Справа № 467/1271/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.02.2021 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючого - судді Явіци І.В.

за участю секретаря судового засідання - Савчук О.І.

позивача ОСОБА_1

відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Арбузинка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Первомайська філія Південної товарної біржі про визнання договору купівлі - продажу нерухомого майна дійсним,-

ВСТАНОВИВ :

Вимоги позивача та доводи на їх обгрунтування

Звернувшись до суду із зазначеним вище позовом, позивач посилався на те, що 16 квітня 1997 року уклав з відповідачкою договір купівлі - продажу житлового будинку, який був посвідчений Первомайською філією Південної товарної біржі.

При цьому, правочин, як вказав позивач, був повністю виконаний сторонами, оскільки він передав відповідачці повну суму коштів за житловий будинок, а остання передала йому ключі та знялась з реєстрації за вказаною адресою.

Наразі право власності на придбаний житловий будинок зареєстроване за ним.

Проте, з огляду на обов`язкову нотаріальну форму посвідчення договорів купівлі - продажу нерухомого майна, позивач не може реалізувати свої права власності у повній мірі на належний йому житловий будинок, у той час, як відповідачка ухиляється від нотаріального посвідчення договору.

Через таке позивач просив суд визнати дійсним договір №996 купівлі - продажу нерухомого майна - житлового будинку АДРЕСА_1 , що був укладений 16 квітня 1997 року між ним та ОСОБА_3 і зареєстрований Первомайською філією Південної товарної біржі 16 квітня 1997 року за №264.

Процесуальні дії у справі

Спрощене провадження у справі було відкрите ухвалою судді Арбузинського районного суду Миколаївської області від 11 грудня 2020 року після отримання інформації про зареєстроване у встановленому порядку місце проживання відповідача - фізичної особи.

Позиція учасників справи та вступне слово сторін

В судовому засіданні позивач свої вимоги підтримав повністю, просив їх задовольнити та пояснив, що у 1997 році він придбав у відповідачки будинок приблизно за 7 000,00 грн., який був оформлений Первомайською філією Південної товарної біржі.

Під час оформлення договору купівлі продажу на біржі, він передав відповідачці повну суму коштів за будинок, а вона передала йому ключі від нього та документи, як то, технічний паспорт.

Після цього відповідачка забрала з будинку речі та виїхала на постійне місце проживання до Кіровоградської області.

Він, у свою чергу, зареєстрував право власності на будинок в органах БТІ за собою.

Ніяких претензій відповідач до цього часу щодо будинку чи то укладеного договору не пред`являла, наразі він там проживає разом із своєю сім`єю.

Він мав розмову з відповідачкою з приводу нотаріального посвідчення договору, проте, вона постійно відповідала, що не має такої змоги через хворобу її чоловіка натяжку хворобу, а також через те, що з часу продажу будинку проживає в с. Покровка Кіровоградської області.

Відповідачка в судовому засіданні позов визнала повністю, будь - яких заперечень не виказувала, підтвердила вказані позивачем обставини та пояснила, що у дев`яностих роках вона втратила роботу і в цей час захворів її чоловік.

Оскільки їй були потрібні кошти на його лікування, то вона вирішила продати належний їй будинок в с. Іванівка Арбузинського району Миколаївської області.

Договір купівлі - продажу оформили на біржі, цього ж дня позивач передав їй кошти в рахунок оплати вартості будинку, а вона віддала йому усі ключі від нього та документи.

Невдовзі вона забрала з будинку речі і виїхала на постійне місце проживання до с. Покровка Кіровоградської області, де проживає й досі.

Вона ніколи не мала ніяких претензій до позивача з приводу проданого йому будинку чи то укладеного із ним договору і проти задоволення позову у будь - якому випадку не заперечує.

Представник третьої особи Первомайської філії Південної товарної біржі в судове засідання не з`явився, викликався у нього неодноразово шляхом направлення судових повісток за вказаною у позовній заяві адресою, причин свого неприбуття не повідомляв.

Проте, суд, ураховуючи неодноразові виклики представника третьої особи до суду, з огляду на положення ст. 223 ЦПК України, вважав за можливе завершити розгляд справи за його відсутності.

Установлені фактичні обставини справи і зміст правовідносин, що виникли між сторонами, з посиланням на докази і застосовані правові норми та оцінка аргументів, наведених учасникам справи

У свою чергу, суд, заслухавши вступне слово учасників справи, дослідивши надані докази, оцінивши їх з точки зору належності, допустимості і достовірності, а також достатності та взаємозв`язку, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні доказів, керуючись законом, виходив із такого.

Зокрема, суд установив, що 16 квітня 1997 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір №996, згідно якого ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_1 купив житловий будинок загальною площею 77,1 кв.м з господарськими спорудами.

Вказаний житловий будинок належав ОСОБА_3 на підставі договору купівлі - продажу, посвідченого виконавчим комітетом Іванівської сільської ради народних депутатів Арбузинського району від 27 грудня 1992 року, реєстрований №74.

Відповідач після укладення спірного договору, змінила прізвище « ОСОБА_4 » на « ОСОБА_5 », що підтверджується копію свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_1 , яке видане 16 липня 2009 року Відділом реєстрації актів цивільного стану Веселинівського районного управління юстиції Миколаївської області.

Договір, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 був зареєстрований Первомайською філією Південної товарної біржі в Журналі реєстрації біржових правочинів з нерухомістю 16 квітня1997 року за №996 на підставі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу».

Крім цього, у договорі міститься застереження, що він не підлягає подальшому нотаріальному посвідченню.

В судовому засіданні позивач вказав, а відповідач підтвердила, що умови укладеного між ними договору купівлі продажу були повністю виконані, як то, позивач, як покупець, передав відповідачці кошти у рахунок оплати придбаного будинку, а остання, як продавець, передала позивачу ключі від будинку та наявні у неї документи на нього.

Згодом відповідач добровільно виселилась з проданого нею будинку, зналася з реєстрації за його адресою та виїхала на постійне місце проживання до с. Покровка Кіровоградської області, де й проживає на цей час.

Згідно реєстраційного напису, що міститься на договорі, та довідки Арбузинського районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» №140 від 30 жовтня 2020 року, право власності за житловий будинок АДРЕСА_1 зареєстроване за позивачем Первомайським МБТІ за реєстрованим №264 на підставі згаданого вище договору купівлі- продажу.

На цей час позивач та його сім`я, до складу якої ходять дружина та донька, зареєстровані у будинку і проживають у ньому.

Позивач, крім цього, вказав, а відповідач підтвердила, що вона не мала і не має змоги нотаріально посвідчити договір купівлі - продажу, оскільки проживає в іншій місцевості за межами Миколаївської області, є особою похилого віку, а на час укладення договору він згідно діючого законодавства нотаріальному посвідченню не підлягав.

Наразі відповідач не бажає нотаріально посвідчити договір купівлі - продажу, проте, й будь - яких претензій стосовно нього та проданого нею будинку до відповідача не має.

Технічний паспорт на будинок відповідач передала позивачу при укладенні оспорюваного договору і на цей час він перебуває у його володінні.

Тож, при вирішенні спору, з огляду на правовідносини, що виникли між сторонами, судом застосовані наступні правові норми.

Зокрема, згідно п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Однак, договір було укладено між сторонами 16 квітня 1997 року, а тому на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.

Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинної на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

У свою чергу, відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Та як установив суд, сторони повністю виконали умови укладеного між ними договору купівлі - продажу, як то, позивач сплатив за придбаний жилий будинок гроші, а відповідач отримала їх і передала у розпорядження покупця нерухоме майно, що становить предмет договору.

Договір купівлі продажу був зареєстрований Первомайською філією Південної товарної біржі відповідно до ст. 15 Закону України «Про Товарну біржу».

Зокрема, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

Але статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Таким чином, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному на той час законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР у редакції 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний дійсним.

Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР у нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

Згідно ч.2 ст. 47 ЦК УРСР якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Але судом установлено, що сторони досягнули усіх істотних умов угоди і виконали їх повністю, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє.

Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 1997 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час, і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання його суттєвих умов. Укладений договір був зареєстрований в Первомайським МБТІ саме за позивачем і на підставі спірного договору.

Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу, держава, здійснивши його реєстрацію, тим самим визнала право на придбане нерухоме майно за покупцем, у даному випадку за позивачем.

Проте на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права як власник, у зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону.

Крім цього, судом установлено, що продавець (відповідач) не бажала у подальшому нотаріально оформити договір через ряд сімейних обставин, як то, тяжка хвороба чоловіка, віддаленість місця її проживання від місця проживання позивача, похилий вік.

І як наслідок, суд вважає наявними правові підстави, за яких він має визнати укладений між сторонами договір купівлі продажу дійсним.

А тому права позивача підлягають захисту у спосіб, що ним запропонований у позовній заяві, як то, шляхом визнання спірного договору дійсним в судовому порядку.

З цих мотивів, керуючи ст.ст. ст.ст. 258, 259, 263 - 265, 268, 273 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Первомайська філія Південної товарної біржі про визнання договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним - задовольнити повністю.

Визначити дійсним договір купівлі - продажу нерухомого майна №996, укладений 16 квітня 1997 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , зареєстрований Первомайською філією Південної товарної біржі 16 квітня 1997 року за №996, згідно якого ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_1 купив житловий будинок АДРЕСА_1 загальною площею 77,1 кв.м з господарськими спорудами.

Рішення суду може бути оскаржене учасниками справи, а також особами, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду через Арбузинський районний суд Миколаївської області протягом 30 (тридцяти) днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя І.В. Явіца