Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.08.2022 селище Оржиця

Оржицький районний суд Полтавської області в складі: головуючого судді Гришка О.Я., за участі секретаря судового засідання Федорини А.А., представника позивача адвоката Симоненка Т.В., представника відповідачів адвоката Шаталової О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Оржиця Полтавської області цивільну справу за позовом Селянсько-фермерського господарства «Світанок» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: Друга лубенська державна нотаріальна контора, Оржицька селищна рада Лубенського району Полтавської області, про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та внесення змін до запису про інше речове право в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно,

в с т а н о в и в:

Позивач Селянсько-фермерське господарство «Світанок» 26.04.2022 року звернулося в суд з позовом до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та внесення змін до запису про інше речове право в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно.

У позовній заяві вказано, що 01.11.2011 року між СФГ «Світанок» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № б/н. Об`єктом договору була земельна ділянка, загальною площею 3,51 га, з кадастровим номером :00:004:1017. Строк оренди землі складав 10 років. Позивач зазначає, що оскільки державна реєстрація договору оренди землі була проведена 16.07.2014 року, то, на його думку, датою закінчення строку дії договору є 16.07.2024 року.

У позовній заяві вказано, що до позивача звернувся відповідач ОСОБА_2 , який повідомив про факт укладання 14.12.2021 року, між ним та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 3,5122 га, кадастровий номер :00:004:1017, яка належала останній.

СФГ «Світанок» вважає, що оскільки спірна земельна ділянка фактично перебуває в оренді СФГ «Світанок», підприємство має переважне право, як належний орендар, на придбання спірної земельної ділянки. Представник позивача також вказує, що жодного повідомлення про намір укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, а ні від її власника, а ні від нотаріуса, яка посвідчила правочин, підприємству не надходило.

У позовній заяві зазначено, що при детальному вивченні наявних в архіві підприємства документів, було виявлено помилку, що була допущена реєстратором в ході реєстрації договору оренди землі № б/н від 16.07.2014 року. Технічна описка допущена при внесенні до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про інше речове право № 6349218, та полягає в неточності внесення кадастрового номеру земельної ділянки, реєстратором він був зазначений з опискою «:00:004:1007», хоча в тексті договору та у витязі з ДЗК, що містяться в самій реєстраційній справі вказаний вірний кадастровий номер «:00:004:1017». У зв`язку з допущеними неточностями, щодо земельної ділянки, яка перебуває в користуванні СФГ «Світанок» в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, не було внесено відомості про її передачу власником в оренду позивачу, хоча сам договір було зареєстровано, а в його тексті відомості про земельну ділянку, зокрема її кадастровий номер, були вказані без помилок.

Посилаючись на вищевикладені обставини позивач просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки № б/н від 14.12.2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , що був посвідчений державним нотаріусом Другої лубенської державної нотаріальної контори Іщенко Ганною Костянтинівною, номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності 45644380 та внести зміни до запису, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права № 6349218, в його спеціальному розділі, пункт «відомості про об`єкт нерухомого майна», змінивши не вірно зазначений кадастровий номер земельної ділянки належної ОСОБА_1 з :00:004:1007 на вірний: :00:004:1017.

Ухвалою суду від 16.05.2022 року відкрито загальне позовне провадження у справі.

У відзиві на позовну заяву представник відповідачів вказала, що твердження позовної заяви про проведення реєстрації договору оренди не відповідає фактичним обставинам справи та не підтверджується жодним із доказів, поданих разом з позовом. Державна реєстрація укладеного договору оренди землі відповідно до чинного на той час законодавства та умов самого договору проведена не була, про що СФГ «Світанок» відповідачам не повідомило. Після 01.01.2013 року, зважаючи на набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно» та зміну процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, з огляду на вимоги п. 33 договору оренди землі від 01.11.2011 року, яким передбачено, що «зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін», сторонами мав бути проведений перегляд умов раніше укладеного, але не зареєстрованого договору, який не набув чинності, в частині визначення моменту набуття ним чинності. Проте, сторонами жодних домовленостей про необхідність внесення змін чи доповнень до договору оренди землі досягнуто не було. Орендар з пропозицією про внесення відповідних змін до договору до орендодавця не звертався. 16.07.2014 року позивачем було проведено державну реєстрацію речового права оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером :00:004:1007 та у подальшому він жодного разу не звертався із заявою про виправлення описки в реєстрі у вигляді невірного зазначення кадастрового номера земельної ділянки за договором оренди. Представник відповідачів вважає, що на даний час та на момент укладення відповідачами договору купівлі-продажу від 14.12.2021 року ні договір оренди землі б/н від 01.11.2011 року, ні речове право оренди за цим договором зареєстровані не були, а тому не існувало і переважне право орендаря щодо купівлі земельної ділянки з кадастровим номером :00:004:1017. З огляду на вказане, на момент посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу від 14.12.2021 року щодо земельної ділянки площею 3,5122 га з кадастровим номером :00:004:1017 нотаріусом в ході перевірки у Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно не було виявлено жодних записів щодо наявності переважного права купівлі такої земельної ділянки чи обмежень (обтяжень) зазначеної земельної ділянки. У відзиві на позовну заяву представник відповідачів зазначає, що описка, яка полягала у зазначенні в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно невірного кадастрового номеру не може бути належною підставою для обґрунтування позовних вимог щодо визнання недійсності договору купівлі-продажу від 14.12.2021 року, оскільки з моменту вчинення реєстраційних дій до моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки позивач мав змогу виправити зазначену технічну описку у встановленому законодавством порядку. Посилаючись на вищевказане, представник відповідачів просив позов СФГ «Світанок» залишити без задоволення та стягнути з позивача на користь відповідача ОСОБА_2 понесені ним судові витрати у сумі 10476,65 грн.

У відповіді на відзив представник позивача вказав, що переважне право на придбання орендованої земельної ділянки (паю) діяло та було порушене відповідачами шляхом передачі права власності на землю третій стороні без повідомлення про такі наміри орендаря. Виходячи з позиції власника земельної ділянки - ОСОБА_1 , вона вважала, що строк дії договору оренди землі № б/н від 01.11.2011 року закінчився 01.11.2021 року, однак жодних завчасних (щонайменше за 90-то днів до настання даної дати) повідомлень про власне небажання пролонговувати його дію на адресу орендаря СФГ «Світанок» вона не надсилала.

У запереченні представника відповідачів вказано, що договір оренди земельної ділянки :00:004:1017 не був зареєстрований у встановленому законом порядку. Також, не було зареєстровано у встановленому законом порядку право оренди вказаної земельної ділянки. За таких обставин, на момент укладення спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки :00:004:1017 договір оренди землі від 01.11.2011 року був нечинним, а тому, у ОСОБА_1 не виникло обов`язку повідомляти в письмовій формі СФГ «Світанок» про намір продажу належної земельної ділянки третій особі, в тому числі з огляду на положення ч. 1 ст. 5 Закону України «Про оренду землі».

В судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримав у повному обсязі, в своїх поясненнях посилався на обставини, викладені в позовній заяві та у відповіді на відзив.

Представник відповідачів позов не визнала, в своїх поясненнях посилалася на обставини викладені у відзиві на позовну заяву та у запереченні.

Від представника третьої особи Другої лубенської державної нотаріальної контори до суду надійшов лист про розгляд справи без його участі.

Представник третьої особи Оржицької селищної ради направив лист про розгляд справи без його участі.

Суд, заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши докази і давши їм належну оцінку, приходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що 01.11.2011 року між відповідачем ОСОБА_1 та Селянсько-фермерським господарством «Світанок» був підписаний договір оренди землі, відповідно до умов якого ОСОБА_1 надала позивачу в строкове платне користування земельну ділянку, площею 3,51 га, кадастровий номер :00:004:1017. У договорі зазначено, що строк дії договору становить 10 років та вказано, що договір набирає чинності з після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с. 8-31). Сторонами 01.11.2011 року було підписано акт прийому-передачі вказаної земельної ділянки (а.с. 33-36).

В Державний реєстр речових прав на нерухоме майно 16.07.2014 року внесено відомості про реєстрацію за СФГ «Світанок» права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:004:1007. Підставою виникнення цього речового права зазначено договір оренди землі («виданий 01.11.2011, видавник: СФГ «Світанок», ОСОБА_1 »), орендарем зазначено Селянсько-фермерське господарство «Світанок», а орендодавцем ОСОБА_1 (а.с.37).

14.12.2021 року між відповідачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був підписаний договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 3,51122 га, яка розташована на території Оржицької селищної ради Лубенського (бувшого Оржицького) району Полтавської області, кадастровий номер :00:004:1017. Договір посвідчений державним нотаріусом Другої лубенської державної нотаріальної контори та зареєстрований в реєстрі за № 1919 (а.с. 45-49).

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 Цивільного кодексу України).

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені у статті 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин) - визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених ЦК України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, установлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що була чинною на 14.12.2021) орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається. Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення (крім продажу її на земельних торгах) орендар повідомляється у порядку, визначеному статтею 130-1 Земельного кодексу України. У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки. Орендар може придбати земельну ділянку, що перебуває в оренді, за умови згоди орендодавця на продаж цієї земельної ділянки. Реалізація переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення здійснюється в порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

Позивач мотивував свою позовну вимогу про визнання договору купівлі-продажу відповідної земельної ділянки недійсним тим, що він у відповідності до вимог ст. 9 Закону України «Про оренду землі» має переважне перед іншими право на придбання орендованої земельної ділянки в разі її продажу орендодавцем.

Однак суд приходить до висновку, що позивачем у цьому випадку був обраний неналежний спосіб захисту свого права, оскільки належним способом захисту свого права у цьому випадку було б переведення на позивача прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки. Такі висновки узгоджуються з висновками, викладеними у постанові Верховного Суду України від 31.10.2012 у справі № 6-55ц12. Верховний Суд України зробив висновок, що у разі порушення переважного права орендаря на придбання земельної ділянки потрібно застосовувати норми ст. 8, 362, 777 ЦК України, ст. 9 Закону України «Про оренду землі» і належним способом захисту права позивача у такому випадку є переведення на позивача прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки.

Не підлягає задоволенню і позовна вимога про внесення зміни до запису, що міститься в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права № 6349218, в його спеціальному розділі, пункт «відомості про об`єкт нерухомого майна», змінивши не вірно зазначений кадастровий номер земельної ділянки належної ОСОБА_1 з :00:004:1007 на вірний: :00:004:1017. Суду не надано доказів того, що позивач звертався у визначеному законодавством порядку до посадової особи, до компетенції якої входить внесення таких змін в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, і йому було відмовлено у цьому. Таким чином позивачем не доведено, що було порушене його відповідне право. Суд також не приймає до уваги заяви представника відповідача, що вказана вище позовна вимога повинна розглядатися в порядку адміністративного судочинства, оскільки вказана позовна вимога безпосередньо стосується речового права на земельну ділянку, і її задоволення може безпосередньо вплинути на реалізацію такого права, тому така позовна вимога повинна розглядатися в порядку цивільного судочинства.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст. 8, 215, 362, 626, 627, 777 ЦК України, ст. 9 Закону України «Про оренду землі», ст. 12, 13, 81, 142, 247, 263-265 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

У задоволенні позову Селянсько-фермерського господарства «Світанок» (місцезнаходження: Полтавська область, Лубенський район, с. Заріг, ) до ОСОБА_1 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), ОСОБА_2 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ), треті особи: Друга лубенська державна нотаріальна контора (місцезнаходження: Полтавська область, м. Лубни, площа Вокзальна, 7, ), Оржицька селищна рада Лубенського району Полтавської області (місцезнаходження: Полтавська область, Лубенський район, сел. Оржиця, вул. Центральна, 21, ) про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та внесення змін до запису про інше речове право в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно - відмовити.

За ч. 1 ст. 354 ЦПК України, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Відповідно до ч. 2 ст. 354 ЦПК України, учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до Полтавського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складене 23.08.2022.

Суддя