Провадження № 2/752/2637/21
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

17.02.2021 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі

головуючого судді Шевченко Т.М.

з участю секретаря Власенко В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Атмосфера" про захист прав споживача та визнання недійсними пунктів договору про компенсацію витрат на управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт, -

в с т а н о в и в:

у липні 2020 року ОСОБА_1 звернувся у суд з позовом до ТОВ "Управляюча компанія "Атмосфера" про захист прав споживача та визнання недійсним пунктів договору про компенсацію витрат на управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт.

В обґрунтування своїх позовних вимог зазначає, що 20 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Еверест» було укладено Інвестиційний договір № Ч/123/1. 17 січня 2020 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» було укладено договір № К-ВR-123 про компенсацію витрат на управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт. Договір про компенсацію має наступні додатки, які є невід`ємною частиною, зокрема перелік та вартість послуг з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 , правила користування приміщеннями, прибудинковою територією в будинку АДРЕСА_1 та правила проведення ремонтно-будівельних та опоряджувальних робіт в будинку АДРЕСА_1 .

Позивач зазначає, що йому фактично було нав`язано ТОВ "Управляюча компанія "Атмосфера" укладення договору про компенсацію в редакції, яка містить дискримінаційні положення прав позивача, як споживача житлово-комунальних послуг. Відповідач використав необхідність для позивача доступу до комунальних послуг (електрична енергія, водопостачання) для проведення ремонтних робіт в квартирі. Оскільки забудовником не були повністю виконані технічні умови з метою підключення комунікаційних мереж будинку до постійних мереж міста, єдиним можливим варіантом користування позивачем житлово-комунальними послугами став договір про компенсацію. Позивач разом з іншими співвласниками багатоквартирного будинку звертався до управляючої компанії з усними та письмовими проханнями і зауваженнями щодо окремих положень договору про компенсацію, проте відповідач відмовив врахувати законні вимоги співвласників (інвесторів).

Таким чином, позивач звернувся до суду з метою захисту своїх порушених прав, як споживача житлово-комунальних послуг, та просить суд ухвалити рішення яким:

- визнати недійсними підпункти 2.2.15, 2.2.16, 2.2 18 пункту 2.2 договору № К-ВR-123 про компенсацію витрат на управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт від 17.01.2020 року з моменту укладання зазначеного договору,

- визнати недійсним пункт 4.5 договору № К-ВR-123 про компенсацію витрат на управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт від 17.01.2020 року з моменту укладання зазначеного договору,

- стягнути з ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» на користь ОСОБА_2 понесені ним витрати на правову (правничу) допомогу у розмірі 5000,00 грн. та судові витрати.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 08 липня 2020 року відкрито спрощене позовне провадження у справі. (а.с. 66)

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 12 жовтня 2020 року призначено розглядати справу за правилами загального позовного провадження. (а.с. 72)

15 лютого 2021 року відповідач ТОВ "Управляюча компанія "Атмосфера" надіслав відзив на позовну заяву. Просить відмовити в задоволенні позову. Зазначає, що відповідно до п. 2.2.15, 2.2.16, 2.2.18 п. 2.2 договору до обов`язків позивача входить не псувати фасад будинку, не встановлювати антени, жодним чином не змінювати вигляд, колір, форму та інші характеристики фасаду будинку, а також встановлювати зовнішні елементи системи кондиціювання, клімат контролю у місцях, які передбачені проектом (схемою встановлення), не змінювати вигляд місць загального користування (колір стін місць загального користування, конструктивні елементи, тощо) виключно за письмовим погодженням з ТОВ «УК «Атмосфера». Однак, в порушення зазначених пунктів договору позивач здійснив без будь-якого погодження з ТОВ «УК «Атмосфера» встановлення зовнішніх блоків кондиціонерів у кількості 2 (двох) штук на балконних перилах, що також суперечить правилам опорядження фасадів та правилам проведення ремонтно-будівельних та опоряджувальних робіт. На підставі здійсненого порушення та відповідно до п. 4.8 договору представники ТОВ «УК «Атмосфера» склали акт порушення від 07.02.2020 та 10.03.2020 року. Загальні збори членів ОСББ «Бристоль» щодо зміни умов договору з управителем (відповідачем) не проводилися, а відтак відсутні підстави для задоволення позовних вимог.

Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився. Представник позивача надіслав до суду заяву про розгляд справи без його участі.

Відповідач ТОВ "Управляюча компанія "Атмосфера" в судове засідання не забезпечив явку свого представника, хоча про час та місце розгляду справи був повідомлений судом належним чином.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши надані докази, суд приходить до наступного.

17 січня 2020 року між ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» та ОСОБА_1 , що є власником (інвестором) житлового приміщення АДРЕСА_2 , уклали договір про компенсацію витрат управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт № К-ВR-123. (а.с. 12)

Відповідно до п.1.1 договору ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» забезпечує належні умови проживання ОСОБА_1 шляхом управління/утримання будинку і прибудинкової території, відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством та даних договором, організацію контрольно-пропускного режиму на прибудинковій території будинку, а ОСОБА_1 компенсує ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» понесені нею витрати, в тому числі на управління/утримання будинку та прибудинкової території, забезпечення контрольно-пропускного режиму на території, обслуговування системи відео нагляду на прибудинковій території, домофону та шлагбаумів пропорційно до загальної площі квартири у розмірі та у строки, встановлені договором, а також витрати на електропостачання, холодне/гаряче водопостачання, опалення, в тому числі місць загального користування та допоміжних приміщень з урахуванням показань квартирних/будинкових засобів обліку у розмірі згідно із тарифами та затвердженими методиками, встановленими відповідно до законодавства у галузі житлово - комунального господарства та будівництва, у строки та на умовах, що передбачені Договором.

Пунктом 1.2 договору передбачено, що позивач повинен дотримуватися Правил користування приміщеннями, прибудинковою територією, опоряджувальних робіт та правил проведення ремонтно-будівельних робіт, що є додатками до договору.

Відповідно до підпунктів 2.2.15, 2.2.16 та 2.2.18 пункту 2.2 договору до обов"язків позивача входить не псувати фасад будинку, не встановлювати антени, у тому числі супутникові, жодним чином не змінювати вигляд, колір, форму та інші характеристики фасаду будинку, а також встановлювати зовнішні елементи системи кондиціювання, клімат контролю у місцях, які передбачені проектом (схемою встановлення), виключно за письмовим погодженням з ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера», в тому числі отримати письмове погодження з ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» на скління балконів та лоджій, не змінювати вигляд місць загального користування (колір стін місць загального користування, конструктивні елементи, тощо).

Відповідно до підпункту 4.16 пункту 4 додатку 1 у разі порушення підпунктів 6.12 - 6.14 пункту 2 Правил співвласник сплачує на користь управителя штраф у розмірі 10 000 грн. за кожен факт такого порушення та відновити початковий стан, що існував до порушення.

Пунктом 4.5 договору передбачено, що у разі порушення підпунктів 2.2.15, 2.2.16 пункту 2.2 договору позивач зобов"язаний сплатити на користь ТОВ "УК "Атмосфера" штраф у розмірі 10 000 грн. за кожний факт такого порушення та відновити початковий стан, що існував до порушення.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках» власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.

Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Згідно з ч. ч.1, 2,3, 6 ст. 10 Закону співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;

Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем, обраним відповідно до цього Закону.

Збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Тобто, з точки зору даної норми закону питання управління багатоквартирним будинком віднесено до компетенції зборів співвласників.

Ініціатором їх проведення можуть бути як ініціативна група співвласників, так і діючий управитель.

ОСОБА_1 в позовній заяві зазначає, що йому фактично було нав`язано ТОВ "Управляюча компанія "Атмосфера" укладення договору про компенсацію в редакції, яка, га його думку, містить дискримінаційні положення щодо прав позивача, як споживача житлово-комунальних послуг. Фасад будинку та місця загального користування є спільною сумісною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку, тому саме до повноважень співвласників належить розпорядження такою власністю. Делегування таких повноважень управителю можливо виключно на підставі рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, в якому також має передбачатися в яких саме межах ці повноваження передбачаються управителю. Проте, такі збори співвласників не були проведені і відповідне рішення прийняте не було, відповідач самостійно на власний розсуд включив такі положення договору про компенсацію. Наявність п. 2.2.15 та 2.2.18 п.п. 2.2 оспорюваного договору порушує право позивача на управління спільною сумісною власністю багатоквартирного будинку. Крім того, позивач має право розпоряджатися власним майном на свій розсуд за умови не порушення ним прав інших співвласників багатоквартирного будинку. В той же час, законодавство не встановлює обов`язок позивача отримувати письмові погодження від управляючої компанії на здійснення свого права власності.

Суд не погоджується з доводами позивача, оскільки з матеріалів справи вбачається, що відповідно до протоколу № 2 загальних зборів ОСББ «Бристоль» від 04 грудня 2019 року на зборах було розглянуто питання про визначення ТОВ «УК «Атмосфера» управителем та призначення уповноваженої особи для підписання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затверджені правила користування приміщенням та прибудинковою територією будинку.

Згідно п.п. 6.12, 6.13 п. 6 Правил користування приміщенням та прибудинковою територією будинку співвласники будинку зобов`язані не псувати фасад будинку, не встановлювати антени, жодним чином не змінювати вигляд, колір, форму та інші характеристики фасаду будинку, а також встановлювати зовнішні елементи системи кондиціювання, клімат контролю у місцях, які передбачені проектом (схемою встановлення), виключно за письмовим погодженням з ТОВ «УК «Атмосфера».

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов"язків.

Відповідно до ст. ст. 628 та 629 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд стоірн і погоджені ними, договір є обов"язковим для виконання сторонами.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач ТОВ УК "Атмосфера" зазначає, що в порушення п.п. 2.2.15, 2.2.16 п. 2.2 договору позивач здійснив без будь-якого погодження з ТОВ "УК "Атмосфера" встановлення зовнішніх блоків кондиціонерів у кількості 2 (двох) штук на балконних перилах, що також суперечить правилам опорядкування фасадів та Правилам проведення ремонтно-будівельних та опоряджувальних робіт.

На підставі здійсненого порушення та відповідно пункту 4.8 договору представники ТОВ "УК "Атмосфера" склали акт порушення від 07.02.2020 р. та 10.03.2020 р.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов"язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов"язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Згідно ст. 610 ЦК України порушенням зобов"язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов"зання (неналежне виконання).

Відповідно до ст.ст. 12,81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встанволених цим Кодексом.

Суд приймає до уваги доводи відповідача про те, що відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем належить виключно до компетенції зборів співвласників.

Загальні збори членів ОСББ "Бристоль" щодо зміни умов договору з управителем (відповідачем) не проводились, а відтак відсутні підстави для задоволення позовних вимог.

Керуючись статтями 3, 4, 10, 13, 76-82, 89, 141, 223, 259, 263-265, 268, 272 ЦПК України, суд,

в и р і ш и в:

Відмовити в задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Атмосфера" про захист прав споживача та визнання недійсним пунктів договору про компенсацію витрат на управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду через суд першої інстанції шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя