ЧЕРКАСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер провадження 22-ц/821/2242/21Головуючий по 1 інстанції
Справа №695/2324/19 Категорія: Середа Л. В.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 грудня 2021 року :Черкаський апеляційний суд в складі:

суддів Бондаренка С. І., Вініченка Б.Б., Гончар Н.І.

за участю секретаря Чуйко А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 29 жовтня 2021 року, ухваленого в складі судді Середи Л.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Комунального підприємства «Реєстраційний центр» про скасування рішення державного реєстратора та усунення перешкод в користуванні нерухомим майном, -

в с т а н о в и в:

У липні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Комунального підприємства «Реєстраційний центр» про скасування рішення державного реєстратора та усунення перешкод в користуванні нерухомим майном.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 11 липня 2006 року між АКБ «ТАС-Комерцбанк» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №016/0706/88-501, з подальшим внесенням змін та доповнень. Відповідно до умов вказаного вище договору, Банк зобов`язується надати позичальнику кредит в сумі 30 000,00 доларів США, а позичальник зобов`язується повернути наданий кредит і сплатити проценти за користування в сумі, строки та на умовах, що передбачені кредитним договором.

У забезпечення належного виконання зобов`язання за кредитним договором №016/0706/88-501 між ОСОБА_1 та АКБ «ТАС-Комерцбанк» було укладено договір іпотеки №016/0706/88-501-Z від 11 липня 2006 року, відповідно до якого ОСОБА_1 передав Банку в іпотеку житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 186,6 кв.м, житловою площею 94 кв.м, який належав позивачу на підставі свідоцтва про право власності.

Сторони оцінили зазначений вище предмет іпотеки в 38 000,00 доларів США, що за курсом НБУ України на день укладення вказаного іпотечного договору становив 191 900 гривень 00 копійок.

18 січня 2012 року ОСОБА_2 та ПАТ «Сведбанк» уклали договір про внесення змін та доповнень №2 (реструктуризацію) та змінено строк виконання договору, шляхом внесення змін в графік погашення кредиту.

18 січня 2012 року ОСОБА_1 уклав із ПАТ «Сведбанк» договір про внесення змін та доповнень №1 до договору іпотеки №016/0706/88-501-Z від 11 липня 2006 року, яким були внесені зміни та доповнення до окремих положень цього правочину стосовно ціни предмету іпотеки (303 612 гривень 40 копійок), а також щодо порядку та способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

25 травня 2012 року між ПАТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк» укладено договір купівлі-продажу прав вимоги. Згідно з п. 2.1 цього договору продавець погоджується продати (відступити) права вимоги та передати їх покупцю, а покупець погоджується купити права вимоги, прийняти їх сплатити загальну купівельну ціну.

15 червня 2012 року між ПАТ «Альфа Банк» та ПАТ «Дельта Банк» укладено договір купівлі-продажу прав вимоги, внаслідок чого ПАТ «Альфа Банк» набуло статусу нового кредитора за договором №016/0706/88-501 від 11 липня 2006 року, позичальником згідно умов якого є ОСОБА_2 .

Жодного письмового повідомлення з копією договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки №016/0706/88-501 від 11 липня 2006 року на адресу позивача ОСОБА_1 направлено не було.

Пізніше ПАТ «Альфа Банк» пред`явило до Золотоніського відділу ДВС Головного територіального управління юстиції в Черкаській області виконавчий напис приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу від 21 липня 2014 року №1658 про звернення стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок АДРЕСА_1 , житловою площею 94 кв.м. На підставі вказаного головним державним виконавцем Золотоніського відділу ДВС Щербатюк Л.О. було відкрито виконавче провадження за №51958956.

Однак, 16 березня 2017 року постановою головного державного виконавця Щербатюк Л.О. повернуто стягувачу ПАТ «Альфа Банк» виконавчий напис приватного нотаріуса від 21 липня 2014 року №1658 без виконання, у зв`язку із забороною щодо звернення стягнення на майно боржника.

Під час звернення ОСОБА_1 до Золотоніського відділу Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції в Черкаській області щодо можливого звернення стягнення на предмет іпотеки на користь ПАТ «Альфа Банк», позивачу було надано інформацію про відсутність на примусовому виконанні у відділі будь-яких виконавчих документів відносно житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Після чого позивачу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно Державного реєстру іпотек стало відомо, що 22 січня 2019 року реєстратором Комунального підприємства «Реєстраційний центр» Діденком О.П. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), яким за ПАТ «Альфа Банк» зареєстровано право власності на іпотечний житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Вказане рішення державного реєстратора Діденка О.П. від 22 січня 2019 року, на думку позивача, є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки ПАТ «Альфа Банк» не надав позивачу жодного примірника договору про переведення прав іпотекодержателя від ПАТ «Сведбанк» на ПАТ «Дельта Банк», а згодом на ПАТ «Альфа Банк».

Також позивач не отримував письмових вимог про усунення порушень, а також не отримував попередження від Банку про звернення стягнення на предмет іпотеки, а державним реєстратором не були перевірені документи про наявність підстав для прийняття рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно за ПАТ «Альфа-Банк».

Державна реєстрація прав на нерухоме майно вчинена державним реєстратором не за місцем розташування нерухомого майна (житлового будинку) та окремо від земельної ділянки з кадастровим номером 712587801:03:007:0126, яка належить позивачу, тобто поза межами території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації.

Окрім того, на момент вчинення реєстраційної дії в рамках процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , був єдиним місцем постійного проживання ОСОБА_1 , а з моменту набуття чинності Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а саме з 07 червня 2014 року, не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами резидентами України в іноземній валюті, та за умови, якщо, зокрема, таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя.

Позивач зазначав, що застереження, встановлене сторонами в обумовленому іпотечному договорі, не може вважатися згодою позивача щодо не застосування положень зазначеного закону щодо мораторію на звернення стягнення на нерухоме майно, де проживає його сім`я.

Постановою державного виконавця від 16 березня 2017 року № 51958956 відповідачу було відмовлено у зверненні стягнення на предмет іпотеки за виконавчим написом нотаріуса та повернуто вказаний виконавчий документ без виконання стягувану ПАТ «Альфа-Банк», у зв`язку з дією мораторію на задоволення вимог кредиторів за валютним іпотечним кредитуванням. При цьому, зазначене рішення державного виконавця відповідачем ПАТ «Альфа-Банк» не оскаржувалось, що є черговим доказом відсутності правових підстав для незастосування мораторію до житлового будинку позивача, який виступає майновою порукою за валютним кредитом.

Отже, після звернення стягнення на предмет іпотеки в безспірному порядку за виконавчим написом нотаріуса від 21 липня 2017 року № 1658, ПАТ «Альфа-Банк» повторно звернуло стягнення на той самий предмет іпотеки житловий будинок, з метою уникнення дії мораторію.

Таким чином, у зв`язку з незаконною реєстрацією за АТ «Альфа-Банк» права власності на спірне нерухоме майно, позивач не може вільно володіти й користуватися своїм житловим будинком, оскільки постійно очікує незаконного виселення з приміщення житлового будинку своєї сім`ї колекторами Банку, а також не може надовго залишати своє домоволодіння, оскільки Банк намагається змінити вхідні замки в будинку та виставити звідти його речі та меблі позивача.

На підставі викладеного позивач просив скасувати як незаконне рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр» Діденка Олександра Петровича, індексний номер: 45150908 від 22 січня 2019 року, 12:10:01, про державну реєстрацію за Акціонерним товариством «Альфа-Банк», права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 , загальною площею 186,6 кв.м, житлова площа 94 кв.м, номер запису про право власності 29946132.

Зобов`язати Комунальне підприємство «Реєстраційний центр» усунути перешкоди в користуванні позивачем ОСОБА_1 житловим будинком АДРЕСА_1 , шляхом поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно попереднього запису про реєстрацію за гр. ОСОБА_1 , права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 , загальною площею 186,6 кв.м, житлова площа 94,0 кв.м, та виключення запису про право власності на вказаний житловий будинок № НОМЕР_1 за ПАТ «Альфа-Банк».

Рішенням Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 29 жовтня 2021 року позовні вимоги ОСОБА_1 до АТ «Альфа Банк» та КП «Реєстраційний центр» задоволено повністю.

Скасовано як незаконне рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр» Діденка Олександра Петровича, індексний номер: 45150908 від 22 січня 2019 року, 12:10:01, про державну реєстрацію за Акціонерним товариством «Альфа-Банк», , права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 , загальною площею 186,6 кв.м, житлова площа 94 кв.м, номер запису про право власності 29946132.

Зобов`язано Комунальне підприємство «Реєстраційний центр» усунути перешкоди в користуванні позивачем ОСОБА_1 житловим будинком АДРЕСА_1 , шляхом поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно попереднього запису про реєстрацію за гр. ОСОБА_1 , права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 , загальною площею 186,6 кв.м, житлова площа 94,0 кв.м, та виключення запису про право власності на вказаний житловий будинок № НОМЕР_1 за ПАТ «Альфа-Банк».

Рішення суду обґрунтоване тим, що відсутність належних доказів дотримання АТ «Альфа-Банк» як іпотекодержателем вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надсилання іпотекодавцю (позивачу) письмової вимоги про усунення порушення саме за тридцять календарних днів до моменту проведення реєстрації, яка подаються держаному реєстратору, свідчить про недотримання відповідачем процедури реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на іпотечне майно - будинок по АДРЕСА_1 , в порядку позасудового врегулювання.

Суд першої інстанції вказав, що державна реєстрація прав на нерухоме майно вчинена КП «Реєстраційний Центр» не за місцем розташування нерухомого майна (житлового будинку позивача) та окремо від земельної ділянки, кадастровий №712587801:03:007:0126 (яка належить ОСОБА_1 ), тобто не в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації, а тому реєстраційна дія КП «Реєстраційний центр» щодо реєстрації 22 січня 2019 року права власності на об`єкт нерухомого майна за ПАТ «Альфа-Банк» проведена з порушенням компетенції вказаного органу державної реєстрації.

Посилання відповідача АТ «Альфа-Банк» на те, що сторони погодили застереження про позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та надали згоду Іпотекодержателю на прийняття одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до банку, суд першої інстанції оцінив критично, оскільки, під час відчуження спірного будинку, договору про його добровільну передачу у власність АТ «Альфа-Банк» між сторонами укладено не було. Позивач не узгоджував з іпотекодержателем умови щодо автоматичного звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття Банком права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором, зокрема, і станом на день вчинення державним реєстратором дій 22 січня 2019 року, а, значить, таку згоду позивач не надавав, а надавав лише згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації за відповідачем ПАТ «Альфа-Банк» права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Суд погодився з доводами позивача, що на момент вчинення КП «Реєстраційний Центр» реєстраційної дії в рамках процедури звернення стягнення на предмет іпотеки житловий будинок по АДРЕСА_1 був єдиним місцем постійного проживання позивача, оскільки останній не має у власності іншого приміщення пристосованого для проживання, чим порушено приписи п. 1 ст. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 07 червня 2014 року.

Домоволодіння по АДРЕСА_2 не є предметом спільної сумісної власності подружжя , оскільки дружина позивача ОСОБА_3 отримала його в дар. Також вказаний будинок не придатний для проживання.

Зазначеною реєстрацією порушені права позивача, як власника нерухомого майна, гарантовані державою Україна, ст. 1 Протоколу №1 до Європейської Конвенції з прав людини 1950 року, норми якого згідно положень ст. 9 Конституції України мають пріоритет над нормами вітчизняного законодавства.

Наслідком скасування судом рішення державного реєстратора Черкаської філії КП «Реєстраційний центр» про реєстрацію права власності на спірний житловий будинок за АТ «Альфа-Банк» є усунення перешкод у користуванні позивачем нерухомим майном шляхом зобов`язання КП «Реєстраційний центр» поновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно попередній запис щодо реєстрації права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, АТ «Альфа-Банк» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 29 жовтня 2021 року та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги залишити без задоволення.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що відповідно до Закону України «Про іпотеку» застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідком до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Відповідно до п. 12.3.1 іпотечного договору: задоволення вимог здійснюється шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Підписанням цього договору, Заставодатель (позивач) засвідчують, що вони надають Іпотекодержателю згоду на прийняття Іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до Банку.

Відтак, застереження, визначене у п. 12.3.1 іпотечного договору є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, апелянт вважає, що висновки суду першої інстанції про те, що договору про добровільну передачу у власність АТ «Альфа-Банк» предмета іпотеки укладено не було, є помилковими.

АТ «Альфа-Банк» набув прав іпотекодержателя за договором іпотеки в тому ж обсязі, в якому їх мав первісний іпотекодержатель, жодних змін до договору іпотеки в частині іпотечного застереження сторонами не вносилось. Отже, в силу дії презумпції правомірності правочину, суд першої інстанції не мав підстав вважати, що АТ «Альфа-Банк» не мало права реалізувати своє право звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі іпотечного застереження.

Окрім того, апелянт зазначає, що до спірних правовідносин не підлягає застосуванню Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» з огляду на те, що станом на момент укладення Іпотечного договору позивач був одноосібним власником будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Однак, після введення в дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», маючи не виконані грошові зобов`язання перед кредитором, позивач 18 жовтня 2014 року уклав договір дарування, переоформивши таким чином додаткове житлове майно на свою дружину.

Переоформлення свого майна шляхом дарування найближчому родичу з метою неправомірно скористатись введеним мораторієм задля уникнення виконання своїх зобов`язань є, на думку апелянта, дією з наміром завдати шкоди іншій особі кредитору.

Щодо акта обстеження житлових умов від 22 березня 2021 року, якому суд першої інстанції при розгляді справи надав оцінку та яким встановлено непридатність для проживання будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , апелянт вказує, що зазначений акт не може вважатись належним та допустимим доказом з огляду на те, що він складений 22 березня 2021 року, тобто більш, ніж через два роки після вчинення оскаржуваної реєстраційної дії. Жодних доказів того, що саме на момент вчинення реєстраційних дій у січні 2019 року будинок перебував у такому стані, матеріали справи не містять. А той факт, що позивач та його дружина власноруч довели додаткове житлове майно до непридатного для проживання стану, не свідчить, що вони потребують посиленого захисту від держави у вигляді мораторію на звернення стягнення на одне з двох належних їм об`єкта нерухомості, та не спростовує факту зловживання позивачем своїми матеріальними правами до цього.

Щодо висновку в оскаржуваному рішенні суду про недотримання АТ «Альфа-Банк» процедури реєстрації права власності на іпотечне майно в порядку позасудового врегулювання, у зв`язку з відсутністю доказів належного повідомлення позивача про звернення стягнення на предмет іпотеки, апелянт зазначає, що на дві відомі Банку адреси ОСОБА_2 та дві можливі адреси ОСОБА_1 . Іпотекодержателем були направлені чотири повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням. Вказані повідомлення були направлені цінним листом з описом вкладення та повідомленням про отримання. Всі повідомлення отримані особисто адресатами 09 червня 2018 року та 14 червня 2018 року, про що свідчать розписки у рекомендованих повідомленнях про отримання.

У свою чергу реєстраційна дія вчинена у січні 2019 року, відтак тридцятиденний строк для направлення вимоги про виконання порушеного зобов`язання Іпотекодержателем дотриманий.

Також в апеляційній скарзі вказано про помилкове посилання суду першої інстанції на порушення державним реєстратором вимог територіальної підвідомчості. Оскільки, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя. Таким чином, реєстратори КП «Реєстраційний центр» мали право вчиняти реєстраційні дії щодо реєстрації права власності на нерухоме майно на території всієї Черкаської області.

Окрім цього апелянт зазначає про недоведеність позивачем порушення його прав.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача ОСОБА_1 адвокат Пилипенко Р.Б. просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити та залиши без змін рішення суду першої інстанції посилаючись на те, що при відступленні права вимоги за іпотечним договором, ПАТ «Альфа-Банк» не надав позивачу жодного примірника договору про переведення прав іпотекодержателя від ПАТ «Сведбанк» на ПАТ «Дельта Банк», а згодом на ПАТ «Альфа-Банк»; на адресу боржника та іпотекодавця письмова вимога ПАТ «Альфа-Банк» про усунення порушень за кредитним договором не направлялась; ПАТ «Альфа-Банк» подав державному реєстру не у повному обсязі документи, які необхідні для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, оскільки у ПАТ «Альфа-Банк» відсутня письмова вимога про усунення порушень кредитного договору з доказами вручення боржнику та іпотекодавцю, а також повідомлення про відступлення права вимоги за договором іпотеки з доказами вручення позивачу; державна реєстрація прав на нерухоме майно вчинена реєстратором не за місцем розташування житлового будинку та окремо від земельної ділянки; жодної згоди на звернення стягнення на предмет іпотеки позивач не надавав, а надавав лише згоду на задоволення забезпеченою іпотекою вимоги в порядку, визначеному ст. 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який міг бути єдиною підставою для реєстрації за ПАТ «Альфа-Банк» права власності на предмет іпотеки; житловий будинок, що є предметом іпотечного договору та належить позивачу має загальну площу 186,6 кв.м та використовується позивачем як єдине місце постійного проживання, а відтак на цей будинок не може звертатись стягнення в позасудовому порядку у зв`язку з дією мораторію на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на таке відчуження; доводи апелянта про те, що позивач має інше житло, а тому правовідносини не підпадають під дію мораторію, спростовуються інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідно до якої за позивачем станом на січень 2019 року відсутнє інше, відмінне від спірного житлового будинку, нерухоме майно; нерухоме майно, яке у дар отримала дружина позивача не є предметом спільної сумісної власності подружжя та не придатне для проживання.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, апеляційний суд, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

Відповідно до технічного паспорту на житловий будинок садибного типу № 15331340, власником домоволодіння, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 був ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності № НОМЕР_2 від 01 квітня 1983 року (а.с. 14).

Земельна ділянка, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :03:007:0126 належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11 вересня 2014 року № 26682666 (а.с. 17).

Частиною 1 статті 546 ЦК України встановлено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Одним із видів застави є іпотека.

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.(ч.1 ст.575 ЦК України)

11 липня 2006 року між АКБ «ТАС-Комерцбанк» (Банк) та ОСОБА_1 (Іпотекодавець) укладено іпотечний договір №016/0706/88-501-Z (далі іпотечний договір) (а.с. 18-19).

Відповідно до умов вказаного договору ОСОБА_1 є майновим поручителем за виконання ОСОБА_2 (Позичальник) зобов`язань, передбачених кредитним договором № 016/0706/88-501 від 11 липня 2016 року.

На забезпечення виконання основного зобов`язання, Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю належне йому на праві власності майно: будинок під номером шість, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , який розташований на земельній ділянці розміром 600 кв.м (предмет іпотеки).(п.2 Договору іпотеки)

Іпотекодержатель має право у разі невиконання Позичальником умов основного зобов`язання та/або Іпотекодавцем умов цього договору звернути стягнення на предмет іпотеки та задовольнити за рахунок його вартості свої вимоги в повному обсязі, включаючи суму кредиту та будь-яке збільшення цієї суми відповідно до умов основного зобов`язання, проценти за користування кредитом, пеню та інші платежі і санкції, що передбачені та/або випливають з основного зобов`язання, а також всі витрати, пов`язані із зверненням стягнення на предмет іпотеки, у тому числі з вчиненням виконавчого напису реалізацією та вартість послуг незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності.(п.10.3 Договору Іпотеки)

У пп. 10.4 п. 10 іпотечного договору зазначено, що Іпотекодержатель має право обирати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з п. 11 іпотечного договору, Іпотекодержатель набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки в разі, якщо на день, визначений основним зобов`язанням, Позичальник не поверне Іпотекодержателю суму кредиту та/або проценти за користування кредитом та/або пеню або іншу заборгованість, та/або платежі та санкції, що передбачені та/або випливають з основного зобов`язання, а також в інших випадках, передбачених основним зобов`язанням та цим договором, в тому числі, у випадку одноразового прострочення основного зобов`язання (як основного боргу, так і процентів за ним).

При настанні зазначених в абзаці першому цього пункту договору випадків Іпотекодержатель надає Позичальнику та Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та/або зобов`язань, передбачених цим Договором, у не менш ніж тридцятиденний строк, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору.

Відповідно до п. 12 іпотечного договору, за вибором Іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог Іпотекодержателя: за рішенням суду (пп. 12.1); у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса (пп. 12.2); згідно з договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження задоволення вимог Іпотекодержателя, яке викладене в пп. 12.3.1 та 12.3.2 цього пункту договору (пп. 12.3).

Підпунктом 12.3.1 іпотечного договору визначено, що задоволення вимог здійснюється шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» у випадку задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті, договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладений на здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому вважається, що предмет іпотеки набувається у власність Іпотекодержателя за ціною, що буде визначена на підставі висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовляються, що кандидатура незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності визначається Іпотекодержателем.

18 січня 2012 року між ПАТ «Сведбанк», яке виступає правонаступником ВАТ «Сведбанк», яке, в свою чергу, виступає правонаступником АКБ «ТАС-Комерцбанк» (Іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (Іпотекодавець), який є майновим поручителем ОСОБА_2 , уклали договір про внесення змін та доповнень №1 від 18 січня 2012 року до договору іпотеки № 016/0706/88-501-Z від 11 липня 2006 року, яким були внесені зміни та доповнення до окремих положень вказаного правочину, зокрема, й стосовно ціни предмету іпотеки (а.с. 20-21).

Так, станом на день укладення іпотечного договору ціна предмету іпотеки становить 303 612 гривень 40 копійок.

Вказаним договором також було внесено зміни в пп. 12.3.1 та визначено, зокрема, сторони домовились, що передача Іпотекодержателю права власності на предмет Іпотеки здійснюється згідно ст..37 Закону України «Про іпотеку». Сторони дійшли згоди, що правовою підставою реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки є зазначене в іпотечному договорі застереження, яке за своїм правовим наслідком передбачає передачу Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Окрім того, договором про внесення змін та доповнень сторони доповнили договір іпотеки п. 12.4, яким передбачили, що згідно з окремим договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладеним між сторонами, який передбачає наступні способи звернення стягнення на предмет іпотеки: передачу Іпотекодержателю право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки від імені Іпотекодержателя у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19 червня 2019 року, власником житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 є АТ «Альфа-Банк»; дата та час державної реєстрації: 16 січня 2019 року, державний реєстратор: Діденко О.П., Комунальне підприємство «Реєстраційний центр», Черкаська область; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45150908 від 22 січня 2019 року, ОСОБА_4 , Комунальне підприємство «Реєстраційний центр», Черкаська область. Підстава виникнення права власності : повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер:41849-1028/б видане 21 травня 2018 року, видавник: ПАТ «Альфа Банк»; рекомендоване повідомлення про вручення, серія та номер : 14 5, виданий 14 червня 2018 року , видавник ПАТ «Альфа Банк»; договір купівлі продажу прав вимоги, серія та номер: Б/Н, виданий 15 червня 2012 року, видавник ПАТ «Альфа Банк» та ПАТ «Дельта Банк»; договір купівлі продажу прав вимоги, серія та номер: Б/н виданий 25 травня 2012 року, видавник : ПАТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк»; статут , серія та номер: Б/Н виданий 5 червня 2009 року, видавник ПАТ «Сведбанк»; довіреність, серія та номер: 008579/18, виданий 25 жовтня 2018 року, видавник АТ «Альфа Банк»; кредитний договір, серія та номер: 016/0706/88-501, виданий 11 липня 2006 року, видавник:АКВ «ТАС-Комерцбанк» та ОСОБА_1 ; іпотечний договір, серія та номер : 016/0706/88-501-Z, виданий 11 липня 2006 року, видавник: АКБ «Таскомерцбанк» та ОСОБА_1 (т.1 а.с. 23).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).

Аналіз приписів статті 33 Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку, що законодавцем передбачено право іпотекодержателя захистити свої майнові права у зв`язку з невиконанням (неналежним виконанням) боржником основного зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: в позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі виконавчого напису нотаріуса) або в судовому порядку за рішенням суду.

Частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції,чинній на час укладення договору іпотеки, далі - Закон 898-ІV) передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.

Статтею 37 зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з частиною другою статті 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Відповідно до частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» № 800-VI (далі - Закон № 800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Нова редакція статей 36, 37 Закону № 898-ІV», викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.

Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в пункті 12.3.1 договору про внесення змін до іпотечного договору, є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Частиною першою статті 35 Закону № 898-ІV (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону № 898-ІV реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону № 898-ІV.

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону № 898-ІV пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

6 червня 2018 року ПАТ «Альфа-Банк» за вихідним №41849-1028/б на адресу ОСОБА_2 та ОСОБА_1 направив повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, які вони отримали 9 червня 2018 року.(т.1 а.с.82-84)

Вказані докази спростовують доводи позивача, про те, що йому не направлялась вимога про усунення порушень, а проведення реєстрації права власності на іпотечне майно 16 січня 2019 року свідчить про те, що іпотекодержатедем було витримано 30-ть календарних дні до моменту проведення реєстрації.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон -1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку, в редакції чинній на час проведення реєстрації права, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9, 15 Закону № 1952-IVу редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19 червня 2019 року(т.1 а.с.23) вбачається, що звертаючись до державного реєстратора з вимогою про реєстрацію права власності, відповідач, визначений нормами права перелік документів надав, тому підстави для відмови у реєстрації у реєстратора були відсутні.

Такі висновки викладенні в постанові Верховного Суду від 17 лютого 2021 року в справі №404/234/19.

Суд погоджується з доводами апелянта щодо відсутності порушень КП «Реєстраційний центр» вимог територіальної підвідомчості, оскільки відповідно до ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній станом на день реєстрації за АТ «Альфа-Банк» предмету іпотеки), державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя.

07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» № 1304-VII (чинний станом на день реєстрації нерухомого майна позивача за АТ «Альфа-Банк»), підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з п. 23 ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів» від 12 травня 1991 року № 1023-XII (далі - Закон № 1023-XII) (у редакції, чинній на момент укладення кредитного та іпотечного договорів) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 2 ст. 36 Закону № 898-IV).

Отже, згідно із Законом України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Таким чином на відносини які склались між позивачем та відповідачем розповсюджувався встановлений тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя.

Разом з тим особа, яка є боржником перед своїми контрагентами, повинна утримуватись від дій, які безпідставно або сумнівно зменшують розмір її активів. Угоди, що укладаються учасниками цивільних відносин, повинні мати певну правову та фактичну мету, яка не має бути очевидно неправомірною та недобросовісною. Угода, що укладається «про людське око», таким критеріям відповідати не може.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 22 січня 2019 року за № 153498503, ОСОБА_1 з 12 липня 2006 року на праві приватної власності та на підставі договору купівлі-продажу № 4698 від 28 жовтня 2004 року належав будинок за адресою: АДРЕСА_2 .(т.1 а.с.155-157)

Зі свідоцтва про укладення шлюбу серії НОМЕР_3 , виданого 16 липня 1977 року, вбачається, що 16 липня 1977 року ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрував шлюб з ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 . Прізвище дружини після укладення шлюбу ОСОБА_6 (а.с. 154).

18 жовтня 2014 року на підставі договору дарування № 2725 від 18 жовтня 2014 року за ОСОБА_3 був зареєстрований житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 (а.с. 155).

Враховуючи те, що вказані особи є подружжям, укладений був безоплатний право чин через 4 місяці після набрання чинності Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», суд приходить до висновку, що ОСОБА_1 , будучи боржником за укладеним іпотечним договором, укладаючи договір дарування діяв недобросовісно, з метою штучного створення умов передбачених Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» для невиконання взятих за договором зобов`язань.

Враховуючи таку поведінку ОСОБА_1 , не є справедливим, перекладення негативних наслідків у зобов`язаннях у вигляді його невиконання, на сторону яка діяла добросовісно, відповідно до умов договору та закону, а відтак вказана підстава не може мати наслідком задоволення позовних вимог.

Відповідно до п.п. «ґ» п.п. 266.2.2 п. 266.2 ст. 266 Податкового кодексу України та статті 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» належним доказом того, що житлова нерухомість непридатна для проживання, в тому числі у зв`язку з аварійним станом, є відповідне рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об`єднаної територіальної громади.

Тому акт обстеження від 22 березня 2021 року є неналежним доказом.

Суд першої інстанції вказаних вимог закону та обставин справи не врахував, а тому помилково прийшов до висновку про задоволення позовних вимог.

За таких обставин рішення суду підлягає скасуванню та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381-384 ЦПК України , апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» - задовольнити, а рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 29 жовтня 2021 року - скасувати.

Ухвалити нове рішення яким:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Комунального підприємства «Реєстраційний центр» про скасування рішення державного реєстратора та усунення перешкод в користуванні нерухомим майном відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Акціонерного товариства «Альфа-Банк» судовий збір в сумі 2305 гривень 20 копійок.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції протягом 30 днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Повний текст постанови виготовлений 30 грудня 2021 року.

Судді