Справа № 497/1402/22
Провадження № 2/497/468/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.09.2022 року Болградський районний суд Одеської області в складі:

головуючого судді - Раца В.А.,

секретаря - Божевої І.Д.,

розглянувши у порядку загального позовного провадження, у відкритому підготовчому засіданні в місті Болграді, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Болградської міської ради Одеської області, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним, та визнання права власності на квартиру, -

ВСТАНОВИВ:

28.07.2022 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з цим позовом (позов підписано представником ОСОБА_6 , яка діє на підставі довіреності з правом підпису) до Болградської міської ради Одеської області, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та просить постановити судове рішення, яким: визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна № 5015, укладений 17 листопада 1999 року між ОСОБА_3 , що діяв від себе і неповнолітніх ОСОБА_7 і ОСОБА_2 , а також ОСОБА_8 продавцями і покупцем ОСОБА_1 , зареєстрований Одеською Товарною біржою у м.Ізмаїл 17 листопада 1999 року № 5015 на квартиру, яка розташована в АДРЕСА_1 та визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру, яка розташована по АДРЕСА_1 , мотивуючи тим, що 17.11.1999 року Одеською товарною біржою у м.Ізмаїл був зареєстрований договір купівлі-продажу квартири, зазначеної вище між ОСОБА_3 , ОСОБА_9 , ОСОБА_2 , ОСОБА_10 - продавці і ОСОБА_1 - покупець (реєстраційний № 5015 від 17.11.1999 року), не посвідчений нотаріально, але зареєстрований Болградським МБТІ за № 299. Під час укладання вищезазначеного договору були дотриманні всі вимоги, пред`явлені до договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості станом на час укладення цього договору. На дату укладання договору купівлі-продажу, товарні біржі в Україні реєстрували подібні договори, але оскільки укладення договору проведено з порушенням ст.227 ЦК України, тобто без оформлення в нотаріальній конторі, а саме укладений за участю осіб, які не досягли 16 років, позивач не має можливості розпоряджатися в повному обсязі своїм власним майном. На даний час позивач має намір розпорядитися належної їй квартирою, але при зверненні до нотаріуса з питанням посвідчення договору купівлі-продажу, їй було відмовлено за вищезазначених обставин, тому вона вимушена звернутися до суду з цім позовом.

Позивач ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_6 , яка здійснює свої повноваження на підставі довіреності 77 АГ 7463221 від 19.01.2022 року, до суду не з`явилися, представник ОСОБА_6 надала заяву про розгляд справи у її відсутності та відсутності позивача, позовні вимоги підтримала в повному обсязі та наполягала на їх задоволенні, не заперечувала про ухвалення рішення в судовому засіданні.

Представник відповідача - Болградської міської ради Одеської області - Арнаутов М.І., який діє на підставі довіреності 1650/02.12 від 17.08.2022 року, надав заяву про розгляд справи у відсутності представника міської ради, заперечень з приводу заявлених позовних вимог не надав.

Відповідачі ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 до суду не з`явилися, надали заяви про розгляд справи за їх відсутності, проти задоволення позовних вимог не заперечують, позов визнали в повному обсязі, в тому числі ОСОБА_2 та ОСОБА_5 .

Відповідно до ч.3 ст. 200 ЦПК України за результатами підготовчого провадження суд ухвалює рішення у випадку визнання позову відповідачем.

Вивчивши усі матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заяви сторін по справі, суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог за наступних підстав.

Судом встановлено, що 17 листопада 1999 року на Одеській товарній біржі між позивачем ОСОБА_1 з одного боку та ОСОБА_3 який діяв від свого імені та від імені неповнолітніх ОСОБА_7 , ОСОБА_2 , (дозвіл на продаж квартири Ради опіки та піклування при Болградському РВК №51 від 27.10.99 року), ОСОБА_8 з іншого боку, був укладений договір купівлі продажу нерухомого майна № 5015, відповідно до якого позивач ОСОБА_1 є покупцем квартири, загальною площею 60,1 кв.м., що розташована за адресом: АДРЕСА_1 (а.с.24-25).

При укладанні вищезазначеного договору були дотримані всі вимоги, пред`явлені до договору купівлі - продажу квартири і сторони не оспорювали будь-які пункти цього договору, сторонами також була обумовлена продажна вартість квартири. По всім пунктам договору сторонами була досягнута згода.

На виконання умов договору позивачем була сплачена відповідачам обумовлена вартість квартири. Таким чином, при укладанні вищезазначеного договору купівлі - продажу нерухомості були дотримані всі вимоги пред`явлені до цього договору.

Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 був зареєстрований в КП «Болградське бюро технічної інвентаризації» 17.11.1999 року за №299 (а.с.25 на звороті).

Втім, мешкаючи у вищезазначеній квартирі позивач весь цей час, з дати придбання, не має можливості у повній мірі здійснювати свої повноваження по володінню, користуванню і розпорядженню нею, оскільки договір купівлі - продажу будинку, укладений на Одеській товарній біржі, а також укладений за участю осіб, які не досягли 16 років, з приводу чого вона змушена звернутись до суду про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним.

У встановленому законом порядку позивач звернулася до приватного нотаріуса Болградського районного нотаріального округу Одеської області Агбун М.І. з усним зверненням щодо посвідчення договору купівлі-продажу вище зазначеної квартири.

Разом з тим, приватний нотаріус, в роз`ясненні за вих. №1062/01.16 від 24.11.2021року, у посвідчені договору відмовила, посилаючись на те, що договір укладений за участі осіб, які не досягли 16 років. Згідно ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" - неповнолітні (малолітні) громадяни не можуть бути членами біржі.

Відповідно до Закону Української PCP "Про товарну біржу" від 10.12.1991р. кожен з членів біржі може виставляти на торги тільки свій товар (конкретне, реальне майно). А коли квартира належить на праві спільної сумісної власності декільком особам, неможливо встановити, яке саме конкретне, реальне майно кожен із власників-продавців виставив на торги, а також неможливо встановити, за яку саме грошову суму продає з торгів кожен з продавців належне йому особисте конкретне реальне майно. А тому, не могла бути зареєстрована на біржі угода, за якою лот (предмет торгу або аукціону) належить на праві спільної сумісної власності декільком особам без виділа конкретної частки кожного з продавців. Таким чином, в даному випадку були порушені вимоги Закону України "Про товарну біржу".

Згідно ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Згідно глави 13 розділу 1 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, якщо вчинення нотаріальної дії суперечить законові та особою не подано відомості (інформацію) та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.

Виходячи із вищенаведеного суд робить висновок, що по - перше, на момент вчинення правочину вказана квартира належала на праві спільної сумісної власності ОСОБА_3 , ОСОБА_8 , та малолітнім ОСОБА_7 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ), ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ) на підставі Свідоцтва про право власності, виданим Болградським ГВК №94 від 21.10.1999 року, зареєстрованого в МБТІ №299; та по - друге, на час укладення договору (1999 рік) ні покупцю ОСОБА_1 , ні відповідачам (як продавцям) не було відомо, що право чин у відповідності до ст. 227 Цивільного кодексу УРСР (в редакції 1963р.) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час також був чинним Закон України "Про товарну біржу", відповідно до ст. 15 якого, правочини, зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають.

Пунктом 4 постанови №3 Пленуму Верховного Суду України від 28.04.1978р. (зі змінами, внесеними постановами від 25.12.1992р. №13 та від 25.05.1998р. №15) "Про судову практику в справах про визнання правочинів недійсними", яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, було передбачено, що якщо угода, що потребує нотаріального посвідчення, виконана повністю або частково однією зі сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального посвідчення, суд за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників, прокурора вправі визнати угоду дійсною (вказана постанова Пленуму Верховного Суду України діяла до вступу постанови №9 Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними").

У відповідності до ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Згідно статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Статтями 15 та 16 ЦК України передбачено право особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту права, встановлених цивільним законодавством, є, зокрема, його визнання.

У відповідності до п. 4 прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України від 16 січня 2003 року N 435-IV, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, даний Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Оскільки договір купівлі-продажу сторонами було укладено у 1999 році, суд застосовує відповідні положення Цивільного кодексу УРСР, що діяли на момент укладення договору.

Положеннями ст. 47 ЦК УРСР передбачено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу.

Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконувала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Статтею 48 ЦК УРСР передбачено, що недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права неповнолітніх дітей.

По недійсній угоді кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах. Якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

У відповідності до вимог ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 27 цього Кодексу).

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

На дату укладання договору купівлі-продажу, товарні біржі в Україні реєстрували подібні договори, посилаючись на ст. ст. 3, 15, 17 Закону України «Про товарні біржі».

Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України від 1 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до ч.4 ст. 3 зазначеного Закону права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав.

Як зазначено в п. 1.5 Розділу 1 Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.98 року № 121, яка була чинною на час укладення сторонами відповідного договору купівлі-продажу та яка визначала порядок здійснення державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна в Україні, - державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна здійснюють комунальні підприємства - бюро технічної інвентаризації.

Відповідно до п. 9 Додатку 1 до вказаної Інструкції, - договори купівлі-продажу, міни, зареєстровані біржою, віднесено до переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких провадиться державна реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна.

Оскільки на момент укладення договору сторони керувались положеннями спеціального законодавства щодо укладення договорів на товарній біржі, під час оформлення договору купівлі-продажу сторони були ознайомлені з його умовами, ніяких претензій з питання оформлення договору не виникало; договір було укладено з дотриманням вимог діючого на той час законодавства, за спільною згодою сторін та на прийнятних для сторін умовах, умови договору сторонами повністю виконано, право власності позивача на придбане нерухоме майно зареєстроване відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення, зокрема з дотриманням вимог Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлового політики України від 09.06.98 № 121, а також той факт що відповідачі, які на момент укладання договору були малолітніми, а саме ОСОБА_7 , яка після укладення шлюбу змінила прізвище на « ОСОБА_11 », а в подальшому на « ОСОБА_12 », що підтверджується свідоцтвом про шлюб та рішенням Болградського районного суду Одеської області №497/1764/16-ц від 04.10.2016 року та ОСОБА_2 на даний час позовні вимоги визнали та не заперечують про задоволення позовних вимог, сторона договору ОСОБА_8 також після розірвання шлюбу відновила своє дошлюбне прізвище « ОСОБА_13 », суд приходить до висновку, що позивач на законних підставах набула право власності на придбане майно і не в змозі розпоряджатися ним на власний розсуд з причин, що не залежать від неї, в зв`язку з чим вважає, що право власності позивача підлягає захисту відповідно до ст. 16 ЦК України, а тому задовольняє позов.

Судом не виявлено обставин, що суперечать закону або порушують права, свободи чи інтереси інших осіб.

Керуючись 12, 81, 82, 200, 259, 263-265 ЦПК України, ст. ст. 47, 227 ЦК УРСР, Законом України «Про товарну біржу», ст. ст. 16, 328 ЦК України, суд -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Болградської міської ради Одеської області, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним, та визнання права власності на квартиру - задовольнити.

Визнати договір купівлі - продажу нерухомості, реєстраційний №5015, укладений 17 листопада 1999 року між ОСОБА_3 , що діяв від себе і від імені неповнолітніх ОСОБА_9 , ОСОБА_2 (дозвіл на продаж квартири Ради опіки та піклування при Болградськом РВК №51 від 27.10.99 року), ОСОБА_10 та ОСОБА_1 , зареєстрований Одеською Товарною біржою у м.Ізмаїл, а саме на купівлю квартири АДРЕСА_2 - дійсним.

Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , уродженкою м.Болград Одеської області, РНОКПП НОМЕР_1 , право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 60,1 кв.м., житловою площею 43,2 кв.м., допоміжною площею 16,9 кв.м.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя В.А. Раца