Справа № 755/786/20
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" жовтня 2021 р. Дніпровський районний суд м. Києва у складі:

головуючої судді Виниченко Л.М.,

при секретарях Сіренко Д.В., Коваленко Д.В., Ганжа Д.О.,

за участі

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

представника відповідача Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації Дещенка О.М.,

відповідача ФОП ОСОБА_3 ,

представника відповідача ФОП ОСОБА_3 - ОСОБА_4 ,

представника відповідача КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» Майданіка В.Ю.,

представника третьої особи Київської міської ради Онищенко Т.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 755/786/20 за позовом ОСОБА_1 до Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації, Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва», третя особа Київська міська рада про визнання недійсним договору оренди,-

у с т а н о в и в:

Позивач звернулась до Дніпровського районного суду м. Києва із позовом про визнання недійсним договору № 404/1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, укладеного 5 червня 2019 року між Дніпровською районною в м. Києві державною адміністрацією, Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 та КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва».

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що вона є власником квартири АДРЕСА_1 , про договір оренди їй стало відомо під час судового засідання у справі № 755/9242/18. У приміщенні загальною площею 184,4 кв.м. в будинку АДРЕСА_2 , яке було об`єктом договору оренди, знаходяться внутрішньо будинкові мережі водопостачання, каналізації, центрального опалення.

Позивач зазначає, що договір оренди не відповідає змісту типового договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва»; станом на дату укладання договору строк дії оцінки майна закінчився; на момент укладення договору оренди не було надано висновку про вартість майна; після укладення договору оренди орендарем не було надано актуалізованої оцінки майна; орендар не сплачує орендну плату, плату за землю, комунальних платежів, страхових платежів за орендоване майно; орендоване приміщення використовується орендарем не за цільовим призначенням, а сам договір оренди укладений для прикриття невиконання рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 01.08.2018 року у справі № 755/6479/18, яким зобов`язано ОСОБА_3 , ОСОБА_5 привести квартиру АДРЕСА_3 в попередній стан відповідно до проектно-технічної документації, оскільки ОСОБА_3 влаштувала отвір у підлозі квартири (вхід до підвального приміщення) та змонтувала там стійку з облаштованими стаціонарно дерев`яними сходами до підвального приміщення будинку.

З посиланням на ст. ст. 6, 15, 16, 203, 215, 216, 234, 630 ЦК України, ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» позивач просить задовольнити позов.

Ухвалою суду від 31.01.2020 року відкрите провадження у справі у порядку загального позовного провадження, призначено проведення підготовчого судового засідання, визначено учасникам справи процесуальні строки для подання заяв по суті справи, роз`яснено порядок їх подання та наслідки неподання (т. 1 а.с. 101, 102).

24.02.2020 року від відповідача КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» до суду надійшов відзив на позов з проханням відмовити у задоволенні позовних вимог з посиланням на те, що не є відступом від змісту типового договору викладення його умов іншими словами, а зазначені позивачем пункти договору не змінюють основної ідеї договору оренди, а навпаки посилюють і конкретизують можливість з боку орендодавця і балансоутримувача щільніше захистити свої права. Житлово-комунальні послуги комунальне підприємство не надає, тому контроль за їх оплату не здійснює, а положення в договорі про обов`язок орендаря сплачувати такі послуги та укладати відповідні договори є «даниною» існуючому законодавчому простору, тому можлива несплата відповідачем ФОП ОСОБА_3 вказаних послуг не є умовою для визнання договору оренди недійсним та має відношення до персональної відповідальності останньої з невиконання своїх обов`язків перед постачальниками послуг. При укладенні договору оренди оцінка легітимності наданих документів та проведення процедур покладається на Дніпровську районну в м. Києві державну адміністрацію, комунальне підприємство виконує тільки наглядово/представницькі функції, при цьому було виконано контроль проведення процедури оцінки нежитлового приміщення за договором. ФОП ОСОБА_3 сплачує орендну плату згідно визначеної ставки цільового призначення (т. 1 а.с. 121-124).

25.02.2020 року до суду надійшов відзив на позовну заяву відповідача ФОП ОСОБА_3 з проханням відмовити в позові, вказуючи на те, що договір оренди вона укладала відповідно до діючого законодавства, договір містить всі істотні умови, всі вимоги закону нею виконані. Оплата за житлово-комунальні послуги вноситься за їх фактичне споживання. Орендований об`єкт застрахований (т. 1 а.с. 140-147).

26.02.2020 року позивачем подано відповідь на відзив відповідача КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» з проханням задовольнити позов, зазначаючи, що ФОП ОСОБА_3 користується комунальними послугами за рахунок мешканців будинку, відповідачі Дніпровська районна в м. Києві державна адміністрація та КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» не привели приміщення до належного стану, щоб надати його в оренду суб`єктам господарювання та не здійснюють належного контрою орендарем своїх зобов`язань по договору оренди, якою самочинно реконструйоване приміщення та не використовується за цільовим призначенням (т. 1 а.с. 154-158).

27.02.2020 року позивачем подано відповідь на відзив відповідача ФОП ОСОБА_3 з проханням задовольнити позов, вказуючи, що за текстом та в цілому відзив ФОП ОСОБА_3 аналогічний відзиву на позовну заяву відповідача КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (т. 1 а.с. 227, 228).

Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 10.03.2020 року задоволено клопотання представника відповідача Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації Дещенка О.М. про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації - Київську міську раду (т. 2 а.с. 1, 2).

Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 10.03.2020 року задоволено клопотання представника позивача ОСОБА_1 ОСОБА_2 про витребування доказів від Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва», від Приватного акціонерного товариства «Страхова компанія «Арсенал страхування» та від Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (т. 2 а.с. 3-6).

Ухвалою суду від 07.04.2020 року задоволено клопотання позивача ОСОБА_1 про витребування доказів від Приватного акціонерного товариства «Страхова компанія «Арсенал страхування» (т. 2 а.с. 38, 39).

06.07.2020 року до суду надійшло пояснення представника третьої особи Київської міської ради Онищенко Т.О. з проханням прийняти законне рішення. Зазначено, що з умов договору оренди вбачається, що договір укладено з дотриманням норм чинного законодавства. Спірні нежитлові приміщення передані в оренду на конкурсній основі. Розмір орендної плати у разі передачі в оренду майна на конкурсних засадах визначається відповідно до конкурсних пропозицій переможця конкурсу на право оренди і не потребує актуалізації на момент укладення договору. Актуалізація оцінки майна застосовується у разі укладення договорів оренди з орендною платою, визначеною на підставі Методики розрахунку орендної плати. Такі договори укладаються за результатами вивчення попиту з потенційним орендарем як з єдиним претендентом (т. 2 а.с. 199-204).

Ухвалою суду від 07.07.2020 року клопотання представника позивача ОСОБА_2 про витребування доказів задоволено частково, витребувані докази від Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (т. 2 а.с. 236-239).

Ухвалою суду від 30.09.2020 року клопотання представника позивача ОСОБА_2 про витребування доказів задоволено, витребувані докази від ФОП ОСОБА_3 (т. 3 а.с. 55-57).

Ухвалою суду від 28.10.2020 року клопотання представника позивача ОСОБА_2 про витребування доказів задоволено, витребувані докази від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гнідюка Олександра Борисовича та від Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 (т. 3 а.с. 135-137).

Ухвалою суду від 28.01.2021 року задоволено клопотання представника відповідача КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» Майданіка В.Ю. про виклик свідка (т. 3 а.с. 219, 220).

Ухвалою суду від 28.01.2021 року у задоволенні клопотання представника позивача ОСОБА_2 про витребування доказів відмовлено (т. 3 а.с. 217, 218).

Ухвалою суду від 28.01.2021 року підготовче провадження у справі закрите, справа призначена до судового розгляду у відкритому судовому засіданні (т. 3 а.с. 215, 216).

В судовому засіданні позивач та представник позивача ОСОБА_2 підтримали позов та викладені у ньому обставини.

Представник відповідача Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації Дещенко О.М. в судовому засіданні заперечував проти позову, пояснив, що договір оренди було укладено з дотриманням вимог закону, при цьому ніяких порушень допущено не було.

Представник відповідача КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» Майданік В.Ю. в судовому засіданні просив відмовити в позові, посилаючись на його безпідставність.

Відповідач ФОП ОСОБА_3 та її представник ОСОБА_4 в судовому засіданні заперечували проти позову, пояснили, що позовні вимоги є надуманими, необґрунтованими, позивач не є стороною спірного договору, суду не довела будь якими належними доказами порушення її прав, позовну заяву подано через особисті неприязні стосунки позивача з ОСОБА_3 .

Представник третьої особи Київської міської ради Онищенко Т.О. в судовому засіданні заперечувала проти позовних вимог.

Суд, вислухавши пояснення учасників справи, свідка, вивчивши матеріали справи, дослідивши письмові докази, оцінивши докази кожен окремо та в їх сукупності, повно, об`єктивно та всебічно з`ясувавши обставини справи, приходить до наступного висновку.

Встановлено, що позивач є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності на спадщину за заповітом на Ѕ частину квартири від 27.02.2004 року виданого державним нотаріусом Десятої Київської державної нотаріальної контори, зареєстрованого у реєстрі за № 2н-566, та договору дарування Ѕ частини квартири від 21.02.2004 року посвідченого державним нотаріусом Десятої Київської державної нотаріальної контори, зареєстрованого у реєстрі за № 1у-174 (т. 1 а.с. 12-13).

Відповідно до статті 13 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до вимог ч. ч. 1, 2 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Приписами ст. 203 ЦК України встановлені вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

У ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, рецисорний позов).

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України. Зміст правочину складають його істотні умови і волевиявлення власника на укладення даного правочину.

Тлумачення статей 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

Такі правові висновки зроблені Верховним Судом у постанові від 17.06.2021 у справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18) і враховуються в силу приписів частини четвертої статті 263 ЦПК України, згідно з якою при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтовуючи своє право на звернення до суду позивач зазначає, що вона як співвласник майна хоч і не є стороною оспорюваного договору, проте є заінтересованою особою у визнанні недійсним цього договору, оскільки у приміщенні, яке є об`єктом передачі в оренду знаходяться загальнобудинкові комунікації, а саме внутрішньобудинкові мережі водопостачання, каналізації та центрального опалення. Позивач у позові вказує, що власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Судом також встановлено, що 5 червня 2019 року між Дніпровською районною в місті Києві державною адміністрацією (далі - відповідач 1) з однієї сторони, та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (далі - відповідач 2), з іншої сторони, а також Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (далі - відповідач 3) було укладено договір № 404/1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - договір оренди, т. 1 а.с. 14-18).

Згідно договору оренди відповідач 1 (орендодавець за договором) передав відповідачу 2 (орендарю за договором) нежитлове приміщення загальною площею 184,40 кв.м. - підвал, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться за адерсою: АДРЕСА_2 , для розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування з ремонту одягу та взуття.

Суд встановив, що позивач не є стороною оспорюваного договору, проте будучи власником квартири, є співвласником спільного майна багатоквартирного будинку у якому знаходиться нежитлове приміщення, яке стало предметом оренди.

Вимогами ст. 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

Таким чином, суд вважає, що позивач є заінтересованою особою щодо визнання недійсним оспорюваного договору.

Разом з тим, позивач ні в позові, ні в судовому засіданні під час дачі пояснень чітко не зазначила, які права чи її законні інтереси порушені відповідачами внаслідок укладання сторонами оспорюваного договору. Не надала належних та допустимих доказів порушень її прав та законних інтересів. Позивач у загальних рисах зазначала у позові, що «власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав». При цьому ні в позові, ні в судовому засіданні під час розгляду справи позивач не зазначала який стан речей, на її думку, має встановитися внаслідок визнання недійсним договору оренди.

Обов`язковою передумовою для реалізації права на судовий захист у порядку цивільного судочинства є наявність у позивача суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, які порушуються, не визнаються або оспорюються іншими особами - відповідачами, та на захист якого спрямоване звернення до суду з позовом.

Стаття 15 ЦК України, передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, зокрема, шляхом звернення з позовом до суду (частина перша статті 16 ЦК України).

Однак, наявність права на пред`явлення позову не є безумовною підставою для здійснення судового захисту, а лише однією з необхідних умов реалізації, встановленого вищенаведеними нормами права.

Вирішуючи переданий на розгляд суду спір по суті, суд повинен встановити наявність у особи, яка звернулась з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов.

Відсутність права на позов у матеріальному розумінні тягне за собою ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Отже, лише встановивши наявність у особи, яка звернулась з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.09.2020 у справі № 907/29/19 та постановах Верховного Суду від 10.09.2020 у справі № 908/1611/19, від 02.09.2020 у справі № 922/1614/19.

У рішенні Конституційного Суду України від 01.12.2004 № 18-рп/2004 у справі за конституційним поданням 50 народних депутатів України щодо офіційного тлумачення окремих положень частини першої статті 4 Цивільного процесуального кодексу України (справа про охоронюваний законом інтерес) роз`яснено поняття «охоронюваний законом інтерес», як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Тобто інтерес позивача має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам та відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого дано в резолютивній частині вказаного рішення Конституційного Суду України.

Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.

Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, який одночасно становить спосіб захисту порушеного права, а підставою позову є факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу.

Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. При цьому позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві, у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи і залежно від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту. Вирішуючи спір, суд надає об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначає, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Позивач належними, допустимими та достовірними доказами не довела існування у неї права на майно, яке є предметом оспорюваного договору на час його укладення або те, що укладення цього договору між відповідачами було спрямовано на порушення її майнових інтересів.

Як на підставу для визнання оспорюваного договору недійсним позивач посилається на частини 1, 4 статті 203 ЦК, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Також позивач обґрунтовує позов нормою ст. 234 ЦК України, відповідно якої фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу в усіх сторін правочину. У разі, якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний. При цьому необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин.

Отже, фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для виду, знаючи заздалегідь, що він не буде виконаним; вчиняючи фіктивний правочин, сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Фіктивним може бути визнаний будь-який правочин, якщо він не має на меті встановлення правових наслідків.

Ознака вчинення його лише для вигляду повинна бути властива діям обох сторін правочину. Якщо одна сторона діяла лише для вигляду, а інша - намагалася досягти правового результату, такий правочин не може бути фіктивним.

Позивач, який звертається до суду з позовом про визнання правочину фіктивним, повинен довести суду відсутність в учасників правочину наміру створити юридичні наслідки (правова позиція Верховного Суду України від 21.01.2015 у справі № 6-197цс14).

У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно.

Основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину.

На думку позивача, договір оренди є фіктивним, оскільки він укладений з метою невиконання рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 01.08.2018 року у справі № 755/6479/18, відповідно якого зобов`язано ОСОБА_3 , ОСОБА_5 привести квартиру АДРЕСА_3 в попередній стан відповідно до проектно-технічної документації, оскільки відповідач ОСОБА_3 зробила отвір у підлозі своєї квартири, з якого влаштувала вхід до підвального приміщення, на яке оформила договір оренди.

Також позивач посилається на конкретні пункти оспорюваного договору, які на її думку не відповідають актам законодавства, а саме умовам Типового договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.

Відповідно ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 року № 2269-ХІІ, який діяв на час укладення оспорюваного правочину, укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Таким чином, зміст статті 10 Закону Закону України «Про оренду державного та комунального майна» свідчить, що умови укладеного договору про оренду комунального майна повинні відповідати умовам Типового договору лише в частині істотних умов договору, перелік яких наведено у цій же статті.

Типовий договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду затверджений Рішенням Київської міської ради від 21 квітня 2015 року № 415/1280 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва» (далі - Типовий договір).

Позивач наголошувала, що умови, які викладені у п. 3.2, 6.8, 9.7 оспорюваного договору не відповідають умовам, які містяться у типовому договорі, а зміст п. 4.2.18 Типового договору не відтворено у оспорюваному договорі. Крім того, Типовий договір не містить пунктів, які би відповідали змісту п. 4.2.20, 4.2.24 та 9.7. оспорюваного договору.

Як убачається із наданого суду тексту договору оренди № 404/1, істотні його умови повністю відповідають умовам Типового договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.

При цьому пункти 3.2, 6.8 оспорюваного договору дослівно відтворені з типового договору. Пункт 9.7 договору оренди, у якому містяться умови щодо можливості продовження строку дії договору на новий строк, також відповідає умовам типового договору, разом з тим цим пунктом додатково доповнені умови та покладено зобов`язання на орендаря, за невиконання яких обумовлено можливість припинення дії договору оренди. Отже, такі умови, відповідно до ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не є істотними умовами договору оренди комунального майна, тому ці умови могли мати відмінний від типового договору зміст.

Щодо пункту 4.2.18 типового договору, зміст якого не відтворено у оспорюваному договорі, то цей пункт стосується саме приватизації орендарем об`єкта оренди. Такі умови між сторонами спірного правочину погоджено не було.

Посилання позивача на ті обставини, що наявні пункти 4.2.20, 4.2.24 у спірному договорі не передбачені типовим договором також є безпідставними, оскільки пункт 4.2.20 договору оренди відповідає змісту пункту 4.2.22 типового договору, пункт 4.2.24 договору оренди відповідає змісту пункту 4.2.26 типового договору.

Вищевикладене в силу наведеної ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не свідчить про недійсність оспорюваного договору в цілому.

Відповідно до частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 ЦК України).

Зміст статей 626, 628 ЦК України, дає підстави для висновку, що укладення договору на основі типового договору не виключає внесення до такого договору і тих умов, які внесені на розсуд сторін та погоджені ними.

Таким чином, умови оспорюваного договору оренди в момент його укладання сторонами не суперечили актам законодавства, а тому на цій підставі оспорюваний договір не може бути визнаним недійсним.

Суд також враховує наступні обставини.

Об`єкт оренди - нежитлове приміщення площею 184,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 з 16.02.2015 року закріплено на праві господарського відання за Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» відповідно до пункту 113 Додатку 2 до розпорядження голови Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 13.02.2015 № 61 «Про організаційно-правові заходи, пов`язані з виконанням рішення Київради від 09.10.2014 № 270/270 «Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва» (т. 2 а.с. 221-223).

Відповідно частини 1 ст. 136 Господарського кодексу України, право господарського відання є речовим правом суб`єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами.

З матеріалів справи убачається, що укладенню договору оренди передувало здійснення публікації оголошення в газеті «Хрещатик» від 25.05.2018 № 56 (5107), за яким заяви на право оренди подали два суб`єкти господарювання (т. 1 а.с. 36, 38). Пропозиції щодо надання в орендне користування спірного нерухомого майна виносилось на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань власності (протокол засідання № 32/108 від 18.07.2018) (т. 1 а.с. 40-41).

Засідання конкурсної комісії на право оренди майна комунальної власності територіальної громади міста Києва щодо оренди нежитлового приміщення площею 184,4 кв.м. на АДРЕСА_2 оформлене відповідним протоколом № 2 від 08.05.2019 року, який затверджений розпорядженням Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 11.05.2019 № 376, відповідно пункту 3 якого визначено переможцем конкурсу на отримання права оренди на конкурсних засадах вказаного нерухомого майна для розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування з ремонту одягу та взуття із місячною орендною платою 4 095,00 грн. (без ПДВ) - фізичну особу-підприємця ОСОБА_3 (т. 1 а.с. 42, т. 2 а.с. 193-194).

Пунктом 3.1 договору оренди встановлено орендну плату за результатами конкурсу, затвердженими вищевказаним розпорядженням Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 11.05.2019 № 376, що становить за 1 кв.м. 22 грн. 20 коп., що в цілому за базовий місяць складає 4 095,00 грн. без ПДВ. Розмір місячної орендної плати за перший місяць оренди розраховується шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за червень 2019 року (т. 1 а.с. 14).

Додатком № 1 до договору оренди є Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 від 05.06.2019 року (т. 1 а.с. 19).

Додатком № 2 до договору оренди є розрахунок орендної плати за нежиле приміщення (т. 1 а.с. 20). Розмір орендної плати було визначено за результатами проведеного конкурсу відповідно до конкурсної пропозиції переможця конкурсу на право оренди майна комунальної власності.

Щодо доводів позивача про недійсність оспорюваного договору, оскільки станом на дату укладання договору оренди строк дії оцінки майна завершився і на момент укладення договору відповідачем не було надано висновку про вартість майна, суд зазначає, що передача в оренду майна була здійснена на конкурсних засадах, до того ж виходячи зі змісту ст. 203 ЦК, порушення певної процедури під час укладення договору, не є підставою для визнання правочину недійсним, якщо при цьому сторони володіють необхідним обсягом дієздатності, правочин вчинено у належній формі, а воля сторін спрямована на реальне настання правових наслідків, що обумовлені договором.

Зазначені позивачем у позовній заяві інші підстави для визнання договору оренди недійсним, а саме, що орендар не застрахував орендоване майно після укладення договору; орендар не сплачує орендну плату, а також комунальні платежі спростовуються нижчевказаними доказами.

Зокрема, 05.06.2019 року між відповідачами КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва», як виконавцем, та ФОП ОСОБА_3 , як споживачем, було укладено Договір № 1295 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, предметом якого є орендоване нежитлове приміщення (т. 1 а.с. 43-47).

05.07.2019 року відповідач ФОП ОСОБА_3 з ПрАТ «Страхова компанія «Арсенал Страхування» уклала Договір № 658 /19-Иа/К/01 добровільного страхування від вогневих ризиків та стихійних явищ та добровільного страхування майна, предметом якого є нерухоме майно за договором оренди (т. 1 а.с. 126-129, т. 2 а.с. 12-20, 25, 65, 66).

З наявних у справі платіжних доручень та виписок по рахунку КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» убачається, що відповідач ФОП ОСОБА_3 у період з липня 2019 року по лютий 2020 року сплачувала орендну плату (т. 2 а.с. 126-133), оплачувала послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, що свідчить про виконання умов спірного договору (т. 2 а.с. 115-123, 173-187), також відповідно квитанції до прибуткового касового ордеру від 03.09.2019 року сплатила страховий платіж ПрАТ «Страхова компанія «Арсенал Страхування» за договором страхування від 05.07.2019 року (т. 2 а.с. 188).

У ході розгляду справи також встановлено, що відповідач ОСОБА_3 не виконала рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 01.08.2018 року по справі № 755/6479/18, яким зобов`язано ОСОБА_3 та ОСОБА_5 привести квартиру АДРЕСА_3 в попередній стан відповідно до проектно-технічної документації. ОСОБА_3 є співвласником вказаної квартири, яка знаходиться на першому поверсі в будинку, при цьому ОСОБА_3 у підлозі кімнати своєї квартири зробила отвір, з`єднавши приміщення квартири з орендованим приміщенням, також частину орендованого нерухомого майна оформила у власність, збільшивши площу свого житла.

Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва за результатами позапланової перевірки проведеної щодо реконструкції квартири № 1 та підвальних приміщень на АДРЕСА_2 було складено припис від 21.01.2020 року про усунення ОСОБА_3 вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил (т. 2 а.с. 50-63).

09.01.2020 року співробітниками КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» було складено Акт обстеження нежитлового приміщення загальною площею 184,40 кв.м. на АДРЕСА_2 , у якому серед іншого зазначено про те, що господарська діяльність в орендованому приміщенні не ведеться, виявлено проведення підготовчих ремонтних робіт, наявні будівельні матеріали, частина приміщення використовується, як житлове (т. 2 а.с. 73-75).

Відповідно Акту від 25.02.2020 року обстеження нежитлового приміщення загальною площею 184,40 кв.м. на АДРЕСА_2 складеного комісією КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва», умови акту обстеження від 09.01.2020 року не виконано (т. 2 а.с. 87, 88).

Допитаний судом свідок ОСОБА_6 суду засвідчив, що з ОСОБА_3 він не знайомий, з 18.09.2018 року він працював в КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» на посаді заступника начальника відділу по роботі з орендарями, в його обов`язки входило надання відповідей та листування. Спірний договір оренди він не підписував та до нього не мав ніякого відношення. На акті комісійного обстеження нежитлового приміщення від 09.01.2020 року по вул. Азербайджанській, 2 у м. Києві стоїть його підпис, він підписував багато документів, згадати події того часу не може, зміст акту не пам`ятає.

Щодо посилань позивача на те, що орендоване приміщення використовується орендарем не за цільовим призначенням, а сам договір оренди укладений для прикриття невиконання вищевказаного рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 01.08.2018 року у справі № 755/6479/18, суд зазначає наступне.

За змістом частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору відповідно до пункту 2 частини 1 статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Враховуючи наведені положення законодавства, обставини, на які посилається позивач (орендар не застрахував орендоване майно після укладення договору; орендар не сплачує орендну плату та плату за землю, комунальні платежі; орендоване приміщення використовується орендарем не за цільовим призначенням; проведення орендарем самовільно без дозвільних документів будівельних робіт в орендованому приміщенні, оформлення у власність частини приміщення, не виконання припису про усунення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил) в якості обґрунтування позовних вимог є підставами для притягнення до відповідальності відповідно до чинного законодавства України та умов договору оренди, або підставами для розірвання договору, але не можуть слугувати підставами для визнання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду недійсним в розумінні статей 203, 215, 234 ЦК України, а тому на цих підставах позов також не підлягає задоволенню.

Такий висновок суду узгоджується із позицією, яка викладена у постанові Верховного Суду від 03.10.2019 у справі № 922/89/19.

Крім того, невиконання рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 01.08.2018 року у справі № 755/6479/18, на що посилається позивач у позові, також не є підставою для визнання договору недійсним. Чинне законодавство передбачає інші способи реагування на невиконання рішення суду - в тому числі і шляхом притягнення винних осіб до кримінальної відповідальності.

Відповідно до статті 12 ЦПК України, Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

За правилами ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

В силу вимог ч. 6 ст. 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Отже, договір оренди укладено з дотриманням вимог законодавства, оплата по виконанню спірного правочину здійснювалась, позивачем не доведено, що договір укладено фіктивно, не доведено наявність умислу сторін правочину та вчинення таких дій без наміру створення правових наслідків, а також на надано доказів у підтвердження факту порушення прав та інтересів позивача у зв`язку з укладенням договору оренди.

За наведених обставин позов задоволенню не підлягає.

В порядку ст. 141 ЦПК України суд не вирішує питання відшкодування позивачу понесених нею судових витрат у зв`язку з відмовою в позові.

Керуючись ст. ст. 3, 11, 13, 15, 202, 203, 215, 216, 234, 236, 369, 382, 626, 628, 651, 759, 760 ЦК України, Законом України «Про оренду державного та комунального майна», ст. ст. 4, 12, 13, 76-81, 89, 90, 102, 108, 110, 133, 141, 158, 223, 259, 265, 268, 273, 289, 354, 355 ЦПК України, суд,-

у х в а л и в:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації, Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва», третя особа Київська міська рада про визнання недійсним договору оренди відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Учасники справи:

Позивач - ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Відповідач - Дніпровська районна в м. Києві державна адміністрація, місцезнаходження: 02094, м. Київ, бул. Праці, 1/1, ідентифікаційний .

Відповідач - Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 .

Відповідач - Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва», місцезнаходження: 02002, м. Київ, вул. Челябинська, 9-Г, ідентифікаційний .

Третя особа - Київська міська рада, місцезнаходження: 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ідентифікаційний .

Повне судове рішення складено 29 жовтня 2021 року.

Суддя