Справа № 478/11/21 Провадження № 2/478/71/2021
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 травня 2021 року. смт. Казанка

Казанківський районний суд Миколаївської області, в складі:

головуючого судді Іщенко Х.В.,

за участю:

секретаря судового засідання Луговської А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщені суду смт. Казанка цивільну справуза позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі, -

В С Т А Н О В И В :

05 січня 2021 року до Казанківвського районного суду Миколаївської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 (далі ОСОБА_1 , позивач) до ОСОБА_2 (далі ОСОБА_2 , відповідач, орендар) про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі.

27 січня 2021 року від позивача до суду надійшла уточнена позовна заява.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 25.09.2014 року між ОСОБА_3 (бабусею позивача) та ОСОБА_2 строком на сім років був укладений договір оренди земельної ділянки, б/№, з кадастровим номером :05:000:0015, площею 10,6144 га рілі, яка належала їй на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії МК № 007906.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла. Після її смерті відкрилася спадщина, в тому числі й на вище вказану земельну ділянку. На підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом право власності на орендовану земельну ділянку перейшло до позивача. Право власності було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.11.201 року.

Ознайомившись з договором оренди позивач дізнався, що згідно з п. п. 9, 11 договору, орендна плата згідно умов договору становить 3 % від грошової оцінки орендованої земельної ділянки, що в грошовому виразі становить 4150 грн. в рік, а орендна плата вноситься щорічно, в строк до 10.10 кожного року.

Після набуття ним права власності на орендовану земельну ділянку, орендну плату за 2018-2019 роки він не отримував, тому у вересні 2020 році змушений був письмово звернутись до орендаря з письмовою вимогою про виплату орендної плати, яка з урахуванням інфляції та індексації в розмірі встановленим договором - 3 % від грошової оцінки орендованої земельної ділянки повинна становити 6666,62 грн. в рік.

Підтверджує факт отримання від орендаря в листопаді 2020 року трьома траншами грошових надходжень, на загальну суму 15000 грн. в рахунок орендної плати за 2018-2020 роки. Вважає, що згідно п. 40 Договору оренди, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди землі.

Посилаючись на викладене просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0015 та стягнути з відповідача орендну плату за 2018-2020 роки в розмірі 1999,86 грн., пеню, в розмірі 8805,79 грн. та понесені судові витрати.

В судове засідання позивач ОСОБА_1 не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином. Надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити з підстав, викладених в позовній заяві.

24.03.2021 року на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач заперечувала проти задоволення позову, вважаючи позовні вимоги надуманими, безпідставними та необґрунтованими, посилаючись на наступне.

Дійсно між нею та ОСОБА_3 , 25.09.2014 року був укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0015.

Згідно умов договору орендна плата була обумовлена в розмірі 3 % від грошової оцінки орендованої земельної ділянки, що в грошовому виразі на час укладання договору становила 4150 грн. в рік, з виплатою орендної плати щорічно, в строк до 10.10 кожного року. Заборгованості по орендній платі перед орендодавцем вона не мала.

ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 померла. В липні 2020 року від ОСОБА_1 на її адресу надійшла вимога про виплату йому орендної плати та пені. З метою підтвердження переходу права власності на орендовану земельну ділянку до ОСОБА_1 на його адресу було направлено лист з проханням надати їй підтверджуючі документи про перехід права власності на орендовану земельну ділянку та банківські реквізити для перерахування орендної плати.

Вище означені документи позивачем були надані поштовою кореспонденцією 09.10.2020 року, після чого протягом п`яти днів на вказаний рахунок позивача була перерахована орендна плата за 2018-2020 роки, на загальну суму 15305,58 грн. з розрахунку 5101,86 грн. в рік. Орендна плата виплачувалась нею з урахуванням інфляційної індексації за мінусом податку з доходів фізичних осіб, яку вона зобов`язана сплачувати як податковий агент, з розрахунку 18 % від суми виплачених (отриманих) доходів, що в грошовому виразі становить 1119,60 грн. в рік. Всього нею було сплачено ПДФО в сумі 3358,8 грн. Вважає що свої зобов`язання за умовами договору оренди як орендар, виконала в повному обсязі. Порушень договірних обов`язків за умовами договору не має відповідно підстав для дострокового розірвання договору оренди відсутні.

Відповідач, представник відповідача в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином. Згідно поданої заяви, представник відповідача просив справу розглядати без їх участі, заявлені вимоги не визнають з підстав, викладених у відзові на позовну заяву, просили в задоволені позивних вимог відмовити в повному обсязі.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося, оскільки позивач, представник позивача, відповідач та представник відповідача не з`явилися до зали судового засідання.

Суд, дослідивши матеріали справи в межах заявлених вимог та доведених обставин, оцінивши надані докази, приходить до такого висновку.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, що визначено п. 1 ч. 1 ст. 11 ЦК України.

За змістом ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення, майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства

- Земельного кодексу України (далі ЗК України), Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в поряду, передбачених ЗК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Статтями 16 Закону «Про оренду землі» оренда земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

З матеріалів справи вбачається та встановлено судом, що 25.09.2014 року між ОСОБА_3 з однієї сторони, та між фізичною особою-приватним підприємцем ОСОБА_2 з другої сторони, строком на сім років було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення (далі Договір), з кадастровим номером :05:000:0015, площею 10,6144 га ріллі, наданої з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належала орендодавиці на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, серії МК № 00706.

Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Рішення про державну реєстрацію іншого речового права від 10.10.2014 року за індексним номером 16395135, підтвердженням чого є витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, сформованого 10.10.2014 року. Згідно відомостей про об`єкт іншого речового права (розділ: Опис об`єкта іншого речового права), нормативна грошова оцінка об`єкта оренди на час реєстрації права оренди, становить 138321,21 грн.

Нормативна грошова оцінка об`єкта оренди (земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0015) підтверджена Витягом з технічної документацію про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 22.0.2014 року, виданим Відділом Держземагенства у Казанківському районі Миколаївської області на запит ОСОБА_3 23.0.2014 року за вих. № 1351, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки (ідентифікована за кадастровим номером та серією/№ державного акту) станом на 22.0.2014 року становить 138321,21 грн., що відображено в п. 5 Договору.

Згідно п. 9 Договору, сторони дійшли згоди що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в грошовому виразі становить 4150,00 грн. а орендна плата вноситься у строк до 10.10 числа/місяця кожного календарного року (пункт 11 Договору).

ІНФОРМАЦІЯ_2 орендодавець - ОСОБА_3 померла. Згідно свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданим приватним нотаріусом Казанківського районного нотаріального округу Миколаївської області 30.11.2018 року, зареєстрованим в реєстрі за № 63, спадкоємцем земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0015 є позивач - ОСОБА_1 .

Частиною 1 ст. 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Право власності на успадковану земельну ділянку з кадастровим номером :05:000:0015 (об`єкт оренди) зареєстроване за позивачем 30.11.2018 року за індексним номером 44349711, підтвердженням чого є Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, сформованим приватним нотаріусом Казанківського районного нотаріального округу Миколаївської області 30.11.2018 року за індексним номером 147607531.

Частина 3 ст. 148-1 ЗК України містить імперативну норму, згідно з якою особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Як встановлено матеріалами справи такий обов`язок позивачем виконано в жовтні 2020 року (що підтверджується відповідачем), шляхом направлення на адресу орендаря листа-повідомлення, в якому були зазначені банківські реквізити для переказу орендної плати, документи, на підтвердження переходу права власності на орендовану земельну ділянку та пропозиції щодо перегляду орендної плати.

Після отримання листа-повідомлення, на виконання обов`язків за договором оренди, платіжними дорученнями за № Р24А818989327А69965, Р24А818991309А63184 та Р24А818990644А40481 від 14.10.2020 р. на картковий рахунок ОСОБА_1 було перераховано кошти, в розмірі 15303,66 грн., з розрахунку по 5101,22 грн. за 2018, 2019 та 2020 роки.

Встановлені судом обставини (повідомлення орендаря про перехід права власності на орендовану земельну ділянку в жовтні 2020 року та отримання орендної плати за 2018-2020 роки), визнається позивачем, про що зазначено у позовній заяві.

Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) врегульовано ст. 170 Податкового кодексу України. Підпунктом 170.1.1, 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу України, визначено, що податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду земельної ділянки, є орендар. Доходи, отримані орендодавцем від надання в оренду земельної ділянки, оподатковується податковим агентом (орендарем) під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Податкового кодексу України - 18 %.

Судом встановлено, що відповідачем, платіжним дорученням № 39 від 16.10.2020 року, як податковим агентом орендодавця було сплачено податку з доходів фізичних осіб (ПДФО) в розмірі 3358,80 грн.

З аналізу платіжних доручень, які містяться в матеріалах справи встановлено, що на виконання п. 9 Договору, розмір нарахованої орендної плата за 2018-2020 роки становив 6220,82 грн. (5101,22 грн. виплаченої орендної плати та 1119,60 ПДФО), що значно перевищує обумовлену договором орендну плату, в тому числі з урахуванням індексації, визначеної позивачем, яка згідно його розрахунків становить: 822,17 грн. за період часу з жовтня 2017 року по вересень 2018 року; 415,21 грн. за період часу з жовтня 2018 року по вересень 2019 року та 95,98 грн. за період часу з жовтня 2019 року по вересень 2020 року.

За таких обставин, суд приходить до переконання про відсутність заборгованості по орендній платі за договором оренди від 25.09.2014 року, яка б давала підстави для розірвання договору оренди спадкоємицею орендодавця.

За змістом ст. 611 ЦКУ у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок розірвання договору.

За правилами ст. 651 ЦКУ зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Iстотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

В силу п. "д" ст. 141 Земельного кодексу України, підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

В ст. ст. 31, 32 Закону "Про оренду землі" наведені підстави для припинення договору оренди до яких належить і його дострокове розірвання на вимогу однієї із сторін договіру за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24, 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення Закону, які регулюють спірні правовідносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди, тоді як разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. При цьому, фундаментальне значення, крім ознаки "систематичність", має значення саме - "несплата орендної плати", а не сплата орендної плати у меншому розмірі, ніж передбачено умовами договору.

Зазначена правова позиція неодноразово була викладена як Верховним Судом України, так і Верховним Судом, зокрема у постанові Верховного Суду України від 28 вересня 2016 року у справі №362/5740/15-ц, та постанові Верховного Суду від 11 липня 2018 року у справі №484/3687/16.

Що стосується вимоги позивача щодо сплати пені за несвоєчасне виконання грошового зобов`язання за договором оренди, в розмірі 8805,79 грн., суд зазначає наступне.

Як було встановлено судом, обов`язок орендаря щодо виплати особі, яка набула право власності на орендовану земельну ділянку (спадкоємцю первісного орендаря), є дата виконання спадкоємцем імперативної норми ч. 3 ст. 148-1 Земельного кодексу України - повідомити її користувачів про зміну власника земельної ділянки, із зазначеннямпрізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; та платіжних реквізитів для переказу орендної плати, яка була виконана позивачем 09.10.2020 року (дата отримання листа-повідомлення з додатками копій документів про перехід права власності на орендовану земельну ділянку до нового власника).

Крім вище означеного, після смерті заповідача 19.01.2018 р. право власності на успадковану земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обмежень за ОСОБА_1 було внесено лише 30.11.2018 року, тобто після встановленого договором строку виплату орендної плати - 10 жовтня.

За таких обставин суд вважає, що відповідач (з власної вини) не порушив своїх договірних зобов`язань за договором оренди щодо строків виплати орендної плати після смерті первісного орендодавця за 2018-2019 роки.

Відповідно до ст. 611 ЦКУ, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: відшкодування збитків та сплата неустойки (пені).

Вимога стягнення пені (штрафних, фінансових санкцій) за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань за договором оренди, є похідною вимогою та залежить від доведеності та задоволення основної вимоги - наявності заборгованості по орендній платі та/або порушень строків виплати орендної плати.

В ході судового розгляду справи відповідачем надані копії документів та відомостей на підтвердження виплати позивачу орендної плати.

Отже, зазначені відомості підтверджують, що орендна плата позивачу виплачувалася відповідачем більше ніж встановлено договором, а отже безпідставними є твердження позивача щодо невиплати йому орендної плати за 2018-2020 роки, несплата орендної плати в повному обсязі, недоотримання ним орендної плати а за вище наведених обставин недотримання строків її виплати.

Оскільки орендар не порушував жодних прав орендодавця визначених законом та договором, в тому числі дотримувався положень встановлених пунктами 9 - 11 договору, у позивача немає підстав для розірвання договору оренди землі.

Відповідно до п. 39 договору, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Крім цього, в постанові Великої Палати Верховного Суду України від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18), вказано, що при розірванні договору оренди землі з підстав не виплати орендної плати позивачу доведенню підлягає наявність в сукупності двох умов: істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням.

Підтверджуючі в позовній заяві отримання ним від орендаря орендної плати, яку він просив перерахувати на його картковий рахунок в листі-повідомлені від 01.10.2020 року, позивач не довів, та навіть не зазначив у своєму позові, яку шкоду, за який період дії договору та який розмір цієї шкоди, було нанесено йому в результаті, як він вважає, через порушення умов договору.

Суд вважає, що позивач не зазначив у позові та не довів у ході судового розгляду розмір шкоди, яка йому була нанесена, як він вважає, в результаті неналежного виконання відповідачем умов договору оренди землі та не довів жодних обставин, які могли б бути підставою для розірвання договору оренди землі укладеного між позивачем та відповідачем, тому позов не підлягає задоволенню.

За такого, суд приходить до переконання про необхідність відмови у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Оскільки, судом відмовлено у задоволенні позову у повному обсязі, то у відповідності до ст. 141 ЦПК України не підлягає задоволенню і вимога про стягнення з відповідача на користь позивача понесених ним судових витрат.

Керуючись ст.ст. 2, 10-13, 258, 259, 265, 268 ЦПК України, суд -

УХВАЛИВ :

У задоволенні позову ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до ОСОБА_2 (місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 ) про розірвання договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0015 від 25.09.2014 року, стягнення заборгованості по орендній платі за 2018-2020 роки в розмірі 19999,86 грн., пені, у розмірі 8805,79 грн. та судових витрат, пов`язаною із сплатою судового збору в розмірі 1261,20 грн. - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Миколаївського апеляційного суду через Казанківський районний суд Миколаївської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення суду.

Повний текст рішення суду складено 29 травня 2021 року

Суддя: Іщенко Х.В.