Постанова

Іменем України

28 вересня 2022 року

м. Київ

справа № 263/15223/19

провадження № 61-6847св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Грушицького А. І.,

суддів: Литвиненко І. В., Мартєва С. Ю., Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Стрільчука В. А.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Маріупольська міська радаДонецької області,

третя особа - ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє ОСОБА_3 , на постанову Донецького апеляційного суду від 18 березня 2021 року в складі колегії суддів: Баркова В. М., Биліни Т. І., Лопатіної М. Ю., у справі за позовом ОСОБА_1 до Маріупольської міської ради Донецької області, третя особа - ОСОБА_2 , про визнання незаконним та скасування рішення Маріупольської міської ради,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2019 року ОСОБА_4 в інтересах ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Маріупольської міської ради Донецької області,третя особа - ОСОБА_2 , про визнання незаконним та скасування рішення Маріупольської міської ради.

В обґрунтування своїх вимог зазначала, що 18 березня 2016 року ОСОБА_1 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу придбала у ОСОБА_2 об`єкт незавершеного будівництва, який складається з багатоквартирного житлового будинку готовністю 8 %. Цей об`єкт розташований на земельній ділянці, переданій ОСОБА_2 в оренду на підставі договору оренди від 07 вересня 2009 року строком на 10 років.

06 червня 2019 року ОСОБА_1 подала до Центру надання адміністративних послуг Маріупольської міської ради заяву про передачу їй в оренду вказаної земельної ділянки у зв`язку із переходом права власності на об`єкт нерухомого майна для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Одночасно ОСОБА_2 подала заяву про припинення договору оренди земельної ділянки. Рішенням Маріупольської міської ради від 05 вересня 2019 року відмовлено ОСОБА_1 у наданні в оренду спірної земельної ділянки.

Маріупольська міська рада в порушення норм законодавства України прийняла оскаржуване рішення після спливу 3 місяців з дня звернення ОСОБА_1 до Центру надання адміністративних послуг. Крім того, позивач вважала, що нею як новим власником об`єкта незавершеного будівництва, що знаходиться на земельній ділянці Маріупольської міської ради, були здійснені всі необхідні дії для переоформлення права оренди після попереднього орендаря, однак Маріупольська міська рада прийняла незаконне рішення про відмову у наданні в оренду вищевказаної земельної ділянки.

Позивач вважала зазначене рішення Маріупольської міської ради незаконним та таким, що порушує її законні права та інтереси, тому після уточнення позовних вимог просила суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення Маріупольської міської ради від 05 вересня 2019 року «Про надання в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 громадянці ОСОБА_1 »;

- визнати додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року, зареєстровану в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07 травня 2019 року за № 31519936, на земельну ділянку, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 0,0301 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та послідуюче функціонування багатоквартирного жилого будинку).

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 03 листопада 2020 року позовну заяву ОСОБА_1 задоволено.

Визнано незаконним та скасовано рішення Маріупольської міської ради від 05 вересня 2019 року № 7/44-4364 «Про надання в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 громадянці ОСОБА_1 »

Визнано додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року, зареєстровану в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07 травня 2019 року за № 31519936, на земельну ділянку, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 0,0301 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та послідуюче функціонування багатоквартирного жилого будинку) та викладено в редакції, запропонованій позивачем.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що Маріупольська міська рада у порушення статті 10 Закону України «Про адміністративні послуги» прийняла оскаржуване рішення після спливу 3 місяців із дня звернення ОСОБА_1 до Центру надання адміністративних послуг. Крім того, суд першої інстанції виходив з того, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно (об`єкта незавершеного будівництва), особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набула права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розташоване.

Постановою Донецького апеляційного суду від 18 березня 2021 року апеляційну скаргу Маріупольської міської ради задоволено.

Рішення Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 03 листопада 2020 року скасовано.

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний суд виходив з того, що вимоги статті 377 ЦК України, статей 120, 125 ЗК України та принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, не застосовується до набуття права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, у тому числі на об`єкт незавершеного будівництва, оскільки у такому разі не відбувається перехід права власності на об`єкт нерухомого майна від попереднього власника, який одночасно володіє на відповідному правовому титулі земельною ділянкою, до нового власника. Таким чином, оскільки позивач придбала об`єкт незавершеного будівництва, до неї не перейшло право користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташовано, а тому позовні вимоги задоволенню не підлягають. На інші підстави в своїй позовній заяві позивач не посилалася.

Апеляційний суд в своїй постанові посилався на висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 03 червня 2020 року в справі № 686/18373/18.

Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги

21 квітня 2021 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє ОСОБА_3 , подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Донецького апеляційного суду від 18 березня 2021 року та залишити в силі рішення Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 03 листопада 2020 року, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що об`єкт незавершеного будівництва, який складається з багатоквартирного житлового будинку, готовністю 8 % не є самочинно збудованим, оскільки колишнім власником (третьою особою) було отримано всі необхідні дозвільні документи, у зв`язку із чим було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, ОСОБА_1 є власником вказаного багатоквартирного житлового будинку готовністю 8 %, право власності було зареєстровано та інформацію було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

06 червня 2019 року відповідно до статті 12 Закону України «Про адміністративні послуги» ОСОБА_1 , в інтересах якої діяла ОСОБА_4 , через Центр надання адміністративних послуг Маріупольської міської ради подала заяву про передачу в оренду земельної ділянки при переході права власності на об`єкти нерухомого майна для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Маріупольська міська рада пунктом 1 рішення від 05 вересня 2019 року № 7/44-4364 «Про надання в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 громадянці ОСОБА_1 » відмовила у наданні в оренду земельної ділянки (землі житлової та громадської забудови) (кадастровий номер :04:016:0195) площею 0,0301 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та послідуюче функціонування багатоквартирного жилого будинку) на АДРЕСА_2 .

Вважає, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно, особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розташоване. При цьому договір оренди земельної ділянки не припиняється, фактично має місце заміна сторони в зобов`язанні.

Заявник у касаційній скарзі посилається на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 04 травня 2018 року у справі № 910/14212/14, від 10 квітня 2018 року у справі № 915/672/17, від 06 лютого 2018 року у справі № 917/242/17, від 03 березня 2018 року у справі № 904/6296/17, які судом апеляційної інстанції не було застосовано при розгляді справи.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У липні 2021 року Маріупольська міська рада Донецької області в особі представника Балджи К. В. подала відзив на касаційну скаргу, в якому вказує на те, що доводи касаційної скарги є безпідставними, а висновки суду апеляційної інстанції - законними та обґрунтованими. Зазначає, що позивач неналежним способом звернулася до відповідача із заявою про передачу в оренду земельної ділянки при переході права власності, не просила поновити договір оренди до закінчення його дії. Тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду апеляційної інстанції - без змін.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 07 червня 2021 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано матеріали цивільної справи із Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області.

Справа надійшла до Верховного Суду у липні 2021 року.

Ухвалою Верховного Суду від 08 грудня 2021 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини, встановлені судами

Суди встановили, що на підставі рішення Маріупольської міської ради від 07 липня 2009 року № 5/34-5615 «Про надання земельної ділянки на АДРЕСА_3 приватному підприємцю ОСОБА_2 » між Маріупольською міською радою та приватним підприємцем ОСОБА_2 07 вересня 2009 року був укладений договір оренди спірної земельної ділянки строком до 07 липня 2019 року. Умовам договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду з метою та за цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та послідуюче функціонування багатоквартирного будинку). Договір оренди земельної ділянки було підписано сторонами та 11 вересня 2009 року в Книзі про державну реєстрацію договорів оренди землі вчинено запис за № 04.06.162.01371 і передано земельну ділянку орендарю на підставі акта приймання-передачі земельної ділянки (а. с. 14-16).

28 серпня 2015 року ОСОБА_2 подала до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у Донецькій області декларацію про початок виконання будівельних робіт: будівництво багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_3 . Вказана декларація була зареєстрована за № ДЦ 082 152 410 214 (а. с.17, 18).

18 березня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, відповідно до умов якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 купила об`єкт незавершеного будівництва, який складається з багатоквартирного житлового будинку, готовністю 8 % літ. А-1, загальною площею 195 кв. м, що знаходиться на земельній ділянці Маріупольської міської ради площею 0,0301 га, кадастровий номер :04:016:0195, за адресою: АДРЕСА_3 (а. с. 22).

01 грудня 2017 року до Управління державно-будівельного контролю Маріупольської міської ради було подано повідомлення про зміну даних у зареєстрованій декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованій за № ДЦ 082 152 410 214, в якій зазначається, що на підставі інвестиційного договору від 18 листопада 2017 року № 1 право на будівництво покладено на двох замовників: ОСОБА_2 та ОСОБА_1 . Вказане повідомлення зареєстровано 01 грудня 2017 року за № ДЦ 06 (а. с. 18 зв., 19).

06 червня 2019 року ОСОБА_1 подала до Центру надання адміністративних послуг Маріупольської міської ради заяву, в якій просила передати в оренду спірну земельну ділянку у зв`язку з переходом права власності на об`єкт нерухомого майна для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 35).

До заяви про передачу в оренду земельної ділянки було додано заяву ОСОБА_2 від 01 червня 2019 року з проханням припинити дію договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2019 року (а. с. 36).

Маріупольська міська рада своїм рішенням від 05 вересня 2019 року № 7/44-4364 відмовила ОСОБА_1 у наданні в оренду спірної земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та наступне функціонування багатоквартирного жилого будинку) на АДРЕСА_2 (а. с. 24).

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Частиною першою статті 400 ЦПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судове рішення суду апеляційної інстанцій не відповідає вказаним вимогам закону.

Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваного судового рішення, обговоривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

За положеннями статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Предметом цього спору є вимога про визнання незаконним та скасування рішення Маріупольської міської ради від 05 вересня 2019 року, відповідно до якого позивачу відмовлено у наданні в оренду спірної земельної ділянки, та визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року, зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07 травня 2019 року за № 31519936, на земельну ділянку в редакції, запропонованій позивачем.

Правовідносини, що виникли між сторонами, стосуються права оренди земельної ділянки при переході права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на ній.

Як встановили суди та підтверджується матеріалами справи, між Маріупольською міською радою та приватним підприємцем ОСОБА_2 07 вересня 2009 року був укладений договір оренди спірної земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та послідуюче функціонування багатоквартирного будинку), строком на 10 років.

18 березня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 купила об`єкт незавершеного будівництва, який складається з багатоквартирного житлового будинку, готовністю 8 % літ. А-1., загальною площею 195 кв. м, що знаходиться на спірній земельній ділянці. Реєстрація права власності за позивачем здійснена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформацією від 22 березня 2016 року № 55672816.

06 червня 2019 року ОСОБА_1 через Центр надання адміністративних послуг Маріупольської міської ради було подано заяву про передачу в оренду земельної ділянки при переході права власності на об`єкти нерухомого майна для будівництва та обслуговування багатотоквартирного житлового будинку. Однак відповідач відмовив позивачу у наданні в оренду спірної земельної ділянки.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно (об`єкта незавершеного будівництва), особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набула права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розташоване.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд апеляційної інстанції виходив із того, що вимоги статті 377 ЦК України, статей 120, 125 ЗК України та принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, не застосовується до набуття права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, у тому числі на об`єкт незавершеного будівництва, оскільки у такому разі не відбувається перехід права власності на об`єкт нерухомого майна від попереднього власника, який одночасно володіє на відповідному правовому титулі земельною ділянкою, до нового власника. Таким чином, оскільки позивач придбала об`єкт незавершеного будівництва, до неї не перейшло право користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташовано, а тому позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Колегія суддів не в повній мірі погоджується з такими висновками судів попередніх інстанції з огляду на таке.

Відповідно до частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 ЦК України.

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, то право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Частиною третьою статті 331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці 1 цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Отже, об`єкт незавершеного будівництва за визначенням частини третьої статті 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва.

Подібний правовий висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19.

Колегія суддів зазначає, що державна реєстрація права власності як на об`єкт незавершеного будівництва, так і на нерухоме майно здійснюється у порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації об`єкта незавершеного будівництва) державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.

Так, аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 цього Кодексу, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Що стосується об`єкта незавершеного будівництва, то за визначенням частини третьої статті 331 ЦК України він за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво). З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.

Державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва не змінює особливого правового статусу такого об`єкта, визначеного частиною третьою статті 331 ЦК України, як сукупності будівельних матеріалів та обладнання, оскільки не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Подібний правовий висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 914/2070/19.

Відповідно до частин першої та другої статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на час набуття позивачем права власності на незавершене будівництво) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до частини першої статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Тобто на час набуття права власності позивачем на незавершене будівництво норми статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України застосовувалися виключно у випадку набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, тобто об`єкт нерухомості, який знаходиться на такій земельній ділянці.

Проте наведене залишилося судом першої інстанції поза увагою під час вирішення спору у цій справі, суд не врахував, що правила переходу прав на земельну ділянку, які передбачені положеннями статті 377 ЦК України, статті 120 ЗК України в редакції, чинній на час набуття права власності позивачем на незавершене будівництво, можуть застосовуватися виключно у випадку набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, тобто об`єкт нерухомості, який знаходиться на такій земельній ділянці, а факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та статті 331 ЦК України.

Суд апеляційної інстанції обґрунтовано зазначив, що вимоги статті 377 ЦК України, статей 120, 125 ЗК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, не застосовуються до набуття права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, у тому числі на об`єкт незавершеного будівництва, однак суд апеляційної інстанції не врахував таке.

Договір оренди між відповідачем та третьою особою укладався з метою та за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та послідуюче функціонування багатоквартирного будинку).

За змістом статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Верховний Суд України в постанові від 07 вересня 2016 року у справі № 6-47цс16 висловив правову позицію, що новостворене нерухоме майно набуває юридичного статусу житлового будинку після прийняття його до експлуатації і з моменту державної реєстрації права власності на нього. Однак до цього, не будучи житловим будинком з юридичного погляду, об`єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів, тобто речей як предметів матеріального світу, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов`язки, тому такий об`єкт є майном.

Ще в одній правовій позиції Верховного Суду України, висловленій у постановах від 15 травня 2013 року (справа № 6-36цс13) та від 30 січня 2013 року (справа № 6-1732цс15), визначено, що майнове право можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Позивачем на підставі договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 18 березня 2016 року було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право на власності на об`єкт незавершеного будівництва, який складається з багатоквартирного житлового будинку, готовністю 8 %,що знаходиться на спірній земельній ділянці Маріупольської міської ради.

Тому, уклавши договір купівлі-продажу, предметом якого є об`єкт незавершеного будівництва, та зареєструвавши за собою право власності на цей об`єкт, позивач по завершенню будівництва мала на меті здійснити державну реєстрацію належного їй права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна.

Згідно з постановою Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 року № 1127 для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна особа, яка бажає зареєструвати за собою таке право, має подати державному реєстратору відповідний пакет документів, серед яких обов`язковим документом є документ, який посвідчує право особи на земельну ділянку під таким об`єктом.

Оскільки позивач зареєструвала право власності на об`єкт незавершеного будівництва, який розташований на спірній земельній ділянці, тому у позивача як власника об`єкта незавершеного будівництва наявний законний інтерес щодо оформлення належним чином права користування земельною ділянкою, на якій розташоване вказане майно.

Тому, відмовляючи ОСОБА_1 у наданні в оренду спірної земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, відповідач діяв неправомірно.

Отже, колегія суддів погоджується з доводами позивача, що оскаржуване рішення Маріупольської міської ради від 05 вересня 2019 року № 7/44-4364, відповідно до якого відповідач відмовила ОСОБА_1 у наданні в оренду спірної земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, є таким, що порушує право позивача.

Однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці (пункт «е» частини першої статті 141 ЗК України).

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (частина третя статті 7 Закону України «Про оренду землі»).

Договір оренди землі припиняється, зокрема у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці (абзац восьмий частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі»).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Колегія суддів звертає увагу, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, незавершене будівництво (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

При цьому у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

При цьому документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря (землекористувача) не впливає на обсяг права нових власників майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, незавершене будівництво, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу, а отже, момент звернення нового власника майна до орендодавця щодо внесення змін до такого договору оренди не впливає на обсяг прав та умови договору, що встановлені для попереднього землекористувача в силу прямої норми закону.

Отже, враховуючи викладене, після відчуження незавершеного будівництвом об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки.

Виходячи з викладеного, оскаржуване рішення відповідача, прийняте за результатом розгляду заяви позивача від 06 червня 2019 року, яка подана під час дії строку договору оренди спірної земельної ділянки, є неправомірним та підлягає скасуванню.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що 02 лютого 2021 року Верховна Рада України прийняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо одночасного переходу прав на земельну ділянку у зв`язку з переходом прав на об`єкт нерухомого майна, який на ній розташовано».

Так, стаття 120 ЗК України викладена в новій редакції та передбачає перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній. Так, відповідно до частини третьої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною четвертою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються. Про перехід відповідного права його суб`єкт зобов`язаний негайно повідомити орендодавця, особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію.

Відповідно до частини п`ятої статті 120 ЗК України встановлено, що у випадках, визначених частинами першою-третьою цієї статті, документи, що підтверджують набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт.

Отже, колегія суддів дійшла висновку про скасування рішень судів першої і апеляційної інстанцій та ухвалення нового рішення про часткове задоволення позовних вимог, визнання незаконним та скасування рішення Маріупольської міської ради від 05 вересня 2019 року «Про надання в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 громадянці ОСОБА_1 ».

Однак колегія суддів не вбачає підстав для задоволення позовних вимог в частині визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року, зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07 травня 2019 року за № 31519936, на спірну земельну ділянку з огляду на таке.

Так, згідно із частинами першою-третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній до 15 липня 2020 року) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин четвертої, п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15 липня 2020 року) при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Так, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди спірної земельної ділянки укладений 07 вересня 2009 року строком на 10 років. Тобто строк оренди на час вирішення справи закінчився. Мотивів та доказів того, що позивач до спливу строку спірного договору оренди землі звертався до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі з долученням до нього (листа-повідомлення) проєкта додаткової угоди, матеріали справи не містять. Також позивач не заявляла вимоги про поновлення договору оренди, що унеможливлює задоволення позовних вимог у частині визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року в редакції, запропонованій позивачем.

Виходячи з викладеного, колегія суддів дійшла висновку про відмову у задоволенні позовних вимог в частині визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року в редакції, запропонованій позивачем.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Таким чином, підстави касаційного оскарження частково знайшли своє підтвердження.

Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд (пункт 3 частини першої статті 409 ЦПК України).

Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

Верховний Суд дійшов висновку, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, проте допущено неправильне застосування норм матеріального права.

Ухвалюючи оскаржувані судові рішення, суди попередніх інстанцій неправильно визначилися з характером спірних правовідносин та неправильно застосували норми матеріального і порушили норми процесуального права, а тому оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням у справі нового рішення про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_1 з підстав, які викладені у мотивувальній частині цієї постанови.

Щодо розподілу судових витрат

Згідно з підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України резолютивна частина постанови суду касаційної інстанції складається, в тому числі, із нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

За правилом частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги, скасування оскаржуваних судових рішень та ухвалення нового рішення про часткове задоволення позову, суд касаційної інстанції здійснює новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у судах першої, апеляційної та касаційної інстанцій.

За таких обставин судові витрати, понесені позивачем за подання позову та касаційної скарги пропорційно розміру задоволених позовних вимог, підлягають відшкодуванню відповідачем, а саме: у розмірі 1 152,6 грн (50 % від сплачених сум).Судові витрати, понесені відповідачем за подання апеляційної скарги, з урахуванням правового результату вирішення спору покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану ОСОБА_3 , задовольнити частково.

Рішення Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 03 листопада 2020 року та постанову Донецького апеляційного суду від 18 березня 2021 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Маріупольської міської ради Донецької області, третя особа - ОСОБА_2 , про визнання незаконним та скасування рішення Маріупольської міської ради Донецької області, задовольнити частково.

Визнати незаконним та скасувати рішення Маріупольської міської ради Донецької області від 05 вересня 2019 року «Про надання в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 громадянці ОСОБА_1 ».

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з Маріупольської міської ради Донецької області на користь ОСОБА_1 судові витрати, понесені заявником за подання позовної заяви та касаційної скарги, у розмірі 1 152 (одна тисяча сто п`ятдесят дві) грн 60 коп.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий А. І. Грушицький

Судді: І. В. Литвиненко

С. Ю. Мартєв

Є. В. Петров

В. А. Стрільчук