Справа № 524/2705/20
Провадження № 2/524/143/21
22 квітня 2021 року Автозаводський районний суд м. Кременчука в складі головуючого судді Андрієць Д.Д., за участю секретаря судового засідання Кулинич М.М., позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2 , представників третьої особи Брюховецького О.В., Голяніщева Д.Ю., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Кременчуці в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної Вікторії Михайлівни, Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інновація", Товариства з обмеженою відповідальністю "Верум нерухомість", треті особи Мале приватне підприємство "Виробнича фірма "Науктехпроект", ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватний нотаріус Полтавського міського нотаріального округу Святецька Ірина Вікторівна про:
?Визнання дій Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної Вікторії Михайлівни щодо реєстрації права власності на нерухоме майно по АДРЕСА_1 за ТОВ "Верум нерухомість" такими, що вчинені з порушенням Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ №1127 від 25.12.2015;
?Визнання недійсним Договору купівлі-продажу нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 10.07.2017 між ТОВ "Верум нерухомість" та ТОВ "ФК "Інновація", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М., зареєстрованого в реєстрі за №1142;
ухвалив таке рішення.
Свої вимоги позивач мотивував тим, що 10.07.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М. було прийнято рішення та зареєстровано право власності ТОВ "Верум нерухомість" на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Підставою для державної реєстрації був договір купівлі-продажу, серія та номер: 1142, виданий 10.07.2017, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М., укладений між ТОВ "ФК "Інновація"(іпотекодержателем за договором іпотеки за яким він, ОСОБА_1 , є іпотекодавцем) та ТОВ "Верум нерухомість".
Вказаний правочин він вважає протиправним та таким, що прийнято з грубим порушенням положення чинного законодавства та умов договору іпотеки.
Зокрема, ринкова вартість іпотечного майна в момент переходу права власності до ТОВ "Верум нерухомість" є заниженою і не відповідає дійсній ринковій вартості. Жодного повідомлення про здійснення відчуження належного йому об`єкта нерухомості на його адресу ні від приватного нотаріуса, ні від набувача не надходило. Вважає, що нотаріальні дії вчинені з порушенням Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого Постановою КМУ №1127 від 25.12.2015, оскільки на його адресу не було надіслано копію письмової вимоги про усунення порушень; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі. На дату прийняття приватним нотаріусом рішення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно актуальною була інформація щодо обтяження, а саме заборони відчуження, яку було внесено на підставі договору іпотеки. Вважає, що вказані обставини є підставою для визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В.М. про перереєстрацію прав власності на належне йому іпотечне майно.
В судовому засіданні позивач та його представники підтримали позов та просили його задовольнити з підстав викладених в позовній заяві.
ЗАПЕРЕЧЕННЯ ВІДПОВІДАЧА
Відповідачі в судове засідання не з`явились, про час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином. Відзив суду не надіслали.
ПОЯСНЕННЯ ТРЕТЬОЇ ОСОБИ
МПП ВФ "Науктехпроект" в своїх поясненнях зазначило, що оцінка нерухомого майна проводилась щодо 444,4 м.кв будівлі, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до договору іпотеки. Інша частина площі ним не оцінювалась. Вважає, що оцінка майна виконана у відповідності із законодавством України, національними на міжнародними стандартами оцінки, а вартість об`єкту, отримана за результатами оцінки, відповідає ринковій вартості.
ОСОБА_4 в письмових поясненнях зазначив, що позов ОСОБА_1 вважає таким, що не підлягає задоволенню, а вимоги позивача необґрунтованими та безпідставними. Зазначив, що Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений Постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 не встановлював для іпотекодержателя обов`язку надати державному реєстратору повідомлення про здійснення відчуження майна, належного раніше іпотекодавцю. Таких вимог Порядок не встановлював і для державного реєстратора. Звертав увагу, що позивачем не було наведено норму матеріального права, якою б встановлювався обов`язок іпотекодержателя надати державному реєстратору повідомлення іпотекодержателю про здійснення відчуження належного раніше іпотекодавцю нерухомого майна. Вважає, що відповідно до вимог ст.38 ЗУ «Про іпотеку» та порядку, встановленого ст. 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» іпотекодержатель ТОВ "ФК "Інновація" мало право продати предмет іпотеки від свого імені будь-якій особі покупцеві за ціною, яка визначена незалежним суб`єктом оціночної діяльності. Просив врахувати, що закон не пов`язує недійсність договору купівлі-продажу іпотечного майна із неповідомленням іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки. В такому разі іпотекодержатель несе ризики щодо відповідальності перед особами за відшкодування завданих збитків. Звертав увагу, що іпотекодержатель ТОВ "ФК "Інновація" подавало приватному нотаріусу докази направлення письмового повідомлення іпотекодавцю ОСОБА_1 за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу на предмет іпотеки про свій намір укласти договір. 04.04.2017 позивачем було отримано вимогу про усунення порушення та повідомлення про намір здійснити відчуження нерухомого майна в разі невиконання вимог. Також вважає, що постанова Великої Палати Верховного Суду по справі 14-100цс19 від 03.04.2019 не може бути застосована, оскільки обставини, в тій справі стосувались прийняття державним реєстратором рішення за наявності ухвали суду про вжиття заходів забезпечення позову. Звертав увагу, що нотаріус не є фахівцем, який може встановити звичайну ціну нерухомого майна. Наслідки невідповідності оцінки предмета іпотеки звичайній ціні на такий предмет не впливають на дійсність договору купівлі-продажу такого предмета іпотеки.
В судовому засіданні представники ОСОБА_4 заперечували проти задоволення позову з підстав, викладених у письмових поясненнях ОСОБА_4
ОСОБА_3 та приватний нотаріус Полтавського міського нотаріального округу Святецька І.В. в судове засідання не з`явились, пояснень суду не надали.
ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ ПО СПРАВІ
17 серпня 2020 року судом було постановлено ухвалу про залучення до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору : ОСОБА_3 ; ОСОБА_4 ; приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Святецьку Ірину Вікторівну.
28 вересня 2020 року судом постановлено ухвалу про витребування доказів та закрито підготовче провадження.
20 листопада 2020 року судом повторно постановлено ухвалу про витребування доказів та накладено штраф, як захід процесуального примусу.
ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ
Між ПАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_1 в період з 06.01.2010-16.10.2012 були укладені Договори про внесення змін до кредитного договору та договору іпотеки(т.1 а.с.37-41, 51, 53, 55, 60-65)
29.09.2014 право вимоги за договором іпотеки перейшло від ВАТ «Ерсте Банк» до ТОВ «ФК «Вендор»; 20.05.2015 від ТОВ «ФК «Вендор» до ТОВ «ФІНАНС ТРАСТ ГРУП» та 09.02.2017 від ТОВ «ФІНАНС ТРАСТ ГРУП» до ТОВ «ФК «Інновація». Вказана обставина підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно(т.1, а.с.71-72).
10.07.2017 між ТОВ «ФК «Інновація» та ТОВ «Верум нерухомість» укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М., зареєстровано в реєстрі за №1142 за умовами якого продавець зобов`язався в порядку та на умовах, визначених в договорі, передати у власність покупця, а покупець зобов`язується в порядку та на умовах договору, прийняти та оплатити нежитлову будівлю площею 444,4 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно із п.6, 7 договору купівлі-продажу від 10.07.2017 згідно висновку про вартість майна(ідентифікатор за базою ФДМУ №1998030_06072017_1707-1), виконаного суб`єктом оціночної діяльності МПП «Виробнича фірма «Науктехпроект», станом на 06.07.2017 ринкова вартість нежитлової будівлі становить 2898400 грн. За домовленістю сторін, продаж нежитлової будівлі вчинено за 2898400 грн без урахування ПДВ, які покупець зобов`язаний сплатити Продавцю в строк до 15 грудня 2017 року, що буде підтверджуватись заявою Продавця, посвідченою нотаріально. При цьому сторони домовились, що реєстрація права власності на нежитлову будівлю на Покупця у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно буде проведена в день нотаріального посвідчення договору.
Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини (п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України).
Частина 1 ст. 202 ЦК України встановлює, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 203 ЦК України передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Частиною 1 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
В статтях 216, 228 ЦК України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Якщо визнаний судом недійсний правочин було вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу у обох сторін - в разі виконання правочину обома сторонами - в дохід держави за рішенням суду стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання правочину однією стороною з іншої сторони за рішенням суду стягується в дохід держави все одержане нею і все належне - з неї першій стороні на відшкодування одержаного. При наявності умислу лише у однієї із сторін все одержане нею за правочином повинно бути повернуто іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного за рішенням суду стягується в дохід держави.
Згідно із ст.35 ЗУ «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку. Вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.
В ст.36 ЗУ «Про іпотеку» зазначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються: умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.
Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання основного зобов`язання: боржником - фізичною особою є недійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя; боржником - юридичною особою або фізичною особою - підприємцем є дійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов`язанням: за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем); за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).
Право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки передбачено в ст.38 ЗУ «Про іпотеку»(в редакції, яка діяла на час укладання спірного договору). Так, за змістом вказаної статті, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Згідно із Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, що був чинним на момент прийняття рішення про державну реєстрацію, Державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком. Разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав. За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації. Державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та цим Порядком
В п.1 ч.1 ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в редакції, яка діяла на час укладання спірного договору, визначено, що Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката
В ст.76 -81 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування. Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
ОЦІНКА СУДУ
Суд відзначає, що вирішуючи спір про визнання правочинів недійсними, необхідним є встановлення наявності фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків.
На переконання суду, в даній справі, позивач, як особа, яка не є стороною оспорюваних ним договорів, повинен довести, крім обставин, з якими закон пов`язує недійсність правочину, також порушення вчиненими правочинами його прав та законних інтересів.
Так, одним із доводів позивача щодо недійсності договору купівлі-продажу нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 10.07.2017 між ТОВ "Верум нерухомість" та ТОВ "ФК "Інновація", є невідповідність вартості предмета іпотеки його дійсній ринковій вартості. На підтвердження своїх доводів позивач надав суду висновок експерта №3/5-20 відповідно до якого ринкова вартість об`єкту нерухомості будівлі адміністративного, спортивно-оздоровчого та житлового призначення, що розташований по АДРЕСА_1 станом на дату проведення експертизи становить 9557670 грн.
Натомість, відповідно до звіту про оцінку майна №1998030_06072017_1707_1 станом на 06.07.2017 ринкова вартість об`єкта оцінки без урахування ПДВ становить 2898400 грн. Об`єкт оцінки нежитлова будівля загальною площею 444,4 м.кв.
Надаючи оцінку результатам оцінки ринкової вартості об`єкта нерухомого майна зазначеним у висновку експерта №3/5-20 та звіті про оцінку майна №1998030_06072017_1707_1, суд відзначає наступне.
Так, з наданого позивачем висновку експерта №3/5-20 вбачається, що об`єктом оцінки є будівля загальною площею 1107,1 кв.м. Оцінка експертом була проведена 03.04.2020. Натомість у звіті про оцінку майна №1998030_06072017_1707_1 визначено об`єкт оцінки загальною площею 444,4 м.кв та вартість вказаного об`єкту визначена станом на 06.07.2017.
Суд вважає, що поданий позивачем висновок експерта не підтверджує те, що станом на момент вчинення спірного правочину вартість предмета іпотеки була значно вищою ніж визначено МПП «Виробнича фірма «НАУКТЕХПРОЕКТ».
Суд враховує доводи позивача та його представника з приводу того, що звіт про оцінку майна №1998030_06072017_1707_1 був виготовлений на замовлення ТОВ «ФІНАНС ТРАСТ ГРУП». Однак, за змістом ст.38 ЗУ «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Тобто, ЗУ «Про іпотеку» не визначає особу, яка має звернутись до суб`єкта оціночної діяльності.
Також, суд вважає слушними доводи третьої особи про те, що закон не пов`язує недійсність договору купівлі-продажу із невідповідністю ціни продажу предмета іпотеки реальній ринковій вартості, оскільки відповідно до ст.38 ЗУ «Про іпотеку» у разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Вимог про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, позивач не заявляв.
Аналогічні висновки викладені в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року по справі № 643/8134/16-ц(провадження № 61-224св17)
Щодо доводів позивача з приводу порушення порядку проведення державної реєстрації. Так, одним із доводів позивача було те, що в порушення вимог ст.38 ЗУ «Про іпотеку» він не отримав повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір купівлі-продажу.
Так, суд приймає до уваги наявність в матеріалах нотаріальної справи щодо посвідчення договору купівлі-продажу копії повідомлення про вручення поштового відправлення. Позивачем та його представником зазначалось про те, що вказане повідомлення не було отримано ОСОБА_1 а його підпис підроблено.
Суд відзначає, що клопотань про призначення по справі почеркознавчої експертизи заявлено не було та доказів, які б підтверджували, що підпис в повідомленні про вручення поштового відправлення позивачу не належить суду надано не було.
Також суд відзначає, що за змістом Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 р. N 270 строк зберігання поштових відправлень об`єктами поштового зв`язку становить 6 місяців. Отже, після спливу шестимісячного строку інформація щодо вручення(повернення) поштових відправлень в базі даних не зберігається.
Огляду на те, що поштове відправлення направлялось на адресу позивача в 2017 році, станом на 2020 рік відстеження інформації щодо відправлення є неможливим.
Інших доказів, які б спростовували факт направлення іпотекодержателем повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу позивачем надано не було.
Щодо посилання позивача на наявність зареєстрованого обтяження нерухомого майна на момент проведення державної реєстрації права власності ТОВ "ФК "Інновація" та висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постанові від 03.04.2019 по справі № 755/5072/17(Провадження № 14-100цс19)
Так, суд відзначає, що в цивільній справі № 755/5072/17(Провадження № 14-100цс19) судами було встановлено, що станом на дату прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на спірну квартиру, ухвала Дніпровського районного суду міста Києва від 23 березня 2015 року про вжиття заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на спірну квартиру була чинною, у встановленому законом порядку не скасована, виконавче провадження (ВП №47205964) перебуває в провадженні Дніпровського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального управління юстиції у місті Києві, інформація про державну реєстрацію обтяжень є актуальною з моменту проведення державної реєстрації обтяження, а саме з 14 квітня 2015 року.
Отже, в справі № 755/5072/17(провадження № 14-100цс19) на момент проведення державної реєстрації було зареєстровано обтяження предмета іпотеки на підставі ухвали суду про забезпечення позову, тобто додаткове обтяження, яке було відмінним від іпотеки.
У зв`язку із цим, суд відзначає, що обставини справи № 755/5072/17(провадження № 14-100цс19) не є аналогічними тим, що встановлені в даній справі, а тому вважає за можливе не застосовувати до даної справи висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постанові від 03.04.2019 по справі № 755/5072/17(Провадження № 14-100цс19) на які посилається позивач.
Відповідно до п.2.14 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5 підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки у випадку укладення договору купівлі-продажу є заява іпотекодержателя. Суд наголошує на тому, що відповідно до п. 9 договору купівлі-продажу він є підставою для зняття заборони відчуження(реєстраційний номер обтяження 6759777) та припинення іпотеки( номер запису 7162150).
Отже, враховуючи наведені обставини, суд дійшов висновку, що наявність зареєстрованого обтяження у виді заборони відчуження, накладеного на підставі договору іпотеки не є перешкодою для укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та 3ю особою.
В постанові від 12 лютого 2020 року по справі № 820/4524/18(Провадження № 11-948апп19) Велика Палата Верховного Суду виклала висновок про те, що: «Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.»
Відтак, суд відзначає, що в даній справі приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М. не є належним відповідачем щодо вимог позивача про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності на нерухоме майно та визнання недійсним Договору купівлі-продажу нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 10.07.2017.
Суд приймає до уваги доводи позивача щодо неправомірності набуття ТОВ «ФК «Інновація» права власності на предмет іпотеки та подані ним докази, а саме відеозапис ТРК «Візит», витяг з ЄРДР. Однак, суд відзначає, що вказані відомості є предметом перевірки в кримінальному провадженні та не підтверджують порушення порядку укладання договору купівлі-продажу і порядку проведення державної реєстрації.
Отже, з огляду на відсутність доказів, які б спростовували обставини щодо додержання процедури проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки та підтверджували порушення права позивача, суд дійшов висновку про те, що позов ОСОБА_1 задоволенню не підлягає.
Відповідно до ст.141 ЦПК України судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст. 10, 12, 81, 141, 158, 258 - 259, 263 265, 280-284 ЦПК України, суд
Позов ОСОБА_1 до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної Вікторії Михайлівни, Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інновація", Товариства з обмеженою відповідальністю "Верум нерухомість" про визнання дій нотаріуса щодо реєстрації права власності на нерухоме майно(предмет іпотеки) такими, що вчинені з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, скасування рішення приватного нотаріуса Анохіної В.М. про державну реєстрацію речових прав на предмет іпотеки, скасування запису про проведену державну реєстрацію відповідного права, визнання договору-купівлі продажу недійсним залишити без задоволення.
Судові витрати покласти на позивача.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про перегляд заочного рішення або апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене до Полтавського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 05.05.2021

Суддя Д.Д.Андрієць