18.03.2021 Справа № 363/892/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 березня 2021 року Вишгородський районний суд Київської області в складі:

головуючого-судді Чіркова Г.Є.,

при секретарі Гриб Л.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вишгороді цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів,

встановив:

ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом, посилаючись на те, що між ним та відповідачем ОСОБА_2 укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з передплатою, відповідно до якого сторони зобов`язалися укласти та належним чином оформити (в нотаріальному порядку) договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка розташована за адресою: Київська область, Вишгородський район, Новосілківська сільська рада, площею 0,6530 га, цільове призначення земельної ділянки: для ведення садівництва, кадастровий помер :37:273:0822. У зв`язку з тим, що відповідач не виконав покладені на нього обов`язки, просить солідарно стягнути з нього та його дружини ОСОБА_3 , яка дала свою згоду на укладання основного договору, оплату за попереднім договором в розмірі 500 000 грн., та передбачений умовами договору штраф за відмову від виконання умов договору в розмірі 500 000 грн., а всього 1 000 000 грн.

Позивач в судове засідання не з`явився, подав до суду заяву про розгляд справи за її відсутності, просив про задоволення позову.

Відповідачі, будучи повідомленими про розгляд справи, в судове засідання не прибули, про причини своєї неявки суд не повідомили.

Оскільки суд позбавлений можливості відкласти розгляд справи на підставі ст. 223 ЦПК України, в межах строку встановленого ст. 210 ЦПК України, дану справу слід розглянути на підставі наявних доказів в загальному порядку.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 20 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 (продавцем) та ОСОБА_1 (покупцем) укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з передплатою, згідно п. 1 якого на умовах, встановлених цим договором, продавець зобов`язується передати у власність покупця за договором купівлі-продажу (надалі - основний договір), а покупець зобов`язується прийняти і оплатити земельну ділянку, яка розташована за адресою: Київська область, Вишгородський район, Новосілківська сільська рада, площею 0,6530 га, цільове призначення земельної ділянки: для ведення садівництва, кадастровий помер :37:273:0822.

Відповідно до п. 2 договору земельна ділянка, що має бути відчужена за основним договором, належить продавцеві на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯИ №576835, виданого управлінням Держкомзему у Вишгородському районі 01 квітня 2010 року.

Право власності на земельну ділянку за продавцем на момент укладення цього Договору не зареєстровано.

Разом із земельною ділянкою продавець зобов`язався передати у власність покупця всі будівлі та споруди, які продавець будує на земельній ділянці на момент укладення цього договору, а саме: садовий будинок та господарські споруди (п. 3 попереднього договору).

Як передбачено п. 5 попереднього договору сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір не пізніше 20 (двадцяти) календарних днів з моменту отримання продавцем документів необхідних для укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, введення в експлуатацію будівель та споруд та реєстрації права власності на земельну ділянку та будівлі та споруди у порядку, встановленому законодавством.

Відповідно до п. 6 попереднього договору сторони домовилися про наступні істотні умови основного договору: продаж земельної ділянки, будівель та споруд буде вчинено за 500 000 грн.

Розрахунки за основним договором здійснюються одночасно з укладення цього попереднього договору. Про отримання суми за цим договором продавець видасть покупцю власноручну розписку.

Згідно п. 7 попереднього договору сторони домовилися, що при укладенні основного договору сума, яка сплачена покупцем продавцеві одночасно з укладенням цього договору, буде вважатися оплатою вартості нерухомого майна за основним договором. Перегляд вартості нерухомого майна в односторонньому порядку не допускається.

Як вбачається з п. 8 попереднього договору сторони домовились, що у випадку відмови покупця від купівлі земельної ділянки продавець зобов`язаний повернути отриману від покупці суму у повному обсязі.

Відповідно до п. 9 договору передбачено, що у випадку відмови продавця від продажу нежитлового будинку без поважної причини у строк, встановлений цим договором, продавець повертає покупцеві суму одержаного від нього у повному обсязі та сплачує штраф в розмірі 100 відсотків суми сплаченої за цим договором.

Того ж дня, 20 жовтня 2016 року ОСОБА_2 написав позивачу розписку про отримання від нього грошових коштів у сумі 500 000 грн., в якості оплати за попереднім договором про укладення договору купівлі-продажу з передоплатою від 20 жовтня 2016 року.

ОСОБА_3 , згідно з ч. 3 ст. 65 СК України, дала згоду своєму чоловіку - ОСОБА_2 , з яким з 01 вересня 1990 року перебуває у зареєстрованому шлюбі згідно свідоцтва про укладення шлюбу серії НОМЕР_1 , виданого Новопетрівською с/радою Вишгородського району Київської області, на відчуження нерухомого майна, що належать їм праві спільної сумісної власності за ціною та на умовах на його розсуд, а саме: земельної ділянки, що розташована за адресою: Київська область, Вишгородський район, Новосілківська сільська рада, площею 0,6530 га, цільове призначення земельної ділянки: для ведення садівництва, кадастровий номер :37:273:0822 зі всіма будівлями та спорудами, що знаходяться на земельній ділянці. Підтвердила, що правочин відповідає інтересам сім`ї та їх спільному волевиявленню, про що склала відповідну заяву від 20 жовтня 2016 року.

Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме манно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон №149269248 від 12 грудня 2018 року, за ОСОБА_2 26 липня 2018 року зареєстровано право власності на земельну ділянку, площею 0,653 га, що розташована за адресою: Київська область, Вишгородський район, Новосілківська сільська рада, цільове призначення земельної ділянки: для індивідуального садівництва, кадастровий номер :37:273:0822 та садовий будинок, площею 299,6 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , що розташований на земельній ділянці кадастровий номер: :37:273:0822.

14 листопада 2019 року сторони подали суду укладену мирову угоду, з якої вбачається, що земельна ділянка кадастровий номер :37:273:0822, яка була предметом попереднього договору купівлі-продажу, внаслідок поділу перестала існувати як окремий об`єкт нерухомого майна, а тому сторони досягли компромісу у майновому спорі та з метою його врегулювання просили суд затвердити мирову угоду, за умовами якої в рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_2 передає у власність ОСОБА_1 земельну ділянку площею 0,1708 га, що розташована за адресою: Київська область, Вишгородський район, Новосілківська сільська рада, цільове призначення земельної ділянки: для індивідуального садівництва, кадастровий номер :37:273:6016 та розташований на ній садовий будинок, площею 299,6 кв.м.

Ухвалою Вишгородського районного суду Київської області від 14 листопада 2019 року у затвердженні вказаної мирової угоди відмовлено.

Відмовляючи в затвердженні укладеної між сторонами мирової уходи, суд виходив з того, що що відчуження (переоформлення, перехід права власності тощо) нерухомого майна й виникнення права власності на нього відбувається виключно з підстав визначених Законом.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.

Як передбачено ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

З матеріалів справи та змісту мирової угоди вбачалося, що її наслідком є зміна титульного власника нерухомого майна, його відчуження на користь позивача за відсутності ознак спору.

Водночас, згідно чинного законодавства України правочини щодо відчуження нерухомого майна підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, що здійснюється з дотриманням порядку визначеного законом.

Правилами ч. 3 ст. 6 ЦК України передбачено, що сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Рішенням судів не може здійснюватися перехід права власності на нерухоме майно всупереч вимог Закону й суди не вправі підміняти собою встановлений законом порядок нотаріального посвідчення таких договорів.

Також суд вважав необхідним звернути увагу на те, що визнання дійсним правочину щодо нерухомості через ухилення сторони від нотаріального посвідчення (у разі висування таких вимог в суді) суперечить законодавству, оскільки такий правочин підлягає обов`язковій державній реєстрації, а тому частина друга статті 220 ЦК України до таких правовідносин також не застосовується.

При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення в тому числі з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Згідно ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

На підставі ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Попередній договір згідно ст. 635 ЦК України укладається у формі, встановленій для основного договору.

Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, недодержання чого є підставою його недійсності згідно ч. 3 ст. 203 і ст. 215 ЦК України.

Згідно ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Судом встановлено, що основний договір, про укладання якого доводилися сторони, стосується об`єкту нерухомого майна - земельної ділянки, площею 0,653 га, що розташована за адресою: Київська область, Вишгородський район, Новосілківська сільська рада, цільове призначення земельної ділянки: для індивідуального садівництва, кадастровий номер :37:273:0822, збудованих на ній будівель і споруд, прийняття їх в експлуатацію та реєстрація права власності.

Разом з тим, підписаний 20 жовтня 2016 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 попередній договір, у формі, встановленій ст. 657 ЦК України для основного договору не укладений, який нотаріально не посвідчений.

За таких обставин, вказаний попередній договір про укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з передплатою від 20 жовтня 2016 року є нікчемним в силу вимог ч. 3 ст. 203 і ст. 215 ЦК України й жодних юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, не створює.

Відтак підстав для стягнення з відповідачів передбачених вказаним договором коштів та штрафних санкцій судом не встановлено, а тому в задоволенні позову про це слід відмовити за недоведеністю та необґрунтованістю.

На підставі викладеного та керуючись статтями 259, 265, 268 ЦПК України,

вирішив:

в задоволенні позову відмовити.

Повне судове рішення складено 25 березня 2021 року.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду протягом 30 днів з дня складання повного рішення шляхом подання в зазначений строк апеляційної скарги через Вишгородський районний суд Київської області.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт серії НОМЕР_2 виданий 25 червня 2014 року Вишгородським РВ Управління ДМС України в Київській області, РНОКПП - НОМЕР_3 , проживає за адресою АДРЕСА_2 .

Відповідачі: ОСОБА_2 , паспорт серії НОМЕР_4 виданий 22 лютого 2001 року Вишгородським РВ ГУ МВС України в Київській області, РНОКПП - НОМЕР_5 , проживає за адресою: АДРЕСА_3 .

ОСОБА_3 , паспорт серії НОМЕР_6 виданий 22 лютого 2001 року Вишгородським РВ ГУ МВС України в Київській області, РНОКПП - НОМЕР_7 , проживає за адресою: АДРЕСА_3 .

Суддя