Номер провадження: 22-ц/813/5637/21
Номер справи місцевого суду: 522/9573/14-ц
Головуючий у першій інстанції Домусчі Л.В.
Доповідач Гірняк Л. А.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.05.2021 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Одеського апеляційного суду в складі:

Головуючого - Гірняк Л.А.,

Суддів - Цюри Т.В., Комлевої Т.В.,

За участю секретаря - Ющак А.Ю.,

Позивача- ОСОБА_1,

Представника позивача- ОСОБА_2,

Представника відповідача- Бурдейного В.О. (представник ТОВ

«Одесторг»,

Представника відповідача- Соболєва Г.В. (представник ОСОБА_3),

Представник відповідача- Гніздовська Г.М. (представник

ОСОБА_4)

розглянула у відкритому судовому засіданні м. Одеса апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19 лютого 2018 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр-Будінвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Одесторг», ОСОБА_3, ОСОБА_4, треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Златоград», Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк»

-про зобов'язання передати у власність індивідуальні об'єкти інвестування,-

ВСТАНОВИЛА:

ПРОЦЕДУРА

Короткий зміст позовних вимог

В травні 2015р. ОСОБА_1 звернувся до суду з вищезазначеними позовними вимогами які неодноразово уточнював та в останній своїй редакції просив:

- визнати договір про пайову участь у будівництві житла №47 від 10.01.2006р. укладений між ТОВ «Центр-Будінвест» та ОСОБА_3 стосовно квартири АДРЕСА_1-недійсним.

- визнати договір про пайову участь у будівництві нежитлового приміщення №28/1 від 19.10.2005р. укладений між ТОВ «Центр-Будінвест» та ОСОБА_4 стосовно нежитлового приміщення першого і другого поверху заг.пл. 657,61 кв.м., АДРЕСА_2-недійсним в частині 138,0 кв.м. першого поверху.

-витребувати у ТОВ «Одесторг» на його користь 138 кв.м. першого поверху , що складає 210/1000 частин нежитлового приміщення №2н, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_4, яке складається в цілому із приміщення першого та другого поверху заг.пл.659,74 кв.м.

-скасувати відносно ТОВ «Одесторг» державну реєстрацію нежитлового приміщення №2-н заг.пл. 659,74 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4,- в частині 138 кв.м. приміщення першого поверху, що складає 210/1000 частину від загальної площі приміщення.

-застосувати реституцію, щодо скасованих правочинів відповідно до положень ст.216 ЦК України.

-зобов'язати ТОВ «Центр-Будінвест» передати йому у власність :

квартиру №11 у 3-й секції будинку заг. пл. 144,38 кв.м., за адресою: АДРЕСА_4; - 138 кв.м. нежитлового приміщення першого поверху №2-н, яке знаходиться за адресою : АДРЕСА_4, яке складається в цілому із приміщення заг.пл. 235,5 кв.м.; - перше машино-місце у підземному паркінгу в 3 секції будинку за адресою АДРЕСА_4 .

-зобов'язати відповідачів не перешкоджати йому в їх користуванні(а.с.60-64 т.2)

Вимоги обгрутовував тим, що 16.04.2004 року між ним та ТОВ «ЗЛАТОГРАД» укладено інвестиційний договір № 16/04и, згідно якого ТОВ «ЗЛАТОГРАД» взяв на себе зобов'язання здійснити будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом у АДРЕСА_3 та передати йому індивідуальні об'єкти інвестування, а саме:

- квартиру на останньому поверсі третьої житлової секції, загальною площею - 168 м.кв. з вікнами з боку Деволанівського узвозу по АДРЕСА_3;

- офісне приміщення загальною площею - 138 кв.м. в першій секції по АДРЕСА_3;

- одне машино-місце підземного паркінгу по АДРЕСА_3.

Ним виконано фінансове договірне зобов'язання та перераховано кошти на загальну суму 819 000 грн.

27.01.2005 року між ТОВ «ЗЛАТОГРАД» та ТОВ «Центр-Будінвест» укладено інвестиційний контракт № 18/11, предметом якого є співробітництво по інвестуванню будівництва будинку по АДРЕСА_3 до введення його в експлуатацію.

21.08.2007 року ТОВ «Златоград» і ТОВ «Центр-Будінвест» договір розірвали та ТОВ «Центр-Будінвест» повернув ТОВ «Златоград» інвестиції на суму 10 060 000 грн.

10 жовтня 2007 року рішенням Приморського районного суду м. Одеси були визнані за ОСОБА_1 інвестиційні права на підставі інвестиційного договору № 16/04И від 16.04.2004 року по будівництву будинку «Замок квітів» за адресою: АДРЕСА_3 на індивідуальні об'єкти грошового інвестування:

-трикімнатну квартиру № Б у третій житловій секції на відмітці 19.800, на останньому поверсі з вікнами з боку Деволанівського узвозу, загальною площею 144,38 кв.м. (житлова площа 69,29 кв.м.);

-офісне приміщення в першій секції від вул. Жуковського загальною площею 138 кв.м. з окремим входом в офісі № 3 (третя секція будинку);

-одне машино-місце № 1 у підземному паркінгу.

Зобов'язано ТОВ «ЗЛАТОГРАД» та ТОВ «Центр-Будінвест» виконати в натурі обов'язок, а саме: відповідно до п.1.3. інвестиційного договору уточнити предмет договору з визначенням у договорі індивідуальних об'єктів грошового інвестування: на трикімнатну квартиру №Б у третій житловій секції, на останньому поверсі з вікнами з боку Деволанівського узвозу, на відмітки 19800 м., загальною площею 144,38 кв.м. (житлова площа 69,29 кв.м.) за адресою: АДРЕСА_3 ; на офісне приміщення в першій секції від вул. Жуковського загальною площею 138 кв.м. з окремим входом в офісі № 3 (третя секція будинку); машино-місце № 1 у підземному паркінгу. (а.с.19-21 т.1).

Зазначене рішення суду набрало законної сили 16.01.2009 р.

Ухвалою Верховного суду України від 17.06.2009 р. рішення першої інстанції та апеляційного суду Одеської області від 16.01.2009р. залишено без змін (а.с.28-30 т.1).

Позивач вважає, що шляхом порівняння проектної документації будівництва будинку та технічного паспорту на будинок, і відповіді з КП «ОБТІ» та РОН» від 09.09.14 р. № 445523.72.14, можна встановити, що саме:

- квартира під будівельним номером «Б» на відмітці 19.8 є квартирою № 11;

- офісне приміщення № 3 є нежитловим приміщенням № 2-н

Просив договори про пайову участь, укладені відносно цих приміщень визнати недійсними та такими, що суперечать ст.215, 203 ЦК України і передати їх йому у власність.

Одночасно зазначає, що директора ТОВ «Златоград» Лебедєву Л.В. ( яка в період з 10.03.2004 року по 27.04.2007 року, будучи директором ) визнано винною у вчинені кримінального злочину, передбаченого ст.191 ч.5, ст.209 ч.3 КК України. Він цивільний позов до неї не подавав.

Вказує про відсутні документів з яких би можливо було встановити нумерацію машиномісця. Проте він просив передати позивачу машиномісце за №1.

Крім того зазначає, що на момент укладання договору з ТОВ «Златоград» був тільки ескізний проект 6-ти поверхового будинку.

У зв'язку з невизнанням ТОВ «Центр-Будінвест» інвестиційних прав позивач, останній і подав позов до суду, за яким і винесено рішення суду від 10.10.2007р. згодом вони отримали відповідь на їх запит від КП «БТІ» про відповідність квартири під будівельним номером Б- квартирі №11 на відмітці 19800 м. та офісу №3- офіс 2н, який вони також просять витребувати так як при будівництві збільшена поверховість будинку. Також

Згідно будівельно-технічна експертиза, при розгляді кримінальної справи, квартира будівельний номер Б відповідає квартирі за №11, а офіс №3 відповідає приміщенню 2н.

Представник відповідача ТОВ «Одесторг» позов не визнала, просила відмовити в задоволені позовних вимог за безпідставністю.

Зазначила що інвестиційна права та право власності це різні поняття. Директор ТОВ «Златорград» визнана винною у використанні фінансової схеми легалізації грошових коштів,отриманих нею злочинним шляхом, в тому числі шляхом залучення інвестицій для будівництва об'єкта за адресою ; АДРЕСА_3 , який вона не будувала) та вироком суду визнана винною у вчинені кримінального злочинку за ст.ст.191 ч.5, ст.209 ч.3 КК України.

Саме ТОВ «Одесторг» є власником офісного приміщення № 2н, загальною площею 659,74 кв.м., за адресою: АДРЕСА_4 з липня 2014 року.

Дане приміщення було передане одним із учасників Товариства ОСОБА_4, який ще в 2005р. уклав договір з ТОВ «Центр-Будінвест», в якості внеску до статутного капіталу ТОВ «Одесторг», що підтверджується відповідними документами.

ТОВ «Одесторг» ніколи не виступало інвестором будівництва вищезазначеного об'єкта, договорів з ТОВ «Центр-Будінвест» не укладало. Вони є добросовісними набувачами майна, і їх не можна позбавити права власності у незаконний спосіб.

Зазначає, що висновком судової будівельно-технічної експертизи № 5986 від 29.05.2017р. встановлено, що офісне приміщення в першій секції від вул. Жуковського, загальною площею 138 кв.м. з окремим входом в офісі № 3 за адресою: АДРЕСА_4 (на яке визнано інвестиційні права ОСОБА_1) не відповідає приміщенню №2н, загальною площею 659,74 кв.м., що належить ТОВ «Одесторг». Інвестиційний контракт № 18/11 від 25.01.2005р. укладений між ТОВ «ЗЛАТОГРАД» і ТОВ «Центр-Будінвест» був розірваний за взаємною згодою сторін 21.08.2007 року.

ТОВ «Центр-Будінвест» повернув ТОВ «ЗЛАТОГРАД» інвестиції на суму 10 060 000 грн., та жодних зобов'язань перед інвесторами, залученими ТОВ «ЗЛАТОГРАД», в тому числі, перед ОСОБА_1 не має. Приміщення, на яке претендує позивач, не відповідає характеристиці і площі приміщення 2н. Крім того, позивач не є власником майна, а тому не може ставити питання щодо його витребування.

Представник ОСОБА_4 позов не визнала, просила у його задоволені відмовити. Пояснила, що всі умови за укладеним ним з ТОВ «Центр-Будінвест» він виконав у повному обсязі та отримав всі необхідні документи для реєстрації права власності.

ОСОБА_3 зазначив, що його квартира не відноситься до вимог позивача оскільки квартира знаходиться на 6 поверсі в 8-ми поверховій секції ,

Зазначив, що він уклав договір від 10.01.2006р. , доповнення від 17.01.2007р, на квартиру №11, яка знаходиться в іпотеці.

Короткий зміст рішення першої інстанції

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 19 лютого 2019 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр-Будінвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Одесторг», ОСОБА_3, ОСОБА_4, треті особи на боці відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «Златоград», Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» про зобов'язання передати у власність індивідуальні об'єкти інвестування - відмовлено.

Відмовляючи в задоволені позовних вимог районний суд виходив з того, що індивідуальні ознаки (загальна розрахункова площа, поверхи, планування), якими наділені спірні об'єкти:

-трикімнатна квартира № Б у третій житловій секції на відмітці 19.800, на останньому поверсі з вікнами з боку Деволанівського узвозу, загальною площею 144,38 кв.м. (житлова площа 69,29 кв.м.);

-офісне приміщення в першій секції від вул. Жуковського загальною площею 138 кв.м. з окремим входом в офісі № 3 (третя секція будинку);

-одне машино-місце № 1 у підземному паркінгу, визначені як інвестиційні об'єкти , не відповідають індивідуальним ознакам притаманням придбаними відповідачами.

Об'єктом позову про витребування майна із чужого незаконного володіння може бути річ, яка існує в натурі на момент подання позову. Якщо річ, перебуваючи в чужому володінні, видозмінилась, була перероблена чи знищена, застосовуються зобов'язально-правові способи захисту права власності відповідно до положень ЦК України.

Короткий зміст апеляційної скарги та відзиву на неї

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та прийняти постанову про задоволення позовних вимог.

В суді апеляційної інстанції зазначив, що невірно визначив відповідачів щодо спірних правовідносин квартири та машино місця, а тому в цій частині просив змінити підстави відмови в позові.

Посилається на ті ж обставини, що і в позовній заяві та на те, що ним повністю виконані умови інвестиційного договору, сплачені кошти. Рішенням Приморського районного суду м. Одеси ухвалене рішення про визнання за ним інвестиційних прав.

Експерт Рапач К.В. зазначаючи, що офісне приміщення загальною площею 138 кв.м. з окремим входом в офіс № №( третя секція будинку) не відповідає приміщенню 2-н загальною площею 659,74 кв.м. виходив з того, що воно повинно бути окремим приміщенням, окреме об`ємне-планування рішення або окремий технічний план на приміщення площею 138 кв.м. експерт повідомив відповідність цього приміщення у робочів документації розробленою ТОВ «ГлавСтрой» та з технічної точки зору може входити в приміщення 2-н. Приміщення мають незначні відмінності, оскільки його власником зроблені нові перегородки.

Суд не звернув увагу на позовні вимог, щодо витребування 210/1000 частин нежитлового приміщення із приміщення першого та другого поверху, загальною площею 659,74 кв.м.

Суд розглянув справу за його відсутності з посиланням на заяву від 13 листопада 2017 року та допустив порушення процесуального права,стверджує про вступ суду в поза процесуальні відносини з відповідачем.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_3 просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Зазначає, що квартира № 14, яка відповідає квартирі «Б» на сьомому поверху на відм 19.800, залишилася у ТОВ «Златоград».квартира « 11 ще 13.06.2005 році розпреділена ТОВ «Центр-Будінвест» та станом на 10 січня 2006 року не було жодних заборон для укладання ним договору.

Грабіна не вповному обсязі сплатив інвестицію та надав квитанції якими підтверджено оплату на власний рахунок.

У відзиві представник ТОВ «Одесторг» просить залишити рішення приморського районного суду м. одеси від 19 лютого 2018 року без змін, а апеляційну скаргу, без задоволення.

Зазначає, що суд першої інстанції правильно застосував орми матеріального та процесуального права.Суд дав правильну оцінку висновку експерта та прийшов до висновку, що офісне приміщення загальною площею 138 кв.м. від вулиці Жуковського з окремим входом в офісі № 3 не відповідє приміщенню № 2-н, загальною площею 659,74 кв.м. за адресою АДРЕСА_4.

Позивач спотворює факти, їх інтерпретує на власний розсуд та вводить апеляційний суд в оману.

Висновком № 5986 встановлено, що відсутнє приміщення або декілька приміщень, загальна площа яких становить 138 кв.м. з окремим входом в офісі № 3, яке є предметом інвестиційного контракту, укладеного між ТОВ «Златоград» та ОСОБА_1

ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ та ОЦІНКА АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ

Судова колегія заслухавши доповідь судді доповідача, вислухавши пояснення сторін, що зявились, еперевіривши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги приходить до наступного.

Відмовляючи в задоволені позовних вимог районний суд виходив з того, що індивідуальні ознаки (загальна розрахункова площа, поверхи, планування), якими наділені спірні об'єкти: -трикімнатна квартира № Б у третій житловій секції на відмітці 19.800, на останньому поверсі з вікнами з боку Деволанівського узвозу, загальною площею 144,38 кв.м. (житлова площа 69,29 кв.м.);

-офісне приміщення в першій секції від вул. Жуковського загальною площею 138 кв.м. з окремим входом в офісі № 3 (третя секція будинку);

-одне машино-місце № 1 у підземному паркінгу, визначені як інвестиційні об'єкти , не відповідають індивідуальним ознакам притаманням придбаними відповідачами.

Об'єктом позову про витребування майна із чужого незаконного володіння може бути річ, яка існує в натурі на момент подання позову.

Якщо річ, перебуваючи в чужому володінні, видозмінилась, була перероблена чи знищена, застосовуються зобов'язально-правові способи захисту права власності відповідно до положень ЦК України.

Судова колегія погоджується з таким судженням районного суду з таких підстав.

Судом встановлено, що 16 квітня 2004 року між ТОВ «ЗЛАТОГРАД» (підприємство) і АДРЕСА_4 (інвестор) уклали інвестиційний договір № 16/04И, відповідно до п. 1.1. якого інвестор здійснює вклад інвестицій у вигляді грошових коштів, а підприємство здійснює будівництво житлового комплексу з вбудованими-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом по АДРЕСА_3.Згідно п. 1.2. інвестиційного договору індивідуальними об'єктами інвестування є:

- квартира (житловий блок) на останньому поверсі третьої жилої секції, загальною площею 168 кв.м., з виходом вікон зі сторони Деволанівського узвозу;

- офісне приміщення загальною площею 138 кв.м., в першій секції від вул. Жуковського;

- одне машино-місце підземного паркінгу. (а.с.8-10 т.1).

Згідно п.1.3. зазначено, що на момент затвердження робочого проекту, сторони уточнять в частині розташування квартири і офісного приміщення ( поверх, секція, направлення виходу вікон та інше).

П.2.1. передбачено що інвестор зобов'язаний прийняти об'єкт інвестування по акту здачі-прийомки (дод.№2), який є невід'ємною його частиною.

П.2.3. передбачено обов'язок підприємства:

-виконати будівництво житлового комплексу у відповідності з проектно- кошторисну документацією,

-передати інвестору об'єкт інвестування в стані визначеним актом здачі-прийомки (дод №2), який є невід'ємною його частиною,

Після закінчення будівництва передати інвестору житлове приміщення, офісне приміщення та машиномісце в підземного паркінгу.

Додатковою угодою ( додаток № 1) до договору визначено, що сума договору складає 124 000 дол.США, еквівалент 659 680 грн, інвестування здійснюється в два етапи:

- перший - на момент укладення договору 49 000 дол. США,

- другий - до кінця травня 2004 року - 75 000 дол.США.

Згідно додатку №3 до вказаного інвестиційного договору Акту здачі-приймання, який також підписано обома сторонами підприємство передало, а інвестор прийняв зазначений в договорі об'єкт інвестування ( квартиру заг. пл.168 кв.м., офісне приміщення пл.138 кв.м., одне машиномісце підземного паркінгу).

На підтвердження оплати інвестицій по договору, позивач надав до суду копії квитанцій і платіжних доручень.

27 січня 2005 року між ТОВ «ЗЛАТОГРАД» та ТОВ «Центр-Будінвест» укладено інвестиційний контракт № 18/11, предметом якого є співробітництво сторін Контракту по інвестуванню будівництва будинку по АДРЕСА_3 до введення його в експлуатацію.

14 березня 2005 року ТОВ «ЗЛАТОГРАД» передав, а ТОВ «Центр-Будінвест» прийняв будівельний майданчик за адресою: АДРЕСА_3, разом з об'єктами нерухомості, які належали ТОВ «ЗЛАТОГРАД». ТОВ «Центр-Будінвест» почав оформлювати дозвільні документи, ескізні проекти на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_3 м. Одеса ще з квітня 2003 року.

13 червня 2005 року між ТОВ «ЗЛАТОГРАД» та ТОВ «Центр-Будінвест» укладено протокол розподілу квартир об'єкту 6-9-10-ти поверхової будівлі по АДРЕСА_3, згідно з яким ТОВ«ЗЛАТОГРАД»переданоквартири:3,4,5,6,7,8,10,14,15,16,20,23,24,26,27,28,29,30,32,35,36,40,47,51,53,59,60,63,64,65,67,69,70,71.

ТОВ «Центр Будінвест» передано квартири: №1, 2, 9, 11, 12, 17, 18, 19, 21, 22, 25, 31, 33, 34, 37,38,39,41,45,46,48,49, 50,52,54,55,56,57,58,61,62,66,68,72.

Торгово-офісні приміщення, машино-місця в підземному паркінгу та двоповерхові квартири, що розташовані на поверхах 6-9-10-ти поверхового будинку (пентхауси) між сторонами не розподілялись.

28 вересня 2006 року вих. № 2444 Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради надано висновок № 560/06 ТОВ «Центр-Будінвест» по ескізному проекту багатоповерхового житлового будинку із вбудованими офісними приміщеннями та дворівневим паркінгом за адресою: АДРЕСА_3, яким було узгоджено ескізний проект, виготовлений МЧП «Рассвет» 2005 року для подальшого проектування.

Загальна площа будинку по ескізному проекту - 15025,00 кв.м., житлова площа - 3151,60 кв.м., кількість квартир - 64, загальна площа офісних приміщень - 2309,00 кв.м., кількість машино-місць в паркінгу - 127.

Рішенням виконкому Одеської міської ради від 30.09.2004 року № 550 ТОВ «Центр-Будінвест» надано дозвіл на проектування, будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованим магазином і прибудованою автостоянкою та про умови надання в оренду земельної ділянки площею 0,2128 га за адресою: АДРЕСА_3. П.4 рішення встановлені терміни будівництва -початок IV квартал 2004 р.; закінчення - IV квартал 2009 р.

Рішенням ОМР № 3220- IV від 11.10.2004 р. ТОВ «Центр-Будінвест» затверджено проект відведення та надання в короткострокову оренду земельної ділянки площею 0, 2128 га терміном на 5 років за адресою: АДРЕСА_3 для проектування та будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованим магазином і прибудованою автостоянкою та благоустрою території .

Протоколом № 4 від 30.06.2005 року містобудівної ради при УАМ ОМР було затверджено ескізний проект ТОВ «Центр-Будінвест» трьох секційного 7-10-11-ти поверхового житлового будинку із вбудованими офісними приміщеннями та дворівневим паркінгом на розі вул. Жуковського та Деволанівського узвозу. Даний ескізний проект був розглянутий на засіданні Консультативної ради з питань охорони культурної спадщини Одеської області (протокол № 03/06 від 17.04.2006 р.).

Рішенням виконкому ОМР № 610 від 28.09.2005 р. було внесено зміни до рішення № 550 від 30.09.2004 року, яким затверджено договір на право забудови в новій редакції з ТОВ «Центр-Будінвест».

28.09.2005 р. ТОВ «Центр-Будінвест» уклало з ОМР Договір про право забудови земельної ділянки, а 17 жовтня 2005 року - договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,2128 га.

06.12.2006 року ТОВ «Центр-Будінвест» отримало експертний висновок № 18-15/3222/06/РП про відповідність об'єкта нормативним актам з питань енергозбереження по робочому проекту 7-10-11-ти поверхового житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та гаражем за адресою: АДРЕСА_3.

18.12.2006 р. ТОВ «Центр-Будінвест» отримало висновок Одеської обласної санітарно-епідемілогічної станції № 1361 про узгодження проекту 7-10-11-ти поверхового житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та гаражем за адресою: АДРЕСА_3.

22.12.2006 р. ТОВ «Центр-Будінвест» отримало від ДП «Чорноморський експертно-технічний центр» висновок експертизи № 51.-01.-31.-4020.06 про відповідність проектної документації нормативним актам про охорону праці по проекту 7-10-11-ти житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та гаражем за адресою: АДРЕСА_3, а 26.12.2006 р. висновок державної екологічної експертизи.

16.03.2007 р. УАМ ОМР надало висновок № 199/07 щодо узгодження проекту будівництва 7-10-11-ти житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та гаражем за адресою: АДРЕСА_3. До проектної документації було надано історико-містобудівне обґрунтування розміщення об'єкту 2006 р, паспорт проектування об'єкту № 4008, виданий УАМ ОМР у листопаді 2006 р. У проекті будівництва було змінено планування приміщень, збільшена кількість квартир до 73 та зменшена кількість машино-місць в паркінгу до 64.

17.03.2006 р. ТОВ «Центр-Будінвест» отримало лист за вих.№ 14-28/ц від Управління з питань охорони об'єктів культурної спадщини стосовно ескізного проекту будинку, а 05.05.2006 р. про затвердження історико-містобудівного обґрунтування ескізного проекту, 14.06.2006 р. - про погодження ескізного проекту.

01.11.2006р. ТОВ «Центр-Будінвест» отримало архітектурно-планувальне завдання № 574 від Управління архітектури та містобудування м.Одеси на проектування багатоповерхового житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та дворівневим паркінгом по АДРЕСА_3 Комплексним експертним висновком Одеської обласної служби Української державної інвестиційної експертизи «Укрінвестекспертиза» № 437/06 від 21.02.2007 р. було узгоджено проект 7-10-11-ти поверхового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та гаражем за адресою: АДРЕСА_3.

26.03.2007 р. ТОВ «Центр-Будінвест» отримало Дозвіл на виконання будівельних робіт № 122/07 від Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю м. Одеси УАМ на будівництво житлового будинку з магазином та автостоянкою по АДРЕСА_3

Проект будівництва 7-10-11-ти поверхового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та дворівневим паркінгом за адресою: АДРЕСА_3 був узгоджений 16.03.2007 року.

21 листопада 2011 року ТОВ «Центр-Будінвест» зареєструвало Декларацію про початок виконання будівельних робіт за № ОД 5 , а 03.12.12 та 07.12.12р. в Декларацію були внесені зміни відносно директора ТОВ «Центр-Будінвест».

Рішенням ОМР № 754 від 22.12.2011 р. було внесено зміни щодо уточнення назви об'єкту - багатоповерховий житловий будинок з вбудованими офісними приміщеннями та дворівневим паркінгом, термін завершення будівництва встановлено - 30.06.2012 року.

У 2011 році ТОВ «ГлавСтрой» вніс корегування робочого проекту аркушів № 11,12,21,22,23 проекту 057-АР.

28.03.2014 р. ТОВ «Центр-Будінвест» уклало з Одеською міською радою додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 17.10.2005 р.

28.02.2014 р. в Державній архітектурно-будівельній інспекції України була зареєстрована за № 67 Декларація про готовність об'єкта до експлуатації 8-12-11-ти поверхового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_3.

12.03.2014 року Розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради № 139 трисекційному житловому будинку з підземним паркінгом та вбудованими офісними приміщеннями була присвоєна поштова адреса: АДРЕСА_4.

За таких обставин, судова колегія приходить до висновку, що районний суд дійшов правомірного висновку про відсутність у ТОВ «Зоатоград» дозвільних документів на будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3.

Саме після затвердження поетажного плану будинку ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «ЗЛАТОГРАД» і ТОВ «Центр-Будінвест» щодо уточнення інвестиційного договору, проте йому було відмовлено, в зв'язку з чим, він звернувся до Приморського районного суду м. Одеси.

Рішенням Приморського районного суду м.Одеси в цивільній справі № 2-6460/07 від 10 жовтня 2007 року за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Златоград» та ТОВ «Центр-Будінвест» про зобов'язання виконати обов'язки в натурі, були визнані за ОСОБА_1 інвестиційні права на підставі інвестиційного договору № 16/04И від 16.04.2004 року по будівництву будинку «Замок квітів» за адресою: АДРЕСА_3 на індивідуальні об'єкти грошового інвестування:

- трикімнатну квартиру № Б у третій житловій секції на відмітці 19.800, на останньому поверсі з вікнами з боку Деволанівського узвозу, загальною площею 144,38 кв.м. (житлова площа 69,29 кв.м.);

- офісне приміщення в першій секції від вул. Жуковського загальною площею 138 кв.м. з окремим входом в офісі № 3 (третя секція будинку);

-одне машино-місце № 1 у підземному паркінгу.

Зобов'язано ТОВ «ЗЛАТОГРАД» та ТОВ «Центр-Будінвест» виконати в натурі обов'язок, а саме: відповідно до п.1.3. інвестиційного договору уточнити предмет договору з визначенням у договорі індивідуальних об'єктів грошового інвестування: на трикімнатну квартиру №Б у третій житловій секції, на останньому поверсі з вікнами з боку Деволанівського узвозу, на відмітки 19800 м., загальною площею 144,38 кв.м. (житлова площа 69,29 кв.м.) за адресою: АДРЕСА_3 ; на офісне приміщення в першій секції від вул. Жуковського загальною площею 138 кв.м. з окремим входом в офісі № 3 (третя секція будинку); машино-місце № 1 у підземному паркінгу. (а.с.19-21 т.1).

Зазначене рішення суду набрало законної сили 16.01.2009р. Ухвалою Верховного суду України від 17.06.2009р. рішення першої інстанції та апеляційного суду Одеської області від 16.01.2009р. залишено без змін (а.с.28-30 т.1).

В 2009 році між ОСОБА_1 і ТОВ «ЗЛАТОГРАД» була підписана трьохстороння додаткова угода до договору інвестування № 16/04 від 16.04.2004 р. про уточнення предмету договору.

Ця додаткова угода не підписана ТОВ «Центр-Будінвест» , тому суд правильно вважав її неукладеною.

Між тим, судова колегія дійшла до висновку, що питання щодо встановлення розміру дійсної фактичної площі спірних об'єктів, їх місце знаходження, поверховість вочевидь стосується безпосереднього предмету судового розгляду, в тому числі, в контексті визначення співвідношення із будівельним номером за адресою: АДРЕСА_3 за інвестиційним договором та прав на новозбудоване майно до спірних об'єктів у будинку АДРЕСА_4.

При цьому згідно із законом на позивача покладається обов'язок щодо доведення цих обставин.

Так, з положень ч. 1 ст. 81 ЦПК України, зокрема вбачається, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог.

Відповідно до ст. 106 ЦПК України, передбачено можливість проведення експертизи на замовлення учасників справи.

Частиною 6 ст. 106 ЦПК України зазначено, що експерт, який склав висновок за зверненням учасника справи, має ті самі права і обов'язки, що й експерт, який здійснює експертизу на підставі ухвали суду.

Під час розгляду апеляційної скарги ОСОБА_1 надав суду висновок експерта № 18-558 від 10.07.2018 року складений за його заявою, в якому зазачено, що офісне приміщення 138 кв.м. входить до складу нежитлових приміщень «офіс № №, загальною площею 658 кв.м. відображеному у робочій документації(планування 1-2 поверхів 3-ої секції об'єкта дослідження) складеної ТОВ «Глав Строй», відповідно вище площа офісного приміщення,входить до складу офісних приміщень «2н» загальною площею 659,74 кв.м., відображеному у технічному паспорті ТОВ «ЕКО Містобудівельник»( т.6 а.с.37-49).

Зазначений висновок не може бути підставою для задоволення позовних вимог, оскільки спростовується матеріалами справи .

До матеріалів справи залучений і висновок експерта Львівського НДІ № 1134 від 05 квітня 2019 року котрий підтвердив висновок будівельно- технічної експертизи № 5986 від 29.05.2017 року ( а.с.125-135).

Судова колегія вважає недоведеним твердження ОСОБА_1 що спірні обєкти за адресою: АДРЕСА_3 за інвестиційним договором та прав на новозбудоване майно до спірних об'єктів у будинку АДРЕСА_4, є тим самим нерухомим майном на яке сподівався позивач при укладанні договору та сплаті за нього коштів ТОВ «Златограду».

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину.

Відповідно до ст. 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Позивачем не доведено, що оскаржувані правочини не відповідають вимогам встановленим ст. 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушують її законні права та інтереси.

Згідно із ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

.Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах, визначених цивільним законодавством.

Згідно з нормами ЦК України до первинного способу набуття права власності, зокрема, належить набуття права власності на новостворену річ (в тому числі, на об'єкт незавершеного будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене нічиє право власності (ст. 331 ЦК України).

Таким чином, підставою первинного способу набуття права власності є правопороджуючі юридичні факти, а для похідного - правовідносини, які виникли на підставі відповідних юридичних фактів Положеннями ч. 2 ст. 328 ЦК України встановлюється презумпція правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону. Таким чином, факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття.

Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві, зокрема, на об'єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації.

Право власності у набувача за договором відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України виникає з дня державної реєстрації (ст. 182 ЦК України), а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін.

Для набуття набувачем права власності на майно передбачена наявність таких складових: укладення договору (в передбачених статтями 208, 209 ЦК України випадках - нотаріальне посвідчення або письмова форма); виконання договору та у визначених законом випадках - державна реєстрація.

При цьому сторони договору вправі встановити додаткові (відкладальні або скасувальні) умови, а при переході права власності на рухомі речі - самостійно визначати момент переходу права власності.

Тобто, укладаючи договір майнових прав на новозбудоване майно , позивач отримав обмежене речове право, за яким він, як власник цього права, наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Так, умовами договору майнових прав на новозбудоване майно від16.04.2004 року між ним та ТОВ «ЗЛАТОГРАД» встановлено, що ТОВ "Златоград»" зобов'язалось передати у власність позивача безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об'єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою та за рахунок позивача стає її правом власності на новозбудоване майно, як на нерухомість).

Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.

Для отримання позивачем права власності саме на новозбудоване майно необхідна наявність ряду правопороджуючих фактів.

Такі факти регламентовані інвестиційним договором та діючим законодавством щодо порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно, та такими фактами, зокрема, є: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси; акт приймання-передачі об'єкта будівництва та новоствореного майна.

Факт підписання відповідного акта приймання-передачі об'єкта будівництва та новоствореного майна мав підтвердити належне виконання сторонами умов договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 16.04.2004 року, але з огляду на те, що 21.08.2007 року ТОВ «Златоград» і ТОВ «Центр-Будінвест» договір розірвали та ТОВ «Центр-Будінвест» повернув ТОВ «Златоград» інвестиції на суму 10 060 000 грн це виявилось неможливим.

Частиною 1 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Статтею 331 ЦК України встановлено загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

На час укладення сторонами відповідного договору про фінансування будівництва правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися Законами України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та "Про інвестиційну діяльність".

Судове рішення за загальним правилом не є підставою виникнення права власності.

Відповідно до ч. 5 ст. 11 ЦК України цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Ні зазначеними вище нормами, ні нормою ст. 331 ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення.

Отже, порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта в експлуатацію визначено відповідними нормами.

Відповідно до ст. 392 ЦК України особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності: якщо це право оспорюється або не визнається іншими особами (за умови, що позивач не перебуває з цими особами у зобов'язальних відносинах, оскільки права осіб, які перебувають у зобов'язальних відносинах, повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов'язального права); у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою для застосування ст. 392 ЦК України є відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення порушеного права.

Беручи до уваги, що моментом виникнення майнових прав, а саме суб'єктивних прав учасників правовідносин, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном, є момент набуття права власності, яке позивачем на спірні квартири у втстановленому законом та договором порядку не набуте, вимоги позивача ОСОБА_1 не ґрунтуються на законі та безпідставно звернувся із позовом з такими вимогами.

Відповідно до ст. 387 ЦК України та ч. 3 ст. 10 ЦПК України особа, яка звернулася до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, повинна довести своє право власності на майно, що знаходиться у володінні відповідача, при цьому власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним.

Об'єктом позову про витребування майна із чужого незаконного володіння може бути річ, яка існує в натурі на момент подання позову.

Якщо річ, перебуваючи в чужому володінні, видозмінилась, була перероблена чи знищена, застосовуються зобов'язально-правові способи захисту права власності відповідно до положень ЦК України.

Такі ж способи захисту застосовуються і до речей, визначених родовими ознаками, оскільки із чужого незаконного володіння може бути витребувана лише індивідуально визначена річ.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 184 ЦК України річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її. Речі, визначені індивідуальними ознаками, є незамінними.

При цьом індивідуальні ознаки (загальна розрахункова площа, поверхи, планування), якими наділені спірні об'єкти їх адреси не відповідаєть інвестиційному договору укладеного позивачем.

Крім того, судом встановлено, що відповідно до позовної заяви, позивач вважає, що його права та інтереси порушені саме невиконанням ТОВ «Златогор» своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу майнових прав.

Отже, з огляду на те, що позивач стверджує про перебування із ТОВ «Златогор» у зобов'язальних відносинах, то права позивача повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов'язального права.

Враховуючи недоведеність позивачем наявності у неї майнового права на спірні об'єкти новоствореного майна, відсутні підстави для розгляду питання про наявність чи відсутність виключної правової проблеми, у тому числі, в контексті застосування положень ст. 392 ЦК України - щодо захисту інтересів позивача шляхом визнання за ним права власності.

Посилання на те, що суддя встапила в процесуальні відносини із стороною відповідача не підтверджуютьсЯ матеріалами справи щодо субєктивного та обєктивого критерію упередженості суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, так як визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. 367,368,374,375,381,382,384,389,390 ЦПК України, судова колегія,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1, залишити без задоволення, а рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19 лютого 2018 року,без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та підлягає оскарженню безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст складено 07.06.2021 року.

Головуючий суддя - Л.А. Гірняк

Судді О.С.Комлева

-

Т.В.Цюра