ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Постанова

Іменем України

02 березня 2021 року

м. Харків

Справа № 625/306/20

Провадження № 22-ц/818/1280/21

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого Хорошевського О.М.

суддів Бурлака І.В., Яцини В.Б.,

за участю секретаря Пузікової Ю.С.

Учасники справи:

позивач - ОСОБА_1

відповідач - Сільськогосподарське товариство «КОЛОС»

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Коломацького районного суду Харківської області від 20 жовтня 2020 року, постановлене суддею Лосєвим Д.К., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства «КОЛОС» про розірвання договору оренди землі,-

в с т а н о в и в :

У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом в якому просив розірвати договір оренди землі № 249 від 12 листопада 2004 року, укладений між СТОВ «КОЛОС» та ОСОБА_1 .

В обгрунтування позову зазначено, що між ним та СТОВ «КОЛОС» існує договір оренди землі від 12 листопада 2004 року. Відповідачем протягом 2018 та 2019 року не сплачується орендна плата по вказаному договору оренди, у зв`язку з чим він звернувся з позовом до суду про його розірвання.

Рішенням Коломацького районного суду Харківської області від 20 жовтня 2020 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_1 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Апеляційна скарга містить посилання на те, що рішення суду є незаконним, необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права, постановлене з порушеннями діючого законодавства.

Зазначено, що орендна плата відповідачем систематично не сплачується. Відповідач припустився порушень свого обов`язку зі сплати орендної плати за 2018 та 2019 роки.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України зазначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Таким чином, законодавство передбачає як необхідну умову для розірвання договору оренди землі - систематичне невиконання умов договору, в тому числі і несплату орендної плати.

Згідно п. 11 Договору оренди землі № 249 від 12.11.2004р., орендна плата вноситься у такі строки: до 31 грудня кожного року. Пунктами 35 та 36 Договору передбачено можливість його розірвання за рішенням суду у випадках, встановлених законом.

Таким чином, відповідно до вказаних норм несплата СТОВ «КОЛОС» орендної плати за 2018 та 2019 роки є підставою для задоволення позовних вимог про розірвання договору.

Судом зроблено помилковий висновок про те, що підстави для розірвання договору оренди відсутні, оскільки у допущених відповідачем порушеннях відсутня системність, тобто, несплата орендної плати за два і більше роки дії договору. Такі висновки суд зробив на підставі пояснень представника СТОВ «КОЛОС» та квитанцій про поштові перекази, нібито здійснені відповідачем, копії яких надані СТОВ «КОЛОС» до матеріалів справи.

Проте, такі висновки суду першої інстанції не відповідають ані обставинам справи, ані існуючій практиці Верховного Суду.

Надані відповідачем квитанції про здійснення поштових переказів на ім`я певних осіб, в тому числі, із зазначенням прізвища позивача, не містять відомостей про те, що позивач знав про намір здійснення СТОВ «КОЛОС» свого обов`язку зі сплати орендної плати саме у такий спосіб. Крім того, сума поштового переказу не відповідає умовам договору щодо розміру орендної плати (яка в супереч умовам договору жодного разу не була переглянута). Призначення платежу «орендна плата» наданих відповідачем квитанціях відсутнє.

Також слід урахувати, що в матеріалах справи відсутні відповідні докази про те, що позивач відмовився від отримання вказаних вище поштових переказів чи від отримання орендної плати в інший спосіб. Тобто, докази того, що неотримання орендної плати відбулось з вини позивача.

Натомість, матеріалами справи підтверджується, що протягом 2013-2017 років відповідач сплачував орендну плату в спосіб, що відповідає умовам укладеного між сторонами договору, а саме: шляхом вручення орендної плати готівкою під розпис у відомостях, або шляхом сплати її на картковий рахунок. Призначення платежу згідно кожного окремого документа відповідало конкретному періоду виплати такої орендної плати. Таким чином, порушення умов договору з боку СТОВ «КОЛОС» почалося тільки у 2018-2019 роках.

Таким чином, твердження відповідача спочатку про те, що орендна плата за 2019 рік була виплачена шляхом направлення поштового переказу, а потім про те, що відповідач взагалі достроково погасив усі свої зобов`язання зі сплати орендної плати ще протягом 2013- 2017 років за весь період дії договору, не відповідають дійсності.

Також, якщо відповідач посилається на положення статей ЦК щодо прострочення кредитора (тобто, відмови кредитора від прийняття боржником належного виконання зобов`язання), суд зобов`язаний був дослідити, чи виконав боржник вимоги, встановлені статтею 537 ЦПК України. Тобто, якщо особа, якій має бути сплачена орендна плата, відсутня за місцем виконання зобов`язання, або ж якщо така особа ухиляється від прийняття такого виконання, орендар має виконати свій обов`язок у встановлений законом спосіб - внести грошові кошти на депозит нотаріуса. Судом першої інстанції помилково цю норму не застосовано.

У відзиві СТОВ «Колос» на апеляційну скаргу заперечує проти апеляційної скарги. Зазначає, що судом не було допущено порушень норм процесуального права, рішення є законним та обгрунтованим.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що отримання позивачем орендної плати за 2013-2017 роки, яка нарахована відповідачем в більшому розмірі, ніж це передбачено договором, без застережень щодо періоду, за який ця плата видавалась, відбулось за взаємною згодою сторін, що відповідає Закону України «Про оренду землі» та умовам Договору. Проте, відповідачем дійсно не внесена орендна плата за 2018 рік по вказаному договору оренди. Щодо сплати орендної плати за 2019 рік, суд дійшов до висновку, що під час судового розгляду факт несплати оренди відповідачем за 2019 рік свого підтвердження не знайшов.

Під час розгляду справи в суді факт порушення відповідачем своїх зобов`язань у 2019 році був спростований, що виключає системних характер порушень договірних зобов`язань з боку орендаря, то підстави для розірвання договору відсутні.

В той же час позивач під час розгляду справи не довів, що кошти не були їм отримані не з його вини..

Проте, такі висновки суду першої інстанції не відповідають вимогам закону та фактичним обставинам справи, судова колегія з ними не погоджується.

Судом установлено, що Державного акту серії ХР 108765 виданого 08 листопада 2004 року ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка, яка поділена на дві земельні ділянки (кадастрові номери :01:000:0102 та :01:000:0103) площами 1,3086 га і 4,8201 га, відповідно, які розташовані на території Шелестівськьої сільської ради Коломацького району Харківської області (а.с. 36-37).

Наведене також підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за №№217557838 та 217557260 від 23 липня 2020 року (а.с. 8-11).

12 листопада 2004 року між СТОВ «КОЛОС» та ОСОБА_1 укладено договір оренди щодо вкзааних земельних ділянок терміном на 20 років, які були передані в строкове платне користування СТОВ „КОЛОС", що підтверджується копією вищевказаного договору оренди та акту приймання-передачі земельних ділянок (а.с. 24-26).

З вказаного договору оренди також вбачається, що він зареєстрований у Коломацькому районному відділі реєстрації земель, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 січня 2006 року.

Згідно п.п. 9, 11 вказаного договору Орендна плата вноситься Орендарем у формі та розмірі: 1015, 00 грн. в грошовій формі, або рослиннницькою продукцією, яка вирощується орендарем, по її собівартості, але не в деравних закупівльних цін, чи послугами. Орендна плата вноситься у такі строки: - до 31 грудня кожного року.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 67124,00 грн.

З часу укладення договору оренди і до 2018 року позивач отримував оренду плату своєчасно та в повному обсязі шляхом вручення орендної плати готівкою під розпис у відомостях, або шляхом сплати її на картковий рахунок. Призначення платежу згідно кожного окремого документа відповідало конкретному періоду виплати такої орендної плати.

Відповідно до список згрупованих поштових переказів АТ «УКРПОШТА» за № 16428 СТОВ «КОЛОС» 04 листопада 2019 року зробило грошовий переказ ОСОБА_1 на суму 16613 грн. 70 коп. (а.с. 84-85).

Проте вказаний переказ 16 грудня 2019 року був повернутий Харківською дирекцією АТ «УКРПОШТА» до СТОВ «КОЛОС» із призначенням платежу «ЗА ПЕРЕКАЗ ОСОБА_2 ТЕРМ. ЧИН» (а.с. 84-86).

Відпровідач посилався на те, що у період з 2013 року по 2017 роік СТОВ «КОЛОС» була виплачена орендна плата за користування земельними ділянками, які знаходяться на території Шелестівської сільської ради Коломацького району Харківської області з кадастровими номерами :01:000:0102 та :01:000:0103 у загальній сумі 53 516 грн. 66 коп. в той час як, загальна сума орендної плати за весь час дії договору дорівнювала 21315 грн. 00 коп.

Судом першої інстанції такі доводи до уваги не прийняті у зв`язку з тим, що відповідно до п. 11 договору оренди, яким передбачено, що орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року, що свідчить про неможливість сплати відповідачем орендної плати наперед.

Також, встановлено, що відповідачем дійсно не внесена орендна плата за 2018 рік по вказаному договору оренди.

Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Відповідно до частини першої статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за її користування протягом трьох місяців підряд.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Встановлено, що позивачу орендна плата не виплачувалась за 2018 рік.

Посилання відповідача на те, що не проведення оплати за оренду землі за 2019 рік відбулось з вини позивача не заслуговують на увагу, оскільки належними та допустимими доказами не підтверджені.

Укладеним між сторонами договором оренди не встановлено місце і порядок сплати орендної плати, однак до 2018 року позивач отримував оренду плату у шляхом вручення орендної плати готівкою під розпис у відомостях, або шляхом сплати її на картковий рахунок та з цього часу її не отримував, місце проживання не змінював.

Згідно з п.4 ч.2 ст.532 ЦК України, якщо місце виконання зобов`язання не встановлено у договорі, виконання провадиться за грошовим зобов`язанням - за місцем проживання кредитора, а якщо кредитором є юридична особа, - за її місцезнаходженням на момент виникнення зобов`язання. Якщо кредитор на момент виконання зобов`язання зміни місце проживання (місцезнаходження) і сповістив про це боржника, зобов`язання виконується за новим місцем проживання (місцезнаходженням) кредитора з віднесенням на кредитора всіх витрат, пов`язаних із зміною місця виконання.

Відповідно до ч.1 ст.37 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі: 1) відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; 2) ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; 3) відсутності представника недієздатного кредитора.

Матеріали справи не містять даних про вчинення дій з боку відповідача для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати у строки, передбачені пунктом 11 договору оренди, зокрема, шляхом надіслання орендної плати за місцем проживання орендодавця або шляхом внесення належних орендодавцю грошей у депозит нотаріуса.

Згідно з ч.1 ст.612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

СТОВ «Колос» не приступило до виконання свого обов`язку зі сплати орендної плати до грудня 2018 року та до грудня 2019 року, а надіслало кошти поштовим переказом без належного зазначеня призначення платежу, тому є боржником, який прострочив виконання зобов`язання за договором оренди.

Відповідно до ч.1 ст.613 ЦК України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку.

Матеріали справи не містять даних про те, що у строки, передбачені договором, СТОВ «Колос» запропонувало, а ОСОБА_1 відмовився приймати орендну плату за 2018 та 2019 роки.

Отже, з боку ОСОБА_1 не відбулось прострочення кредитора.

Таким чином, підстави вважати, що відповідачем сплачено орендну плату за 2019 рік відсутні.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Виходячи із визначення основної мети підприємницької діяльності - отримання прибутку та визначення суті договору оренди, слідує, що смислом оренди є отримання орендарем у користування певного, відсутнього в його власності майна для використання цього майна в своїй підприємницькій діяльності з метою отримання прибутку, а для орендодавця - отримання плати за надання такого майна в користування.

Неотримання орендодавцем орендної плати протягом більше ніж двох років, безумовно, свідчить , що орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Отже, встановивши, що відповідачем у 2018 році, 2019 році орендна плата по договору оренди не була виплачена позивачу, що є істотним порушенням відповідачем умов договору, наявні юридичні підстави для розірвання спірного договору оренди, незважаючи на те, що заборгованість з орендної плати була виплачена в подальшому.

Враховуючи наведене, судова колегія вважає, що висновок суду першої інстанції про те, що не сплата оренди позивачу за 2018 та 2019 роки не носить систематичний характер не ґрунтується на встановлених обставинах, оскільки судом установлено, що відповідач, будучи, зобов`язаним своєчасно сплачувати орендну плату у порядку та строки, передбачені умовами договору, а саме до 31 грудня поточного року, таких платежів не здійснив у 2018 та у 2019 році, що в сукупності складає 2 роки, тобто є систематичною несплатою за оренду землі.

За таких обставин рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про розірвання договору оренди підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову.

Вирішення питання щодо судових витрат здійснюється в порядку передбаченому ст. 141 ЦПК України.

Згідно п. 1 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення є невідповідність висновків суду встановленим обставинам справи.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384, 390, 391 ЦПК України суд, -

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Коломацького районного суду Харківської області від 20 жовтня 2020 року скасувати.

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.

Розірвати договір оренди землі № 249 від 12 листопада 2004 року, укладений між Сільськогосподарським товариством «КОЛОС» та ОСОБА_1 .

Стягнути з Сільськогосподарського товариства «КОЛОС» на користь ОСОБА_1 судові витрати за подання позовної заяви у сумі 840, 00 грн. та за подання апеляційної скарги 1262,00 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий О.М. Хорошевський

Судді: І.В. Бурлака

В.Б. Яцина

Повний текст постанови складено 05.03.2021.