Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 695/1934/17

номер провадження 2/695/35/21

07 квітня 2021 року м. Золотоноша

Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області, в складі:

головуючого судді Середи Л.В.

за участю:

секретаря Оніщенко Н.В.

представника позивача Горбатенка О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Золотоноші цивільну справу за позовом СТОВ «Пальміра», правонаступник: СТОВ «Придніпровський край» до ОСОБА_1 , правонаступник: ОСОБА_2 , ТОВ «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди,

ВСТАНОВИВ:

СТОВ «Пальміра» звернулось до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 , ТОВ Гранекс-Черкаси про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди.

У вказаній позовній заяві позивач вимагає визнати недійсним договір оренди землі, який укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Гранекс-Черкаси», що зареєстрований виконавчим комітетом Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області за номером запису в державному реєстрі №18568933 від 11.01.2017 року та визнати укладеною, без підпису сторін, додаткову угоду до договору оренди землі від 24.12.2009 р. зареєстрованого 26.07.2010 р. за №23, з моменту набрання чинності судового рішення.

Вимоги позовної заяви обґрунтовані тим, що 24.12.2009 року між ОСОБА_1 орендодавцем та ТОВ «Кропивна» (правонаступником якого є СТОВ «Пальміра») орендарем було укладено договір оренди землі. Предметом якого виступала земельна ділянка площею 2,79 гектара, строк дії договору оренди встановлювався з 01.01.2010 року по 31.12.2014 року.

07.12.2011 року сторонами договору було укладено додаткову угоду, серед умов якої було і те, що строк договору оренди земельної ділянки було визначено до 31.12.2016 року, а також, що після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

15.11.2016 року позивачем було направлено ОСОБА_1 лист від 11.11.2016 р. з повідомленням про намір поновити строк дії договору оренди землі.

Однак ОСОБА_1 направив позивачу лист у якому вказав про відмову продовжувати договір оренди землі, а тому позивач, проаналізувавши власні фінансові можливості 13.02.2017 року звернувся до ОСОБА_1 із листом від 08.02.2017 року з новою пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки на нових умовах.

Позивач вказує, що причиною звернення до суду слугувало те, що йому стало відомо про реєстрацію 11.01.2017 року договору оренди зазначеної вище земельної ділянки між ТОВ «Гранекс-Черкаси» та ОСОБА_1 ..

Дані дії відповідачів позивач вважає такими, що не відповідають вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме:

переговорний процес між позивачем і орендодавцем станом на 01.01.2017 року не завершився;

ТОВ «Гранекс-Черкаси» надало значно гірші умови оренди ніж позивач;

позивач мав і має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Таким чином позивач вважає свої права порушеними та з метою їх захисту звернувся до суду із вказаним позовом.

Ухвалою Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 29.11.2019 року було залучено СТОВ «Придніпровський край» в якості правонаступника позивача СТОВ «Пальміра» у зв`язку із зміною назви підприємства, а замість відповідача ОСОБА_1 було залучено до участі у справі у якості правонаступника ОСОБА_2 у зв`язку із смертю ОСОБА_1 ..

У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги повністю та надав пояснення, аналогічні поясненням, які викладені у позовній заяві.

Відповідач ОСОБА_2 , а також представник відповідача ТОВ «Гранекс-Черкаси» надали до суду клопотання про розгляд справи за їх відсутності, проти задоволення позову заперечували у повному обсязі.

Суд дослідивши матеріали справи встановив наступне.

24.12.2009 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТОВ «Кропивна» (правонаступником якого є СТОВ «Пальміра», яке в подальшому перейменовано в СТОВ «Придніпровський край»), як орендарем, укладено договір оренди землі, за яким земельна ділянка площею 2,79 гектари передавалася у оренду строком з 01.01.2010 року по 31.12.2014 року. Даний договір зареєстровано у Державному реєстрі земель 26.07.2010 року №23.

07.12.2011 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та СТОВ «Пальміра», як орендарем, укладено додаткову угоду до договору договір оренди землі від 24.12.2009 року, за яким внесли зміни в п. 8 зазначеного договору оренди землі та відповідно до якого земельна ділянка площею 2,79 гектари передавалася у оренду строком по 31.12.2016 року.

Дана угода зареєстрована у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 05837 від 05.03.2012 року.

Умовами вказаних договорів також було визначено, що після закінчення терміну дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 21, п. 37 договору, після припинення договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому, порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

15.11.2016 року позивач направив ОСОБА_1 лист від 11.11.2016 року, у якому повідомлялося про намір скористатися переважним правом оренди земельної ділянки та було додано додаткову угоду до договору оренди землі (строком на 10 років з виплатою 7% орендної плати).

Листом від 12.12.2016 року (отримано позивачем 14.12.2016 року) ОСОБА_1 повідомив СТОВ «Пальміра» про небажання продовжувати договір оренди земельної ділянки, оскільки його не влаштовували розмір орендної плати та умови розрахунку у натуральній формі. Земельну ділянку просив повернути.

Однак 13.02.2017 року позивач направив ОСОБА_1 пропозицію поновити договір оренди землі з терміном дії 10 років та збільшити орендну плату на рівні 9.5% від нормативної грошової оцінки землі. Жодної відповіді на вказану пропозицію позивачем отримано не було.

Позивач у своїй позовній заяві вказує, що таке листування між ним та відповідачем складало собою переговорний процес, а тому позивач розраховуючи на правомірну поведінку відповідача продовжував користуватися вказаною земельною ділянкою та продовжував обробляти її.

Проте, ОСОБА_1 як орендодавець, та ТОВ «Гранекс - Черкаси», як орендар, уклали договір оренди землі, за яким зазначена вище земельна ділянка площею 2,79 гектари була передана останньому у оренду. Даний договір 11.01.2017 року було зареєстровано за № 18568933.

Такі дії відповідачів, на думку позивача суттєво порушують права останнього та норми чинного законодавства, зокрема приписів ст.. 203 ЦК України та ст.. 33 ЗУ «Про оренду землі, чим порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, тому даний факт є правовою підставою для визнання недійсним договору оренди землі.

Відповідно до свідоцтва про смерть (серії НОМЕР_1 від 05.09.2017 року) ОСОБА_1 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , про що відділом державної реєстрації смерті Головного територіального управління юстиції у місті Києві складено актовий запис про смерть №13916.

Як вбачається із листа приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Стретович Т.І., від 24.06.2019 року за №54/01-16 після смерті ОСОБА_1 19.02.2018 року було заведено спадкову справу №01/2018 за заявою про прийняття спадщини, яка подана ОСОБА_2 . спадкова справа закрита у зв`язку з видачею всіх свідоцтв до заявленого спадкоємцем майна.

Вирішуючи даний спір, суд виходить з наступного.

Зазначені правовідносини регулюються Конституцією України, ЦК України, ЗК України та Законом України «Про оренду землі».

Статтею 41 Конституції України закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею.

Відповідно ч. 1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст.627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства України, Законом України «Про оренду землі».

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов`язки.

Відповідно ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Частинами першою-п`ятою ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

При цьому законодавством прямо передбачено, що у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

При цьому, виходячи із зазначених вище норм чинного законодавства суд вказує, що повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення договору оренди землі. Додаткова угода не була укладена з позивачем, а тому позивач станом на 1 січня 2017 року своє право на переважне укладення договору оренди з відповідачем не використав.

Таким чином доводи позивача, що станом на 01.01.2017 року між сторонами вівся переговорний процес не можуть вважатися належними.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Також конструкція статті 33 Закону України «Про оренду землі» вказує на обмежені строки укладення додаткової угоди при реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, тим самим визначає часові межі узгодження сторонами істотних умов майбутнього договору, це місяць з моменту початку переговорів (узгодження), але не більше ніж до спливу строку договору оренди землі.

У даній справі позивач не в повній мірі дотримався всіх процедур передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі», так ним було листом від 11.11.2016 року повідомлено орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, належним чином, натомість орендодавцем листом від 12.12.2016 року, було повідомлено про наявність заперечень та відмову продовжити договір оренди.

Отримавши таке повідомлення орендодавця, позивач лише 13.02.2017 року направив лист у якому повідомлялося про врахування відмови у поновленні договору оренди землі і про намір скористатися переважним правом оренди земельної ділянки, та було додано додаткову угоду до договору оренди землі (строком на 10 років з виплатою 9,5% орендної плати).

Таким чином, позивач в місячний строк, з моменту початку переговорів (узгодження) з орендодавцем щодо істотних умов майбутнього договору оренди земельної ділянки, не досягло згоди з орендодавцем. Натомість лист з новими умовами договору було надіслано орендодавцю після спливу двох місяців з моменту отримання листа ОСОБА_1 , та після місячного терміну закінчення попереднього договору оренди землі (31.12.2016 року).

Доказів оскарження та наявності судового рішення, щодо відмови, а також наявного зволікання в укладенні додаткової угоди зі сторони ОСОБА_1 , позивачем не надано.

Посилання позивача на правову позицію Верхового Суду України, викладену у постанові по справі № 6-219цс 14 від 25.02.2015 року не є вірним, оскільки там міститься висновок при відмінних обставинах справи орендарем було надіслано пропозицію про поновлення договору оренди землі; орендодавцем у встановлений строк не було надіслано відмову у поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем.

Враховуючи зазначене суд приходить до висновку, що станом на 1 січня 2017 року на час укладення та 11 січня 2017 року - на час реєстрації договору оренди землі ОСОБА_1 з ТОВ «Гранекс- Черкаси» не було перешкод для укладення та реєстрації цього договору, так як договір оренди землі з СТОВ «Пальміра» закінчився 31 грудня 2016 року.

Таким чином суд не досліджує умови договору оренди землі ОСОБА_1 з ТОВ «Гранекс- Черкаси», оскільки умови такого договору не є предметом спору.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно визначається як офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до державного реєстру речових прав на нерухоме майно; під нерухомим майном розуміються земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення.

Таким чином суд приходить до переконання, що недотримання процедури поновлення строку дії договору оренди землі, встановленою ст. 33 Закону України «Про оренду землі», тягне за собою втрату у орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк. За таких обставин орендодавець, який заявив належним чином про свою відмову від запропонованих умов договору та після закінчення строку дії попереднього договору оренди землі має право на власний розсуд розпоряджатись своєю земельною ділянкою та укладати будь-які договори оренди землі. При цьому позивач достеменно знаючи про небажання орендодавця продовжувати договір оренди землі у строки визначені чинним законодавством не вчинив жодних дій для його продовження.

Також суд враховує і правову позицію яка викладена Верховним Судом у постанові від 26.03.2020 року по справі №695/2009/17 по якій вирішувався спір за аналогічних обставин.

За вказаних обставин, підстави для визнання договору оренди землі укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Гранекс-Черкас» та зареєстрованого у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 11.01.2017 року відсутні.

Керуючись ст.,ст. 10,11,60,88, 212-215 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог СТОВ «Пальміра», правонаступник: СТОВ «Придніпровський край» до ОСОБА_1 , правонаступник: ОСОБА_2 , ТОВ «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди відмовити у повному обсязі.

Рішення може бути оскаржене до Черкаського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення.

У разі якщо рішення було постановлено без участі особи, яка його оскаржує, апеляційна скарга подається з дня отримання копії рішення.

Суддя Л.В. Середа