Єдиний унікальний номер 264/7641/19
Номер провадження 22-ц/804/449/21
П О С Т А Н О В А

І м е н е м У к р а ї н и

13 травня 2021 року м. Маріуполь

Донецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді Мальцевої Є.Є., суддів Баркова В.М., Лопатіної М.Ю.,

секретар судового засідання - Сікора М.М.,

учасники справи:

позивач - Маріупольська міська рада,

відповідач - ОСОБА_1 ,

представник відповідача - адвокат Затворницька Олена Миколаївна,

представник відповідача - адвокат Денисенко Дар`я Володимирівна,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Маріуполі апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 16 листопада 2020 року у складі судді Пустовойт Т.В. у цивільній справі за позовом Маріупольської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по орендній платі за користування земельною ділянкою,

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2019 року Маріупольська міська рада звернулася до суду із вказаним позовом, в обґрунтування якого зазначено, що відповідно до рішення Маріупольської міської ради від 30.06.2015 року №6/49-5572, між Маріупольською міською радою та фізичною-особою підприємцем ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки від 28.07.2015 року. Згідно з умовами вищевказаного договору, Маріупольська міська рада передала, а ОСОБА_2 прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1112 га. Договір укладено строком на 10 років з орендною платою за земельну ділянку в грошовій формі у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки за рік. Відповідач ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 04.10.2016 року придбала нежитлове приміщення, що знаходиться на земельній ділянці по АДРЕСА_1 . На підставі рішення Маріупольської міської ради від 25.07.2017 року №7/20-1741, за ОСОБА_2 було припинено право оренди вищезазначеної земельної ділянки, розірвано договір оренди та 19.01.2018 року укладено договір оренди земельної ділянки з відповідачем строком на 10 років. Позивач вважає, що право користування земельною ділянкою перейшло від ФОП ОСОБА_2 до ОСОБА_1 відповідно до ст.377 ЦК України та ст.120 ЗК України в межах строку дії договору. Тому стягнення заборгованості за договором здійснюється з моменту набуття права власності на нежитлове приміщення, що знаходиться на земельній ділянці, по день розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.07.2017 року. Враховуючи викладене, позивач просить стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою розташованою за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,1112га, кадастровий номер :01:014:0330, за період з листопада 2016 року по жовтень 2017 року в розмірі 51296,27грн., а також стягнути судові витрати.

Рішенням Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 16 листопада 2020 року позов Маріупольської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по орендній платі за користування земельною ділянкою задоволено.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Маріупольської міської ради заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, розташованою за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,1112га, кадастровий номер :01:014:0330, за період з 04 жовтня 2016 року по 23 жовтня 2017 року в розмірі 51296 гривень 27 копійок, а також витрати зі сплати судового збору в розмірі 1921,00 гривня 00 копійок, а всього 53217,27 гривень 27 копійок.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, відповідач ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог Маріупольської міської ради у повному обсязі.

Оскаржуване рішення вважає необґрунтованим, незаконним та таким, що підлягає скасуванню з наступних підстав.

ОСОБА_1 ще у грудні 2016 року були подані документи на право оренди земельних ділянок по АДРЕСА_1 , та вказана послуга є адміністративною , бездіяльність Маріупольської міської ради, що виявилася несвоєчасному прийнятті рішення, є порушенням порядку отримання (надання) адміністративних послуг. Апелянт звертає увагу суду на те, що рішення Маріупольської міської ради № 7/20-1741 було прийняте лише 25 липня 2017 року. Також зазначає, що фізична особа не може нести відповідальність за дії/бездіяльність органів місцевого самоврядування.

Зазначене свідчить, відповідач вжила всіх можливих та законних дій для вчасного оформлення договірних відносин з позивачем.

Судом першої інстанції в рішенні зазначено, що рішенням Донецького окружного адміністративного суду від 19.08.2019 року ОСОБА_2 відмовлено в задоволенні позову до Головного управління Державної фіскальної служби України в Донецькій області зокрема і в частині щодо перерахунку надміру сплачених коштів з орендної плати за земельну ділянку по АДРЕСА_1 з 14.04.2014 року по 08.06.2016 року в сумі 128903,00грн.

ОСОБА_1 вважає, що оскільки за вказану земельну ділянку наявна переплата за оренду земельної ділянки з боку ОСОБА_2 , то фактично позивач не поніс жодних збитків, а навпаки, звернувся до суду для повторного стягнення коштів за оренду земельної ділянки.

Також вважає, що судом не враховано норми ч.2 ст.11 ЦК України, ст. 2, ч.2 ст.116, 120, 124 Земельного кодексу України, ст. 13 ЗУ «Про оренду землі».

Враховуючи вимоги ст. 627 ЦК України, неприпинення договору оренди земельних ділянок з ФОП ОСОБА_2 є виключним бажанням орендодавця - Маріупольської міської ради. Державна реєстрація припинення договорів оренди земельних ділянок з ФОП ОСОБА_2 була проведена юридичним департаментом Маріупольської міської ради лише 29.12.2017 року.

Таким чином позивач не має права перекладати свою відповідальність за неоформлення права оренди на ОСОБА_1 , договір оренди земельної ділянки з якою укладено 21 грудня 2017 року.

Відповідно до ч.1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Тобто право оренди у відповідача наявне з 03 березня 2018 року, що підтверджено довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Виходячи зі змісту статей 18 та 20 ЗУ «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Аналогічного висновку дійшов Верховний суд України в постанові від 30 січня 2018 року по справі № 484/272/16.

Від Маріупольської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначено, що судом правильно встановлено обставини по справі, висновки суду відповідають матеріалам справи та чинному законодавству, а тому апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Також вказано, що ОСОБА_1 не вживала жодних дій (у тому числі звернення до суду), направлених на оскарження дій/бездіяльності Маріупольської міської ради або спонукання до вчинення певних дій.

Стосовно твердження ОСОБА_1 , що Маріупольська міська рада не зазнала жодних збитків, то позивач зазначає, що відповідачем не враховано, що предметом спору по справі 200/6018/19-а за позовом ФОП ОСОБА_2 була плата за землю за період з 14 квітня 2014 року по 08 червня 2016 року (період проведення антитерористичної операції на території Донецької та Луганської областей), що була здійснена ФОП « ОСОБА_2 , а підставою відмови у задоволенні позову та повернення надміру сплачених коштів є наявність податкового боргу.

Також позивач зауважує, що виконання договірних зобов`язань ФОП ОСОБА_2 не є предметом даного спору та не звільняє відповідача від виконання нею своїх договірних зобов`язань.

А здійснення відповідачем державної реєстрації іншого речового права також свідчить про ухилення від виконання договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати.

З урахуванням правових позицій Касаційного господарського суду Верховного Суду та Касаційного цивільного Верховного Суду, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Заслухавши суддю-доповідача, відповідача ОСОБА_1 , її представника адвоката Теліус Д.В., які підтримали доводи апеляційної скарги, заперечення проти апеляційної скарги представника позивача Маріупольської міської ради Зінов`єва , дослідивши матеріали справи і обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Згідно з ст.263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом першої інстанції було встановлено, та з матеріалів справи вбачається, що 28 липня 2015 року між орендодавцем в особі Маріупольської міської ради, з одного боку, та орендарем фізичною-особою підприємцем ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:014:0330.

Згідно із п. 1.1, 2.1, 3.1, 4.1, 4.2, 5.1 Договору оренди Маріупольська міська рада надала, а ФОП ОСОБА_2 прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1112га, строком на 10 років, з фіксованою платою у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки за рік, за цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, будівництво та обслуговування інших будівель громадської забудови.

На підставі договору купівлі-продажу від 04.10.2016 року ОСОБА_1 придбала нежитлове приміщення, що знаходиться на земельній ділянці по АДРЕСА_1 . Як пояснила колегії суддів відповідач, нежитлове приміщення складається з гаражних боксів, на базі яких вона має намір заснувати гаражний кооператив.

Рішенням Маріупольської міської ради від 25.07.2017 року №7/20-1741, припинено право оренди земельних ділянок площею 0,1112га та 0,1500га по АДРЕСА_1 ФОП ОСОБА_2 , розірвано договір оренди від 28.07.2015 року. Надано в оренду на 10 років земельні ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, адміністративно-складських приміщень) по АДРЕСА_1 ОСОБА_1 : площею 0,1112га (кадастровий №:01:014:0330); площею 0,1500га (кадастровий номер :01:014:03329).

19 січня 2018 року між орендодавцем в особі Маріупольської міської ради, з одного боку, та орендарем ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:014:0330.

Згідно із п. 1.1, 2.1, 3.1, 4.1, 4.2, 5.1 Договору оренди Маріупольська міська рада надала, а ОСОБА_1 прийняла у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1112га, строком на 10 років, з фіксованою платою у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки за рік, за цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, будівництво та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Переглядаючи справу, колегія суддів виходила з наступного.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно ст. 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пп.14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України).

Положеннями пунктів "а", "е" частини 1 статті 141 ЗК визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно з частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється у разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються статтею 120 ЗК і статтею 377 ЦК.

Згідно із частинами 1, 2 статті 120 ЗК України (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин у зв`язку із придбанням у жовтні 2016 року відповідачкою нежитлової будівлі, розташованої на спірній земельній ділянці): у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 1 статті 377 ЦК України (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до положень статей 125 і 126 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно з частиною 3 статті ЦК право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Водночас, згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки , на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин (на кшталт оформлення нового договору оренди 21.12.2017, на чому акцентує увагу в апеляційній скарзі відповідачка), оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження ОСОБА_2 об`єкту нерухомості зобов`язання зі сплати орендної плати за земельну ділянку, користувачем якої він вже не, є автоматично виникає у нового власника нерухомості - ОСОБА_1 .

Аналогічні правові висновки щодо автоматичного, в силу закону, набуття покупцем нерухомості обов`язку сплачувати орендну плату на умовах договору оренди земельної ділянки, укладеного із продавцем цієї нерухомості, а також аналіз питань бездокументарного користування земельною ділянкою для обслуговування приватної будівлі, де наголошується принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, втілені у низці рішень Верховного Суду, що мають бути враховані судами в порядку ч. 4 ст. 263 ЦПК України.

Зокрема, судом першої інстанції вірно враховано висновки в постановах Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 910/20774/17, від 27 лютого 2019 року у справі № 913/661/17.

Такі правові висновки знайшли свій розвиток і в інших постановах Верховного Суду у подібних правовідносинах: від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17; від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16); від 19 травня 2020 року у справі № 127/10011/18; від 19 червня 2018 року у справі № 922/3655/17; від 07 листопада 2018 року у справі №910/20774/17.

Слід зауважити, що у п.23 постанови від 07 листопада 2018 року у справі № 910/20774/17 Верховний Суд наголосив на помилковості доводів відповідача (аналогічних як і у даній справі за позовом ОСОБА_1 ) з приводу припинення правовідносин оренди землі із первісним орендарем (яким є в даній справі ОСОБА_2 ) з припиненням його обов`язку зі сплати орендної плати за землю тільки після формальної/документальної заміни на нового орендаря за договором (у даній справі - на ОСОБА_1 ). При цьому Верховний Суд звернув увагу на парадоксальність ситуації, коли особа, яка вже не є власником нерухомості, а отже не є фактичним землекористувачем внаслідок втрати правового зв`язку з розташованим на ній майном, змушена нести безпідставні фінансові втрати, сплачуючи за землю, якою вона не користується і не може користуватися. Натомість новий власник нерухомого майна невизначений час здійснює безоплатне фактичне користування земельною ділянкою, що прямо суперечить положенням статті 206 ЗК, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Отже, на підставі наведених положень законодавства, що унормовують автоматичний перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою під цим майном, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що право оренди земельної ділянки перейшло до покупця будівлі ОСОБА_1 в силу закону - відбулася автоматична заміна орендаря в договорі оренди земельної ділянки з продавця ОСОБА_2 на покупця будівлі ОСОБА_1 , і набувач будівлі зобов`язана сплачувати органу місцевого самоврядування орендну плату на умовах визначених в договорі оренди із попереднім власником. При цьому відсутність документального оформлення нового договору оренди земельної ділянки не позбавляє обов`язку набувача будівлі сплачувати оренду плату, з огляду на юридичне існування в силу закону з жовтня 2016 року між органом місцевого самоврядування та набувачем будівлі ОСОБА_1 орендних відносин на умовах передбачених договором оренди земельної ділянки, укладеному із попереднім власником будівлі.

Тож, оскільки правовідносини оренди землі між органом місцевого самоврядування із Кирилком припинені з дати відчуження об`єкту нерухомості 04.10.2016 за самим фактом його відчуження, то посилання у змісті апеляційної скарги ОСОБА_1 , як набувача цього майна і фактичного землекористувача, про відсутність в неї обов`язку зі сплати орендної плати з перекладанням такого обов`язку на попереднього землекористувача ОСОБА_2 є необґрунтованими з правової точки зору.

І доводи апеляційної скарги про те, що судом неправильно не враховано, що дія договору оренди для відповідача тягне обов`язок орендної платні лише з моменту державної реєстрації договору, як вказав Верховний суд України в постанові від 30 січня 2018 року по справі № 484/272/16, не впливають на рішення суду, оскільки у зазначеній постанові аналізуються інші правовідносини, у зв`язку з якими касаційний суд робив певні висновки, а саме - момент припинення і укладення договорів оренди.

Зарахування переплат ОСОБА_2 , на що посилається відповідач, в рахунок погашення її зобов`язань по орендній платі, що є різними правовідносинами, не передбачено жодними нормами законодавства. Не заслуговують на увагу і доводи відповідача про те, що рішеннями адміністративних судів встановлений факт переплати оренди ОСОБА_2 , оскільки поза її увагою залишився зміст цих рішень, де зазначено про відсутність підстав для звільнення ОСОБА_2 від повернення заявленої суми переплати через доведений факт наявності у нього податкового боргу.

Аргументи апеляційної скарги не спростовують висновків судів першої інстанції, обґрунтовано викладених у мотивувальній частині рішення, а зводяться до переоцінки доказів та незгоди з висновками суду щодо їх оцінки.

За таких обставин, на підставі п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга позивача ї її представника підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду, як ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права та обґрунтоване наявними у справі доказами, - залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381,382 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 16 листопада 2021 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст постанови складений 13 травня 2021 року.

Головуючий: Є.Є. Мальцева

Судді: В.М. Барков

М.Ю. Лопатіна