Справа № 495/8412/21
Номер провадження 2/495/2852/2021
09 листопада 2021 рокум. Білгород-Дністровський
Білгород-Дністровський міськрайонний суд Одеської області у складі:
головуючого судді Анісімової Н.Д.,
із участю секретаря судового засідання Кросовської А.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання біржового договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності, -
Короткий зміст та обґрунтування позовних вимог.
ОСОБА_1 звернувся із позовом до ОСОБА_2 про визнання біржового договору купівлі-продажу нерухомого майна дійним та визнання права власності, згідно якого просить суд:
- визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна № 1481/Б, укладений 02.04.1998 року на Одеській товарній біржі, згідно якого ОСОБА_1 купив, а ОСОБА_2 продала житловий будинок АДРЕСА_1 .
- визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що між ОСОБА_1 з однієї сторони, та відповідачем ОСОБА_2 , від імені якої діяла ОСОБА_3 на підставі довіреності №2-581 від 15.08.1996 року, посвідченої Білгород-Дністровською міської державною нотаріальною конторою, з іншої сторони 02.04.1998 року укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна за № 1481/Б, зареєстрований на Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових правочинів.
Згідно з вказаним договором купівлі-продажу від 02.04.1998 року позивач придбав у відповідача житловий будинок, загальною площею 95,3 кв.м., житловою площею 54,9 кв.м. по АДРЕСА_1 .
На момент продажу зазначений житловий будинок належав відповідачу на підставі договору купівлі-продажу №2-130 від 19.02.1979 року, посвідченого Білгород-Дністровською міською державною нотаріальною конторою.
Також вказує, що у відповідності до реєстраційного посвідчення від 06.04.1998 року №3644 (право власності зареєстровано БТІ в реєстрову книгу №26 за реєстром №3644) та технічного паспорту на житловий будинок АДРЕСА_1 , інвентарний номер № 3950, реєстровий № 26-3644 - позивач є власником зазначеного житлового будинку, про що свідчить відповідний штамп і реєстраційний запис Білгород-Дністровського МБТІ від 06.04.1998 року про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на цей житловий будинок.
Проте, вказаний договір купівлі-продажу нерухомого майна № 1481/Б від 02.04.1998 року не був посвідчений нотаріально, що перешкоджає позивачу у повній мірі реалізувати права власника стосовно розпорядження своїм майном.
На теперішній час у зв`язку зі зміною законодавства ОСОБА_1 позбавлений можливості розпоряджатись своїм майном, як власник та здійснити нотаріальне посвідчення договору № 1481/Б від 02.04.1998 року, в зв`язку з чим змушений звернутися до суду з вирішенням даного питання у судовому порядку.
Ухвалою судді Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 11.10.2021 року відкрито провадження у справі, розгляд якої постановлено проводити за правилами спрощеного позовного провадження розгляд справи призначено на 21.10.2021 року.
08.11.2021 року представник позивача у судове засідання не з`явився, подав до канцелярії суду заяву про розгляд справи у його відсутність та відсутність позивача, позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просить їх задовольнити, зазначає також, що проти заочного розгляду справи не заперечує.
Відповідачка у судове засідання не з`явилася, про дату і час проведення судового засідання повідомлялася, а саме викликалася до суду через оголошення, розміщене на офіційному веб-порталі Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області.
У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється.
У відповідності до положень статті 279 ЦПК України, розгляд справи по суті в порядку спрощеного провадження починається з відкриття першого судового засідання або через тридцять днів з дня відкриття провадження у справі, якщо судове засідання не проводиться. Підготовче засідання при розгляді справи у порядку спрощеного провадження не проводиться.
Згідно з ч. 1 ст. 280 ЦПК України, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: 1) відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; 2) відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; 3) відповідач не подав відзив; 4) позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
Згідно із статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.
Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Фактичні обставини справи.
ОСОБА_1 з однієї сторони, та відповідачем ОСОБА_2 , від імені якої діяла ОСОБА_3 на підставі довіреності №2-581 від 15.08.1996 року, посвідченої Білгород-Дністровською міської державною нотаріальною конторою, з іншої сторони 02.04.1998 року укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна за № 1481/Б, зареєстрований на Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових правочинів.
Згідно з вказаним договором купівлі-продажу від 02.04.1998 року позивач придбав у відповідача житловий будинок, загальною площею 95,3 кв.м., житловою площею 54,9 кв.м. по АДРЕСА_1 .
На момент продажу зазначений житловий будинок належав відповідачу на підставі договору купівлі-продажу №2-130 від 19.02.1979 року, посвідченого Білгород-Дністровською міською державною нотаріальною конторою.
Позивач звернувся до КП МБТІ для реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна № 1481/Б від 02.04.1998 року, який був зареєстрований у реєстровій книзі №26 за реєстром №3644 від 02.04.1998 року та ОСОБА_1 було видано реєстраційне посвідчення на праві приватної власності, технічний паспорт на житловий будинок.
Позиція суду та оцінка аргументів сторін.
Відповідно до ч.1 ст.15, чч.1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого майнового або немайнового права та інтересу, зокрема способом захисту може бути визнання права власності.
У разі порушення суб`єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав позивач звернувся до суду.
Права чи інтерес мають бути захищені судом у неналежний спосіб, який є ефективним, тобто таким що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненими цим діяннями наслідками (п.57 постанови ВП ВС від 05.06.2018 року у справі №338/180/17).
За правилами статей 12,81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідження наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому так і кожному доказу, який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу.
Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений 02.04.1998 року на біржі, то при вирішенні спору підлягають застосування положення ЦК Української РСР, Закону «Про товарну біржу».
Відповідно до ст.1 Закону «Про товарну біржу» товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних та фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладанні біржових угод, виявлення товарних цін і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того ст. 2 закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.
На товарній біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених ст.15 закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі, якщо являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасники є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням дня. При цьому слід зазначити, що чинним законодавством на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова. Набуття права власності це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.
У відповідності до ст. 41 ЦК УРСР, угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.
На підставі ст. 42 ЦК УРСР, угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Відповідно до статті 47 ЦК УРСА визначено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
За змістом статті 128, 153 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними умовами є ті умови договору, які визнанні за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно або сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно статті 227 ЦК УРСР передбачалась обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 15 закону «Про товарну біржу» угоди, зареєстровані ні біржі, не підлягають нотаріально посвідченню.
Однак за загальним правилом, визначеним у статтями 47, 227 ЦК УРСР договори купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві. Згідно зі ст.ст. 224, 227 ЦК УРСР договір купівлі-пролажу житлового будинку повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте відповідно до ст. 15 Закону «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає, з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором, а відповідно до ст. 153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Згідно з положеннями ст. 227 ЦК УРСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто правові норми, закріплені цією статтею мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст. 15 Закону «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 Закону «Про товарну біржу» по відношенню угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер, тобто закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином договір купівлі-продажу житлового будинку, укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійним.
Відповідно до ч.2 ст. 48 ЦК УРСР по недійсній угоді кожна з сторін зобов`язується повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержану в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
Подібні висновки містяться у постановах ВС від 01.04.2020 року в справі №754/1466/15-ц, від 26.11.2018 року в справах №205/8493/16-ц.
Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійними» від 28.07.78 року №3 (зі змінами та доповненнями, внесеними постановами Пленуму ВСУ від 25.12.1992 року №13 та від 25.05.1998 року №15) роз`яснив, з яких підстав угода може бути визнана недійною судом. Відповідно до п.4 цієї постанови, з підстав не додержання нотаріальної форми визнаються не дійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договору довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування житлового будинку (квартири) чи його (її) частини.
Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах, об`єктів нерухомого майна вимагають оформлення в нотаріальній формі.
Враховуючи викладене, немає різниці, де фізична або юридичні особи уклали угоду на біржі чи поза нею, тому необхідно дотримуватись законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.
Також відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Згідно з частинами третьою, четвертою статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішення суду про визнання договору, посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Згідно з частиною четвертою статті 656 ЦК України, (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.
Відповідно до частини першої статті 657 ЦК України, (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
У пункті 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" роз`яснено, що при вирішенні спору про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню дійсним, необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується із державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
Висновки суду.
За таких обставин суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, оскільки договір купівлі-продажу не може бути визнаний дійсним, оскільки момент його вчинення відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов`язувався з державною реєстрацією, яка не відбулась. Укладений у такій формі договір купівлі-продажу не породжує для сторін прав і обов`язків й не може бути визнаний судом дійсним з підстав, заявлених позивачем.
Керуючись ст. 76-81, 89, 258-259, 263-268, 315 ЦПК України, суд,
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання біржового договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності - відмовити.
Копію рішення направити учасникам справи.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Одеського апеляційного суду.
Суддя Н.Д. Анісімова