Справа № 484/499/21
Провадження № 2/484/547/21 р.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02.06.2021 року Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

в складі: головуючого судді Панькова Д.А.

секретаря судового засідання Панчук О.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Первомайську цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «МТД» про розірвання договору оренди та стягнення орендної плати,-

В С Т А Н О В И В :

15.02.2021 року позивач звернувся до суду із позовом про розірвання договору оренди та стягнення орендної плати, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, йому належить земельна ділянка площею в 8,0899 га, кадастровий номер :03:000:0113, яка знаходиться в межах території Первомайської районної ради. Реєстрація проведена на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 № 425156, виданого 15.01.2003 року Первомайською районною державною адміністрацією Миколаївської області. Цільове призначення землі - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

01.03.2009 року між ним та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки терміном на 7 років з виплатою орендної плати в сумі 3% від грошової оцінки земельної ділянки.

25.10.2017 року між сторонами було укладено новий договір оренди земельної ділянки терміном на 49 років. Під час дії цих договорів, позивач жодного разу не отримав орендну плату.

Відповідно до Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податку ДФС України про суми виплачених доходів під час дії договору від 01.03.2009 року, ОСОБА_1 нараховано до сплати орендну плату в сумі 27273 грн.

Під час дії договору оренди від 25.10.2017 року позивачу нараховано орендної плати в сумі всього 14174 грн., за 2017 та 2020 роки не нараховано та не сплачено взагалі. Виходячи з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, яка складає 277191,88 грн., то 3% від цієї суми складають 8315,75 грн. А за 2017 та 2020 роки ця сума дорівнює 16631 грн.

Всього відповідач не сплатив позивачу орендної плати за період дії договорів оренди на суму 64476 грн.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу

Умови виконання зобов`язання передбачені договорами оренди, а саме: відповідно до розділу договору від 01.03.2009 року, «Орендна плата» визначено, що орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору, але не пізніше, як у строк до 01 грудня щорічно.

Відповідно до п. 3 розділу договору оренди від 25.10.2017 року Орендар земельної ділянки повинен своєчасно сплачувати орендну плату. Оскільки відповідач не виконує свої обов`язки по договору оренди, в добровільному порядку розірвати договір не бажає, то це змушує позивача звернутись до суду з позовом про розірвання договору оренди в примусовому порядку. Договір оренди може бути припинений за рішеннями суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною його умов.

Відповідно до ч. 1 ст.32 Закону № 161-XIV «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін, договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбаченими ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та чинними Законами України.

Згідно ст. 96 ЗК України, землекористувачі (орендарі) земельних ділянок повинні своєчасно сплачувати орендну плату.

Відповідно до ст. 141 ЗК України, підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Під час підготовки позовної заяви було зроблено запит до відповідача з проханням надати копії бухгалтерських документів, в яких є підпис позивача про отримання ним орендної плати за період дії вищевказаних договорів оренди. Запит залишився без відповіді. На особисту заяву позивача про отримання таких даних йому було відмовлено в усній формі. Очевидно, що таких документів немає.

Оскільки відповідач не виконує свої обов`язки по договору оренди, ОСОБА_1 наполягає на розірванні договорів оренди та одночасному стягненні орендної плати.

Вважає, що відповідач повинен сплатити йому всю заборговану суму орендної плати.

Для цього він намагався отримати дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки на даний час, оскільки в договорі оренди вона занижена. На його усне звернення відповідач відповіді не надав.

Ухвалою суду від 17.02.2021 року відкрито провадження у справі за даним позовом, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, 16.03.2021 року представником відповідача адвокатом Гаврилюк Т.А. подано до суду відзив, в якому остання вказує про безпідставність позовних вимог, оскільки наведені позивачем доводи в обґрунтування позовних вимог спростовуються фактичними обставинами справи. Відповідач стверджує, що позивач в березні 2013 року звернувся до відповідача із заявою про видачу грошових коштів в сумі 81000 грн. в рахунок оренди земельної ділянки площею в 8,0899 га, кадастровий номер :03:000:0113, що знаходиться в межах території Первомайської районної ради, якою користується відповідач на підставі укладеного договору оренди від 01.09.2009 року строком на 7 років, в зв`язку з чим 19.03.2013 року з каси підприємства отримав вказану суму, що підтверджується видатковим касовим ордером № 59. Після закінчення строку дії договору оренди землі від 01.09.2009 року на виконання досягнутої домовленості 25.10.2017 року між сторонами було укладено договір оренди належної позивачу земельної ділянки строком на 49 років, тобто до 25.10.2066 року. При укладанні вказаного договору позивач погодив розрахунок орендної плати, яка вже була ним отримана наперед за даним договором, та підтвердив своїм підписом, зазначивши, що перерахунку орендної плати вимагати не буде. Також представник відповідача вказує, що сума орендної плати була визначена сторонами з урахуванням середньоринкових цін на момент укладення договору оренди та погоджена сторонами, у період з 2017 року по 2020 рік позивач жодного разу не звертався щодо перегляду вартості оренди належної йому земельної ділянки. Відповідач виконав свої зобов`язання перед позивачем і тому, керуючись ст.ст. 13, 21, 32 Закону України «Про оренду землі», ст.. 526, 531, 629 ЦК України, правовою позицією, викладеною Верховним Судом України у постановах від 12.12.2012 року № 6-146цс12 та від 28.09.2016 року №6-977цс16, представник відповідача просила у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Ухвалою суду від 11.05.2021 року закрито підготовче провадження у даній цивільній справі, призначено справу до розгляду по суті.

В судове засідання представники сторін не з`явились, проте надали суду заяви з проханням слухати справу у їх відсутність. Представник ФГ «МТД» адвокат Гаврилюк Т.А. зазначила, що запе-речує проти задоволення позовних вимог згідно підстав, викладених у відзиві на позов, та просила у його задоволенні відмовити.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

З матеріалів справи судом встановлено, що ОСОБА_1 відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку серія Р1 №425156 виданого 15.01.2003 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 34, є власником земельної ділянки площею 8,09 га кадастровий номер :03:000:0113 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в межах Первомайської районної ради Миколаївської області.

01.03.2009 року між позивачем та Фермерським господарством «МТД» в особі голови господарства Маляренко Тетяни Дмитрівни, укладено договір оренди землі, зареєстрований Первомайським районним сектором реєстрації у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Первомайській районній раді від 16.10.2009 року за реєстровим № 13, за умовами якого позивач надав відповідачу в строкове платне користування земельну ділянку площею 8,09 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в межах Первомайської районної ради Миколаївської області, строком на 7 років.

25.10.2017 року між позивачем та Фермерським господарством «МТД» в особі голови господарства Маляренко Тетяни Дмитрівни, укладено договір оренди землі, зареєстрований державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг міста Южноукраїнська Миколаївської області Бєлоусовою О.О. 22.11.2017 року, номер запису про інше речове право 23592265, за умовами якого позивач надав відповідачу в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер :03:000:0113, площею 8,0899 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в межах Первомайської районної ради Миколаївської області, строком на 49 років до 25.10.2066 року з правом пролонгації та передачі в піднайм (суборенду).

Відповідно до умов Договору оренди землі від 01.03.2009 року, який діяв до 25.10.2017 року, орендна плата сплачується орендарем у формі та розмірі 3 відсотків від грошової оцінки земельної ділянки, або вигляді натуральної оплати: пшениця 1400 кг, фураж 1200 кг, соняшник 100 кг, солома 20 тюків та оранка присадибної ділянки 0,25 га.

На земельній ділянці об`єктів нерухомого майна та інші об`єктів інфраструктури немає. Межі земельної ділянки позначені на кадастровому плані, який додається до договору і є його невід`ємною частиною. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 77569,78 грн. Земельна ділянка, яка передається в оренду, немає недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. Орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору, але не пізніше, як у строк до 01 грудня щороку.

Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 20-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Розділом «Зміна умов договору і припинення його дії» Договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку. Дія Договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки, за мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, ліквідації юридичної особи - орендаря. Договір оренди припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків визначених цим договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є судове рішення про його розірвання.

25.10.2017 року, відповідач скориставшись переважним правом на поновлення вказаного договору на новий строк, уклав з позивачем Договір оренди землі строком на 49 років до 25.10.2066 року, за яким орендна плата сплачується орендарем у формі та розмірі 3 відсотків від грошової оцінки земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0113 становить 25634,48 грн. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі щороку до 01 грудня кожного року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі. В разі отримання Орендодавцем орендної плати за майбутні періоди, розмір орендної плати за оплачені періоди перерахунку за будь-яких підстав не підлягають. В іншій частині умови договору оренди від 25.10.2017 року мають ті самі умови, що і договір оренди землі від 01.03.2009 року.

Суд зауважує, що форма укладених між сторонами договорів оренди землі від 01.03.2009 року та від 25.10.2017 року є типовою, та затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.

Згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.12.2019 року № 6892/178-19, наданого Головним управлінням Держгеокадастру у Миколаївській області, нормативного грошова оцінка вказаної земельної ділянки позивача становить 277191,88 грн.

Таким чином, між сторонами склалися правовідносини щодо договірних зобов`язань та наслідків порушення зобов`язань згідно з договором оренди.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (ч. 4 ст. 124 ЗК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 14 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір ор-ди землі укладається у письмовій формі.

Частиною першою статті 207 Цивільного кодексу України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Закону України та іншими законами України.

Водночас у пункті д) ч. 1 статті 141 Земельного Кодексу України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно зі ст. ст. 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

З системного аналізу наведених норм вбачається, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач посилається на систематичне неотримання від Фермерського господарства «МТД» орендної плати за користування належної позивачеві земельної ділянки за 2017-2020 роки, що є підставою для його розірвання.

З матеріалів справи судом встановлено, що відповідно до наявних в матеріалах справи видаткового касового ордеру № 59 від 19.03.2013 року Фермерським господарством «МТД» видано ОСОБА_1 позику оренди земельного паю за 2013-2061 роки в сумі 81 тисячі гривень, що підтверджується його власним підписом на ордері.

Крім цього, позивач погодив власним підписом розрахунок орендної плати за земельну ділянку (пай) згідно договору оренди землі від 25.10.2017 року, за яким нараховано за оренду земельного паю за 49 років за період з 2017 по 2065 роки 94981,81 грн., утримано податків 18521,45 грн., на руки видано орендної плати 76460,36 грн. З розрахунком позивач ознайомлений та згоден, претензій не матиме, перерахунку орендної плати не вимагатиме.

Вказані видатковий касовий ордер на виплату грошей, розрахунок орендної плати земельну ділянку (пай) згідно договору оренди землі, та дії орендаря за обставин цієї справи свідчать про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди.

Так, суд зауважує, що згідно цих документів позивач фактично виявив волю на отримання орендної плати наперед.

Позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження того, що він не отримував грошових коштів від ФГ «МТД» на підставі вказаного видаткового касового ордеру, а так само доказів того, що даний видатковий касовий ордер написаний позивачем під тиском або будь-яких неправомірних дій.

Згідно зі статтею 531 ЦК України, боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій статтею 14 Закону України «Про оренду землі».

Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 02.10.2019 у справі № 321/329/17, від 20.11.2019 у справі № 704/236/17, від 25.05.2020 у справі № 475/793/17.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом.

За загальними положеннями ЦПК України на суд покладено обов`язок під час ухвалення рішення вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів.

Встановлені обставини дають підстави суду зробити висновок, що позивач відповідно до статті 81 ЦПК України не надав належні та допустимі докази на підтвердження позову, зокрема в частині несплати орендної плати, а також факту порушення орендарем умов укладеного між сторонами договору, не спростував наданих відповідачем доказів, а відтак підстав для розірвання договору судом не встановлено.

Заявлені позовні вимоги про стягнення орендної плати в даному цивільному позові прямо пов`язані та є похідними від первісної позовної вимоги, а тому також не підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Таким чином, у зв`язку з відмовою в задоволенні позову судові витрати по справі, відповідно до ст. 141 КПК України покладаються на позивача ОСОБА_2 ..

Керуючись ст.ст. 2, 10-13, 258, 259, 265, 268 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) до Фермерського господарства «МТД» (вул. Генерала Богданова, 33, с. Романова Балка Первомайського району Миколаївської області, ), про розірвання договору оренди від 25.10.2017 року, ділянки що розташована в межах території Первомайської районної ради, площею 8,0899 га, кадастровий № :03:000:0113, та стягнення орендної плати в сумі 64476 грн. відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційні скарги подаються учасниками справи через Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області.

Дата виготовлення повного тексту рішення - 11.06.2021 року.

Суддя: