233 № 233/3888/20
13 січня 2021 року м. Костянтинівка
Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області в складі:
головуючого судді Левчук О.О.,
за участю секретаря Рамазанової В.Х.,
представника позивача Демченко І.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Костянтинівка цивільну справу №233/3888/20 за позовною заявою:
ОСОБА_1 , що мешкає за адресом:
АДРЕСА_1 , юридична адреса: АДРЕСА_1
третя особа: ОСОБА_2 , що мешкає за адресом: АДРЕСА_2
про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та припинення речового права, -
ОБСТАВИНИ СПРАВИ:
20.08.2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» звернулось до Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області з позовом до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Веліс», третя особа: ОСОБА_2 , третя особа: Бахмутська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та припинення речового права.
Пунктом 2.3. Договору встановлений 20 (двадцятирічний) строк його дії, що на даний момент не сплинув.
З часу укладення Договору по день подання позову Позивачем виконуються усі обов`язки згідно Договору, в тому числі, але не виключно, з виплати орендної плати.
Водночас, відповідно до частини 1 статті 148-1 Земельного кодексу України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Відповідно до частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Тобто, Позивачу стало відомо про наявність ще одного договору оренди, укладеного між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Веліс», право оренди землі за яким зареєстровано 03.09.2019р. Бахмутською районною державною адміністрацією Донецької області всупереч того, що є діючий Договір від 01.02.2014р., укладений між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_2 .
Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно пункту 17 Розділу X Перехідних положень Земельного кодексу України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Перехідними положеннями Закону України «Про оренду землі» закріплено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону.
Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Аналогічні положення містяться і в пункті 2.3 Договору, укладеного між Позивачем та ОСОБА_2 договору оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014 року, у разі виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою Сторін. Договір оренди землі переукладається Сторонами за цим Договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку.
Відповідно до правової позиції, викладеної у п.20 постанови Верховного суду від 19.03.2018 року у справі № 924/468/14, після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі».
ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» акцентує увагу, що дана правова позиція є сталою, з огляду на п.14 постанови Верховного Суду від 22 травня 2019 року по справі №904/3558/18, за якою встановлено наступне: «надавши оцінку всім матеріалам справи в сукупності, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що на момент звернення з позовом до суду договори оренди земельних часток (паїв), укладені 05.01.2011р. Третіми особами з Відповідачем, чинні, строк їх дії не закінчився, визначені діючим законодавством підстави для припинення дії цих договорів відсутні, а виділення земельних ділянок на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) не припиняє зобов`язання сторін за такими договорами».
Відповідно ж до ч.5, 6 ст.13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
Звертаємо увагу суду, що земельна ділянка, що є предметом спірного договору, була передана у користування Позивачу ще 01.02.2014 року та з того часу з користування Позивача не вибувала.
Відповідно до ст.4 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК), кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до ч.1 ст.27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку на рівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Частина 2 ст.152 ЗК України закріплює, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою.
Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Статтею 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Таким чином, виходячи з аналізу положень чинного законодавства України, вищенаведених обставин, враховуючи, що оспорюваний договір оренди землі між Відповідачем-1 та Відповідачем-2, був укладений та проведена державна реєстрація права оренди під час дії чинного Договору оренди земельної частки (паю) між Позивачем та ОСОБА_2 від 01.02.2014р. строком на 20 років, слід зазначити, що оспорюваний договір суперечить вимогам цивільного законодавства, порушує права Позивача, як орендаря, що відповідно до cт.cт.203, 215 ЦК України, є підставою для визнання його недійсним та скасування державної реєстрації права оренди.
З огляду на все перелічене вище, права ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» на даний час є порушеними, а тому, підлягають захисту шляхом визнання оспорюваного договору оренди недійсним з одночасним скасуванням державної реєстрації права оренди, як похідної вимоги, оскільки, обидві позовні вимоги пов`язані між собою підставою виникнення. Задоволення похідної вимоги є логічним наслідком задоволення основної вимоги про визнання договору недійсним.
Відповідно до п.2 ч.2 ст.16 ЦК України, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.
Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», між іншим у разі скасування на підставі рішення суду документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
2.Стягнути на користь Позивача з Відповідачів суму сплаченого судового збору.
Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 05.10.2020 року провадження по цивільній справі відкрито та призначено попередній судовий розгляд по справі у судовому засіданні на 30.10.2020 року.
Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13.11.2020 зазначену цивільну справу призначено до розгляду у судовому засіданні на 07.12.2020 року.
Представник позивача в судове засідання позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити. Не заперечує проти ухвалення заочного рішення по справі.
Відповідачі та треті особи в судове засідання не з`явилися, про дату, час і місце судового засідання повідомлені належним чином. Відзив на позовну заяву суду не надали.
Оскільки відповідачами та третіми особами не було надано відзиву на позов, тому суд приймає до уваги лише надані докази позивачем.
Відповідно до ч.1 ст.280 ЦПК України, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: 1)відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; 2)відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; 3)відповідач не подав відзив; 4) позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
На підставі ст.280 ЦПК України суд вважає за можливе розглянути справу на підставі наявних матеріалів, ухваливши заочне рішення. Позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
Вислухавши пояснення представника позивача, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються заявлені вимоги у їх сукупності та взаємозв`язку, об`єктивно оцінивши усі наявні докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд, -
Дослідивши матеріали справи, з`ясувавши позицію сторін, вислухавши пояснення свідка, вважає, що заявлені вимоги підлягають задоволенню за наступних підстав.
Згідно до ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до ч.3 ст.12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною 1 статті 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Вибір громадянами способу захисту своїх прав і свобод від порушень та протиправних посягань гарантовано ч.4 ст.55, ст.124 Конституції України, відповідно до якої кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань та закріплено статтями 7, 12 Загальної декларації про права людини, ст.13 Конвенції про захист прав і основних свобод людини, що згідно зі статтею 9 Конституції України є складовою національного законодавства.
Судом встановлено, що 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 20 лютого 2014 року у зі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівською селищної ради за №138, згідно якого в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 2,33 умовних кадастрових гектарів, до сертифіката на право на земельну частку (пай) серія РН № 115381.
Відповідно до п.1.1, 2.2, 2.3 Договору оренди земельної частки (паю) орендодавець передав орендарю у володіння та користування земельну частку (пай) (рілля) розміром 2,33 умовних кадастрових га строком на 20 років.
Пунктом 2.2 договору передбачено обов`язок орендаря сплачувати щороку орендну плату в розмірі 2411 гривні 77 копійки.
Відповідно до п.2.3 договору в разі переходу права власності до інших осіб, цей договір оренди зберігає чинність для нового власника на тих же умовах. У разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.
Пунктом 4 договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року передбачено, що він набуває чинності з моменту його реєстрації в Білокузьминівській сільській раді.
Як вбачається з відмітки на договорі оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014 року, він зареєстрований 01.02.2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівській сільської ради за №138, що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року №119.
01 лютого 2014 року ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_2 підписали акт приймання передачі земельної частки (паю) розміром 2,33 умовних кадастрових га відповідно до договору оренди від 01.02.2014 року.
На підтвердження сплати на користь ОСОБА_2 орендної плати за використання земельної ділянки позивач надав копії видаткових касових ордерів.
Щодо визнання недійсним договору оренди землі суд дійшов наступних висновків.
Згідно з пунктом 17 Перехідних положень ЗК України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Одночасно частиною 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 01.02.2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_2 передбачено, що сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення останній земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.
Як вбачається із позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 19 березня 2018 року у справі №924/468/14, після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі».
Згідно п.72 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у цивільній справі №233/3676/19, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору.
Частиною 4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 01.02.2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_2 передбачено, що в разі переходу права власності на земельну ділянку до інших осіб, цей договір оренди зберігає чинність для нового власника на тих же умовах.
Згідно ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно із частиною 2 ст.95 ЗК України, ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Відповідно до частин 2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною.
Аналогічні положення містить і частина 2 ст.16 ЦК України, згідно якої одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.
Відповідно до частини 1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з частиною 1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до частини 3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно частини 1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Згідно частини 1 ст.236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Приймаючи до уваги вищевикладене, суд дійшов висновку про задоволення позову ПрАТ «АПК-Інвест» в повному обсязі.
Відповідно до ст.141 ЦПК України витрати, пов`язані зі сплатою судового збору слід віднести на відповідачів по справі.
Керуючись ст.ст.4, 19, 141, 259, 263-265, 280-281 ЦПК України, суд, -
Позов Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Веліс», третя особа: ОСОБА_2 , третя особа: Бахмутська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та припинення речового права задовольнити.
Припинити речове право, зареєстроване за №33083624 за Фермерським господарством «Веліс», яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Веліс», та було зареєстровано 03.09.2019р. Бахмутською районною державною адміністрацією Донецької області.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Відповідно до п.15.5 Перехідних положень ЦПК України апеляційна скарга подається до Донецького апеляційного суду через Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області.
Суддя Костянтинівського
міськрайонного суду О.О. Левчук