судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Погрібного С. О.
справа № 692/525/21
провадження № 61-2878св22
до постанови Верховного Суду від 20 липня 2022 року
Відповідно до частини третьої статті 35 Цивільного процесуального кодексу України викладаю окрему думку.
І. ФАБУЛА СПРАВИ
Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропром» (далі - ТОВ «Агропром», товариство) у червні 2021 року звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Воронинці» (далі - ПП «Воронинці», приватне підприємство) про визнання договору оренди землі недійсним та укладення договору оренди землі на новий строк.
ОСОБА_1 20 травня 2020 року звернулася до товариства з проханням не використовувати її земельну ділянку після збору врожаю у 2020 році, повідомивши, що має намір самостійно обробляти земельну ділянку, а тому заперечує проти укладення (продовження) договору оренди на наступний термін.
ТОВ «Агропром» 07 листопада 2020 року надіслало ОСОБА_1 повідомлення № 26, у якому повідомило орендодавця про свій намір скористатися переважним правом оренди землі на новий строк, додало до повідомлення проект договору.
Зазначене повідомлення ОСОБА_1 отримала 12 листопада 2020 року, однак відповіді на нього не надала, проект договору оренди землі не підписала.
У подальшому товариству стало відомо, що ОСОБА_1 , яка, вочевидь, не мала наміру самостійно обробляти земельну ділянку, 22 березня 2021 року передала її в оренду на 10 років ПП «Воронинці», яке 06 квітня 2021 року зареєструвало за собою право оренди землі. Із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо, що договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Воронинці», містить гірші істотні умови, ніж запропонував позивач у проекті договору оренди.
Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням від 24 вересня 2021 року Драбівський районний суд Черкаської області задовольнив позов ТОВ «Агропром».

Суд визнав недійсним договір оренди землі від 22 березня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Воронинці», щодо земельної ділянки, кадастровий номер :02:001:0705, площею 2, 5943 га.

Також суд визнав укладеним договір оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Агропром» щодо земельної ділянки, кадастровий номер :02:001:0705, площею 2, 5943 га, в редакції, запропонованій ТОВ «Агропром».

Задовольняючи позов товариства, суд першої інстанції зазначив, що ТОВ «Агропром» дотрималося вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», а отже має переважне право на поновлення договору оренди від 24 листопада 2008 року відповідно до пункту 8 цього договору. З огляду на наведене, вважав, що вимоги позивача про визнання недійсним укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Воронинці» договору оренди від 22 березня 2021 року та визнання укладеним договору оренди на новий строк між ОСОБА_1 та ТОВ «Агропром» підлягають задоволенню. При цьому факт розірвання договору оренди між відповідачами не є перешкодою для визнання його недійсним.

Додатковим рішенням від 13 жовтня 2021 року Драбівський районний суд Черкаської області задовольнив заяву ТОВ «Агропром». Стягнув з ОСОБА_1 та ПП «Воронинці» на користь ТОВ «Агропром» судові витрати у розмірі 10 000, 00 грн.

Постановою від 13 січня 2022 року Черкаський апеляційний суд задовольнив апеляційну скаргу ОСОБА_1 , скасував рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 24 вересня 2021 року та додаткове рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 13 жовтня 2021 року, ухвалив нове судове рішення про відмову у задоволенні позову. Вирішив питання розподілу судових витрат.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову у задоволенні позову, апеляційний суд зазначив, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за волевиявлення сторін, тоді як у цій справі немає волевиявлення орендодавця. Позивач не довів порушення ОСОБА_1 його переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.

ІІ. РОЗГЛЯД СПРАВИ У ВЕРХОВНОМУ СУДІ

ТОВ «Агропром» у лютому 2022 року звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою, просило скасувати постанову Черкаського апеляційного суду від 13 січня 2022 року та залишити в силі рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 24 вересня 2021 року та додаткове рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 13 жовтня 2021 року.

Касаційна скарга обґрунтовувалася неправильним застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального прав.

Заявник зазначив, що апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17 та Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 702/699/16-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України), а також підставою касаційного оскарження постанови апеляційного суду визначив відсутність правового висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, зокрема, статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції після 16 липня 2020 року) та статті 777 ЦК України (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України), що є підставою для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду у зв`язку із необхідністю формування єдиної правозастосовчої практики у подібних правовідносинах.

Заявник зазначив, що апеляційний суд не урахував, що ТОВ «Агропром» до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки у встановленому законом порядку направило ОСОБА_1 листа, в якому повідомило орендодавця про свій намір продовжити користування належною їй земельною ділянкою з доданим до нього проектом договору із збільшеним розміром орендної плати, дотримався вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо реалізації переважного права, однак орендодавець ввела в оману орендаря щодо наміру самостійно обробляти земельну ділянку, не відповіла на пропозицію орендаря укласти договір на новий строк із більшою орендною платою, при цьому уклала договір із іншим орендарем з меншою орендною платою. Ігнорування орендодавцем пропозицій орендаря щодо укладення договору на новий строк та реалізація ним переважного права не може тлумачитися як недосягнення домовленості між сторонами.

Постановою від 20 липня 2022 року Верховний Суд залишив без задоволення касаційну скаргу ТОВ «Агропром», а постанову Черкаського апеляційного суду від 13 січня 2022 року - без змін.

Залишаючи без змін оскаржену постанову суду апеляційної інстанції, Верховний Суд дійшов висновку, що, установивши, що у ОСОБА_1 немає волевиявлення на укладення договору оренди землі з ТОВ «Агропром» на новий строк у зв`язку з бажанням самостійно користуватися належною їй землею, апеляційний суд правильного вважав, що немає підстав для задоволення позовних вимог ТОВ «Агропром», оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за волевиявлення сторін.

Верховний Суд зазначив, що апеляційний суд обґрунтовано відхилив доводи ТОВ «Агропром» про те, що уклавши з ПП «Воронинці» договір оренди землі щодо земельної ділянки, яка перебувала в його користуванні, ОСОБА_1 не порушила його переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки дія договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ «Агропром» припинилася у грудні 2020 року, а новий договір оренди землі з ПП «Воронинці» укладений у березні 2021 року і був достроково розірваний.

ІІІ. ДОВОДИ ОКРЕМОЇ ДУМКИ СУДДІ

Із наведеною правовою позицією колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду не погоджуюсь, у зв`язку з чим викладаю окрему думку.

Щодо порушення переважного права ТОВ «Агропром»

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Правові відносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та загальними правилами ЦК України.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) зазначила, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом України від 05 грудня 2019 року № 340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була в цілому присвячена процедурам такого поновлення.

Конструкція статті 33 Закону України «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом України від 05 грудня 2019 року № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Отже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» безпосередньо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкту додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 зазначеного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією Закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України).

Велика Палата Верховного Суду врахувала, що Закон № 340-ІХ істотно змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон України «Про оренду землі» - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи свідчать, що ТОВ «Агропром» як орендар дотрималося вимог договору та правил статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо направлення орендодавцеві листа-повідомлення з проектом договору оренди землі на новий строк.

У постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 Верховний Суд зазначив, що у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Відповідно до статті 3 ЦК України принцип справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, зокрема, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що також підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо переважного права на укладення на новий строк договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

За встановлення судом обставин належного виконання орендарем обов`язків за укладеним договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про переважне право укладення договору орендодавець, який зволікає з наданням відповіді, порушує право орендаря на встановлений законом порядок розгляду пропозиції про переважне право укладення договору оренди на новий строк, а отже, і на укладення такого договору.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження

№ 61-22315сво18)).

Відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд врахував, що за обставинами справи ОСОБА_1 , як власник земельної ділянки, ще задовго до направлення листа товариством, а саме 20 травня 2020 року, направила орендарю лист про відмову в намірі продовжувати договір оренди, підписаний 24 листопада 2008 року та зареєстрований 22 грудня 2010 року.

Водночас відповідно до наведеної правової позиції Верховного Суду орендодавець мала відповісти орендарю на його лист із пропозицією про реалізацію переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк та у разі, якщо її наміри обробляти земельну ділянку самостійно не змінилися, повторно повідомити про такі обставини орендарю.

Орендодавець не відповіла на листа товариства та згодом після спливу строку дії договору уклала інший договір оренди землі з іншим орендарем, не приступивши до самостійного використання земельної ділянки та її обробітку.

Така поведінка орендодавця свідчить про порушення переважних прав орендаря ТОВ «Агропром» на укладення додаткової угоди та, відповідно, недійсність договору оренди, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Воронинці», у зв`язку з відсутністю права у приватного підприємства на отримання в оренду такої земельної ділянки від власника внаслідок реалізації попереднім орендарем переважного права.

Якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до нього), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: перше - з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та друге - з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права) та власника (який у такий спосіб порушив право на переважне продовження договору оренди землі) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).

У постанові від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження

№ 14-72цс21) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що:

«8.25. За змістом частини четвертої статті 33 Закону про оренду землі, умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

8.26. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

8.27. Водночас предмет регулювання статті 33 Закону про оренду земліне може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

8.28. Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення:

а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини друга-п`ята статті 33 Закону про оренду землі);

б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону про оренду землі).

… 8.32. Статтею 33 Закону про оренду землі (у відповідній редакції, чинній у спірний період), визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

8.33. Додаткова угода до договору оренди землі відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно».

Отже, укладення ОСОБА_1 договору оренди землі із ПП «Воронинці» після закінчення дії договору, укладеного з ТОВ «Агропром», переконливо підтверджує факт порушення переважного права товариства на укладення договору оренди на новий строк.

Висновки апеляційного суду про те, що новий договір укладений після спливу дії попереднього договору оренди землі, а отже, що права попереднього орендаря не порушені, є помилковими, оскільки у такому разі порушується переважне право орендаря на укладення договору на новий строк після спливу дії попереднього договору.

За обставинами справи орендодавець завчасно повідомила товариство, що у подальшому планує самостійно обробляти земельну ділянку, що мало на меті припинити переважне право орендаря перед іншими орендарями на укладення нового договору оренди землі.

Водночас, якщо орендодавець після закінчення строку дії договору оренди не приступив до самостійного використання земельної ділянки, а передав свою земельну ділянку іншому орендареві, такі дії свідчать про недобросовісність, суперечливу та непослідовну поведінку орендодавця, що призводить до порушення переважного права попереднього орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

Отримавши листа орендодавця про намір у подальшому самостійно обробляти земельну ділянку, орендар очікує на вчинення таких дій власником земельної ділянки після спливу договору оренди землі, а невчинення орендодавцем таких дій доводить обман орендаря та, як наслідок, порушення його прав, зокрема переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

Наведене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 702/699/16-ц (провадження № 61-10454св18), на який посилався заявник у касаційній скарзі. Верховний Суд у зазначеній справі зробив висновок, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Відхилення колегією суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду наведених правових висновків у зв`язку з тим, що Верховний Суд не викладав власного висновку, а направив справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції у зв`язку з неповним встановленням судами попередніх інстанцій обставин, переконаний, є помилковим. Направлення справи на новий судовий розгляд не свідчить, що суд касаційної інстанції не сформував правового висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а лише доводить, що суд касаційної інстанції з огляду на свої повноваження не вправі був ухвалити своє рішення по суті спору у зв`язку з невстановленням судами першої та апеляційної інстанцій обставин, необхідних для вирішення спору. Верховний Суд у зазначеній справі не лише навів норми права, які підлягали застосуванню до спірних правовідносин, а й здійснив їхній аналіз та дав тлумачення.

У постанові Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 753/11009/19 (№ 753/21770/14) (провадження № 61-1903св20) зазначено, що обов`язковими у застосуванні є правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду, а також у постановах Верховного Суду України у разі, якщо не встановлено підстав для відступу від такого висновку. Верховний Суд зазначив, що правовий висновок (правова позиція) - це тлумачення певної норми права (або ряду норм), здійснене Верховним Судом (Верховним Судом України) під час розгляду конкретної справи, що є обов`язковим для суду та інших суб`єктів.

Визначаючи, що означає намір власника використовувати майно для власних потреб, Верховний Суд у постанові від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17 зазначив, що намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб означатиме відсутність інших претендентів на отримання в оренду майна, а отже і повну відсутність, як такого, переважного права у попереднього наймача перед такими претендентами. Аналогічно переважне право стосовно оренди приватного майна може бути лише за інших рівних умов для всіх претендентів на орендоване майно, оскільки інакше суперечило б праву та інтересу власника здати в оренду майно на більш сприятливих умовах.

Відхиляючи доводи касаційної скарги про невідповідність оскаржуваного судового рішення правовим висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17, колегія суддів помилково вважала, що вони не застосовуються до спірних правовідносин. Незважаючи на відмінність фактичних обставин справи, предмета оренди землі, у згаданій постанові Верховний Суд сформулював загальний висновок щодо розуміння та оцінки наміру власника використовувати майно для власних потреб та переважного права орендаря на укладення договору на новий строк.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) зазначила, що спільність, подібність або тотожність рис потрібно визначати відповідно до елементів правовідносин, якими є їх суб`єкти, об`єкти та юридичний зміст, тобто взаємні права й обов`язки цих суб`єктів. Тому для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вживається термін «подібні правовідносини», зокрема пункту 1 частини другої статті 389 (пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України; пункту 1 частини четвертої статті 328 КАС України) та пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України (пункту 5 частини першої статті 296 ГПК України; пункту 5 частини першої статті 339 КАС України), таку подібність варто оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями.

Оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників є основним, а два інші - додатковими, на що вказує, зокрема, частина дев`ята статті 10 ЦПК України щодо можливості застосування аналогії закону, якщо правовідносини подібні саме за змістом.

Подібність спірних правовідносин, виявлену одночасно за трьома критеріями, можна кваліфікувати як тотожність цих відносин (однакового виду суб`єкти, однаковий вид об`єкта й однакові права та обов`язки щодо нього), що не вимагає процесуальний закон.

Якщо вважати подібними лише ті правовідносини, у яких тотожними (однаковими) є предмети та підстави позову, встановлені судами обставини, а також матеріально-правове регулювання, то такий підхід звузив би роль Верховного Суду як найвищого суду у системі судоустрою України, який забезпечує сталість та єдність судової практики (частина третя статті 125 Конституції України, частина перша статті 36 Закону України від 02 червня 2016 року№ 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів»).

У кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності треба насамперед визначити, які правовідносини є спірними, та порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій). Лише у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, установити суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20)).

Підсумовуючи, у разі, якщо орендодавець повідомив орендаря про намір самостійно використовувати земельну ділянку, тоді переважне право орендаря припиняється у разі настання таких обставин. Водночас, у разі, якщо намір орендодавця не підтвердився, його поведінка свідчить про протилежне - укладення договору з іншим орендарем після закінчення дії попереднього - обґрунтованим є висновок про існування у орендаря переважного права на укладення договору оренди землі з-поміж інших претендентів та його порушення орендодавцем та новим орендарем внаслідок укладення іншого договору оренди землі.

Отже, вважаю, що висновки апеляційного суду, із якими погодився Верховний Суд, про те, що переважне право товариства не порушено, оскільки новий договір оренди землі укладений після закінчення дії першого договору оренди, є помилковими.

Щодо недосягнення домовленості на укладення договору оренди на новий строк

Відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд, із яким погодилася колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, також вважав, що укладення договору на новий строк між ТОВ «Агропром» та ОСОБА_1 є неможливим, оскільки сторони не досягли домовленості щодо укладення договору на новий строк. Верховний Суд зазначив, що реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін.

Застосовуючи цей висновок до спірних правовідносин, варто враховувати непослідовну та суперечливу поведінку орендодавця, яка, відмовляючи в укладенні договору оренди землі на новий строк з ТОВ «Агропром», повідомила орендаря про намір самостійно обробляти земельну ділянку, водночас уклала договір оренди землі з іншим орендарем, що свідчить не про те, що сторони не досягли домовленості та не виявили волю на укладення договору, а підтверджує, що орендодавець мала метою уникнути укладення договору оренди землі з товариством, а не самостійно обробляти земельну ділянку, та доводить зловживання своїми правами як власника земельної ділянки.

ОСОБА_1 не розглянула пропозицію ТОВ «Агропром» на укладення договору оренди землі, не надала відповіді, не висловила своїх зауважень щодо умов запропонованого проекту договору, водночас надала перевагу іншому орендарю, уклавши з ним інший договір оренди землі. У подальшому розірвання оскаржуваного договору не може підтверджувати тих обставин, що права попереднього орендодавця не були порушені, оскільки вчиненням такого правочину вже порушене переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Невстановлення під час розгляду справи обставин того, що після розірвання договору оренди землі її власник не уклала нового договору та повідомила попереднього орендаря про намір самостійно обробляти земельну ділянку, не доводить добросовісність та послідовність дій орендодавця, а тому не може бути підставою для відмови у задоволенні позову товариства про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк.

Варто враховувати, що право власності не є безумовним. У статті 13 Конституції України закріплено, що власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.

Аналогічні положення містяться у статті 319 ЦК України. Власність не тільки надає переваги, а й покладає певні обов`язки на власників майна. Це конституційне положення гарантує дотримання принципу забезпечення балансу між інтересами власника, суспільства та інших власників і користувачів об`єктами власності. Власність зобов`язує власника використовувати свою власність не тільки у своїх інтересах, а й поважати інтереси інших осіб, усього суспільства. Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання та гарантує їм рівність перед законом. Порушення прав власників з боку держави, фізичної чи юридичної особи зумовлює настання відповідних правових наслідків.

Щодо правових висновків, застосованих колегією суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду

Застосовуючи до спірних правовідносин правовий висновок, що при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі щодо реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, суд має з`ясувати, зокрема, чи досягнуто між сторонами згоди щодо нових істотних умов договору (постанови Верховного Суду від 29 червня 2022 року у справі № 692/531/21 та від 18 січня 2021 року у справі № 733/513/18), колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, зазначила, що у ОСОБА_1 немає волевиявлення на укладення договору оренди землі з ТОВ «Агропром» на новий строк у зв`язку з бажанням самостійно користуватися належною їй землею, а тому апеляційний суд дійшов правильного висновку про брак підстав для задоволення позовних вимог ТОВ «Агропром», оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за волевиявлення сторін.

Варто враховувати, що за встановлених фактичних обставин справи ОСОБА_1 , попереджаючи ТОВ «Агропром» про намір самостійно використовувати земельну ділянку, не реалізувала його, уклала договір оренди землі з іншим орендарем, не повідомивши попередньому орендареві причин неукладення з ним договором оренди землі на новий строк, не надіславши йому обґрунтованої відмови. ОСОБА_1 не розглянула пропозицію товариства на укладення договору оренди на новий строк, не повідомляла орендаря про недосягнення домовленості саме щодо запропонованих ним нових умов договору, а тому не можна стверджувати, що сторони не досягли домовленості щодо нових умов договору, оскільки орендодавець навіть їх не розглядала та не оцінювала їх на прийнятність. Тому у цьому випадку суд має застосувати правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, про те, що за встановлення судом обставин належного виконання орендарем обов`язків за укладеним договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про переважне право укладення договору орендодавець, який зволікає з наданням відповіді, порушує право орендаря на встановлений законом порядок розгляду пропозиції про переважне право укладення договору оренди на новий строк, а отже, і на укладення додаткової угоди до договору.

Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду також зазначила, що укладення у судовому порядку договору оренди землі за відсутності згоди власника земельної ділянки суперечить закону. Подібного за змістом висновку дійшов Верховний Суд у справі № 692/531/21 (провадження №61-2885св 22, постанова від 29 червня 2022 року). У цій справі Верховний Суд також зауважив, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця (як власника земельної ділянки) щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Переконаний, варто враховувати, що власник земельної ділянки не довела наміри використовувати свою земельну ділянку самостійно, що підтверджується вчиненням нею дій з укладення договору оренди землі з іншим орендарем. За таких обставин неможливо стверджувати, що визнання укладеним договору оренди землі у судовому порядку домінуватиме над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Такий висновок Верховного Суду підлягає застосуванню судами у разі встановлення обставин добросовісності власника земельної ділянки. Проте, у разі, якщо поведінка орендодавця є суперечливою, непослідовною та недобросовісною, вона призводить до порушення прав добросовісного орендаря на реалізацію переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.

ІV. ЗАГАЛЬНІ ВИСНОВКИ

Підсумовуючи, вважаю, що позовні вимоги товариства про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк на умовах, запропонованих орендарем, підлягали задоволенню, постанова апеляційного суду скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції в цій частині.

Водночас рішення суду першої інстанції у частині задоволення позову про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Воронинці», підлягало скасуванню з ухваленням нового рішення у справі про відмову у задоволенні позову, оскільки визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту, про що зазначила Велика Палата Верховного Суду у пункті 8.41 постанови від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21).

Суддя С. О. Погрібний