233 № 233/4119/21
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 грудня 2021 року м. Костянтинівка

Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області у складі: головуючого судді Каліуш О. В., за участі секретаря судового засідання Франчук А. О., позивача ОСОБА_1 , розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Костянтинівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Костянтинівської міської ради про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири,

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Костянтинівської міської ради, в якому просить визнати дійсним договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 від 08.10.2013 тому, що він сплатив кошти за цю квартиру ще при житті ОСОБА_2 .

В обґрунтування позовних вимог позивач послався, на те що 08 жовтня 2013 року він придбав квартиру АДРЕСА_1 у ОСОБА_2 через його довірену особу ОСОБА_3 , яка може засвідчити, що їй були виплачені кошти, а вона передала йому (позивачу) всі оригінали документів (про що було складено договір), а також ключі від квартири.

28 жовтня 2013 року був складений звіт про оцінку майна (дійсний до 28.04.2014), але у січні 2014 року ОСОБА_2 помер, і вони не мали змоги нотаріально оформити договір купівлі-продажу квартири.

Відповідач Костянтинівська міська рада подав відзив на позовну заяву ОСОБА_1 (а.с.20-21), в якому позовні вимоги не визнав в повному обсязі, пославшись на таке. З матеріалів справи та позову вбачається, що позивачем було придбано квартиру АДРЕСА_1 без оформлення письмового договору, нотаріального його оформлення та державної реєстрації. Також позивачем зазначається, що квартиру він придбавав у уповноваженої за довіреністю від 05.09.2013 ОСОБА_3 . Крім того, позивачем зазначається, що власник квартири помер до моменту оформлення уповноваженою особою правочину.

У відповідності до п.п.6-7 частини першої статті 248 ЦК України, представництво за довіреністю припиняється у разі смерті особи, яка видала довіреність, оголошення її померлою, визнання її недієздатною або безвісно відсутньою, обмеження її цивільної дієздатності.

Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із частиною другою статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. За правилами зазначеної статті визнання дійсним договору можливе лише при відсутності передбачених законом обмежень для його укладення та в разі наявності письмових доказів про узгодження сторонами усіх істотних умов договору, а також повного чи часткового виконання договору; при цьому повинно мати місце ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення договору.

Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

Таким чином, в цьому випадку договір купівлі-продажу нерухомого майна за будь-яких обставин не може бути визнаний дійсним, оскільки момент його вчинення відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов`язувався з державною реєстрацією, яка не відбулася.

Також позивачем не надані належні та допустимі письмові докази, які б підтверджували факти домовленості щодо усіх істотних умов договору, чи відбулося повне або часткове виконання договору і ухилявся від його нотаріального посвідчення уповноважена особа, а навпаки позивач вказує що вони не встигли оформити правочин.

Тому на думку відповідача, сама по собі довіреність на уповноваження певній особі на здійснення відповідних дій над майном власника, який попри це помер у теперішній час і у зв`язку із чим довіреність втратила чинність, не свідчить про визнання неіснуючого договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

Постановою Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» регламентовано, що зі змісту абзацу другого частини першої статі 218 ЦК, не може доводитися свідченням свідків не лише заперечення факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин, а й факт його вчинення, а також виконання зобов`язань, що виникли з правочину.

У відповідності до вимог ст. 76, 77 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Вимогами статей 78, 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом; докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях; обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Тому вважає, що позивачем не надано доказів на підтвердження свого позову. В матеріалах цього провадження відсутні будь-які належні та допустимі докази з боку позивача, що підтверджували би його позовні вимоги, а доводи позивача лише ґрунтуються на припущеннях, у зв`язку з чим не заслуговують на увагу. Таким чином, на підставі вищезазначеного, просив суд відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Позивач подав відповідь на відзив (а.с. 31), в якій зазначив, що коли відбувся факт купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 був складений договір між продавцем і покупцем і були передані всі гроші за квартиру довіреній особі. Потім вони почали збирати документи для нотаріального оформлення та державної реєстрації квартири. Була зроблена оцінка квартири, отримана довідка з ЖЄКу про зареєстрованих осіб в цій квартирі. Потім пішли до нотаріуса, але на той час ОСОБА_2 (власник) помер і нотаріус відмовився оформляти та реєструвати квартиру, тому що довіреність втратила силу. Ні покупець, ні продавець від договору купівлі-продажу не ухилявся - вони не змогли це зробити юридично після смерті власника квартири.

Відповідач заперечень не подав.

Ухвалою судді Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 21.09.2021 відкрито провадження у цій справі, справу призначено до підготовчого судового засідання, відповідачу встановлений строк на подання відзиву на позовну заяву (а.с.16)

Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11.10.2021 учасникам справи визначені строки на подання заяв по суті (а.с.26).

Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 15.11.2021 закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду по суті (а.с.45).

Позивач ОСОБА_1 в судовому засіданні заявлені позовні вимоги підтримав повністю з підстав, наведених у позовній заяві та відповіді на відзив, просив позов задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача Костянтинівської міської ради, будучи належним чином повідомленим про дату, час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явився, причини неявки не повідомив, його неявка згідно із ч.1 ст.223 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

З`ясувавши всі обставини справи та перевіривши їх доказами, суд приходить до такого.

Судом установлено, що квартира АДРЕСА_1 належала на праві приватної власності ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину ВЕІ/987850, виданого Костянтинівською ДНК р/№1-2127, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 284726083 від 15.11.2021 (а.с.42-43).

05 вересня 2013 року ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_3 продати за ціну та на умовах на її розсуд належну йому квартиру АДРЕСА_1 . Зазначене підтверджується довіреністю, яка посвідчена приватним нотаріусом Костянтинівського міського нотаріального округу Щербініною Н. П. та зареєстрована в реєстрі за № 683. Довіреність видана без права повного або часткового передоручення терміном на три роки і дійсна до п`ятого вересня дві тисячі шістнадцятого року (а.с.4).

08 жовтня 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 була досягнута домовленість щодо купівлі-продажу належної ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_1 , яка оформлена у простій письмовій формі та згідно із якою продавець продає, а покупець купує квартиру за 21500,00 грн. 21 000,00 грн отримані продавцем, залишок складає 500,00 грн. Борги по квартирі бере на себе ОСОБА_2 . Нотаріальне оформлення оплачує покупець (а.с.3).

Для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу, 28.10.2013 була проведена оцінка квартири АДРЕСА_1 , згідно із якою вартість квартири станом на 28.10.2013 склала 17883,96 грн (а.с.55-57).

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, що підтверджується актовим записом про смерть № 395 від 28 березня 2014 року, складеним Відділом державної реєстрації актів цивільного стану по м. Костянтинівці реєстраційної служби Костянтинівського міськрайонного управління юстиції у Донецькій області (а.с.33).

Згідно з інформацією з Костянтинівської державної нотаріальної контори № 2571/01-09 від 0411.2021, у реєстрі відсутня інформація щодо спадкової справи до майна померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 , а також щодо заповітів, посвідчених від імені ОСОБА_2 (а.с.47-49).

Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд виходить з такого.

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частин першої, четвертої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Згідно із частинами першою та третьою статті 206 ЦК України, усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність. Правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сторін вчинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону.

Згідно із частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 ЦК України встановлена форма окремих видів договорів купівлі- продажу та передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч.3 ст. 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним й згідно з ч. 2 ст. 215 ЦК України в цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Отже, договір купівлі-продажу квартири від 08.10.2013 у зв`язку з недодержанням форми нотаріального посвідчення є нікчемним.

Проте, звертаючись до суду з цим позовом ОСОБА_1 просить визнати дійсним цей договір, посилаючись на те, що він та особа, яка діяла за довіреністю від продавця, дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору та відбулося виконання договору з обох сторін, але продавець квартири помер, що унеможливило нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу.

Нормами матеріального законодавства передбачена можливість визнавати у судовому порядку нікчемні договори дійсними на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Так, згідно з частиною другою статті 220 ЦК України передбачено право сторони договору захистити своє право шляхом визнання договору дійсним, у випадку якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Таким чином, однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.

Проте, у відповіді на відзив, позивач наполягав на тому, що ані він, ані продавець від договору купівлі-продажу не ухилялися. Вони не змогли це зробити внаслідок смерті продавця (а.с.31).

Отже, підстави для застосування ч.2 ст. 220 ЦК України відсутні.

Правових підстав, які б давали можливість визнавати дійсними договори купівлі-продажу нерухомості у випадку смерті продавця, діючий ЦК України не містить.

Отже, суд приходить до висновку, що договір купівлі - продажу квартири від 08.10.2013 юридично є нікчемним в цілому з огляду на порушення імперативних вимог щодо його обов`язкового нотаріального посвідчення та підстави для визнання його дійсним у судовому порядку відсутні.

За таких обставин, у задоволенні позовних вимог належить відмовити в повному обсязі.

Керуючись ст. ст. 263-265 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 ) до Костянтинівської міської ради (адреса: Донецька область, м. Костянтинівка, вул. Ол. Тихого, 260) про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири відмовити в повному обсязі.

Повний тест рішення складено 07 грудня 2021 року.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку безпосередньо до Донецького апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Суддя: О. В. Каліуш