№ 207/2526/20
№ 2/207/512/21
18 лютого 2021 року м. Кам`янське
Баглійський районний суд м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області у складі:
головуючого судді Юрченко І.М.,
при секретарі Сівачук А.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в м. Кам`янське цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових правна нерухоме майно Кам`янської міської ради, Придніпровська товарна біржа про визнання договору купівлі-продажу будинку дійсним, визнання права власності на будинок,-
У жовтні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_2 , треті особи: Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради, Придніпровська товарна біржа, про визнання договору купівлі-продажу будинку дійсним, визнання права власності на будинок, у якій просила визнати договір купівлі-продажу будинку за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 18 ч ервня 2001 року Дніпродзержинською філією «Придніпровської товарної біржі» - дійсним, визнати за ОСОБА_1 право власності на будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 54,6 кв.м., житловою площею 35,8 кв.м., з подальшою реєстрацією в реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Біржова угода купівлі-продажу нерухомого майна була укладена відповідно до вимог законодавства, що діяло на час її укладення. Відповідно до положень Закону України «Про товарну біржу», який діяв на час укладення угоди, товарна біржа «Придніпровська» мала право посвідчувати угоди купівлі-продажу нерухомого майна і в подальшому вони нотаріальному посвідченню не підлягали.
Позивачка вважала, що вона, як покупець набула право власності на об`єкт продажу з моменту укладення угоди і реєстрації її на біржі.
На даний час у неї, як у власниці виникла потреба у переоформленні будинку, проте вона не може реалізувати зазначений намір через те, що при відвідуванні нотаріуса їй були надані роз`яснення про те, що біржова угода не є правовстановлюючим документом і вчинити будь-які дії з об`єктом нерухомості вона не має можливості без визнання на нього права власності.
Нотаріальна форма правочину не була додержана нею і продавцем у зв`язку з правовою необізнаністю та довірою до роз`яснень працівників біржі.
Станом на даний час посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу нерухомого майна неможливо, оскільки їй невідоме місце знаходження продавця-колишнього власника будинку, ОСОБА_2 .
Представник позивача у судове засідання не з`явився, просив розглянути справу без його участі та без участі позивача, позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити. Не заперечував проти розгляду справи у заочному порядку. Судові витрати просив залишити за позивачкою та не стягувати їх з відповідача.
Представник третьої особи Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради в судове засідання не з`явився. Надав суду заяву, в якій просив справу розглянути за відсутністю їх представника з урахуванням позиції, викладеної в їх поясненнях, відповідно до яких у задоволенні позову просив відмовити, посилаючись на те, що положення ч.2 ст.47 ЦК УРСР щодо визнання угоди дійсною, можуть застосовуватися тільки щодо угод, які підлягали нотаріальному посвідченню та не потребували ще і державної реєстрації.
Представник третьої особи Придніпровської товарної біржі в судове засідання не з`явився. Про день, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, причини неявки суду невідомі.
Відповідач в судове засідання не з`явився. Заяву про слухання справи за його відсутністю не надав. Про причини неявки суд не повідомив. Про час і місце слухання справи повідомлений належним чином - у відповідності до вимог ч. 6, п. 2 ч. 7 ст. 128, ч. 9, 10 ст. 130 ЦПК України, судовими повістками про виклик та шляхом оголошення на сайті.
Відповідно до ст.280 ЦПК судом прийнято рішення про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів. Представник позивача проти заочного розгляду справи не заперечував.
Враховуючи вищенаведене і прийняття судом ухвали про заочний розгляд справи, справа підлягає розгляду в порядку ч. 2 ст. 247 ЦПК України без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу.
Дослідивши матеріали справи, наявні у справі письмові докази та оцінивши їх в сукупності суд приходить до наступних висновків.
Відповідно технічного паспорту власником будинку АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 (ар.с.9-11).
Згідно довідки виданої директором ОКП «ДБТІ» ОСОБА_3 від 29.09.2020р. зазначено, що згідно даних інвентаризаційної справи право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 було зареєстровано на товарній біржі «Придніпровська» 18.06.2001 р. за № 1295 (ар.с.12).
Відповідно до довідки Обласного комунального підприємства «Дніпродзержинське бюро технічної інвентаризації» від 30.09.2020 року зазначено: що згідно даних інвентаризаційної справи ОКП «Дніпродзержинське бюро технічної інвентаризації» на об`єкт нерухомого майна - житловий будинок АДРЕСА_1 , по житловому будинку А-1 зміна житлової площі з 40,6 кв.м на 35,8 кв.м, сталася за рахунок виконання робіт з перепланування (переобладнання), виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, що відповідно до Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання та після закінчення яких, об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 07.06.2017 року за №406. На момент оформлення договору купівлі-продажувід 18.06.2001року №1295, зареєстрованого на товарній біржі "Придніпровська", сарай В-1 був з шлакобетону. Вбиральня Д-1 - знесена. Вбиральня Є-1, душ З-1, відповідно до Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання та після закінчення яких, об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 07.06.2017 року за №406, - не підлягають прийняттю в експлуатацію (ар.с.13).
У судовому засіданні також встановлено, що право приватної власності на земельну ділянку розташовану за адресою: АДРЕСА_1 належить ОСОБА_1 , що підтверджується державним актом на право приватної власності за землю серії Р2 №206782, який видано на підставі рішення Дніпродзержинської міської ради від 20.12.2002р. №102-04/ХХІV (ар.с.14).
Вирішуючи позовні вимоги позивачки, суд виходив з наступного.
Відповідно до ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Ст. 4 ЦПК України визначає, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребування судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Ст. 76 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Ці дані встановлюються такими засобами:
1) письмовими, речовими і електронними доказами;
2) висновками експертів;
3) показаннями свідків.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.
Згідно із статтями 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів.
Відповідно до вимог статей 76-79 ЦПК України доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір. Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Прецедентна практика Європейського суду з прав людини виходить з того, що реалізуючи п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо доступності правосуддя та справедливого судового розгляду кожна держава-учасниця цієї Конвенції вправі встановлювати правила судової процедури, в тому числі й процесуальні заборони і обмеження, змістом яких є не допустити судовий процес у безладний рух.
Згідно ст.55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Відповідно до ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Пунктом 2 Постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р. регламентовано, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України 2003 р., що набрав чинності з 01 січня 2004 року, встановлено, що цей кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Таким чином на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР1963 року.
Відповідно до ст. 49 Закону України "Про власність", чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом ст.ст.128,153 ЦК УРСР, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР(1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Згідно ст. 15 Закону України "Про товарні біржі" не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
У період укладання спірного договору купівлі-продажу існував пробіл у чинному законодавстві, тому що, згідно ст.ст. 224, 227 ЦК України (1963 року) договір купівлі-продажу житлових будинків (квартир) повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Тим часом, у відповідності зі ст.15 Закону України "Про товарну біржу" біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч.1 ст.128 ЦК України (1963р.), а у відповідності зі ст.153 ЦК України (1963 р.) договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Згідно зі ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири) повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири) підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Частина 2 ст. 15 Закону про товарну біржу передбачає, що зареєстровані на біржі угоди не підлягають нотаріальному посвідченню. Проте є також статті 227 «Форма договору купівлі-продажу жилого будинку» та 242 «Застосування до договору міни правил купівлі-продажу» Цивільного кодексу УРСР від 18 липня 1963 р., відповідно до яких договори купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), однією зі сторін яких виступає громадянин (фізична особа), обов`язково мають посвідчуватися нотаріально. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Отже, положення ст. 227 ЦК УРСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст. 15 Закону "Про товарну біржу" закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.
Такої самої позиції дотримується і Пленум Верховного Суду України, яку він офіційно виклав у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 квітня 1978 р. № 3. Так, у п. 4 цієї постанови зазначено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (в тому числі при придбанні на біржових торгах), міни або дарування житлового будинку (квартири) чи його (її) частини. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч.2 ст.47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною.
Відповідно до п. 5 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01.07.2004 р. за N 1952-IV право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Будь-яких доказів з приводу того, що у передбаченому законом порядку угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми визнавалася недійсною суду не було надано. А отже суд приходить до висновку, що угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною. Крім того, як убачається з угоди купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 , укладеної між позивачкою та відповідачем та яка була зареєстрована на Придніпровській товарній біржі, 18.06.2001 року, сторони дійсно уклали даний договір, здійснили купівлю-продаж майна належного продавцю на праві власності.
Позивачем у справі усі умови за договором виконані. Згідно з п. 4 вищевказаного договору відчужувана нерухомість продана відповідачем за 2000 грн., які отримані були Продавцем від Покупця до підписання угоди. Також слід зазначити, що позивачка офіційно зареєстрована в будинку АДРЕСА_1 з 11.09.2001року, про що мається відмітка в її паспорті (ар.с.6). Окрім цього, на підставі рішення Дніпродзержинської міської ради від 20.12.2002р. №102-04/ХХІV (ар.с.14) позивачка приватизувала земельну ділянку для обслуговування вищезазначеного житлового будинку та отримала державний акт на право приватної власності за землю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується державним актом на право приватної власності за землю серії Р2 №206782, який видано на підставі рішення Дніпродзержинської міської ради від 20.12.2002р. №102-04/ХХІV (ар.с.14).
Відповідно до ст. 47 ч. 2 ЦК України /1963р./, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду визнати угоду дійсною. У такому випадку подальше нотаріальне посвідчення угоди не вимагається.
Враховуючи вище викладене, та позицію позивача, укладений договір купівлі-продажу нерухомості не є ані фіктивним, ані уявним; внаслідок його виконання кожна із сторін досягла тієї мети, яку вона пов`язувала з укладанням договору, тобто ця угода була реально виконана, доказів того, що сторони заперечували проти укладення договору суду не було надано, тому, суд вважає, що існують законні підстави для визнання спірного договору дійсним.
З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", є підстави для визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 18 червня 2001 року Дніпродзержинською філією «Придніпровської товарної біржі».
Ст.16 ЦК України передбачено, що визнання права є одним з способів захисту цивільних прав. Цей же спосіб захисту цивільних прав і інтересів регламентує ст.392 ЦК України, згідно з якою власник майна має право заявити позов про визнання його права власності, якщо це право сперечається або не визнається іншою особою.
Позивач вимушено звернулась із позовом до суду, так як право власності не може бути зареєстровано органом реєстрації, оскільки з урахуванням ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, підставою відмови у проведені державної реєстрації права власності є відсутність нотаріального посвідчення даного договору.
Суд наголошує, що судове доказування - це діяльність учасників процесу при визначальній ролі суду по наданню, збиранню, дослідженню і оцінці доказів з метою встановлення з їх допомогою обставин цивільної справи. При цьому, збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених ЦПК України.
Доказування є єдиним шляхом судового встановлення фактичних обставин справи і передує акту застосування в судовому рішенні норм матеріального права, висновку суду про наявність прав і обов`язків у сторін.
Беручи до уваги викладене, суд приходить до висновку, що вище вказаний договір купівлі-продажу будинку був укладений відповідно до вимог законодавства діючого на момент його укладення, містив всі істотні умови договору, був направлений на реальне настання наслідків, виконаний сторонами, що підтверджено в судовому засіданні письмовими доказами, на даний момент можливість його нотаріального посвідчення вичерпана, а тому, виходячи з принципів розумності, справедливості, непорушності права власності, суд приходить до висновку про можливість визнання вказаного договору купівлі-продажу будинку дійсним та визнання за позивачкою права власності на нього.
Керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 128, 258, 259, 263-265, 280-284, 352, 354 ЦПК України, суд,
Визнати договір купівлі-продажу будинку за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 18 червня 2001 року Дніпродзержинською філією «Придніпровської товарної біржі» - дійсним.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на будинку за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 54,6 кв.м., житловою площею 35,8 кв.м., з подальшою реєстрацією в реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Судові витрати по сплаті судового збору залишити за позивачою на вимогу її представника.
Заочне рішення може бути переглянуто Баглійським районним судом м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області за письмовою заявою відповідача, яка подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене в загальному порядку, встановленому ЦПК України. У цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.
На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Дніпровського апеляційного суду у тридцятиденний строк з дня проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повний текст судового рішення складено 22 лютого 2021 року.
Суддя І.М. Юрченко