Справа №295/92/20
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.02.2021 року м. Житомир

Богунський районний суд міста Житомира в складі:

головуючої - судді Семенцової Л.М.,

за участі секретаря - Ковальчук М.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи - ОСОБА_3 , приватний нотаріус Житомирського міського нотаріального округу Стражник Тетяна Олексіївна, про розірвання договору купівлі-продажу квартири та вселення та зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном шляхом позбавлення колишнього власника права користування житловим приміщенням,-

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2019 року до суду надійшла первісна позовна заява ОСОБА_1 , в якій позивач просить: 1) вселити його в квартиру АДРЕСА_1 ; 2) поновити йому строк звернення до суду із позовною вимогою про розірвання договору купівлі-продажу від 05.09.2013 року № 7134, укладеного між ОСОБА_1 з однієї сторони, та відповідачем ОСОБА_2 за згодою його дружини ОСОБА_3 з другої сторони, який було посвідчено приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Стражник Тетяною Олексіївною за реєстром № 7134; 3) розірвати договір купівлі-продажу від 05.09.2013 року № 7134, укладений між ОСОБА_1 з однієї сторони та відповідачем ОСОБА_2 за згодою його дружини ОСОБА_3 з другої сторони, який було посвідчено приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Стражник Тетяною Олексіївною за реєстром № 7134, повернути сторони у первинний стан, відновивши становище, яке існувало первинно до укладання договору, скасувавши державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на нерухоме майно - на 7/15 частин квартири АДРЕСА_1 та відновивши державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно - на 7/15 частин квартири АДРЕСА_1 .

Вимоги позову мотивовані тим, що згідно договору купівлі-продажу від 05.09.2013 року № 7134 він продав відповідачу, який є його рідним дядьком, 7/15 частин квартири АДРЕСА_1 . Проте відповідач не розрахувався з ним за купівлю частки квартири ні до підписання договору, ні після того, не сплативши йому 7000 дол. США компенсації вартості частини нерухомого майна, які до укладення договору обіцяв сплатити для придбання позивачем окремого житла. Відповідач постійно відстрочував виплату коштів, запевняючи його, що розрахується трохи згодом, у зв`язку з чим позивач залишався зареєстрованим у квартирі та проживав у ній до листопада 2019 року, коли відповідач замінив замки від вхідних дверей квартири, через що позивач втратив доступ до неї, хоча ця квартира є його єдиним житлом, де він постійно проживав із народження, будучи в ній зареєстрованим. Оскільки порушення його прав було триваючим та на момент підписання договору він перебував у стані після отриманої черепно-мозкової травми та за станом здоров`я не міг у повній мірі усвідомлювати зміст договору купівлі-продажу, а також на той час йому було дев`ятнадцять років, тому вважає, що строк звернення до суду пропущено з поважних причин.

Представник відповідача надав до суду відзив на позовну заяву, виклавши в ньому заперечення проти заявлених вимог, згідно яких, зокрема, згідно п. 3.1 договору він повністю розрахувався з продавцем до підписання угоди, набув право власності на майно, а позивач після продажу своєї частини квартири втратив право користування нею. Однак скориставшись тим, що він постійно перебуває на заробітках за кордоном, позивач довів квартиру до жахливого антисанітарного стану та зробив її непридатною для проживання, у ній відрізано газопостачання, водопостачання, електромережа в аварійному стані. Позивач фактично не користувався непридатною для проживання квартирою та не сплачував за житлово-комунальні послуги. Також зазначив, що позов подано з пропуском строку позовної давності.

У травні 2020 року представник відповідача ОСОБА_2 подав до суду зустрічний позов, виклавши в ньому позовні вимоги, в яких просить усунути перешкоди у здійсненні ОСОБА_2 права користування та розпорядження майном, а саме квартирою АДРЕСА_1 , шляхом позбавлення ОСОБА_1 права користування вказаним житловим приміщенням.

На обґрунтування вимог позову зазначено, що відповідно до нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 05.09.2013 року ОСОБА_1 продав йому 7/15 часток квартири АДРЕСА_1 та згідно п. 3.1 договору він повністю розрахувався з продавцем до підписання угоди в нотаріуса, а також того ж дня відбулася державна реєстрація права власності за ним на набуту частину квартиру. Після укладення договору купівлі-продажу частини квартири АДРЕСА_1 відповідач втратив право користування нею та повинен був знятися з реєстрації в ній згідно п. 4.1 договору. Проте, відчуживши свою частку, він довів квартиру до жахливого антисанітарного стану та зробив її непридатною для проживання.

Ухвалою судді Богунського районного суду міста Житомира від 12.05.2020 року зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном шляхом позбавлення колишнього власника права користування житловим приміщенням прийнято до спільного розгляду із первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи - ОСОБА_3 , приватний нотаріус Житомирського міського нотаріального округу Стражник Тетяна Олексіївна, про розірвання договору дарування частини квартири та вселення, вимоги за зустрічним позовом об`єднано в одне провадження з первісним позовом.

Ухвалою судді Богунського районного суду міста Житомира від 26.05.2020 року задоволено заяву позивача про забезпечення позову та накладено арешт на 7/15 частин квартири АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), яка належить на праві власності ОСОБА_2 .

Ухвалою Богунського районного суду міста Житомира від 25.05.2020 року витребувано в приватного нотаріуса Житомирського міського нотаріального округу Стражник Т.О. належним чином завірені копії договору купівлі-продажу від 05 вересня 2013 року № 7134, укладеного між ОСОБА_1 , з однієї сторони, та відповідачем ОСОБА_2 за згодою його дружини ОСОБА_3 , з другої сторони, частини квартири АДРЕСА_1 , а також усіх документів, що були підставою укладення договору купівлі- продажу від 05 вересня 2013 року № 7134.

Ухвалами Богунського районного суду міста Житомира від 17.09.2020 року та від 09.11.2020 року відмовлено в задоволенні клопотань позивача за первісним позовом та його представника про призначення судової психологічної експертизи.

У судовому засіданні позивач та його представник вимоги первісного позову підтримали з викладених у позовній заяві підстав та заперечували проти задоволення зустрічного позову. Представник позивача пояснила, що право позивача на користування спірною квартирою не припинилося, він зареєстрований у цій квартирі та іншого житла немає. Договір було укладено позивачем при тяжких життєвих умовах позивача, коли він доглядав за двома членами своєї сім`ї, які вели асоціальний спосіб життя. Договір є безгрошовим та відповідач зобов`язався придбати позивачу інше житло, а до того позивач повинен був користуватися квартирою, таким чином між ними було укладено з відстрочкою виконання.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечував проти задоволення первісного позову та підтримав вимоги зустрічного позову, посилаючись на обставини, зазначені в зустрічній позовній заяві та відзиві на позов, а також зауважив, що ОСОБА_1 ніколи не був членом сім`ї власника спірної квартири, будучи її співвласником, та в договорі купівлі-продажу відсутні умови щодо відстрочки його виконання. Просив застосувати до заявлених вимог строк позовної давності.

Треті особи, які належним чином були повідомленими про дату, час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явилися. Від приватного нотаріуса Житомирського міського нотаріального округу Стражник Т.О. надійшла заява про розгляд справи в її відсутності.

Суд, заслухавши позивача та його представника, представник відповідача, свідків, дослідивши письмові матеріали справи, відео- та аудіозаписи, з`ясувавши фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позовна заява, оцінивши докази в їх сукупності, дійшов до висновку, що в задоволенні первісного позову необхідно відмовити та задовольнити зустрічний позов із наступних підстав.

Судом встановлено, що 05.09.2013 року між ОСОБА_1 як продавцем та ОСОБА_2 як покупцем укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, згідно якого ОСОБА_1 продав, а ОСОБА_2 купив 7/15 ід. частин квартири АДРЕСА_1 , що складається з 3-х житлових кімнат та службових приміщень, загальною площею 64,2 кв. м, у тому числі житловою - 39,7 кв. м. Договір зареєстровано в реєстрі за № 7134 (а. с. 5, 6).

Згідно п. 2.1 договору купівлі-продажу за домовленістю сторін ціна відчужуваної частини квартири встановлена в розмірі 62640,00 грн.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що покупець сплатив продавцю готівкою грошову суму, вказану в п. 2.1 цього договору повністю до підписання цього договору.

Як визначено п. 5.1 договору нотаріусом проведено державну реєстрацію права власності покупця на відчужену частину квартири, про що свідчить витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 05.09.2013 року (а. с. 45, 46), у зв`язку з чим відповідач ОСОБА_2 , який до того був власником 8/15 частин вказаної квартири, став її одноосібним власником згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.05.2020 року (а. с. 96, 97).

Допитані в судовому засіданні в якості свідків ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 та ОСОБА_11 надали показання про те, що їм відомо про те, що відповідач не розрахувався з позивачем за договором купівлі-продажу 7/15 частин квартири АДРЕСА_1 , обіцяючи йому надати кошти на придбання окремої однокімнатної квартири, а також з листопада 2019 року відповідач став чинити перешкоди позивачу в користуванні квартирою, змінивши замки у вхідних дверях квартири, та викинув з неї меблі та належні позивачу речі.

Із висновку за результатами дослідження з використанням поліграфа від 06.11.2020 року експерта-поліграфолога ОСОБА_12 слідує, що в ході дослідження були виявлені стійкі, виражені психофізіологічні реакції, які свідчать про те, що свідчення ОСОБА_1 про те, що він не отримував від ОСОБА_2 будь-яку суму коштів у зв`язку з укладенням договору купівлі-продажу № 7134 від 05.09.2013 року, є достовірними (а. с. 175-177).

Статтею 204 ЦК України встановлено презумпцію правомірності правочину, згідно з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно із ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

У силу положень абз. 2 ч. 1 ст. 218 ЦК України заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків.

Відповідно до ч. 1 ст. 691, ч. 2 ст. 692 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу. Покупець зобов`язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару.

За змістом п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У постанові Верховного Суду від 17.04.2019 року в справі № З61/ 558/15-ц в справі про розірвання договору купівлі-продажу нерухомості через не проведення розрахунку зроблено такі правові висновки.

Верховний Суд зазначає, що нотаріальне посвідчення правочину (ст. 209 ЦК України) є додатковою гарантією дійсності договору.

Відповідно до глави 6 «Установлення волевиявлення та дійсних намірів особи при вчиненні нотаріальних дій» Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5, нотаріус зобов`язаний встановити дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, який він посвідчує, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину. Правочин посвідчується нотаріусом, якщо кожна із сторін однаково розуміє значення, умови правочину та його правові наслідки, про що свідчать особисті підписи сторін на правочині.

Відповідно до пункту 11 договору купівлі-продажу сторони підтвердили, що нотаріусом встановлено дійсні наміри кожної із сторін до вчинення цього правочину, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину. Сторони однаково розуміють значення, умови правочину та його правові наслідки для кожної сторони.

Нотаріус - це уповноважена державою фізична особа, яка здійснює нотаріальну діяльність у державній нотаріальній конторі, державному нотаріальному архіві або незалежну професійну нотаріальну діяльність, зокрема посвідчує права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняє інші нотаріальні дії, передбачені законом, з метою надання їм юридичної вірогідності (ч. 1 ст. 3 Закону України «Про нотаріат»).

Зокрема, нотаріус як уповноважена особа перед посвідченням договорів купівлі-продажу запитувала у сторін чи проведено ними розрахунки, позивач повідомила її, що розрахунок за садовий будинок та земельну ділянку проведено, що відображено у пункті 4 договору, з огляду на що нотаріус посвідчила факт укладення спірного договору, його умови та дійсні наміри сторін, обумовлені його умовами.

З огляду на встановлені судами першої та апеляційної інстанцій фактичні обставини, умови договору та положення статті 651 ЦК України, Верховний Суд дійшов висновку, що суди безпідставо вказали про позбавлення позивача за первісним позовом того, на що вона розраховувала під час укладення вказаного договору, оскільки з умов оспорюваного договору купівлі-продажу випливає факт розрахунку за майно до моменту укладення такого правочину, що сторони підтвердили своїми підписами у договорі.

За правилами ч. 2 ст. 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ч. ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У договорі купівлі-продажу сторони погодили умову про те, що покупець сплатив продавцю готівкою грошову суму, вказану в п. 2.1 цього договору повністю до підписання цього договору, а в силу ч. 1 ст. 218 ЦК України при оспорюванні письмового правочину або окремих його частин рішення суду не може грунтуватися на свідченнях свідків, тому суд не приймає до уваги показання свідків щодо нерозрахунку відповідача з позивачем за придбання ним у власність частини квартири, та при цьому висновок за результатами дослідження з використанням поліграфа від 06.11.2020 року експерта-поліграфолога ОСОБА_12 не спростовує зазначену умову договору, щодо якої сторони дійшли згоди, посвідчивши договір своїми власними підписами в ньому.

Досліджені судом відео- та аудіо записи розмов позивача та відповідача також не спростовують обставин та факту укладення сторонами договору купівлі-продажу від 05.09.2013 року частини квартири, беручи до уваги те, що на записах відсутні чіткі претензії ОСОБА_1 щодо того, що він не отримав від ОСОБА_2 зазначених у договорі коштів за частину квартири, або що ОСОБА_2 залишився винним йому якусь суму за цим договором. У розмові, зафіксованій на аудіозаписі, йдеться мова про грошові кошти в розмірі 2 тис. дол. США, які ОСОБА_2 пропонував ОСОБА_1 як допомогу, проте з їхньої розмови не встановлено, що ці кошти є заборгованістю покупця за договором купівлі-продажу частини квартири.

У зв`язку з наведеним судом не встановлено наявності передбачених ч. 2 ст. 651 ЦК України підстав для розірвання договору купівлі-продажу та підстав для вселення позивача у спірне помешкання, вважаючи вимоги первісного позову такими, що не ґрунтуються на положеннях закону.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 346 ЦК України відчуження власником свого майна припиняє право власності, складовою частиною якого згідно ст. 317 ЦК України, є й право користування майном.

Згідно зі ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном (ст. 391 ЦК України).

Зазначена норма матеріального права визначає право власника, у тому числі житлового приміщення або будинку, вимагати будь-яких усунень свого порушеного права від будь-яких осіб будь-яким шляхом, який власник вважає прийнятним. Визначальним для захисту права на підставі цієї норми є наявність у позивача права власності та встановлення судом наявності перешкод у користуванні власником своєю власністю. При цьому не має значення, ким саме спричинено порушення права та з яких підстав.

Такий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 16.01.2019 року в справі № 309/2477/16.

У п. 4.1 визначено обов`язок продавця частини квартири звільнити її та знятися з реєстраційного обліку в ній, здійснити передачу відчужуваної квартири покупцю.

Із копії паспорта позивача та довідки ДП «Нова Крошня» ПП «ВЖРЕП № 4» від 03.09.2019 року № 2654 вбачається, що його місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_2 (а. с. 128 звор. сторона аркушу, 129).

Оскільки внаслідок відчуження належної ОСОБА_1 частини квартири його право власності на неї припинилося в силу положень п. 1 ч. 1 ст. 346 ЦК України, в тому числі й право користування нею, що є складовою частиною права власності на майно в розумінні ст. 317 ЦК України, а тому він як колишній співвласник квартири втратив право користування нею. За таких обставин зустрічний позов підлягає задоволенню.

При вирішенні питання щодо розподілу судових витрат між сторонами суд керується ч. 2 ст. 141 ЦПК України та стягує з відповідача за зустрічним позовом на користь позивача за зустрічним позовом понесені ним судові витрати зі сплати судового збору в сумі 840,80 грн. за одну вимогу немайнового характеру.

Керуючись ст. ст. 204, 218, 317, 346, 391, 509, 526, 611, 651, 655, 691, 692 ЦК України, ст. ст. 12, 76-81, 141, 259, 263-268, 273, 354 ЦПК України, -

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи - ОСОБА_3 , приватний нотаріус Житомирського міського нотаріального округу Стражник Тетяна Олексіївна, про розірвання договору купівлі-продажу квартири та вселення відмовити.

Зустрічний позов задовольнити.

Усунути перешкоди у здійсненні ОСОБА_2 права користування та розпорядження квартирою АДРЕСА_1 шляхом позбавлення ОСОБА_1 права користування вказаним житловим приміщенням.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 840,80 грн. судового збору.

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги через Богунський районний суд міста Житомира протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про учасників справи:

Позивач за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (адреса: АДРЕСА_3 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ).

Відповідач первісним позовом та позивач за зустрічним позовом: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 (адреса: АДРЕСА_3 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ).

Третя особа: ОСОБА_3 (адреса: АДРЕСА_3 , ідентифікаційний номер у справі відсутній).

Третя особа: приватний нотаріус Житомирського міського нотаріального округу Стражник Тетяна Олексіївна (адреса: АДРЕСА_4 ).

Повне рішення суду складено 04.03.2021 року.

Суддя Л.М. Семенцова