СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 761/39158/18

пр. № 2/759/255/21

28 січня 2021 року Святошинський районний суд м.Києва в складі:

головуючого - судді Шум Л.М.

при секретарі Штанько В.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Комунального підприємства «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району», ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора,

в с т а н о в и в :

Представник позивача у жовтні 2018 р. звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва суду із вказаним позовом, посилаючись на те, що 08.05.2008 між ВАТ «Ерсте Банк» та позивачем укладено кредитний договір, відповідно до умов якого позичальник отримав кредит в сумі 50 005 дол. США 00 центів для придбання квартири АДРЕСА_1 . В якості забезпечення зобов`язань за кредитним договором, сторони уклали договір іпотеки, предметом якого є вищевказана квартира. До державного реєстру іпотеки та реєстру заборон відчуження внесено відповідні записи. 23.08.2018 позивачу стало відомо, що його квартира на праві власності належить ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» на підставі рішення державного реєстратора КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району», зміну власника здійснено на підставі договору про відступлення прав за договором іпотеки від 30.01.2018, тобто зміна власника житла відбулась за процедурою звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. Вказане рішення позивач вважає таким, що прийняте з порушенням вимог законодавства та підлягає скасуванню, з огляду на те, що звернення стягнення відбулось без чітко визначеної законодавством підстави (рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або договору про задоволення вимог іпотекодержателя). Також відсутнє підтвердження щодо порушення основного зобов`язання позичальником. Позивач не отримував повідомлень щодо необхідності усунення порушень кредитного зобов`язання та відомостей про відступлення права вимоги за договором іпотеки, зміну іпотекодержателя. Крім того, на спірне житло поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», позивач разом з родиною, в тому числі, малолітнім сином, проживає у вказаній квартирі, іншого житла у нього нема. Враховуючи викладене, представник позивача просить визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», індексний номер рішення: 40941563 від 04.05.2018, яке прийняте державним реєстратором КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району», визнати протиправним та скасувати запис про державну реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», номер запису 26004987.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 17.10.2018 справу передано для розгляду за підсудністю до Святошинського районного суду м. Києва (а.с. 34-35).

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 23.01.2019 відкрито провадження по справі в порядку загального позовного провадження. Призначено підготовче судове засідання (а.с. 40).

Постановою Київського апеляційного суду від 04.04.2019 ухвалу Святошинського районного суду м. Києва від 23.01.2019 залишено без змін (а.с. 86-89).

15.02.2019 від представника надійшов відзив на позовну заяву, проти позовних вимог заперечує, посилаючись на те, що ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» є правонаступником за кредитними зобов`язаннями, позичальником за яким є ОСОБА_1 . Після набуття прав вимоги, відповідач надіслав на адресу позивача вимогу про усунення порушення та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, яку позивач отримав 09.02.2018. У зв`язку з невиконання вимог, товариство у відповідності до вимог кредитного договору, іпотеки, враховуючи положення ст. 37 Закону України «Про іпотеку», надавши усі необхідні документи для реєстрації права власності, набуло право власності на спірне майно. Після чого, на адресу позивача направлено вимогу про виселення, яку останнім виконано не було. Посилання позивача на порушення мораторію не заслуговують на увагу, оскільки договір іпотеки містить порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, яким зазначено, що даний договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, а тому відчуження майна є таким, що здійснено за згодою власника, тобто позивача. Враховуючи наведене, позовні вимоги є безпідставними та необґрунтованими (а.с. 95-97).

Ухвалою суду від 16.05.2019 закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду (а.с. 140).

Представник позивача в судове засідання не з"явився, надіслав до суду клопотання про розгляд справи у його відсутність та просив задовольнити його позовні вимоги( а.с. 166).

Відповідачі ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та Комунальне підприємство «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» в судове засідання не з`явилися, повідомлялися належним чином, причини неявки суду не відомі(а.с. 92,94, 137,145, 160, 164, 165).

На підставі п. 1 ч. 3 ст. 223 ЦПК України у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки які належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи.

Відповідно до ч.2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Суд, дослідивши матеріали справи, прийшов до наступних висновків.

Встановлено, що 08.05.2008 між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір №014/17647/2/14877, відповідно до умов якого позичальнику надано кредит в сумі 50 005,00 дол. США, терміном до 07.05.2027, зі сплатобю 12,50 % річних (п. 1.1). Кредитні кошт призначені для придбання квартири загальною площею 63,7 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (п. 2.1) (а.с. 11-12).

08.05.2008 позивачем, на підставі договору купівлі-продажу, придбано вищевказану квартиру (а.с. 15)

В якості забезпечення зобов`язань за кредитним договором, 08.05.2008 сторони уклали договір іпотеки №014/17647/2/14877, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 . Накладено заборону відчуження квартири (а.с.16-18).

Відомості щодо заборони відчуження нерухомого майна внесені до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (а.с. 22).

Відповідно до паспортних даних позивача, з 10.07.2008 ОСОБА_1 зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 23).

13.01.2018 ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» на підставі договору про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги та реєстру договору, набуло право вимог за кредитним договором №014/17647/2/14877, позичальником за яким є позивач (а.с. 107-110).

04.05.2018 державним реєстратором КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Київської області на підставі договору іпотеки від 08.05.2008, договору про відступлення прав вимоги від 30.01.2018, письмової вимоги від 05.02.2018, рекомендованого поштового відправлення, внесено запис з індексним номером 40941563, відповідно до якого ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» на праві приватної власності належить квартира АДРЕСА_1 , номер запису про право власності - 26004987 (а.с. 20-21).

Пунктом 5.1 договору іпотеки визначено, що у разі порушення основного зобовязання, умов кредитного договору або умов цього договору, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється: за рішенням суду, у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку», згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (п. 5.4 договору іпотеки).

В силу п. 5.5.1 даний договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя за кредитним договором шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» задовольнити забезпечені іпотекою вимоги за кредитним договором шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

За змістом ч. 1 ст. 575 ЦК України та ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме майно, - це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.

Відповідно до ст. 589 ЦК України, ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Аналіз приписів ст. 33 Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку, що законодавцем передбачено право іпотекодержателя захистити свої майнові права у зв`язку з невиконанням (неналежним виконанням) боржником основного зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: в позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі виконавчого напису нотаріуса) або в судовому порядку за рішенням суду.

Частина 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.

Статтею 37 зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з ч. 2 ст. 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Частиною 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон - 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9,15 Закону № 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

05.02.2018 Фінансова компанія на адресу позивача надіслала вимогу про сплату заборгованості за кредитним договором в розмірі 45 538,50 дол. США впродовж тридцятиденного строку з дня отримання вимоги. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання вимоги, банк розпочинає процедуру звернення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», шляхом набуття права власності або продажу предмета іпотеки (а.с. 111).

Вказана вимога отримана 09.02.2018 (а.с. 112). Підстав стверджувати, що дана вимога отримана саме позивачем, суд не може, оскільки на рекомендованому повідомленні міститься підпис особи без зазначення прізвища. Позивач заперечував факт отримання будь-якої вимоги від Фінансової компанії.

10.05.2018 на адресу позивача направлено вимогу про звільнення спірної квартири, з огляду на набуття ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» права власності на квартиру (а.с. 119).

Для проведення реєстраційних дій державному реєстратору банком подано наступні документи: договір іпотеки, договір про відступлення прав вимоги від 30.01.2018, письмова вимоги від 05.02.2018, рекомендованого поштового відправлення (а.с. 20).

При цьому, суд звертає увагу на те, що жодної інформації про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, вимога про усунення порушення не містила. Відповідних документів також не було подано державному реєстратору та суду.

Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) зроблено наступні висновки: у матеріалах справи відсутня інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась, що є порушенням вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.

Судом встановлено, що відповідачем не додано відомості про вартість спірного майна, за якою відбулося зарахування вимог. Зазначення у вимозі від 05.02.2018 про наявність суми боргу в розмірі 45 538,50 дол. США, не підтверджено належними доказами, відповідного розрахунку заборгованості ані суду, ані державному реєстратору, надано не було. Ціна набуття права власності з позивачем не узгоджувалась.

Відповідачами порушено процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку (шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на іпотечне майно).

Крім того, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Введено тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).

Встановлено, що на квартиру АДРЕСА_1 , яка використовується як місце постійного проживання та реєстрації позивача, та є предметом іпотеки у забезпечення вимог за кредитним договором від 08.05.2008, укладеного в іноземній валюті, не може бути звернуто стягнення шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем у зв`язку із дією Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

На підставі викладеного вище, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог та визнання незаконним і скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про державну реєстрацію, оскільки при перевірці належності наданих документів під час реєстрації права власності за ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» на предмет іпотеки, державним реєстратором не перевірено, чи належним чином реалізовано банком обов`язок, передбачений статтею 35 Закону України «Про іпотеку», щодо направлення вимоги, не з`ясовано, чи вручена така вимога іпотекодавцю, не встановлено інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог та порушено вимоги Закону № 1304-VII.

Такі висновки суду також узгоджуються з висновками Верховного Суду у постанові від 05 лютого 2020 року у справі № 127/23920/18, постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що позивачем відповідно до ст. 81 ЦПК України доведено ті обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, а тому позовні вимоги підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 575, 589 ЦК України, Законом України «Про іпотеку», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», ст. ст. 13, 81, 258, 258, 265, 268 ЦПК України, суд

в и р і ш и в :

Позов ОСОБА_1 до Комунального підприємства «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району», ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора- задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», індексний номер рішення: 40941563 від 04.05.2018, яке прийняте державним реєстратором КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Поповою Олександрою Валеріївною.

Визнати протиправним та скасувати запис про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», номер запису 26004987.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, - у випадку наявності у особи офіційної електронної адреси, або рекомендованим листом з повідомленням про вручення - якщо така адреса відсутня.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів.

Суддя: Л.М. Шум