Номер провадження: 22-ц/813/2846/21
Номер справи місцевого суду: 500/6974/15-ц
Головуючий у першій інстанції Жигулін С. М.
Доповідач Князюк О. В.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.05.2021 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії:

головуючого Князюка О. В.,

суддів:Таварткіладзе О.М., Гірняк Л.А.,

за участю секретаря Дерезюк В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Ізмаїльської міської ради Одеської області на рішення Ізмаїльського міськрайоного суду Одеської області від 16.03.2018 року по цивільній справі за позовом Ізмаїльської міської ради Одеської області до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі, за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Ізмаїльської міської ради Одеської області про розірвання договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

У листопаді 2015 року Ізмаїльська міська рада Одеської області звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що 04 квітня 2005 року між Ізмаїльською міською радою Одеської області та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець на підставі рішення Ізмаїльської міської ради від 28 вересня 2004 року № 786-ІV надав у платне користування строком на 49 років земельну ділянку несільськогосподарського призначення, яка знаходиться у АДРЕСА_1 , а орендар прийняв її та зобов`язався сплачувати орендну плату у розмірі податку на землю щомісячно.

Вказувала, що розмір орендної плати всупереч статті 288 Податкового Кодексу України менший 3 відсотків нормативної грошової оцінки, тому 29 серпня 2014 року міською радою було прийнято рішення про підготовку угод про внесення змін до діючих договорів оренди, у тому числі й договору з відповідачем, а саме встановлення орендної плати у розмірі, визначеному статтею 288 ПК України.

Зазначала, що відповідач відмовилася вносити зміни до вказаного договору оренди земельної ділянки та встановлювати орендну плату у розмірі, який передбачено ПК України, що завдає шкоди комунальній власності територіальної громади м. Ізмаїла.

Враховуючи наведене, уточнивши позовні вимоги, Ізмаїльська міська рада Одеської області просила суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки площею 0,0602 га від 04 квітня 2005 року, яка знаходиться у АДРЕСА_1 , зареєстрованому в Одеській регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14 червня 2005 року за № 53, про зміну розміру орендної плати:

- викласти пункт 4 у наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 366 533,72 грн»;

- викласти пункт 8 у наступній редакції: «Орендна плата за передану в оренду земельну ділянку встановлюється виходячи з оплати за рік. За користування земельною ділянкою «Орендар» сплачує «Орендодавцю» орендну плату в розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Всі розрахунки за договором оренди земельної ділянки здійснюються в грошовій формі (безготівкової) шляхом перерахування «Орендарем» суми орендної плати за розрахунковий рахунок бюджету м. Ізмаїл».

У листопаді 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду із зустрічним позовом до Ізмаїльської міської ради Одеської області про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Зустрічна позовна заява мотивована тим, що вона використовує земельну ділянку не за комерційним призначенням. Висока орендна плата є для неї непомірною, вона ніколи б не уклала договір оренди на таких умовах, якби могла передбачити таке значне зростання орендної плати, тому вважала це підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року, посилаючись на положення статей 651, 652 ЦК України.

Враховуючи наведене, уточнивши позовні вимоги, ОСОБА_1 просила суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року, який був укладений між ОСОБА_1 та Ізмаїльською міською радою Одеської області, зареєстрований в Одеській регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14 червня 2005 року за № 53.

Ухвалою Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 28 листопада 2017 року зустрічну позовну заяву ОСОБА_1 прийнято до спільного розгляду з позовом Ізмаїльської міської ради Одеської області.

Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 16 березня 2018 року у задоволенні позову Ізмаїльської міської ради Одеської області відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_1 задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року, який було укладено між Ізмаїльською міською радою та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки площею 0,0602 га за адресою АДРЕСА_1 .

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що вимоги міської ради щодо внесення змін до договору оренди є недоведеними. Суд вказав, що спірний договір є двостороннім та не може бути нав`язаний судом на виконання відповідачеві.

При цьому суд вважав необґрунтованим посилання відповідача на вимоги статті 652 ЦК України щодо розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин через те, що земельна ділянка надана для будівництва житлового будинку з господарсько-побутовими будівлями, що у свою чергу не відповідає вимогам, які передбачені частиною четвертою статті 652 ЦК України стосовно існування за наявності одночасно визначених умов. Визначальних вказаною нормою ЦК України підстав для зміни договору суд також не вбачав, а зустрічні позовні вимоги стосуються лише розірвання договору.

Вказані обставини суд вважав такими, що є підставою для задоволення зустрічних позовних вимог про розірвання договору оренди, а з урахуванням вказаних обставин не може бути визнано обґрунтованим внесення змін до договору, який підлягає розірванню, що у свою чергу є підставою для відмови у задоволенні первісних позовних вимог.

Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням Ізмаїльською міською радою було подано апеляційну скаргу, в якій із посиланням на порушення судом норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права апелянт просив суд скасувати рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 16 березня 2018 року у справі №500/6974/15-ц та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, а в задоволенні зустрічних позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що, у оскаржуваному рішенні щодо внесення змін до договору оренди суд вважав доведеними, та визнав усі обставини, які були наведені в обґрунтування позовних вимог, а також вважав необґрунтованим посилання відповідача на вимоги ст. 652 ЦК України щодо розірвання договору, однак при цьому відмовив у задоволення позовних вимог та задовольнив вимоги зустрічної позовної заяви.

Відзив на апеляційну скаргу мотивований тим, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим

Постановою Апеляційного суду Одеської області від 18 жовтня 2018 року апеляційну скаргу Ізмаїльської міської ради Одеської області залишено без задоволення, а рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 16 березня 2018 року без змін.

Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що місцевий суд правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну правову оцінку, правильно встановив обставини справи, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права, підстави для його скасування відсутні.

Апеляційний суд відхилив доводи щодо суперечності висновків суду оскільки, задовольняючи зустрічний позов про розірвання договору оренди, суд вірно виходив з того, що первісний позов не підлягає задоволенню, так як позовні вимоги міської ради є взаємовиключними з вимогами ОСОБА_1 .

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду апеляціної інстанції Ізмаїльською міською радою було подано касаційну скаргу, яку мотивовано тим, що висновки судів попередніх суперечать ухваленим у справі судовим рішенням, так як суди погодилися та вважали доведеними всі наведені міською радою підстави для задоволення її позову, проте відмовили у його задоволенні.

При цьому Ізмаїльська міська рада зазначила, що суди не звернули увагу та не надали правову оцінку тому, що розірвання договору оренди земельної ділянки тягне за собою її повернення власнику у первинному стані, що є неможливим, так як ОСОБА_1 є власником нерухомого майна, яке розташоване на цій земельній ділянці, що призведе до порушення прав Ізмаїльської міської ради Одеської області.

Постановою Верховного суду від 10 квітня 2019 року касаційну скаргу Ізмаїльської міської ради Одеської області було задоволено частково.

Постанову Апеляційного суду Одеської області від 18 жовтня 2018 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанову вмотивовано тим, що суд апеляційної інстанції не надав належної правової оцінки нормам права, що регулюють спірні правовідносини, обмежившись висновком про те, що позовні вимоги міської ради є взаємовиключними з позовними вимогами ОСОБА_1 , які підлягають задоволенню.

Апеляційний суд не надав обґрунтувань тому, чи є зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки та встановлення ПК України мінімального розміру орендної плати підставами для перегляду розміру орендної плати. Установивши, що умовами договору оренди земельної ділянки передбачено зміну розміру орендної плати за землю, проте відповідач ухиляється від укладення додаткової угоди до спірного договору, продовжуючи використовувати орендовану земельну ділянку, суд не надав висновку про наявність чи відсутність підстав для внесення змін до договору у частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Крім того, відмовляючи у задоволенні позову міської ради та задовольняючи зустрічний позов ОСОБА_1 , апеляційний суд дійшов суперечливих висновків, вказавши, що наведені підстави для задоволення зустрічного позову є необґрунтованими, при цьому її позовні вимоги підлягають задоволенню.

Апеляційний суд, переглядаючи справу в апеляційному порядку, не навів належного обґрунтування та підстав, за яких він погодився з тим, що зустрічний позов ОСОБА_1 підлягає задоволенню, та не врахував, що її зустрічний позов фактично задоволено без наведення правового обґрунтування, що є порушенням норм 263, 265 ЦПК України, статей 651, 652 ЦК України.

При цьому апеляційний суд взагалі не встановлював обставин, передбачених пунктом 34 договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року для його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін (невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, випадкове знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, інші підстави, визначених законом).

Апеляційний суд у порушення статей 263-265, 382 ЦПК України не забезпечив повного та всебічного розгляду справи, формально переглянув справу в апеляційному порядку, належним чином не встановив характеру спірних правовідносин та закон, який їх регулює, не обґрунтував своє судове рішення належним чином та не надав оцінку всім доводам сторін щодо підстав заявлених ними позовних вимог, а також доводам апеляційної скарги Ізмаїльської міської ради Одеської області, що призвело до передчасного залишення без змін рішення місцевого суду, яким було відмовлено у задоволенні позову Ізмаїльської міської ради Одеської області та задоволено зустрічний позов ОСОБА_1 .

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 13.05.2019 року цивільну справу за апеляційною скаргою Ізмаїльської міської ради Одеської області на рішення Ізмаїльського міськрайоного суду Одеської області від 16.03.2018 року по цивільній справі за позовом Ізмаїльської міської ради Одеської області до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі, за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Ізмаїльської міської ради Одеської області про розірвання договору оренди землі було прийнято до провадження та призначено до розгляду.

Розпорядженням № 5838 Щодо повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 22.11.2019 року у відповідності до п. 3.12. Тимчасових засад використання автоматизованої системи документообігу суду в Одеському апеляційному суді, затвердженими рішенням зборів суддів Одеського апеляційного суду 28.12.2018 року з подальшими змінами було проведено автоматизований розподіл справи та визначено колегію суддів Одеського апеляційного суду під головуванням судді Князюка О. В

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 26.11.2019 року вказану цивільну справу було прийнято до провадження головуючого судді Князюка О.В. та призначено до розгляду.

На виконання вказівок Верховного суду ухвалою Одеського апеляційного суду від 03.12.2020 року було витребувано з Ізмаїльської міської ради Одеської області відомості щодо наявності (відсутності) об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці, яка знаходиться у АДРЕСА_1 , що на підставі договору оренди земельної ділянки від 04.04.2005 року була передана у строкове платне користування ОСОБА_1 .

28 травня 2021 року на адресу Одеського апеляційного суду від представника ОСОБА_1 - адвоката Петрова В.С. надійшли пояснення по зустрічному позову, відповідно до яких представник ОСОБА_1 просить прийняти нову постанову, якою задовольнити зустрічні позовні вимоги ОСОБА_1 і розірвати договір оренди земельної ділянки, а позов Ізмаїльської міської ради залишити без задоволення.

При цьому посилаючись на те, що зустрічний позов повинен бути задоволений зі зміною висновків в мотивувальній частині судового рішення по наступним підставам:

-відносно правової оцінки нормам права, які регулюють відносини;

-стосовно обгрунтування того, що зміна нормативної грошової оцінки є підставою для перегляду розміру орендної плати;

-стосовно внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 04.04.2005 року;

-стосовно висновку суду, що наведені підстави для задоволення зустрічного позову є необгрунтовнаими, але зустрічний позов підлягає задоволенню;

-стосовно відсутності висновку, що суд не навів належного обгрунтування та підстав, за яких він погодився з зустрічним позовом;

-стосовно висновку, що суд не врахував п.34 договору оренди земельної ділянки від 04.04.2005 року між Ізмаїльською міською радою і ОСОБА_1 щодо розірвання договору.

У судовому засіданні представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 заперечував щодо задоволення апеляційної скарги, просив прийняти нову постанову, якою змінити обгрунтування рішення та задовольнити зустрічний позов, у задоволенні первинних позовних вимог - відмовити у повному обсязі.

Представник Ізмаїльської міської ради Одеської області до судового засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи належним чином повідомлявся, причини неявки суду не повідомив.

Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини, а також обставини, встановлені судом апеляційної інстанції, і визначені відповідно до них правовідносини.

04 квітня 2005 року між Ізмаїльською міською радою Одеської області в особі міського голови Борисенко С. В. та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець на підставі рішення Ізмаїльської міської ради від 28 вересня 2004 року № 786-ІV надав у платне користування строком на 49 років земельну ділянку не сільськогосподарського призначення, яка знаходиться у АДРЕСА_1 , а орендар прийняв її та зобов`язався вносити плату за користування нею у розмірі податку на землю щомісячно, не пізніше 20 числа наступного місяця. Договір зареєстрований в Одеській регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14 червня 2005 року за № 53.

З п. 3 Договору Оренди вбачається, що на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, що належать орендарю.

Відповідно до пункту 4 вказаного договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 33 224 грн.

Відповідно до пункту 11 договору розмір орендної плати переглядається один раз у два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі у наслідок інфляції; в інших випадках, передбачених законом.

Рішенням Ізмаїльської міської ради Одеської області від 29 серпня 2014 року за № 4484-VI орендна плата встановлена у розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки землі, що передбачено пунктами 288.5.1, 288.5 статті 288 ПК України.

10 грудня 2014 року виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради було направлено ОСОБА_1 пропозицію про укладення угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки, який запропоновано викласти у наступні редакції:

«Орендна плата.

8. Орендна плата за передану в оренду земельну ділянку встановлюється виходячи з оплати за рік. За користування земельною ділянкою «Орендар» сплачує «Орендодавцю» орендну плату в розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Всі розрахунки за договором оренди земельної ділянки здійснюються в грошовій формі (безготівковій) шляхом перерахування «Орендарем» суми орендної плати на розрахунковий рахунок бюджету м. Ізмаїл. Орендна плата сплачується з моменту підписання договору оренди земельної ділянки сторонами.

8.1. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені «Орендодавцем» в односторонньому порядку і не потребують внесення змін до цього договору…».

ОСОБА_1 відмовилася укладати додаткову угоду до договору оренди від 04 квітня 2005 року з підстав неспроможності сплачувати орендну плату у нових розмірах.

Пунктом 34 договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року передбачено припинення дії договору, шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

На виконання ухвали від 03.12.2020 року Виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області листом від 13.05.2021 року №01/24-547 було повідомлено апеляційний суд, що відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи КП «Ізмаїльське МБТІ» на об`єкт нерухомості по АДРЕСА_1 станом на 31.12.2012 року власником зареєстрована ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку від 05.09.2003 року, посвідченого приватним нотаріусом Ізмаїльського міського нотаріального округу Єфіменко М.Д.

Станом на останню технічну інвентаризацію від 20.09.2020 року вказаний об`єкт нерухомості складається з: літ. «А» - житловий будинок, літ. «Б» - літня кухня, літ. «В» - сарай, літ. «Г» - вбиральня, літ. «Д» - сарай, літ. «Е» - сарай, літ. «Ж» - гараж, №1-6 - надвірні споруди.

Інформація щодо будь-яких інших власників обєкта нерухомого майна по АДРЕСА_1 в виконавчому комітеті Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області відсутня.

Мотивувальна частина

Застосовані норми права та висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити з наступних підстав.

За змістом п.1 ст.6, ст.13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожен має право на розгляд його справи упродовж розумного строку судом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Відповідно до ст.ст.1,3 ЦК України, ст.ст.2,4-5,12-13,19 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави, що виникають з цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також справ, розгляд яких, в порядку цивільного судочинства, прямо передбачено законом.

Згідно зі ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повного і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Критерії оцінки правомірності оскаржуваного судового рішення визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

П.п. 3, 4 ч. 1ст. 376 ЦПК України передбачено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ч.1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Згідно зі статтею 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є однією із істотних умов договору.

Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Таким чином, виходячи з системного аналізу норм земельного та податкового законодавства України, орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі", підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України), з іншого є однією з форм плати за землю як обов`язкового платежу в складі податку на майно нарівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Разом з тим основною підставою для нарахування орендної плати за землю є саме договір оренди земельної ділянки (частина 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункт 288.1 статті 288 ПК України).

При цьому колегія суддів враховує, що за змістом частини 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" Податковим кодексом України регулюються виключно строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, тоді як всі інші питання, зокрема, розмір, умови нарахування та внесення орендної плати за землю, порядок та підстави зміни такого розміру, встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, про що також зазначено в пункті 288.4 статті 288 цього Кодексу (наведену правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 925/258/17).

Відповідно до статті 288 ПК України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, платник орендної плати орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.

При цьому розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4 статті 288 ПК України).

Згідно з частиною 5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.

Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Крім того, за змістом статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Аналіз наведених положень ПК України, Закону України "Про оцінку земель" та Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретного розміру орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначено в договорі оренди. ПК України передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому саме у договорі оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16, від 07.10.2019 у справі № 922/3321/18 та постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в складі Верховного Суду від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Такий правовий висновок викладено Верховним Судом України у постанові від 18 травня 2016 року у справі № 6-325цс16.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою цієї статті визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У справі, яка переглядається, встановлено, що згідно з пунктом 11 договору оренди землі від 04 квітня 2005 року розмір орендної плати переглядається один раз у два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі у наслідок інфляції; в інших випадках, передбачених законом.

Таким чином, при укладанні договору оренди землі 04 квітня 2005 року року сторони погодилися з тим, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у випадках, передбачених законом.

Рішенням Ізмаїльської міської ради Одеської області від 29 серпня 2014 року за № 4484-VI орендна плата встановлена у розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки землі, що передбачено пунктами 288.5.1., 288.5 статті 288 ПК України.

У зв`язку зі зміною розміру нормативної грошової оцінки землі у місті Ізмаїл Виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради направив ОСОБА_1 разом з проектом додаткової угоди лист-пропозицію щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Виходячи з наведеного, колегія дійшла висновків про наявність підстав для зміни договору оренди.

Разом з тим, ОСОБА_1 було подано зустрічну позовну заяву про розірвання договору оренди з посиланням на ст. 652 ЦК України, а саме зміна умов договору, що зумовлена причинами, які ОСОБА_1 , як заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з частиною першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Одним із загальних принципів цивільного законодавства є принцип свободи договору, який знайшов своє відображення у статтях 627 ЦК України. Свобода договору включає й вільне визначення сторонами його умов, де фіксуються взаємні права та обов`язки учасників.

За статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, тобто є вільною, за винятком випадків, визначених законом, у яких ціни (тарифи, ставки тощо) встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Відповідно до частини другої зазначеної статті зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. У цій нормі законодавець керується принципом стабільності узгодженої сторонами ціни, якщо в договір не включені умови щодо її зміни.

Поняття "земля" є ключовим не лише для Земельного кодексу України (далі - ЗК України), але і для усього земельно-правового регулювання в цілому. Частина перша статті першої ЗК України повністю дублює положення частини першої статті 13 Конституції України, де задекларовано роль землі як основного національного багатства. Разом з тим, навряд чи це конституційне положення може розглядатися як визначення (дефініція) поняття "земля".

Так, використання земельної ділянки за цільовим призначенням одна з основних вимог чинного законодавства.

Відповідно до статті першої Закону України «Про оренду землі», оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької діяльності та інших видів діяльності.

Згідно статті 31 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом, що регулює земельні відносини в Україні, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

За загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 652 ЦК України, на підставі якої пред`явлено цей позов, передбачає можливість розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Розірвання договору з цієї підстави на вимогу заінтересованої сторони в судовому порядку можливе за наявності одночасно чотирьох умов, зазначених у частині другій статті 652 ЦК України, а саме:

1) в момент укладення договору сторони керувались тим, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, закон пов`язує можливість розірвання до договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з одночасною наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, саме сукупність усіх цих умов є істотною зміною обставин, необхідною для розірвання договору.

Враховуючи підстави заявлених позовних вимог, та встановлені судами фактичними обставинами справи, зазначені в позовній заяві доводи про істотну зміну обставин після укладення спірного договору землі, а саме неспроможність сплати орендної плати у зв`язку з її збільшенням, сама по собі не є достатньою підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки укладеного з власником нерухомого майна, яке знаходиться на цій земельній ділянці ОСОБА_3 укладеного для обслуговування цього майна.

При цьому, колегія суддів, приймає до уваги, що на земельній ділянці, яка була передана в оренду знаходиться об`єкти нерухомого майна, що належать орендарю, а тому розірвання договору не відновлює право власності земельної ділянки громади на володіння і користування своєю власністю та не надає їй прав на передачу земельної ділянки іншій особі.

Наявність на земельній ділянці нерухомості, яка належить іншій особі обмежує права власника земельної ділянки, а тому й власник нерухомості повинен діяти добросовісно задля задоволення потреб власника земельної ділянки на отримання прибутку від використання його власності іншою особою.

За встановлених судами фактичних обставин справи, розірвання договору оренди земельної ділянки призведе до безпідставного використання земельної ділянки власником нерухомості.

Резолютивна частина

Керуючись ст. ст. 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Ізмаїльської міської ради Одеської області - задовольнити.

Рішення Ізмаїльського міськрайоного суду Одеської області від 16.03.2018 року - скасувати.

Постановити нове рішення, яким позовні вимоги Ізмаїльської міської ради Одеської області задовольнити.

Внести зміни до договору оренди земельної ділянки площею 0,0602 га від 04 квітня 2005 року, яка знаходиться у АДРЕСА_1 , зареєстрованому в Одеській регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14 червня 2005 року за № 53, про зміну розміру орендної плати, а саме:

- Викласти пункт 4 у наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 366 533,72 грн»;

- Викласти пункт 8 у наступній редакції: «Орендна плата за передану в оренду земельну ділянку встановлюється виходячи з оплати за рік. За користування земельною ділянкою «Орендар» сплачує «Орендодавцю» орендну плату в розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Всі розрахунки за договором оренди земельної ділянки здійснюються в грошовій формі (безготівкової) шляхом перерахування «Орендарем» суми орендної плати за розрахунковий рахунок бюджету м. Ізмаїл».

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до Ізмаїльської міської ради Одеської області про розірвання договору оренди землі - відмовити у повному обсязі.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 04 червня 2021 року.

Головуючий: О. В. Князюк

Судді: О. М. Таварткіладзе

Л.А. Гірняк