касаційної скарги щодо невідповідності висновку апеляційного суду правовим позиціям, висловленим у постанові Верховного Суду від 14 липня 2020 року у справі № 916/1998/19.

Суд першої інстанції відмовляючи у задоволенні первісного позову послався на відсутність доказів зміни цільового призначення земельної ділянки, переданої в оренду ОСОБА_1 , одночасно вийшовши за межі заявлених позовних вимог зазначав про наявність підстав для розірвання договору оренди землі.

Згідно з частиною третьою статті 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Відповідно до пункту 1 розділу 3 Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, за результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація, дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються за заявою зацікавленої особи як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (додаток 9).

Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 12 березня 2021 року № 6-22-0.33-947/176-21 Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки з кодом КВЦПЗ 03.10 становить 3 235 986 грн.

Таким чином, внаслідок зміни власником земельної ділянки коду КВЦПЗ відбулася зміна розміру нормативної грошової оцінки шляхом застосування іншого коефіцієнту Кф.

Колегія суддів касаційного суду зазначає, що нормативна грошова оцінка землі використовується для визначення розміру орендної плати відповідно до статті 289 ПК України, а розмір орендної плати є істотною умовою договору, тому пункт 5 договору про нормативну грошову оцінку землі в розмірі 906 076 грн суперечить дійсному розміру нормативної оцінки земельної ділянки площею 1 032 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідності до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 13 договору оренди погоджено, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених ПК України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної власності; в інших випадках, передбачених законом.

Як встановлено судами та підтверджується матеріалами справи, Управління земельних ресурсів Хмельницької міської ради зверталося до ОСОБА_1 з листом № 439/02-15 від 28 квітня 2021 року, в якому повідомило про необхідність підписання додаткової угоди № 151/02 про внесення змін до договору оренди землі № 143/01 від 12 червня 2017 року по АДРЕСА_1 .

Однак така пропозиція була залишена ОСОБА_1 без задоволення.

Враховуючи викладене, а також наявність у Хмельницької міської ради права на зміну виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії, а також оплату орендних платежів за користування земельною ділянкою комунальної власності із урахуванням вимог чинного законодавства, що відповідає принципам справедливості та добросовісності, відсутність згоди ОСОБА_1 на приведення договору у відповідність до положень чинного законодавства в частині визначення нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати, а також чинність рішення Хмельницької міської ради від 17 лютого 2021 року № 62, яким змінено код КВЦПЗ, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення первісного позову.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до статті 412 ЦПК Українипідставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, рішення суду першої інстанції та оскаржувана постанова апеляційного суду в частині вирішення первісних позовних вимог підлягають скасуванню з прийняттям в означеній частині нової постанови про задоволення позовних вимог із наведених вище підстав.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 03 листопада 2021 року та постанова Хмельницького апеляційного суду від 17 лютого 2022 року в частині вирішення зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 до Хмельницької міської ради про визнання незаконним і скасування рішення у касаційному порядку не оскаржуються, тому не переглядаються Верховним Судом.

Щодо судових витрат

Згідно з частиною першою статі 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Враховуючи те, що касаційна скарга Хмельницької міської ради підлягає задоволенню, то понесені Хмельницькою міською радою судові витрати у вигляді сплати судового збору за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг в загальному розмірі 10 215 грн підлягають стягненню з ОСОБА_1 на користь Хмельницької міської ради.

Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Хмельницької міської ради задовольнити.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 03 листопада 2021 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 17 лютого 2022 року в частині вирішення позовних вимог Хмельницької міської ради до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі скасувати та прийняти в цій частині нову постанову.

Позов Хмельницької міської ради до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі задовольнити.

Внести зміни до пунктів 1, 5, 9, 16 договору оренди землі зі змінами, внесеними додатковою угодою № 148/02 від 25 березня 2020 року, поновленого додатковою угодою № 395/02 від 16 листопада 2020 року, з викладенням їх у такій редакції:

- пункт 1 «Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення одинадцятої сесії міської ради від 25 січня 2017 року № 58, четвертої сесії міської ради від 17 лютого 2021 року № 62 із земель житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) з кадастровим номером :01:004:0289, яка розташована в АДРЕСА_1 »;

- пункт 5 «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер :01:004:0289, становить 3 235 986 грн»;

- пункт 9 «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до статті 22 Закону України «Про оренду землі» та розмірі 194 159,16 грн в рік, що становить 6 % (шість) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок № UA0022775, одержувач коштів ГУК у Хмельницькій області/Хмельницька мтг/, код платежу 18010900, банк одержувача: Казначейство України (ЕАП)»;

- пункт 16 «Цільове призначення земельної ділянки згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) (03.10), категорія земель - землі житлової та громадської забудови».

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Хмельницької міської ради судові витрати, понесені на сплату судового збору за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг в загальному розмірі 10 215 (десять тисяч двісті п`ятнадцять) гривень.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийА. І. Грушицький Судді:І. В. Литвиненко С. Ю. Мартєв Є. В. Петров В. А. Стрільчук