ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 листопада 2021 року м. Херсон

справа № 766/20725/18

провадження № 22-ц/819/1775/21

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач) суддів:Пузанової Л.В., Склярської І.В., Чорної Т.Г.,
секретар Автонагова Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс» на рішення Херсонського міського суду Херсонської області у складі судді Майдан С.І. від 25 травня 2021 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , Херсонське регіональне управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» про зобов`язання вчинити певні дії,

встановив:

У жовтні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс» про зобов`язання вчинити певні дії.

В обґрунтування позову зазначила, що 18 лютого 2013 року між нею та відповідачем укладено договір про будівництво (реконструкцію) житла, об`єктом інвестування якого є квартира, що знаходиться в 9-ти поверховому багатоквартирному житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 (по АДРЕСА_2 , будівельний номер квартири АДРЕСА_3 , розташована на 8-ому поверсі, 3-кімнатна, загальною площею 90,62 квадратних метрів.

За умовами договору, з врахуванням додаткової угоди до нього, вартість наведеної квартири на момент його укладення становить 475 755 грн, в тому числі вартість одного квадратного метра житла станом на 18 лютого 2013 року становить 5 250грн та є фіксованою при внесенні коштів згідно із графіком оплати, який обумовлений сторонами. У разі прострочення оплати вартість з цього часу є змінною і подальші розрахунки здійснюються на умовах, визначених пунктом 6.2 договору.

При цьому зміна вартості одного квадратного метра житла поширюється лише на ту площу житла, що не є оплаченою на момент такої зміни.

Договором передбачено, що розрахунок за квартиру здійснюється коштами інвестора за розпорядженням Херсонського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», в зв`язку із чим 01 березня 2013 року між нею та Херсонським регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» укладено кредитний договір щодо надання пільгового довготермінового кредиту молодій сім`ї/одинокому молодому громадянину на будівництво (реконструкцію) чи придбання житла, відповідно до якого фонд надав їй грошові кошти на будівництво спірної квартири.

За умовами наведених договорів до 20 березня 2013 року інвестор зобов`язаний сплатити забудовнику 475 755 грн за площу житла у розмірі 90,62кв.м., а решта квадратних метрів оплачується протягом десяти днів після отримання в БТІ технічного паспорта на квартиру, виходячи із фактичної площі квартири.

Кредитним договором передбачено її як позичальника обов`язок внести перший внесок у розмірі не менше 3% вартості будівництва, усього в сумі 40 000 грн, а також кошти за поднаднормативну площу та/або різницю між фактичною вартістю будівництва (реконструкції) чи придбання житла і вартістю, встановленою в розрахунку розміру кредиту з визначенням внесків та суми коштів на страхування в період будівництва житла в сумі 43 035грн.

Умови договору про будівництво (реконструкцію) житла щодо сплати вартості квартири за площу 90,62 квадратних метрів, в тому числі за рахунок кредитних коштів, позивачка вважає виконаними, однак відповідач після здачі житлового будинку в експлуатацію вимагає додаткової оплати 20,46 кв.м. в сумі 134 918,85 грн, збільшивши вартість одного квадратного метра житла до 6 594,75грн, із розрахунку остаточної площі квартири, яка за результатами технічної інвентаризації становить 92,6 кв.м., та не вчиняє передбачених умовами укладеного з ним договору дій щодо передачі квартири у її власність.

Вважаючи вимоги відповідача та його бездіяльність щодо передачі житла неправомірними та такими, які суперечать умовам укладеного з ним договору, позивач просила суд зобов`язати його звернутися за власний рахунок із замовленням (листом замовленням) до Комунального підприємства «Херсонське бюро технічної інвентаризації» для виготовлення технічної документації на квартиру АДРЕСА_4 на її (позивача) ім`я та передати їй таку технічну документацію; зобов`язати відповідача виконати зобов`язання за договором про будівництво (реконструкцію) житла від 18.02.2013 року, а саме: провести разом з нею огляд спірної квартири, яку їй передати на підставі складеного акту приймання передачі; зобов`язати відповідача передати Херсонському регіональному управлінню Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» пакет документів для реєстрації її права власності на спірну квартиру; стягнути з відповідача на її користь витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 15 000 грн.

Рішенням суду від 25 травня 2021 року позов задоволено.

Судом вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс» просить рішення суду скасувати, зазначаючи, що судом неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, а викладені ним висновки не відповідають встановленим обставинам справи та зроблені з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Зокрема, апеляційна скарга обґрунтована тим, що висновки суду щодо обов`язку товариства здійснити за власний рахунок замовлення технічної документації на спірну квартиру на ім`я позивачки не відповідають як приписам Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім`ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 року №584, так і умовам кредитного договору, укладеного нею із Херсонським регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву».

Зобов`язуючи товариство провести разом із інвестором- ОСОБА_1 огляд квартири АДРЕСА_4 та передати цю квартиру у власність останньої на підставі складеного акту приймання-передачі квартири, суд, на думку скаржника, не врахував встановленого ним факту порушення інвестором строків внесення платежу за об`єкт будівництва і, як наслідок- не зважив на те, що таке порушення за пунктом 5.1 укладеного ними договору тягне за собою оплату вартості квартири з цього часу на умовах зміни вартості одного квадратного метра житла із її визначенням на час звернення інвестора до забудовника з метою проведення розрахунку.

Скаржник зазначає про те, що судом необґрунтовано не враховано ту обставину, що зупинення процесу передання спірної квартири ОСОБА_1 пов`язано з інформацією, яка дає підстави зробити висновок щодо зловживання нею та членами її родини правом на отримання державної підтримки при придбанні житла, зняття її з квартирного обліку на цій підставі та існує судовий спір щодо дійсності укладеного з нею кредитного договору.

Вважає, що витрати позивачки на професійну правничу допомогу у вказаному нею розмірі не є співмірними із складністю цієї справи, наданим адвокатом обсягом послуг у суді, не відповідають критерію реальності таких витрат, розумності їхнього розміру.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивачки-адвокат Пацалова Т.В. викладені в ній доводи не визнала, рішення суду просила залишити без змін.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених статтею 367 ЦПК України, апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ зробив висновок про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Рішення суду мотивовано тим, що позивач повністю виконала умови укладеного нею із Товариством з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс» договору про будівництво (реконструкцію) житла, а саме: сплатила вартість квартири у визначеному при укладенні угоди розмірі в сумі 475 755 грн, а відповідач свої зобов`язання щодо передачі квартири у її власність не виконує, в односторонньому порядку збільшив вартість одного квадратного метра житла та неправомірно вимагає здійснення на його користь доплати за збудоване житло у більшому, ніж визначено договором, розмірі.

В процесі розгляду справи суд встановив, що 17 серпня 2007 року Херсонське регіональне управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» (далі-Фонд) та АТЗТ «Молодіжний житловий комплекс» уклали інвестиційну угоду №69-Х про будівництво (реконструкцію) житла, за умовами якого Фонд зобов`язався внести інвестиції в будівництво 90-квартирного цегляного житлового будинку АДРЕСА_5 , в порядку та на умовах, передбачених цією угодою, та прийняти готові до заселення квартири для наступного оформлення у власність позичальникам згідно із Положенням про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім`ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2001 року №584.

АТЗТ «Молодіжний житловий комплекс» зобов`язалося побудувати та здати вищезазначене житло в експлуатацію у визначений договором термін, збільшення якого неодноразово погоджувалося сторонами, після чого передати Фонду та позичальникам квартири на суму внесених інвестицій згідно з актом прийому-передачі протягом місяця після підписання акту державної комісії.

Цим же договором передбачено, що сума інвестицій, ціна за один квадратний метр житла, номер квартири, поверх, кількість кімнат, загальна, житлова площа квартири згідно з проектом, специфікація (характеристика) квартири, загальна площа будинку, кількість поверхів, кількість квартир в будинку, матеріал стін, ступінь готовності, плановий термін завершення будівництва тощо, визначаються договором про інвестування в будівництво (реконструкцію) житла, однією із сторін якого є позичальник. Цей договір є невід`ємною частиною інвестиційної угоди.

Пунктом 3.4 інвестиційної угоди із врахуванням внесених до неї 27.08.2007 року змін визначено, що остаточний розрахунок здійснюється Фондом після затвердження акту державної комісії про прийняття будинку в експлуатацію, за письмовим повідомленням товариства і наданням копії акту шляхом перерахування різниці між 100 відсотками фактичної вартості квартири з урахуванням уточненої її вартості на момент затвердження акту державної комісії та загальної площі згідно з технічним паспортом, виданим в бюро технічної інвентаризації та раніше перерахованими сум.

Фактична (остаточна) вартість квартири визначається шляхом розрахунку її вартості з урахуванням усіх витрат на будівництво будинку відповідно до вимог законодавчих актів, державних будівельних норм та інших актів, обов`язкових для застосування сторонами та фактичної площі за даними БТІ.

Вартість будівництва (реконструкції) одного квадратного метра житла може уточнюватися відповідно до змін вартості одного квадратного метра житла та середньої вартості будівництва (реконструкції) житла, що склалась у регіоні на час введення житла в експлуатацію. Платежі, перераховані до затвердженого сторонами графіку фінансування індексації та зміні не підлягають (пункт 3.9 угоди).

Пунктом 4.4 інвестиційної угоди передбачено, що після завершення будівництва і здачі будинку в експлуатацію товариство разом з Фондом протягом місяця з дати підписання акту про здачу будинку в експлуатацію на підставі цієї угоди та договору передають квартири Фонду та позичальникам шляхом оформлення акту прийому-передачі квартир та проводять остаточний розрахунок за збудовані квартири.

Право оформлення свідоцтва про право власності на збудовані квартири, що передаються на підставі цієї угоди та договору позичальникам, виникає у Фонду з моменту підписання акту прийому-передачі квартири, після чого оформляється акт звірки взаєморозрахунків між Фондом і АТЗТ «Молодіжний житловий комплекс».

Зазначений договір укладено Фондом на виконання вимог Закону України «Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні» у порядку, визначеному постановою Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 року №584 із послідуючими змінами та доповненнями «Про затвердження Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім`ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла».

18 лютого 2013 року між Приватним акціонерним товариством «Молодіжний житловий комплекс» як забудовником та ОСОБА_1 як інвестором укладено договір про будівництво (реконструкцію) житла, предметом якого є участь інвестора у фінансуванні будівництва (реконструкції) житла з метою отримання у власність квартири.

За умовами договору забудовник приймає участь в інвестуванні будівництва (реконструкції) об`єкта шляхом здійснення комплексу заходів по правовому, технічному та організаційному забезпеченню будівництва, внесенням грошових коштів та інших вкладів та інвестицій, а інвестор, тобто ОСОБА_1 , приймає участь в інвестуванні будівництва (реконструкції) об`єкта шляхом внесення грошових коштів в інвестування своєї частки з подальшим отриманням її у свою власність на умовах цього договору.

Відповідно до пункту 3.1 договору об`єктом інвестування є квартира, що знаходиться в 9-ти поверховому багатоквартирному житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 (по АДРЕСА_2 , будівельний номер квартири АДРЕСА_3 , розташована на 8-ому поверсі, 3-кімнатна, загальною площею 90,62 квадратних метрів. Вказані розміри площі квартири є проектними. Фактичні розміри площі квартири будуть встановлені за результатами технічної інвентаризації, підготовленими бюро технічної інвентаризації.

Згідно із розділом 5 договору вартість одного квадратного метра житла станом на 18 лютого 2013 р. становить 5 250 (п`ять тисяч двісті п`ятдесят) гривень та є фіксованою протягом тридцяти днів з моменту укладення сторонами цього договору. Зміна вартості одного квадратного метра житла поширюється лише на ту площу житла, що не є оплаченою інвестором на момент такої зміни. Про зміну вартості одного квадратного метра житла забудовник письмово повідомляє інвестора за 15 днів до фактичної зміни. Зміна вартості одного квадратного метра житла оформляється відповідною додатковою угодою до даного договору.

Пунктом 6.1. договору визначено, що вартість квартири на момент його укладення становить 475 755,00 грн. (чотириста сімдесят п`ять тисяч сімсот п`ятдесят гривень 00 коп.), в тому числі ПДВ 79 292,50 грн. і може змінюватись у зв`язку зі зміною вартості одного квадратного метра житла та відповідно до п. 6.6. цього Договору.

18 лютого 2013 року між позивачем та відповідачем було укладено додаткову угоду до договору про будівництво (реконструкцію) житла №8/69-Х-31 від 18.02.2013 р, відповідно до якої пункти 5.1 та 5.3 договору було викладено в наступній редакції:

5.1. Вартість одного квадратного метра житла станом на 18 лютого 2013 р. становить 5 250,00 гривень та є фіксованою при внесенні коштів згідно із графіком оплати, узгодженим сторонами цього Договору. У разі прострочення оплати вартість з цього часу є змінною, і подальші розрахунки здійснюються на умовах пункту 6.2. договору (пункт 6.2 передбачає порядок уточнення та погодження питання щодо діючої вартості одного квадратного метра житла перед проведенням кожного платежу).

5.3. Зміна вартості одного квадратного метра житла поширюється лише на ту площу житла, що не є оплаченою інвестором у належному порядку на момент такої зміни. Неоплаченою є вся площа, факт оплати якої не зафіксовано у порядку, встановленому пунктами 6.2., 6.3. даного договору. Оплаченою є площа, яку інвестор оплатив після отримання довідки забудовника про діючу вартість квадратного метра житла та на яку за результатами оплати сторонами складено акт звірки взаєморозрахунків.

Пунктом 6.4. договору передбачено, що розрахунок за квартиру між сторонами здійснюється коштами інвестора за розпорядженням Херсонського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» шляхом перерахування на розрахунковий рахунок забудовника коштів згідно із графіком оплати квадратних метрів житла (додаток № 1), що є невід`ємною частиною даного договору.

Додатком № 1 до договору є графік оплати квадратних метрів житла, узгоджений інвестором та забудовником, відповідно до якого до 20.03.2013 р. інвестор зобов`язаний сплатити забудовнику 475 755,00 грн. за площу житла у розмірі 90,62 квадратних метри.

При цьому, у додатку зазначено, що оплата проводиться виключно за розпорядженням регіонального управління фонду через особовий рахунок інвестора відкритий в банку-агенті Фонду.

Сторони домовилися, що остаточний розрахунок за квартиру здійснюється протягом 10-ти днів після отримання в БТІ технічного паспорта на квартиру, виходячи з фактичної площі квартири, шляхом оплати залишкової площі житла, що розраховується наступним чином: залишкова площа житла- це вартість одного квадратного метра житла помножена на різницю між загальною площею квартири та оплаченою площею квартири, де: загальна площа квартири- це площа квартири згідно з технічним паспортом на квартиру, виданим бюро технічної інвентаризації; оплачена площа квартири-площа квартири, визначена сторонами в актах про оплату відповідної кількості квадратних метрів (актах звірки взаєморозрахунків); вартість одного квадратного метра житла- вартість одного квадратного метра житла на день складання інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю документа, що відповідно до законодавства засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам, визначена згідно із розрахунками забудовника (пункт 6.6 договору).

Згідно з умовами договору забудовник має право затримати передачу квартири інвестору по акту приймання-передачі до моменту повного виконання інвестором своїх зобов`язань за цим договором (пункт 7.4.3 договору).

01 березня 2013 року між позивачкою та Херсонським регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» (далі Фонд) було укладено кредитний договір № 455 (щодо надання пільгового довготермінового кредиту молодій сім`ї/одинокому молодому громадянину на будівництво (реконструкцію) чи придбання житла відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 29.05.2001 р. № 584 (далі кредитний договір), відповідно до якого Фонд надав позивачці грошові кошти в сумі 410 000,00 грн на будівництво житла трикімнатної квартири згідно з договором про будівництво (реконструкцію) житла № 8/69-Х-31 від 18.02.2013 р., укладеним між забудовником ТОВ «МЖК» та ОСОБА_1 .

За умовами цього кредитного договору позивачка зобов`язалася, серед іншого, внести на особистий рахунок в банку-агенті відділення відповідно до розрахунку розміру кредиту з визначенням внесків позичальника та суми коштів на страхування в період будівництва (реконструкції) житла:

першу частину першого внеску (кошти попереднього внеску) у розмірі не менше 3 відсотків вартості будівництва чи придбання житла, усього в сумі 40 000,00 гривень, а також кошти за понаднормативну площу та/або різницю між фактичною вартістю будівництва (реконструкції) чи придбання житла і вартістю, встановленою в розрахунку розміру кредиту з визначенням внесків позичальника та суми коштів на страхування в період будівництва (реконструкції) житла в сумі 43 035грн. згідно із договором про придбання житла;

остаточну суму першого внеску та, у разі зменшення загальної площі житла, - відповідну частину кредиту, у розмірі, що визначається у додатковому договорі до цього договору щодо розрахунку і сплати внеску за уточненими показниками загальної площі житла та вартості 1кв.м. загальної площі житла протягом 10 календарних днів з дня отримання в БТІ технічного паспорта з урахуванням фактичної площі збудованого (реконструйованого) житла (пункти 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договору).

Пунктом 2.3. кредитного договору передбачено, що кредит за розпорядженням Фонду перераховується з рахунку Фонду на особистий рахунок позивача, вказаний у пункті 2.1. цього договору, з подальшим перерахуванням на поточні рахунки ПрАТ «МЖК» і страховика.

На виконання умов пункту 2.1.1. кредитного договору позивач внесла на свій рахунок, зазначений у кредитному договорі, грошові кошти в сумах 40 000грн та 43035грн відповідно до квитанцій №ТR 479793.20917.1871 від 22.02.2013 р. та №ТR 479793.42673.1871 від 18.03.2013 р.

В свою чергу, Фонд, на виконання умов договору про будівництво та кредитного договору, перерахував грошові кошти в сумах 219 720,00 грн, 213 000,00 грн та 43 035,00 грн (загальна сума - 475 755грн) на рахунок ТОВ «МЖК» відповідно до платіжних доручень № 1 від 06.03.2013, №1 від 13.03.2013 та №1 від 25 березня 2013 з призначенням платежу - внесок на будівництво житла згідно договору №8/69-Х-31 від 18.02.2013 року. Платіж на суму 43 035 грн здійснено з порушенням встановленого договором строку на п`ять днів (25.03. замість 20.03.)

Суд визнав, що позивач повністю виконала умови пунктів 6.1., 6.4 договору про будівництво (реконструкцію) житла №8/69-Х-31 від 18.02.2013 року, а саме: сплатила вартість квартири, розмір якої зазначено в пункті 3.1. цього договору, в сумі 475 755,00 грн.

В подальшому, згідно з пунктом 7.2.5. договору, укладеного між позивачкою та відповідачем, відповідач надіслав позивачці копію декларації про готовність до експлуатації житлового будинку АДРЕСА_6 , зареєстрованої Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції 26.04.2016 за № ХС 52.

За умовами укладеного із ОСОБА_1 договору про будівництво плановий термін введення будинку в експлуатацію визначено-30.09.2013року.

У пункті 2.4 укладеного сторонами договору передбачено, що після введення об`єкту в експлуатацію і проведення інвестором всіх передбачених цим договором розрахунків інвестор набуває право на отримання своєї частки, що оформлюється відповідним актом приймання-передачі квартири, відповідно до умов цього договору.

В разі відсутності зауважень інвестора щодо технічного стану квартири її передача останньому здійснюється забудовником протягом 5-ти робочих днів з дати огляду квартири шляхом підписання акту приймання-передачі квартири (пункт 7.1.7. договору).

При цьому відповідно до пункту 7.1.4. договору огляд квартири, що передається, здійснюється не пізніше семи робочих днів з дати отримання інвестором від забудовника письмового повідомлення про готовність квартири до передачі інвестору.

За змістом укладеної сторонами угоди перед визнанням квартири такою, що готова до передачі інвестору, інвестор зобов`язаний вчинити ряд дій, а саме: оплатити вартість оформлення технічного паспорту на квартиру згідно із рахунком, наданим забудовником; за вимогою забудовника подати останньому оригінали квитанцій про оплату сум коштів за понаднормативну вартість площі житла та здійснити звірку взаєморозрахунків. Оплата понаднормативної вартості житла можлива лише після отримання технічного паспорту на квартиру.

Виконання зазначених умов договору є предметом спору, що виник між сторонами у цій справі.

Так, відповідач на підставі технічної документації на будинок визначив розмір залишкової площі квартири після прийняття житлового будинку до експлуатації в 1,98кв.м. (92,6-90,62), що, на думку позивача, передбачає доплату в сумі 13 170,96 грн із розрахунку визначеної забудовником станом на лютий 2016 року вартості одного квадратного метра на час здачі житлового будинку в експлуатацію в розмірі 6 552грн, а позивачка, поставивши під сумнів надану їй забудовником інформацію щодо залишкової площі, замовила виготовлення технічного паспорта на квартиру у ФОП ОСОБА_3 , та, отримавши його 26.10.2016 року, дійшла висновку, що загальна площа спірної квартири становить 91,8кв.м., а отже,-залишкова площа становить 1,18кв.м. з доплатою за неї 7 849,36грн (6 552х1,18).

Крім того, 20.12.2016 року відповідач повідомив позивача, що за період будівництва вартість його об`єкту істотно збільшилась, що спричинило підвищення попередньої вартості на квартири у ньому. Вартість спорудження 1кв.м. загальної площі житла визначена і становить 6 594,75 грн. За таких обставин ТОВ «МЖК» не має можливості зберігати чинною попередню вартість площі квартири, встановлену в договорі станом на 18.02.2013року. За даними забудовника загальна площа квартири АДРЕСА_7 за результатами технічної інвентаризації складає 92,6кв.м. Оплачена площа 72,14 кв.м. Отже, неоплаченими залишились 20,46кв.м. на загальну суму 134 928, 85 грн.

Позивач не погодилась оплатити залишкову площу у зазначеному розмірі, оскільки вважає, що відповідач безпідставно вимагає від неї оплати залишкових метрів у розмірі 20,46кв.м. за ціною 6 594,75 грн. за 1кв.м., виходячи з того, що вона повністю виконала умови пунктів 6.1., 6.4 договору про будівництво (реконструкцію) житла № 8/69-Х-31 від 18.02.2013 р., а саме: сплатила вартість квартири у визначеному договором розмірі в сумі 475 755,00 грн за 90,62 квадратних метри у передбачені договором строки.

Відповідно до квитанції №TR 479793.18435.2713 від 22.10.2016 року позивач сплатила на користь відповідача грошові кошти в сумі 10 000грн за залишкову площу квартири та вважає себе такою, що виконала усі передбачені для інвестора обов`язки за укладеним із відповідачем договором про будівництво (реконструкцію) житла.

В свою чергу, відповідач не вважає обов`язки позивачки за договором виконаними, посилаючись на те, що саме вона має обов`язок замовити технічний паспорт на квартиру в бюро технічної інвентаризації, оскільки виготовлений ФОП ОСОБА_3 технічний паспорт не відповідає положенням закону та не може бути ним врахованим, в той час як виготовлення технічного паспорта на квартиру, проведення остаточного розрахунку за квартиру та звірка взаєморозрахунків за умовами договору є передумовою для її огляду та передачі інвестору.

Основним нормативним актом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) (частина перша статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Згідно з частиною другою статті 509 ЦК України зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема з договору.

Відповідно до частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За положеннями статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У статті 629 ЦК України зазначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Умови набуття права власності на збудоване (реконструйоване) за рахунок кредиту житло врегульовано Положенням про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім`ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 року №584.

Відповідно до пунктів 39-41 Положення умови набуття позичальником права власності на збудоване (реконструйоване) і придбане за рахунок кредиту житло визначаються кредитним договором. Відповідно до кредитного договору позичальникові в установленому порядку видається свідоцтво про право власності на збудоване (реконструйоване) житло. Фінансування витрат, пов`язаних з оформленням цих документів, здійснюється за рахунок позичальника. З метою забезпечення погашення кредиту між регіональним управлінням Фонду та позичальником відповідно до умов кредитного договору укладається договір про іпотеку збудованого (реконструйованого) або придбаного житла. У разі кредитування будівництва (реконструкції) індивідуального будинку та господарських приміщень договір про іпотеку земельної ділянки укладається разом з кредитним договором.

Передача в заставу збудованого (реконструйованого) або придбаного житла здійснюється одночасно з оформленням права власності позичальника на це житло.

Фінансування витрат, пов`язаних з нотаріальним посвідченням зазначених договорів та оформленням права власності, здійснюється за рахунок позичальника.

Як зазначалося вище, сторони встановили між собою порядок передачі квартири, яка за визначеними сторонами правилами відбувається після введення будинку в експлуатацію і проведення інвестором, яким за змістом договору є позивачка, усіх передбачених цим договором розрахунків, здійснення яких можливе після оформлення технічного паспорта на квартиру та звірки взаєморозрахунків.

При цьому відповідно до пункту 2 Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім`ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла безпосереднім учасником правовідносин, які виникли між сторонами, є Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву та його регіональні управління, які є замовниками будівництва та перед якими, зокрема, перед Херсонським регіональним управлінням Державної спеціалізованої установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» у позивачки як у позичальника за кредитним договором виникли зобов`язання, в тому числі про укладення додаткової угоди до кредитного договору щодо розрахунку і сплати внеску позичальника за уточненими показниками загальної площі житла та вартості 1кв.м. загальної площі житла, внесення остаточної суми першого внеску та, у разі зменшення загальної площі житла - повернення відповідної частини коштів кредиту, протягом 10 календарних днів з дня отримання в бюро технічної інвентаризації технічного паспорта з врахуванням фактичної площі збудованого (реконструйованого) з використанням кредитних коштів житла (пункт 4.2.10.1 кредитного договору).

Пункт 4.2.10.2 кредитного договору передбачає також обов`язок позивачки як позичальника протягом 45 календарних днів з дня здійснення позичальником розрахунку з кредитором за уточненими показниками загальної площі житла та вартості 1кв.м. загальної площі житла прийняти збудоване (реконструйоване) житло шляхом підписання акту приймання-передачі житла. У разі виявлення недоліків та дефектів у збудованому (реконструйованому) житлі (згідно з умовами договору про придбання житла) прийняти житло протягом трьох календарних днів з дня усунення недоліків відчужувачем.

При укладенні кредитного договору між позивачем та Фондом сторони обумовили, що у разі надання кредиту на будівництво (реконструкцію) житла, протягом 5 робочих днів після введення об`єкта будівництва в експлуатацію позичальник надає відчужувачу (в спірних правовідносинах таким є забудовник) довіреність, яка засвідчується нотаріально, для отримання правовстановлюючих документів на житло (свідоцтво про право власності, технічний паспорт, витяг з відповідного державного реєстру про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно), відчужувач на підставі довіреності позичальника отримує правовстановлюючі документи на житло та передає їх Регіональному управлінню для зберігання та укладення між ним та покупцем договору іпотеки житла.

Фонд як замовник житла наділений укладеною ним із забудовником інвестиційною угодою повноваженнями приймати готові до заселення квартири для наступного оформлення у власність позичальникам, для чого бере участь у огляді квартир, складанні акту прийому-передачі квартир та акту технічного стану квартир із відображенням в ньому виявлених дефектів і недоліків.

Згідно з пунктами 5.5 та 5.6 інвестиційної угоди передача квартир Фонду та позичальнику здійснюється забудовником протягом трьох робочих днів з дати огляду квартир шляхом підписання акту прийому-передачі квартир.

На підставі актів прийому-передачі квартир, підписаних за участю позичальника, складається зведений акт, який підписується сторонами.

Відповідно до Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім`ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 року №584 з послідуючими змінами та доповненнями, умови набуття права власності на збудоване (реконструйоване) за рахунок кредиту житло визначаються кредитним договором.

Отже, змістом усіх наведених вище угод, учасником яких є сторони, визначено, що обов`язок замовити технічний паспорт на квартиру покладено на позичальника, тобто на позивачку, яка може його реалізувати самостійно шляхом звернення до бюро технічної інвентаризації, або доручити це зробити забудовнику, видавши йому відповідну довіреність та забезпечивши фінансування. Така довіреність позивачкою не видавалася, фінансування не забезпечувалося.

Лише після отримання технічного паспорта на квартиру можливо визначити розмір остаточного розрахунку за квартиру, провести звірку взаєморозрахунків та здійснити її огляд разом із представником Фонду.

Передача квартири у власність позичальника є компетенцією Фонду, а не забудовника, та правовстановлюючі документи на квартиру, в тому числі і технічний паспорт на квартиру у випадку отримання їх забудовником, на підставі виданої йому позивачкою довіреності, передаються не позичальнику, а Фонду для зберігання до укладення між ними договору іпотеки житла.

Суд на встановлені ним обставини уваги не звернув та зробив помилковий висновок про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс» зобов`язано звернутися за власний рахунок із замовленням (листом-замовленням) до Комунального підприємства «Херсонське бюро технічної інвентаризації» ХОР для виготовлення технічної документації на квартиру АДРЕСА_4 на ім`я ОСОБА_1 та передати останній таку технічну документацію; провести разом з інвестором- ОСОБА_1 огляд наведеної квартири та передати її ОСОБА_1 на підставі акту приймання-передачі квартири; передати Херсонському регіональному управлінню Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» пакет документів для реєстрації права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_4 , в той час як сформованим такий пакет документів може бути лише після виконання позивачкою обов`язку оплатити вартість оформлення технічного паспорта, правовстановлюючих документів на квартиру і здійснення остаточного розрахунку за квартиру відповідно до умов договору.

Без вчинення ОСОБА_1 зазначених дій неможливо зробити висновок про проведення нею як інвестором усіх передбачених договором розрахунків.

Крім того, зобов`язуючи відповідача вчинити відповідні дії на користь Херсонського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», який є учасником справи як третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, суд не врахував, що відносини, які склалися у позивачки з Фондом, не є предметом пред`явлених нею у цій справі вимог, в той час, як відповідач та представники регіонального управління Фонду повідомили суд, що зазначена особа як кредитор у спірних правовідносинах вважає за необхідне призупинити процес передачі та оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_8 до вирішення в судовому порядку питання про визнання укладеного із ОСОБА_1 кредитного договору недійсним, зазначаючи про те, що при його укладені не було враховано неправомірність постановки сім`ї ОСОБА_1 на квартирний облік.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що висновки суду не відповідають встановленим обставинам справи та умовам укладених сторонами угод, а в частині виконання позивачкою обов`язку здійснити остаточний розрахунок за квартиру є передчасними, тому ухвалене судом рішення підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову з наведених вище підстав.

Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України , якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

З огляду на матеріали справи та надані відповідачем докази, судові витрати відповідача складаються із судового збору, сплаченого при поданні апеляційної скарги у розмірі 2 114грн 41 коп.(а. с. 224).

Враховуючи, що відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а судом апеляційної інстанції у задоволенні позову відмовлено, з позивача на користь відповідача підлягає стягненню 2 114грн 41 коп.- витрати, понесені ним на сплату судового збору.

На підставі викладеного, керуючись статтями 367, 374, 376 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс» задовольнити.

Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 25 травня 2021 року скасувати і ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , Херсонське регіональне управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» про зобов`язання вчинити певні дії відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 , яка проживає в АДРЕСА_9 , реєстраційний номер облікової картки платника податків- НОМЕР_1 , на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс», який знаходиться в м. Херсоні, вул.200-річчя Херсона, 38, корпус 6, ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України -14137852, судові витрати, понесені на сплату судового збору при поданні апеляційної скарги у розмірі 2 114грн 41 коп. (дві тисячі сто чотирнадцять гривень 41 коп.).

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий Л. В. Пузанова

Судді: І. В. Склярська

Т. Г. Чорна

Повний текст постанови складено 03 грудня 2021 року

Суддя Л. В. Пузанова