Справа № 570/1427/21
Номер провадження 2/570/837/2021
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 листопада 2021 року

Рівненський районний суд Рівненської області в особі:

судді Красовського О.О.

з участю:

секретаря судових засідань Гречки О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Рівне цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТзОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», ТзОВ «БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ»; третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання договору купівлв-продажу житлового будинку недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію, -

в с т а н о в и в :

В обґрунтування позовних вимог позивачка зазначає, що договір купівлі-продажу нерухомого майна є таким, що укладений з порушенням норм чинного законодавства та підлягає визнанню недійсним в судовому порядку, а рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на підставі якого зареєстровано право власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «БЕНЕФІС ІСТЕЙТ» - скасуванню, з огляду на наступне.

Мав факт ненадсилання письмових вимог про усунення порушень Іпотекодавцю та Боржнику, як законодавчо визначеної передумови для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Також діяв мораторій на примусове стягнення (відчуження без згоди власника) нерухомого житлового майна. Також мало місце невиконання іпотекодержателем обов`язку повідомити Боржника про відступлення прав за іпотечним договором.

За наведеного позивачка просить суд ухвалити рішення, яким визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна щодо житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , який укладений 22 березня 2021 року між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БЕНЕФІС ІСТЕЙТ», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, зареєстрованим в реєстрі за № 693; скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни (індексний номер 57222316 від 22.03.2021 року) про державну реєстрації прав та їх обтяжень на зазначений житловий будинок за Товариством з обмеженою відповідальністю «БЕНЕФІС ІСТЕЙТ» на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.03.2021 року.

Було заявлене клопотання про вжиття заходів забезпечення позову, яке судом задоволено.

Позивачка на розгляд справи не з`явилася. Згідно заяви, позов підтримує та просить справу розглядати без її участі.

Представник позивачки позов підтримала з підстав, що викладені у позові. Просить заявлений позов задоволити.

Представник відповідача ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» подав суду відзив. Зазначає, що позивачка була належним чином повідомленою про те, що право вимоги перейшло до іншої особи. Їй також надсилалися листи з вимогою усунути порушення відповідача, своєчасно сплатити заборгованість. Однак цього зроблено не було. Тому представник відповідача вважає, що немає підстав для задоволення позову, немає підстав для визнання недійсним укладеного договору купівлі-продажу та скасування реєстрації права власності.

Представник відповідача ТОВ «БЕНЕФІС ІСТЕЙТ» у жодне з судових засідань не з`явився.

Згідно до положень ЦПК України про порядок повідомлення особи про час та місце судового засідання відповідач є належним чином повідомленим про час та місце судового розгляду даної цивільної справи. Крім того, на веб-сайті суду розміщується список справ, що призначені судом до розгляду, і така інформація є відкритою, загальнодоступною та зрозумілою; і при бажанні відповідач мав можливість отримати інформацію про дату і час розгляду справи. Від сторони не надходили заяви про відкладення розгляду справи чи про слухання справи без його участі. Відзив на позов до суду не подав.

Судом враховується практика ЄСПЛ, зокрема позиція, викладена у справі "Пономарьов проти України", в межах якої Суд зазначив, що сторони в розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.

Також враховуються висновки у справі "Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії", де зазначено: заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватись від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Відповідач також не з`явився в підготовче судове засідання. Суд вважає, що така поведінка відповідача свідчить про те, що він не має інтересу до справи.

В останнє судове засідання надійшла заява від представника позивачки, згідно якої вона позов підтримує та просить справу розглядати без її участі.

Суд наголошує, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін чи учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Суд вважає, що справу можливо розглянути на підставі наявних доказів.

Заслухавши пояснення учасників процесу та дослідивши матеріали справи суд вважає, що позов підлягає до задоволення.

Як встановлено в судовому засіданні, 29 січня 2007 року між Акціонерним комерційним банком інноваційний банк «УкрСиббанк» (далі - Банк) та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 0 (далі - Кредитний договір).

Відповідно до п.1.1 Кредитного договору, Банк зобов`язується надати Позичальнику, а Позичальник зобов`язується прийняти, належним чином використати і повернути Банку кредит (грошові кошти) в іноземній валюті в сумі 124800,00 доларів США. Вказана сума кредиту дорівнює еквіваленту 630 240,00 грн. за курсом НБУ.

Згідно п. 1.4 Кредитного договору, цільове призначення (мета) кредиту для споживчих потреб.

Відповідно до п.2.1 Кредитного договору, у забезпечення виконання зобов`язань Позичальника за даним Договором Банком прийнято застава нерухомості (основних фондів) а саме житлове домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 .

30 січня 2007 року між Акціонерним комерційним банком інноваційний банк «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 45885 (далі - Іпотечний договір). Відповідно до п.1.1. Іпотечного договору, Іпотекодавцю передає в іпотеку нерухоме майно:

Житловий будинок АДРЕСА_1 з надвірними будівлями та земельна ділянка площею 0,08 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Наприкінці березня 2021 року позивачці стало відомо про те що житло, яке належить їй на праві власності (житловий будинок, розташований за адресою АДРЕСА_1 ) відчужено на підставі договору купівлі- продажу нерухомого майна від 22 березня 2021 року, укладеного між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БЕНЕФІС ІСТЕЙТ», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованим в реєстрі за № 693.

Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. здійснено державну реєстрацію права власності на вказаний будинок за Відповідачем 2 на підставі договору купівлі - продажу нерухомого майна від 22 березня 2021 року, номер запису про право власності 41109955, підстава виникнення запису : рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57222316 від 22.03.2021 року.

В обґрунтування позовних вимог позивачка покликається на те, що не надсилалися письмові вимоги про усунення порушень Іпотекодавцю та Боржнику, як законодавчо визначеної передумови для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Проте зазначена обставина не знайшла свого підтвердження під час розгляду справи.

Так, в матеріалах справи наявні листи-письмові вимоги про усунення порушень, які надсилалися Іпотекодавцю та Боржнику, і такі листи ними були отримані, про що наявні повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с. 64-73).

В обґрунтування позовних вимог позивачка покликається на те, що діяв мораторій на примусове стягнення (відчуження без згоди власника) нерухомого житлового майна.

І зазначена обставина знайшла своє підтвердження в ході розгляду справи.

Підпунктом 1 пункту 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з пунктом 23 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій (заборону) на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Такі висновки щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» містяться у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, провадження № 11-474апп19; від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18-ц, провадження № 14-45цс20, а також у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2020 року № 524/10011/17.

З Кредитного договору вбачається, що кредит наданий в іноземній валюті на споживчі цілі. Іншого житла, окрім житлового будинку, що є предметом Іпотечного договору, у позивачки немає. Відповідно до відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно загальна площа будинку складає 205,4 кв.м.

За таких обставин, з урахуванням Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не було підстав для укладення договору купівлі-продажу майна, та у нотаріуса були відсутні підстави для проведення державної реєстрації права власності на зазначене нерухоме майно за відповідачем ТОВ «БЕНЕФІС ІСТЕЙТ».

Щодо невиконання іпотекодержателем обов`язку повідомити Боржника про відступлення прав за іпотечним договором.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.

Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням.

Позивачка ОСОБА_1 стверджує, що іпотекодержатель не повідомляв її та Боржника про відступлення прав за іпотечним договором, але зазначена обставина не підтвердилася при розгляді справи.

Так, у справі наявні відповідні повідомлення, а представник позивачки чи сама позивачка не довели про протилежне.

Відповідно до ч.1 ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно ч.1,3 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

У пунктах 69-73 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19) зазначено, що кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (статті 15, 16ЦК України). Цивільне право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої статті 215 ЦК України). Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Згідно з положеннями частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» не мало права на відчуження іпотечного майна - житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , з урахуванням обставин, які встановлені при розгляді справи.

Таким чином договір купівлі-продажу, укладений іпотекодержателем на підставі іпотечного застереження про продаж предмета іпотеки, підлягає визнанню недійсним.

Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, за змістом цієї норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

За наведеного заявлений позов підлягає до задоволення.

Керуючись ст. ст. 12, 89, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд,

в и р і ш и в :

Позов ОСОБА_1 до ТзОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», ТзОВ «БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ»; третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання договору купівлв-продажу житлового будинку недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію - задоволити повністю.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна щодо житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , який укладений 22 березня 2021 року між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БЕНЕФІС ІСТЕЙТ», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, зареєстрованим в реєстрі за № 693.

Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни (індексний номер 57222316 від 22.03.2021 року) про державну реєстрації прав та їх обтяжень на житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «БЕНЕФІС ІСТЕЙТ» на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.03.2021 року (посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, зареєстрованим в реєстрі за № 693).

Відповідно до частини 7 статті 158 ЦПК України у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Рівненського апеляційного суду протягом 30 днів з дня проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Позивачка: ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , жителька: АДРЕСА_1 ).

Відповідач: ТзОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» (юридична адреса: вул. Іоанна Павла ІІ, буд. 4/6, корпус "В", поверх 4, кабінет 402, м.Київ, )

Відповідач: ТзОВ«БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ» (юридична адреса: вул. Шолуденка, буд. 1-Б, м.Київ, )

Третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна (юридична адреса: вул. Щорса, буд. 31, оф. 25, м.Київ)

Суддя Красовський О.О.

Повне рішення суду складено 15 листопада 2021 р.