Новосанжарський районний суд Полтавської області
Справа № 542/50/22
Провадження № 2/542/118/22
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 вересня 2022 року смт Нові Санжари

Новосанжарський районний суд Полтавської області в складі:

головуючої судді Афанасьєвої Ю.О.,

за участю секретаря судового засідання Чиж Л.О.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

представника відповідача адвоката Вовка М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт Нові Санжари цивільну справу за позовом адвоката Сенкевича Володимира Івановича, який діє в інтересах позивача ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут» про розірвання договору оренди землі та скасування рішення про державну реєстрацію речового права,

В С Т А Н О В И В :

18.01.2022 року адвокат Сенкевич Володимир Іванович, який діє в інтересах позивача ОСОБА_1 звернувся до суду з даною позовною заявою, в якій просить розірвати договір оренди землі №17 від 02.04.2013, що був укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірмою «Добробут» відносно земельної ділянки загальною площею 4,53 га, кадастровий номер :00:003:0378, що розташована на території Супротивнобалківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області та припинити право оренди землі.

Скасувати рішення Державного реєстратора реєстраційної служби Новосанжарського районного управління юстиції Полтавської області Камуза Олега Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 18511507 від 03.01.2015) - права оренди за договором оренди землі, серія та номер: 17, від 02.04.2013, який укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірмою «Добробут» щодо земельної ділянки площею 4,53 га, кадастровий номер :00:003:0378, що розташована на території Супротивнобалківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області (зареєстроване 27 грудня 2014 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 8332869), з одночасним припиненням такого речового права.

Вимоги обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розташованої на території Супротивнобалківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 650012 від 16.01.2008.

Зазначена земельна ділянка передана позивачем в оренду відповідачу згідно Договору оренди землі №17 від 02.04.2013.

Зазначає, що відповідно до п.9 вказаного Договору, передбачено за користування вказаною в Договорі земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки в грошовій формі у гривнях шляхом видачі готівки в касі Орендаря.

Відповідно до п.11 Договору, орендна плата вноситься у грошовій формі - один раз у рік не пізніше 20 грудня, натуральна - з 1 вересня по 20 грудня.

Відповідач порушив свої зобов`язання за вказаним Договором - жодного разу не виплатив позивачу орендну плату за орендовану ним земельну ділянку з моменту укладення договору і по теперішній час.

Враховуючи, що відповідач допустив систематичну несплату орендної плати за 2014-2021 роки (два та більше випадки), передбаченої Договором, вважає, що мають місце підстави для розірвання зазначеного вище Договору оренди землі.

Ухвалою суду від 20 січня 2022 року вказана позовна заява була прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі та призначене підготовче судове засідання на 15.02.2022 року (а.с.29-30).

Ухвалою суду від 17 травня 2022 року було продовжено відповідачу процесуальний строк для подання заперечення на відповідь на відзив (а.с.86-87).

Ухвалою суду від 14 червня 2022 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 19.07.2022 (а.с.102-103).

Ухвалою суду від 06 вересня 2022 року було поновлено позивачу строк на подання доказів (а.с.128-129).

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 підтримував заявлені вимоги, додатково пояснив, що договір оренди землі вони з відповідачем уклали в 2013 році. Він отримав від відповідача грошові кошти в розмірі 55000 грн., з яких 5000 грн. були сплачені за оренду земельної ділянки за 2013 рік, а 50000 грн. це заохочення чи премія за те, щоб він уклав договір оренди на тривалий строк 49 років. Підтвердив, що підпис на видатковому ордері від 02.04.2013 року про отримання вказаної суми (а.с.37) належить йому.

Додав, що після цього грошові кошти в рахунок сплати орендної плати від відповідача він не отримував. З цього приводу він звертався до відповідача письмово та в телефонному режимі.

Також зазначив, що ним була передана в користування відповідачу лише одна земельна ділянка, тому інших правовідносин, аніж оренда вказаної земельної ділянки між ТОВ Агрофірма «Добробут» та ним немає.

Позов просив задовольнити.

Представник позивача адвокат Сенкевич В.І. в судовому засіданні підтримував заявлені вимог, надав пояснення аналогічні викладеним в позові. Додатково пояснивши, що позивач, уклавши в 2013 році договір оренди землі, отримав 55000 грн. під час підписання договору. Вважає, що ці гроші були сплачені як заохочення на укладання договору оренди на тривалий строк. Умовами договору не передбачена можливість сплати орендної плати на майбутнє.

Позов просив задовольнити.

Представник відповідача ТОВ Агрофірма «Добробут» Вовк М.В. в судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, надав пояснення аналогічні викладеним у відзиві на позов. Також пояснив, що з позивачем був укладений договір оренди землі в 2013 році. Позивач за своєю ініціативою отримав орендну плату від відповідача наперед у сумі 55 000 грн., про що особисто розписався при отриманні грошей в касі орендаря. Отже підстави для розірвання договору оренди землі відсутні.

Заперечував проти того, що виплачені гроші були захоченням чи премією. Зазначив, що відсутня така домовленість в договорі, укладеним між сторонами. Крім того за відомостями з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків ОСОБА_1 , вбачається, що у 2 кварталі 2013 році позивачу було нараховано дохід в сумі 64710,65 грн., за ознакою доходу «106 надання майна в лізинг», джерело отримання доходу ТОВ Агрофірма «Добробут». Вважає, що ними сплачена орендна плата до кінця 2025 року.

В задоволенні позову просив відмовити.

Так, до суду було надано відзив на позовну заяву (а.с.35-36), в якому зазначено про те, що відповідач не погоджується із доводами позивача виходячи з такого.

Дійсно, 02 квітня 2013 року між ТОВ Агрофірма «Добробут» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № 17 на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, кадастровий номер :00:003:0378, яка розташована на території Супротивнобалківської сільської ради, загальною площею 4.53 га, термін дії якого становить 49 років.

Відповідно до пункту 9 даного Договору за користування вказаною в Договорі земельні ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки в грошовій формі у гривнях шляхом видачі готівки в касі Орендаря, за домовленістю сторін допускається розрахунок в натуральній формі, або наданням Орендодавцю послуг у відробітковій формі на частину або на всю суму орендної плати в разі надходження від Орендодавця відповідної заявки.

Пунктом 5 Договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, становить 92 447,08 гривень.

Вказував, що відповідач мав сплачувати позивачу орендну плату в сумі 4622,35 грн. на рік.

Позивач за своєю ініціативою отримав орендну плату від відповідача наперед у сумі 55 000 грн. про що особисто розписався при отриманні грошей в касі орендаря.

При цьому, як вбачається із Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків ро суми виплачених доходів та утримання податків за період: з кварталу 2013 року по 3 квартал 2018 рік ОСОБА_1 , у 2 кварталі 2013 року, Позивачу нараховано дохід в сумі 64 710,65 грн., за ознакою доходу «106-Надання майна в лізинг» (під даною ознакою розуміється дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому пунктом 170.1 статті 170 розділу IV Податкового кодексу України (підпункт 164.2.5 пункту 164.2 статті 164 розділу IV Кодексу)), джерело отримання доходу - ТОВ Агрофірма «Добробут» ().

Отже підстави для розірвання договору оренди землі відсутні.

Також вказував, що позивач у позові зазначає, що відсутня інформація про те, що спірний договір має державну реєстрацію.

Стосовно даного твердження зазначає наступне.

Договір оренди землі № 17 укладено 02 квітня 2013 року, а його реєстрація здійснювалась, у відповідності до чинного законодавства.

З 01 березня 2013 року діє ч. 5 ст. 6 Закону «Про оренду землі», відповідно до якої «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону».

Відповідно до положень ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Також вказував, що з 01 січня 2013 року виключено статтю 18 Закону «Про оренду землі», відповідно до якої договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації» (в редакції згідно із Законом України від 11.02.2010 р. № 1878-VІ).

Підставами для державної реєстрації права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення є договір оренди землі, укладений у порядку, встановленому Законом України «Про оренду землі».

Таким чином, з 01.01.2013 року здійснюється лише державна реєстрація права, а договір набирає чинності з моменту реєстрації такого права, що додатково визначено у статті 17 «Про оренду землі» (з 05.04.2015), а раніше - у статті 125 ЗК з 02.05.2009 р. і в ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Зазначав, що укладаючи Договір оренди землі, сторони узгодили усі умови договору, визначили його зміст, а тому зазначений Договір оренди землі укладено з усіма погодженими сторонами умовами, підстави для його розірвання та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди - відсутні.

Позивачем надана відповідь на відзив (а.с. 50-52), в якій зазначено, що відповідно до пункту 9 даного Договору за користування вказаною в Договорі земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки в грошовій формі у гривнях шляхом видачі готівки в касі Орендаря.

Пунктом 43 передбачено, що цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Вказав, що додана до відзиву копія Видаткового касового ордеру від 2 квітня 2013 року не містить обгрунтування цілі виплати зазначеної суми. Зазначено «Підстава: оренда земельного паю». Не зазначено, що це орендна плата, а якщо б було вказано, що орендна плата, то не зазначено на яких умовах проведена виплата. За 2019, 2020 і 2021 роки на земельних ділянках Новосанжарського району орендна плата за один рік складала від 6 тисяч до 7800 гривень за один гектар аналогічного об`єкту оренди, а відповідач згадує про 55000 грн. за 4,53 га за весь час з моменту укладення договору. Мінімальний розрахунок за останні три роки (2019-2021) вже без податків і зборів складає: 3*4,53га *6000грн.*0,805 (врахування податку й військового збору) = 65639,70 грн., що вже більше ніж 55000грн., а тут не враховані 2013-2018 роки.

Крім того, зазначав, що в умовах спірного договору зазначено, що цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п.43 Договору); державна реєстрація права оренди спірної земельної ділянки проведена 27.12.2014 - після державної реєстрації права оренди, орендар жодного разу не виконав вимоги пункту 32 Договору щодо сплати орендної плати; а також напевно, кошти за Видатковим касовим ордером від 2 квітня 2013 року були надані за право оренди земельного паю, от тільки не вказано якого.

Щодо державної реєстрації договору, то позовна заява містила підстави, що сторони в договорі обумовили набрання чинності договору з моменту його державної реєстрації (яку не було проведено з існуючих вимог земельного законодавства), але зареєстроване речове право, тому за аналогією вважаємо, що всі права та обов`язки за спірним правочином виникли з 27.12.2014, а доказів оплати з цієї дати відповідач не надав.

Представником відповідача надані заперечення на відповідь на відзив (а.с. 78-80) в якому зазначено, що у відповіді на відзив на позовну заяву представник позивача акцентує увагу на п. 43 Договору, яким передбачено, що Договір оренди набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди землі № 17, предметом якого є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, кадастровий номер :00:003:0378, яка розташована на території Супротивнобалківської сільської ради, загальною площею 4,53 га. укладено 02 квітня 2013 року (далі - Договір). Строк дії договору оренди землі обчислюється саме від дати його укладення.

Вказував, що посилання представника позивача у відповіді на відзив на те, що договір оренди землі є нечинним до дати його держреєстрації є неактуальним, оскільки стаття 18 Закону України Про оренду землі», відповідно до якої «Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації» (в редакції згідно із Законом України від 11.02.2010 р. № 1878-VІ) та ст. 20 Закону України «Про оренду землі», на час укладення Договору (починаючи з 01.01.2013 р.) виключені.

Підставами для державної реєстрації права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення є договір оренди землі, укладений у порядку, встановленому Законом України «Про оренду землі».

Таким чином, з 01.01.2013 р. здійснюється тільки державна реєстрація права оренди, тому з об`єктивних причин відповідач не мав можливості зареєструвати відповідний договір оренди землі.

Також зазначає, що ОСОБА_1 на дату підписання видаткового касового ордера № 728 від 02 квітня 2013 року була передана в користування відповідачу лише одна земельна ділянка з кадастровим номером :00:003:0378, тому інших правовідносин, аніж оренда вказаної земельної ділянки між ТОВ Агрофірма «Добробут» та ОСОБА_1 не було.

Як зазначалось раніше у відзиві на позовну заяву, відповідач мав сплачувати позивачу орендну плату в сумі 4 622,35 гри. на рік. Додаткові угоди щодо зміни розміру орендної плаї и між сторонами договору оренди не укладались.

Враховуючи вищезазначене, вбачається, що Орендодавець отримав орендну плату наперед майже за 12 років, що підтверджується доданими позивачем до позовної заяви Відомостями з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків за період з І кварталу 2013 року по 3 квартал 2021 року виданий на ім`я ОСОБА_1 .

Окрім того, позивач приймав виконання Договору, отримавши орендну плату за земельний пай за майбутні періоди у сумі 55 000 грн. і дії орендаря за обставин цієї справи свідчать про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди до кінця 2025 року.

Вказував, що чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій статтею 14 Закону України «Про оренду землі».

В зв`язку з викладеним, враховуючи зміст касового ордера, який свідчить про те, що ОСОБА_1 погодився на отримання орендної плати за майбутні періоди згідно спірного договору оренди, а також дії орендаря, який сплатив вказану суму, слід дійти висновку, що сторони погодили у письмовій формі вказаний порядок сплати орендної плати і цей порядок було реалізовано сторонами, отже, у орендаря станом на день пред`явлення позову була відсутня заборгованість перед орендодавцем по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою.

Вислухавши пояснення у вступному слові позивача, представника позивача, представника відповідача, дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази, встановивши на їх підставі фактичні обставини та характер спірних правовідносин між сторонами спору, визначивши правові норми, що підлягають застосуванню, вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з такого.

Судом встановлено, що 02 квітня 2013 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ Агрофірма «Добробут» укладений договір оренди землі №17 земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 4,530 га, що знаходяться на території Супротивнобалківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області (а.с.10-13).

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с.18) вказана земельна ділянка перебуває в оренді ТОВ Агрофірма «Добробут»». Державна реєстрація речового права здійснена державним реєстратором Реєстраційної служби Новосанжарського районного управління юстиції Полтавської області 27.12.2014.

Предметом спірного договору є земельна ділянка, що належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №650012 (а.с.9).

За умовами укладеного договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування належну орендодавцю земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 4,53 га строком на 49 років.

Відповідно до п.9 вказаного Договору, за користування вказаною в Договорі земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки в грошовій формі у гривнях шляхом видачі готівки в касі Орендаря. За домовленістю сторін допускається розрахунок у натуральній формі, або наданням Орендодавцю послуг у відробітковій формі на частину або на всю суму орендної плати в разі надходження від Орендодавця відповідної заяви.

Згідно з п. 11 в казаного Договору орендна плата вноситься у такі строки: у грошовій формі один раз на рік не пізніше 20 грудня; натуральна з 01 вересня до 20 грудня.

Частиною 1статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України(далі -ЗК України),ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами статті 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Форма, спосіб і строки розрахунку по орендній платі є однією із істотних умов договору оренди землі, на які погодилися сторони за обоюдною, добровільною згодою та яка не суперечить інтересам держави, суспільства та інших фізичних осіб.

Згідно ч. з 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 206 ЗК України визначено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

За змістом ст.ст. 21, 22 ЗУ «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до вимог ст. 24 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини1 статті 3 ЦК України).

Тлумачення пункту 3 частини 1 статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Згідно з частиною 1статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Системний аналіз наведених норм права дає підстави для висновку про те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність».

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тобто, систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання) є підставою для розірвання такого договору.

Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 327/163/17, від 13 травня 2021 року у справі № 192/149/17, від 15 січня 2020 року у справі № 709/591/18.

При цьому, аналіз вищезазначених норм права свідчить, що унесення орендарем коштів за майбутні періоди буде обґрунтованим та вважатиметься орендною платою за користування земельною ділянкою за договором оренди землі, якщо в договорі або міститься положення про те, що орендар має право сплачувати орендну плату за майбутні періоди (достроково), або взагалі нічого не визначено про таку можливість. Проте, якщо договір оренди землі передбачає пряму заборону сплати орендної плати наперед, сплачені орендарем кошти не вважатимуться орендною платою за таким договором.

Такої ж позиції дотримував і Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2019 у справі № 704/236/17, де суд касаційної інстанції погодився з тим, що видатковий касовий ордер, підписаний орендодавцем, відповідно до якого останньому видано орендну плату за земельний пай за майбутні періоди в розмірі 25 000 грн., разом з діями орендаря свідчать про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди.

Як встановлено судом, за умовами Договору, ТОВ Агрофірма «Добробут» зобов`язалося сплачувати орендодавцю ОСОБА_1 орендну плату у розмірі 5 % від грошової оцінки земельної ділянки, що становить 4622,35 грн. щороку та не пізніше як у строк до 20 грудня.

При цьому умови Договору не містять прямої заборони сплати орендної плати наперед.

В позовній заяві позивач стверджував, що орендар за Договором з часу підписання договору та на час звернення до суду з позовом, тобто з 2014 по 2021 роки не сплачував орендну плату, отже не виконував умови Договору щодо виплати орендної плати.

В судовому засіданні позивач пояснив, що він отримав від відповідача в 2013 році грошові кошти в розмірі 55000 грн., з яких 5000 грн. були сплачені за оренду земельної ділянки за 2013 рік, а 50000 грн. як заохочення чи премія за те, що він уклав договір оренди на тривалий строк - 49 років.

Відповідач, заперечуючи доводи позивача, стверджував, що орендна плата була сплачена позивачу в 2013 році наперед за майбутні роки, що підтверджується наданими відповідачем касовим ордером, за якими позивач отримав орендну плату в розмірі 55000 грн.

Так, вказаний видатковий касовий ордер № 728 від 02 квітня 2013 року, виданий на ім`я ОСОБА_1 , підставою видачі зазначено «оренда земельного паю» та сума, яка одержана - 55000,00 грн, містяться підписи керівника, головнго бухгалтера товариства, а також підпис одержувача коштів та дані його паспорта (а.с.37).

Позивач ОСОБА_1 в судовому засіданні підтвердив, що підпис на видатковому ордері від 02.04.2013 року про отримання вказаної суми належить йому та підтвердив, що він отримував вказану суму. А також пояснив, що будь-яку іншу земельну ділянку в оренду відповідачу не передавав.

Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій статтею 14 Закону України «Про оренду землі».

Договором оренди землі від 02.04.2013 року не встановлена така заборона, тому сплата орендної плати наперед узгоджується з нормами права та змістом договору оренди.

Як встановлено сторони погодили, що орендна плата вноситься у грошовій формі у розмірі 5,0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що за договором становить 4622,35 грн щороку. Згідно наданого касового ордеру орендодавець отримав від орендаря грошові кошти у загальному розмірі 55000,00 грн, тобто за 11 років наперед, по 2024 рік, що спростовує доводи позивача про систематичну несплату орендної плати станом на день пред`явлення позову, як підставу для розірвання договору оренди.

Доводи позивача про те, що сплачена сума в розімір 50000 грн. не є сплатою орендної плати за користування земельною ділянкою, а є заохоченням чи приемією, що була сплачена відповідачем через укладення договору на тривалий строк, суд не приймає, оскільки в спірному договорі відсутня така умова.

Крім того, вказане твердження спростовується даними, що містяться в Відомостях з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про суми виплачених доходів та утримання податків за період: з кварталу 2013 року по 3 квартал 2018 рік ОСОБА_1 , про те, що у 2 кварталі 2013 року, Позивачу нараховано дохід в сумі 64 710,65 грн., за ознакою доходу «106-Надання майна в лізинг».

При цьому під ознакою доходу "106" показують Дохід саме від надання земельної частки (паю) в лізинг, оренду або суборенду, визначений у порядку, встановленому пунктом 170.1 статті 170 розділу IV Податкового Кодексу (підпункт 164.2.5 пункту 164.2 статті 164 розділу IV Кодексу).

Посилання позивача на звернення до відповідача в телефонному режимі та в письмовому вигляді з приводу причин невиплати орендної плати (а.с.121, 122) не спростовують висновки суду про відсутність систематичної несплати орендної плати з наведених вище підстав.

Крім того, суд зазначає, що позивачем до вказаних листів звернень до відповідачів від 01.02.2019 року та 10.04.2019 року не було надано опису вкладення, що позбавляє суд можливості дослідити, що позивачем відповідачу були направлені саме зазначені листи.

Щодо державної реєстрації договору слід зазначити, що з 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Під час укладення договору оренди від 02.04.2013 року закон не містив вимоги щодо державної реєстрації саме договору.

Таким чином, враховуючи положення ст.553 ЦК України, зміст видаткового касового ордеру від 02 квітня 2013 року про те, що орендодавець отримав від орендаря грошові кошти у розмірі 55 000 грн, що спростовує доводи позивача про систематичну несплату орендної плати станом на день пред`явлення позову, як підставу для розірвання договору оренди, та також свідчить про те, що останній погодився на отримання орендної плати за майбутні періоди згідно укладеного договору оренди від 02 квітня 2013 року у загальному розмірі 55000 грн, а також дії орендаря, який сплатив вказану суму, слід дійти висновку, що сторони погодили у письмовій формі вказаний порядок сплати орендної плати, і цей порядок було реалізовано сторонами, отже у орендаря станом на день пред`явлення позову була відсутня заборгованість перед орендодавцем по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою.

Тобто, позивач у справі не довів істотного порушення орендарем умов договору, позбавлення його права на те, на що він розраховував при укладенні договору оренди (стаття 651 ЦК України), в зв`язку з чим позов задоволенню не підлягає.

Згідно норм статті 264 ЦПК України, до кола питань, які суд вирішує під час ухвалення рішення, віднесено, зокрема, розподіл між сторонами судових витрат.

Відповідно до ч.1 ст.133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно з п.2 ч.2 ст.14 1 ЦПК України у разі відмови в позові інші судові витрати покладаються на позивача.

Таким чином, у зв`язку з відмовою в задоволенні позову, судові витрати по справі, відповідно до ст. 141 КПК України, покладаються на позивача.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 259, 263-265 ЦПК України суд,

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову адвоката Сенкевича Володимира Івановича, який діє в інтересах позивача ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут» про розірвання договору оренди землі та скасування рішення про державну реєстрацію речового права - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення або з дня складання повного судового рішення у разі оголошення вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи до Полтавського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Учасники справи:

позивач: ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 ;

представник позивача: адвокат Сенкевич Володимир Іванович, адреса місця роботи: АДРЕСА_2 ;

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут», місцезнаходження: вул.Остроградського, 8, сел.Козельщина, Полтавської області, 39100.

представник відповідача: адвокат Вовк Михайло Володимирович, адреса місця роботи: вул.Покровська, м.Кобеляки, буд. 40, Полтавська область, 39200.

Суддя Новосанжарського районного суду

Полтавської області Ю.О.Афанасьєва