справа № 760/5743/20 головуючий у суді І інстанції Українець В.В.
провадження № 22-ц/824/2820/2021 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

28 квітня 2021 року м. Київ

Київський апеляційний суд

у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О.,

суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,

за участю секретаря Гасюк В.В.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 25 вересня 2020 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін Максим Анатолійович про скасування державної реєстрації права власності на квартиру,-

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом та просила скасувати державну реєстрацію права власності на трьохкімнатну квартиру загальною площею 74,80 кв.м., житловою площею 50,50 кв.м., що знаходиться по АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк» шляхом скасування запису про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - номер запису про право власності: 35260077, дата, час державної реєстрації: 27.01.2020 16:22:47, державний реєстратор: приватний нотаріус Юдін Максим Анатолійович, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, підстава виникнення права власності: іпотечний договір № 04/І-176, серія та номер 1223д, виданий 05.04.2007, видавник Ковальчук С.П., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, договір про внесення змін до іпотечного договору №27/І-176, посвідченого Ковальчуком С.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 05.04.2007, р. № 1223д, серія та номер 7246, виданий 05.09.2012, видавник Ковальчук С.П., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, підстава внесення запису рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50891008 від 30.01.2020 12:55:37, приватний нотаріус Юдін М.А., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, форма власності приватна, розмір частки: 1, власник: АТ «Альфа-Банк».

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 05 квітня 2007 року між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», було укладено договір кредиту № 405/21/07-Ж, відповідно до якого банк надав позичальнику кредит у сумі 164 000 доларів США зі сплатою 12,5 % річних. З метою забезпечення зобов`язань за договором кредиту між позивачем та АКБСР «Укрсоцбанк» 05 квітня 2007 року було укладено іпотечний договір, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 . Договором про внесення змін № 1 від 05 вересня 2012 року до договору кредиту від 05 квітня 2007 року було змінено валюту кредиту та переведено суму кредиту 118 947,17 доларів США разом з нарахованими процентами в сумі 11 130,05 доларів США в гривню, що станом на дату укладення цього договору становило 1 069 234 грн. 75 коп. 07 лютого 2020 року ОСОБА_1 стало відомо про те, що за АТ «Альфа-Банк» 27 січня 2020 року зареєстровано право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на вищезазначену квартиру. Квартира належить позивачу на праві власності за договором купівлі-продажу від 05 квітня 2007 року. Прийняте рішення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М.А. є протиправним, оскільки в інформаційній довідці зазначена дата державної реєстрації права власності на квартиру - 27 січня 2020 року, а підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 січня 2020 року. Тобто, рішення прийнято вже після того, як приватним нотаріусом була здійснена державна реєстрація права власності на квартиру. Оскільки вимога про усунення порушення основного зобов`язання на адресу позивача не направлялася, ОСОБА_1 не була належним чином повідомлена про початок звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, банком не була здійснена відповідна оцінка предмета іпотеки уповноваженим суб`єктом оціночної діяльності.

У березні 2020 року ОСОБА_1 подала заяву про зміну позовних вимог, в якій просила припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на трьохкімнатну квартиру загальною площею 74,80 кв.м., житловою площею 50,50 кв.м., що знаходиться по АДРЕСА_1 шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на вказану квартиру та поновити за ОСОБА_1 право власності на квартиру.

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 25 вересня 2020 року у задоволенні позову ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації права власності на квартиру відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги позивач зазначає, що нею не була отримана жодна письмова вимога про усунення порушення у зв`язку з порушенням чи невиконанням умов як кредитного договору, так і іпотечного договору. Позивач не зареєстрована за адресою, на яку посилається АТ «Альфа-Банк» у відзиві на позов та яку він вказав у повідомленні про звернення стягнення на предмет іпотеки. Позивач була знята з реєстрації за цією адресою ще у квітні 2007 року і на даний час зареєстрована у квартирі АДРЕСА_1 . Направляючи повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки на адресу, за якою позивач не зареєстрована та не проживає, АТ «Альфа-Банк» діяв недобросовісно, формально, насправді не маючи на меті дотримання вимог закону та умов іпотечного договору. З огляду на сталу судову практику щодо питань вручення поштових відправлень не могла бути прийнята до уваги судом за належне повідомлення позивача обставина, на яку посилається АТ «Альфа-Банк», та яка визначена ним у фотокопії конверту як «повернення повідомлення за закінченням встановленого терміну зберігання». Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки підписана представником по довіреності АТ «Альфа-Банк» Котницьким І.О., однак, до нього не було додано копії довіреності. За відсутності копії довіреності неможливо встановити чи був представник наділений повноваженнями щодо підписання такого повідомлення та чи не вийшов за межі своїх повноважень при підписанні такого повідомлення. Суд не витребував оригінал реєстру цінних листів, зданих 30 жовтня 2019 року у відділення поштового зв`язку, та оригіналів фіскальних чеків, а також не витребував довіреність на представника. Сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Однак, такий договір між позивачем та відповідачами не укладався і згоди на відчуження спірної квартири позивач не надавала. У розділі «Підстава виникнення права власності» у АТ «Альфа-Банк» не зазначено документ, який би посвідчував проведення оцінки предмета іпотеки у відповідності до вимог Закону України «Про іпотеку». Вартість майна повинна бути визначена на момент набуття права власності на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Позивач також посилається на незаконність ухвал суду від 25 вересня 2020 року про залишення без задоволення заяви про розгляд справи за правилами загального позовного провадження та заяви про розгляд справи в судовому засіданні з повідомленням сторін.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено,що 05 квітня 2007 року між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк») було укладено договір кредиту № 405/21/07-Ж, відповідно до якого банк надав ОСОБА_1 кредит у сумі 164 000 доларів США зі сплатою 12,5 % річних (а.с.14-16).

З метою забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк» 05 квітня 2007 року було укладено іпотечний договір № 04/І-176, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 (а.с.21-22).

Договором про внесення змін № 1 від 05 вересня 2012 року до договору кредиту № 405/21/07-Ж від 05 квітня 2007 року було змінено валюту кредиту та переведено суму кредиту 118 947 доларів 17 центів США разом з нарахованими процентами в сумі 11 130 доларів 05 центів США в гривню, що станом на дату укладення цього договору становило 1 069 234 гривні 75 копійок (а.с.17-19).

Внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк» правонаступником всього майна, майнових прав та обов`язків є АТ «Альфа-Банк».

27 січня 2020 року АТ «Альфа-Банк» звернулося до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М.А. з заявою про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (а.с.135).

30 січня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М.А. прийнято рішення про реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 (а.с.122).

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що АТ «Альфа-Банк» вжито всіх заходів для повідомлення боржника належним чином про заборгованість. У діях приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М.А. відсутні ознаки протиправності.

Однак, апеляційний суд не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 33 Закону «Про іпотеку»).

Згідно з частинами першою та третьою статті 36 Закону «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Відповідно до частини 1 статті 37 Закону «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною другою статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено порядок проведення державної реєстрації прав.

У частині першій статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).

Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а, отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.

У пункті 3 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам Закону.

Наведені норми спрямовані на фактичне повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Відповідно до вимог ч. 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

З матеріалів справи вбачається, що банк звернув стягнення на предмет іпотеки у порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку», зареєструвавши за собою право власності на предмет іпотеки. У матеріалах справи міститься повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 28 жовтня 2019 року, адресоване ОСОБА_1 (а.с.123). У даному повідомленні АТ «Альфа-Банк» вимагав сплатити борг у сумі 2 166 406, 96 грн.

Разом з тим, у матеріалах справи відсутні докази отримання боржником вимоги банку про сплату боргу, що давало б можливість ОСОБА_1 у встановлений строк усунути наявні порушення.

На запит суду приватний нотаріус Юдін М.А. надав суду копії документів реєстраційної справи, з яких вбачається, що банк подав нотаріусу лише заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Тобто, банк зареєстрував за собою право власності на квартиру на підставі іпотечного договору від 05 квітня 2007 року та договору про внесення змін до іпотечного договору, не дотримавшись встановленої законом процедури.

У позовній заяві ОСОБА_1 також вказує на те, що на момент набуття АТ «Альфа Банк» предмета іпотеки у власність, банком не була здійснена відповідна оцінка предмета іпотеки уповноваженим суб`єктом оціночної діяльності.

Згідно зі ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності (стаття 3 Закону України «України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»)

Згідно з пунктами 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Так, згідно з приписами пункту 50 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, під час якого здійснюється ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка, визначення бази оцінки та подання замовнику істотних умов для укладення договору на проведення оцінки.

У пункті 51 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» закріплено, що незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Крім того, статтею 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Разом із цим, відповідно до пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Матеріали справи не містять доказів отримання оцінювачем необхідної та достовірної інформації про квартиру, що знаходиться по АДРЕСА_1 для проведення оцінки.

У висновку про вартість майна від 04 листопада 2019 року оцінювачем не наведено відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Вказаний висновок узгоджується з правовою позицією, викладеною Верховним Судом у постанові від 16 грудня 2019 року у справі №211/2171/15-ц.

Крім того, частиною 5 статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

З матеріалів справи вбачається, що оцінка предмета іпотеки відбулась 04 листопада 2019 року, а у власність АТ «Альфа-Банк» набуло нерухоме майно 30 січня 2020 року. Тобто, оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась, що не відповідає вимогам закону.

Вказаний висновок узгоджується з правовою позицією, яку Велика Палата Верховного Суду виклала у постанові від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц.

Як зазначалося вище, під час розгляду справи позивач подала письмову заяву про зміну предмету позову, в якій просила припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру шляхом скасування рішення про державну реєстрацію та поновити право власності на квартиру за позивачем. У заяві ОСОБА_1 послалася на ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в новій редакції.

Відмовляючи у прийнятті цієї заяви, суд першої інстанції вказав на те, що чинним законодавством не передбачено одночасну зміну предмету та підстав позову.

Разом з тим, суд не звернув увагу на те, що предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яка опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

У даному випадку ОСОБА_1 не змінювала підстав позову, а лише послалася на норму закону, яка підлягає застосуванню при вирішенні її позовних вимог, та просила задовольнити їх у спосіб, встановлений законом, а саме шляхом скасування рішення державного реєстратора. Отже, суд першої інстанції необґрунтовано відмовив позивачу в прийнятті до розгляду уточнених позовних вимог.

Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Державна реєстрація набуття, зміни чи припинення речових прав у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, проводиться без подання відповідної заяви заявником та справляння адміністративного збору на підставі відомостей про речові права, що містилися в Державному реєстрі прав. У разі відсутності таких відомостей про речові права в Державному реєстрі прав заявник подає оригінали документів, необхідних для проведення державної реєстрації набуття, зміни чи припинення речових прав.

Отже, підстав для задоволення вимог позивача в частині поновлення права власності останньої на квартиру відсутні, оскільки відповідно до пункту 51 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1141 від 26 жовтня 2011 року, у Державному реєстрі прав під час внесення записів про скасування державної реєстрації прав за допомогою програмних засобів його ведення автоматично поновлюються записи про речові права, їх обтяження, що існували до проведення державної реєстрації прав, що скасована, у разі їх наявності в Державному реєстрі прав.

Розглядаючи справу по суті, суд першої інстанції не звернув увагу на зазначені обставини, висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, що у відповідності до ст. 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду з прийняттям постанови по суті вимог позивача.

Згідно ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Під час розгляду справи ОСОБА_1 сплатила судовий збір на загальну суму 2 102 грн., з яких: 840,8 грн. судовий збір за подачу позову, 1 261,2 грн. - за подачу апеляційної скарги. Оскільки апеляційний суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог, сплачений позивачем судовий збір підлягає стягненню на її користь з АТ «Альфа-Банк».

На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 25 вересня 2020 року скасувати та прийняти постанову.

Позов ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін Максим Анатолійович про скасування державної реєстрації права власності на квартиру задовольнити частково.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яке було прийняте 30 січня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним Максимом Анатолійовичем, індексний номер 50891008, про реєстрацію за Акціонерним товариством «Альфа-Банк» права власності на квартиру загальною площею 74,80 кв.м., житловою площею 50,50 кв.м., що знаходиться по АДРЕСА_1 .

У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.

Стягнути з Акціонерного товариства «Альфа-Банк», місце знаходження - вул. Велика Васильківська, 100 у м. Київ, ідентифікаційний код 23494714, на користь ОСОБА_1 , проживаючої по АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , судовий збір у розмірі 1 261 (одна тисяча двісті шістдесят одна) гривня.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повне судове рішення складено 29 квітня 2021 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.