ОКРЕМА ДУМКА (частково розбіжна)
суддів Великої Палати Верховного Суду Власова Ю. Л., Гудими Д. А., Рогач Л. І., Штелик С. П.
Справа № 359/5719/17
Провадження № 14-8цс21
1. ІСТОРІЯ СПРАВИ
(1.1) Короткий виклад позовної заяви
1. 24 липня 2017 року ОСОБА_1 (далі - позивачка) звернулася з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТзОВ) «Компанія з організації житлового будівництва» (далі - ТзОВ «Компанія оргжитлобуд»), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 (далі - проміжний набувач), ОСОБА_4 (далі - кінцевий набувач), реєстраційної служби Бориспільського міськрайонного управління юстиції Київської області за участю третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору, на стороні відповідачів - приватного нотаріуса Бориспільського районного нотаріального округу Мороз Олени Анатоліївни, ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 . З урахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог (т. 1, а. с. 248-263) просила суд:
1.1. Визнати недійсним укладений 29 травня 2008 року проміжним набувачем із ТзОВ «Компанія оргжитлобуд»договір № 29/05/2008-88 про резервування об`єкта нерухомості та порядок погашення облігацій (далі - спірний договір про резервування), предметом якого є квартира АДРЕСА_1 (далі - спірна квартира).
1.2. Визнати недійсним договір № Б237-1/08 купівлі-продажу цінних паперів від 29 травня 2008 року (далі - спірний договір купівлі-продажу цінних паперів), укладений проміжним набувачем із ТзОВ «Компанія оргжитлобуд».
1.3. Визнати недійсним акт про погашення Пакету облігацій від 17 червня 2010 року, підписаний проміжним набувачем і ТзОВ «Компанія оргжитлобуд».
1.4. Визнати недійсним акт пред`явлення облігацій до погашення від 17 червня 2010 року, підписаний проміжним набувачем і ТзОВ «Компанія оргжитлобуд».
1.5. Визнати недійсним акт прийому-передачі майнових прав від 17 червня 2010 року, підписаний проміжним набувачем і ТзОВ «Компанія оргжитлобуд».
1.6. Визнати недійсним свідоцтво про право власності на спірну квартиру від 5 червня 2013 року № 4461964 (далі - спірне свідоцтво), видане державним реєстратором Реєстраційної служби Бориспільського міськрайонного управління юстиції Київської області Гапоненком Сергієм Васильовичем.
1.7. Скасувати державну реєстрацію права власності проміжного набувача на спірну квартиру, вчинену 4 червня 2013 року державним реєстратором реєстраційної служби Бориспільського міськрайонного управління юстиції Київської області Гапоненком Сергієм Васильовичем (запис № 1396679).
1.8. Скасувати державну реєстрацію права власності кінцевого набувача на спірну квартиру, вчинену на підставі договору купівлі-продажу від 29 листопада 2013 року № 3478, посвідченого приватним нотаріусом Мороз О. А.
1.9. Витребувати з володіння кінцевого набувача спірну квартиру.
1.10. Визнати за позивачкою майнові права на спірну квартиру.
2. Мотивувала позовну заяву так :
2.1. 29 травня 2008 року позивачка уклала з ТзОВ «Компанія оргжитлобуд»договір № 29/05/2008-88 про резервування об`єкта нерухомості та порядок погашення облігацій. За цим договором товариство зобов`язалося закріпити (зарезервувати) спірну квартиру за позивачкою, а та зобов`язалася надати (пред`явити) у встановлений строк до погашення пакет емітованих товариством облігацій у кількості 8 283 штук, що еквівалентно площі вказаної квартири.
2.2. Згідно з пунктами 2.2, 2.4 зазначеного договору погашення облігацій відбувається шляхом надання позивачці у власність спірної квартири за умови передачі товариству належних їй облігацій.
2.3. 29 травня 2008 року на виконання умов цього договору позивачка уклала з ТзОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «АСД-Менеджмент» договір № Б237-1/08 купівлі-продажу цінних паперів (облігацій), а з ТзОВ «Укрпромбанк» - договір № 129/08 про відкриття рахунку у цінних паперах фізичній особі (далі - договір про відкриття рахунку).
2.4. Згідно з меморіальним ордером від 29 травня 2008 року № 7 за іменні цінні папери позивачка сплатила 602 588,25 грн.
2.6. Підставами для реєстрації права власності проміжного набувача на спірну квартиру були спірний договір про резервування й оспорювані акти. Ці акти, а також усі спірні договори суд має визнати недійсними.
2.7. Документи, на підставі яких майнове право виникло у позивачки та проміжного набувача є майже тотожними. Відмінність у тому, що позивачка уклала договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) з торговцем цінними паперами (юридичною особою, що має відповідну ліцензію Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку на провадження професійної діяльності на ринку цінних паперів), як це передбачав закон, а проміжний набувач уклав спірний договір купівлі-продажу цінних паперів з ТзОВ «Компанія оргжитлобуд», яке такої ліцензії не мало. Крім того, на відміну від позивачки, у проміжного набувача нема доказів оплати вартості пакету облігацій.
2.8. Пункти 11.1, 11.2 і 11.4 статуту ТзОВ «Компанія оргжитлобуд» встановлювали, що директор наділений організаційно-розпорядчими та адміністративно-господарськими функціями і є службовою особою. До 9 березня 2011 року такі повноваження у ТзОВ «Компанія оргжитлобуд»належали ОСОБА_8 , який був директором товариства та підписав договір про резервування з позивачкою. А 9 березня 2011 року за наказом від № 2 призначили ОСОБА_2 . Він підписав спірний договір про резервування від імені ТзОВ «Компанія оргжитлобуд», не маючи на це повноважень. Це підтвердив експерт у висновку від 2 липня 2015 року № 424, вказавши, що підписи від імені ОСОБА_8 у підписаних проміжним набувачем із ТзОВ «Компанія оргжитлобуд»документах виконав ОСОБА_2 .
2.9. 5 червня 2013 року проміжний набувач отримав свідоцтво про право власності на спірну квартиру, яке теж слід визнати недійсним, бо його видали на підставі підроблених документів.
2.10. Після ознайомлення з матеріалами ініційованого позивачкою кримінального провадження їй стало відомо, що проміжний набувач продав спірну квартиру кінцевому набувачеві. Проміжний набувач достовірно знав, що документи на цю квартиру підроблені, і що він не сплатив її вартість. Тому не міг вчинити такий продаж.
2.11. Позивачка у повному обсязі виконала умови укладених з нею договорів і набула майнові права на спірну квартиру. Тому останню слід витребувати від кінцевого набувача, який отримав її незаконно.
2.12. Права позивачки на внесені інвестиції треба захистити шляхом визнання за нею майнових прав на спірну квартиру.
(1.2) Короткий зміст рішень судів першої й апеляційної інстанцій
3. 29 жовтня 2018 року Бориспільський міськрайонний суд Київської область ухвалив рішення, згідно з яким позовні вимоги задовольнив. Мотивував рішення так:
3.1. Підроблення підпису особи у спірних договорах та оспорюваних актах означає відсутність волевиявлення ТзОВ «Компанія оргжитлобуд» в особі директора Базіка О. М. на їх укладення і є підставою для визнання цих договорів недійсними згідно з частиною третьою статті 203 ЦК України.
3.2. Вимоги позивачки щодо визнання за нею майнових прав на спірну квартиру, витребування останньої, а також скасування реєстрації права власності на неї за проміжним і кінцевим набувачами є обґрунтованими.
3.3. ТзОВ «Компанія оргжитлобуд» не виконало своїх зобов`язань за укладеними з позивачкою договорами, не передало документів, необхідних для оформлення нею права власності, а тому права позивачки слід захистити шляхом визнання за нею майнових прав на спірну квартиру.
3.4. 12 червня 2019 року Київський апеляційний суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення суду першої інстанції. Навів такі самі висновки щодо суті позовних вимог. Додатково вказав про необґрунтованість, безпідставність і несуттєвий характер зазначених в апеляційній скарзі доводів.
(1.3) Короткий зміст касаційної скарги
4. 26 липня 2019 року кінцевий набувач подав касаційну скаргу. Просив скасувати рішення судів попередніх інстанцій і ухвалити нове - про відмову у задоволенні позову. Мотивував касаційну скаргу так:
4.1. Задовольнивши позовні вимоги, суди першої й апеляційної інстанцій всупереч приписам статті 41 Конституції України, статей 317, 321, 328 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) безпідставно позбавили добросовісного кінцевого набувача права власності на законно придбану спірну квартиру.
4.2. 24 липня 2017 року Бориспільський міськрайонний суд Київської області постановив ухвалу у справі № 359/3431/16-ц, згідно з якою залишив без розгляду позовну заяву позивачки, що була аналогічною до тієї, яку вона наступного дня подала у справі № 359/5719/17.
4.3. Апеляційний суд порушив порядок автоматизованого розподілу справи для визначення складу суду, який мав розглядати справу № 359/5719/17. У протоколі автоматизованого розподілу від 4 березня 2019 року відсутні відомості про час закінчення такого розподілу, коефіцієнт складності справи, імена (найменування) її учасників, інформація про визначення списку суддів для участі (підстави, за яких судді не беруть участі) в автоматизованому розподілі, підстави здійснення останнього. Тому є обґрунтовані сумніви у повноважності складу суду, який переглядав справу в апеляційному порядку, а отже, - у законності ухваленого цим складом суду рішення.
4.4. Апеляційний суд не забезпечив вручення повідомлень про призначення апеляційної скарги до розгляду всім учасникам справи, а саме ОСОБА_7 і ТзОВ «Компанія оргжитлобуд». Останньому також не вручили повідомлення про призначення у справі № 359/5719/17 наступних судових засідань.
4.5. Суд апеляційної інстанції необґрунтовано відхилив нові докази, які подав кінцевий набувач, хоча у суді першої інстанції цей відповідач не користувався професійною правничою допомогою, а тому не розумів, коли саме і які докази він може надати.
4.6. Апеляційний суд надав окремим доказам заздалегідь встановленої сили, бо ретельно дослідив документи з анкетними даними проміжного набувача, але не оцінив справжність підписів, вчинених від імені ОСОБА_8 у договорах, укладених із позивачкою.
(1.4) Короткий зміст рішень суду касаційної інстанції
5. 13 січня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Мотивував ухвалу так:
5.1. Є підстави для відступу від висновку щодо застосування норм матеріального права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року у справі № 6-104цс13 і від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16:
5.1.1. У постанові від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16 Верховний Суд України зазначив, що за змістом договорів резервування приміщень і комісії щодо купівлі цінних паперів особа отримала лише право на набуття права власності на нерухоме майно, а не право власності на нього. Тому нема підстав для визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестування відповідно до статей 331, 392 ЦК України.
5.1.2. У постанові від 18 грудня 2013 року у справі № 6-104цс13 Верховний Суд України зазначив, що на підставі положень статей 387, 388 ЦК України власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння, зокрема від добросовісного набувача. Вимога титульного володільця про визнання права власності є додатковою до вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння і супроводжує віндикаційний позов. Якщо позивач повністю вніс оплату за договором інвестування, то він є власником майнових прав на об`єкт інвестування. Вибуття на підставі нікчемного правочину створеного внаслідок інвестування у капітальне будівництво об`єкта нерухомості з володіння власника майнових прав на об`єкт інвестування порушує права цього власника. Ці права треба захистити шляхом визнання за останнім права власності на майно, створене внаслідок виконання умов договору інвестування.
5.2. Позивачка вчинила дії, спрямовані на виникнення передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги щодо переходу права власності на об`єкт будівництва, тобто вчинила необхідні та достатні дії для набуття майнових прав, а після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію - для набуття права власності на спірну квартиру. Проте за змістом договору резервування об`єкта нерухомості отримала лише право на набуття права власності на нерухоме майно, а не право власності на нього.
6. 14 вересня 2021 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, згідно з якою скасувала рішення судів попередніх інстанцій у частині вирішення вимог про визнання недійсними спірних договорів і актів, визнання недійсним спірного свідоцтва й ухвалила у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні цих вимог. У решті ці рішення залишила без змін. Мотивувала так:
6.1. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на об`єкт інвестування і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває право власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом державної реєстрації за собою речового права на цей об`єкт (пункт 95).
6.2. Після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою. Забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. Інвестор має право вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи. Ухвалюючи рішення у справі про набуття права власності на спірний об`єкт інвестування та правові наслідки цього, треба ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав і здійснення будівництва об`єкта нерухомості (пункти 100, 101).
6.3. Необхідно частково відступити від висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 24 червня 2015 року в справі № 367/5136/13-ц, оскільки у разі виконання інвестором його інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як за первісним власником (пункт 108).
6.4. У позивачки виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва. Тому вона має право на його витребування пункт 117).
6.5. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно (див. також постанову Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (пункт 80)).
6.6. Встановивши, що спірні правочини спрямовані на незаконне заволодіння належним позивачці об`єктом інвестування, суди мали виснувати про нікчемність цих правочинів (див. також постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц). Визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, не призведе до реального відновлення порушених прав, адже нікчемний правочин недійсний у силу закону (див. також постанову Великої Палати Верховного Суду від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17) (пункти 120, 121).
6.7. Можливість задоволення вимоги про визнання недійсним свідоцтва про право власності завжди залежить від обставин справи та порушеного права, за захистом якого особа звернулася до суду. За обставинами цієї справи таке визнання не можна вважатися ефективним способом захисту (пункт 123).
6.8. Задоволення вимог про визнання недійсними спірних договорів, оспорюваних актів та свідоцтва не призведе до поновлення майнової сфери позивачки, зокрема до набуття нею права власності на спірну квартиру чи до введення її у володіння квартирою. Тому ці вимоги не є неефективними (пункт 124).
6.9. Суд апеляційної інстанції належно повідомляв відповідача про розгляд справи, що підтверджують, зокрема, відмітки «Завірену копію ухвали отримав» на листі та на повістці-повідомленні, вчинені ОСОБА_9 , який діє в інтересах кінцевого набувача (пункт 128).
6.10. Брокером з продажу квартир у будинку, де знаходиться спірна квартира, була покійна мати кінцевого набувача - ОСОБА_10 . Вона повністю володіла інформацією про вільні квартири у будинку, а також про належність спірної квартири позивачці, сприяла ОСОБА_2 у переоформленні спірної квартири на проміжного набувача. Крім того, є свідчення, що позивачка постійно користувалась спірною квартирою, робила у ній ремонт і облаштовувала (пункт 131).
6.11. Дії позивачки, спрямовані на залишення судом в іншій справі її аналогічного позову без розгляду, - це право, яким вона могла скористатись до початку розгляду справи по суті. Реалізація цього права не обмежує її у повторному зверненні до суду з таким самим позовом (пункт 136).
2. СУТЬ ОКРЕМОЇ ДУМКИ
7. Велика Палата Верховного Суду залишила без змін рішення судів першої й апеляційної інстанцій у частині задоволення вимог про витребування спірної квартири, скасування державної реєстрації права власності на цю квартиру та визнання за позивачкою майнових прав на спірну квартиру, а у частині решти вимог (про визнання недійсними спірних договорів, оспорюваних актів і спірного свідоцтва) скасувала ці рішення й ухвалила нове - про відмову у задоволенні позову. Таким чином, Велика Палата Верховного Суду вважала ефективними способами захисту прав позивачки вимоги про витребування спірної квартири, скасування державної реєстрації права власності на цю квартиру та визнання за позивачкою майнових прав на спірну квартиру. Вважаємо означений підхід правильним лише частково.
(2.1) Встановлені обставини справи
8. Суди встановили такі обставини:
8.1. 29 травня 2008 року позивачка уклала з ТзОВ «Компанія оргжитлобуд» як забудовником договір про резервування, згідно з пунктом 2.1 якого це товариство зобов`язалося закріпити (зарезервувати) за позивачкою спірну квартиру, а позивачка - погасити пакет облігацій, емітованих ТзОВ «Компанія оргжитлобуд» у кількості 8 283 штук.
8.2. Того ж дня на виконання умов договору позивачка уклала договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій), згідно з яким внесла 602 588,25 грн як оплату за іменні цінні папери.
8.3. Через затримку будівництва та строків здачі житлового будинку в експлуатацію у 2010 році позивачка уклала з ТзОВ «Компанія оргжитлобуд» додаткову угоду до договору про резервування.
8.4. На виконання зобов`язань за договором про резервування та договором купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) позивачка та сторони підписали акт пред`явлення облігацій до погашення, акт погашення Пакету облігацій та акт прийому-передачі майнових прав.
8.5. ТзОВ «Компанія оргжитлобуд» не надало позивачці необхідних документів для оформлення права власності на спірну квартиру.
8.6. 5 червня 2013 року проміжний набувач отримав свідоцтво про право власності на спірну квартиру. Підставою для оформлення права власності були спірні договори й оспорювані акти.
8.7. 29 листопада 2013 року проміжний набувач продав кінцевому набувачеві спірну квартиру, що підтверджує інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
(2.2) Приписи, які регулюють спірні правовідносини
9. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
10. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).
11. Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (частина перша статті 527 ЦК України).
12. Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (абзац перший частини першої стаття 530 ЦК України).
13. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
14. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України).
15. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частини перша та друга статті 328 ЦК України).
16. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України).
17. Прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації (пункт 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461).
18. Для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо) (пункт 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553).
19. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).
(2.3) Щодо вимоги про витребування спірної квартири
20 . Погоджуємося з висновком Великої Палати Верховного Суду про те, що вимога про витребування спірної квартири є ефективним способом захисту прав позивачки.
21. Особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. Проте це її володіння може бути незаконним, а сама по собі державна реєстрація права власності таке право не породжує. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави заволодіння нерухомим майном, право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) і далі належатимуть власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.
22. Інакше кажучи, заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння. Особа, за якою незаконно, без відповідної правової підстави зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але це не означає, що вона набула право володіння відповідним майном. Таке право, будучи складовою права власності (поряд із правами користування та розпорядження), і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа, зареєструвавши за собою право власності.
23. Отже, володіння нерухомим майном, яке засвідчує державна реєстрація права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Натомість право володіння як складова права власності неправомірним (незаконним) бути не може. Право володіння - складова права власності - на нерухоме майно завжди належить його власникові.
24. Суди попередніх інстанцій встановили, що позивачка виконала її обов`язки за договорами резервування, купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) та про відкриття рахунку, а ТзОВ «Компанія оргжитлобуд»зустрічні обов`язки за цими договорами не виконало та не передало позивачці документи, необхідні для оформлення права власності на спірну квартиру. Натомість право власності на спірну квартиру оформив за собою проміжний набувач, який далі її відчужив кінцевому набувачеві.
25. Відсутність у позивачки як інвестора документів, необхідних для державної реєстрації права власності на спірну квартиру, за умови належного виконання обов`язків за відповідними договорами не спростовує того, що саме позивачка має право власності, зокрема право володіння цим майном (хоч і не має самого володіння, бо не зареєструвала відповідне речове право).
26. Слідуючи висновкам Великої Палати Верховного Суду, з огляду на те, що інвестору, який належно виконав обов`язки за відповідними договорами, належить право володіння на об`єкт інвестування, навіть за відсутності реєстраційного підтвердження права власності на цей об`єкт, він має право вимагати його повернення шляхом подання віндикаційного позову. Тому загалом погоджуємося з тим, що звернення з вимогою про витребування спірної квартири з володіння кінцевого набувача є ефективним способом захисту у спірних правовідносинах (пункти 117, 118 постанови).
27. Наявність підстав для витребування спірної квартири Велика Палата Верховного Суду мотивувала тим, що оскільки після виконання умов інвестиційного договору позивачка набула майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформувалися у її право власності на спірну квартиру з необхідністю державної реєстрації такого права, то забудовник не мав права відчужити об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.Тому інвестор має право вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи (пункти 100-101).
28. Велика Палата Верховного Суду врахувала, зокрема, добросовісну поведінку позивачки та помилковість тверджень кінцевого набувача про його добросовісність (пункти 130-131 постанови). Проте, звернувши на це увагу, у переліку приписів, що регламентують витребування майна з чужого незаконного володіння (пункти 97-99 постанови), навела як приписи статті 387, так і підпункту 3 частини першої та частини третьої статті 388 ЦК України.
(2.4) Щодо вимог про визнання недійсними спірних договорів
29. Позивачка просила визнати недійсними спірний договір про резервування та спірний договір купівлі-продажу цінних паперів. Суди першої й апеляційної ці вимоги задовольнили. Велика Палата Верховного Суду скасувала судові рішення у відповідній частині та відмовила у задоволенні вказаних вимог. Вважала ці договори нікчемними (пункт 120 постанови). Переконані, що вирішення спору за вимогою про витребування спірної квартири не вимагало оцінювання спірних договорів на предмет їхньої дійсності. Оскарження цих правочинів позивачкою не було ефективним способом захисту її прав, а тому не було юридичних підстав оцінювати їх на предмет дійсності та констатувати нікчемність.
30. Якщо сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків недійсності нікчемного правочину (наприклад, із вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину). Встановлення нікчемності правочину у мотивувальній частині рішення суду допускається за умови, що це впливає на вирішення позовної вимоги, яка є належною й ефективною у спірних правовідносинах.
31. Позивачка не була стороною спірних договорів, нікчемність яких констатувала Велика Палата Верховного Суду, і не могла претендувати на повернення одержаного на виконання цих договорів. Така констатація не була необхідною для вирішення вимоги про витребування спірної квартири. Задоволення останньої не залежить від чинності «проміжних» договорів. Предмет доказування у подібних правовідносинах зводиться до оцінки добросовісності кінцевого набувача, з володіння якого витребовується майно, та наявності юридичних підстав для такого витребування.
32. Зауважимо також, що висновки Великої Палати Верховного Суду щодо вимог про визнання недійсними спірних договорів є суперечливими: у пункті 124 вона вказала, що ці вимоги «не призведуть до поновлення майнової сфери позивачки, зокрема до набуття нею права власності на спірну квартиру чи до введення її у володіння квартирою, а тому не є неефективними» (тобто вважала їх ефективними), а у пункті 125 констатувала наявність підстав для відмови у задоволенні цих вимог.
(2.5) Щодо вимог про визнання недійсними оспорюваних актів
33. Позивачка просила визнати недійсними не тільки спірні договори, але й підписані проміжним набувачем із ТзОВ «Компанія оргжитлобуд» акти (пред`явлення облігацій до погашення, погашення Пакету облігацій, а також прийому-передачі майнових прав). Суди обох інстанцій ці вимоги задовольнили. Велика Палата Верховного Суду із задоволенням цих вимог слушно не погодилася, але, як і у випадку з вимогами про визнання недійсними спірних договорів, сформулювала взаємовиключні висновки: про те, що такі вимоги «не є неефективними» (пункт 124 постанови), і що треба «в позові у цій частині відмовити», скасувавши відповідні судові рішення (пункт 125 постанови).
(2.6) Щодо вимоги про визнання недійсним спірного свідоцтва
34. Позивачка просила визнати недійсним спірне свідоцтво. Суди першої й апеляційної вважали цю вимогу обґрунтованою. Велика Палата Верховного Суду з цими висновками слушно не погодилася. Мотивувала тим, що можливість задоволення вимоги про визнання недійсним свідоцтва про право власності завжди залежить від обставин справи та порушеного права, за захистом якого звернувся позивач, і за обставинами цієї справи таку вимогу не можна вважатися ефективним способом захисту (пункт 123 постанови). Але далі, як і щодо наведених вище вимог, сформулювала ті самі взаємовиключні висновки (останні два абзаци пункту 124 та пункт 125 постанови).
(2.7) Щодо вимоги про визнання майнових прав на спірну квартиру
35 . Позивачка просила визнати за нею майнові права на спірну квартиру. Суди першої й апеляційної вважали, що цю вимогу треба задовольнити. Велика Палата Верховного Суду залишила рішення судів попередніх інстанцій у цій частині без змін, хоча не навела мотиви для такого висновку.
36. Вона виснувала, що саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з якою, був споруджений об`єкт інвестування, набуває первісне право власності на цей новостворений об`єкт (пункт 93 постанови). Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права на цей об`єкт, а після завершення будівництва об`єкта нерухомості - право власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункт 95 постанови).
37. Незважаючи на ці висновки й окремо не вирішуючи вимогу про визнання майнових прав на спірну квартиру, Велика Палата Верховного Суду, на нашу думку, помилково залишила рішення судів першої й апеляційної інстанцій про задоволення вказаної вимоги без змін, тобто вважала її належною у спірних правовідносинах.
38. За змістом частини першої статті 15 та частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.Вимога для захисту порушеного права має відповідати змісту цього права та характеру його порушення.
39. Одним зі способів захисту цивільних прав, з яким особа має право звернутися до суду, є вимога про визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).
41. Велика Палата Верховного Суду раніше висловлювалась про те, що у тих випадках, коли треба застосувати вимогу про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 85, 86), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 74)).
42. Таким чином, виснувавши, що позивачка має право на витребування спірної квартири з володіння кінцевого набувача, у Великої Палати Верховного Суду не було підстав залишати без змін рішення судів першої й апеляційної інстанцій про визнання за позивачкою ще й майнових прав на ту ж квартиру. Задоволення цієї вимоги (на відміну від вимоги про витребування спірної квартири) не забезпечує захисту прав позивачки, а саме не дозволяє їй зареєструвати право власності на вказаний об`єкт нерухомості.
43. Вважаємо помилковим висновок Великої Палати Верховного Суду про те, що у разі порушення речових прав інвестора об`єкта будівництва «він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав і витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України)» (пункт 149 постанови).
(2.8) Щодо вимог про скасування державної реєстрації права власності на спірну квартиру проміжного та кінцевого набувачів
45. Позивачка просила скасувати державну реєстрацію права власності проміжного та кінцевого набувачів на спірну квартиру. Суди ці вимоги задовольнили. З висновком Великої Палати Верховного Суду про ефективність таких вимог не погоджуємося.
46. Велика Палата Верховного Суду раніше вже виснувала про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності така реєстрація не має. Вона визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших передбачених законом юридичних фактів, які необхідні для виникнення такого права (див. постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (пункт 55) і від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33)).
47. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються достовірними, доки не доведено протилежне. Тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності цього права, а створює відповідну спростовну презумпцію (постанови Великої Палати Верховного Суду від 2 липня 2019 року у справі № 48/340 (пункт 6.30), від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (пункт 4.17), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13)).
48. Набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за ним права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно. Такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (близькі за змістом висновки див., зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (пункти 95-98), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 85, 86, 115), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (пункт 80), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункти 63, 74)).
49. Заявлення власником разом із вимогою про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (пункт 100), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29)). Тому вимоги позивачки про скасування державної реєстрації права власності проміжного та кінцевого набувачів на спірну квартиру не були ефективними способами захисту порушеного права.
50. На наш погляд, Велика Палата Верховного Суду щодо вимоги про витребування спірної квартири мала змінити рішення судів першої й апеляційної інстанцій у мотивувальних частинах, виклавши їх відповідно до висновків, наведених у цій окремій думці, а щодо решти вимог - скасувати та відмовити у їх задоволенні з наведених вище підстав.
Судді:Ю. Л. Власов Л. І. Рогач
Д. А. Гудима С. П. Штелик