Ухвала

26 травня 2021 року

м. Київ

справа № 761/11601/19

провадження № 61-3609св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Хопти С. Ф., Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гречана Руслана Тарасівна, акціонерне товариство «Альфа-Банк»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Шевченківського районного суду міста Києва, у складі судді Фролової І. В., від 24 вересня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду, у складі колегії суддів: Слюсар Т. А., Семенюк Т. А., Білич І. М., від 20 січня 2021 року.

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т., акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк») про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що 21 серпня 2008 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк») та ОСОБА_2 було укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 031/709284-КУ, відповідно до умов якого банк надає позичальнику у тимчасове користування грошові кошти в межах максимального ліміту заборгованості до 250 000 доларів США, зі сплатою 13, 50 % річних та кінцевим терміном повернення кредиту до 20 серпня 2018 року.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 21 серпня 2008 року було укладено договір іпотеки № 031/709308-Ю за реєстровим № 4836, відповідно до якого в іпотеку банку майновим поручителем було передано: 4-х кімнатну квартиру АДРЕСА_1 та належить ОСОБА_1 на праві власності.

Позивач посилався на те, що 28 лютого 2019 року ним було отримано витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно з яким власником вказаної квартири значилося АТ «Укрсоцбанк», підставою внесення запису стало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 44823037, від 26 грудня 2018 року, номер запису про право власності 29644634 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречана Р. Т. При цьому підставою виникнення права власності зазначено договір іпотеки, серія та номер: 4836, від 21 серпня 2008 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І. С., дублікат якого виданий 07 грудня 2018 року за реєстровим № 3540.

Позивач вважав, що такий перехід права власності на належну йому квартиру до банку є незаконним, таким, що призвів до порушення його прав власника та охоронюваних законом інтересів.

Із урахуванням зазначеного, а також заяви про зміну предмету і підстав позову від 05 серпня 2019 року, позивач просив позов задовольнити:

визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т., індексний номер: 44823037 від 26 грудня 2018 року щодо реєстрації за АТ «Укрсоцбанк» права власності на об`єкт житлової нерухомості квартиру загальною площею 176, 30 кв. м, житловою площею 98, 80 кв. м, що знаходиться за адресою: квартира АДРЕСА_1 (номер запису про право власності: 29644634);

визнати протиправним та скасувати запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації за АТ «Укрсоцбанк» права власності на об`єкт житлової нерухомості - квартиру загальною площею 176,30 кв. м, житловою площею 98, 80 кв. м, що знаходиться за адресою: квартира АДРЕСА_1 (номер запису про право власності: 29644634), повернути в первинний стан, застосувавши реституцію.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 24 вересня

2020 року позовну заяву ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. С., індексний номер 44823037,

від 26 грудня 2018 року щодо реєстрації за АТ «Укрсоцбанк» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 176,30 кв. м, житловою площею 98,80 кв. м (номер запису про право власності: 29644634). У задоволенні іншої частини позову відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу витрат по сплаті судового збору.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що враховуючи умови кредитного договору щодо дострокового виконання кредитних зобов`язань, останню оплату позичальником процентів за кредитним договором (17 липня 2009 року), зміну строку виконання основного зобов`язання, банком було пропущено строк давності для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Суд першої інстанції також виходив із того, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гречана Р. Т. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на іпотечне нерухоме майно за банком за відсутності здійсненої відповідно до вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку», статей 9, 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10 вересня 2003 року, оцінки іпотечного майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності станом на момент переходу права власності до банку, та погодженої АТ «Укрсоцбанк» з позивачем як власником майна ціни набуття права власності на предмет іпотеки станом на момент переходу права власності.

Суд першої інстанції встановив, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гречана Р. Т. порушила підпункти 4 та 5 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-IV при вчиненні реєстраційних дій щодо реєстрації права власності на квартиру позивача за банком, не перевірила належним чином чи було взагалі зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності позивача на належне йому нерухоме майно і на підставі яких правовстановлюючих документів.

Також районний суд вважав, що наведена банком заборгованість за кредитним договором у розмірі 339 720, 71 доларів США станом на 06 серпня 2015 року є спірною.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Київського апеляційного суду від 20 січня 2021 року апеляційну АТ «Альфа-Банк» задоволено частково.

Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 24 вересня

2020 року в частині вирішення вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т. та стягнення судового збору скасовано та ухвалено в цій частині нове судове рішення, яким у задоволенні позову в цій частині відмовлено.

Рішення суду першої інстанції в іншій частині задоволених вимог змінено, викладено мотивувальну частину судового рішення в редакції постанови, а в іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Вирішено питання щодо розподілу витрат по сплаті судового збору.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що банком було пропущено строк позовної давності при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. АТ «Альфа-Банк» звернулось до приватного нотаріуса із заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки, реалізуючи свої права іпотекодержателя, іпотека на цей час припинена не була. Законом України «Про іпотеку» не передбачено такої підстави для припинення іпотеки, як сплив позовної давності до основної чи додаткової вимог кредитора за основним зобов`язанням, а до компетенції нотаріуса під час вчинення реєстраційної дії перевірка правильності проведеного нарахування заборгованості не віднесено.

Окрім того, судом першої інстанції не враховано, що приватний нотаріус Гречана Р. Т. не може бути відповідачем по справі. Позовна вимога про визнання незаконним та скасування запису про державну реєстрацію права власності на майно не може бути звернена до державного реєстратора, а звертається до особи, яка порушує право власності, а тому у задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т. слід відмовити з зазначених підстав.

В той же час суд апеляційної інстанції визнав, що суд першої інстанції дійшов загалом правильного висновку про часткове задоволення позовних вимог, оскільки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні відомості про реєстрацію права власності позивача на іпотечне майно, а тому приватний нотаріус всупереч вимог частини п`ятої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», попередньо не внісши відповідну інформацію до Державного реєстру, не мав правових підстав до перереєстрації іпотечного майна за кредитором. Також відсутня оцінка іпотечного майна станом на дату вчинення реєстраційної дії.

Окрім того, підставою звернення до приватного нотаріуса з заявою про вчинення реєстраційних дій шляхом набуття права власності на іпотечне майно банком було зазначено існування заборгованості за кредитним договором, у розмірі 339 720,71 доларів США. Між тим, як свідчать матеріали справи, ціна предмету іпотеки на час вчинення реєстраційної дії встановлена не була, а згідно доводів позивача, вартість іпотечного майна станом на 18 жовтня 2017 року становить 11 092 972, 00 грн, що еквівалентно 418 850 дол. США.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи

05 березня 2021 року до Верховного Суду АТ «Альфа-Банк» подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 24 вересня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 20 січня 2021 року в частині задоволених позовних вимог і ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .

Підставами касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник зазначив неправильне застосування судами норм матеріального і порушення норм процесуального права, вказавши, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів касаційного суду від 23 січня 2018 року у справі № 760/16916/14-ц, від 31 січня 2018 року у справі № 910/6592/16, від 31 липня 2018 року у справі № 826/9658/15, від 27 березня 2020 року у справі № 711/5575/18, від 08 квітня 2020 року у справі № 755/21962/15, від 18 листопада 2020 року у справі № 154/883/19-ц, від 09 лютого 2021 року у справі № 310/823/19 та постановах Верховного Суду України від 18 вересня 2012 року у справі № 21-236а12, від 15 травня 2017 року у справі № 6-786цс17, від 05 липня 2017 року у справі № 6-1840цс16, від 30 березня 2016 року у справі № 6-1851цс15, від 24 травня 2017 року у справі № 6-1388цс16 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України), а також не дослідив належним чином зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Заявник стверджує, що між сторонами спору досягнуто домовленості та укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя у формі іпотечного застереження, яке міститься у іпотечному договорі. У зв`язку із неналежним виконанням боржником кредитного договору утворилася заборгованість, а тому у кредитора виникло законне право звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

АТ «Альфа-Банк» вказує, що при вирішенні спору позивачем не заперечувалося, що грошове зобов`язання за кредитним договором виконано не було. При вирішенні спору судами попередніх інстанцій не було враховано положення статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, якими визначено вичерпний перелік документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності. Оцінка суб`єкта оціночної діяльності відсутня в переліку документів, які надаються державному реєстратору згідно Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а відтак доводи позивача в цій частині є безпідставними.

Заявник наголошує на тому, що сам по собі факт порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, передбаченої договором, не дає підстав для висновку про порушення прав чи законних інтересів позивача. Судами не враховано, що позивач має право на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмету іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя відповідно до положень статті 37 Закону України «Про іпотеку», а тому доводи позивача щодо суми заборгованості не є предметом розгляду цієї справи.

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який був чиним на момент державної реєстрації права власності на заставну квартиру за кредитором 26 грудня 2018 року, не передбачав обов'язку нотаріуса щодо перевірки реєстрації у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності позивача на спірну квартиру. На момент державної реєстрації права власності на квартиру за кредитором законодавство передбачало можливість проведення державної реєстрації речових прав на об`єкт нерухомого майна без вчинення дії, пов'язаної із переходом такого права на об`єкт нерухомості. АТ «Альфа-Банк» вважає, що приватний нотаріус мала право приймати рішення про державну реєстрацію права власності за банком.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 19 березня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі.

Ухвалою Верховного Суду від 12 травня 2021 року справу за позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т., АТ «Альфа-Банк» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Доводи осіб, які подали відзив (пояснення) на касаційну скаргу

У поданому відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_1 посилається на те, що будь-яких належних та достатніх доказів наявності заборгованості позичальника перед банком у розмірі 339 720, 71 доларів США АТ «Альфа-Банк» не надало ні суду першої інстанції, ні суду апеляційної інстанції. Судами попередніх інстанцій зроблено правильні та обґрунтовані висновки про те, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гречана Р. Т. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на іпотечне нерухоме майно за банком за відсутності здійсненої відповідно до вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку» оцінки іпотечного майна станом на дату вчинення реєстраційної дії. Крім того, необхідність обов`язкової оцінки іпотечного майна при зверненні на нього стягнення була також передбачена пунктом 4.5.3 укладеного між банком та позивачем договору іпотеки. Вказує, що суди дійшли правильного висновку про те, що ціна предмету іпотеки на час вчинення реєстраційної дії встановлена не була. При вирішенні спору банком не порушувалося жодних клопотань щодо оцінки іпотечного майна.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гречана Р. Т. надала до Верховного Суду пояснення, доводи яких зводяться до незгоди із мотивувальною частиною оскарженої постанови апеляційного суду. Також приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гречана Р. Т. просить розглядати справу за її відсутності.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

21 вересня 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є AT «Укрсоцбанк») та ОСОБА_2 було укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 031/709284-KV, відповідно до умов якого банк надає позичальнику у тимчасове користування грошові кошти в межах максимального ліміту заборгованості до 250 000, 00 доларів США, зі сплатою 13,50 % річних та кінцевим терміном повернення кредиту до 20 серпня 2018 року.

Згідно пункту 1.2 договору про надання відновлювальної кредитної лінії кредит надається позичальникові на наступні цілі: поточні потреби, тобто є споживчим кредитом в розумінні статті 11 Закону України «Про захист прав споживачів» у редакції, чинній на дату укладення кредитного договору.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором 21 серпня 2008 року між банком та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки № 031/709308-10, відповідно до умов якого в іпотеку банку майновим поручителем було передано 4-х кімнатну квартиру АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 на праві власності.

Пунктом 4.2 договору іпотеки визначено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель вправі вимагати дострокового виконання позичальником зобов`язань за основним договором, а в разі невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до пункту 4.3 договору іпотекодавець в будь-який час до моменту реалізації предмета іпотеки має право припинити звернення на нього стягнення шляхом повного виконання забезпечених іпотекою зобов`язань.

Згідно з пунктами 2.4.4, 3.1 договору іпотеки іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання іпотекодавцем хоча б одного із своїх обов`язків, встановлених умовами договору, вимагати дострокового виконання позичальником зобов`язань за основним договором, а у разі його невиконання - задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Положеннями пункту 2.3.1 договору передбачено, що якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки перевищує розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, останній зобов`язаний повернути різницю іпотекодавцю.

У пункті 4.5 договору іпотеки сторони погодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація здійснюється або за рішенням суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «про іпотеку», або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

У пункті 1.3 договору іпотеки визначено, що загальна заставна вартість предмету іпотеки становить 3 148 000 грн, що еквівалентно 650 026, 84 доларів США.

AT «Укрсоцбанк» ліквідовано та його правонаступником є АТ «Альфа Банк».

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав нерухоме майно власником квартири, реєстраційний номер 000, за адресою: квартира АДРЕСА_1 , є AT «Укрсоцбанк», підставою внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 44823037 від 26 грудня 2018 року 10:55:08, номер запису про право власності 29644634 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т. Підставою виникнення права власності зазначено договір іпотеки, серія та номер: 4836, від 21 серпня 2008 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І. С., дублікат якого виданий 07 грудня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І. С. за реєстровим N 3540.

Додатковим рішенням Печерського районного суду міста Києва від 21 грудня 2016 року у справі № 757/5127/15-ц (яке набрало законної сили) за позовом ОСОБА_3 до ПАТ «Укрсоцбанк», третя особа ОСОБА_2 , про визнання поруки припиненою та визнання недійсним третейського застереження, визнано поруку ОСОБА_1 за договором поруки № 031/709310-РО від 21 серпня 2008 року, укладеним між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , такою, що припинена.

У вказаному рішенні суду встановлені наступні обставини.

Листом від 27 жовтня 2008 року № 15-19/26-41937_64 банк повідомив ОСОБА_2 про підвищення розміру процентної ставки за договором кредиту № 031/709284-KV від 21 серпня 2008 року до 15 % річних з 20 жовтня 2008 року. ОСОБА_1 згоди на внесення вказаних змін до кредитного договору шляхом підвищення процентної ставки з 13,5 % до 15 % не надавав. Відтак порука ОСОБА_3 , установлена на підставі договору поруки № 031/709310-РО від 21 серпня 2008 року, є припиненою згідно з частиною першою статті 559 ЦК України.

Відповідно до пункту 1.1.1 кредитного договору цей договір укладений до 20 серпня 2018 року.

Згідно з пунктом 4.4 кредитного договору у разі невиконання (неналежного виконання) позичальником обов`язків, визначених підпунктом 3.3.8 цього договору, протягом більше, ніж 90 календарних днів, строк користування кредитом вважається таким, що сплив, та, відповідно, позичальник зобов`язаний протягом одного робочого дня погасити кредит в повному обсязі, сплатити проценти за фактичний час використання кредиту та нараховані штрафні санкції (штраф, пеню).

У відповідності до розрахунку заборгованості ОСОБА_2 останній платіж за кредитним договором був здійснений 17 липня 2009 року у розмірі 2 482, 03 доларів США, а тому з урахуванням приписів пункту 4.4 кредитного договору 20 листопада 2009 року сплинув строк користування кредитом та позичальник був зобов`язаний на протязі 1 робочого дня погасити кредит, тобто настав строк виконання позичальником основного зобов`язання в повному обсязі.

Банк звернувся із відповідним позовом до ОСОБА_1 поза межами строку на таке звернення, а саме лише у серпні 2015 року, що свідчить про наявність підстав, встановлених частиною четвертою статті 559 ЦК України, для припинення поруки.

Заборгованість ОСОБА_2 перед банком могла нараховуватись виключно на дату кінцевого строку погашення кредиту, тобто на 20 листопада 2009 року і не могла перевищувати суми основної заборгованості (тіло кредиту) та нарахованих на дату закінчення строку дії кредитного договору відсотків.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Частиною третьою статті 3 Цивільного процесуального кодексу України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положеннями пункту 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

У відповідності до частини п`ятої статті 403 ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, статтями 35-37 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV.

Зокрема, частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі, у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

За змістом статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема, документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує факт завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Зміст наведених правових нормах засвідчує, що визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Вказаний висновок висловлено у постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).

Велика Палата Верховного Суду, вирішуючи спір у справі № 306/1224/16-ц, погодилася із висновками судів попередніх інстанцій про те, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом № 898-IV, так іПорядком № 1127,щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення нотаріусом завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за кредитором була проведена всупереч норм чинного законодавства.

Висновки Великої Палати Верховного Суду у справі № 306/1224/16-ц зводяться окрім зазначених порушень під час вчинення реєстраційних дій щодо іпотечного майна до невідповідності вартості нерухомого майна дійсній ринковій вартості, однак ці обставини були не єдиною підставою для задоволення позовних вимог.

При вирішенні спору у справі № 306/2053/16-ц основною підставою задоволення позову виступала відсутність відомостей про отримання іпотекодавцем вимоги іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності. Крім того вказано на те, що оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19 із посиланням на правову позицію Великої Палати Верховного Суду у справі № 306/1224/16-ц, зроблено висновок про необхідність подання державному реєстратору документу про експертну оцінку предмета іпотеки.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19 із посиланням на висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 20 березня 2020 року у справі № 306/2053/16-ц, враховуючи положення статті 37 Закону України «Про іпотеку», виходив із того, що ціна набуття об`єкта права власності є істотною обставиною, яка має погоджуватися із власником майна при зверненні іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно у позасудовий спосіб шляхом набуття на нього права власності. Відповідно, нездійснення оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя є порушенням процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.

Подібні висновки із посиланням на правові позиції Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18), зроблено Верховним Судом у складі Касаційного цивільного суду у постановах від 29 січня 2020 року у справі № 607/8488/18 (провадження № 61-7603св19), від 04 лютого 2021 року у справі № 275/2881/19 (провадження № 61-727св19).

Застосовуючи висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у справі № 306/1224/16-ц та у справі № 306/2053/16-ц, суди висловлюють різні висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документу про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

У справі, яка є предметом розгляду, підставою звернення до приватного нотаріуса у грудні 2018 року із заявою про вчинення реєстраційних дій шляхом набуття права власності на іпотечне майно банком було зазначено існування заборгованості за кредитним договором, у розмірі 339 720, 71 доларів США.

Ціна предмету іпотеки на час вчинення реєстраційної дії (звернення стягнення на предмет іпотеки) визначена не була, а згідно даних, вказаних позивачем, вартість іпотечного майна станом на 18 жовтня 2017 року становила 11 092 972, грн, що еквівалентно 418 850 доларів США.

Суд першої інстанції, з висновком якого в незмінній частині погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог, виходячи із того, що державна реєстрація права власності проведена за відсутності здійсненої відповідно до вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку», статей 9, 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10 вересня 2003 року, оцінки іпотечного майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності станом на момент переходу права власності до банку, та погодженої АТ «Укрсоцбанк» з позивачем як власником майна ціни набуття права власності на предмет іпотеки станом на момент переходу права власності. Порушення повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця шляхом надіслання письмової вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки судами попередніх інстанцій встановлено не було.

Слід зауважити, що положеннями частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Питання застосування наслідків відсутності здійсненої оцінки іпотечного майна при зверненні на нього стягнення шляхом визнання права власності за іпотекодержателем постає у значній кількості спорів, які надходять на розгляд судів різних інстанцій, зокрема й судів касаційної інстанції.

На думку колегії суддів, існує необхідність уточнення висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у справах № 306/1224/16-ц та № 306/2053/16-ц, щодо застосування статті 37 Закону України «Про іпотеку» та пунктів 57, 61 Порядку № 1127, зокрема щодо обов`язковості подання іпотекодержателем при зверненні стягнення на предмет іпотеки державному реєстратору документу про експертну оцінку предмета іпотеки на час набуття майна у власність та обов`язку державного реєстратора проводити перевірку наявності цього документу при проведенні державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, а також щодо того чи може відсутність оцінки предмету іпотеки виступати єдиною підставою для визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Отже, існує необхідність у формуванні єдиної правозастосовчої практики, вирішенні питання щодо застосування норм національного права, і ці проблемні питання належать до компетенції Великої Палати Верховного

Однакове застосування норм права забезпечує правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдине застосування норм права поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, довіру до відправлення правосуддя, а також сприяє стабілізації обстановки у проблемному регіоні.

Враховуючи вищезазначене, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про наявність підстав для передачі справи на розгляд ВеликоїПалати Верховного Суду.

Керуючись статтями 400, 403, 404 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Справу № 761/11601/19 за позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Руслани Тарасівни, акціонерного товариства «Альфа-Банк» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, за касаційною скаргоюакціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 24 вересня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 20 січня 2021 року передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников
Судді О. В. Білоконь О. М. Осіян
С. Ф. Хопта

В. В. Шипович