Справа № 132/1036/21
Провадження № 2/132/57/22
РІШЕННЯ

Іменем України

30.08.2022 місто Калинівка

Калинівський районний суд Вінницької області

в складі: головуючого судді Павленко І.В.,

за участю секретаря судового засідання Олійник Т.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Калинівка за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ЗАХІД» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «СВК Надія», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Калинівська міська рада про переведення прав та обов`язків орендаря (наймача) за договором оренди земельної ділянки з автоматичним продовженням дії договору, предметом якого є земельна ділянка площею 4,0023 га, кадастровий номер :02:002:0025,-

ВСТАНОВИВ:

06.04.2021 до Калинівського районного суду Вінницької області звернулося ТОВ «Надія Агро» із вказаним позовом, в якому просить: 1) визнати недійсним укладений 15.09.2020 між ОСОБА_1 та ФГ «СВК Надія» договір оренди земельної ділянки площею 4,0023 га із кадастровим номером :02:002:0025, яка знаходиться на території Дружненської сільської ради Калинівського району Вінницької області, та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 55192184 від 17.11.2020 державного реєстратора Черепашинецької сільської ради Калинівського району Вінницької області; 2) поновити договір оренди земельної ділянки від 01.02.2010, предметом якого є земельна ділянка площею 4,023 га, кадастровий номер :02:002:0025, яка знаходиться на території Дружненської сільської ради Калинівського району Вінницької області, шляхом визнання укладеною додаткової угоди на відповідних умовах; 3) відшкодувати понесені судові витрати. В обґрунтування цих вимог зазначило, що 01.02.2010 між СВК «Надія» (правонаступником якого є ТОВ «Надія Агро») та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,0023 га із кадастровим номером :02:002:0025, строком на 10 років, який був зареєстрований у Вінницькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.12.2010 за № 9. Виходячи з цього, даний договір діє до 15.12.2020, в межах якого ТОВ «Надія Агро» має право самостійно господарювати на земельній ділянці ОСОБА_1 в обсязі встановленому договором. На протязі усього строку користування спірною земельною ділянкою, позивач належним чином виконував усі взяті на себе зобов`язання, зокрема: земельну ділянку використовував виключно за цільовим призначенням; дотримувався екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів; своєчасно та у повному обсязі здійснював виплату орендної плати за користування земельною ділянкою. З метою використання свого переважного права щодо поновлення Договору оренди на новий строк, ТОВ «Надія Агро» у строки встановлені Законом України «Про оренду землі» та договором оренди, а саме 16.11.2020 направило ОСОБА_1 лист-повідомлення щодо поновлення Договору оренди з проектом додаткової угоди до Договору оренди. У зв`язку із змінами у законодавстві, позивач запропонував відповідачу викласти текст угоди у новій редакції, згідно якої збільшено орендну плату з 3% від нормативної грошової оцінки землі до 18,5%, за один повний календарний рік користування. ОСОБА_1 лист-повідомлення отримав, однак відповіді на нього не надав. Спірна земельна ділянка ОСОБА_1 не передавалася, акт-приймання передачі не укладався. Разом із цим, перевіряючи інформацію, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, позивач 05.03.2021 дізнався, що проведено реєстрацію права оренди на цю ділянку за ФГ «СВК Надія», на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 55192184 від 17.12.2020 державного реєстратора Черепашинецької сільської ради Калинівського району Вінницької області Демко С.В., ще до закінчення строку дії договору від 01.02.2010.

Такі дії відповідачів вважає незаконними та такими, що грубо порушують переважне право позивача на поновлення на новий строк Договору оренди землі від 01.02.2010, закріплене ст.33 Закону України «Про оренду землі», ст.777 ЦК України та п.8 Договору оренди. Оскільки договір оренди від 15.09.2020, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «СВК Надія» є таким, який укладено з порушенням вимог законодавства, а тому підлягає визнанню недійсним, оскільки ОСОБА_1 була порушена процедура реалізації переважного права позивача на поновлення договору відповідно до вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі». ОСОБА_1 як орендодавець за Договором оренди, не виконав установленого ч.5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» обов`язку у місячний термін розглянути лист-повідомлення ТОВ «Надія Агро». Крім того, ОСОБА_1 уклав спірний договір оренди з ФГ «СВК Надія» під час строку дії договору від 01.02.2010. Позивач вважає, що відновлення його порушеного переважного права на поновлення Договору оренди повинно бути реалізоване шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 01.02.2010, на умовах Додаткової угоди, проект якої надсилався разом з листом про поновлення договору. Разом з тим, визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки від 15.09.2020 та зобов`язання ОСОБА_1 укласти з ТОВ «Надія Агро» договір оренди земельної ділянки не відновить в повній мірі порушені права позивача, оскільки на підставі спірного договору державним реєстратором Черепашинецької сільської ради Калинівського району Вінницької області 17.11.2020 винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 55192184, згідно з яким за ФГ «СВК Надія» зареєстровано право оренди на земельну ділянку, а відтак позивач не зможе зареєструвати своє право оренди на спірну земельну ділянку. Визнання вказаного рішення протиправним та скасування є похідним від визнання недійсним незаконного оспорюваного договору. Наявність даного рішення порушує право позивача на реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за собою права оренди земельної ділянки.

Даний позов на підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Калинівського районного суду Вінницької області від 06.04.2021, переданий на розгляд судді Павленко І.В.

Ухвалою судді Калинівського районного суду Вінницької області Павленко І.В. від 08.04.2021 відкрито провадження у зазначеній справі та призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Крім того, ухвалою судді Калинівського районного суду Вінницької області Павленко І.В. від 08.04.2022 повернуто Товариству з обмеженою відповідальністю «Надія Агро» заяву про забезпечення позову у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Надія Агро» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «СВК Надія», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів-державний реєстратор Черепашинецької сільської ради Калинівського району Вінницької області Демко Світлана Володимирівна, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки 31 від 15.09.2020 року, скасування його реєстрації та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01.02.2010 року.

Відповідач ОСОБА_1 із відзивом на позовну заяву до суду не звертався, що відповідно до вимог ч.8 ст.178 ЦПК України, не перешкоджає розгляду справи за наявними матеріалами.

Відповідач ФГ «СВК Надія» в особі представника - адвоката Якименко О.О. звернулось до суду із відзивом на позов (зареєстрованим 25.05.2021 за вх. № 5243/21), в якому просить у задоволенні позовних вимог позивачу відмовити, оскільки на час звернення до суду строк дії договору від 01.02.2010 припинений, тому в разі задоволення вимоги позивача про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 15.09.2020, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «СВК Надія» дія договору від 01.02.2010 не поновлюється. Крім того, позивачем не дотримані умови ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо направлення орендодавцю повідомлення про пролонгацію договору на новий строк. Також ОСОБА_1 до закінчення терміну дії договору, повідомляв орендаря про небажання продовжувати його на новий строк.

18.06.2021 відповідач ФГ «СВК Надія» в особі представника - адвоката Якименко О.О. звернулось до суду із додатковим відзивом на позов за вх. 6133/21, в якому зазначає, що, додаткова угода до Договору оренди землі містить змінені істотні умови, які непогоджені сторонами та суттєво погіршують правове становище орендодавця.

14.12.2021 позивач звернувся до суду з заявами про заміну третьої особи та зміну предмета позовних вимог. Згідно заяви про зміну предмета позовних вимог ТОВ «Надія Агро» просить провести права та обов`язки орендаря (наймача) з ФГ СВК «Надія» () на ТОВ «Надія Агро» () за Договором оренди земельної ділянки №31 від 15.09.2020, укладеного між орендодавцем- ОСОБА_1 та орендарем - ФГ СВК «Надія» зі строком дії 10 років та терміном закінчення 15.09.2030, з автоматичним продовженням дії договору, предметом якого є земельна ділянка 4,0023 га із кадастровим номером :02:002:0025, номер запису про інше речове право 55192184, дата державної реєстрації 17.11.2020.

Відповідач ФГ «СВК Надія» в особі представника - адвоката Якименко О.О. звернулось до суду із відзивом на заяву про зміну предмета позовних вимог (зареєстрованим 18.01.2022 за вх. № 412), в якому просить у задоволенні позовних вимог позивачу відмовити, оскільки на час звернення до суду строк дії договору від 01.02.2010 припинений, тому в разі задоволення вимоги позивача про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 15.09.2020, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «СВК Надія» дія договору від 01.02.2010 не поновлюється. Крім того, позивачем не дотримані умови ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо направлення орендодавцю повідомлення про пролонгацію договору на новий строк. Також ОСОБА_1 до закінчення терміну дії договору, повідомляв орендаря про небажання продовжувати його на новий строк. Вважає, що переважне право позивача на укладення договору на новий строк не порушено, тому що ще до звернення до суду відповідно до дій сторін та у відповідності до припаисів ч. 4 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» - переважне право позивача припинено.

Ухвалою суду від 22.02.2022 залучено до участі у справі № 132/1036/21 правонаступника позивача ТОВ «Надія Агро»- ТОВ «ТАС АГРО ЗАХІД».

Ухвалою суду від 08.06.2022 залучено до участі у цивільній справі № 132/1036/21 правонаступника Черепашинецької сільської ради Калинівського району Вінницької області - Калинівську міську раду. Прийнято до розгляду змінені позовні вимоги позивача у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ЗАХІД» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «СВК Надія», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів-Калинівська міська рада, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки 31 від 15.09.2020 року, скасування його реєстрації та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01.02.2010 року, продовжуючи її розгляд за зміненими позовними вимогами. Закрито підготовче провадження у справі, призначено її до судового розгляду по суті в загальному позовному провадженні.

Представник позивача ТОВ «ТАС АГРО ЗАХІД» - Гула А.А. в судовому засіданні підтримав змінені позовні вимоги з підстав, викладених у заяві про зміну предмета позовних вимог, та просив їх задовольнити.

Представник ФГ «СВК НАДІЯ» - адвокат Якименко О.О. в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, зазначив, що порушення переважного права позивача на поновлення Договору оренди є лише його суб`єктивним припущенням.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, надав суду заяву за вх. 4494/22 від 08.07.2022 про розгляд справи за його відсутності, в задоволенні позову просить відмовити з тих підстав, що позивачем не дотримані умови ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо направлення орендодавцю повідомлення про пролонгацію договору на новий строк, додаткова угода до Договору оренди землі містить змінені істотні умови, які непогоджені сторонами. Крім того, зазначив, що він до закінчення терміну дії договору, повідомляв орендаря про небажання продовжувати його на новий строк.

Уповноважений представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Калинівської міської ради в судове засідання не з`явився, хоча про час та день розгляду справи третя особа повідомлена належним чином про що свідчить розписка про отримання повістки про виклик до суду. Про причини неявки суд не повідомлено.

Заслухавши пояснення представника ТОВ «ТАС АГРО ЗАХІД» - Гули А.А. та представника ФГ «СВК НАДІЯ» - адвоката Якименко О.О., дослідивши докази, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позову, виходячи з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,0023 га, яка розташована на території Дружненської сільської ради Калинівського району Вінницької області, цільовим призначенням якої є ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:002:0025, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 247116605 від 05.03.2021.

01.02.2010 між СВК «Надія» (правонаступником якого є ТОВ «Надія Агро», правонаступником якого є ТОВ «ТАС АГРО ЗАХІД) та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,0023 га із кадастровим номером :02:002:0025, відповідно до умов якого ОСОБА_1 надав, а СВК «Надія» прийняло в строкове платне користування зазначену земельну ділянку строком на 10 років, який був зареєстрований у Вінницькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.12.2010 за № 9.

Відповідно до п.43 «Прикінцеві положення» вказаного Договору оренди землі від 01.02.2010, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Згідно з ч. 3 ст. 640 ЦК України (в редакції, що діяла на час укладення договору оренди землі від 01.02.2010) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Частиною 1 ст. 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, який регулює відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до статей 18 і 20 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

16.03.2010 набрав чинності Закон України від 11.02.2010 № 1878- VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», яким статті 18 та 20 Закону України «Про оренду землі» виключені, а стаття 6 доповнена частиною п`ятою, згідно з якою право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Отже, строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності, тобто після державної реєстрації, а не з моменту його укладення.

Такий правовий висновок викладений Верховним Судом України, зокрема, у постановах: від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16 та від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17, а також постановах Верховного Суду від 07 березня 2018 року у справі №702/764/16-ц, від 22 листопада 2018 року у справі №704/1413/16-ц.

По справі встановлено, що договір оренди земельної ділянки б/н від 01.02.2010 було зареєстровано у Вінницькій регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітету України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.12.2010 за № 9.

У матеріалах справи відсутні відомості щодо розірвання, чи припинення дії договору оренди землі, укладеного 01.02.2010 між СВК «Надія» та ОСОБА_1 .

З огляду на викладене строк дії договору оренди земельної ділянки, укладеного 01.02.2010 між СВК «Надія» та ОСОБА_1 , розпочався з моменту його державної реєстрації, тобто - з 15.12.2010, та є чинним протягом 10 років з дня його державної реєстрації, тобто - до 15.12.2020, що було погоджено сторонами під час укладення цього договору (п. 8 та п. 43 Договору).

Під час дії договору оренди земельної ділянки б/н від 01.02.2010, укладеного між СВК «Надія» та ОСОБА_1 , останнім на ім`я ТОВ «Надія Агро» подано 29.08.2019 та 16.06.2020 заяви-повідомлення про небажання продовжувати дію вказаного договору, які відповідно отримано орендарем 29.08.2019 за вх. №105 та 16.06.2020 за вх. №1268, про що свідчать засвідчувані написи уповноваженої особи ТОВ «Надія Агро» на копії цих листів (а.с.124,125).

15.09.2020 між ФГ «СВК Надія» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого ОСОБА_1 надав, а ФГ «СВК Надія» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку площею 4,0023 га, яка знаходиться на території Дружненської сільської ради Калинівського району Вінницької області, кадастровий номер :02:002:0025, строком на 10 років.

Даний договір оренди земельної ділянки був зареєстрований державним реєстратором Черепашинецької сільської ради Калинівського району Вінницької області 11.11.2020 про що в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права вчинено запис від 17.11.2020 за номером 55192184.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач ТОВ «ТАС АГРО ЗАХІД» посилалось на невизнання орендодавцем його права, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

В даному випадку позивач обрав такий спосіб захисту порушених прав, як переведення прав та обов`язків орендаря за договором оренди землі.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).

За змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16).

Іншими словами, це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (пункт 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.

Верховний Суд України у своїх постановах неодноразово зазначав, що майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, тому, окрім спеціальних актів земельного законодавства - Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та Закону про оренду землі, регулюються загальними нормами цивільного законодавства щодо договору та щодо договору найму.

За змістом статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом про оренду землі. Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону про оренду землі.

За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону про оренду землі, право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону про оренду землі визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону про оренду землі).

За частиною першою статті 14 Закону про оренду землі договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

За змістом статті 19 Закону про оренду землі, строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

У постанові від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду відповідно до встановлених судами обставин справи, за якими позивач, звернувшись із позовом про недійсність договорів оренди з новим орендарем та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за новим орендарем за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та при цьому не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, не міг забезпечити поновлення свого права користування відповідними земельними ділянками, конкретизувала висновок, висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист. Вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала своє право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (пункти 46.3, 46.4 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Як зазначалось вище на момент укладення та державної реєстрації права оренди, а саме договору оренди від 15.09.2020 з новим орендарем (ФГ СВК «Надія»), був чинним договір, укладений позивачем та орендодавцем у 2010 році щодо тієї самої земельної ділянки, строк дії якого не закінчився, і той факт, що цей договір в установленому договором чи законом порядку розірваний, є неукладеним, нікчемним або визнаний недійсним судом, не підтверджено.

Звертаючись із цим позовом про переведення на нього прав і обов`язків орендаря за новим договором (укладеним з новим орендарем), позивач зазначив про порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

Також відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону про оренду землі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону про оренду землі передумовами виникнення переважного права на поновлення є:

- закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;

- належне виконання договору орендарем;

- наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону про оренду землі, умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Водночас предмет регулювання статті 33 Закону про оренду землі не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини друга-п`ята статті 33 Законупро оренду землі); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону про оренду землі).

При цьому стаття 33 Закону про оренду землі не передбачає застосування такого спеціального способу його захисту, як переведення на нього прав орендаря.

Поряд із цим застосування статті 362 ЦК України за аналогією не є можливим, оскільки відносини з оренди земельної ділянки єдиного власника не є подібними до відносин з продажу частки у праві спільної часткової власності. Крім того, спосіб захисту, не вказаний у законі, може застосовуватись (зокрема і за аналогією) лише в разі, якщо жодний спосіб, передбачений законом, не є ефективним у певних правовідносинах. У цьому випадку в законі наявна прогалина, і суд заповнює її, застосовуючи не передбачений законом спосіб (у тому числі за аналогією). Натомість у законодавстві, що підлягає застосуванню у цій справі, прогалини немає, бо законом передбачений ефективний спосіб захисту (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, пункт 67).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Статтею 33 Закону про оренду землі (у відповідній редакції, чинній у спірний період), визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

Додаткова угода до договору оренди землі відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Висновків про належний спосіб захисту при вирішенні правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду дійшла, зокрема, у справі № 908/299/18, вказавши у постанові від 26 травня 2020 року, що при вирішенні правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону про оренду землі, належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме з викладенням її змісту.

Визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком обов`язок власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб`єктом переважного права (орендарем). За цих підстав, закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права.

Слід звернути увагу на те, що ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже, системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії.

Для оцінки правовідносин у цьому спорі слід керуватися сталим підходом Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), який неодноразово зазначав, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку. ЄСПЛ наголошував, що Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

Отже, необхідно застосовувати правові норми та судову практику таким чином, щоб вони були найбільш очевидними та передбачуваними для учасників цивільного обороту в Україні.

В кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту)(пункт 145 рішення ЄСПЛ від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93) та пункт 75 рішення ЄСПЛ від 05 квітня 2005 року у справі «Афанасьєв проти України» (заява № 38722/02)).

Разом із цим визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.

Як вже зазначалось, за обставинами цієї справи, ОСОБА_1 уклав спірний договір оренди з ФГ СВК «Надія», за яким було зареєстроване право оренди, ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк.

Суд звертав увагу, що Додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (постанова ВС від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, пункт 66).

У постанові від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанови від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 155).

Отже, належним способом захисту переважного права орендаря - ТОВ «ТАС АГРО ЗАХІД» є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору 2010 року.

Виходячи із встановлених судом обставин у справі та вимог закону, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки позивач обрав спосіб захисту своїх прав, який не передбачений законом.

Частиною 5 ст.13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» передбачено, що висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

Згідно з ч.4 ст.263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Ухвалюючи рішення, суд відповідно до вимог ст.141 ЦПК України, зобов`язаний вирішити питання щодо розподілу судових витрат, понесених сторонами у справі. У зв`язку з відмовою в задоволенні позову, судові витрати, понесені позивачем, не підлягають стягненню з відповідачів.

Згідно ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, повязаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема на професійну правничу допомогу.

Статтею 137 ЦПК України передбачено, що витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат:

1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;

2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із:

1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг);

2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг);

3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт;

4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

Згідно ч.8 ст.141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

При цьому, на предмет відповідності зазначеним критеріям суд має оцінювати поведінку (дії) бездіяльність обох сторін при вирішенні питання про розподіл судових витрат.

У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами. Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (ч.ч.5,6 ст.137 ЦПК України).

На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу адвокатом Якименко О.О. було надано: ордер серія ВН №179654 від 28.05.2021, виданий на підставі договору про надання правової допомоги № б/н від 05.05.2021 (а.с. 111); квитанцію № б/н від 05.05.2021 про сплату ФГ СВК «Надія» 10000 грн за надання правової допомоги (а.с. 165 (а)), довідку щодо опису робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги від 07.12.2021 (а.с. 167).

Згідно детального опису робіт, адвокатом Якименко О.О. була надана наступна правнича допомога: вивчення матеріалів справи 10 годин; підготовчка та складання відзиву на позов 10 годин.

При цьому суд звертає увагу, що представником позивача Гулою А.А. заявлено клопотання про зменшення витрат на правничу допомогу з тієї підстави, що заявлена сума витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 10000 грн не відповідає критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з обставин справи.

У пункті 21 додаткової постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц вказано, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, застосовує аналогічний підхід та вказує, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, якщо вони були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04, § 268)).

Отже, суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої ухвалене судове рішення, всі понесені нею витрати на професійну правничу допомогу, якщо, керуючись принципами справедливості та верховенства права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та її адвокатом, є завищеним щодо іншої сторони спору, враховуючи такі критерії, як складність справи, витрачений адвокатом час, значення спору для сторони тощо.

З урахуванням наведеного та встановлених у справі обставин, надання представником позивача обґрунтованої невідповідності заявлених представникаом відповідача ФГ СВК «Надія» адвокатом Якименко О.О. витрат на професійну правничу допомогу критеріям, визначеним ст. 137 ЦПК України, враховуючи співмірність витрат зі складністю справи та із наданим адвокатом обсягом послуг, суд дійшов висновку, що критерію реальності витрат на правову допомогу, розумності їхнього розміру відповідає сума витрат на професійну правничу допомогу, надану ФГ СВК «Надія», у розмірі 4000 грн.

Обґрунтовуючи своє рішення, суд приймає до уваги вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини, зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958. Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Керуючись ЗУ «Про оренду землі», ст.ст.141, 246, 259, 268, 354 ЦПК України, суд-

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ЗАХІД» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «СВК Надія», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Калинівська міська рада про переведення прав та обов`язків орендаря (наймача) за договором оренди земельної ділянки з автоматичним продовженням дії договору, предметом якого є земельна ділянка площею 4,0023 га, кадастровий номер :02:002:0025 відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ЗАХІД» на користь Фермерського господарства «СВК Надія» 4000 (чотири тисячі ) гривень судових витрат на професійну правничу допомогу.

Судові витрати позивача по сплаті судового збору залишити за ним.

Повний текст рішення складено 8 вересня 2022 року.

Рішення суду може бути оскаржене до Вінницького апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя