Справа №487/976/20
Провадження №2/489/368/21
РІШЕННЯ

іменем України

27 січня 2021 року м.Миколаїв

Ленінський районний суд міста Миколаєва у складі головуючого судді Кирильчука О.І., за участі секретаря судового засідання Ковальової С.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про стягнення суми моральної шкоди та штрафних санкцій за попереднім договором купівлі-продажу нерухомості,

встановив:

14 лютого 2020 року позивачі звернулись до суду із позовною заявою про стягнення суми моральної шкоди та штрафних санкцій за попереднім договором купівлі-продажу нерухомості, та 28 серпня 2020 року подавши уточнену позовну заяву просять стягнути з відповідача на їхню користь, солідарно, суму штрафних санкцій на підставі попереднього договору №66/19 від 14 листопада 2019 року в розмірі 1000 доларів США, що еквівалентно 27440,00 грн., стягнути солідарно з відповідача на їхню користь, солідарно суму моральної шкоди у розмірі 25 000,00 грн. та стягнути з відповідача на їхню користь солідарно судові витрати.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивачі зазначають, що 14 листопада 2019 року маючи намір придбати в подальшому квартиру АДРЕСА_1 , уклали з відповідачкою ОСОБА_3 попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 . Вказаним договором визначено, що позивачі (за Договором - Покупець) в момент підписання даного Договору передали, а відповідачка (за Договором - Продавець) прийняла аванс, який входить до вартості квартири, в розмірі 1000 (одна тисяча) доларів США, що є еквівалент 27440,00 грн. Також відповідно до вказаного договору сторони домовились укласти нотаріальний договір купівлі-продажу квартири не пізніше 16 грудня 2019 р. До вказаного строку відповідачка зобов`язана була підготувати документи для оформлення договору купівлі-продажу квартири у нотаріуса. Також вказаним договором було визначено відповідальність у вигляді застосування аналогу ст.571 ЦК України. Однак після укладення попереднього договору та передачі авансу позивачам стало відомо що відповідачка, не повідомив позивачів, продала вказану квартиру іншій особі. Тому позивачі звернулись до відповідачки з вимогою повернути їм кошти в сумі 1000 (одна тисяча) доларів США, передані ними в рахунок майбутньої купівлі-продажу квартири. Також просили сплатити їм штрафні санкції за порушене зобов`язання яке передбачено вказаним договором. Але відповідачка повернула лише аванс у розмірі 1000 (одна тисяча) доларів США, що є еквівалент 27440,00 грн. Штрафні санкції передбачені вказаним договором сплачувати відповідачка відмовилась. Вказаними неправомірними діями зі сторони відповідачки також позивачам завдано і моральну шкоду, розумну й достатню компенсацію якої вони оцінюють в 25000,00 грн. Оскільки розраховували купити саме зазначену квартиру, для цього підписали попередній договір, передали відповідачці аванс, перестали шукати іншу квартиру для купівлі, анулювали запити купівлі квартири на Інтернет сайтах купівлі-продажу нерухомості та стали чекати оформлення вже нотаріального договору купівлі-продажу квартири з відповідачкою, Але вона їх обманула та продала квартиру іншим покупцям. Внаслідок чого позивачі змушені звернутись до суду із вказаним позовом.

22 січня 2021 року представником відповідача ОСОБА_3 адвокатом Д`яченко С.О. надано пояснення, якими із твердженнями позивачів відповідач не погоджується з огляду на наступне. Умовами спірного договору не передбачено домовленості щодо укладення нотаріального договору купівлі-продажу квартири не пізніше 16.12.2019 року та взагалі відсутня домовленість (обов`язок) щодо укладення нотаріального договору купівлі-продажу квартири. Також не відповідає фактичним обставинам та не повинні прийматися до уваги ствердження позивачів щодо їх звернення до позивача з вимогою сплатити штрафні санкції, оскільки позивачі не звертались до відповідача з такими вимогами. Жодних належних та допустимих доказів такого звернення не надано. Крім того, спірним договором взагалі не передбачена сплата будь-яких штрафних санкцій. Зазначені позивачами підстави для стягнення моральної шкоди також на думку відповідача не заслуговують на увагу та повинні бути відхилені. Зазначає, що в даному випадку договір купівлі-продажу квартири, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами у справі укладено не було. Спірним договором не передбачено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, а навпаки чітко зазначено, що в якості забезпечення виконання договору купівлі-продажу квартири відповідачу передано аванс в сумі 1000 доларів США (про що позивачі самі вказують у позовній заяві). Також зазначає, що спірний договір між позивачами та відповідачем не було укладено в нотаріальній формі і не дотримано вимоги закону щодо його реєстрації, тому він не є вчиненим, оскільки недодержано вимог щодо форми договору, відповідно до вимог ст. ст. 210, 657 ЦК України та не створює для сторін жодних юридичних наслідків, тому враховуючи наведені фактичні обставини та правові норми у їх сукупності вважає позовні вимоги необґрунтованими, безпідставними та такими що не підлягають задоволенню.

Позивачі надали заяву про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги підтримують в повному обсязі, проти заочного рішення не заперечують. Відповідач в судове засідання не з`явилася.

Згідно наданої копії договору-угоди №66/19 (попередній договір) від 14 листопада 2019 року покупці ОСОБА_1 , ОСОБА_2 передали в якості забезпечення виконання договору купівлі-продажу приватизованої квартири за адресою АДРЕСА_3 продавцю ОСОБА_3 аванс в сумі 1000 (одна тисяча) доларів США, що еквівалентно 27440,00 грн. Загальна вартість вказаної квартири складає 27500 доларів США, що еквівалентно 668800 гривень. Покупці зобов`язуються при нотаріальному оформленні договору купівлі-продажу вказаної нерухомості передати продавцю остаток суми 26500 доларів США. Також у розділі «Додаткові умови» зазначено, що сторони домовились про таке у своїх обов`язках також керуючись ст.571 ЦК України «Якщо за невиконання договору винна сторона яка дала завдаток, він залишається у іншої сторони. Якщо за невиконання договору винна сторона яка отримала завдаток, вона зобов`язується сплатити другій стороні подвійну суму завдатка…». Нотаріальне посвідчення вище перелічених зобов`язань повинно бути здійснено в строк не пізніше 16.12.2019 року. Вказаний спірний договір було посвідчено, мовою оригіналу «Директором «Недвижимость-Люкс» ЧП ОСОБА_4 ».

Згідно розписки від 03.12.2019 року позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 отримали від відповідача ОСОБА_3 кошти в розмірі 1000 доларів США у зв`язку із розірванням договору-угоди №66/19 (попередній договір) від 14 листопада 2019 року за ініціативою продавця в неповному розмірі.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 03.12.2019 року, вбачається що квартира АДРЕСА_1 продана на підставі договору купівлі-продажу квартири від 02.12.2019 року та належить на праві приватної власності у розмірі 1/1 частки ОСОБА_5 .

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що міст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Частиною третьою статті 635 ЦК України визначено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно зі ст.570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Умовами попереднього договору від 14 листопада 2019 року, який укладений між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , визначено строк укладення фактично основного договору «не пізніше 16 грудня 2019 року». Основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 так і не було укладено.

Із наданої копії договору-угоди №66/19 (попередній договір) від 14 листопада 2019 року судом встановлено, що в рахунок оплати вартості квартири за попереднім договором позивачі сплатили саме аванс у розмірі 1000 (одна тисяча) доларів США, що еквівалентно 27440,00 грн. Протилежного, що сплачені відповідачу кошти у розмірі 1000 доларів США є завдатком, а не авансом, а тому не підлягають поверненню, позивачами необґрунтовано.

Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникнути на підставі договору.

Враховуючи, що договір купівлі-продажу квартири, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами у справі не було укладено, а сторони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, і попереднім договором сторін не було встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, то передана позивачем відповідачу грошова сума в розмірі 1000 доларів США, що еквівалентно 27440,00 грн. є авансом, який підлягає поверненню позивачам, що і було зроблено відповідачем та не заперечується позивачами та про що свідчить їх розписка. Відповідно вимога про стягнення суми штрафної санкції у розмірі авансу є безпідставною, оскільки у розділі «Додаткові умови» зазначеного договору, про що сторони домовились керуючись ст.571 ЦК України стосується саме сплаченого завдатку.

Відповідно до ч.1 ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно ст. 635 ЦК України, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним відповідно до ч.1 ст. 220 ЦК України.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до роз`яснень викладених у п.8 постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06.11.2009 року, відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв`язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.

Зі змісту попереднього договору №66/19 від 14 листопада 2019 року вбачається, що він містить зобов`язання сторін про укладення у визначений ними час фактично договору купівлі-продажу квартири в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором, також сторони обумовили предмет майбутнього договору купівлі-продажу, його ціну та інші істотні умови основного договору. Проте, попередній договір не посвідчено нотаріально, лише укладено за участю та засвідчено підписом мовою оригіналу «Директором «Недвижимость-Люкс» ЧП ОСОБА_4 », що не відповідає вимогам чинного законодавства України. За таких обставин, суд, враховуючи зазначені положення Цивільного кодексу України та зміст попереднього договору, приходить до висновку, що підписаний сторонами попередній договір в розумінні ст. 635 ЦК України є нікчемним, оскільки сторонами не дотримано обов`язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомого майна, укладення якого сторони обумовили в майбутньому, відповідно спірний договір не створює для сторін жодних юридичних наслідків, тому суд не знаходить підстав для задоволення вимоги про стягнення суми штрафних санкцій.

Відповідно до ч.1 ст.23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

Оскільки вимоги про стягнення суми моральної шкоди обґрунтовані невиконанням відповідачем своїх зобов`язань за попереднім договором, який є нікчемним, то у зв`язку із нікчемністю такого договору будь-яке порушення прав позивачів відсутнє, а тому моральна шкода також не підлягає відшкодуванню і в цій частині позову також слід відмовити.

Керуючись ст.ст.23, 215, 220, 635 ЦК України, ст. ст. 4, 12, 89, 141, 259, 263-265 Цивільного процесуального кодексу України, суд

ухвалив:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційну скаргу може бути подано до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Позивач ОСОБА_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_4 , РНОКПП відсутній.

Позивач ОСОБА_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_5 , РНОКПП відсутній.

Відповідач ОСОБА_3 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Суддя

Повний текст рішення виготовлено 04 лютого 2021 року.