МАЛИНОВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА ОДЕСИ
Пр. №2/521/177/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 березня 2021 року м. Одеса

Малиновський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого судді - Сегеди О.М.,

при секретарі - Ткач А.О., за участю:

представника позивача - адвоката Носкіної І.М.,

представника відповідача - адвоката Берназ-Ганєвої А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Одесі цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Коста Фонтана» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по сплаті за надані послуги,

встановив:

У липні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Коста Фонтана» (далі - ТОВ «Коста Фонтана») звернулось до суду з зазначеним позовомдо ОСОБА_1, посилаючись на те, що ТОВ «Коста Фонтана» забезпечує житловими комунальними послугами Готель на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 (далі - Комплекс).

Позивач зазначав, що відповідач на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 21 травня 2018 року є власником апартаментів №2705, загальною площею 129,50 кв.м., що розташовані по АДРЕСА_1.

14 лютого 2019 року право власності ОСОБА_1 на апартаменти за №2705 по АДРЕСА_1 було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Крім того, за вказаною адресою позивачу також належать на праві власності на підставі актів прийому-передачі майнових прав на об'єкт до договорів купівлі-продажу майнових прав від 12 листопада 2019 року два машиномісця за НОМЕР_1 та НОМЕР_2, загальною площею 19,1 кв.м. кожний.

27 березня 2020 року право власності ОСОБА_1 на машиномісця за НОМЕР_1 та за НОМЕР_2, загальною площею 19,1 кв.м. кожний, було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Вказував, що ТОВ «Коста Фонтана» на підставі договору про надання послуг з управління від 14 січня 2019 року (далі - Договір від 14 січня 2019 року) здійснює обслуговування даного Комплексу та забезпечує його управління та утримання, виконує договірні зобов'язання, забезпечує дотримання інтересів всіх співвласників Комплексу та виступає колективним споживачем перед виробниками та постачальниками комунальних послуг.

Пунктами 1.1., 1.4. Договору від 14 січня 2019 року встановлено, що Управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління Готелем на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом з підземним паркінгом, яка включає: утримання спільного майна Комплексу, зокрема прибирання внутрішньо будинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньо будинкових систем, утримання ліфтів, тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна Комплексу; поточний ремонт спільного майна Комплексу.

Стверджував, що кожен із співвласників згідно п. 2.2 Договору (підпункт 3) зобов'язаний оплачувати Управителеві надані послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором. У разі несвоєчасного здійснення платежів за послугу з управління, співвласники зобов'язані сплачувати пеню в розмірі встановленого договором, яка вводиться з 01 травня 2019 року.

Відповідно до п. 3 Договору від 14 січня 2019 року ціна послуги з управління становить 26,58 грн. (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі апартаментів та/або нежитлового приміщення. Плата за послугу вноситься не пізніше 20 числа місяця, наступного за розрахунковим.

Крім того, відповідно до Договору про надання послуг з комплексного обслуговування паркінгу від 14 січня 2019 року, укладеного з співвласниками Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, виконавець ТОВ «Коста Фонтана» зобов'язаний надати послуги з комплексного обслуговування підземного паркінгу, а споживач (співвласники Готелю) зобов'язуються прийняти послуги та оплатити. Вартість послуг відповідно до п. 31 Договору була встановлена в розмірі 600,00 грн., а відповідно до додаткової угоди з 31 серпня 2019 року - 1000,00 грн.

Позивач стверджував, що він свої зобов'язання виконує належним чином, а відповідач ОСОБА_1. оплату за користування послугами не проводить, у зв'язку з чим у останнього за період з 01 січня 2019 року по 09 липня 2020 року виникла заборгованість в розмірі 81281,99 грн., яка складається з заборгованості за утримання будинку та прибудинкової території - 61281,99 грн., та з заборгованості за утримання паркінга - 20000,00 грн.

Посилаючись на порушення своїх прав, позивач просив суд стягнути з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Коста Фонтана» заборгованість за утримання будинку та прибудинкової території та паркінгу за період з 01 січня 2019 року по 09 липня 2020 року в розмірі - 81281,99 грн., яка складається з заборгованості за утримання будинку та прибудинкової території - 61281,99 грн., та з заборгованості за утримання паркінга - 20000,00 грн.

Ухвалою суду від 21 вересня 2020 року у справі було відкрито провадження та призначено підготовче судове засідання (т. 1 а.с. 80-81).

Ухвалою суду від 09 грудня 2020 року підготовче провадження по справі було закрито, справу призначено до судового розгляду (т.1 а.с. 190-191).

Представник позивача, діюча на підставі ордеру від 21 січня 2021 року, в судовому засідання підтримала позовні вимоги та просила суд задовольнити їх в повному обсязі. Раніше надала відповідь на відзив та письмові пояснення (т. 1 а.с. 165-170, 227, т. 2 а.с. 1-3).

Представник відповідача, діюча за договором про надання правової допомоги від 12 червня 2020 року та ордеру від 27 жовтня 2020 року, в судовому засіданні позовні вимоги не визнала та просила суд відмовити в їх задоволенні у повному обсязі, оскільки відповідач договір на надання послуг з ТОВ «Коста Фонтана» не укладав, а тому не повинен проводити оплату за вказані послуги.

Раніше надав до суду відзив на позов з додатками та письмові пояснення в порядку ст. 43 ЦПК України, в обґрунтування яких зазначав, що позовні вимоги ТОВ «Коста Фонтана» безпідставні, оскільки між останнім та відповідачем не існує ніяких договірних правовідносин стосовно оплати за надані позивачем послуги. Зазначав, що Об'єкт будівництва, а саме Готель на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, не є житловим або багатоквартирним будинком та не відноситься до об'єктів житлової нерухомості. Стверджував, що даний об'єкт не є житловим будинком, а є готелем і на нього не розповсюджуються норми Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Також вважає, що договір від 14 січня 2019 року не розповсюджується на відповідача ОСОБА_1 та не встановлює для нього прав та обов'язків, тому позовні вимоги про стягнення з ОСОБА_1 заборгованості по сплаті за послуги у розмірі 81281,99 грн. не підлягають задоволенню. На підтвердження своїх висновків, відповідач посилався на рішення Господарського суду Одеської області від 04 травня 2020 року, залишене без змін постановою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 24 липня 2020 року по справі №916/84/20,яке вважає преюдиціальним при розгляді даної справи, зі змісту якого вбачається, що оскільки об'єкт нерухомості - Готель на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, не є багатоквартирним будинком, то до спірних правовідносин не можуть бути застосовані норми Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про житлові-комунальні послуги», зокрема, щодо обов'язковості для позивача рішень зборів інших співвласників та укладених ними договорів про надання послуги з управління і про надання послуг з комплексного обслуговування паркінгу (т. 1 а.с. 94-95, 114-120, 198-203, т. 2 а.с. 181).

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши і оцінивши надані докази у їх сукупності, заслухавши пояснення сторін, суд вважає, що позовні вимоги ТОВ «Коста Фонтана»підлягають задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Відповідно ч. ч. 1-4 ст. 10 ЦПК України, суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує інші правові акти, прийняті відповідним органом на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що встановлені Конституцією та законами України.

Згідно ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

Відповідно до ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

При цьому, згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Суд вважає, що правовідносини, які виникли між сторонами, регулюються Цивільним кодексом України, тому при винесенні рішення суд застосовує норми матеріального права, якими регулюються правовідносини, які виникли між сторонами.

Встановлено, що ТОВ «Коста Фонтана»є юридичною особою, яке діє на підставі Статуту, має свою печатку та рахунок в банківських установах (т. 1 а.с. 22-25).

08 червня 2017 року була проведена державна реєстрація ТОВ «Коста Фонтана»(т. 1 а.с. 19-21).

Встановлено, що 03 січня 2019 року замовник будівництва Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, ТОВ «Комета-М» передав, а ТОВ «Коста Фонтана» прийняло на баланс та обслуговування Готель на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога ,77-А, який складається із спільного майна, що підтверджується актом приймання-передачі Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом, розташованого за адресою: АДРЕСА_1» від 03 січня 2019 року, підписаного директором ТОВ «Коста Фонтана», енергетиком ТОВ «Коста Фонтана» та директором ТОВ «Комета-М» (т. 1 а.с. 26-27).

З матеріалів справи вбачається, що загальна площа всіх апартаментів та/або нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1, складає 31516,70 кв.м. Загальна кількість співвласників (власників апартаментів та/або нежитлових приміщень) складає 71 особу, яким належить на праві власності 15926,20 кв.м. або 50,5% (відсотків) від загальної площі всіх апартаментів та/або нежитлових приміщень.

Встановлено, що 31 грудня 2018 року були проведені загальні збори співвласників апартаментів та/або нежитлових приміщень Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, що підтверджується протоколом загальних зборів співвласників апартаментів та/або нежитлових приміщень Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 від 14 січня 2019 року (т .2 а.с. 38-160).

14 січня 2019 року між ТОВ «Коста Фонтана» та співвласниками Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, було підписано договір про надання послуги з управління від 14 січня 2019 року, згідно умов якого управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з Управління Готелем на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, а співвласники зобов'язувались оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору. Послуга з управління включає утримання спільного майна Комплексу, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем, управління ліфтів, тощо, купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна комплексу; поточний ремонт спільного майна комплексу, а також підписано технічну характеристику Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, що є додатком №1 до вказаного договору (т. 1 а.с. 28-31, 32, 33).

30 вересня 2019 року між ТОВ «Коста Фонтана» та співвласниками Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 було підписано додаткову угоду №1 до договору про надання послуги з управління від 14 січня 2019 року, відповідно до умов якої п. 3.1. Договору було викладено в новій редакції: «3.1 Ціна послуги з управління становить 26,00 грн. (в тому числі податок на додану вартість, якщо управитель є його платником) на місяць за 1 кв.м. загальної площі апартаментів та/або нежитлового приміщення у Комплексі та включає: витрати на утримання комплексу та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна в розмірі 26,00 грн. відповідно до кошторису витрат, що міститься у Додатку 1 до цієї Додаткової угоди (т. 1 а.с. 34, 35-36).

Встановлено, що 14 січня 2019 року між ТОВ «Коста Фонтана» та співвласниками Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, було підписано договір про надання послуг з комплексного обслуговування паркінгу, згідно умов якого виконавець зобов'язаний надати відповідно до умов договору, як власними силами, так і шляхом залучення підрядних підприємств (організацій), послуги з комплексного обслуговування підземного паркінгу, який є підвальним поверхом Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, а споживач зобов'язується прийняти послуги та оплатити (відшкодувати витрати) їх згідно умов цього договору. Крім того підписаний кошторис витрат (т. 1 а.с. 40).

31 серпня 2019 року між ТОВ «Коста Фонтана» та співвласниками Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, було підписано додаткову угоду №1 до договору про надання послуг з комплексного обслуговування паркінгу від 14 січня 2019 року, відповідно до умов якої п. 3.1. Договору було викладено в новій редакції: «3.1 Сторони домовились, що вартість послуги з комплексного обслуговування паркінгу становить 1000,00 грн., із розрахунку одного машино-місця у паркінгу, для власників та/або осіб, які набули майнові права на машино-місце у паркінгу (т. 1 а.с. 41, 42).

Отже, судом встановлено, що ТОВ «Коста Фонтана» на підставі акту приймання-передачі зазначеного вище об'єкту на його баланс та на підставі відповідних договорів, укладених між ТОВ «Коста Фонтана» та співвласниками «Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1» про надання послуги з управління від 14 січня 2019 року, здійснює обслуговування та утримання нерухомого об'єкту - Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1,та забезпечує його управління, виконує договірні зобов'язання, забезпечує дотримання інтересів всіх співвласників Комплексу та виступає колективним споживачем перед виробниками та постачальниками комунальних послуг.

Пунктами 1.1., 1.4. Договору від 14 січня 2019 року встановлено, що Управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління Готелем на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом з підземним паркінгом, яка включає: утримання спільного майна Комплексу, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем, утримання ліфтів, тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна Комплексу; поточний ремонт спільного майна Комплексу.

Відповідно до п. 2.2 договору (підпункт 3) кожен із співвласників зобов'язаний оплачувати Управителеві надані послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором. У разі несвоєчасного здійснення платежів за послугу з управління, співвласники зобов'язані сплачувати пеню в розмірі, встановленому договором, яка вводиться з 01 травня 2019 року.

Згідно п. 3 Договору від 14 січня 2019 року ціна послуги з управління становить 26,58 грн. (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі апартаментів та/або нежитлового приміщення. Плата за послугу вноситься не пізніше 20 числа місяця, наступного за розрахунковим.

Крім того, відповідно до Договору про надання послуг з комплексного обслуговування паркінгу від 14 січня 2019 року, укладеного з співвласниками Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, виконавець ТОВ «Коста Фонтана» зобов'язаний надати послуги з комплексного обслуговування підземного паркінгу, а споживачі (співвласники Готелю) зобов'язуються прийняти послуги та оплатити їх. Вартість послуг відповідно до п. 31 Договору була встановлена в розмірі 600,00 грн., а відповідно до додаткової угоди - з 31 серпня 2019 року у розмірі 1000,00 грн.

Судом встановлено, що управляючою компанією ТОВ «Коста Фонтана» було укладено з власниками апартаментів 87 договорів про надання послуг з комплексного обслуговування паркінгу та 225 договорів про надання послуг з управління за адресою : АДРЕСА_1 (т. 2 а.с. 6, 7-10, 11-12, 13-30).

З матеріалів справи вбачається, що між ТОВ «Коста Фонтана» та різними юридичними та фізичними особами були укладені договори про надання послуг, а саме 12 серпня 2019 року між ТОВ «Коста Фонтана» та ТОВ «7 МІКРАС» було укладено договір про надання послуг з технічного обслуговування обладнання по індивідуальній калькуляції (т. 1 а.с. 43-46).

20 серпня 2019 року між ТОВ «Коста Фонтана» та ТОВ Союз» було укладено договір на вивіз твердих відходів (т. 1 а.с. 47-49).

12 серпня 2019 року між ТОВ «Коста Фонтана» та АТ «Одесаобленерго» було укладено договір споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії (т. 1 а.с. 50-53).

04 вересня 2019 року між ТОВ «Коста Фонтана» та ТОВ «Одеська обласна енергопостачальна компанія» укладено договір 01-259-ПВЦ про постачання електричної енергії споживачу (т. 1 а.с. 54-59).

14 серпня 2019 року між ТОВ «Коста Фонтана» та ТОВ «Інфокс» було укладено договір про надання послуг центрального водопостачання та водовідведення (т. 1 а.с. 60-63).

Крім перерахованих вище договорів, ТОВ «Коста Фонтана» уклало і інші договори з іншими особами щодо надання послуг (т. 1 а.с. 63-65, 66-67, 68-69, 70, 71-72).

Встановлено, що ОСОБА_1. на праві власності на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 21 травня 2018 року та акту приймання-передачі від 27 грудня 2018 року належать апартаменти №2705, загальною площею 129,50 кв.м., що розташовані по АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 9-11, 12).

Відповідно до першого розділу Договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 21 травня 2018 року, укладеного між ТОВ «Комета-М» та ОСОБА_1, за всіма питаннями, що не врегульовані цим Договором, сторони керуються Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, іншими актами цивільного законодавства України.

Відповідно до другого розділу вказаного Договору, об'єкт будівництва, об'єкт - готель апартаментного типу на 120 місць, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1. З моменту завершення будівництва Об'єкт будівництва є новозбудованим об'єктом нерухомого майна, в якому розташовані апартаменти та нежитлові приміщення, на які можливе оформлення право власності, як на окремі новозбудованого нерухомого майна.

Апартаменти - ізольоване помешкання, розташоване в Об'єкті, яке відділене від інших суміжних приміщень стінами без отвору або глухими перегородками та має самостійний вихід на сходову клітку, коридор загального користування, у двір чи на вулицю. До складу апартаментів входять приміщення (частини її внутрішнього об'єму, обмежені будівельними елементами), що не є окремими об'єктами нерухомого майна (нерухомими речами) та не мають цивільної оборотоздатності окремо від апартаментів. Апартаменти окремий об'єкт нерухомого майна, який власник отримує у використання, як єдине ціле. Апартаменти - окремий об'єкт нерухомого майна, та окремий об'єкт права власності, що не є складовою частиною іншої нерухомої речі (об'єкту нерухомого майна) та не утворює із іншими нерухомими речами (об'єктами нерухомого майна) складну річ. Апартаменти не є приналежністю Об'єкту або будь-якої іншої нерухомості. Відчуження апартаментів не пошкоджує та не знецінює об'єкт, в якому вони розташовані. Апартаменти є окремим об'єктом цивільних прав та має самостійну цивільну оборотоздатність.

Новозбудоване майно - Апартаменти №2705, загальною площею 129,50 кв.м., розташовані на 7 поверсі 2 секції об'єкту будівництва. Новозбудоване майно буде використовуватися покупцем для власних потреб.

Експлуатаційні витрати - витрати по утриманню Об'єкту будівництва, прибудинкової території та Новозбудованого майна: сплата за спожиті електроенергію, холодну та гарячу воду, водовідведення (за даними лічильника), тепло, зовнішнє освітлення, освітлення приміщень загального користування (східних клітин, коридорів, вестибюлів та інші), прибирання територій та сходових клітин, послуги з дезінфекції, дезінсекції, дератизації (при їх проведенні), плата за землю (пропорційно до загальної площі Новозбудованого майна), оплата за надання телекомунікаційних послуг, послуг системи відеонагляду та домофонної системи, вивіз сміття (твердого побутового та інш.), витрати по обслуговуванню та ремонту ліфтів та інш.

Утримувач - продавець або інша особа, яка несе експлуатаційні витрати.

Експлуатаційні (комунальні, споживчі, побутові ) договори - договір на користування електричною енергією щодо Новозбудованого майна, договір з юридичною особою - управителем стосовно відшкодування експлуатаційних витрат та утримання Об'єкту.

Пунктами 6.1., 6.2 Договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 21 травня 2018 року встановлено, що після сплати 100% суми Договору та протягом 35 робочих днів з дати надання продавцю документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам, продавець зобов'язується передати покупцю майнові права та документи, що підтверджують право власності продавця на майнові права (акт приймання-передачі майнових прав, тощо) та інші документи, надання яких є в компетенції продавця, що необхідні для отримання покупцем свідоцтва про право власності на новозбудоване майно, а покупець зобов'язується прийняти документи та підписати акт приймання-передачі майнових прав відповідно до умов цього договору. Майнові права вважаються переданими покупцю у дату, зазначену в акті приймання-передачі майнових прав. Оформлення права власності на новозбудоване майно покупця здійснюється з видачею свідоцтва про право власності на це майно, як на об'єкт нерухомого майна, в порядку, передбаченому чинним законодавством України (т. 1 а.с. 10).

Відповідно до п. 1 Акту приймання-передачі майнових прав на об'єкт нерухомого майна Договору №К-2705/2 від 21 травня 2018 року від 27 грудня 2018 року, підписаного ТОВ «Комета-М» та ОСОБА_1, останньому були передані у власність майнові права, у зв'язку з чим покупець отримав безумовне право на Новозбудоване майно, що після державної реєстрації (за ініціативою покупця) стає правом власності покупця на новозбудоване майно як на нерухомість (т. 1 а.с. 12).

Згідно п. 6 Акту приймання-передачі майнових прав на об'єкт нерухомого майна Договору №К-2705/2 від 21 травня 2018 року від 27 грудня 2018 року покупець разом з майновими правами отримав безумовне право на частину загального та неподільного майна в Об'єкті будівництва (в термінах Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку), пропорційно площі новозбудованого майна без виділу частини загального та неподільного майна в натурі. Рухомі та нерухомі речі (або їх частини), що є невід'ємною частиною Об'єкту будівництва, які визначені індивідуальними ознаками та належать на праві власності фізичним та юридичним особам на підставі належним чином оформлених документів, що підтверджують таке право власності, не є загальним та неподільним.

Судом встановлено, що відповідно до п. п. 8.1, 8.2 Договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна №К-2705/2 від 21 травня 2018 року покупець зобов'язаний разом з підписанням Акту прийому-передачі укласти Експлуатаційні договори та здійснювати відшкодування експлуатаційних витрат утримувача відповідно до Експлуатаційного договору. Покупець зобов'язаний виконувати вимоги, встановлені нормативно-правовими актами щодо користування приміщеннями будинків і прибудинковими територіями.

Таким чином, відповідач при підписанні Договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна №К-2705/2 від 21 травня 2018 року взяв на себе зобов'язання разом з підписанням Акту прийому-передачі укласти Експлуатаційні договори та здійснювати відшкодування експлуатаційних витрат утримувача відповідно до Експлуатаційного договору.

Отже, укладення Експлуатаційного договору з управителем, тобто ТОВ «Коста Фонтана» є не правом відповідача, а його обов'язком.

14 лютого 2019 року право власності ОСОБА_1 на апартаменти за №2705 по АДРЕСА_1 на підставі технічного паспорту від 29 січня 2019 року, виписки з переліку осіб, які брали участь в фінансуванні об'єкта будівництва від 27 грудня 2018 року, довідки від 21 травня 2018 року, акту приймання-передачі від 27 грудня 2018 року, договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 21 травня 2018 року, договору про розірвання від 25 травня 2018 року, договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 26 листопада 2015 року, договору про розірвання від 25 травня 2018 року, договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 26 листопада 2015 року, було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20 лютого 2019 року (т. 1 а.с. 13).

Судом встановлено, що ОСОБА_1. на праві власності на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №16129/РН-Г від 22 серпня 2016 року та акту приймання-передачі майнових прав до договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт від 12 листопада 2019 року належить машиномісце за НОМЕР_1, загальною площею 19,1 кв.м., що розташовано по АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 229-233, 234).

27 березня 2020 року право власності ОСОБА_1 на машиномісце за НОМЕР_1 по АДРЕСА_1, загальною площею 19,1 кв.м., на підставі технічного паспорта від 24 грудня 2019 року, акту приймання-передачі майнових прав на об'єкт до договору купівлі-продажу майнових прав від 12 листопада 2019 року, додаткової угоди до договору купівлі-продажу майнових прав від 11 листопада 2019 року, договору купівлі-продажу майнових прав №16129/РН-Г від 22 серпня 2016 року, було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 01 квітня 2020 року (т. 1 а.с. 15).

Встановлено, що ОСОБА_1. на праві власності на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №16147/РН-Г від 29 серпня 2016 року та акту приймання-передачі майнових прав до договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт від 12 листопада 2019 року належить машиномісце за НОМЕР_2, загальною площею 19,1 кв.м., що розташовано по АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 235-239, 240).

27 березня 2020 року право власності ОСОБА_1 на машиномісце за НОМЕР_2 по АДРЕСА_1, загальною площею 19,1 кв.м., на підставі технічного паспорта від 24 грудня 2019 року, акту приймання-передачі майнових прав на об'єкт до договору купівлі-продажу майнових прав 12 листопада 2019 року, додаткової угоди до договору купівлі-продажу майнових прав від 11 листопада 2019 року, договору купівлі-продажу майнових прав №16147/РН-Г від 29 серпня 2016 року, було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 31 березня 2019 року (т. 1 а.с. 14).

Отже, дані обставини свідчать про те, що відповідач, як співвласник об'єкта нерухомості Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, знав, що повинен нести експлуатаційні витрати на утримання об'єкту, в якому розміщені апартаменти та машиномісця, які належать йому на праві власності.

Встановлено, що ОСОБА_1. в апартаментах по АДРЕСА_1 не проживає, що підтверджується довідкою ТОВ «Коста Фонтана» від 25 лютого 2021 року (т. 2 а.с. 5).

Зі слів представника відповідача, ОСОБА_1. проводить ремонті роботи в апартаментах, які належать йому на праві власності.

Отже, суд вважає, що не проживання відповідача в апартаментах №2705, загальною площею 129,50 кв.м., що розташовані по АДРЕСА_1, які належить йому на праві власності, не звільняє останнього від оплати експлуатаційних витрат, які несе управитель.

З матеріалів справи вбачається, що 24 квітня 2019 року ТОВ «Коста Фонтана» направило на адресу відповідача претензію про сплату суми заборгованості, яка станом на 24 квітня 2019 року складала 11636,45 грн. (т. 2 а.с. 31, 33-37).

Встановлено, що Малиновським районним судом від 25 травня 2020 року по справі №521/7880/20 було видано судовий наказ про стягнення з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Коста Фонтана» заборгованості по оплаті за житлово-комунальні послуги та витрат по сплаті судового збору .

Ухвалою судді Малиновського районного суду від 25 червня 2020 року було скасовано судовий наказ Малиновського районного суду від 25 травня 2020 року в справі №521/7880/20 про стягнення з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Коста Фонтана» заборгованості по оплаті за житлово-комунальні послуги та витрат по сплаті судового збору (т. 1 а.с. 18).

З пояснень представника відповідача, наданих в судовому засіданні, вбачається, що між сторонами не існує ніяких договірних правовідносин стосовно оплати за надані позивачем послуги, оскільки Готель на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, не відноситься до об'єктів житлової нерухомості, не є житловим або багатоквартирним будинком, а є готелем, тому до спірних правовідносин не можуть бути застосовані норми Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про житлові-комунальні послуги».

На підтвердження своїх пояснень, представник відповідача надав суду рішення Господарського суду Одеської області від 04 травня 2020 року, залишеним без змін постановою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 24 липня 2020 року по справі №916/84/20,яке вважає преюдиціальним при розгляді даної справи.

Встановлено, що рішенням Господарського суду Одеської області від 04 травня 2020 року, залишеним без змін постановою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 24 липня 2020 року, з ТОВ «Коста Фонтана» стягнуто на користь ТОВ «Вілекс» 16494,84 грн., оскільки, за думкою суду, ТОВ «Коста Фонтана отримала дані кошти без достатньої правової підстави, внаслідок чого у відповідача наявний обов'язок з їх повернення відповідно до ч. 1 ст. 1212 ЦК України.

При винесені вказаного рішення, судом було зроблено висновок, що оскільки об'єкт нерухомості - Готель на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, не є багатоквартирним будинком, то до спірних правовідносин не можуть бути застосовані норми Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Про житлові-комунальні послуги», зокрема, щодо обов'язковості для позивача рішень зборів інших співвласників та укладених ними договорів про надання послуги з управління і про надання послуг з комплексного обслуговування паркінгу (т. 1 а.с. 121-133, 134-145).

Відповідно до п. 7 ст. 82 ЦПК України правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов'язковою для суду.

За висновками суду касаційної інстанції, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2018 року у справі №917/1345/17, преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувались і встановлювались судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи. Отже, обставини, які підлягають встановленню судом у справі, - це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов`язується виникнення юридичних наслідків. Натомість правова оцінка - це висновок щодо застосування права за певних життєвих обставин.

За таких обставин, суд вважає, що рішення Господарського суду Одеської області від 04 травня 2020 року, залишене без змін постановою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 24 липня 2020 року, не має преюдиціального значення при винесені рішення по даній справі.

Крім того, суд звертає увагу на той факт, що відсутність договору на надання комунальних послуг сама по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 вересня 2018 року у справі №751/3840/15-ц, яка має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Аналогічні правові висновки викладені в постановах Верховного Суду від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2951цс15, від 18 березня 2019 року №210/5796/16.

У постанові Верховного суду від 02 грудня 2020 року у справі №761/48615/18 зазначено, що під час розгляду справи про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги визначальним є встановлення факту надання обслуговуючою організацією (позивачем) житлово-комунальних послуг особам, які є їх споживачами (відповідачу), та правильність нарахування заборгованості за житлово-комунальні послуги.

Відповідно до ст. 15,16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права.

Відповідно до ст. 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Відповідно до ч. 4 ст. 319 ЦК України власність зобов`язує, а відповідно до ст. 322 ЦК України власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 1 ст. 355 ЦК України встановлено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 358 ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

Відповідно до статті 360 ЦК України співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов`язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов`язаннями, пов`язаними із спільним майном.

Участь кожного співвласника у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна означає необхідність несення витрат, які є об`єктивно необхідними для підтримання спільного майна у належному стані, тобто для підтримання його технічних, санітарно-гігієнічних, екологічних, ергономічних та естетичних характеристик будинку, які визначають його експлуатаційні якості.

Кожен співвласник зобов`язаний брати участь в витратах щодо утримання майна, що є у спільній частковій власності, незалежно від того, хто із співвласників укладає правочин або здійснює фактичні дії, спрямовані на утримання спільного майна.

Виходячи зі змісту цих норм, у разі ухилення співвласника від участі у витратах на утримання спільної власності, інші співвласники можуть здійснити їх самостійно й вимагати від цього співвласника відшкодування понесених витрат у судовому порядку або ж безпосередньо звернутися до суду з позовом про примусове стягнення зі співвласника, який відмовився нести тягар утримання спільного майна. У свою чергу, такий співвласник може висунути відповідні заперечення, вважаючи здійснені співвласниками витрати надмірними або зайвими.

Утримання будинків і прибудинкових територій полягає у забезпеченні експлуатації та/або ремонту жилих та нежилих приміщень, будинків і споруд, комплексів будинків і споруд, а також утримання прилеглої до них (прибудинкової) території відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством (ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24 червня 2004 року).

Отже, витрати на утримання будинку та прибудинкової території та витрати на опалення є об`єктивно необхідними для належного функціонування спільного майна та збереження його експлуатаційних якостей, які відповідно до ст. 360 ЦК України визначаються як витрати на управління, утримання і збереження спільного майна та покладаються на співвласника відповідно до його частки у праві спільної часткової власності.

Оскільки, позивач, як утримувач об'єкту нерухомість, а саме Готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, несе витрати на його утримання, то відповідач повинен сплатити заборгованість за надані послуги за період з 01 січня 2019 року по 30 червня 2020 року в розмірі 81281,99 грн., яка складається з витрат з управління та утримання спільного майна в розмірі 61281,99 грн. та витрат на обслуговування паркінгу в розмірі 20000,00 грн.

Статтею 526 ЦК України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а ст. 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту. Кожна із сторін у зобов'язанні має право вимагати доказів того, що обов'язок виконується належним боржником або виконання приймається належним кредитором чи уповноваженою на це особою, і несе ризик наслідків непред'явлення такої вимоги.

За таких обставин, враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги позивача є цілком обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Згідно ст. 263 ЦПК України, рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

На підставі ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача. Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Судовий збір у справі складає 2102,00 грн., який був повністю сплачений позивачем при зверненні до суду, та у зв'язку з задоволенням позову підлягає стягненню з відповідача (т. 1 а.с. 1).

Керуючись ст. ст. 15, 16, 316, 317, 319, 322, 355, 360 ЦК України, ст. ст. 4, 12, 13, 258, 259, 263, 264, 265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

вирішив:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Коста Фонтана» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по сплаті за надані послуги - задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, уродженця м. Одеси, РНОКПП НОМЕР_3, який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Коста Фонтана» (65016, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, буд. 77, офіс 1, код ЄРДПОУ 41383309, рахунок № UA1056447 в ПАТ «Кристалбанк», МФО 339050) суму заборгованості по оплаті за послуги з управління та утримання спільного майна за період з 01 січня 2019 року по 30 червня 2020 року в розмірі 61281 (шістдесят одна тисяча двісті вісімдесят одна) гривня 99 копійок.

Стягнути з ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, уродженця м. Одеси, РНОКПП НОМЕР_3, який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Коста Фонтана» (65016, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, буд. 77, офіс 1, код ЄРДПОУ 41383309, рахунок № UA1056447 в ПАТ «Кристалбанк», МФО 339050) суму заборгованості по оплаті за послуги з утримання паркінга за період з 01 січня 2019 року по 30 червня 2020 року в розмірі 20000 (двадцять тисяч) гривень 00 копійок.

Стягнути з ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, уродженця м. Одеси, РНОКПП НОМЕР_3, який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Коста Фонтана» (65016, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, буд. 77, офіс 1, код ЄРДПОУ 41383309, рахунок № UA1056447 в ПАТ «Кристалбанк», МФО 339050) судовий збір в розмірі 2102 (дві тисячі сто дві) гривні 00 копійок.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 29 березня 2021 року.

Суддя: О.М. Сегеда