Справа № 953/4958/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2021 року Київський районний суд м. Харкова у складі: головуючого - судді Лях М.Ю., при секретарі - Хомінської Т.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ», третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дімітрова Тетяна Андріївна про визнання недійним договору купівлі-продлажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію прав, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернулась до Київського районного суду м. Харкова з позовом до ОСОБА_2 , ПАТ АБ «ПІВДЕННИЙ», третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дімітрова Т.А. в якому після уточнення позовних вимог остаточно просила визнати недійсним договір купівлі-продажу від 21.02.2020 року квартири АДРЕСА_1 між ОСОБА_2 та Публічним акціонерним товариством «ПІВДЕННИЙ»; скасувати рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер 51272648 від 21.02.2020) на квартиру номер АДРЕСА_1 ; поновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомості щодо права власності ОСОБА_1 на квартиру номер АДРЕСА_1 .

В обґрунтування заявлених позовних вимог зазначає, що позивач на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 15.11.2016 року є власником квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , тобто є добросовісним набувачем.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 25.4.2019 року у справі № 640/19149/16-ц за Публічним акціонерним товариством Акціонерний банк «Південний» було закріплено права управителя, щодо квартири АДРЕСА_3 ; встановлено спосіб її реалізації - шляхом застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», а саме: надано право Акціонерному банку «Південний» на продаж зазначеної квартири будь-якій особі-покупцеві.

20.05.2020 постановою Верховного Суду у справі № 640/19149/16-ц рішення Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 року та постанову Харківського апеляційного суду від 02.10.2019 року скасовані. ПАТ АБ «Південний» у позові до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки (квартира АДРЕСА_1 загальною площею 187,6 кв.м., житловою площею 157,8 кв. м.) було відмовлено. Як вказує позивач, відбувся поворот виконання рішення суду від 20.05.2019 року у зв`язку з чим ПАТ АБ «Південний» втратив право розпорядження та управління зазначеною квартирою, а отже договір купівлі продажу між банком та ОСОБА_2 є нечинним та підлягає скасуванню.

Разом з тим, 19.05.2020 року, 23 та 30 червня 2020 року після спроб відповідача ОСОБА_2 самовільно проникнути до її житла та насильно виселити її з помешкання, їх стало відомо, що приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дімітровою Т.А. внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про те, що за відповідачем ОСОБА_2 зареєстровано право власності на вказану квартиру.

Позивач зазначає, що ПАТ АБ «Південний», в порушення ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», без письмового повідомлення іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу, а саме - 21.02.2020 року продав згідно договору купівлі-продажу ОСОБА_2 належну ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_3 , про що було прийнято рішення про державну реєстрацію прав (за номером: 51272648 від 21.02.2020).

Зазначає, що ПАТ АБ «Південний» були порушені вимоги ч. 5 ст. З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року № 1952-IV щодо обов`язкової державної реєстрації права власності за місцезнаходженням нерухомого майна, реєстрацію предмета правочину було здійснено за місцезнаходженням відповідачів у м. Одесі. Позивач зазначає, що посилання відповідачів в п.5.4 Договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року про те, що сторони дійшли згоди, що місцем укладанням цього договору буде м. Одеса, згідно ст. 55 Закону України «Про нотаріат» є таким, що суперечить чинному законодавству. Посилання на ч.4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» є недоцільним, оскільки зазначене правило діє, якщо однією із сторін правочину є власник майна. Враховуючи, що ПАТ АБ «Південний» не є власником майна, а мав лише право управителя, яке на теперішній час скасовано, у зв`язку з чим діє порядок реєстрації передбачений Законом України «Про державну реєстрацію», відповідно до якого вказані правочини посвідчуються виключно за місцем розташування майна. Порушення зазначеного правила потягло внесення неправдивих відомостей до п. 1.5 договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року, що відчужувана квартира оглянута покупцем. Недоліків, які перешкоджають використанню квартири за цільовим призначенням, реконструкції квартири та самочинних переобладнань, перепланувань на момент огляду не виявлено, претензій до покупця щодо якісних характеристик відчужуваної квартири покупець не має. Разом з тим, насправді ніякого огляду квартири не відбулось. Позивач вказує, що своїми діями відповідачі створили перешкоди та обмеження у здійсненні позивачем її права власності, користування та розпорядження майном, у зв`язку з чим вона вимушена звернутися до суду за захистом своїх прав та законних інтересів.

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 10.04.2020 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 10.04.2020 вжито заходи забезпечення позову шляхом заборони будь-яким фізичним чи юридичним особам, суб`єктам державної реєстрації прав, державним реєстраторам, нотаріусам, іншим органам чи особам, які виконують функцію в сфері державної реєстрації, прав та їх обтяжень, вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо об`єкта нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_1 до вирішення справи по суті.

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 17.09.2020 року закрито підготовче провадження та призначено вищезазначену цивільну справу до розгляду.

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 03.07.2020 року вжито заходи забезпечення позову шляхом заборони відповідачам ОСОБА_2 та представникам ПАТ АБ «Південний», а також третім особам вчиняти дії з користування та розпорядження квартирою АДРЕСА_1 , в тому числі, виселяти та вселяти інших осіб до вказаної квартири, надання в оренду, укладання договорів щодо надання послуг з централізованої охорони квартири, здійснення продажу та/або продажу вищезазначеної квартири на електронних торгах до моменту вирішення справи по суті.

Постановою Харківського апеляційного суду від 26.11.2020 року скасовано ухвалу Київського районного суду м. Харкова від 03.07.2020 року, відмовлено у задоволенні заяви.

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 10.12.2020 року відмовлено у задоволенні заяву про забезпечення позову у вказаній цивільній справі.

Представник відповідача - ПАТ АБ «Південний» направив до суду відзив на позовну заяву в яких зазначив, що в матеріалах цивільної справи відсутні докази, які б свідчили про обґрунтованість вимог ОСОБА_1 . Вказує, що у банку, як ініціатора звернення стягнення шляхом продажу предмета іпотеки третій особі є законодавчо закріплений обов`язок повідомити іпотекодавця та усіх осіб, яка мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки про свій намір укласти цей договір. Проте ні ОСОБА_1 , ні ОСОБА_3 не виявили бажання придбати предмет іпотеки, тим самим в силу приписів ч.4 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» втратили переважне право на придбання предмета іпотеки. Крім того, про намір банку звернути стягнення на предмет іпотеки ОСОБА_1 та ОСОБА_3 були сповіщені, ще будучи учасниками судової справи № 640/19149/16-ц. Також вказує, що відповідно до ч.4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» правочин по відчуженню вищевказаної квартири, що підлягав державній реєстрації, було проведено за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін (в цьому випадку обох сторін - продавця та покупця) відповідно до договору купівлі-продажу. При цьому, в силу приписів ст. 658 ЦК України та ч.5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продажу предмета іпотеки здійснювався не власником майна. Також зазначає, що у приватного нотаріуса Дімітрової Т.А. під час посвідчення договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року спірної квартири були відсутні підстави, передбачені ч.7,8,9 статті 31-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що жодним чином її не обмежувало у проведенні державної реєстрації прав разом х вчиненням нотаріальної дії. Відзначила, що позивачем не доведено, що оскаржуваний правочин не відповідає вимогам встановленим ст. 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушують її законні права та інтереси.

Представник відповідача - ОСОБА_2 направив до суду відзив на позовну заяву в яких зазначив, що в позовній заяві відсутнє, що має наслідок визнання правочину недійсним. Щодо скасування рішення суду по справі 640/19149/16 про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким було надано право ПАТ Акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» на правах управителя провести реалізацію спірної квартири в порядку передбаченому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» будь-якій особі покупцеві, відповідач зазначає, що Верховний Суд скасовуючи вказане рішення суду та відмовляючи в задоволені позовних вимог ПАТ Акціонерний банк «ШВДЕІШИЙ» виходив з того, що вказане право вже надано іпотечним договором та не потребує додаткового рішення суду з цього питання. Також звернув увагу суду на той факт, що станом на дату вчинення оспорюваного договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року квартири АДРЕСА_4 укладений між ОСОБА_2 та Акціонерним банком «Південний» рішення Київського районного суду міста Харкова від 25.04.2019 року було чинним, а позивач не скористався своїм правом та не подавав до суду касаційної інстанції клопотання про зупинення виконання рішення суду першої інстанції до розгляду судом Касаційної інстанції. Посилання позивача на порушення відповідачами вимог ч.1 та ч.8 ст.38 та Закону України «Про іпотеку» не є підставою для визнання угоди недійсною в розумінні ст. 215 та 203ЦК України. Посилання позивача на порушення відповідачами ч.4 ст.55 Закону України «Про нотаріат» також є безпідставним, оскільки позивач посилається, що при укладанні договору купівлі-продажу продавцем виступив ПАТ АБ «Південний», який не є власником майна, втім чомусь не вказує, що покупець має державну реєстрацію місця проживання місто Одеса. А за таких обставин нотаріус не порушив вказане законодавство, зв`язку з чим у суду і з цих підстав немає підстав для визнання угоди недійсною

Також зазначає, що жоден з відповідачів не проводив державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020) на квартиру АДРЕСА_4 , а тому виходячи з вимог ст. 16 ЦПК України, і не порушували інтереси та права позивача. Позовна вимога щодо поновлення прав у державному реєстрі є похідною від визнання права власності, при чому така позовна вимога позивачем не заявлена. Більш того, позивач в позовній заяві стверджує, що оригінал договору-купівлі продажу перебуває у позивача на руках. А за таких обставин виходячи з вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація, у тому числі поновлення прав, проводиться з одночасним скасуванням прав власності, за особою за якою зареєстровано право власності на нерухоме майно. За таких обставин вважає, що вказана позовна вимога не може бути пред`явлена до відповідачів, оскільки жоден з них не порушував в цій частині права позивача та не зможе виконати рішення суду в цій частині, в разі задоволення.

Сторони в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце судового засідання повідомлялись належним чином, представники сторін до канцелярії суду надали заяви про проведення судового засідання за їх відсутністю, з урахуванням викладених пояснень з приводу предмету заявлених позовних вимог.

Будучи присутніми в судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені уточнені позовні вимоги, просив задовольнити в повному обсязі, на підставах, викладених в позовній заяві. Представники відповідачів заперечували проти задоволення позовних вимог, просили відмовити за необґрунтованістю та недоведеністю, з урахуванням позицій, викладених у письмових відзивах. Третя особа до суду не з`являлась, будучи належним чином повідомлена про дату, час та місце судового розгляду.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Суд, перевіривши доводи, викладені позивачем в обґрунтування заявлених позовних вимог, заперечення відповідача, дослідивши матеріали справи в їх системному взаємозв`язку приходить до наступного.

Частиною 1 ст. 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Статтею 15 Цивільного кодексу України визначено право кожної особи та захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства. Отже, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес і саме воно є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту. Такі способи захисту передбачені статтею 16 ЦК України.

Судом встановлено та вбачається з матеріалів цивільної справи, що 15.11.2016 року між ОСОБА_1 (Покупець) та ОСОБА_4 (Продавець) був укладений договір купівлі-продажу квартири номер АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Єніною Л.В., зареєстрований у реєстрі нотаріальних дій за №574. Відповідно до п. З вищевказаного договору «Продаж цей за домовленістю сторін впинено за сумою 1 861 946, 00, дану суму Продавець одержав повністю до підписання договору купівлі-продажу».

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 25 квітня 2019 року позов ПАТ АБ «Південний» задоволено. Звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме: квартиру АДРЕСА_3 . Визнано, що з вартості предмета іпотеки підлягають сплаті вимоги ПАТ АБ «Південний» за кредитним договором від 17 грудня 2007 року № В-332/2 у розмірі 121 773,58 доларів США. Закріплено за ПАТ АБ «Південний» права управителя щодо квартири АДРЕСА_1 , а саме: вільного доступу (у тому числі шляхом примусового проникнення) представників управителя та інших осіб, визначених управителем, до нерухомого майна, що передано в управління; представляти інтереси у всіх установах чи підприємствах незалежно від організаційної форми та підпорядкування з питань, пов`язаних з замовленням, посвідченням, отриманням необхідних документів з питань, що стосуються належного здійснення управління нерухомим майном; здійснювати реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; підписувати і подавати заяви про надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; володіти, користуватися і розпоряджатися нерухомим майном у встановлених чинним в Україні законодавством; інші права, необхідні для здійснення належного управління майном.

Постановою Харківського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_5 залишено без задоволення. Рішення Київського районного суду міста Харкова від 25 квітня 2019 року залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 640/19149/16-ц рішення Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 року та постанову Харківського апеляційного суду від 02.10.2019 року скасовано, відмовлено ПАТ АБ «Південний» у позові до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки (квартира АДРЕСА_1 загальною площею 187,6 кв.м., житловою площею 157,8 кв. м.). Встановлено, що в пункті 4.1 договору іпотеки 17 грудня 2007 року (у редакцій, викладеній у договорі № 8 про внесення змін до договору іпотеки від 17 грудня

2007 року) сторони передбачили позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надав право іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною, погодженою сторонами у пункті 1.9 цього договору, або за ціною, що визначається на підставі незалежної експертної оцінки, та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця. За наявності відповідного іпотечного застереження звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом надання позивачу права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.

Звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону України «Про іпотеку», можливе лише за умови, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, яке прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками. Якщо ж сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, позовна вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 вказаного Закону, є неналежним способом захисту.

Зі змісту копії договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року вбачається, що ПАТ АБ «Південний» (Продавець) передав, ОСОБА_2 (Покупець) прийняв у власність квартиру АДРЕСА_1 , яка складається з чотирьох кімнат загальною площею 187,6 кв.м., житловою площею 157,8 кв.м. Продавець є іпотекодержателем вказаної квартири на підставі договору іпотеки та здійснює продаж відповідно до рішення Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 у справі № 640/19149/16-ц.

Статтею 41 Конституції України встановлено, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Одним із способів захисту цивільних прав відповідно до п.1 ч.2 ст.16 Цивільного кодексу України є визнання права. Визнання права власності необхідне позивачу для законного володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до статті 16 Цивільного кодексу України визнання правочину недійсним є одним з передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів.

В статті 328 Цивільного кодексу України вказано, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до статті 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Згідно ст. 203 Цивільного кодексу України: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей; перелік вказаних вимог, додержання яких є необхідним для дійсності правочину, є вичерпним; при вирішенні спору про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи ст.ст. З, 15, 16 Цивільного кодексу України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог чинності правочину є підставою недійсності відповідного правочину встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою України.

У ст. 204 ЦК України проголошується презумпція правомірності правочину. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце (відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 01.06.2016 у справі № 920/1771/14). Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 ЦК України. Законодавець визначає, що наявність підстав для визначення правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно положень ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Так, 21 лютого 2020 року ПАТ АБ «Південний», в порушення ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», без письмового повідомлення іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу, продав згідно договору купівлі-продажу громадянину України ОСОБА_2 належну ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_3 , про що було прийнято рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020). При цьому ПАТ АБ «Південний» не дотримано вимоги ч. 5 ст. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-1V щодо обов`язкової державної реєстрації права власності за місцезнаходженням нерухомого майна, оскільки реєстрацію предмета правочину було здійснено за місцезнаходженням відповідачів у м. Одесі.

Посилання відповідачів в п. 5.4. Договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року на те, що сторони дійшли згоди, що місцем укладання цього договору буде м. Одеса, згідно ст. 55 Закону України «Про нотаріат», є таким, що суперечить діючому законодавству.

Так, відповідно до ч. 4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» від 2 вересня 1993 року № 3425-ХІІ, посвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, а також правочинів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину. Зазначене правило діє, якщо однією із сторін правочину є власник майна.

Враховуючи, що ПАТ АБ «Південний» не є власником майно, а мав лише право управителя, яке на сьогодні скасовано, діє порядок реєстрації передбачений Законом України «Про державну реєстрацію», відповідно до якого такі правочини посвідчуються виключно за місцем розташування майна. Суд вважає, що укладений договір купівлі-продажу за своїм змістом суперечить вимогам закону - частині першій та п`ятій статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним.

За таких умов, суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 21 лютого 2020 року.

Щодо скасування рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020) на квартиру номер АДРЕСА_1 та поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомостей щодо ОСОБА_1 , як власника квартири АДРЕСА_1 суд приходить до наступного.

На підставі та в період дії рішення Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 року по справі № 640/19149/16-ц ПАТ АБ «Південний» 21 лютого 2020 року продав згідно договору купівлі-продажу громадянину України ОСОБА_2 належну ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_3 , про що було прийнято рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020).

Постановою Верховного Суду від 20 травня 2020 року у справі № 640/19149/16-ц касаційна скарга ОСОБА_1 задоволена в повному обсязі. Рішення Київського районного суду м. Харкова від 25 квітня 2019 року та постанову Харківського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року скасовані. ПАТ АБ «Південний» у позові до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки (квартира АДРЕСА_1 загальною площею 187,6 кв.м., житловою площею 157,8 кв. м.) було відмовлено. Тобто, на підставі Постанови Верховного Суду від 20 травня 2020 року по справі № 640/19149/16-ц скасовано документ, на підставі якого ПАТ АБ «Південний» проведено державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_2 .

Відповідно до вимог ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Враховуючи, що Постановою Верховного Суду від 20 травня 2020 року скасовано лише документ, на підставі якого проведено державну реєстрацію прав, а рішення щодо скасування державної реєстрації прав прийнято не було, територіальні органи Міністерства юстиції України не мають права в такому разі самостійно прийняти рішення про скасування державної реєстрації прав. Окрім того, 10 квітня 2020 року та 3 липня 2020 року з метою дотримання балансу прав та законних інтересів сторін у справі, з урахуванням принципу співмірності, враховуючи наявну можливість подальше відчуження спірної квартири, що може призвести до ускладнення розгляду справи та необхідністю залучення для участі у справі третіх осіб, суд вважає, що саме вказаний захід забезпечить дотримання гарантованих Конституцією та законами України прав та законних інтересів всіх зацікавлених осіб, забезпечить недопущення порушення прав третіх осіб на час розгляду справи у суді під час розгляду позовної заяви по суті та слугуватиме ефективним засобом забезпечення позову з урахування фактичних обставин справи, поведінки сторін, складністю справи та особливостей виниклих правовідносин, судом було вжито заходи забезпечення позову.

За таких умов суд приходить висновку про необхідність судового врегулювання правовідносин та задоволення вимог позивача щодо скасування рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020) на квартиру номер АДРЕСА_1 та поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомостей щодо ОСОБА_1 , як власника квартири АДРЕСА_1 .

Щодо визнання ОСОБА_1 добросовісним набувачем квартири АДРЕСА_1 суд приходить до наступного.

Відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статусу іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

За своєю правовою природою іпотека має речово-правову природу. Зважаючи, що в Цивільному кодексі України норми про іпотеку містяться в книзі п`ятій «Зобов`язальне право» і за таким підходом вона є забезпечувальним речовим правом. Разом з тим, характерною ознакою речового права є його абсолютний характер. Абсолютність речового права закріплює юридичне відношення управненої особи саме до речі, а не до конкретної зобов`язаної особи, що є характерним для зобов`язальних прав. Речовому праву управненої особи на річ кореспондується пасивний обов`язок будь-яких третіх осіб не перешкоджати управненій особі у використанні речі та не вчиняти будь-яких інших дій щодо речі без згоди управненої особи.

Оскільки абсолютне речове право діє щодо будь-яких третіх осіб і ті повинні дотримуватись його, то вони мають бути обізнані про наявність та зміст такого права. Тобто у разі придбання речі, обтяженої іпотекою, набувач повинен бути завчасно повідомлений про таке обтяження. У зв`язку з цим сучасне речове право характеризується ще однією ознакою - його публічністю. Відповідно до цієї ознаки речові права підлягають публічній реєстрації, що робить їх наявність і зміст доступним для всіх третіх осіб - учасників цивільних правовідносин. В Україні реєстрація речових прав та їх обтяжень відбувається відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Таким чином, перш ніж набути у власність обтяжений іпотекою об`єкт нерухомості набувач має можливість довідатися про наявність такого обтяження з публічного реєстру. За таких обставин положення статті 23 Закону України «Про іпотеку» про те, що до набувача переходять обов`язки за договором іпотеки, є спірними для правозастосовної практики.

Так, рішення суду повинно відповідати принципам справедливості та добросовісності, які відповідно до пункту 6 статті 3 Цивільного кодексу України є загальними засадами цивільного законодавства, відтак, кожна цивільно-правова норма має застосовуватися з урахуванням цих засад. Судове рішення повинно бути справедливим за своєю суттю.

Суд вважає, що цивільно-правова відповідальність повинна покладатися не на набувача квартири, який нічого не порушив та є добросовісним набувачем, а на тих осіб, які вчинили порушення - позичальника, який не виконав свого зобов`язання за договором про повернення одержаних в кредит коштів; іпотекодавця, який надав реєстратору сфальсифіковані документи про необхідність вилучення з реєстру запису про обтяження; державного реєстратора, через недбальство якого з реєстру вилучено запис про обтяження.

Добросовісним набувачем особа вважається тому, що інформація про обтяження майна іпотекою до її відома не була доведена, а сама вона, проявивши розумну обачність, не могла довідатися про обтяження придбаного нею об`єкту. Адже в реєстрі обтяжень відомості про іпотеку об`єкта нерухомості були відсутні як на момент відчуження об`єкта на користь відповідача, так і на момент придбання цього об`єкта продавцем та його попередниками, продавець залишався власником об`єкта впродовж доволі тривалого часу - з листопада 2016 року, при цьому нотаріус, який посвідчував договір, перевірив наявність обтяжень на запевнив покупця в їх відсутності.

Відповідно до частини другої статті З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обтяження речового права, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. Аналогічні положення містить і частина друга статті 3 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої взаємні права й обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки. Відтак, якщо в публічному реєстрі запис про обтяження відсутній, то річ не є обтяженою іпотекою ні для нинішнього, ні для її наступного власника. Це цілком відповідає правилу, відомому ще з римського права: «Ніхто не може передати іншому більше прав, ніж має сам».

Велика Палата в постанові від 23 жовтня 2019 року у справі 922/3537/17 вказала, що «добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень» (п. 38 постанови). Такого ж висновку дійшли Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 487/1398/15, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 27 травня 2020 року у справі № 905/2947/17. Подібне вирішення правового конфлікту відповідатиме і практиці Європейського суду з прав людини. В ситуаціях, коли йдеться про позбавлення права власності добросовісного набувача через помилку державного органу Європейський суд з прав людини послідовно стверджує, що «легалізація передачі права власності на квартиру шляхом процедури реєстрації, спеціально спрямованої на надання додаткової безпеки власнику титулу, відноситься до виключної компетенції держави. Оскільки численні регуляторні державні органи дозволили перехід права власності, то потреба виправити їх минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються» (рішення від 05 листопада 2002 року у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», заява № 36548, п. 58; рішення від 24 травня 2007 року у справі «Радчиков проти Росії», заява № 65582/01, п. 50; рішення від 13 грудня 2007 року у справі «Гаші проти Хорватії», заява № 32457/05, п. 40; рішення від 11 червня 2009 року у справі «Трго проти Хорватії», заява № 35298/04, п. 67; рішення від 20 жовтня 2011 року у справі «Рисовський проти України», заява № 29979/04, п. 71; рішення від 06 грудня 2011 року у справі «Гладишева проти Росії», заява № 7097/10, п. 79; рішення від 29 січня 2015 року у справі «Столярова проти Росії», заява № 15711/13, п. 48; рішення від 17 листопада 2016 року у справах «Пчєлінцева проти Росії», заява № 47724/07, п. 98 та «Поняєва та інші проти Росії», заява № 63508/11, п. 53; рішення від 09 липня 2019 року у справі «Ольховський проти Росії», заява № 53716/17, п. 27).

Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» українські суди мають застосовувати практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Цивільна відповідальність в такому разі докладатиметься не на добросовісних осіб, які не вчинили порушень, а на державу, чий посадовець допустив недбальство в роботі і цим завдав збитків кредитодавцю.

За таких умов, суд приходить до висновку про наявність підстав вважати ОСОБА_1 добросовісним набувачем квартири АДРЕСА_1 , у зв`язкуз чим заявлені позовні вимоги підлягають задоволенню.

За таких обставин, з огляду на вищенаведене, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд прийшов до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 196 - 200, 258-260, 268 ЦПК України, -

УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ», третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дімітрова Тетяна Андріївна про визнання недійним договору купівлі-продлажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію прав - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 21.02.2020 року квартири номер АДРЕСА_1 між ОСОБА_2 та Публічним акціонерним товариством «ПІВДЕННИЙ».

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер 51272648 від 21.02.2020) на квартиру номер АДРЕСА_1 .

Поновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомості щодо права власності ОСОБА_1 на квартиру номер АДРЕСА_1 .

В судовому засідання проголошено вступну та резолютивну частину судового рішення, повний текст буде виготовлено протягом десяти днів.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного через суд першої інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.

Суддя -