Справа № 453/1081/20 Головуючий у 1 інстанції: Брона А.Л.
Провадження № 22-ц/811/3394/20 Доповідач в 2-й інстанції: Шандра М. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 листопада 2021 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Львівського апеляційного суду в складі:

головуючого судді Шандри М.М.

суддів:Приколоти Т.І., Савуляка Р.В.

секретаря: Скакун І.А.

за участю: представника Козівська сільська рада Стрийського району Львівської області Левка С.Л., представника ОСОБА_1 ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою Сможенської сільської ради Сколівського району Львівської області, правонаступником якої є Козівська сільська рада Стрийського району Львівської області, на рішення Сколівського районного суду Львівської області від 01 жовтня 2020 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Сможенської сільської ради Сколівського району Львівської області про визнання права власності на нерухоме майно,

ВСТАНОВИЛА:

ОСОБА_1 09.09.2020 звернулась до суду із позовною заявою до Сможенської сільської ради Сколівського району Львівської області про визнання права власності на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Обгрунтовуючи свої позовні вимоги позивачка вказує, що є орендарем нежитлового приміщення площею 58,7 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до договору оренди №2 від 01.06.2015, укладеного між нею та Сможенською сільською радою Сколівського району Львівської області.

Зазначає, що в період дії вказаного договору оренди нежитлового приміщення, а саме 11.03.2020, сталася пожежа в орендованому нею приміщенні, внаслідок якої було повністю знищено об`єкт орендованого майна. На даний час нею проводяться відновлювальні будівельні роботи на вцілілому внаслідок пожежі фундаменті.

Позивач 03.09.2020 звернулася із заявою до Сможенської сільської ради Сколівського району Львівської області про надання дозволу на проведення невід`ємних поліпшень об`єкту нерухомого майна, на що 08.09.2020 було отримано відповідь про те, що сільська рада не заперечує щодо проведення поліпшень орендованого об`єкту нерухомого майна. На даний час позивачкою повністю відбудовано приміщення згорілого магазину за власні кошти, тобто після пожежі повністю відбудовано орендоване нежитлове приміщення та створено новий об`єкт нерухомого майна.

Також позивач вказує на той факт, що зверталася у Сможенську сільську раду Сколівського району Львівської області із заявою про викуп нежитлового приміщення у АДРЕСА_1 на підставі норм Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» №2269-VIII від 18.01.2018, однак жодної відповіді не отримала, а тому змушена звернутися в суд з даною позовною заявою.

Рішенням Сколівського районного суду Львівської області від 01 жовтня 2020 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрованою за адресою: Львівська обл., Сколівський р-н, с. Тухолька, РНОКПП НОМЕР_1 , право приватної власності на об`єкт нерухомого майна нежитлової будівлі, позначеної у технічному паспорті літерою А-1, загальною площею 70,6 м.кв., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнуто зі Сможенської сільської ради Сколівського району Львівської області, місцезнаходження: вул. Т. Шевченка, с. Сможе, Сколівський район, Львівська область, код , на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрованї за адресою: Львівська обл., Сколівський р-н, с. Тухолька, РНОКПП НОМЕР_1 , понесені судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 840 (вісімсот сорок) гривень 80 копійок.

Рішення суду в апеляційному порядку оскаржила Сможенська сільська рада Сколівського району Львівської області.

В апеляційній скарзі посилається на незаконність та необґрунтованість рішення суду, порушення судом норм матеріального та процесуального права. Зокрема, зазначає, що суд дійшов до помилкового висновку, що у позивача після проведення ремонтно-будівельних робіт і відновлення орендованого приміщення є підстава для оформлення права власності на нього. Посилання орендаря на те, що при здійснені поліпшення нерухомого майна за свої кошти, право власності переходить до нього є хибним. Це твердження суперечить чинному законодавству та договірним зобов`язанням, оскільки орендар зобов`язаний повернути об`єкт оренди власнику в такому стані, в якому йому було передано. Цим правовідносинам судом не була надана належна правова оцінка. Звертає увагу на те, що договір оренди заснований на основі орендних відносин, тож передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно, як того передбачає ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а відтак майно передане в оренду залишається в комунальній власності.

Просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

11.02.2021 позивачка ОСОБА_1 подала відзив на апеляційну скаргу відповідача.

Проти задоволення апеляційної скарги заперечує, вважає її безпідставною. Зазначає, що рішення суду є законним і обґрунтованим.

Ухвалою Львівського апеляційного суду від 07.09.2021 замінено відповідача у даній справі Сможенську сільську раду Сколівського району Львівської області на Козівську сільську раду Стрийського району Львівської області.

У судовому засіданні апеляційної інстанції представник Козівської сільської ради Стрийського району Львівської області Левко С.Л. просив апеляційну скаргу задовольнити, покликаючись на доводи, викладені у скарзі. Представник ОСОБА_1 ОСОБА_2 заперечив проти задоволення апеляційної скарги з мотивів, викладених у відзиві на скаргу.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Статтею 375 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону не відповідає.

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (далі Закон про оренду).

Відповідно до ч.1 ст.1 Закону про оренду, орендою є речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк;

орендар фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк;

орендодавець юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк;

Судом установлено, що позивачка ОСОБА_1 є орендарем нежитлового приміщення, площею 58,7 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до договору оренди №2 від 01.06.2015, укладеного між позивачкою та орендодавцем Сможенською сільською радою Сколівського району Львівської області.

В період дії вказаного договору оренди нежитлового приміщення, а саме 11.03.2020, сталася пожежа в орендованому позивачкою приміщенні, що підтверджується довідкою №24/223 від 12.03.2020, виданою ГУ ДСНС України у Львівській області.

Як убачається з акту про пожежу, складеного 11.03.2020 головним інспектором Сколівського РВ ГУ ДСНС України у Львівській області Пилипівим М.В., пожежею пошкоджено стіни на площі 100 кв. м, прямі збитки від пожежі становлять 400 000, 00 грн, а побічні збитки становлять 795 560, 00 грн.

Таким чином, практично було знищено орендоване приміщення, окрім його фундаменту.

За власні кошти позивачкою було відновлено пошкоджене приміщення.

03.09.2020 позивачка звернулася із заявою до Сможенської сільської ради Сколівського району Львівської області про надання дозволу на проведення невід`ємних поліпшень об`єкту нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Як вбачається з відповіді Сможенської сільської ради Сколівського району Львівської області № 189 від 08.09.2020 на заяву позивачки, сільська рада не заперечує щодо проведення невід`ємних поліпшень об`єкту нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Як свідчать матеріали справи та встановлено судом першої інстанції, позивачем здійснено поліпшення об`єкту оренди за рахунок власних коштів та за погодженням з орендодавцем.

Статтею 778 ЦК України передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Вирішуючи даний спір, колегія суддів враховує, що відповідно до п.8.7 укладеного між сторонами Договору оренди нежитлового приміщення № 2 від 15.06.2015, невідокремлені поліпшення та поліпшення, які неможливо відокремити від об`єкта нерухомого майна без завдання йому шкоди, переходять у власність орендодавця без відшкодування орендареві їх вартості.

Враховуючи, що даним пунктом Договору не передбачено можливість переходу орендованого майна у власність орендаря у зв`язку з проведенням поліпшень, суд першої інстанції дійшов до помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.

Частинами 1-3 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» визначено, що приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або місцевою радою.

Частинами 3, 4 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» визначено, орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу. У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації. Договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна, а в разі якщо покупцем переданого в оренду об`єкта державного майна є орендар, дія відповідного договору припиняється з дня, за яким об`єкт оренди переходить у його власність.

Отже, з аналізу наведених положень вбачається, що лише орендар який виконав усі без винятку умови, передбачені ч.2 ст. 18 Закону, має право на приватизацію орендованого майна шляхом його викупу.

Таким чином, у випадку дотримання законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв`язку із здійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, орендоване майно може перейти у власність орендаря.

Суд зазначений положень Закону не врахував. З огляду на викладене, рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

Європейський суд з прав людини (далі ЄСПЛ) вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України»).

Керуючись ст.ст. 367, 368, п.2 ч.1 ст. 374, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, колегія суддів,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Сможенської сільської ради Сколівського району Львівської області, правонаступником якої є Козівська сільська рада Стрийського району Львівської області, задовольнити.

Рішення Сколівського районного суду Львівської області від 01 жовтня 2020 року скасувати.

Ухвалити нову постанову, якою у задоволенні позову ОСОБА_1 до Сможенської сільської ради Сколівського району Львівської області про визнання права власності на нерухоме майно відмовити.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складання повної постанови.

Повний текст постанови складено:09.12.2021.

Головуючий

Судді