КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа 759/9650/19
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/2070/2021
Головуючий у суді першої інстанції: Ул`яновська О.В.
Доповідач у суді апеляційної інстанції:Семенюк Т.А.

16 березня 2021 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого - Семенюк Т.А

Суддів - Рейнарт І.М., Кирилюк Г.М.,

при секретарі - Ткаченко Ю.М.,

розглянувши в судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 21 вересня 2020 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інновація», Товариства з обмеженою відповідальністю «Актів проперті Менеджмент», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інеса Володимирівна, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, -

В С ТА Н О В И В :

У травні 2019 року позивач звернувся з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 64,4 кв.м., житловою площею 39,7 кв.м., що був укладений 23квітня 2019 року між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Актів проперті Менеджмент», стягнення витрат на правничу допомогу та судових витрат.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 31 березня 2008 року між ВАТ «Ерсте Банк» та позивачем укладено кредитний договір №014/10615/2/12423, відповідно до умов якого позичальник отримав кредитні кошти у розмірі 78409 дол. США зі сплатою 12 % річних, терміном до 20 березня 2025року.

В якості забезпечення виконання зобов`язання сторони уклали договір іпотеки №014/10615/2/12423/1, предметом якого, з урахуванням договору про внесення змін від 31 березня 2008 року, є квартира АДРЕСА_1 , яка належала позивачу на праві приватної власності. У подальшому права кредитора за кредитним договором та права іпотекодержателя за договором іпотеки були відступлені на користь ТОВ «Фінансова компанія «Інновація».

26 квітня 2019 рокупозивачу стало відомо про те, що 23 квітня 2019 року предмет іпотеки було відчужено на користь ТОВ «Актів проперті Менеджмент» на підставі договору купівлі-продажу квартири, укладеного між товариствами.

Вважає, що відчуження майна відбулось незаконно, з порушенням прав позивача, як власника житла. Зокрема, право власності було набуто відповідачем у період дії мораторію на примусове відчуження житла, з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», з порушенням порядку здійснення звернення стягнення на майно, не враховано прав та законних інтересів малолітніх дітей, що проживали у квартирі, а також те, що на момент укладення договору купівлі-продажу майна від 23 квітня 2019року був чинний арешт, що і було підставою для відмови у державній реєстрації прав власності.

Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 21 вересня 2020 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Фінансова компанія «Інновація», ТОВ «Актів проперті Менеджмент», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська І.В., ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, ОСОБА_3 подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення від 21 вересня 2020 року та прийняти нове, про задоволення позовних вимог, вважає, що при ухваленні оскаржуваного рішення судом порушено норми матеріального та процесуального права, не враховано обставини, які мають суттєве значення для справи.

В обґрунтування апеляційної скарги, зазначив, що договір іпотеки укладено 31 березня 2008 року під часдії Закону України "Про іпотеку" в редакції від 12 травня 2006 року, тому застосуванню до правовідносин, що склалися між сторонами іпотечного договору, підлягають норми Закону України "Про іпотеку" саме у редакції від 12 травня 2006 року.

Зазначає, що відповідно до Закону України "Про іпотеку" у редакції від 12 травня 2006 року право іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у поза судовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Вказує, що окремі договори про задоволення вимог банку між позивачем та банком не укладались, у іпотекодержателя - ТОВ « Фінансова компанія «Інновація» не було правових підстав на основі застереження, що містилось в п.п. 5.4, 5.5 договору іпотеки, для продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

Крім того, зазначає, що з письмового повідомлення ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» відсутнє посилання на конкретні пункти договору іпотеки, також не вказаний строк, протягом якого іпотекодержатель повинен погасити повністю борг, а також відсутня ціна, за яку іпотекодержатель має намір продати предмет іпотеки, в ньому також зазначена сума боргу, яка не відповідає дійсній сумі боргу за кредитним договором, включаючи валюту боргу, що в свою чергу свідчить про відсутність у іпотекодержателя права розпочати процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки.

В травні 2009 року банк направив позичальнику досудову вимогу про дострокове погашення кредиту, кредитний договір було припинено і чинним рішенням суду від 17.09.2013 року борг в гривневому еквіваленті в повному розмірі 944 667 грн. 60 коп. було стягнуто на користь банку. Після припинення дії кредитного договору в кредитора припиняється право нараховувати проценти та пеню за кредитним договором.

Таким чином вважає, що до ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» перейшло право вимоги стягнення боргу за кредитним договором в розмірі, визначному рішенням суду в сумі 944 667,6 грн., що свідчить про незаконність зазначення в повідомленні від 03.10.2018 року відповідно до ст.38 Закону України «Про іпотеку» суми простроченої заборгованості за кредитним договором в розмірі 105 035,16 доларів США.

Згідно договору про відступлення прав від 09.02.2017 року, первісний кредитор не відступив новому кредитору - ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» своє право за договором про внесення змін №1 до договору іпотеки №14/10615/2/12423/1 зареєстрованого в реєстрі за № 654 та посвідченого приватним нотаріусом Киселюк О.В 02.06.2009 року, яким були внесені зміни в п.1.2 договору щодо предмета іпотеки і визначено ним квартиру АДРЕСА_1 і даний договір про внесення змін № 1 не був переданий первісний кредитором новому кредитору.

Відтак вважає, що ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» не набула 09.02.2017 року на підставі договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 31.03.2008 року права іпотекодержателя щодо права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_1 .

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, доводи апеляційної скарги, заперечення, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду та матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Судом встановлено, що 31.03.2008 року між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_1 укладено договір з фізичною особою №14/10615/2/12423, відповідно до умов якого позивачу надано кредит в сумі 78409 дол. США 00 центів, терміном до 20.03.2025, зі сплатою 12,00 % річних (п.1.1). Кредитні кошти призначені для інвестування в об`єкт нерухомості майна, яким є квартира АДРЕСА_2 (п.2.1) (а.с. 15-19).

В якості забезпечення кредитного договору31.03.2008 між Банком та позивачем укладено договір іпотеки №14/10615/2/12423/1, предметом якого є майнові права на квартиру АДРЕСА_2 . Приватним нотаріусом накладено заборону відчуження квартири (а.с. 20-24).

25.05.2009 ВАТ «Ерсте Банк» надіслав на адресу ОСОБА_1 повідомлення про погашення заборгованості за кредитним договором у сумі 73412 дол. США 32 центи (т. 2 а.с. 60-61).

Договором про внесення змін до договору іпотеки від 02.06.2009 сторони погодили, що предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 . Договір посвідчено приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Киселюк О.В. (а.с. 25-26).

Відповідно до свідоцтва від 12.03.2009, квартира АДРЕСА_1 на праві приватної власності належить ОСОБА_1 (а.с. 39).

27.05.2014 на підставі договору про відступлення права вимоги, укладеного між ВАТ «Ерсте Банк» та ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс», проведено заміну іпотекодержателя на ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс» (т. 2 а.с. 53).

28.04.2015 іпотекодержателя ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс» змінено на іпотекодержателя ТОВ «Фінанс Траст Груп» (т. 2 а.с. 53).

09.02.2017 ТОВ «Фінанс Траст Груп» та ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» уклали договір про відступлення права за договором іпотеки, відповідно до умов якого первісний іпотекодержатель відступає новому іпотекодержателю право за договором іпотеки (майнових прав на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, з фізичною особою) №014/10615/2/12423 від 31.03.2008 (т. 2 а.с. 157).

Ухвалою Рівненського міського суду Рівненської області від 20.03.2017 замінено стягувача ТОВ «Фінанс Траст Груп» на правонаступника ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» у виконавчому провадженні за позовом ПАТ «Ерсте Банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 про стягнення заборгованості (а.с. 181-183).

Відомості про зміну іпотекодержателя на ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» відображені в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (т. 2 а.с. 53).

19.04.2017 Рівненським міським судом Рівненської області видано виконавчий лист про солідарне стягнення з ОСОБА_1 та ОСОБА_4 на користь ПАТ «Ерсте Банк» заборгованості за кредитним договором №14/10615/2/12423 від 31.03.2008 в сумі 944667 грн. 60 коп. Стягувачем є ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» (т. 2 а.с. 58).

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 26.03.2019 стягнуто солідарно з ОСОБА_1 , ОСОБА_4 на користь ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» донараховані кошти за кредитним договором №14/10615/2/12423 від 31.03.2008 у розмірі 825667 грн.49 коп. (т. 1 а.с. 89-93).

23.04.2019 між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Актів проперті менеджмент» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого є квартира АДРЕСА_3 , ціна продажу - 1308600 грн. 00 коп., право власності на яке належить ОСОБА_1 . Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. (т. 2 а.с. 85-86).

Вартість оцінки визначено на підставі звіту про оцінку ринкової вартості від 05.04.2019, (т. 2 а.с. 94-131).

Пунктом 4 договору визначено, що продавець не менш ніж за 30 днів до укладення договору письмово повідомив іпотекодавця ОСОБА_1 про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, що підтверджується рекомендованим повідомленням від 05.10.2018.

Відчуження нерухомого майна здійснюється за 1308600 грн. 00 коп. (п. 6). Оплата здійснюється шляхом безготівкового перерахування коштів на рахунок продавця у строк до 30.04.2019 (п. 7).

Факт відсутності заборони відчуження нерухомого майна, арешту та податкової застави підтверджується відповідними витягами та інформаційними довідками (п. 10).

Відомості про власника вищевказаної квартири ТОВ «Актів проперті Менеджмент» 23.04.2019 внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (т. 1 а.с.88).

06.06.2019 приватним виконавцем Виконавчого округу м. Києва відкрито виконавче провадження ВП №59300226 про примусове виконання виконавчого напису №2740 виданого 03.06.2019 щодо звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_1 , боржником за яким є ТОВ «Актів проперті Менеджмент», стягувачем - ТОВ «Фінансова компанія «Інновація». Сума заборгованості, що підлягає стягненню 1308600 грн. 00 коп. (т. 2 а.с. 62-63).

Відповідно до матеріалів справи, а саме, з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 31.03.2008 на предмет договору іпотеки приватним нотаріусом накладено заборону; 02.06.2009 приватним нотаріусом на підставі додаткової угоди до іпотечного договору накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 ; 26.07.2017 Рівненським міським ВДВС ГТУЮ у Рівненській області накладено арешт на нерухоме майно ОСОБА_1 ; 08.04.2019 постановою державного виконавця Святошинського районного ВДВС м. Київ ГТУЮ у м. Києві знято арешт з майна; 19.04.2018 державним виконавцем Святошинського районного ВДВС м. Київ ГТУЮ у м. Києві накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 ; 21.09.2018 приватним виконавцем виконавчого округу м. Києва винесено постанову про арешт майна; 23.04.2019 обтяження припинено; 20.11.2019 обтяження припинено (т. 2 а.с. 53-55).

17.05.2019 між ТОВ «Актів проперті Менеджмент» та ОСОБА_2 укладено договір оренди житла з правом викупу вказаної квартири (а.с. 136-140).

21.06.2019 складено акт про сплату у повному обсязі орендних платежів та виконання розрахунків за договором оренди житла з правом викупу (а.с. 143-147).

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, оспорюваний правочин не порушує права та охоронювані законом інтереси позивача, а також, що ним не було доведено, що при укладенні договору було допущено порушення норм закону.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

За загальним правилом право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 334 ЦК).

Статтею 334 Цивільного кодексу України (в редакції на день укладення договору купівлі-продажу) передбачено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

У статті 657 вказаного Кодексу (в редакції на день укладення договору купівлі-продажу) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до пункту 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 671 від 26 травня 2004 року, державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 Цивільного кодексу України).

Відповідно до статті 662 ЦК України продавець зобов`язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу. Продавець повинен одночасно з товаром передати покупцеві його приналежності та документи (технічний паспорт, сертифікат якості тощо), що стосуються товару та підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства.

Матеріалами справи підтверджується, що оспорюваний договір купівлі-продажу вчинений від імені ТОВ «ФК «Інновація» повноважною особою, з дотриманням вимог Цивільного кодексу України, що висуваються до договорів купівлі продажу, повноваження продавця з розпорядження таким майном, не були обмежені жодними можливими обтяженнями.

Договори укладено у письмовій формі, з додержанням вимог законодавства щодо нотаріального посвідчення, сторони в належній формі досягли згоди щодо усіх істотних умов договору, що підтверджує відповідність договорів внутрішній волі сторін та вимогам законодавства, що звичайно ставляться до них.

Судом встановлено, що право власності на нерухоме майно зареєстровано у встановленому порядку за покупцем, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень. Тобто покупцем досягнуто правого результату укладених правочинів.

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові.

Так, як вірно встановив суд першої інстанції, боржник ОСОБА_1 неналежним чином виконував свої зобов`язання згідно умов укладеного між ним та ВАТ «Ерсте Банк» кредитного договору від 31.03.2008, що підтверджується наявними у справі письмовими доказами.

Оскільки боржник неналежним чином виконував свої обов`язки за основним зобов`язанням, ТОВ «Фінансова компанія «Інновація», як особа, яка набула 09.02.2017 на підставі договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 31.03.2008 права іпотекодержателя, отримало також згідно вимог ст. 33 Закону України «Про іпотеку» право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги,щодо порушеного права укладення оспорюваного договору купівлі-продажу квартири в період дії мораторію на примусове відчудження житла згідно Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», з огляду на наступне.

Відповідно до підпункту 1 пункту 1 цього Закону передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із ст. 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно.

Відповідно до ч.3 ст.33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому, до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» введено тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Судом встановлено, що спірна квартира не використовувалась для особистого постійного проживання позивача, що підтверджується актом державного виконавця Домбровського P.A. від 21.08.2018 року про наявність в арештованому майні осіб, відмінних від власника, з ознаками проживання та актом приватного виконавця Варави P.C. від 10.06.2019 року про наявність в квартирі осіб, відмінних від ОСОБА_1 , з ознаками постійного проживання (а.с. 164 т. 1), а також відсутність ОСОБА_1 у арештованій квартирі під час проведення виконавчих дій 21.08.2018 року та 10.06.2019 року.

Згідно відповіді з агентств нерухомості, що надійшли на адвокатський запит ОСОБА_5 , які підтверджують той факт, що у період січня 2019 року подавалось оголошення про здачу в оренду на довготривалий строк спірної квартири, заявником оголошень виступала донька власника ОСОБА_1 - ОСОБА_6 , на підставі довіреності, яка залишала для контакту свою електронну адресу та мобільний номер, та 25.03.2019 року оголошення було видалено у зв`язку із укладенням договору оренди квартири АДРЕСА_1 (а.с. 168, т. 1).

Крім того, ОСОБА_1 не заперечує факт свого основного місця працевлаштування у м. Рівне, що також підтверджується довідкою з місця роботи (а.с. 173, т. 1).

З врахуванням наведеного, у колегії суддів відсутні підстави вважати, що вказана квартира є єдиним житлом позивача, на яку поширюється Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Також, колегія суддів не може погодитись з доводом апеляційної скарги, що до правовідносин, які склались між сторонами іпотечного договору підлягають застосуванню норми Закону України «Про іпотеку» саме в редакції від 12 травня 2006 року, оскільки застосування норми Закону України «Про іпотеку» у віповідній редакції підлягає не під час укладення договору іпотеки, а на момент реалізації предмету іпотеки.

Колегія суддів не приймає до уваги посилання скаржника, що в письмовому повідомленні від ТОВ «ФК «Інновація» відсутня ціна, за яку іпотеко держатель має намір продати предмет іпотеки, оскільки як вбачається з повідомлення №1304 від 03.10.2018 року (а.с. 99, т. 1), яке отримано ОСОБА_1 12.10.2018 року згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с. 100, т. 1) відповідач вказав, що має намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі - продажу та продати нерухоме майно за ціною, встановленою на підставі незалежної оцінки нерухомого майна суб`єктом оціночної діяльності, в матеріалах справи відсутні заперечення або оскарження ОСОБА_1 вартості продажу предмета іпотеки.

Інші доводи апеляційної скарги також висновків суду не спростовують і не впливають на їх правильність.

Рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм процесуального та матеріального права, є законним та обґрунтованим, підстав для його скасування колегією суддів не встановлено.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Святошинського районного суду міста Києва від 21 вересня 2020 року - без зміни.

Постанова набирає чинності з моменту її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови виготовлений 24 березня 2021 року.

Головуючий

Судді