Справа № 161/9532/20
Провадження № 2/161/911/21
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 квітня 2021 року Луцький міськрайонний суд Волинської області в складі:

головуючого - судді Кихтюка Р.М.,

секретаря - Демчук Т.В.,

з участю позивача - ОСОБА_1 ,

представника позивача - ОСОБА_2 ,

представника відповідача - ОСОБА_10,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Луцьку справу за позовом ОСОБА_1 до комунального підприємства "Волинське обласне бюро технічної інвентаризації", ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог - служба у справах дітей Луцької міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Волинської області Горбач Л.С. про визнання дій, рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності противоправними, скасування рішень державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів про визнання противоправними дій та рішень від 27.06.2019 року № 47536013, від 05.11.2019 року № 49536135, від 05.11.2019 року № 49537050 державного реєстратора КП "Волинське обласне бюро технічної інвентаризації" Гейзера С.А. на підставі яких проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, що розташоване за адресою : АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 та визнання недійсним договору купівлі-продажу даної квартири, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .

Свій позов мотивує тим, що 04.07.2014 року держаним реєстратором Зінчук А.О. було зареєстровано право власності на квартиру загальною площею 65,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, індексний номер 24080309 від 10.07.2014 року та свідоцтвом про право власності індексний номер 24079594 від 10.07.2014 року.

10.12.2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Грушицькою В.В., реєстраційний номер 6528 і цього дня між ними укладено іпотечний договір, посвідчений тим же приватним нотаріусом, реєстраційний номер 6531, за яким іпотекодавці - ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , які діяли також і від свого імені та в інтересах свого малолітнього сина ОСОБА_6 , передали в іпотеку ОСОБА_3 нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 .

Окрім договору позики, ОСОБА_1 власноруч написав письмову розписку ОСОБА_3 про отримання від неї в борг 150 000 (сто п`ятдесят тисяч) грн.., яку передав останній.

В кінці грудня 2019 року на адресу позивача від ОСОБА_4 надійшла письмова вимога про звільнення квартири, із змісту якої вбачалося, що ОСОБА_3 25.06.2019 року зареєструвала у державного реєстратора КП "Волинське обласне бюро технічної інвентаризації" право власності на квартиру АДРЕСА_1 , а 05.11.2019 року продала її ОСОБА_4 .

Позивач вважає, що дії державного реєстратора КП "Волинське обласне бюро технічної інвентаризації" Гейзера С.А. та ОСОБА_7 щодо перереєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 та продажу ОСОБА_4 є протиправними та такими, що суперечать положенням вимог Законів України "Про іпотеку", "Про охорону дитинства", "Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей", "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", "Порядку державної реєстрації реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", затверджених постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 року(надалі - Порядок №1127 ) та Конвенції Про права дитини від 20.11.1989 року.

Наголошує, що відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону України " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" після подання/отримання заяви на проведення реєстраційних дій державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав невідкладно повідомляє власника об`єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву, а також відповідного користувача, обтяжувача, в порядку визначеному п. 11-1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що було не виконано державним реєстратором .

Відповідно ч. 11 ст. 18 згаданого Закону, заявник зобов`язаний повідомити державного реєстратора про наявність встановлених законом обтяжень речових прав на нерухоме майно. Зокрема, обтяжень пов`язаних з правам власності або правом користування майном щодо якого вчиняється реєстрація, неповнолітніх (малолітніх) дітей.

Зауважує, що заявник не повідомив державного реєстратора, а останній не перевірив відомості про право власності малолітнього сина позивача ОСОБА_6 на його частку в праві спільної сумісної власності на майно щодо якого проводилася реєстрація права власності за ОСОБА_3 .

Також державним реєстратором порушено вимоги п.61 Порядку № 1127, які полягають у тому, що державний реєстратор не перевірив факт надсилання, отримання іпотекодавцями вимоги про усунення порушень договору позики або іпотеки та сплив 30- денного терміну для усунення порушення з моменту отримання вимоги, що передбачено п. 10, п. 12 іпотечного договору у випадку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, ч. 1 ст. 35, ч. 1 ст. 36, ст. 37 Закону України "Про іпотеку".

Крім того, набуття права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 відбулося з порушення вимог ч. 5 ст. 37 Закону України "Про іпотеку". Зокрема, остання набула права власності на предмет іпотеки за вартістю, яка не була визначена на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на момент звернення стягнення.

Вважає, що неправомірність державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 є підставою для визнання договору купівлі продажу укладеного між ОСОБА_3 і ОСОБА_4 від 05.11.2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Горбач Л.С., недійсним.

В судовому засіданні позивач та його представник заявлені вимоги підтримав, з підстав, викладених у позові, просив його задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача ОСОБА_3 і сама відповідач в судовому засіданні позов не визнали за безпідставністю.

Свідок ОСОБА_8 суду показав, що на його картковий рахунок в період 2014 - 2018 року були перераховані кошти від позивача в рахунок погашення заборгованості за договором позики в розмірі 650 євро, які вони зарахували на погашення відсотків за позикою.

Інший свідок - державний реєстратор Гейзер С.А. пояснив суду, що до нього звернувся представник відповідачки ОСОБА_3 з приводу реєстрації за останньою права власності на майно передане їй в іпотеку в порядку звернення стягнення в рахунок погашення заборгованості на підставі застереження в іпотечному договорі від 10.12.2014 року та надав пакет документів відповідно до вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та "Порядку державної реєстрації реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", затверджених постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 року. При винесенні рішення про проведення реєстрації, діяв межах повноважень передбаченими цими ж нормативно - правовими актами на момент вчинення дій та прийняття рішення про реєстрацію.

Про наявність серед співвласників спірного майна малолітньої дитини знав. Проте, при укладенні іпотечного договору, саме на підставі якого і проводилася реєстрація права власності за ОСОБА_3 , орган опіки та піклування та батьки малолітнього надали згоду на передачу в іпотеку спірного майна на умовах передбачених в застереженні на випадок невиконання зобов`язань позичальником. Необхідність отримання додаткового дозволу на вчинення дій з майном що належить неповнолітній (малолітній) особі не передбачена законодавством.

Разом з іншими документами, йому було надано примірник вимоги ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 - співвласників спірного майна та документи, що підтверджували направлення цієї вимоги співвласникам спірного майна та її отримання. Зокрема, факт направлення та отримання вимоги підтверджувався листом ТзОВ "Нова пошта" про отримання його ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 .

Представник Служби у справах дітей Луцької міської ради просив суд задовольнити позов, посилаючись на порушення прав малолітнього ОСОБА_6 , що полягало у відсутності дозволу на відчуження його частки у спірному майні.

Заслухавши пояснення учасників справи, показання свідків, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 являлись власниками квартири АДРЕСА_1 , право на яку підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, за індексним номером 24080309 від 10.07.2014 року та свідоцтвом про право власності НОМЕР_1 виданого 10.07.2014 року(а.с. ).

10.12.2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Грушицькою В.В., реєстраційний номер 6528, згідно умов якого ОСОБА_1 (позичальник) отримав, а ОСОБА_3 (позикодавець) надала у позику 150 000,00 грн., що згідно курсу НБУ на дату укладення цього договору становило 9 633,91 доларів США. Факт отримання грошей також пітверджується розпискою власноруч написаною позичальником(а.с. ), яку позичальник зобов`язався повернути без процентів готівкою в строк до 10.04.2018 року ( п.2 договору).

Позика вважається також повернутою в момент передання грошей готівкою або зарахування грошей на його банківський рахунок ( п. 6 договору). Якщо позичальник вчасно не поверне позику, він зобов`язаний сплати позикодавцеві суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції та 3 проценти річних за весь час прострочення (п.7 договору).

Сторони домовилися, що для забезпечення виконання усіх грошових зобов`язань за даним договором буде укладено іпотечний договір на квартиру АДРЕСА_1 , яка належить на праві спільної сумісної власності позичальнику та іншим членам сім`ї.

Цього ж дня, між ОСОБА_1 ОСОБА_5 , ОСОБА_6 в інтересах якого діяли його батьки та ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Грушицькою В.В., реєстраційний номер 6531(а.с. ).

За умовами договору іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до чинного законодавства України у разі, коли в момент настання терміну виконання позичальником зобов`язань, забезпечених іпотекодавцями, вони не будуть виконані ( п. 7.4.3. договору)

Звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися у позасудовому порядку шляхом передачі іпотеко держателю права власності на предмет іпотеки в порядку, встановленому законом України "Про іпотеку", іпотекодержатель зобов`язаний не пізніше, ніж за 30 календарних днів до прийняття предмета іпотеки у власність письмово повідомити іпотекодавця про своє рішення. Застереження в договорі є підставою для реєстрації права власності іпотеко держателя на предмет іпотеки. Сторони усвідомлюють та розуміють, що відносно предмета іпотеки здійснено застереження в даному договорі щодо задоволення вимог іпотекодержателя шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем в рахунок виконання основного зобов`язання. Це право є безумовним, тобто підлягає реєстрації незалежно від волі іпотекодавців ( п. 12 договору).

При укладені іпотечного договору батькам в інтересах малолітнього ОСОБА_6 надано дозвіл органом опіки та піклування - Службою у справах дітей Луцької міської ради (а.с. ).

Як слідує з матеріалів справи і письмових доказів, у період з 10.12.2014 року по 10.04.2018 року позичальник своїх зобов`язань за договором позики від 10.12.2014 року не виконав у повному обсязі, лише 10.07.2018 року і 11.08.2018 року на картковий рахунок чоловіка позикодавця ОСОБА_8 надійшли кошти від позичальника ОСОБА_1 в сумі 350 та 300 євро відповідно, тобто в перерахунку по курсу валют становило 20 111 грн(а.с. ).

17.10.2018 року діючи в інтересах та від імені ОСОБА_3 на підставі довіреності, ОСОБА_9 направлено ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на адресу: АДРЕСА_1 вимогу про усунення порушень договору позики від 10.12.2014 року шляхом повного погашення заборгованості з рахуванням 3 (трьох) процентів річних, індексу інфляції, штрафних санкцій та пені в розмірі 2 319 943 гривні згідно розрахунку заборгованості, що додається до вимоги, протягом 30-ти днів з дня отримання цієї вимоги та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ОСОБА_3 права власності на предмет іпотеки та про звільнення квартири у випадку невиконання вимоги про погашення заборгованості, протягом одного місяця. Факт направлення та отримання вимоги підтверджується повідомленням ТОВ "Нова Пошта" (а.с. ).

27.06.2019 року державним реєстратором Гейзер С.А. було винесене рішення № 47536013 про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень права власності за ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 (а.с. ).

В подальшому - 05.11.2019 року між ОСОБА_3 і ОСОБА_4 було укладено договору купівлі продажу згаданої квартири, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Горбач Л.С., реєстраційний номер № та внесено відомості до Державного реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень про права власності за покупцем.

Відповідно до ст. 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.

Відповідно до ст. 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Якщо договором не встановлений строк повернення позики або цей строк визначений моментом пред`явлення вимоги, позика має бути повернена позичальником протягом тридцяти днів від дня пред`явлення позикодавцем вимоги про це, якщо інше не встановлено договором.

Позика вважається повернутою в момент передання позикодавцеві речей, визначених родовими ознаками, або зарахування грошової суми, що позичалася, на його банківський рахунок.

Відповідно до ст. 1050 ЦК України якщо позичальник своєчасно не повернув суму позики, він зобов`язаний сплатити грошову суму відповідно до статті 625 цього Кодексу. Якщо позичальник своєчасно не повернув речі, визначені родовими ознаками, він зобов`язаний сплатити неустойку відповідно до статей 549-552 цього Кодексу, яка нараховується від дня, коли речі мали бути повернуті, до дня їх фактичного повернення позикодавцеві, незалежно від сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу.

Як з`ясовано в судовому засіданні, позивач за договором позики від 10.12.2014 року не виконав зобов`язань в повновму обсязі стосовно повернення позики у строк передбачений договором, тобто до 10.04.2018 року, частково сплативши кошти в сумі 20 111 гривень, що підтверджується банківськими виписками (а.с. ). Належних і допустимих доказів про сплату решти коштів суду не представлено.

Отже, з урахуванням умов договору позики ( п. 7 договору) та приписів ч. 1. ст.1050 ЦК України, відповідач правомірно зарахувала перераховані позивачем кошти в рахунок погашення заборгованості за процентами та індексом інфляції.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Як вбачається з матеріалів справи, станом на момент звернення ОСОБА_3 до державного реєстратора, тобто 25.07.2019 року, вимога останньої про усунення порушень договору позики шляхом повернення заборгованості з урахуванням неустойки згідно розрахунку заборгованості, виконана не була(а.с. ).

Частиною третьою статті 37 згаданого Закону визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

За таких обставин суд вважає правомірним на підставі п.п. 7.4.7, 12 договору іпотеки звернення стягнення переданого в іпотеку майна у випадках, передбачених договором, тобто шляхом позасудового врегулювання і зокрема передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя встановленого іпотечним договором від 10.12.2014 року.

Отже, ОСОБА_3 , звертаючи стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, діяла в межах наданих їй законом та договором прав та повноважень, що виключає посилання позивача на протиправність її дій в межах захисту своїх майнових прав та інтересів.

При цьому, п.12 іпотечного договору врегульовано, що сторони усвідомлюють право іпотекодержателя зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки в безспірному порядку, тобто поза волею іпотекодавців, в тому числі малолітнього ОСОБА_6 , згода якого на відчуження його частки у іпотечному майні була погоджена органом опіки та піклування в особі Служби у справах дітей Луцької міської ради при укладенні іпотечного договору від 10.12.2014 року(а.с ).

Зазначене, спростовує посилання позивача та його представника про порушення відповідачами прав малолітньої особи ОСОБА_6 передбачені Законами України "Про охорону дитинства", "Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей" та Конвенцією Про права дитини від 20.11.1989 року.

Крім цього, іпотечним договором не встановлено порядок визначення вартості предмета іпотеки у випадку звернення стягнення в позасудовому порядку, тобто встановлення його вартості регулюється приписами ч. 5 ст. 37 Закону України "Про іпотеку".

Згідно ст. 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Отже, зі змісту зазначеної статті вбачається, що іпотекодавець має право на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, що надає позивачу можливість оспорити як суму заборгованості за основним зобов`язанням забезпеченим іпотекою, так і вартість самого предмета іпотеки у випадку звернення стягнення на нього, в тому числі, до суду.

Однак, зазначаючи про неузгодженість вартості предмета іпотеки, як підстави неправомірності звернення стягнення, позивач не оспорював суми заборгованості позичальника за договором позики від 10.12.2014 року визначеної ОСОБА_3 на момент звернення стягнення на предмет іпотеки, не надавав суду доказів дійсної вартості предмета іпотеки на момент звернення стягнення на його, що позбавляє суд можливості надати належну правову оцінку вимогам позивача в цій частині позовних вимог і тому вони є необґрунтованими.

Також суду не представлено доказів про наявність порушень вимог чинного законодавства при укладені договору купівлі - продажу спірної квартири від 05.11.2019 року, укладеного між ОСОБА_3 ОСОБА_4 а тому в цій частині заявлені вимоги не підлягають до задоволення.

Таким чином, дослідивши та оцінивши представлені докази в їх сукупності, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 10, 12, 13, 76, 81, 60, 88, 208, 209, 212, 213, 214, 215, 292, 294 ЦПК України, ст. 37 Закону України "Про іпотеку", суд, -

В И Р І Ш И В:

В задоволені позовних вимог ОСОБА_1 до комунального підприємства «Волинське обласне бюро технічної інвентаризації», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання дій, рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності противоправними, скасування рішень державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до Волинського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Повний текст рішення складений 30 квітня 2021 року.

Суддя Луцького міськрайонного суду

Волинської області Р.М. Кихтюк