ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 квітня 2021 року

м. Харків

Справа № 640/3836/18

Провадження № 22-ц/818/2072/21

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Хорошевського О.М.

суддів Бурлака І.В., Яцини В.Б.,

за участі секретаря Пузікової Ю.С.

Учасники справи :

Позивач - Харківської міської ради,

Відповідачі - ОСОБА_1

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Харкова від 03 грудня 2020 року, постановлене суддею Бородіною Н.М., за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення коштів,

в с т а н о в и в:

У березні 2018 року Харківська міська рада звернулась до суду з позовом, в якому просила стягнути з відповідача на користь позивача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 398477,69 грн.

В обґрунтування позовних вимог зазначав, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 07.09.2017 № 96567534 право власності на нежитлову будівлю літ. «И-1» загальною площею 85,6 кв.м. та нежитлову будівлю літ. «К-1» загальною площею 285,1 м.кв. по АДРЕСА_1 з 10.08.2006 зареєстроване за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 04.08.2006 №4177. Враховуючи відсутність зареєстрованих за вдповідачем прав на земельну ділянку площею 0,0501 га по АДРЕСА_1 та з урахуванням ст. ст. 12, 80, 83 Земельного кодексу України зазначена земельна ділянка перебуває у власності територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради. відповідач у період з 01.02.2015 року по 31.01.2018 року не сплачував за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберіг за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати в сумі 398477,69 грн.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 03 грудня 2020 року позовну заяву Харківської міської ради задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у сумі 398477 грн. 69 коп.. Вирішено питання судових витрат.

Рішення суду мотивоване тим, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Для кондикційних зобов`язань важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції ОСОБА_1 звернувся до суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

Апеляційна скарга обгрунтована тим, що рішення ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, судом неповно з`ясовано усі фактичні обставини справи та не досліджено і не надано належної оцінки наявним у матеріалах справи доказам.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що судом безпідставно прийнято до уваги розрахунок розміру орендної плати, в основу розрахунку не покладено нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Також, земельна ділянка, за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти (в розмірі орендної плати), не є сформованим об`єктом цивільних прав. В матеріалах справи відсутні докази, що спірна земельна ділянка площею 0,0501 га. є сформованою та зареєстрованою у встановленому законом порядку, оскільки вказана земельна ділянка не має кадастрового номеру. Таким чином, спірна земельна ділянка не може вважатися об`єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України через її несформованість.

У відзиві на апеляційну скаргу Харківська міська рада просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку що апеляційна скарга підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Судом встановлено, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 07.09.2017року №96567534 право власності на нежитлову будівлю літ. И-1 загальною площею 85,6 кв.м та нежитлову будівлю літ. К-1 загальною площею 285,1 кв.м. по АДРЕСА_1 з 10.08.2006 зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 03.08.2006 №4177.

З листа Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області від 15.11.2016року № 19-20.08-3-4801/20-16 та листа Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 24.11.2016року № 8113/0/225/16 вбачається, що речові права відповідача на земельну ділянку по АДРЕСА_1 не зареєстровані.

Департаментом територіального контролю Харківської міської ради 07.09.2017 здійснено обстеження земельної ділянки та встановлено, що ОСОБА_1 використовує земельну ділянку площею 0,0501 га по АДРЕСА_1 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. И-1 загальною площею 85,6 кв.м та нежитлової будівлі літ. К-1 загальною площею 285,1 кв.м, які належать на праві власності ОСОБА_1 .

За результатами обстеження складений акт обстеження земельної ділянки.

Площа земельної ділянки відповідно до її меж складає 0,0501 га. Межі земельної ділянки визначені відповідно до зовнішніх меж нежитлових будівель.

Вказана земельна ділянка знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Харкова в особі Харківської міської ради.

За змістом глави 15 Земельного кодексу України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується, зокрема, через право оренди.

Частина перша статті 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини першої статті 96 Земельного кодексу України).

Водночас відповідно до змісту статті 125 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають із моменту державної реєстрації цих прав.

Зважаючи на положення статті 125 ЗК, новий власник земельної ділянки не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до вимог законодавства.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Згідно вказаних норм закону, обов`язок по вчиненню дій, спрямовангих на оформлення документів покладається саме на орендаря, зокрема, звернення до ради з відповідною заявою про затвердження проекту землеустрою, а також з заявою і пакетом документів про розгляд питання щодо надання земельної ділянки в оренду.

Правовідносин щодо користування спірною земельною ділянкою відповідач належним чином не оформлював, проте використовує земельну ділянку без виникнення права власності / користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до статті 125 Земельного кодексу України.

З моменту виникнення права власності на зазначене нерухоме майно у відповідача виник обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під майновим комплексом.

Відповідно до статті 206 ЗК використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Виходячи зі змісту статті 120 ЗК норма щодо переходу права на земельну ділянку у разі переходу права на будинок, будівлю і споруду може бути застосована у випадках, якщо земельна ділянка перебуває у власності або у користуванні колишнього власника будівлі.

Як вбачається із положень статті 120 ЗК, виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Отже, за змістом указаних приписів виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини другої статті 120 Земельного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Стаття 1212 ЦК України регулює випадки набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

За змістом приписів глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість, для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Предметом позову в цій справі є стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщений.

Судом встановлено, що відповідач на підставі договору купівлі-продажу набув право власності на нерухоме майно, на спірній земельній ділянці. При цьому матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування вказаною земельною ділянкою попереднім власником будівлі.

Позивач не надав до матеріалів справи технічну документацію з нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки площею 0,0501 га.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що наданий позивачем розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати не містить жодних даних щодо технічної документації земельної ділянки та Витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,0501 га, що свідчить про недоведеність позивачем своїх вимог.

Площа земельної ділянки (0,0501 га) визначена позивачем на підставі топографічного плану та акту обстеження земельної ділянки.

Чинним законодавством України не передбачено формування земельних ділянок на підставі топографічних планів та актів обстеження земельних ділянок, які не є документацією землеустрою.

Тобто спірна земельна ділянка площею 0,0501 га не має ні визначених меж, ні кадастрового номеру, інформація про неї не занесена до Державного земельного кадастру, тому не може вважатися сформованою земельною ділянкою в розумінні статті 79-1 ЗК України.

Крім того, відсоток строку оренди - показник, який визначається залежно від строку оренди земельної ділянки, що фіксується лише у договорі оренди.

Враховуючи відсутність домовленості сторін щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, визначити розмір орендної плати неможливо.

Відповідно до п. 2.6. Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові його значення коливається від 60% до 100%.

Судова колегія дійшла до висновку, що розрахунок суми орендної плати, здійснений позивачем, ґрунтується на припущеннях та приблизних показниках, які не відповідають дійсним характеристикам спірної земельної ділянки, тому є недоведеним належними та допустимими доказами.

Позивач в позові посилався на те, що позбавлений можливості отримати дохід у відповідному розмірі від здачі земельної ділянки в оренду, а тому, в обґрунтування заявлених позовних вимог про стягнення недоотриманих коштів, повинен надати до суду докази на підтвердження обставин, на які він посилається в позові. Зокрема, докази існування протягом зазначеного в позові періоду земельної ділянки як об`єкта цивільних прав у розумінні та визначенні земельного законодавства, реальної можливості передачі позивачем цієї земельної ділянки в оренду відповідно до Закону України "Про оренду землі" у зазначений період, а також обґрунтованість розрахунку стягуваної суми (збереженого відповідачем за рахунок позивача майна (коштів).

Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.02.2019 у справі №922/3639/17, від 06.02.2018 у справі №923/921/17, від 11.02.2019 у справі №922/391/18, від 13.02.2019 у справі №922/392/18.

Крім того, предметом позову в цій справі є стягнення з власника об`єкту нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщений, без належних на те правових підстав.

Відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди (частина перша статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Таким чином, позивач мав надати докази існування протягом зазначеного в позові періоду земельної ділянки як об`єкта цивільних прав у розумінні та визначенні земельного законодавства, реальної можливості передачі позивачем цієї земельної ділянки в оренду відповідно до Закону України «Про оренду землі» у зазначений період, а також обґрунтованість розрахунку стягуваної суми (збереженого відповідачем за рахунок позивача майна (коштів).

Водночас, основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 Податкового кодексу України (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 по справі № 920/739/17).

Відповідно до частини другої статті 20 та частини третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Так Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 (п.71).

З урахуванням вищенаведеного, позовні вимоги про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 398477,69 грн. не підлягають задоволенню у зв`язку з їх недоведеністю.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права.

Судові витрати вирішені у відповідності до ст. 141 ЦПК України.

Керуючись ст. 367, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 376, 381, 382 - 384, 389 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 03 грудня 2020 року - скасувати.

У задоволенні позовних вимог Харківської міської ради про стягнення коштів відмовити.

Стягнути з Харківської міської ради на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 8965,77 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня проголошення, і протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду, у випадках передбачених ст.389 ЦПК України.

Головуючий О.М.Хорошевський

Судді І.В.Бурлака

В.Б.Яцина

Повний текст постанови складено 08 квітня 2021 року