Житомирський апеляційний суд
Справа №278/1089/20 Головуючий у 1-й інст. Грубіян Є. О.
Категорія 16 Доповідач Микитюк О. Ю.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 квітня 2021 року Житомирський апеляційний суд в складі:

головуючого Микитюк О. Ю.

суддів Григорусь Н.Й.

Галацевич О.М.

при секретарі Гарбузюк Ю.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Житомирі справу №278/1089/20

за позовом Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області до ОСОБА_1 про визнання договорів купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки недійсними та зустрічним позовом ОСОБА_1 до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області про стягнення заборгованості за договорами купівлі-продажу (за участю Житомирської місцевої прокуратури на стороні органу місцевого самоврядування)

за апеляційними скаргами заступника керівника Житомирської обласної прокуратури, Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області

на рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 21 грудня 2020 року, ухваленепід головуванням судді Грубіяна О.С. у м. Житомирі,

встановив:

В квітні 2020 року Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 від 19.12.2019. В обґрунтування позову позивач зазначив, що при укладенні договорів Оліївська сільська рада помилилася щодо ціни об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, яка є завищеною. В квітні 2020 року позивачем отримано звіт про грошову оцінку предметів оспорюваних договорів, згідно якого їх ціна значно нижча.

В травні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з зустрічним позовом до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області про стягнення заборгованості за договорами купівлі-продажу від 19.12.2019 в розмірі 16395485грн. Зазначив, що умовами договорів купівлі-продажу передбачено проведення розрахунку до 01 травня 2020 року, проте покупець сплатив йому тільки 1774500грн. Посилався на те, що зобов`язання мають виконуватись належним чином (т.2 а.с.144-149).

Рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 21 грудня 2020 рокуу задоволенні первісного позовувідмовлено. Зустрічний позов задоволено. Стягнуто з Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 19.12.2019, а також витрати по сплаті судового збору в розмірі 10500грн.

Додатковим рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 04 січня 2020 року стягнуто з Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області на користь ОСОБА_1 10000грн. витрат на професійну правничу допомогу.

В апеляційній скарзі Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області просить скасувати рішення і ухвалити нове рішення про задоволення первісного позову та відмову в задоволенні зустрічного позову. Апелянт посилається на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що Оліївській сільській раді при укладенні договорів купівлі-продажу не було відомо про реальну вартість об`єктів нерухомого майна. Вважає, що договори купівлі-продажу від 19.12.2019 вчинені під впливом помилки, що має істотне значення при укладенні договору купівлі-продажу, укладення вказаних договорів призвело до понесення невиправданих збитків, заподіянні шкоди Оліївській територіальній громаді, а тому вони мають бути визнані недійсними. Скасувавши ухвалою від 09.11.2020 ухвалу про призначення комплексної експертизи від 01.06.2020, суд порушив норми процесуального права. Крім того, суд безпідставно, протокольною ухвалою, скасував ухвалу про призначення експертизи від 19.11.2020, незважаючи на звернення судового експерта про продовження строку для проведення експертизи, а також протокольною ухвалою, з порушенням ч.11 ст.40 ЦПК України вирішив заяву про відвід.

В апеляційній скарзі заступник прокурора Житомирської обласної прокуратури просить скасувати рішення і ухвалити нове рішення, яким позов Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області задовольнити, а у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовити. Апелянт посилається на неповне з`ясування обставин справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що згідно висновку про вартість земельної ділянки від 21.04.2020, складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_2 , ринкова вартість земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0025 загальною площею 1,4538га, що знаходиться по АДРЕСА_1 складає 1645280грн., а недобудови 2862903грн. 27 травня 2020 року прокуратурою внесено до ЄРДР відомості про підробку ФОП ОСОБА_3 відомостей про вартість майна. За таких обставин Оліївська сільська рада обґрунтовано ініціювала визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 19.12.2019 на підставі ч.1 ст.229 ЦК України як таких, що укладені внаслідок помилки. Апелянт вказує на процесуальні порушення при скасуванні ухвал про призначення судової експертизи.

У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Евін А.К., який діє в інтересах ОСОБА_4 , просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Зазначає, що підстави для здійснення прокурором представництва інтересів держави відсутні. Суд обґрунтовано скасував ухвалу про призначення експертизи, ініційованої Оліївською сільською радою, оскільки сільська рада зловживала процесуальними правами, затягувала розгляд справи і не надала експертові необхідні для проведення експертизи документи. Згідно виконаного на замовлення ОСОБА_4 висновку судової будівельно-оціночної експертизи від 15.02.2021 року ринкова вартість об`єкту незавершеного будівництва за адресою АДРЕСА_1 станом на 19.12.2019 складає 18078000грн. Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, звіти про оцінку необхідні лише для сплати податків та зборів до бюджету.

Житомирська обласна прокуратура подала відповідь на відзив.

Апеляційні скарги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

19 грудня 2019 року між сторонами укладено два договори купівлі-продажу: об`єкту незавершеного будівництвом за адресою АДРЕСА_1 із готовністю 40%, загальною площею 5643,7 кв.м. та земельної ділянки під такими будівлями з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель з кадастровим номером :03:001:0025 загальною площею 1,4538га. Дане майно покупець купив за 18169985грн. (18169984грн. об`єкт незавершеного будівництва та 1грн. земельна ділянка). Право власності на об`єкти нерухомості виникло у органу місцевого самоврядування того ж дня, 19 грудня 2020 року (т.1 а.с.5-17).

Укладенню даних договорів передували два рішення Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області. Так, 18 жовтня 2019 року Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області, заслухавши інформацію секретаря ради, враховуючи висновки постійної комісії з питань бюджету, комунальної власності та планування соціально-економічного розвитку рішенням № 820 (25-ої сесії 7-го скликання) постановила надати дозвіл виконавчому комітету на придбання (купівлю) об`єкту незавершеного будівництвом загальною площею 5643,7 кв.м. та земельної ділянки площею 1,4538га, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 за 18169984 грн. (а.с.20-21 т.1).

15 листопада 2019 року Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області, заслухавши інформацію секретаря сільської ради, враховуючи пропозиції продавця ОСОБА_1 , приймаючи до уваги висновки постійних комісій з питань бюджету, комунальної власності та планування економічного розвитку, з питань земельних відносин, будівництва та екології, рішенням № 848 (26-ої сесії 7-го скликання) постановила: затвердити умови придбання зазначених об`єктів нерухомості загальною вартістю 18169985грн., з них 18169984грн. об`єкт незавершений будівництвом та 1 грн. земельна ділянка. Оплату за придбане майно вирішено здійснювати частинами, в строк до 1 травня 2020 року (а.с.18-19 т.1).

03 квітня 2020 року Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області у зв`язку із запровадженням на території України надзвичайної ситуації, пов`язаної з поширенням коронавірусу, ненадходження до бюджету ради податків та інших зборів, обмеженим фінансуванням бюджету, враховуючи розпорядження голови Житомирської обласної державної адміністрації №222 від 25 березня 2020 року "Про здійснення видатків з обласного бюджету", відповідно до ст.ст.651, 652 та 654 ЦК України, ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування", рішенням № 1056 (33-ої сесії 7-го скликання) постановила розірвати договір купівлі-продажу згадуваних об`єктів нерухомості; уповноважити секретаря сільської ради підписати додаткову угоду у зв`язку із цим та в разі відмови ОСОБА_1 розірвати договір за угодою сторін звернутись до суду з позовом про розірвання договору в примусовому порядку (а.с.22 т.1).

В 2019 році ФОП ОСОБА_3 склав звіти про оцінку згадуваних даним рішенням об`єктів нерухомості, за якими вартість земельної ділянки становить 2685459 грн., а об`єкту незавершеного будівництвом 18169984 грн.(а.с.27-254 т.1).

На звіт про оцінку ФОП ОСОБА_3 ФОП ОСОБА_5 надавалась рецензія, в якій зазначено, що звіт про оцінку складався з метою реалізації та цілей оподаткування і відповідає законодавству (а.с.122-129 т.2).

В 2020 році ФОП ОСОБА_2 склав звіти про експертну грошову оцінку: об`єкту незавершеного будівництвом за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 5643,7кв.м. та земельної ділянки під таким об`єктом з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель з кадастровим номером :03:001:0025 загальною площею 1,4538 га відповідно до яких вартість земельної ділянки становить 1645280грн., а недобудови 2862903грн. (а.с.155 - 201 т.1, а.с.1-85 т.2). На звіт про оцінку ФОП ОСОБА_2 ФОП ОСОБА_6 надавалась рецензія, якою зазначено, що звіт про оцінку відповідає законодавству (а.с.210 -213 т.2).На звіт про оцінку ФОП ОСОБА_2 ФОП ОСОБА_7 надавалась рецензія, за якою звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний (а.с.54-61 т.3).

Відповідно до ч.1 ст.229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Як роз`яснено у п.19 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.

Відповідно до ст.ст.6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування (ч.1 ст.632 ЦК України).

Відповідно до ст.172.3 Податкового кодексу в редакції станом на 19.12.2019, дохід від продажу об`єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об`єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку.

Отже, результати оцінки майна впливають на визначення розміру доходу з метою оподаткування. Висновки про оцінку майна не зобов`язують сторони, які є вільними при укладенні договору, до визначення певної ціни об`єкту купівлі. Всі істотні умови договору, зокрема ціна об`єктів купівлі, визначаються виключно за погодженням сторін. Тому наявність або відсутність висновків про оцінку майна, їх зміст, сумлінність оцінщиків не мають правового значення для вирішення даного спору.

Як вбачається із змісту договорів купівлі-продажу (п.п.2.3, 2.4 договору купівлі-продажу земельної ділянки та п.п.п.3.3, 3.4 договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва) 5% ПДФО та 1,5% військового збору сплачені до моменту посвідчення договорів.

Враховуючи, що колегіальним рішенням від 15 листопада 2019 року, яке є чинним, Оліївська сільська рада визначила договірну ціну нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 : 18169984грн. - об`єкт незавершеного будівництва та 1 грн. - земельна ділянка, при цьому договірна ціна земельної ділянки значно менша її оціночної вартості за звітами про оцінку як ФОП ОСОБА_3 , так і ФОП ОСОБА_2 , суд першої інстанції зробив правильний висновок про відсутність помилки покупця щодо ціни об`єктів купівлі-продажу і відсутність підстав для визнання договорів купівлі-продажу недійсними.

Пунктом 3.6 договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництвом за адресою АДРЕСА_1 із готовністю 40%, загальною площею 5643,7 кв.м. та пунктом 2.5 договору купівлі-продажу земельної ділянки за цією адресою обумовлено розрахунок з відстрочкою платежу з датою остаточного розрахунку за обидва об`єкти нерухомого майна не пізніше 1 травня 2020 року, при цьому 1418300,16грн. покупець перераховує продавцю протягом десяти банківських днів з дня його укладення. (т.1а.с.5-17). Олїівська сільська рада сплатила ОСОБА_1 за договорами 1774500 грн., недоплаченою залишилась сума 16395485грн.

Відповідно до ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору.

За таких обставин суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні первісного позову і задовольнив зустрічний позов.

Протокольною ухвалою в судовому засіданні 21.12.2020 головуючий суддя Грубіян О.Є. залишив без розгляду клопотання представника позивача про відвід судді на підставі ч.2 ст.126, ч.3 ст.39 ЦПК України (т.3 а.с.171).

Частиною 3 ст.39 ЦПК України визначено, що відвід повинен бути заявленим протягом 10 днів з дня отримання учасником справи ухвали про відкриття провадження. Після спливу вказаного строку заявляти відвід дозволяється лише у виняткових випадках, коли про підставу відводу заявнику не могло бути відомо до спливу вказаного строку. Право на вчинення процесуальної дії втрачається із закінченням строку, встановленого законом або судом. Наслідком пропуску процесуального строку є залишення заяв, клопотань без розгляду (ст.126 ЦПК України).

Обов`язок суду постановити ухвалу щодо відводу в нарадчій кімнаті передбачений лише ч.5 ст.40 ЦПК України, при вирішенні питання про відвід у суді, де здійснюють правосуддя менше трьох суддів.

Відповідно до ч.ч.4,5 ст.259 ЦПК України ухвали, постановлені судом, не виходячи до нарадчої кімнати без оформлення окремим документом, заносяться до протоколу судового засідання.

Тому, не встановивши винятковості випадку щодо заявленого під час судового засідання відводу, головуючий залишив заяву про відвід без розгляду з дотриманням норм процесуального права.

Ухвалою від 09 листопада 2020 року скасована ухвала від 01 червня 2020 року про призначення (за клопотанням Оліївської сільської ради) судової комплексної оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи (т.3 а.с.63-64). Докази про оплату Оліївською сільською радою Житомирського району Житомирської області експертизи станом на день скасування ухвали відсутні.

ЦПК України прямо передбачає можливість скасування судом своєї ухвали про призначення експертизи, що тягне за собою обов`язок експерта негайно повернути суду матеріали справи без проведення експертизи (ч.4 ст.107 ЦПК). Оскільки законодавцем не визначений перелік випадків, коли ухвала може бути скасована судом, який її постановив, реалізація такої процесуальної можливості є дискреційним повноваженням суду.

Ухвалою від 19 листопада 2020 року за клопотанням Оліївської сільської ради та прокурора суд призначив комплексну оціночно-будівельну та оціночно-земельну експертизу, проведення якої доручив судовому експерту Свістунову І.С. з покладенням обов`язку по оплаті експертизи на Оліївську сільську раду Житомирського району Житомирської області, і ТОВ «Експертно-консалтингова компанія «Юрекс» з покладенням обов`язку по оплаті експертизи на ОСОБА_1 , визначивши строк проведення експертизи до 11 грудня 2020 року (т.3 а.с.76-77).

Протокольною ухвалою від 21 грудня 2020 року (т.3 а.с.176-177) суд скасував ухвалу про призначення експертизи від 19 листопада 2020 року. Докази про оплату Оліївською сільською радою Житомирського району Житомирської області експертизи станом на день скасування ухвали відсутні. Продовження строку проведення експертизи за клопотанням експерта є правом, а не обов`язком суду. Частиною 3 ст.102 ЦПК України передбачено, що висновок експерта може бути підготовлений як на підставі ухвали суду, так і на замовлення учасника справи. Процесуальні дії суду не суперечать положенням ч.3 ст.135, ч.ч.4,5 ст.259 ЦПК України.

Доводи апеляційний скарг не спростовують висновки суду першої інстанції, підстави для скасування рішення відсутні.

Керуючись ст.ст. 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381 - 384, 389-391 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційні скарги заступника керівника Житомирської обласної прокуратури, Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області залишити без задоволення, а рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 21 грудня 2020 року без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча: Судді: