Провадження №2/592/568/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 листопада 2021 року м.Суми

Ковпаківський районний суд м.Суми у складі: головуючого - судді Котенко О.А., за участю секретаря судового засідання - Хрін М.О., представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , представника відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» - Чимич В.П., представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4 , розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Суми цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про скасування рішення державного реєстратора, витребування квартири,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом (а.с.1-10 т.1, а.с.47-50 т.2) і вимоги обґрунтовує тим, що 18.03.2008 року вона набула право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі укладеного договору купівлі-продажу із ТОВ «Созіданіє». Право власності було зареєстровано 20.03.2008 року в державному реєстрі. Квартира є єдиним житлом, яким володіє ОСОБА_1 , є єдиним її та її сім`ї разом із неповнолітнім сином місцем мешкання та реєстрації. 25.08.2020 року зі слів сусіда по дому ОСОБА_5 вона дізналася, що її квартиру, як і його було продано невідомими особами ОСОБА_3 . Із даних реєстру речових прав на нерухоме майно вона дізналася, що дійсно власником її квартири зареєстровано ОСОБА_3 . 12 жовтня 2007 року між нею та ВАТ Банк «БІГЕнергія» в особі директора Сумської філії ВАТ Банку «БІГ Енергія» укладений кредитний договір №07638. ВАТ Банк «Біг Енергія» згідно з кредитним договором від 12.10.2007 року та додаткової угоди до нього від 02.04.2008 року, надав ОСОБА_1 кредит у розмірі 40305,00 доларів США на придбання квартири за адресою: АДРЕСА_1 , зі сплатою відсотків у розмірі 12,7% річних і кінцевим терміном повернення боргу 11 жовтня 2022 року. Додатковою угодою від 02.04.2008 року №1 до кредитного договору №07638 сума виданого кредиту склала 38070,00 дол.США. 18.03.2008 року вона ОСОБА_1 набула право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі укладеного договору купівлі-продажу із ТОВ «Созіданіє». Право власності було зареєстровано 20.03.2008 року в державному реєстрі. 02.04.2008 року між ВАТ Банк «Біг Енергія» (іпотекодержатель) в собі директора Сумської філії та нею було укладено іпотечний договір, відповідно до якого забезпечувалась вимога банку, що випливала з кредитного договору №07638 від 12.10.2007 року шляхом передачі в іпотеку квартири, на купівлю якої видано кредит. Пунктом 1.4 іпотечного договору передбачено, що на строк дії цього договору предмет іпотеки залишається у власності (користування) іпотекодавця. Пунктом 5.1 іпотечного договору розділу «Порядок звернення стягнення на предмет іпотеки» передбачено, що у разі порушення іпотекодавцем основного зобов`язання та/або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання не менш ніж у 30 денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки. Постановою Правління Національного банку України від 24.02.2010 №97 з 01.03.2010 року відкликана банківська ліцензія у Відкритого акціонерного товариства Банку «БІГ Енергія» та ініційована процедура ліквідації банку. 27 травня 2011 року у зв`язку з припиненням діяльності Сумської філії ВАТ Банку «БІГ Енергія» шляхом її ліквідації та передачею кредитної справи до головного банку, рахунки сплати за кредитним договором були змінені і вона перестала сплачувати кредит. 23.12.2011 року Банком «Біг Енергія» була направлена вимога про дострокове повернення всього залишку кредитних коштів та припинення кредитного договору внаслідок невиконання нею вимог кредитного договору, яка була отримана 28.04.2012 року. 21.08.2012 року ВАТ Банк «Біг Енергія» звернувся до суду за стягненням суми кредитних коштів та відсотків за ними, в тому числі за тими, строк сплати яких не настав. Рішенням Зарічного районного суду м.Суми від 21.01.2013 року позов ВАТ Банк «БІГ Енергія» було задоволено, стягнуто з неї, ОСОБА_6 (поручителя по договору) на користь ВАТ Банк «БІГ Енергія» 401615,40грн. суму заборгованості за договором кредиту від 12.10.2007 року солідарно, та по 1653,00грн. з кожного повернення судового збору. 01.02.2013 року за рішенням Апеляційного суду Сумської області рішення Зарічного районного суду м.Суми від 21.01.2013 року набрало законної сили. Оскільки зазначена квартира АДРЕСА_2 , площею 58,32 кв.м, є єдиним місцем проживання позивачки, зазначене нерухоме житлове майно відповідає вимогам підпункту першого пункту першого Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не може бути примусово стягнуто (без згоди власника) протягом дії зазначеного закону. Вона взагалі була позбавлена права погасити заборгованість, оскільки кредитор був ліквідований, від інших осіб не надходило жодних повідомлень. В той же час ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» не було дотримано зазначених вимог визначених у розділі 5 Іпотечного договору. Фактично, позивач була позбавлена права не тільки погасити борг за квартиру, а і переважного права на викуп своєї квартири особисто. В даній справі способом судового захисту порушених прав і інтересів позивача є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав. Крім того, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення такого судового рішення обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного-права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень ст.ст.55,124 Конституції України та ст.13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом. Вона не є стороною договору купівлі-продажу спірної квартири, між ОСОБА_3 та ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» (відповідачі) існують речово-правові відносини щодо права на спірне нерухоме майно, тому способом захисту є відповідний цим правовідносинам віндикаційний позов - витребування майна. Відповідно п.3 ч.1 ст.388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Позивач просить суд ухвалити рішення яким скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.06.2020 року, індексний номер 52845996, про реєстрацію права власності за ОСОБА_3 код НОМЕР_1 , на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 58,32 кв.м., житловою площею 28,3 кв.м., номер запису про право власності 37057334 від 25.06.2020 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, та витребувати у ОСОБА_3 (код НОМЕР_1 ) та передати їй власність квартиру АДРЕСА_2 .

В судовому засіданні представник позивача - адвокат Сінько О.А. позовні вимоги підтримала повністю, просила суд їх задовольнити, додатково пояснила, що виходячи із положень, закріплених у статті 514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто обсяг прав та обов`язків сторін саме у зобов`язанні залишається незмінним, відбувається виключно заміна одного кредитора (іпотекодержателя) на іншого. Відповідно до частини першої статті 517 ЦК України саме первісний кредитор у зобов`язанні повинен передати новому Кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення, а в іпотечних правовідносинах - іпотечні договори або їх дублікати. Згідно з положенням статті 53 Закону України «Про нотаріат» право на отримання дубліката документа мають особи, перелічені в першому реченні частини п`ятої статті 8 цього Закону, тобто фізичні та юридичні особи, за дорученням яких або щодо яких вчинялися нотаріальні дії. Посилання даної норми на статтю 8 цього Закону свідчить про те, що законодавець пов`язує право на отримання зазначених відомостей з обмеженим колом суб`єктів з урахуванням необхідності дотримання нотаріальної таємниці. Верховний Суд у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду (постанова від 01.12.2018 року) у справі №243/7935/16-ц з подібними правовідносинами у висновку про правильне застосування норм права визначив, що перелік підстав видачі дубліката документа, визначених у ст.53 Закону є вичерпним і розширювальному тлумаченню не підлягає. Крім того, коло осіб, яким надано право отримувати дублікат утраченого або зіпсованого документа, не підлягає розширювальному тлумаченню. Враховуючи вищевикладене, видача дубліката такого документа іпотекодержателю є безпідставною, оскільки він не входить до кола осіб, які мають право на його отримання. Тобто нотаріус Нагорна Н. не мала права на видачу дубліката договору іпотеки ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія». Відсутність права на отримання дублікату договору іпотеки у ТОВ Фінансова компанія «Довіра та гарантія» також узгоджується з практикою Верховного Суду (рішення в справі №200/19062/17 від 28.10.2020 року, реєстраційний номер рішення 92692068). З огляду на вищенаведене, відчуження квартири відбулось із порушенням закону, а саме, глави 2 розділу 11 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України в частині незаконно виданого дублікату договору іпотеки та вчинення на підставі нього нотаріальних дій; п.61 Порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (Постанова КМУ №1127 від 25.12.2015 року) під час дії мораторію на примусове відчуження житла, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті; ст.38 Закону «Про іпотеку» в частині відсутності повідомлення іпотекодержателем (ТОВ ФК «Довіра та Гарантія») про порушення обов`язків по договору кредиту та вимоги про виконання порушеного зобов`язання за 30 днів до відчуження майна; ч.2 ст.24 Закону «Про іпотеку» в частині відсутності повідомлення ОСОБА_1 новим іпотекодержателем ТОВ ФК «Довіра та Гарантія» (відповідач) про перехід до нього права за договором іпотеки від ВАТ Банк «Біг Енергія» в п`ятиденний строк після відступлення права вимоги.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» в судовому засіданні позовні вимоги ОСОБА_1 не визнав, наданий відзив на позовну заяву. В відзиві зазначили, що твердження позивача що вона була позбавлена права погасити заборгованість в зв`язку з ліквідацією первісного кредитора є безпідставними. При цьому, в даному випадку ліквідація первісного кредитора не може слугувати підставою для припинення зобов`язань за кредитним договором, так як під час ліквідаційної процедури було здійснено відчуження активів первісного кредитора та заміна Кредитора у зобов`язанні до моменту завершення ліквідації. Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника). У пунктах 58, 59 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі №310/11024715-ц (провадження №14-112цс19) зазначено, що закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 Закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (частина третя статті 36 Закону): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону». За таких обставин правильним є висновок судів про те, що положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі). Просили суд відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», ОСОБА_3 .

Представник відповідача ОСОБА_3 - адвокат Міньковська А.В. в судовому засіданні позовні вимоги ОСОБА_1 не визнала, надала відзив на позовну заяву, в якому зазначила, що 07 червня 2014 року набрав чинності Закон №1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4-Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майне виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті. Як стверджує позивач, 12.10.2007 року вона взяла кредит в ВАТ «Біг Енергія» в розмірі 40305,00доларів США на придбання квартири за адресою: АДРЕСА_1 . 18.03.2008 року позивач набула право власності на вказану квартиру, та з тих пір проживала за даною адресою разом зі своїм неповнолітнім сином, якого до речі, було зареєстровано в предметі іпотеки без згоди банку. Загальна площа квартири 58,32 кв.м. Попри вказане позивач надала копію іпотечного договору від 02.04.2008 року, згідно якого в іпотеку передана квартира, право власності на яку зареєстровано за ОСОБА_1 18.03.2008 року, однак копії кредитного договору, в якому зазначено, що кредит видано саме на купівлю даної квартири позивач не надала. З огляду на наведене, застосування положень мораторію на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не може бути здійснено, оскільки вказане майно не підпадає під його дію. З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що ОСОБА_1 є співвласником 1/10 частки житлового будинку в с.Могриця Сумського району, загальна площа якого становить 79,3 кв.м, житлова площа - 51,6 кв.м. Під час укладення спірного договору купівлі-продажу продавцем ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» були надані йому, покупцю, та приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Пономарьовій Д.В. документи, що підтверджують право на продаж нерухомого майна у відповідності з вимогами статті 38 Закону України «Про іпотеку», які були перевірені і покупцем, і нотаріусом, які впевнились у їх достовірності та повноті. Разом з тим, продавцем було гарантовано покупцю, що на виконання умов чинного законодавства, засобами поштового зв`язку, на адресу ОСОБА_1 було направлено вимогу про усунення порушень, яка була вручена, про що свідчив корінець рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення. Вказана вимога, окрім іншого, містила повідомлення, відповідно до якого іпотекодержатель звертав увагу на можливість стягнення предмету іпотеки, відповідно до процедури, яка передбачена статтями 38 або 37 Закону України «Про іпотеку» (за вибором іпотекодержателя). Разом із тим, за змістом статті 38 Закону України «Про іпотеку» неповідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки є підставою для відповідальності іпотекодержателя перед такими особами за відшкодування завданих збитків. 25.06.2020 року ТОВ ФК «Довіра та Гарантія» у відповідності до положень/умов Кредитного договору та Іпотечного договору, враховуючи норми ст.38 Закону України «Про іпотеку», задовольнило свої кредиторські вимоги за рахунок предмету іпотеки, а саме ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» реалізувало предмет іпотеки шляхом продажу даного майна третій особі, а саме, уклавши з ОСОБА_3 договір купівлі-продажу квартири, посвідчений 25.06.2020 року Пономарьовою Д.В. , приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим №1288 щодо нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Для укладення договору купівлі-продажу квартири від 25.06.2020 року відповідно до ст.38 ЗУ «Про іпотеку», умов Іпотечного договору та вимог до посвідчення договорів відчуження сторони договору надали приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Пономарьовій Д.В. усі необхідні документи. Просить суд відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», ОСОБА_3 повністю.

Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, в судове засідання не з`явилася, про час і місце судового розгляду повідомлена належним чином.

Ухвалою суду від 23.09.2020 року за заявою представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Сінько О.А. вжиті заходи забезпечення позову у виді накладення арешту на квартиру за адресою АДРЕСА_1 та заборони іншим особам вчиняти будь-які дії щодо вказаної квартири.

Ухвалою суду від 09.12.2020 року відмовлено в задоволенні заяви ОСОБА_3 про застосування зустрічного зобов`язання.

Ухвалою суду від 05.01.2021 року витребовувалися у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни належним чином завірена копія договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладеного між ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_3 25.06.2020 року, серія та номер 1288, номер запису про право власності 37057334 та належним чином завірені копії всіх документів, на підставі яких такий договір був посвідчений нотаріусом.

Ухвалою суду від 05.01.2021 року витребовувалася в Управлінні «Центр надання адміністративних послуг у м.Суми» реєстраційна справа щодо нерухомого майна, розташованого за адресою АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101.

Ухвалою суду від 03.02.2021 року витребовувалися у Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» докази - правочин про відступлення права вимоги по іпотечному договору від 02.04.2008 року між ВАТ Банк «Біг Енергія» (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 , на підставі якого внесений запис до державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державного реєстру іпотек приватним нотаріусом Горобинською Г.А., рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень від 21.04.2014 року номер 10138168; письмової згоди ОСОБА_1 на продаж своєї квартири АДРЕСА_2 ; докази повідомлення ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» ОСОБА_1 про порушення нею обов`язків по договору кредиту та вимоги про виконання порушеного зобов`язання; докази повідомлення ОСОБА_1 ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» про перехід до Товариства права за договором іпотеки від ВАТ Банк «Біг Енергія».

Ухвалою суду від 26.05.2021 року закрито підготовче провадження та призначена справа до судового розгляду по суті.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з таких підстав:

Судом установлено, що 12.10.2007 року між ОСОБА_1 та ВАТ Банк «Біг Енергія» був укладений кредитний договір №07638. ВАТ Банк «Біг Енергія» згідно з кредитним договором від 12.10.2007 року та додаткової угоди до нього від 02.04.2008 року надав ОСОБА_1 , кредит у розмірі 38070 дол.США на придбання квартири за адресою АДРЕСА_1 зі сплатою відсотків у розмірі 12,7% річних і кінцевим терміном повернення кредиту - 11.10.2022 року.

Викладені обставини підтверджуються рішенням Ковпаківського районного суду м.Суми від 21.01.2013 року (а.с.28-31 т.1).

18.03.2008 року позивач ОСОБА_1 набула право власності на квартиру за адресою АДРЕСА_1 на підставі укладеного договору купівлі-продажу із ТОВ «Созіданіє», право власності було зареєстровано 20.03.2008 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с.22-27 т.1).

02.04.2008 року між ВАТ Банк «Біг Енергія» (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) був укладений іпотечний договір (а.с.17-21 т.1), відповідно до якого забезпечувалась вимога банку, що випливала з кредитного договору №07638 від 12.10.2007 року шляхом передачі в іпотеку банку квартири АДРЕСА_2 , на купівлю якої видано кредит.

Пунктом 1.4 іпотечного договору передбачено, що на строк дії цього договору предмет іпотеки залишається у власності (користуванні) іпотекодавця. Пунктом 5.1 іпотечного договору встановлено, що у разі порушення іпотекодавцем основного зобов`язання та/або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення не менш ніж у 30 денний строк.

23.04.2012 року ВАТ Банк «Біг Енергія» надіслало вимогу ОСОБА_1 про усунення порушень кредитного договору №07638 від 12.10.2007 року та погашення заборгованості (а.с.34-35 т.2). Суму боргу пропонувалося сплатити на накопичувальний рахунок ліквідатора ВАТ Банк «Біг Енергія», в раз невиконання цієї вимоги ВАТ Банк «Біг Енергія» розпочне процедуру звернення стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно, про що зазначалося в вимозі.

Постановою Правління НБУ від 24.02.2010 року №97 було прийнято рішення про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію банку з 01.03.2010 року.

Рішенням Зарічного районного суду м.Суми від 21 січня 2013 року позов ВАТ Банк «Біг Енергія» було задоволено і стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_6 на користь ВАТ Банк «Біг Енергія» 401615грн.40коп. суми заборгованості за договором кредиту від 12.10.2007 року, солідарно, та по 1653,00грн., з кожного повернення судового збору (а.с.28-31 т.1). Рішення суду набрало законної сили 01.02.2013 року.

Відповідно до інформації Національного банку України 02.04.2015 року НБУ прийнято рішення про затвердження ліквідаційного балансу ВАТ Банк «Біг Енергія».

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно з пунктом 3.1.4 договору іпотеки у разі невиконання іпотекодавцем зобов`язань за цим договором та за кредитним договором іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки, реалізувати його відповідно до пункту 5 цього Договору та за рахунок вирученої від реалізації предмета іпотеки суми переважно перед іншими кредиторами задовольнити в повному обсязі свою вимогу. Пунктами 3.1.5, 3.1.6 договору іпотеки передбачено, що у випадку невиконання іпотекодавцем зобов`язань за цим договором або за кредитним договором іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки та за його рахунок задовольнити свою вимогу, визначену підпунктом 3.1.4 пункту 3.1 цього договору. Порядок такого способу задоволення визначається пунктом 5 цього Договору. Іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від настання строку виконання основного зобов`язання.

Згідно з пунктом 5.4 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя в порядку, передбаченому пунктом 5.5.1 цього договору.

Відповідно до пункту 5.5.1 договору іпотеки у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим договором, або за кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки шляхом позасудового врегулювання і передбачають передачу іпотекодавцем права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, передбаченому ст.38 Закону України «Про іпотеку».

Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» порушений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки.

27.12.2013 року між ВАТ Банк «Біг Енергія» в особі ліквідатора ВАТ Банк «Біг Енергія» та ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» укладений договір купівлі-продажу права вимоги №3-233, укладеним між первісним іпотекодержателем ВАТ Банк «Біг Енергія» та ОСОБА_1 (а.с.236-244 т.1).

25.06.2020 року між ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 (а.с.229 т.1).

25.06.2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу зареєстровано за ОСОБА_3 право власності на квартиру АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» (а.с. 12, 230-231 т.1).

Згідно з ст.24 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням.

Згідно з ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст.38 Закону України «Про іпотеку» якщо договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Вищевикладене спростовує аргументи відповідачів.

Іпотекодавець, позивач ОСОБА_1 не отримувала від іпотекодержателя ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» письмових повідомлень про порушення обов`язків, не отримувала вимогу про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та не отримувала попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» в редакції, що діяв на час набуття у власність ОСОБА_3 спірної квартири, передбачено, що протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі №644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) дійшла висновку про те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас цей Закон ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Позивач ОСОБА_1 , зареєстрована та проживає в квартирі АДРЕСА_2 з 2009 року, загальна площа якої не перевищує 140 кв. м, яка є предметом іпотеки за договором, укладеним на забезпечення виконання зобов`язань за кредитом, наданим в іноземній валюті, згоди на відчуження спірного майна вона не надавала.

З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.5-7 т.2) вбачається, що ОСОБА_1 на праві спільної часткової власності належить 1/10 частка у житловому будинку в с.Могриця Сумського району, загальна площа будинку становить 79,3 кв.м, житлова площа - 51,6 кв.м.

Згідно з нормами ЖК України мінімальний рівень забезпечення жилою площею на одного члена сім`ї для постановки на облік є 6 кв.м. Згідно зі ст.47 ЖК України норма жилої площі на одну особу в Україні становить 13,65 кв.м (застосовується при наданні громадянам жилої площі). Виходячи з житлової площі будинку - 51,6 кв.м та частки ОСОБА_1 в будинку - 1/10, частка житлової площі будинку, що припадає на позивачку (5,16 кв.м), становить менше мінімального рівня забезпечення жилою площею і менше норми жилої площі в Україні.

Отже, відхиляються аргументи відповідачів про відсутність доказів, що спірна квартира є єдиним житлом позивача. До ОСОБА_1 підлягає застосуванню Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

За договором про відступлення прав за іпотечним договором при його укладенні первісний іпотекодержатель передає, а новий іпотекодержатель приймає оригінали договору іпотеки, договори про внесення змін та доповнень до нього (п.2.3 договору).

Відступлення прав за іпотечним договором відповідно до ст.512 ЦК України та ст.24 Закону України «Про іпотеку» здійснюється за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням, правочин про відступлення права вимоги за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню, а відомості державній реєстрації. Відповідно до ч.1 ст.517 ЦК України саме первісний кредитор у зобов`язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, а в іпотечних правовідносинах - іпотечні договори або їх дублікати.

Договір купівлі-продажу квартири від 25.06.2020 року був укладений на підставі дублікату договору іпотеки, виданого приватним нотаріусом Нагорною Н.В., про що зазначено в п.2 цього договору.

Порядок видачі дублікатів документів, посвідчених або виданих нотаріусами врегульовано ст.ст. 8, 34, 53 Закону України «Про нотаріат» та главою 22 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року №296/5 із змінами та доповненнями (далі - Порядок).

Видача дубліката втраченого або зіпсованого документа здійснюється державним нотаріальним архівом. До передачі в архів примірників документів, посвідчених або виданих нотаріусами, дублікат втраченого або зіпсованого документа видається нотаріусом за місцем його зберігання.

Видача дубліката документа включає одночасно два аспекти нотаріальної діяльності: вчинення нотаріальної дії та видачу інформації, яка становить предмет нотаріальної таємниці.

Згідно з положенням статті 53 Закону України «Про нотаріат» право на отримання дубліката документа мають особи, перелічені в першому реченні частини п`ятої статті 8 Закону, тобто фізичні та юридичні особи, за дорученням яких або щодо яких вчинялися нотаріальні дії. Посилання даної норми на статтю 8 цього Закону свідчить про те, що законодавець пов`язує право на отримання зазначених відомостей з обмеженим колом суб`єктів з урахуванням необхідності дотримання нотаріальної таємниці.

Відповідно до підпунктів 1.1, 1.2 пункту 1 глави 22 розділу II Порядку, видача дублікату нотаріусом проводиться за наявності одночасно двох умов: втрати або зіпсування документа; звернення до нотаріуса за отриманням дублікату чітко визначеного кола осіб: осіб, за дорученням яких або щодо яких вчинялась нотаріальна дія.

Таким чином, дублікат договору іпотеки може бути виданий виключно сторонам (учасникам) цього договору або їх представникам. Проте, ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» не є стороною спірного договору іпотеки.

Оскільки ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» як набувач права вимоги за іпотечним договором не є особою, за дорученням якої чи щодо якої вчинялася нотаріальна дія щодо посвідчення договору іпотеки від 02.04.2008 року, достатні правові підстави для видачі Товариству дубліката іпотечного договору відсутні.

Видача дубліката договору іпотеки іпотекодержателю ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» є безпідставною, оскільки Товариство не входить до кола осіб, які мають право на його отримання. Отже, нотаріусом був незаконно виданий дублікат договору іпотеки Товариству.

Відсутність права на отримання дублікату договору іпотеки у ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» узгоджується з практикою Верховного Суду, це постанова Верховного Суду від 28.10.2020 року у справі №200/19062/17. Таким чином, був незаконно виданий дублікат договору іпотеку та відбулося вчинення на підставі нього нотаріальних дій.

Отже, відчуження квартири за адресою АДРЕСА_1 , відбулося з порушенням законодавства і тому відповідно до ч.1 ст.203, ч.1 ст.215 ЦК України договір купівлі-продажу квартири є недійсним.

Позивач ОСОБА_1 не є стороною договору купівлі-продажу спірної квартири, між ОСОБА_3 та ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» існують речово-правові відносини щодо права на спірне нерухоме майно, тому способом захисту є відповідний цим правовідносинам віндикаційний позов - витребування майна. Такий спосіб захисту, обраний позивачем, не суперечить вимогам законодавства.

Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

З врахуванням викладеного, дослідивши всебічно, повно, об`єктивно наявні в справі докази, суд дійшов висновку, що позовна заява ОСОБА_1 , підлягає задоволенню. Суд вважає необхідним скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.06.2020 року, індексний номер 52845996, про реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_2 , номер запису про право власності 37057334 від 25.06.2020 року.

Підстави скасування заходів забезпечення позову, викладені в статті 158 ЦПК України. Зокрема, суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи.

У разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи. У випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

Виходячи з того, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню, вжиті ухвалою суду від 23 вересня 2020 року заходи забезпечення позову, відповідно до положень ч.7 ст.158 ЦПК України, продовжують діяти протягом дев`яноста днів, з дня набрання рішенням законної сили, підстави для їх скасування на даний час відсутні.

При зверненні з позовом до суду позивачем ОСОБА_1 сплачено 1681грн.60коп. судового збору за дві позовні вимоги та 420грн.40коп. судового збору за подання заяви про забезпечення позову. Тобто, всього сплачена сума судового збору становить 2102грн. Оскільки вимоги позивача ОСОБА_1 задоволені повністю, згідно з ст.141 ЦПК України з відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» на користь ОСОБА_1 , необхідно стягнути 1051грн. в відшкодування судового збору і з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 необхідно стягнути 1051грн. в відшкодування судового збору.

Керуючись ст.ст. 2, 12, 13, 76-81, 137, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити.

Скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.06.2020 року, індексний номер 52845996, про реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_2 , номер запису про право власності 37057334 від 25.06.2020 року.

Витребувати у ОСОБА_3 ( АДРЕСА_4 , рнокпп НОМЕР_1 ) та передати у власність ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , рнокпп НОМЕР_2 ) квартиру АДРЕСА_2 .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» (м.Київ, вул.Авіаконструктора Сікорського, буд.8, ) на користь ОСОБА_1 1051грн. в відшкодування судового збору.

Стягнути з ОСОБА_3 ( АДРЕСА_4 , рнокпп НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 1051грн. в відшкодування судового збору.

На рішення суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення може бути подана апеляційна скарга до Сумського апеляційного суду. При оголошенні вступної та резолютивної частини судового рішення апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію щодо справи:

http://kv.su.court.gov.ua/sud1806/gromadyanam/csz/.

Суддя О.А. Котенко