Справа № 522/7949/21
Провадження № 2/522/1738/22
02 серпня 2022 року м. Одеса
Приморський районний суд м. Одеси, у складі :
головуючого - судді Науменко А.В.
за участю секретаря - Звонецької І.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі в порядку загального позовного провадження за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Немас Зві, Управління державного архітектурно-будівельного контролю ОМР, треті особи на стороні відповідача: ТОВ «Флагман-К», Приватний нотаріус Одеського міського Нотаріального округу Ланіна Вікторія Іванівна, Приватний нотаріус Одеського міського Нотаріального округу Дишлева Тетяна Володимирівна, про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації та реєстрації права власності, визнання договору купівлі-продажу недійсним,-
Позивач звернувся до суду з позовом, який в подальшому уточнив, до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Немас Зві, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, в якому просить суд скасувати рішення про реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації, скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме та припинити речове право ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , визнати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 недійсним та стягнути всі судові витрати.
В обґрунтування своїх позовних вимог позивачка зазначила, що вона є власником квартири під АДРЕСА_3 . Починаючи з грудня 2016 року в будинку по зазначеній адресі почалося проведення ремонтних робіт, а в січні 2017 року позивач побачила, що ремонт відбувався саме на даху будинку, куди за допомогою тросів піднімали будівельні матеріали. Після цього їй стало зрозуміло, що будівельні роботи проводяться в квартирі АДРЕСА_1 , власником якої на той момент був ОСОБА_3 . Зазначає, що ремонтні роботи на даху над квартирою проводились без дозвільної документації, а також що сам будинок страждає через це, дає осадку, з`являються тріщини в квартирах мешканців, зокрема після ремонту в 2021 році були виявлені тріщини товщиною 1,5 см в квартирі позивача в стінах будинку, виникає можливість порушення цілісності газових труб будинку, а також закриття вентиляційних каналів.
Також зазначає, що проведена реконструкція самовільно збудованої квартири шляхом приєднання до існуючої квартири частини даху будинку, реєстрація відповідачем незаконної декларації про готовність об`єкта до експлуатації, реєстрація права власності на самочинне будівництво призводять до руйнування будинку в цілому, порушується право позивача на безпечне та мирне володіння, користування і розпорядження майном, оскільки відповідач порушив всі будівельні норми і правила при здійсненні самочинного будівництва, а позивач вже поніс матеріальні збитки.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 20 травня 2021 року провадження по справі відкрито та призначено справу до судового розгляду.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 28 липня 2021 року підготовче провадження по справі закрито та призначено справу до судового розгляду по суті.
20 серпня 2021 року від позивача надійшла заява про збільшення позовних вимог.
06 січня 2022 року на виконання вимог ухвали про витребування надійшли копії реєстраційних справ.
17 лютого 2022 року після ознайомлення з реєстраційними справами, від позивача до суду надійшла заява про уточнення позовних вимог.
В судове засідання позивач та представник не з`явилися, надали заяву, в якій просили розглянути справу без їх участі, на позові наполягали.
Відповідачі та треті особи до суду не з`явилися, хоча належним чином буди повідомлені про день, час та місце слухання справи, причини неявки суду невідомі.
Від відповідача Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради надійшов відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги заперечуються з тих підстав, що здійснюючи реєстрацію декларації, Управління діяло в межах своїх повноважень та у спосіб, що передбачений нормами діючого законодавства.
Суд заслухавши позицію позивача та представника позивача, дослідивши матеріали справи, приходить до наступних висновків.
Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_3 .
Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №29715343 від 30.05.2017 року, квартира АДРЕСА_2 була зареєстрована 17.02.2010 року за ОСОБА_4 на підставі Свідоцтва на право власності. Квартира мала загальну площу 58,8 кв.м.
Технічним паспортом від 12.01.2010 року оформленому на ОСОБА_5 підтверджується, що квартира площею 58.8 кв.м. знаходиться на Х поверсі ( мезонін).
На підставі нотаріально посвідченого договору купівлі продажу від 17.09.2014 року ОСОБА_5 продав а ОСОБА_3 придбав зазначену квартиру площею 58.8 кв.м.
На підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 30.05.2017 року ОСОБА_3 продав, а ОСОБА_2 купив квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 58.8 кв.м.
Відповідно до Декларації реконструкція квартири АДРЕСА_1 відбулась з розподілом на 4 самостійні квартири без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані на квартири АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 , але загальна площа об`єкту вже склала 298.4 кв.м, кількість поверхів 12.
Згідно технічного паспорту від 04.06.2018 року на квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа якої склала 112.3 кв.м. та знаходиться на 10 поверсі.
Згідно технічного паспорту від 04.06.2018 року на квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа якої склала 66.9 кв.м. та знаходиться на 10 поверсі.
Згідно технічного паспорту від 04.06.2018 року на квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа якої склала 67 кв.м. та знаходиться на 10 поверсі.
Згідно технічного паспорту від 04.06.2018 року на квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа якої склала 52.2 кв.м. та знаходиться на 10 поверсі.
На підставі висновку судової будівельно-технічної експертизи №17-3430 від 15.10.2018 року по цивільній справі №522/6498/17 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 до ОСОБА_3 , треті особи без самостійних вимог щодо предмету спору виконавчий комітет Одеської міської ради, ТОВ «Флагман-К», Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом вчинення певних встановлено:1)реконструкція квартири з приєднанням площі даху, яка здійснюється за адресою: АДРЕСА_4 виконана з порушенням ст..26,31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та не відповідає вимогам ДБН; 2)зроблено висновок щодо негативного впливу реконструкції (будівельних робіт) в квартирі АДРЕСА_1 на стан будинку АДРЕСА_5 вцілому. Покрівля даху не експлуатована, захищає будинок від проникнення в нього атмосферних опадів та не передбачена для навантаження; 3) у зв`язку з відсутністю проектної документації, що зазначена в декларації про початок будівельних робіт, а саме проектної документації розробленої ТОВ «Цивільпроект», а також затвердженого проекту будівництва житлового будинку АДРЕСА_5 неможливо визначити чи відповідає затвердженому проекту будівництва житлового будинку АДРЕСА_4 цього будинку з приєднанням площі даху цього будинку
Відповідно до листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 10.02.2017 року №01-10/49-35 встановлено, що на момент виїзду на місце зафіксовано виконання будівельних робіт з реконструкції квартири з розширенням за рахунок приєднання площі плоскої покрівлі будинку, замовник будівництва ОСОБА_3 не допустив посадових осіб на об`єкт будівництва та в наданні проектної документації на реконструкцію квартири відмовив. За вчинене був складений протокол про адміністративне правопорушення та видано припис про усунення виявлених порушень з терміном його виконання.
Листом №12ГП-17 від 06.02.2017 року ТОВ «Цивільпроект» повідомило Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про те, що проектна документація з реконструкції квартири АДРЕСА_1 ними не розроблялась, договір авторського нагляду за будівництвом не укладався, а ГІП ОСОБА_9 у штатному розкладі ТОВ «Цивільпроект» ніколи не значився і не працював.
Таким чином Декларація про початок будівельних робіт з реконструкції квартири АДРЕСА_1 без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані ТОВ «Цивільпроект» не розроблялась, а отже реконструкція здійснювалась без дозвільних документів.
Інформація про те, що реконструкція квартири проведена без зміни геометричних розмірів не відповідає дійсності, що підтверджується також і договором купівлі-продажу від 30.05.2017, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ланіною В. І., та встановлено, що ОСОБА_2 передано у приватну власність квартиру, загальною площею 58,8 кв.м., а відповідно до Декларації загальна площа квартири після реконструкції складає 298,4 кв.м. Отже, загальна площа квартири за визначеними у Декларації даними збільшена на 239,6 кв.м., порівняно із моментом набуття права власності. Тобто, реконструкція квартири відбулась з зміною її геометричних розмірів, а саме на даху будинку побудовано 4 самостійні квартири, чим і визначається недостовірність вказаної у Декларації інформації про проведення реконструкції нерухомого об`єкта без зміни його геометричних розмірів.
Згідно з п. 3.21 Розділу З ДБН А.2.2-3: 2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності).
Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю. Форма повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, порядок його подання, форма повідомлення про зміну даних у поданому повідомленні визначаються Кабінетом Міністрів України.
У разі проведення реконструкції об`єктів будівництва, яка передбачає зміну геометричних розмірів, замовники будівництва були зобов`язані підтвердити таке своє право документом, що посвідчує право власності забудовника чи/або право користування земельною ділянкою, на якій буде розміщено об`єкт містобудування, та, відповідно, вказати інформацію про такий документ у Декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
Таким чином, суд встановив, що в порушення вимог законодавства саме на підставі спірної Декларації про готовність об`єкту до експлуатації з будівництвом 4 окремих квартир відповідач ОСОБА_3 , а в подальшому відповідач ОСОБА_2 фактично здійснили первісне введення прибудови до експлуатації.
Відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній на момент реєстрації Декларації) декларації про готовність об`єкта до експлуатації подаються замовниками будівництва для реєстрації до органу державного архітектурно- будівельного контролю, який, в свою чергу, перевіряє повноту та достовірність даних, наведених замовником у Декларації.
Окрім цього, відповідно до п. 20, 21 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 461 (у редакції, чинній на момент реєстрації спірної Декларації), Інспекція перевіряє протягом десяти робочих днів з дати подання (надходження) до неї декларації повноту даних, зазначених у ній, та реєструє декларацію. У разі коли декларація подана чи оформлена з порушенням установлених вимог, Інспекція повертає її на доопрацювання з обгрунтуванням підстав повернення у строк, передбачений для її реєстрації.
Відповідно до пункту 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом обєктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 (в редакції на час реєстрації декларації), у разі виявлення органом державного архітектурно-будівельного контролю недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), наведених у зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такої декларації підлягає скасуванню органом державного архітектурно-будівельного контролю.
Орган державного архітектурно-будівельного контролю також скасовує реєстрацію декларації за рішенням суду про скасування реєстрації декларації, що набрало законної сили.
Суд приходить до висновку, що відомості, зазначені у вказаній Декларації, мають недостовірний характер. Декларація подана та оформлена з порушенням установлених вимог, що, в свою чергу, виключає наявність правових підстав для її реєстрації уповноваженим органом владних повноважень.
Велика Палата Верховного Суду виклала позицію у постанові від 23.06.2020 року у справі № 680/214/16-ц, щодо можливості вирішення в судовому порядку вимоги про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації для відновлення становища власника у спірних правовідносинах. При цьому, Велика Палата Верховного Суду вважає правильним висновки про те, що будівництво об`єкта на земельній ділянці, яка не була для цього відведена, без належних дозволів на будівництво та без належно затвердженого проекту, у межах території, на якій заборонене будівництво, повинно мати наслідком скасування реєстрацію декларації судом.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07.04.2020 року у справі № 916/2791/13 наголошує, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Аналогічні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 19.05.2020 року у справі № 909/526/18, від 01.07.2020 року № 755/3782/17, від 08.07.2020 року у справі № 922/1349/18, від 15.07.2020 року у справі № 915/476/19.
Частиною 2 статті 376 ЦК України передбачено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Щодо скасування рішень державних реєстраторів суд зазначає наступне.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно із положеннями ст. З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав є обов`язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Відповідно до ч. 1 ст. 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації; 6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником; 8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
Згідно із ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, який набрав чинності 01.01.2016 року та діяв на момент вчинення спірної державної реєстрації речового права (далі - Порядок). Цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до п. 12 Порядку розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, а також відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями.
Згідно із п. 18 Порядку за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та витребуваних судом Реєстраційних справ на спірні квартири вбачається, що об`єкт нерухомого майна змінено з однієї самостійної квартири на чотири самостійні квартири, при цьому площу змінено з 58,8 кв. м. на 298,4 кв. м., однак не вбачається за якою саме процедурою державним реєстратором проведено державну реєстрацію речового права на спірне майно, та який перелік документів державний реєстратор визначив за необхідне дослідити для державної реєстрації у відповідності до обраної ним процедури.
Вищевикладені обставини та приписи норм законодавства виключають підстави для державної реєстрації речових прав на спірний об`єкт нерухомості, що виступає самостійною підставою для скасування оскаржуваних рішень державного реєстратора.
Відповідно до ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
За статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).
Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті. (Постанова ВСУ від 07.04.2020 по справі №916/2791/13).
В розумінні частини першої статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності.
Поняття реконструкції об`єкта нерухомості міститься в пункті 3 Державних будівельних норм В.3.2-2-2009 Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт, затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку і будівництва України від 22 липня 2009 року № 295. Згідно з цими нормами реконструкція - це така перебудова будинку, наслідком якої є зміна кількості приміщень, їх площі, геометричних розмірів та функціонального призначення, заміна окремих конструкцій.
Таким чином, норма частини першої статті 376 ЦК України підлягає застосуванню до випадків самочинної реконструкції об`єкта нерухомості, у результаті якої об`єкт набуває нових якісних характеристик (зміна конфігурації, площі та кількості приміщень, втручання в несучі конструкції, улаштування дверних прорізів у капітальних стінах тощо; розділ 3.4 Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 05 вересня 2003 року № 146 чинних, на час винесення оскаржуваних рішень).
Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку про те, що не підлягають поділу (виділу) об`єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об`єкти нерухомості. (Постанова ВСУ від 21.02.2018 року по справі № 752/8153/14-ц).
За визначенням ч.1 ст.328 Цивільного кодексу України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Відповідно до ч.2 ст.331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ч.2 ст.328 Цивільного кодексу України).
Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і заміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку (ч.2 ст.383 Цивільного кодексу України).
Згідно ст.1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (в редакції на час виникнення спірних правовідносини) конструктивні елементи багатоквартирного будинку - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в`їзна група тощо). Неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.
Таким чином, дах багатоквартирного будинку є частиною його конструктивних елементів та є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, а тому є неподільним майном.
Згідно ст.19 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (в редакції на час виникнення спірних правовідносини) неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.
Конституційний Суд України в рішенні №4-рп/2004 від 02.03.2004 року зазначив, що правовий режим майна, що перебуває у спільній власності власників квартир, має визначатися, відповідно до Конституції України ( 254к/96-ВР ) (пункт 7 частини першої статті 92), виключно законами України. Згідно зі статтею 19 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» спільне майно власників квартир складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у їх спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню, загальне майно - у спільній частковій власності. Відповідно до цього Закону співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатися ними в межах, встановлених зазначеним Законом та цивільним законодавством.
Таким чином, питання щодо згоди власників квартир - співвласників допоміжних приміщень багатоквартирного будинку - на надбудову поверхів, улаштування мансард і т.ін. з використанням при цьому конструктивних елементів будинку, як і на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо), має вирішуватися відповідно до законів про власність та інших законів України, передусім Цивільного кодексу України.
Пунктом 1.4.5 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 року №76, встановлено, що для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подаватися такі документи: - копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення; - копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку; - проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку; - згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності.
Відповідачем не надано жодних доказів того, що здійснення реконструкції квартири з облаштуванням квартир на даху будинку вчинено за згодою ОСББ (управляючої компаніїї) чи конкретним співвласником будинку, а тому судом встановлено наявність в діях відповідача порушення прав інших співвласників майна. Крім того, фактично, за відповідачем визнано право власності на дах, який є неподільним майном та законодавством встановлено заборону на його відчуження.
Статтею 68 Конституції України встановлено обов`язок кожного неухильно додержуватися Конституції України та законів України, не посягати на права і свободи, честь і гідність інших людей.
Враховуючи, що суд дійшов висновку про правомірність та доведеність вимоги про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкту як правовстановлюючого документу, вимоги про скасування спірних рішень реєстратора є похідними.
При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Тлумачення статей 215, 216 ЦК України та статей 651 - 653 ЦК України свідчить, що законодавець розмежовує конструкції «недійсність договору» та «розірвання договору», як за підставами, так і за своїми правовими наслідками. Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору оспорюваного договору не є підставою для його визнання недійсним.
Оскільки встановлено факт самочинного будівництва, а без визнання недійсним договір купівлі-продажу спірної квартири АДРЕСА_1 не зможе забезпечити ефективний захист порушених прав та інтересів позивача, суд приходить до висновку про обґрунтованість вимоги щодо недійсності правочину купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , як незаконного виділеної з загальної самочинно збудованої добудови на даху будинку.
Керуючись ст. ст. 12, 13, 76,77, 141, 259, 263, 264, 265, 268,272,273 ЦПК України, -
Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Немас Зві, Управління державного архітектурно-будівельного контролю ОМР, треті особи на стороні відповідача: ТОВ «Флагман-К», Приватний нотаріус Одеського міського Нотаріального округу Ланіна Вікторія Іванівна, Приватний нотаріус Одеського міського Нотаріального округу Дишлева Тетяна Володимирівна, про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації та реєстрації права власності, визнання договору купівлі-продажу недійсним- задовольнити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом 30 днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Суддя А.В. Науменко
Повний текст рішення виготовлений 12.08.2022 року.
Суддя А.В. Науменко