ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 травня 2021 року

м. Харків

Справа № 634/376/19

Провадження № 22-ц/818/449/21

Харківський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Хорошевського О.М.

суддів Бурлака І.В., Яцина В.Б.

за участю секретаря Пузікової Ю.С.

Учасники справи:

позивач - Сільськогосподарський виробничий кооператив "Україна"

відповідач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Сільськогосподарський виробничий кооператив "Всеукраїнський кооператив Надія",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у місті Харкові справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 та Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Всеукраїнський кооператив Надія» на рішення Сахновщинського районного суду Харківської області від 22 липня 2020 року, постановлене суддею Єрьоміною О. В. у цивільній справі за позовом СВК "Україна" до ОСОБА_1 , СВК "Всеукраїнський кооператив Надія" про визнання договору емфітевзису недійсним,

УСТАНОВИВ:

У березні 2019 року представник СВК «Україна» звернувся до суду з позовом в якому, просив визнати недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки площею 4,67 га, кадастровий номер :02:000:0360, укладений 04.04.2018 року між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським виробничим кооперативом «Всеукраїнський кооператив Надія», зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.04.2018 року, стягнути судові витрати по справі та витрати на правничу допомогу.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 01.03.2007 року між СВК «Україна» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 4,67 га, кадастровий номер :02:000:0360, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, та належить останній на підставі державного акту на землю серії IV-XP №100997, строком на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08.10.2008 року за №29 та з вказаної дати розпочався строк дії договору оренди, який закінчувався 08.10.2018 року.

11 грудня 2017 року між сторонами було укладено Додаткову угоду, згідно якої терміни дії договору оренди земельної ділянки №б/н від 01.03.2007 року продовжено до 08.10.2028 року, та внесені зміни до вказаних вище договорів оренди шляхом викладення їх в новій редакції.

У вересні 2018 року після звернення СВК «України» за реєстрацією Додаткової угоди від 11.12.2017 року до договору оренди земельної ділянки №б/н від 01.03.2007 року позивачу стало відомо, що під час дії вищевказаного договору оренди земельної ділянки, 04.04.2018 року між відповідачами ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки площею 4,67 га, кадастровий номер :02:000:0360, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 квітня 2018 року, що стало причиною неможливості реєстрації Додаткової угоди до вищевказаного договору оренди земельної ділянки №б/н від 01.03.2007. У зв`язку з чим порушено переважне право позивача на використання у господарській діяльності орендованої у ОСОБА_1 земельної ділянки на підставі продовженого на новий строк договору оренди від 01.03.2007 року.

При цьому позивач вважає спірний договір емфітевзису недійсними, таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі.

Рішенням Сахновщинського районного суду Харківської області від 22 липня 2020 року позовні вимоги задоволено частково.

Визнано недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки площею 4,67 га, кадастровий номер :02:000:0360, укладений 04.04.2018 року між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським виробничим кооперативом «Всеукраїнський кооператив Надія», зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 квітня 2018 року.

Стягнуто солідарно з ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , СВК «Всеукраїнський Кооператив Надія», розташований за адресою: вул.Ромена Ролана, 12 м.Харків, 61058, , витрати по сплаті судового збору в розмірі 1921,00 грн.

У задоволенні інших вимог - відмовлено.

В апеляційних скаргах СВК «ВК «Надія» та представник ОСОБА_1 ОСОБА_2 , посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просять рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволені позову.

Апеляційні скарги мотивовані тим, що суд помилково вважав обґрунтованими доводи позивача та не надав належної оцінки доводам відповідачів. ОСОБА_1 додаткові угоди не підписувались, вони не пройшли державну реєстрацію, тому не набули чинності і не могли бути враховані судом. На виконання вимог п.8 Договору оренди ОСОБА_1 03.05.2018 надсилав орендарю листи щодо заперечення проти поновлення договору оренди землі на новий строк з проханням повернути земельні ділянку після закінчення строку дії договору. Однак позивач не виконав вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та листів щодо пролонгації договору оренди не надіслав. До закінчення дії договорів оренди позивач не вчиняв будь-яких дій, які б свідчили про його волю на продовження дії договорів оренди. Тому суд безпідставно вважав, що уклавши оспорюванні договори ОСОБА_1 порушила переважне право позивача на продовження договору оренди. При цьому суд помилково вказує на те, що між відповідачами укладені договори оренди, що відноситься до зобов`язальних правовідносин, хоча між відповідачами були укладені договори емфітевзису, що відноситься до речового права. Тому суд неправильно застосовує до спірних договорів норми права, що регулюють порядок укладення договору оренди, а не договору емфітевзису. Вважають, що рішення суду є незрозумілим, оскільки застосувавши до спірних правовідносин вимоги ст.215 ЦК України суд не вказав яку саме норму права порушили відповідачі при укладенні спірних договорів.

Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.

Перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

Частково задовольняючи позовні вимоги, з чим погоджується судова колегія, суд першої інстанції виходив з того, що оспорюваний позивачем спірний договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), укладений між ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія», суперечить вимогам ст.ст. 203, 215 ЦК України, становить перешкоду для реалізації права на користування земельною ділянкою для орендаря СВК «Україна», оскільки договір емфітевзису укладений під час дії договору оренди землі, реєстрація емфітевтичного права СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» на належну ОСОБА_1 земельну ділянку унеможливлює СВК «Україна» реалізацію переважного права орендаря, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору оренди землі на новий строк. Відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача, оскільки договір емфітевзису, укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі № б/н від 01.03.2007 року, тим самим позбавили позивача реалізувати процедуру переважного права орендаря на поновлення договору оренди відповідно до приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі». А отже, договір між ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) є недійсним, так як в момент його укладення допущено порушення вимог ч. 1 ст.203 ЦК України.

Однак, судова колегія не погоджується з висновком суду в частині стягнення судових витрат, виходячи з наступного.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 1 березня 2007 року між позивачем СВК «Україна» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 4,67га кадастровий № :02:000:0360, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, та належала останньому на підставі державного акту на землю серії ГУ-ХР №100997, строком на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 жовтня 2008 року за № 29 До договору додано акт прийому-передачі згідно договору оренди землі від 01 березня 2007 року ( т. 1 а.с. 7-9).

Відповідно до пункту 8 вищевказаного договору оренди №б/н від 01 березня 2007 року його укладено на 10 років. У разі закінчення строку дії договору, він вважається продовженим на повний термін, якщо зацікавлена сторона не повідомила іншу сторону письмово про розірвання договору не пізніше 15 серпня.

Пунктом 39 договору передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Таким чином, строк дії договору оренди №б/н від 01 березня 2007 року, зареєстрованого у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК 08 жовтня 2008 року, закінчувався 08 жовтня 2018 року.

11.12.2017 СВК «Україна» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору оренди землі від 01.03.2007, у якій продовжили дію договору до 08 жовтня 2028 року та виклали договори оренди в новій редакції. Проте зазначені додаткові угоди не були зареєстровані в установленому законом порядку ( т.1 а.с. 10-13).

Листом попередженням від 03.05.2018 ОСОБА_1 повідомила орендаря про відсутність у неї наміру продовжувати дію договорів оренди від 01.03.2007 та укладати будь які додаткові угоди з СВК « Україна» після закінчення строку їх дії. У якості доказів направлення зазначеного листа ОСОБА_1 надані відповідні Описи цінного листа з відбитком печатки відділення поштового зв`язку та фіскальний чек з зазначенням номеру відділення поштового зв`язку й номером поштового відправлення (т.1 а.с. 43-44).

04.04.2018 між ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) земельної ділянки площею 4,67 га кадастровий номер: :02:000:0360 та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.04.2018. Пунктами 2.1., 2.2, 6.3 договору емфітевзису передбачено, що землекористувач набуває права користування земельною ділянкою строком на 10 років (десять років) з 09.10.2018. Договір набуває чинності з моменту його підписання та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань. Право емфітевзису вважається набутим з 09.10.2018 ( т.1 а.с. 14).

Згідно із статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статей 13, 14 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Зазначений висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, провадження № 14-65цс18.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (частина перша статті 407 ЦК України).

Договір оренди та договір емфітевзису не є тотожними та мають відповідні відмінності. Наділення орендаря окремими повноваженнями щодо права на оренду земельної ділянки не дає підстав для прирівнювання цього майнового права до емфітевзису, щодо якого законодавством чітко визначено самостійний правовий режим.

Частково задовольняючи позов Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Україна» суд першої інстанції виходив з того, що укладенням договору емфітевзису між відповідачами порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, адже позивач, як добросовісний орендар, висловив свій намір продовжити дію договору оренди, для чого уклав з ОСОБА_1 додаткову угоду від 11 грудня 2017 року.

Як встановлено судом, позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, про що свідчить укладена між ним та ОСОБА_1 додаткова угода від 11 грудня 2017 року, підписавши яку орендодавець погодився з укладенням договору оренди на новий строк.

Враховуючи, що одна і та ж сама земельна ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди та емфітевзису за двома різними договорами, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача - попереднього орендаря.

Вказані вище висновки узгоджуються з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним в постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (№14-330цс18), постановах Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 379/672/16-ц, провадження № 61-10325св18; від 20 лютого 2019 року у справі № 734/336/17, провадження № 61-29962св18.

Отже, установивши факт дотримання позивачем процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, про що свідчить укладена з ОСОБА_1 додаткова угода від 11 грудня 2017 року, суд дійшов вірного висновку про визнання договору емфітевзису від 04 квітня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським виробничим кооперативом «Всеукраїнський кооператив Надія», недійсним на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України.

Доводи ОСОБА_1 , Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Всеукраїнський кооператив «Надія» щодо того, що додаткова угода від 11 грудня 2017 року не зареєстрована у встановленому законом порядку судова колегія відхиляє, оскільки це не спростовує факт дотримання орендарем вимог частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», які регулюють порядок пролонгації договору оренди землі. Укладенням додаткової угоди сторони дійшли згоди щодо продовження договору оренди землі, його нових істотних умов, та реалізації переважного права орендаря на поновлення договору оренди на новий строк.

Отже, посилання ОСОБА_1 та Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Всеукраїнський кооператив «Надія» щодо того, що укладена, але не зареєстрована в установленому порядку додаткова угода від 11 грудня 2017 року на реалізацію орендарем свого переважного права не впливає, є помилковими.

Зазначене відповідає висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 20 лютого 2019 року у справі № 734/336/17, провадження № 61-29962св18.

Заперечення ОСОБА_1 щодо продовження строку договору оренди, направлене листом від 03 травня 2018 року на адресу позивача, також вищезазначених висновків не спростовує, оскільки це заперечення складено та направлено орендарю вже після підписання додаткової угоди від 11 грудня 2017 року, а також після укладення оспорюваного договору емфітевзису від 04 квітня 2018 року.

Посилання ОСОБА_1 та Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Надія» щодо того, що відсутні докази порушення прав позивача на користування земельною ділянкою в межах та в строк, що встановлені договором оренди від 01 березня 2007 року, та що договір емфітевзису передбачав момент набуття права користування земельною ділянкою лише з 09 жовтня 2018 року, тобто вже після закінчення строку дії договору оренди, є безпідставними, враховуючи умови додаткової угоди від 11 грудня 2017 року до договору оренди землі від 01 березня 2017 року щодо продовження строку оренди.

Посилання ОСОБА_1 та Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Надія» щодо того, що договір оренди відноситься до зобов`язального права, а емфітевзису до речового, висновків суду не спростовують, оскільки оспорюваний договір емфітевзису не відповідає вимогам чинного законодавства, так як укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі та з порушенням прав орендаря.

Доводи ОСОБА_1 Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Всеукраїнський кооператив «Надія» щодо того, що державна реєстрація договору емфітевзису проведена у відповідності до вимог закону та не скасована, не є підставою для відмови у задоволенні позову, оскільки державна реєстрація не свідчить про відсутність підстав для визнання правочину недійсним.

З огляду на вищевикладене, доводи апеляційних скарг не дають підстав для висновку про неправильне застосування норм матеріального права та порушення судом норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення про часткове задоволення позовних вимог позивача.

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки апеляційні скарги ОСОБА_1 та Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Надія» по суті вимог залишено без задоволення, підстав для перерозподілу судового збору не вбачається.

Разом з тим, судом першої інстанції помилково стягнуто судовий збір з відповідачів солідарно, а не у рівних частках з кожного.

У зв`язку з чим, рішення суду в частині стягнення судових витрат підлягає зміні з солідарного стягнення на дольове стягнення з ОСОБА_1 та Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Надія» на користь Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Україна» судового збору у розмірі 1921,00 грн у рівних частках з кожного по 960,50 грн.

Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст.374, ст.376, ст. ст. 381 384, 389 ЦПК України

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Всеукраїнський кооператив Надія» та ОСОБА_2 , який діє в інтересах ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Сахновщинського районного суду Харківської області від 22 липня 2020 року змінити в частині розподілу судових витрат.

Стягнути з ОСОБА_1 та Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Всеукраїнський кооператив Надія» на користь Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Україна» судові витрати у сумі 960 гри 50 коп з кожного.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий О.М. Хорошевський

Судді: І.В. Бурлака

В.Б. Яцина

Повний текст постанови складено 28 травня 2021 року