Справа №478/692/21 Пров. №2/478/212/2021
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
28 грудня 2021 року смт.Казанка
Казанківський районний суд Миколаївської області, в складі:
головуючого судді Іщенко Х.В.,
секретаря судового засідання Луговської А.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщені суду смт. Казанка цивільну справуза позовною заявою приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма ім. Шевченко» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Кондор-Агро», Новобузької міської ради Миколаївської області, третя особа: головне управління Держгеокадастру у Миколаївській області про визнання недійсними договорів оренди землі та скасування рішення про реєстрацію права оренди, -
01 червня 2021 року до Казанківвського районного суду Миколаївської області надійшла позовна заява приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма ім. Шевченко» (далі ПСП «Агрофірма ім. Шевченко», позивач) до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Кондор-Агро» (далі ФГ «Кондор-Агро, відповідач), Новобузької міської ради Миколаївської області, третя особа: головне управління Держгеокадастру у Миколаївській області про визнання недійсними договорів оренди землі та скасування рішення про реєстрацію права оренди.
Таким чином, внаслідок укладання договорів оренди вище означених земельних ділянок між ФГ «Кондор-Агро» та ОСОБА_1 , реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без припинення попередньо укладених та діючих договорів оренди землі, має місце подвійної реєстрації права оренди одних і тих же земельних ділянок за різними орендарями.
Вважає, що договори оренди землі, укладені між відповідачами під час дії чинних договорів оренди одних і тих же земельних ділянок суперечить актам цивільного законодавства, та призвели до порушення його прав як орендаря та землекористувача щодо користування орендованими земельними ділянками.
22.07.2021 року на адресу суду від представника відповідача Новобузької міської ради Миколаївської області надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач зазначив, що державний реєстратор перевіркою за кадастровими номерами земельних ділянок в державному реєстрі не знайшов обтяжень орендними відносинами вказаних земельних ділянок, тому вважає дії державного реєстратора такими щодо реєстрації права оренди правомірними. Згідно поданої заяви просили розгляд справи проводити без їх участі.
Відповідач - ФГ «Кондор-Агро», представник відповідача в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином. Про причину неявки суду не повідомили, правом подати відзив на позовну заяву не скористались.
Відповідач - ОСОБА_1 , представник відповідача в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином. Про причину неявки суду не повідомили, правом подати відзив на позовну заяву не скористались.
Позивач, представник позивача в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином. Подали до суду заяву в якій просили позовні вимоги задовольнити з підстав, зазначених у позовній заяві. Просили справу розглядати без участі представника позивача, за наявними у справі матеріалами, проти винесення заочного рішення не заперечували.
Представник третьої особи - Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце судового засідання був повідомлені належним чином.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося, оскільки позивач, представник позивача, відповідач та представник відповідача не з`явилися до зали судового засідання.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить наступних висновків.
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (ч. 1 ст. 316 ЦК України).
Частиною 1 ст. 317 ЦК України визначено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Приписами статті 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на момент укладення оспорюванних договорів) передбачалося, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Суд наголошує на тому факті, що згідно тих же відомостей, наданих відділом у Казанківському районі ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області, до державного реєстру було внесено відомості про строк дії договорів оренди, що є однією із істотних умов укладених договорів оренди землі (49,5 років).
Дослідженням наданих договорів оренди землі встановлено, що укладені договори оренди земельних ділянок відповідають Типовій формі договорів оренди землі, затверджених Постановою Кабінету Міністрів Ураїни № 220 від 03.03.2004 року «Про затвердження Типового договору оренди Землі», із змінами, внесеними згідно з Постановами КМ (в редакції Постанови КМУ № 780 від 03.09.2008 р.), яка діяла під час укладання правочинів.
Пунктом 43 вказаних договорів передбачено, що договори набирають чинності після підписання сторонами та їх державної реєстрації.
Судом встановлено, що до вказаних договорів оренди землі додавався: Акт прийому-передачі межових знаків під охорону та зберігання та Акт прийому-передачі об`єкта оренди (земельних ділянок), підписаних сторонами та датованих відповідно 12.03.2012 роком та 26.10.2012 роком.
Встановлений факт укладання спірних договорів оренди землі ОСОБА_1 з позивачем, в совокупності із власноруч підписаними додатками до договорів оренди землі (Акту прийому-передачі межових знаків під охорону та зберігання, Акту прийому-передачі об`єкта оренди) на думку суду свідчить, що сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (строків, орендної плати тощо), їх волевиявлення на вчинення правочину було вільним та відповідало їх внутрішній волі.
Вирішуючи питання про наявність чи відсутність підстав для задоволення позовних вимог, суд виходить з наступного.
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно із ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договорами оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина 2 статті 124 Земельного кодексу України у редакції, чинній на час підписання ОСОБА_1 із позивачем договору оренди землі та його державної реєстрації).
За приписами ч. 1 ст. 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України у вказаній редакції, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Згідно зі статтею 202 ЗК України (в редакції станом на час укладення договорів оренди позивачем) державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому законом.
Порядок державної реєстрації договорів оренди землі станом на 12.03.2012 року та станом на 26.10.2012 року (на час укладення договорів оренди позивачем), - до 01.01.2013 року, регулювався постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі».
Згідно п. 10 зазначеного Порядку ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, записи до розділів Книги записів вносяться при видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку, якими є державний акт на право власності на земельну ділянку, державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, договір оренди землі, договір суборенди землі та договір про внесення змін до договорів оренди та суборенди землі.
Дата внесення запису до розділу Книги записів є датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку ( п.11 зазначеного Порядку).
Датою державної реєстрації договору про внесення змін до договору оренди (суборенди) землі, договору про його дострокове розірвання або поновлення є дата внесення запису до розділу Книги записів ( п.12 Порядку).
Факт державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, якщо така відбулася, відображався у тексті цього договору відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 (в редакції Постанови КМУ № 780 від 03.09.2008 р.), яка діяла під час укладання правочинів.
У тексті, зокрема, зазначалися інформація про орган, котрий провів державну реєстрацію договору та його посадову особу, а також дата вчинення та номер запису в Державному реєстрі земель. На підтвердження вказаної інформації державний реєстратор посвідчував напис своїм підписом та печаткою органу реєстрації за наявності.
Отже, реєстраційний напис на договорі оренди земельної ділянки є похідним від запису у Книзі записів. Державний реєстратор не був наділений правом проставити такий напис, допоки не зробив відповідний запис у Книзі записів за певним номером.
Судом встановлено, що на договорі оренди від 12.03.2012 року та на договорі від 26.10.2012 року, є відмітка посадової особи з прикладенням гербової печатки про те, що договір оренди землі зареєстрований у Відділі у Казанківському районі ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено відповідні записи.
З огляду на вищевикладене, суд приходить до висновку, що укладені між ОСОБА_1 та ПСП «Агрофірма ім. Шевченко» договори оренди землі внаслідок внесення 12.03.2012 року та 26.10.2012 року до державного реєстру (Книги записів про державну реєстрацію договорів оренди землі) відповідних записів про реєстрацію договорів оренди набули чинності, а тому здійснення їх державної реєстрації свідчить про визнання та підтвердження державою факту виникнення у позивача права оренди на оспорювані земельні ділянки.
Як вбачається із матеріалів справи, на час підписання 25.03.2021 оскаржуваних договорів та реєстрації права оренди земельних ділянок за ФГ «Кондор-Агро», були чинними інші договори оренди цих ділянок, укладені ОСОБА_1 із позивачем 12.03.2012 та 26.10.2012 року, зареєстровані у Відділі в Казанківському районі ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області.
Частиною 5 ст. 116 ЗК України передбачено правило неможливості передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря.
Частиною третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції чинній станом на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що державний реєстратор зокрема:
- встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом, відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав, відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах, наявність обтяжень прав на нерухоме майно та наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;
- перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;
- під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі;
Згідно роз`яснення Державної реєстраційної служби України № 2951/05-15-13 від 06 серпня 2013 року "Щодо запобігання випадків подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними правонабувачами" встановлено, що з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку державний реєстратор повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, які здійснювали їх державну реєстрацію до 01 січня 2013 року.
Імперативними приписами п. 4 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» наведено перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав, зокрема у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 12.06.2018 у справі № 823/378/16 (в Реєстрі судових рішень № 75241943) зробила наступний правовий висновок: "Із системного аналізу законодавчо закріпленої компетенції державного реєстратора убачається, що одним із його обов`язків є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. І для перевірки цієї інформації з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав державний реєстратор не лише вправі, а й повинен, зокрема, запитувати від відповідних органів інформацію, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, вимагати у разі потреби подання додаткових документів тощо. Такий обов`язок узгоджується із закріпленими частиною першою статті 3 Закону № 1952-1V засадами державної реєстрації прав, зокрема гарантуванням державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження (пункт 1)".
З аналізу законодавчо закріпленої компетенції державного реєстратора вбачається, що одним із його обов`язків є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. І для перевірки цієї інформації з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав державний реєстратор повинен запитувати від відповідних органів інформацію, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, вимагати у разі потреби подання додаткових документів тощо.
Враховуючи викладене вище, в порушення вимог ст. 10, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор не перевірив наявність зареєстрованих прав на зазначені вище земельні ділянки, що виникло в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, і здійснив повторну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку, чим було порушено право ПСП «Агрофірма ім. Шевченко», яке підлягає захисту.
За таких обставин суд вважає, що договори оренди землі, укладені 25.03.2021 між ОСОБА_1 та ФГ «Кондор-Агро», слід визнати недійсними з тих підстав, що оспорювані договори оренди землі не відповідають вимогам чинного законодавства, оскільки зареєстровані до закінчення строку дії попередніх договорів оренди землі, укладених 12.03.2012 року та 26.10.2012 року між ОСОБА_1 та ПСП «Агрофірма ім. Шевченко». Тобто спірні земельні ділянки на момент укладення договорів з ФГ «Кондор-Агро» знаходилася в законному користуванні ПСП «Агрофірма ім. Шевчеко», оскільки попередні договори оренди від 2012 року розірвані у встановленому законом порядку не були та є чинними.
Як передбачено абз. 3 ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.
Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
За змістом ч. 2 та п. «в» ч. 3 ст. 152 ЗК України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема шляхом визнання угоди недійсною.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 по справі № 610/1030/18 зазначила, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.
З огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку, що в період дії чинних договорів оренди землі, укладених та зареєстрованих 12.03.2012 року та 26.10.2012 року між орендарем ПСП «Агрофірма ім. Шевченко» та орендодавцем ОСОБА_1 , остання безпідставно уклала договори оренди землі з фермерським господарством «Кондор-Агро», які в подальшому були зареєстровані, створивши подвійну державну реєстрацію права на одні і ті ж земельні ділянки, чим порушили чинне законодавство України та інтереси ПСП з «Агрофірма ім. Шевченко», що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки. Відтак, це свідчить про обґрунтованість позовних вимог щодо визнання недійсними вказаних договорів оренди, а тому дані позовні вимоги в цій частині є доведеними та підлягають до задоволення.
Частиною 5 ст. 116 ЗК України передбачено правило неможливості передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень «У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав».
Підпунктом 15 п. 11 Закону України від 05.12.2019 № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» у Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень викладено у новій редакції статтю 26.
Так, згідно ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції на момент розгляду справи судом), у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, одночасне існування державної реєстрації кількох прав власності на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам вищезазначеного закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації та призводить до порушення права позивача, як землекористувача (орендаря).
Оскільки вимога про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на земельну ділянку відповідно до спірного договору є похідною від вимоги про визнання недійсним спірного договору, то така вимога позивача підлягає задоволенню.
Керуючись ст. ст. 15, 203, 215 Цивільного кодексу України, ст. ст. 1, 6, 14, 16 Закону України «Про оренду землі», ЗаконуУкраїни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», керуючись ст. ст. 263-265 ЦПК України суд, -
Позовну заяву приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма ім. Шевченко» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Кондор-Агро», Новобузької міської ради Миколаївської області, третя особа: головне управління Держгеокадастру у Миколаївській області, про визнання недійсними договорів оренди землі та скасування рішення про реєстрацію права оренди - задовольнити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його складення.

У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення, заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в загальному порядку.

Повний текст рішення суду складено 28.12.2021 року.

Суддя: Іщенко Х.В.