Справа № 522/8692/20
Провадження № 2/522/2393/21
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 листопада 2021 року Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Свяченої Ю.Б.,

при секретарі судового засідання Шеян І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Одесі в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа Департамент комунальної власності Одеської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, стягнення збитків, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернулася до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_2 , в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 20.11.2018, за реєстровим № 1135, зареєстрований 20.11.2018 р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 29017591, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101; стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 збитки у розмірі вартості квартири за договором купівлі-продажу, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 20.11.2018, за реєстровим № 1135, що становить 719100 грн. 00 коп.; стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 судові витрати.

В обґрунтування позову, позивач посилається на те, що відповідач продав їй зазначену квартиру, чітко усвідомлюючи, що площа вказаної квартири збільшена незаконно, а відтак відповідач продав майно, яке йому не належало, а саме майно перебуває під обтяженням та є предметом спору у суді.

Ухвалою суду від 04.06.2020 року по справі відкрито провадження в порядку загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 06.07.2021 року.

Ухвалою суду від 05.06.2020 року по справі вжито забезпечення позову та накладено арешт і заборону щодо спірної квартири.

Ухвалою суду від 10.06.2020 року по справі витребувано докази.

06.07.2021 року до суду з`явився представник позивача та представник третьої особи, підготовче засідання відкладено на 29.09.2020 року.

15.07.2020 року до суду надійшли письмові пояснення, в яких представник третьої особи вважає позовні вимоги ОСОБА_1 обгрунтованими.

29.09.2020 року до суду з`явився представник позивача та представник третьої особи, підготовче засідання відкладено на 19.11.2020 року.

19.11.2020 року до суду з`явився представник позивача та представник третьої особи, судом закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 15.02.2021 року.

15.02.2021 року до суду з`явився представник позивача та представник третьої особи, оголошено перерву до 15.04.2021 року.

15.02.2021 року представником позивача подано уточнену позову заяву в частині предмета позову в якій просив: визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 20.11.2018, за реєстровим № 1135, зареєстрований 20.11.2018 р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 29017591, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101; стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 збитки у подвійному розмірі вартості квартири за договором купівлі-продажу, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 20.11.2018, за реєстровим № 1135, що становить 1438200 грн. 00 коп.; стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 судові витрати у сумі 12611,20 грн. судового збору та 12800 грн. витрат на (правничу) допомогу.

15.04.2021 року до суду з`явився представник позивача та представник третьої особи, суд прийняв уточнену позовну заяву, оголошено перерву до 02.08.2021 року.

02.08.2021 року до суду з`явився представник позивача та представник третьої особи, оголошено перерву до 21.10.2021 року.

21.10.2021 року до суду з`явився представник позивача та представник третьої особи, оголошено перерву до 04.11.2021 року.

04.11.2021 року у зв`язку зі знаходженням судді у відпустці, розгляд справи відкладено на 26.11.2021 року.

У судове засідання 26.11.2021 року учасники справи не з`явилися, викликані належним чином, представник третьої особи просив провести судове засідання за його відсутності.

У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється.

Суд, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного.

Судом встановлено, що 20 листопада 2018 року ОСОБА_2 (Продавець) з однієї сторони та ОСОБА_1 (Покупець), уклали договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 (далі - Квартира), посвідчений Диким С.П., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу від 20.11.2018р. за № 1135 (далі - Договір), за умовами якого Відповідач передав у власність (продав), а Позивач купила вищевказану Квартиру.

Відповідно до п.3 Договору відчужувана квартира належить Відповідачу згідно даних Державного реєстру речову прав на нерухоме майно, відповідно до яких право власності на вищезазначене нерухоме майно зареєстроване за Відповідачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно ОСОБА_3 , державним реєстратором Одеської філії комунального підприємств «Реєстрація майна та бізнесу» 22.10.2018 року, номер запису про право власності: 28491127 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, згідно Витягу з Державної реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 142262046 від 23.10.2018 року.

Згідно до п.4 Договору продаж квартири здійснюється за ціною 719 100 (сімсот дев`ятнадцять тисяч сто гривень 00 копійок, які Відповідач отримав від представника Позивача до підписання договору шляхом безготівкового розрахунку, про що у справах нотаріуса зберігається копі платіжного доручення. Підписання цього договору свідчить про те, що розрахунки відчужувану квартиру здійснені повністю та про відсутність претензій у сторін щодо розрахунків.

Відповідно до п.6 Договору Відповідач свідчить, що вказана квартира на момент відчуження боргом за житлові комунальні послуги не обтяжена, не надана в користування наймачам (орендарям), до укладену цього договору іншим особам не відчужена, під забороною (арештом) та в заставі, податкові заставі не перебуває, як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передана, щодо неї відсутні судові спори, прав у третіх осіб як у межах, так і за межами України, немає. Недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням відчужуваної квартири чи можуть бути небезпечними для життя, здоров`я майна Покупця купця або інших осіб, а також прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань немає, усі інженерні комунікації перебувають в робочому стані і функціонують за призначенням.

Відповідач повідомив, що у вищезазначеній квартирі не проводилися перепланування та реконструкція, самочинних переобладнань, перепланувань, добудов, перебудов, реконструкції він не здійснював, технічні характеристики об`єкта нерухомого майна фактично відповідають тим, які зазначені у технічному паспорті. За домовленістю сторін поточна технічна інвентаризація квартири перед її відчуженням не проводилась. Внаслідок відчуження зазначеної квартири не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб, у тому числі малолітніх, неповнолітніх дітей, непрацездатних осіб, а також осіб, над якими встановлено опіку або піклування (ч.6 ст. 203 Цивільного кодексу України).

Згідно до п.7 Договору Відповідач стверджує, що документи, які підтверджують його право власності на об`єкт, та всі надані ним відомості відносно зазначеного об`єкту с достовірні та правдиві. В разі, коли документи чи відомості щодо вищезазначеного об`єкту виявляються недостовірними, неправдивими, Продавець зобов`язаний відшкодувати заподіяні Покупцю збитки та витрати у повному обсязі.

Проте, як стало відомо (лист Юридичного департаменту Одеської міської ради від 06.02.2019р. № 217вх), ОСОБА_2 спочатку було набуто право власності на квартиру АДРЕСА_1 , на підставі свідоцтва про право спадщини за законом, виданого державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М.В. від 01.11.2011 р., при цьому загальна площа квартири на час набуття права власності складала 55,6 кв.м.

Надалі, ОСОБА_2 приєднано до цієї квартири приміщення цокольного поверху, яке на праві комунальної власності належить територіальній громаді міста Одеси, а загальна площа збільшена з 55,6 кв.м. до 85,6 кв.м. Зазначене у подальшому дало змогу утворити два окремих об`єкта нерухомого майна - квартира АДРЕСА_3 , загальною площею 55,0 кв.м. та квартира АДРЕСА_3 , загальною площею 30,6 кв.м. (висновок щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 01.10.2018р.)

При цьому, як вбачається з рішення Приморського районного суду м. Одеси від 17.04.2015 року у справі № 522/708/15-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 18.06.2016 року, ОСОБА_2 намагався оформити право власності на зазначене підвальне приміщення, розташоване під квартирою АДРЕСА_3 через суду, в чому йому було відмовлено вказаним рішенням від 17.04.2015 року.

Судами було встановлено, що згідно з рішенням виконавчого комітету Жовтневої райради народних депутатів м. Одеси (Приморської РА ОМР) № 141 від 21.03.1996р. дане підвальне приміщення не було приватизоване та на момент смерті до складу спадщини не входило, а було надано бабусі Відповідача виключно у користування. Також, з листа Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 19.03.2019 р. за номером 4-261/1.2 вбачається, що вказане підвальне приміщення було надано попередньому користувачу квартири АДРЕСА_1 без права подальшої приватизації.

З матеріалів справи вбачається, що після отримання відмови у задоволенні позовних вимог, пов`язаних з набуттям права власності на підвальне приміщення («квартири АДРЕСА_3 » проданої ОСОБА_1 ), ОСОБА_2 було приєднано до цієї своє квартири ( АДРЕСА_3 ) нежитлове приміщення цокольного поверху (підвалу), яке на праві комунальної власності належить територіальній громаді міста Одеси, а площа збільшена з 55,6 кв.м. до 85,6 кв.м.

В подальшому ОСОБА_2 на підставі висновку «щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 01.10.2018р.» від`єднав це приміщення (вже в статусі житлової нерухомості) від квартири АДРЕСА_3 та утворив два окремих об`єкта нерухомого майна: - квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 55,0 кв.м.; - квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 30,6 кв.м. (реєстраційний номер -101, утворену за рахунок площі підвалу). Надалі Відповідачем зареєстровано право власності на зазначені об`єкти, а квартиру АДРЕСА_3 продано позиваці.

Суд зазначає, що наявність запису в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про право власності на Квартиру, внесеного на підставі недостовірних документів, саме по собі не свідчить про законність його виникнення.

Так, рішенням Приморського районного суду міста Одеси від 08 грудня 2020 року у цивільній справі № 522/13681/19 було витребувано в ОСОБА_1 спірний об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер - 101) на користь його дійсного власника - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, а сам запис про державну реєстрацію приміщення як «квартири» - скасовано. Рішення набуло законної сили.

Згідно з положеннями ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Отже, істотною умовою договору є наявність в продавця права власності на товар.

Відповідно до вимог ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з положеннями ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний право чин).

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до ст. 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ч. 1 ст. 229 ЦК України), такий правочин визнається судом недійсним; обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, які вже виникли.

Тобто, наявність запису в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про право власності на Квартиру, внесеного на підставі недостовірних документів про право власності, саме по собі не свідчить про законність його виникнення.

Суд вважає очевидним є той факт, що Відповідач, Продавець за Договором, будучи учасником (позивачем) іншої судової справи № 522/708/15-ц за позовом ОСОБА_2 до КП «БТІ» Одеської міської ради, нотаріуса Маслової М.В. про зобов`язання здійснити дії, чітко усвідомлював, що судами всіх інстанцій встановлено відсутність у нього права власності на згадане вище підвальне приміщення.

Таким чином, ОСОБА_2 , усвідомлюючи правові наслідки продажу майна, отримання у власність якого було предметом спору, навмисно ввів Позивача в оману щодо істотних умов Договору: наявності в Продавця законного права власності, законності та достовірності правовстановлюючих документів та відсутності прав третіх осіб на Квартиру; що в свою чергу є підставою для визнання Договору недійсним.

Згідно зі статтею 660 ЦК України, якщо третя особа на підставах, що виникли до продажу товару, пред`явить до покупця позов про витребування товару, покупець повинен повідомити про це продавця та подати клопотання про залучення його до участі у справі. Продавець повинен вступити у справу на стороні покупця (відповідач вже є повідомленим про справу № 522/13681/19 та є її учасником).

Частиною першою статті 661 ЦК України передбачено, що уразі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

Згідно з практикою Європейського суду з прав людини (рішення від 08 липня 1986 року в справі «Літгоу та інші проти Сполученого Королівства») одним із елементів дотримання принципу «пропорційності» при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації. Тому покупець, у якого вилучається майно, не позбавлений можливості порушувати питання про відшкодування завданих збитків на підставі статті 661 ЦК України. У разі якщо позов власника про витребування майна з чужого незаконного володіння задоволено, покупець цього майна має право відповідно до статті 661 ЦК України звернутися до суду з вимогою до продавця про відшкодування збитків, завданих вилученням у нього товару за рішенням суду з підстав, що виникли до його продажу.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 22 ЦК України збитками є втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки). Особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування

Відповідно до п. 4 Договору купівлі-продажу сторони підтвердили факт повного розрахунку за придбане нерухоме майно.

Відповідно до ч.2 ст. 230 ЦК України, сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину.

Згідно умов договору вбачається, що розрахунки між сторонами були проведені в повному обсязі. Тобто при укладенні договору купівлі-продажу сторони визначили ціну відчужуваної квартири 719 100,00 грн., та зазначили про проведення розрахунків в повному обсязі на момент укладання цього Договору.

Таким чином, позивач має право на відшкодування збитків, а відповідач зобов`язаний повернути грошові кошти, сплачені ОСОБА_1 за придбання Квартири у подвійному розмірі в сумі 1438200 грн.

Відповідно до положень ст. 141 ЦПК України, враховуючи обгрунтованість вимог позивача, з відповідача підлягає стягненню сума судового збору в розмірі 12611,20 грн. та доведені позивачем витрати на правову допомогу у сумі 12800 грн.?

Керуючись ст.ст. 1, 2, 5, 12, 30, 43, 76, 81, 84, 89, 95, 141, 223, 235, 241, 247, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа Департамент комунальної власності Одеської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, стягнення збитків задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 20.11.2018, за реєстровим № 1135, зареєстрований 20.11.2018 р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 29017591, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101.

Стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 збитки у подвійному розмірі вартості квартири за договором купівлі-продажу, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 20.11.2018, за реєстровим № 1135, що становить 1438200 (один мільйон чотириста тридцять вісім тисяч двісті) гривень 00 коп.

Стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , судові витрати у сумі 12611 (дванадцять тисяч шістсот одинадцять) гривень 20 коп. судового збору та 12800 (дванадцять тисяч вісімсот) гривень витрат на (правничу) допомогу.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Одеського апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту судового рішення. У разі якщо рішення було постановлено без участі особи, яка її оскаржує, апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня отримання копії рішення.

Повний текст рішення суду складено 30 листопада 2021 року.

Суддя: Ю.Б. Свячена

26.11.21