Справа № 487/2932/20
Провадження № 2/487/332/21
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.03.2021 року Заводський районний суд м. Миколаєва у складі головуючого судді Гаврасієнко В.О., за участю секретаря судового засідання Полінкевич К.Г. розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Миколаєва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні квартирою та стягнення плати за користування квартирою

В С Т А Н О В И В:

28.05.2020 року ОСОБА_1 , звернулася до суду із позовною заявою до ОСОБА_2 , про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном, у якій просила стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 93000 гривень 00 копійок у якості плати за користуванням житлом. В подальшому до суду надходили заяви позивача про збільшення розміру позовних вимог, у яких остаточно позивач просила стягнути з відповідача на її користь збитки у розмірі 153000 грн., заборгованість за комунальні платежі 5005,49 грн. та зобов`язати ОСОБА_2 усунути перешкоди у користуванні і розпорядженні майном шляхом виселення з жилого приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позовних вимог, позивач зазначила, що вона є власником квартири за адресою АДРЕСА_1 , яка належить їй на підставі Договору купівлі-продажу від 30.08.2017 року. На час купівлі даної квартири у ній були зареєстровані та проживали ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ОСОБА_4 . Після набуття права власності на квартиру вищевказаних осіб було знято з реєстрації місця проживання та запропоновано їм добровільно виселитеся з квартири, але вони відмовились. Позивач звернулась до суду і рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва по справі № 487/4787/17 її позов було задоволено. ОСОБА_2 було подано апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції, яка була задоволена частково і постановлено нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , в іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. 10.07.2019 року Відповідачем було подано заяву до Заводського відділу Державної виконавчої служби м. Миколаєва Головного територіального управління юстиції у Миколаївській області, в якій зазначається, що ОСОБА_3 не проживає в квартирі близько 4 років, а ОСОБА_5 не проживає в квартирі з травня 2019 року. Тобто на час подання позову Відповідач користується квартирою одноосібно. Касаційну скаргу на рішення апеляційного суду Миколаївської області було залишено без задоволення, рішення Миколаївського апеляційного суду від 24.01.2019 року без змін. Таким чином ОСОБА_2 з 30.08.2017 р. по теперішній час мешкає у належній позивачу квартирі. 28 березня 2020 року позивачем було направлено Новою поштою претензію-вимогу до Відповідача, яку вона отримала 30.03.2020 р. щодо плати за користування житлом, що перебуває у приватній власності позивача.

У претензії позивач вимагала плату за користування житлом та було запропоновано укласти договір оренди квартири за нижньою межею ринкової вартості оренди трикімнатної квартири у місті Миколаїв, а саме 3000 грн. на місяць.

Оскільки діями Відповідача порушено право позивача на користування і розпорядження майном, позивачем було не отримано доход, який би вона могла отримати і в якому вона потребує на теперішній час, якщо б у квартирі не проживала ОСОБА_2 .

Розмір упущеного доходу визначений позивачем у претензії, надісланій відповідачу в порядку досудового врегулювання спору. Згідно з розрахунків, вказаних у претензії на 01.04.2020 року розмір упущеної доходу складає 93000 грн.

Позивачем неодноразово були здійснені спроби вирішити конфлікт мирно у позасудовому порядку, але вони були безуспішні. Вважаю, що саме проживання у належній їй квартирі відповідача перешкоджає їй у отриманні доходу від оренди її власного майна. Оскільки відповідач ігнорує обов`язки по сплаті комунальних послуг та плати за користування житлом, систематично порушує права позивача на користування та розпорядження її квартирою, позивач вважає єдиною можливістю відновлення порушеного права може бути виселення відповідача з квартири без надання іншого жилого приміщення.

Ухвалою судді від 02.06.2020 року прийнято справу до розгляду та відкрито провадження. Ухвалою судді від 27.11.2020 року закрито підготовче провадження, призначено справу до розгляду по суті.

До судового засідання позивач не з`явилася, суду надала заяву, в якій просила справу розглянути справу без її участі, позовні вимоги її позову та заяви про збільшення позовних вимог визнала, просила їх задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача адвокат Порошина Н.Г. до судового засідання не з`явилася, надала до суду заяву, у якій просила розглядати справу без її участі, просила у задоволенні позову відмовити повністю за безпідставністю з огляду на доводи, викладені відповідачем у письмовій заяві-клопотанні.

Також до суду надійшла письмова заява-клопотання представника відповідача адвоката Порошиної Н.Г., у якій остання зазначила, що як вбачається з обставин справи та доданих до позову доказів, між сторонами не укладався договір оренди (найма) житла, квартира позивачем не передавалась у найм відповідачу, а тому у відповідача не виникло зобов`язання перед позивачем щодо перерахування плати за користування житлом та не виникло зобов`язань, не має факту порушення зобов`язання, що призвело до збитків. Також зазначила, що право власності позивача на спірну квартиру оскаржено відповідачем до суду, розгляд справи триває. З приводу вимоги усунути перешкоди у користуванні і розпорядженні майном шляхом виселення з житлового приміщення зазначила, що ОСОБА_1 вже зверталась до суду з позовом, у тому числі до ОСОБА_2 про виселення зі спірної квартири. Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва позов задоволено, але постановою Миколаївського апеляційного суду ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову про виселення ОСОБА_2 . Несплата квартплати чи комунальних послуг не є підставою для виселення позивачем не наведені та не підтверджені доказами. За таких обставин підстав для задоволення позову ОСОБА_1 не вбачається, тому просила відмовити у задоволенні позову повністю.

Суд, дослідивши подані сторонами документи та матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, приходить до наступного.

Відповідно до ч.4 ст.82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Судом встановлено, що у вересні 2017 року ОСОБА_1 зверталась до Заводського районного суду м. Миколаєва з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ОСОБА_4 про усунення перешкод у користуванні приватною власністю шляхом виселення. Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 11.10.2018 року по справі 487/4787/17 позовні вимоги ОСОБА_1 задоволені. Постановою Миколаївського апеляційного суду від 24.01.2019 року рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 11.10.2018 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено. Постановою Верховного Суду від 18.09.2019 року постанова Миколаївського апеляційного суду від 24.01.2019 року залишена без змін.

Відповідно до ч.4 ст.82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Із постанови Верховного Суду від 18.09.2019 року по справі 487/4787/17 вбачається, що 10 квітня 2008 року між Публічним акціонерним товариством «Кредитпромбанк», правонаступником якого є ПАТ «Дельта банк», та ОСОБА_3 укладено кредитний договір № 23/036/08 ZKLN-1 про надання відновлюваної кредитної лінії у розмірі 282 800,00 грн.

На забезпечення виконання позичальником умов кредитного договору 10 квітня 2008 року укладено договір іпотеки, за яким в іпотеку передано трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 , яка належала ОСОБА_3 на праві приватної власності на підставі рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 28 березня 2008 року.

20 травня 2013 року на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги до ПАТ «Дельта Банк» перейшло право вимоги кредитора за кредитним та іпотечним договорами.

Звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося шляхом позасудового врегулювання спору за виконавчим написом нотаріуса.

09 серпня 2017 року на прилюдних торгах ОСОБА_1 придбала квартиру АДРЕСА_2 , а 30 серпня 2017 року укладено договір купівлі - продажу між ПАТ «Дельта банк» та ОСОБА_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області.

У зазначеній квартирі зареєстровані та постійно проживають колишній власник ОСОБА_6 та члени його родини: ОСОБА_7 - дружина, ОСОБА_8 - дочка.

ОСОБА_6 придбав квартиру АДРЕСА_2 не за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечено іпотекою відповідного жилого приміщення.

ОСОБА_1 , яка взяла участь в електронних торгах через відповідний електронний майданчик, було відомо про наявність осіб, які були зареєстровані у цій квартирі, про що зазначено у публічному паспорті активу на веб-сайті ПАТ «Дельта Банк» та підтверджується пунктом 1.3 договору купівлі-продажу, а відповідно до пункту 1.4 договору ОСОБА_6 підтвердила, що оглянула нерухоме майно та не виявила дефектів, недоліків, які б перешкоджали його використанню.

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Конституція України гарантує захист права власності та захист права на житло.

Згідно із статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Відповідно до статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Згідно з частиною першою статті 40 Закону звернення стягнення на передані в іпотеку жилий будинок чи жиле приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Відповідно до частини другої статті 109 ЖК Української РСР громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Таким чином, частина друга статті 109 ЖК Української РСР встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців при зверненні стягнення на жиле приміщення застосовуються як положення статті 40 Закону так і статті 109 ЖК Української РСР.

Аналогічний правовий висновок висловлено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц (провадження № 14-317цс18) та постанові Верховного Суду від 06 червня 2018 року у справі № 450/701/15-ц, провадження № 61-12292св18.

Законом України від 22 вересня 2011року № 3795-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо врегулювання відносин між кредиторами та споживачами фінансових послуг» внесено зміни до статті 109 ЖК УРСР, згідно з якими виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.

Громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Банк при наданні згоди на реалізацію предмета іпотеки мав виконати вимоги частини другої статті 109 ЖК Української РСР в редакції на час виникнення спірних правовідносин, яка містила заборону виселення боржника за кредитним договором без надання іншого житлового приміщення.

Тобто новий власник може частково поновити свої права шляхом звернення про відшкодування шкоди до продавця, якщо той неналежним чином виконав свої зобов`язання про повне інформування можливих покупців квартири про її обтяження, чи до банку про виконання останнім обов`язку із забезпечення осіб, які підлягають виселенню, іншим житловим приміщенням та відшкодування збитків.

У справі встановлено, що новий власник, який придбав житло на прилюдних торгах, не може користуватися своєю власністю, оскільки попередній власник який втратив право власності на житло, та члени його родини відмовляються виселятися з нього.

Внаслідок відмови у задоволенні позову про виселення, неволодіючий власник несе певні обмеження.

Разом з тим спірне житлове приміщення вказаним власником придбане на прилюдних торгах 09 серпня 2017 року, при підготовці до яких мали бути зазначені обтяження у вигляді наявності осіб, які зареєстровані і проживають у житловому приміщенні, тобто виявлені ризики, пов`язані з придбанням спірної нерухомості.

ОСОБА_1 , яка взяла участь в електронних торгах через відповідний електронний майданчик, було відомо про наявність осіб, які були зареєстровані у цій квартирі, про що зазначено у публічному паспорті активу на веб-сайті ПАТ «Дельта Банк» та підтверджується пунктом 1.3 договору купівлі-продажу, а відповідно до пункту 1.4 договору ОСОБА_1 підтвердила, що оглянула нерухоме майно та не виявила дефектів, недоліків, які б перешкоджали його використанню.

Під час виселення в судовому порядку з іпотечного майна, придбаного не за рахунок кредиту та забезпеченого іпотекою цього житла, відсутність постійного жилого приміщення, яке має бути надане особі одночасно з виселенням, є підставою для відмови в задоволенні позову про виселення.

Виселення громадян з іпотечного майна, придбаного за рахунок кредитних коштів, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання (частина четверта статті 109 ЖК Української РСР).

Також у постанові Верховного Суду від 18.09.2019 року по справі 487/4787/17, зазначено, що суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що квартиру, що була предметом договору іпотеки, придбано відповідачами не за рахунок отриманого кредиту, тому, суд першої інстанції, дійшов помилкового висновку про наявність підстав для виселення члена сім`ї колишнього власника ОСОБА_6 із жилого приміщення, що є предметом іпотеки, без надання їй іншого постійного жилого приміщення, не застосувавши частину другу статті 109 ЖК Української РСР у поєднанні з нормами Закону, що призвело до неправильного вирішення справи.

Таким чином, судом встановлено, що позивач вже зверталась до суду із позовом з вимогою про усунення перешкод у користуванні приватною власністю шляхом виселення в тому числі і до ОСОБА_2 та постановою Миколаївського апеляційного суду від 24.01.2019 року, яка постановою Верховного Суду від 18.09.2019 року залишена без змін в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено, в зв`язку з чим позовні вимоги ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні і розпорядженні майном шляхом виселення задоволенню не підлягають.

Щодо вимоги ОСОБА_1 про стягнення плати за користуванням житлом суд приходить до наступного.

Так, у позовній заяві ОСОБА_1 зазначила, що 28 березня 2020 року нею направлено Новою поштою претензію-вимогу до відповідача, щодо плати за користування житлом, що перебуває у приватній власності позивача. У претензії позивач вимагала плату за користування житлом та було запропоновано укласти договір оренди квартири за нижньою межею ринкової вартості оренди трикімнатної квартири у місті Миколаїв, а саме 3000 грн. на місяць. Розмір упущеного доходу визначений позивачем у претензії, надісланій відповідачу в порядку досудового врегулювання спору. Згідно з розрахунків, вказаних у претензії на 01.04.2020 року розмір упущеного доходу складає 93000 грн. А згідно заяви про збільшення позовних вимог від 26.03.2021 року розмір упущеного доходу складає 153000 грн.

Згідно положень ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Як передбачено положеннями ст. 627 ЦК України, відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст.628 ЦК України). Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (ст.638 ЦК України).

Частиною 1 ст. 810 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Аналіз змісту зазначених норм закону свідчить, що істотними умовами договору найму є погодження сторонами предмету договору (об`єкту, який передається в найм), строку його дії та розміру плати. За таких обставин передумовою визнання судом дійсності умов укладеного договору найму є встановлення обставин, які свідчать що сторони досягли згоди по тих умовах, про які заявлено в позовній вимозі.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина(ч.1 ст. 812 ЦК України).

Частинами 1 та 3 ст. 815 ЦК України передбачено, що наймач зобов`язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Відповідно до статті 162 ЖК України плата за користування жилим приміщенням в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін. Плата за комунальні послуги береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами. Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов`язаний своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги.

Відповідно до ч.1 та 3 ст. 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Договір найму житла укладається у письмовій формі(ч.1 ст. 811 ЦК України).

Відповідно до положень ч.1 ст.207 ЦК України правочин вважається укладеним у письмовій формі, якщо його зміст зафіксовано в листах, телеграмах або за допомогою електронного або іншого засобу зв`язку.

Згідно ч.1 та 2 ст. 218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків. Якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним.

Частиною 3 ст. 12, ч.1 ст. 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Статтею 78 ЦПК України визначено, що суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Представник відповідача адвокат Порошина Н.Г. у письмовій заяві-клопотанні заперечуючи проти позовних вимог зазначила, що із обставин справи та доданих до позову доказів вбачається, що між сторонами не укладався договір оренди (найма) житла, квартира позивачем не передавалась у найм відповідачу, а тому у відповідача не виникло зобов`язання перед позивачем щодо перерахування плати за користування житлом.

Договору найму (оренди) квартири, укладеного між позивачем та відповідачем, суду не надано.

За таких обставин, суд дійшов до висновку про відмову у задоволенні позову про стягнення боргу, оскільки позивачкою не надано належних та допустимих доказів щодо укладення договору найму.

Даючи юридичну оцінку зібраним по справі доказам, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є такими, що не підлягають задоволенню, оскільки позивач ОСОБА_1 , всупереч вимог Цивільного процесуального кодексу України, не надала суду належних та допустимих доказів на підтвердження порушення своїх прав та наявності обставин, з якими закон пов`язує протиправність дій відповідача, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню.

Керуючись ст. ст. 6, 7, 10, 12, 13, 81, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

В задоволені позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні квартирою та стягнення плати за користування квартирою відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду або через Заводський районний суд м. Миколаєва протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 ,проживає: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: ОСОБА_2 , проживає: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Суддя: В.О. Гаврасієнко