Постанова

Іменем України

28 вересня 2022 року

м. Київ

справа № 753/19971/18

провадження № 61-1023св22

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,

суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 , державний реєстратор Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук Світлана Василівна, третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Василенко Олег Анатолійович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 , державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук Світлани Василівни, третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Василенко Олег Анатолійович, про скасування державної реєстрації права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння

за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 01 червня 2021 року у складі судді Сирбул О. Ф. та постанову Київського апеляційного суду від 13 грудня 2021 року у складі колегії суддів: Болотова Є. В., Кулікової С. В., Музичко С. Г.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, у якому просив скасувати рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С. В. від 14 лютого 2018 року (індексний номер 39682005) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та запис № 24838794 від 14 лютого 2018 року про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (далі - ТОВ «Кей-Колект»); скасувати запис від 16 лютого 2018 року № 27059249 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 , проведену на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16 липня 2018 року (індексний номер 42078301), прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О. А.; витребувати від ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 82,4 кв. м, житловою площею 52,5 кв. м.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 посилався на те, що ТОВ «Кей-Колект» порушило вимоги договору іпотеки в частині звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, оскільки окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався. Таким чином, у державного реєстратора не було підстав для прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за товариством. Враховуючи, що квартира вибула з власності позивача поза його волею на підставі незаконної державної реєстрації права власності, він має право витребувати квартиру у добросовісного набувача ОСОБА_2 . У зв`язку з цим просив позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Дарницький районний суд міста Києва рішенням від 01 червня 2021 року позов задовольнив частково. Скасував рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С. В. від 14 лютого 2018 року (індексний номер 39682005) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та запис № 24838794 від 14 лютого 2018 року про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект». В іншій частині позову відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що державна реєстрація права власності на квартиру ТОВ «Кей-Колект» проведена за договором іпотеки від 16 липня 2008 року № 25697-Б, який прямо передбачає укладення з ОСОБА_1 . окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, однак такий договір не укладався. Отже, державна реєстрація права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку за відсутності необхідного документа, що є підставою для її проведення, є незаконною та підлягає скасуванню. У зв`язку з цим суд дійшов висновку, що позовна вимога позивача щодо скасування рішення державного реєстратора підлягає задоволенню.

Разом з цим суд дійшов висновку, що вимога позову про скасування запису від 16 липня 2018 року № 27059249 про державну реєстрацію права власності на квартиру за ОСОБА_2 , проведену на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16 липня 2018 року (індексний номер 42078301), задоволенню не підлягає, оскільки у зв`язку набранням чинності Законом України від 05 грудня 2019 року № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким внесено зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», з 16 січня 2020 року такого способу захисту порушених речових прав, як скасування запису про проведену державну реєстрацію права не передбачено.

Відмовляючи у задоволенні вимоги про витребування майна від ОСОБА_2 , суд виходив з того, що сама по собі вимога про скасування рішення державного реєстратора не може бути підставою для витребування майна. При цьому суд зазначив що жодних підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 14 липня 2018 року позивач не навів і подібних вимог не заявив, а тому вимоги про витребування цього майна є безпідставними.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Київський апеляційний суд постановою від 13 грудня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишив без задоволення, апеляційну скаргу ТОВ «Кей-Колект» задовольнив. Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 01 червня 2021 року скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив. Вирішив питання щодо розподілу судових витрат.

Апеляційний суд мотивував своє рішення тим, що спірна квартира була передана в іпотеку за двома договорами: за іпотечним договором від 27 жовтня 2006 року № 25697 та іпотечним договором від 16 липня 2008 року № 25697-Б. Державна реєстрація права власності на квартиру за ТОВ «Кей-Колект» проведена на підставі обох договорів. Іпотечний договір від 27 жовтня 2006 року № 25697, а саме розділ 5, містить іпотечне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин). Зазначене застереження надавало ТОВ «Кей-Колект» право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, встановлений статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Враховуючи наведене, апеляційний суд дійшов висновку, що державний реєстратор провів реєстрацію права власності за ТОВ «Кей-Колект» з дотриманням закону, а тому підстав для скасування рішення немає. При цьому апеляційний суд зазначив, що вимога про витребування квартири є похідною від основної вимоги про скасування рішення державного реєстратора, а тому задоволенню не підлягає.

Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи, позиції інших учасників справи

У січні 2022 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просивскасувати постанову Київського апеляційного суду від 13 грудня 2021 року в частині відмови в задоволенні позову про скасування рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С. В. від 14 лютого 2018 року та в цій частині залишити в силі рішення суду першої інстанції; скасувати рішення Дарницького районного суду міста Києва від 01 червня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 13 грудня 2021 року в частині відмови в задоволенні позову про витребування квартири та в цій частині ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Підставою касаційного оскарження вказував те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15, від 12 грудня 2018 року у справі № 199/127/17, від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16 та постанові Верховного Суду від 10 жовтня 2019 року у справі № 752/10790/16.

Касаційна скарга мотивована неврахуванням апеляційним судом того, що одним із договорів іпотеки, на підставі якого проведено реєстрацію права власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру, а саме пунктом 4.5 розділу 4 договору іпотеки від 16 липня 2008 року № 25697-Б передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки із застосуванням позасудового регулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку». Пунктом 5.2 розділу 5 визначено, що позасудове регулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема: передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Разом з цим окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя ТОВ «Кей-Колект» шляхом передання йому права власності не укладався. У зв`язку з цим помилковим є висновок апеляційного суду про те, що державна реєстрація права власності за ТОВ «Кей-Колект» на квартиру є в цілому законна, оскільки інший договір іпотеки від 27 жовтня 2006 року № 25697 передбачає таку можливість без укладення окремого договору, адже державна реєстрація права власності на оспорювану квартиру відбувалася за двома договорами іпотеки, а не за одним, і вимога про усунення порушень основного зобов`язання також стосувалася цих обох іпотечних договорів за відповідними кредитними договорами. Крім того, сама вимога про усунення порушень основного зобов`язання з повідомленням про вручення до реєстраційної справи додана 05 липня 2018 року, тобто зі спливом майже п`яти місяців з дати реєстрації права власності за ТОВ «Кей-Колект». Отже на момент державної реєстрації права власності за ТОВ «Кей-Колект» зазначені документи, всупереч пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 не були подані.

У лютому 2022 року ОСОБА_2 подав відзив на касаційну скаргу, в якому просив залишити її без задоволення. При цьому зазначив, що доводи, наведені в касаційній скарзі, не відповідають дійсним обставинам справи, не ґрунтуються на вимогах закону, не спростовують доведених обставин і не обґрунтовують порушення апеляційним судом норм матеріального та процесуального права, які давали б підстави для скасування оскаржуваного судового рішення.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 20 січня 2022 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

17 травня 2022 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 15 вересня 2022 року справа призначена до судового розгляду.

Фактичні обставини справи

Суди попередніх інстанцій встановили, що 27 жовтня 2006 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (далі - АКІБ «УкрСиббанк»), який змінив назву на Публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк» (далі - ПАТ «УкрСиббанк»), та ОСОБА_1 був укладений договір про надання споживчого кредиту № 0, за умовами якого банк надав позичальнику кредит в розмірі 124 000,00 дол. США, що еквівалентно 626 200,00 грн, зі строком повернення до 27 жовтня 2027 року. Цільове призначення кредиту - придбання чотирикімнатної квартири загальною площею 82,4 кв. м, жилою площею 52,5 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 .

Крім того, 27 жовтня 2006 року між АКІБ «УкрСиббанк» і ОСОБА_1 був укладений договір про надання споживчого кредиту № 0, за умовами якого банк надав позичальнику кредит в розмірі 2 211,90 грн. Цільове призначення кредиту - виконання зобов`язань позичальника за договором страхування щодо сплати на користь страхової компанії страхових платежів та виконання зобов`язань позичальника за договором банківського рахунку щодо оплати комісійної винагороди банку за здійснення ним договірного списання коштів з поточного рахунку позичальника на користь страхової компанії згідно діючих тарифів банку.

27 жовтня 2006 року між АКІБ «УкрСиббанк» і ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки № 25697, за умовами якого іпотекодавець передав в іпотеку квартиру загальною площею 82,4 кв. м, жилою площею 52,5 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно з пунктом 1.2 зазначеного договору іпотекою забезпечується в повному обсязі виконання усіх грошових зобов`язань іпотекодавця за кредитним договором від 27 жовтня 2006 року № 0 та кредитним договором від 27 жовтня 2006 року № 0.

Розділ 5 договору іпотеки № 25697 містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з пунктом 5.1 договору іпотеки № 25697 у разі настання обставин, зазначених в пункті 4.1 цього договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

В повідомленні, про яке йдеться в пункту 5.1, іпотекодержатель зазначає, який зі способів задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку», застосовується іпотекодержателем для задоволення своїх вимог (пункт 5.2 договору іпотеки № 25697).

16 липня 2008 року між АКІБ «УкрСиббанк» і ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № 0, за умовами якого банк надав позичальнику кредит в розмірі 132 339,00 дол. США, що еквівалентно 640 520,76 грн, зі строком повернення до 18 липня 2011 року. Цільове призначення - придбання обладнання.

30 січня 2009 року між АКІБ «УкрСиббанк» і ОСОБА_1 була укладена додаткова угода № 1 до кредитного договору від 16 липня 2008 року № 0 (щодо зміни умов кредитного договору при реструктуризації).

16 липня 2008 року між АКІБ «УкрСиббанк» і ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки № 25697-Б (наступна іпотека), за умовами якого іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю квартиру АДРЕСА_1 .

Пунктом 5.2 договору іпотеки № 25697-Б визначено, що позасудове врегулювання здійснюється одним із наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: підпункт 5.2.1 - передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»; підпункт 5.2.2 - отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

13 лютого 2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» і ТОВ «Кей-Колект» був укладений договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки.

09 листопада 2017 року ТОВ «Кей-Колект» надіслало ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень основного зобов`язання за кредитним договором від 27 жовтня 2006 року № 0 та кредитним договором від 16 липня 2008 року № 0, яку ОСОБА_1 отримав 12 грудня 2017 року.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 14 лютого 2018 року державний реєстратор Київської філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С. В. зареєструвала право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект». Підстава виникнення права власності - договір іпотеки № 25697-Б, виданий 16 липня 2008 року; договір іпотеки № 25697, виданий 27 жовтня 2006 року; договір відступлення права вимоги за договорами іпотеки, виданий 13 лютого 2012 року; вимога 09/11/17/731931, видана 09 листопада 2017 року; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 457, видане 12 грудня 2017 року.

16 липня 2018 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Василенко О. А. зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 . Підстава виникнення права власності - договір купівлі-продажу, виданий 14 липня 2018 року.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши правильність застосування судами норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

У статті 525 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Згідно з пунктом 4.1 договору іпотеки від 27 жовтня 2006 року № 25697 звернення стягнення здійснюється іпотекодержателем у випадках та на підставах, передбачених законодавством України, у тому числі, у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання, що забезпечується іпотекою за цим договором.

Пунктом 4.2 договору іпотеки від 27 жовтня 2006 року № 25697 передбачено, що звернення стягнення здійснюється на відповідних підставах, в тому числі, на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з пунктами 4.3, 4.4 договору іпотеки від 27 жовтня 2006 року № 25697 у випадках порушення іпотекодавцем зобов`язань за договором, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю повідомлення, оформлене відповідно до Закону України «Про іпотеку». У разі невиконання іпотекодавцем вимог, зазначених у повідомленні, про яке йдеться в пункті 4.3, іпотекодержатель здійснює звернення стягнення.

Розділом 5 договору іпотеки від 27 жовтня 2006 року № 25697 регламентовано застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з пунктами 5.1- 5.3 договору іпотеки від 27 жовтня 2006 року № 25697 у разі настання обставин, зазначених у пункті 4.1 цього договору, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. В повідомленні зазначається, який із способів задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені Законом України «Про іпотеку», застосовується іпотекодержателем для задоволення своїх вимог. У разі застосування передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя, як способу задоволення вимог іпотекодержателя, право власності переходить до іпотекодержателя з моменту отримання повідомлення про яке йдеться у пункті 5.1 цього договору іпотеки.

Водночас пунктом 5.2 договору іпотеки від 16 липня 2008 року № 25697-Б визначено, що позасудове врегулювання здійснюється одним із наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: підпункт 5.2.1 - передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»; підпункт 5.2.2 - отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частин другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 в редакції, чинній на час реєстрації права власності за іпотекодержателем визначено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 61 зазначеного Порядку необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на державного реєстратора згідно з частиною третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Під час розгляду справи місцевий суд встановив, що між позивачем та іпотекодержателем на виконання умов договору іпотеки від 16 липня 2008 року № 25697-Б не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передання йому права власності, і під час подання заяви про державну прав та їх обтяжень на предмет іпотеки окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя ТОВ «Кей-Колект» не подавав.

Встановивши, що між іпотекодержателем і позивачем не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя за договором іпотеки від 16 липня 2008 року № 25697-Б, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, та є правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що дії державного реєстратора щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру за договором іпотеки від 16 липня 2008 року № 25697-Б не можна вважати законними.

Апеляційний суд на це не звернув достатньої уваги та дійшов помилкового висновку про те, що державний реєстратор провів реєстрацію права власності за ТОВ «Кей-Колект» з дотриманням вимог закону, адже така реєстрація проведена за відсутності окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя за договором іпотеки від 16 липня 2008 року № 25697-Б.

Разом з цим в оцінці спірних правовідносин Верховний Суд виходить з такого.

Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для правильного вирішення спору та захисту порушеного права позивача суд повинен визначитися з предметом і підставою позову та встановити порушення, невизнання або оспорювання права.

Як встановили суди попередніх інстанцій договір іпотеки від 27 жовтня 2006 року № 25697 мав іпотечне застереження та передбачав право іпотекодержателя на звернення стягнення в позасудовому порядку шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем.

У частині першій статті 13 Закону України «Про іпотеку» визначено, що предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором. Попередня іпотека має вищий пріоритет над наступними іпотеками.

Оскільки іпотека за договором іпотеки від 27 жовтня 2006 року № 25697 має вищий пріоритет над наступними іпотеками, і за цим іпотечним договором передбачено можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передання у власність предмета іпотеки іпотекодержателю, ТОВ «Кей-Колект» мав всі права на звернення стягнення на предмет іпотеки за цим договором.

Водночас зазначення у відповідному реєстрі, що звернення стягнення відбулося на підставі двох договорів, саме по собі не дає підстави вважати, що цим було порушено права позивача, оскільки у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки за двома договорами будь-які вимоги відповідача, в тому числі і за другим договором іпотеки від 16 липня 2008 року № 25697-Б, відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку», є недійсними.

Згідно з частинами першою, третьою статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

За таких обставин апеляційний суд зробив правильний висновок про відмову у задоволенні позову, проте помилився щодо мотивів такої відмови. Тому оскаржувану постанову належить змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови.

Щодо суб`єктного складу

Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).

Відповідно до частин першої та другої статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.

Результат аналізу статті 51 ЦПК України свідчить, що належним відповідачем є особа, яка має відповідати за позовом.

Неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Водночас встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.

Отже, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 зробила висновок, що «[…] позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивачка визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18) зазначено, що «спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано».

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 13 січня 2021 року у справі № 753/905/18 (провадження № 61-12528св19).

У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи підтверджують, що спір у позивача виник з ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 щодо предмета іпотеки, а тому державний реєстратор Київської філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С. В. є неналежним відповідачем.

У зв`язку з наведеним оскаржувана постанова в частині вирішення вимог заявлених до державного реєстратора також підлягає зміні в редакції цієї постанови.

Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 13 грудня 2021 року змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді:А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко В. М. Коротун
М. Ю. Тітов