Справа № 467/1210/20
25.02.2021 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:
головуючого - судді Явіци І.В.
за участю секретаря судового засідання - Савчук О.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Арбузинка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним, -
Вимоги позивача та доводи на їх обгрунтування
Звернувшись до суду із зазначеним вище позовом, позивач через свого представника посилалась на те, що 07 травня 1998 року між нею та ОСОБА_4 був укладений договір купівлі - продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , який був зареєстрований Южноукраїнською філією Універсальної товарної біржі «Нерухомість Н».
Умови договору, як вказано у позовній заяві, були повністю виконані сторонами, як то, вона сплатила продавцю гроші у розмірі 600,00 грн. за будинок, а він, у свою чергу, передав ключі від нього.
На цей час позивач не може нотаріально посвідчити договір, оскільки продавець ОСОБА_4 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Позивач не може розпорядитись придбаним будинком, так як договір його купівлі- продажу не посвідчений нотаріально.
За таких обставин позивач через свого представника зажадає від суду визнання дійсним договору купівлі - продажу нерухомого майна, що був укладений між нею та ОСОБА_4 та зареєстрований Южноукраїнською філією Універсальної товарної біржі за №10 від 07 травня 1998 року.
Процесуальні дії у справі
Спрощене провадження у справі було відкрите ухвалою судді Арбузинського районного суду Миколаївської області від 11 листопада 2020 року.
Цією ж ухвалою витребувано копію спадкової справи, яка відкрилась після смерті ОСОБА_4 з метою установлення повного кола учасників справи.
Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 14 грудня 2020 року за наслідками вивчення матеріалів спадкової справи, що відкрилась після смерті ОСОБА_4 , первісного відповідача ОСОБА_5 було замінено на належних відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , як спадкоємців померлого.
Позиція учасників справи
Позивач та представник позивача в судове засідання не з`явились, про його дату, час і місце були повідомлені належно, причин свого неприбуття не вказали.
Зокрема, представник позивача надала заяву, якою просила розглядати справу за її відсутності та за відсутності її довірительки.
Паралельно зазначила про підтримання позовних вимог в повному обсязі.
Відповідачі в судове засідання також не прибули, про його дату, час і місце повідомлялись у визначеному ЦПК України порядку, у тому числі й шляхом публікації оголошення на офіційному веб сайті судової влади України, яке було розміщене не пізніше, ніж за десять днів до дня судових засідань, а тому в силу положень ч. 11 ст. 128 ЦПК України, з урахуванням норми ч.9 ст. 10 того ж Кодексу, вважаються такими, що належно повідомлені про дату, час і місце судового засідання.
При цьому, відповідачі причин своєї неявки не вказували, будь - яких заяв, у тому числі й заяв по суті справи, або ж клопотань до суду не направляли, у зв`язку із чим суд вважає наявними одночасно існування усіх передумов, визначених ч.1 ст. 280 ЦПК України і необхідних для ухвалення заочного рішення на підставі наявних у справі доказів, оскільки відповідачі двічі повідомлені про дату, час і місце судового засідання, проте, на розгляд справи не з`явились, причин своєї неявки не вказали, відзив на позов не подали, у той час, як позивач і її представник не виказували заперечень проти такого порядку вирішення справи.
За такого, на підставі ч.2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось, позаяк, жоден із учасників справи у судовому засіданні присутнім не був.
Установлені фактичні обставини справи і зміст правовідносин, що виникли між сторонами, з посиланням на докази та застосовані у їх контексті правові норми
У свою чергу, суд, дослідивши надані позивачем докази, оцінивши їх з точки зору належності, допустимості і достовірності, а також достатності та взаємозвзку, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні доказів, керуючись законом, виходив із такого.
Зокрема, суд установив, що 07 травня 1998 року між ОСОБА_4 та позивачкою було укладено договір купівлі - продажу нерухомого майна №10, за яким ОСОБА_4 продав, а ОСОБА_6 купила житловий будинок АДРЕСА_1 житловою площею 34, 6 кв.м та загальною площею 47, 3 кв.м. з господарськими спорудами.
Договір зареєстровано Южноукраїнською філією Універсальної товарної біржі «Нерухомість Н» за №10 від 07 травня 1998 року.
Позивач після укладення спірного договору змінила прізвище з « ОСОБА_7 » на « ОСОБА_8 » ( а.с. 6)
Судом установлено, як то, відповідачами не спростовано, що умови укладеного між позивачем та ОСОБА_4 договору були повністю виконані, зокрема, позивач, як покупець, передала ОСОБА_4 кошти у рахунок плати придбаного будинку, а останній, як продавець, передав їй ключі від будинку та наявні у нього документи на будинок.
Зокрема, технічний паспорт на будинок знаходиться у позивача.
Згідно реєстраційного напису, що міститься на спірному договорі, право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 зареєстровано Первомайським МБТІ 21 травня 1998 року за №148 за позивачем.
Наразі позивач позбавлена можливості у повній мірі розпорядитись своєю власністю через те, що спірний договір купівлі - продажу нерухомого майна не посвідчений нотаріально.
А змогу посвідчити його у нотаріальному порядку позивач втратила, так як сторона договору - продавець ОСОБА_4 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 ( а.с. 33).
Тож, при вирішенні спору, з огляду на правовідносини, що виникли між сторонами, судом застосовані наступні правові норми.
Зокрема, згідно п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Однак, договір було укладено між сторонами 07 травня 1998 року, а тому на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинної на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
У свою чергу, відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Та як установив суд, сторони повністю виконали умови укладеного між ними договору купівлі - продажу нерухомого майна, як то, позивач сплатила за придбаний будинок гроші, а відповідач отримав їх і передав у розпорядження покупця нерухоме майно.
Договір купівлі - продажу був зареєстрований Южноукраїнською філією Універсальної товарної біржі «Нерухомість Н» 07 травня 1998 року за №10 відповідно до ст. 15 Закону України «Про Товарну біржу».
Зокрема, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
Але статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Таким чином, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР у редакції 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний дійсним.
Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР у нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Згідно ч.2 ст. 47 ЦК УРСР якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне
нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Але судом установлено, що сторони досягнули усіх істотних умов угоди і виконали їх повністю, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві.
Покупець, в свою чергу, прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє.
Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 1998 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час, і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання його суттєвих умов. Укладений договір був зареєстрований в Первомайським МБТІ саме за позивачем і на підставі спірного договору.
Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу, держава, здійснивши його реєстрацію, тим самим визнала право на придбане нерухоме майно за покупцем, у даному випадку за позивачем.
Проте, на даний час позивач позбавлена можливості реалізувати свої права як власник, у зв`язку з невідповідністю форми договору вимогам закону.
Крім цього, позивач позбавлена можливості здійснити нотаріальне посвідчення договору, так як його сторона - продавець ОСОБА_4 помер ще у 2012 році.
І як наслідок, суд вважає наявними правові підстави, за яких він має визнати укладений між сторонами договір купівлі продажу дійсним.
А тому права позивача підлягають захисту у спосіб, що ним запропонований у позовній заяві, як то, шляхом визнання спірного договору дійсним в судовому порядку.
З цих мотивів, керуючи ст.ст. ст.ст. 258, 259, 263 - 265, 268, 273 ЦПК України, суд,-
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним - задовольнити повністю.
Визначити дійсним договір купівлі - продажу нерухомого майна №10, укладений 07 травня 1998 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 , зареєстрований Южноукраїнською філією Універсальної товарної біржі «Нерухомість Н» за №10 від 07 травня 1998 року, згідно якого ОСОБА_4 продав, а ОСОБА_6 купила житловий будинок АДРЕСА_1 житловою площею 34,6 кв.м та загальною площею 47,3 кв. м з господарськими спорудами.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Форма і зміст заяви про перегляд заочного рішення повинні відповідати вимогам ст. 285 ЦПК України.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, тобто шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду через Арбузинський районний суд Миколаївської області протягом 30 (тридцяти) днів з дня його проголошення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Суддя І.В. Явіца