КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 вересня 2022 року

справа № 372/548/20

провадження № 22-ц/824/1794/2022

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача: Музичко С.Г.,

суддів: Болотова Є.В., Кулікової С.Г.

при секретарі: Федорчук Я.С.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1

відповідачі: ОСОБА_2 , Державний реєстратор Томилівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Науменко Олена Євгенівна, ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_4 - ОСОБА_5 на рішення Обухівського районного суду Київської області від 23 квітня 2021 року, ухваленого під головуванням судді Проць Т.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Державного реєстратора Томилівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Науменко Олени Євгенівни, ОСОБА_3 про визнання протиправним і скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, витребування житлового будинку і земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В :

В лютому 2020 року ОСОБА_4 звернулась до суду із вищевказаним позовом, в якому просила визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48842323 від 24.09.2019 року, вчинений державним реєстратором, який є відповідачем у справі, відносно об`єктів нерухомого майна за реєстраційними номерами 231 та 231. Також в лютому позивач подала суду заяву про доповнення позовних вимог та просила витребувати у ОСОБА_3 на її користь житловий будинок, розташований в АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 231 і земельну ділянку, кадастровий номер :05:027:012, реєстраційний номер 231.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначила, що 22.12.2016 між нею та ОСОБА_2 було укладено договір позики, згідно якого відповідачем було надано грошові кошти у розмірі 70000 доларів США із строком повернення до 22.12.2017 року. В забезпечення виконання умов вказаного договору між сторонами того ж дня укладено іпотечний договір, за яким ОСОБА_4 передала в іпотеку належний їй будинок, розташований за адресою АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,1295 га на якій вказаний будинок розташований. Кошти за договором позики були отримані ОСОБА_6 , зятем позивача. 21.12.2017 року сторонами договору позики було внесено зміни до правочину, яким строк виконання встановлено до 22.12.2018. 24.09.2019 року Державним реєстратором Томилівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Науменко О.Є. винесено Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №48842323 на предмет іпотеки за ОСОБА_2 11.02.2020 року приватним нотаріусом Гамаль І.М. винесено Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №51082359, відповідно до якого право власності на спірне нерухоме майно зареєстровано за ОСОБА_3 . Оскільки реєстрація отримання у власність ОСОБА_2 предмету іпотеки проведена за відсутності оцінки майна на дату набуття та за відсутності доказів одержання позивачем письмової вимоги відповідача, а відповідно ОСОБА_3 є недобросовісним набувачем, просить позовні вимоги задовольнити.

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 23 квітня 2021 року в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Державного реєстратора Томилівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Науменко Олени Євгеніївни, ОСОБА_3 про визнання протиправним і скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, витребування житлового будинку і земельної ділянки відмовлено.

В поданій апеляційній скарзі представник позивача просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення яким задовольнити позов задовольнити.

В обґрунтування своїх вимог посилається на те, що судом не врахованого відсутність в матеріалах реєстраційної справи доказів на підтвердження направлення відповідачем та отримання позивачем вимоги про усунення порушення зобов`язань, як встановлено Законом України «Про іпотеку». Вказує, що відповідне поштове відправлення було вручено іншій особі, а не позивачу. Апелянт не погоджується із висновками суду про те, що до компетенції державного реєстратора не входить перевірка інформації щодо вручення поштових відправлень.

Крім того, вказує, що судом залишено поза увагою, той факт що станом на день державної реєстрації права власності звіту про оцінку предмета іпотеки не було, та державним реєстратором не дотримано вимоги ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Вважає, що майно підлягає витребуванню, оскільки вибуло із володіння позивача поза її волею.

В судовому засіданні представник позивача апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити.

В судовому засіданні представник ОСОБА_2 проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

В судовому засіданні представник ОСОБА_3 при вирішенні спору поклався на розсуд суду.

Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив із того, що державна реєстрація прав та їх обтяжень була проведена державним реєстратором Науменко О.Є. без порушення процедури такої реєстрації та у відповідності із Порядком та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»,

Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що 22.12.2016 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 укладено договір позики, відповідно до якого позивач отримала позику в розмірі 70 000 доларів США та зобов`язалась її повернути до 22.12.2017 зі сплатою відсотків, а також неустойки та інфляційних витрат від простроченої суми.

В якості забезпечення виконання договору позики 22.12.2016 року між сторонами укладено договір іпотеки відповідно до умов якого позивачем передано в іпотеку житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 231) та земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 231), кадастровий номер :05:027:0121.

Згідно п. 4.1 вказаного договору звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку, зокрема, шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 Закону Країни «Про іпотеку».

21.12.2017 року між сторонами укладено додаткову угоду, відповідно до якої термін повернення позики становив 22.12.2018 року.

Сторони не заперечують факту, що умови договору позики позивачем було порушено, позику не повернено станом на день подання позову.

24.09.2019 року Державним реєстратором Томилівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Науменко О.Є. винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №48842323. Згідно вказаного рішення за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на предмет іпотеки згідно іпотечного договору, укладеного 22.12.2016 року між останнім та ОСОБА_4 у зв`язку із порушенням позивачем умов договору позики.

11.02.2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. посвідчено договір купівлі-продажу житлового будинку та договір купівлі-продажу земельної ділянки, згідно яких право власності на спірне нерухоме майно перейшло до ОСОБА_3 .

Частиною першою статті 35 Закону «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

За змістом статті 36 Закону «Про іпотеку» встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Частиною п`ятою статті 37 Закону визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; видача/отримання документів за результатом розгляду заяви. Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав.

Згідно п. 4.1 договору іпотеки від 22.12.2016 звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку, зокрема, шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 Закону Країни «Про іпотеку» за вартістю, яка визначається на підставі незалежної оцінки.

Відповідно до п. 4.3 вказаного договору право власності на предмет іпотеки переходить від Іпотекодавця до Іпотекодержателя після державної реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки. Державна реєстрація права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки розпочинається на наступний день після закінчення обрахованого згідно п. 3.1 цього договору 30-денного строку виконання вимоги Іпотекодержателя про усунення порушень зобов`язань за договором позики та/або за цим договором у разі, якщо ця вимога не буде задоволена Іпотекодавцем у добровільному порядку.

Пунктом 3.1. договору іпотеки передбачено, що у випадках звернення стягнення на предмет іпотеки Іпотекодержатель розпочинає звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо протягом тридцяти календарних днів Іпотекодавцем не буде виконана вимога про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов цього договору.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначала, що під час проведення державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на предмет іпотеки Державним реєстратором Томилівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Науменко О.Є. не було здійснено перевірку всіх необхідних документів, які надавали можливість винести рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 , зокрема не було надано вимогу про усунення порушень, доказів її вручення та оцінки об`єкта нерухомого майна. Звіти про оцінку майна не були зареєстровані у відповідному реєстрі Фонду державного майна України.

Як вбачається із матеріалів справи вимога відповідача ОСОБА_2 , посвідчена приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Чеботар С.І. 06.06.2019 року, про необхідність виконання умов договору позики та застереження щодо можливого задоволення вимог за договором позики шляхом набуття права власності на предмет іпотеки направлена позивачу та вручена останньому 14.06.2019 року, що підтверджується відповідними поштовими квитанціями та повідомленням про вручення поштового відправлення.

Крім того, направлення позивачу та отримання нею вимоги, підтверджується змістом позову про визнання договору позики від 22.12.2016 року неукладеним та недійсним, про визнання іпотечного договору від 22.12.2016 року недійсним та скасування рішень, де ОСОБА_7 зазначено про отримання нею 14.06.2019 року вимоги від відповідача ОСОБА_2 про виконання порушеного зобов`язання (справа №372/2753/19).

Враховуючи наведене, доводи апелянта щодо неотримання нею вимоги про усунення порушень зобов`язань судом відхиляються, оскільки спростовуються матеріалам справи.

У постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) за позовом про скасування реєстрації речового права, права власності на іпотечне майно Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів про задоволення позову через порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, оскільки в матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, та через відсутність інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, проте оцінка майна предмета іпотеки на момент переходу права власності не проводилася.

Наведене також повністю узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 18 травня 2022 року у справі № 487/5843/17 (провадження 61-5308св21), в якій суд касаційної інстанції погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для скасування рішення державного реєстратора з огляду на неподання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Отже, у Верховним Судом однозначно висловлено правовий висновок щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Як вбачається із матеріалів справи звіт про оцінку спірного майна здійснено 24 вересня 2019 року, в той час реєстрація права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 проведена 19.09.2019 року.

Вищенаведене свідчать про те, що на час державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на предмет іпотеки звіт про оцінку вартості предмета іпотеки державному реєстратору надано не було.

Сама по собі наявність звіту про оцінку майна, після того, коли відбулась державна реєстрація майна за іншою особою, не може свідчити про дотримання прав іпотекодавця при зверненні стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права (пункт 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)).

Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18).

Враховуючи вищенаведену правову позиція та з огляду на неподання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову та витребування у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 спірного житлового будинку.

Судом першої інстанції не в повній мірі досліджено усі обставини, неправильно застосовані норми матеріального права, тому колегія суддів вважає, що рішення суду підлягає скасуванню з постановленням нового про задоволення позову.

Згідно ст. 376 ЦПК підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; недоведеність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_4 - ОСОБА_5 задовольнити частково.

Рішення Обухівського районного суду Київської області від 23 квітня 2021 року скасувати, постановити нове, яким позов задовольнити частково.

Витребувати у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 наступне майно: житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 231 та земельну ділянку місця розташування нерухомого майна, кадастровий номер :05:027:0121, реєстраційний номер 231.

В задоволенні інших вимог позову відмовити.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Суддя-доповідач

Судді