Провадження №2/522/2368/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 листопада 2021 року Приморський районний суд міста Одеси у складі: головуючого судді Свяченої Ю.Б.,

при секретарі судового засідання Шеян І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Одесі в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа без самостійних вимог Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольга Сергіївна про переведення прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу, визнання права власності, скасування рішення і записів про реєстрацію права власності,

ВСТАНОВИВ:

ТОВ «Аркадія Плаза» звернулося до Приморського районного суду м. Одеси з позовною заявою до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , в якій просить перевести на Товариство з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» права та обов`язки покупця за Договором купівлі-продажу від 10.03.2020 року 1/2 частки у праві власності на дачний будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кз.м., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрованого в реєстрі за №358; перевести на Товариство з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» права та обов`язки покупця за Договором купівлі-продажу від 10.03.2020 року 1/2 частки у праві власності на дачний будинок , що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрованого в реєстрі за №359; визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» право власності на дачний будинок загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м., який складається з наступних частин: дачний будинок (літери «Н», «М») та огорожа (1-3), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати протиправним і скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольги Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 53548437 від 11.03.2020 року, яким право власності на Ѕ та Ѕ частки дачного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_2 ; визнати протиправним і скасувати запис про право власності №35873004 від 10.03.2020 року, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольгою Сергіївною, на 1/2 частку дачного будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 ; визнати протиправним і скасувати запис про право власності №35873679 від 10.03.2020 року, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольги Сергіївни, на Ѕ частку дачного будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 ; стягнути з відповідачів на користь ТОВ «Аркадія Плаза» судовий збір в розмірі 13 663 грн.

В обгрунтування позову зазначено, що належний ОСОБА_1 об`єкт нерухомості - дачний будинок загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м., який складається з наступних частин: дачний будинок (літери «Н», «М») та огорожа (1-3), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за Договором оренди №16 від 16.12.2019 року орендує ТОВ «Аркадія Плаза». За Договорами купівлі-продажу від 10.03.2020 року, які посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрованого в реєстрі за №358, №359, ОСОБА_1 продав ОСОБА_2 по Ѕ частці (а загалом повністю) у праві власності на дачний будинок , що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м. Позивач вважає цей продаж та подальшу реєстрацію права власності на вказаний об`єкт за ОСОБА_2 такими, що порушують його права, оскільки орендар мав першочергове право на викуп вказаного об`єкта нерухомості, однак не був повідомлений про наміри ОСОБА_1 відчужити вказаний об`єкт.

Ухвалою суду від 09.07.2020 року по справі відкрито провадження в порядку загального позовного провадження з проведенням підготовчого засідання на 10.08.2020 року.

Ухвалою суду від 13.07.2020 року вжито забезпечення позову у вигляді арешту спірного майна.

10.08.2020 року у підготовче засідання з`явився представник позивача та представник ОСОБА_2 , підготовче засідання відкладено на 22.10.2020 року.

10.08.2020 року до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник ОСОБА_2 просить відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що договір оренди, на який посилається позивач, а нікчемним в силу не дотримання обов`язкової нотаріальної форми при його укладенні, а будь-яких підстав неправомірності набуття права власності ОСОБА_2 на спірний об`єкт, позивач не надає.

19.08.2020 року до суду надійшла відповідь на відзив, в якій позивач посилається на те, що обставини, які викладені у відзиві є надуманими, та чинна судова практика заперечує необхідність дотримання нотаріальної форми договору оренди у разі його пролонгації, за рахунок чого строк оренди збільшується до трьох років.

22.10.2020 року у підготовче засідання з`явився представник позивача та представник ОСОБА_2 , судом закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 03.02.2021 року.

27.10.2020 року до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник ОСОБА_1 просить відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що прийнявши рішення про продаж спірного майна, ОСОБА_1 направив позивачеві пропозицію скористатися переважним правом викупу майна, однак відповіді не отримав.

07.10.2021 року у судове засідання з`явилися представник позивача та представник відповідача ОСОБА_2 , судом закрито провадження у частині вимог до приватного нотаріуса та залучено приватного нотаріуса як третю особу без самостійних вимог, розгляд справи відкладено на 28.10.2021 року.

28.10.2021 року у судове засідання з`явився представник ОСОБА_2 , розгляд справи відкладено на 11.11.2021 року.

У судовому засіданні 11.11.2021 року представник позивача позов підтримав, просив задовольнити, представник відповідача ОСОБА_2 просив відмовити у задоволенні позову. Інші учасники справи подали заяви про проведення судового засідання за їх відсутності.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, суд приходить до наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належав об`єкт нерухомості - дачний будинок загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м., який складається з наступних частин: дачний будинок (літери «Н», «М») та огорожа (1-3), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Дана обставина підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер 121270509 від 19.04.2018 року.

16.12.2019 між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Аркадія Плаза» (орендар) було укладено Договір оренди №16, згідно якого орендодавець зобов`язався надати, а орендар прийняти у строкове платне користування об`єкт нерухомості загальною площею 13,1 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.7.1 зазначеного Договору оренди, він вступає в силу з моменту підписання сторонами та діє до 01 грудня 2022 року. Якщо до 01.03.2020 року жодна зі сторін письмово не попередить іншу сторону про припинення Договору після закінчення строку його дії, він вважається продовженим на такий же строк на тих же умовах.

Суд критично ставиться до твердження представника ОСОБА_2 щодо нікчемності даного договору, оскільки строк оренди є меншим за три роки, а відтак нотаріальне посвідчення договору не є обов`язковим.

Об`єкт оренди було передано орендодавцем орендарю за відповідним Актом приймання-передачі від 16.12.2019 року.

09.01.2020 року ОСОБА_1 направив ТОВ «Аркадія Плаза» пропозицію скористатися переважним правом викупу майна, яке отримано адресатом 14.01.2020 року, що вбачається з матеріалів справи (а.с. 112).

Доказів наявності відповіді ТОВ «Аркадія Плаза» на зазначену пропозицію суду не надано.

Згідно Договору купівлі-продажу від 10.03.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрованого в реєстрі за №358, ОСОБА_1 (продавець) передав у власність (продав) ОСОБА_2 (покупець) 1/2 (одну другу) частку у праві власності на дачний будинок , що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м.

Згідно Договору купівлі-продажу від 10.03.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрованого в реєстрі за №359, ОСОБА_1 (продавець) передав у власність (продав) ОСОБА_2 (покупець) 1/2 (одну другу) частку у праві власності на дачний будинок , шо розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м.

Відповідно ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 362 ЦК України, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Отже, враховуючи аналогію зазначених норм закону, суд вважає, що гарантією забезпечення переважного права наймача перед іншими особами на придбання речі, переданої у найм, є наявність письмового повідомлення наймача власником майна про намір продати майно, передане у найм.

Як вбачається з матеріалів справи, така процедура була дотримана ОСОБА_1 , а відсутність належної реакції на таку пропозицію з боку ТОВ «Аркадія Плаза», суд вважає доказом свідомої відмови наймача реалізувати зазначене переважне право.

Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Отже, оскільки суду не надано будь-яких доказів порушення ОСОБА_2 норм чинного законодавства під час придбання спірного майна, суд вважає позовні вимоги ТОВ «Аркадія Плаза» необгрунтованими та залишає їх без задоволення.

Керуючись ст.ст. 77, 78, 81, 141, 258, 259, 263, 265, 354 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа без самостійних вимог Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольга Сергіївна про переведення прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу, визнання права власності, скасування рішення і записів про реєстрацію права власності - залишити без задоволення.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Одеського апеляційного суду через Приморський районний суд м. Одеси. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту судового рішення. У разі якщо рішення було постановлено без участі особи, яка її оскаржує, апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня отримання копії рішення.

Повний текст рішення суду складено 19 листопада 2021 року.

Суддя Ю.Б. Свячена

11.11.21