Провадження №2/522/2366/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 грудня 2021 року Приморський районний суд міста Одеси в складі:

головуючого судді Свяченої Ю.Б.,

при секретарі судового засідання Шеян І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Приватного підприємства «Бел-Маркет», за участі третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт, визнання договорів купівлі-продажу недійсними, скасування записів про право власності та про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва, -

ВСТАНОВИВ:

Одеська міська рада звернулася до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Приватного підприємства «Бел-Маркет», в якому просить: скасувати реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстровану управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради 30.05.2017 року за № ОД 14.; скасувати запис про право власності на 71/100 нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (номер запису про право власності: 16619552), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на 71/100 нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 із закриттям розділу; скасувати запис про право власності на 29/100 нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 (номер запису про право власності: 16619722), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_2 на 29/100 нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 із закриттям розділу; визнати недійсним пункт «2» рішення загальних зборів засновників «Бел-Маркет» від 11.06.2018 року № 1, та акти приймання-передачі від 14.06.2018 № 1 та № 2, відповідно до яких до статутного капіталу ПП «Бел-Маркет» від ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відповідно, прийнято у якості внеску 71/100 та 29/100 частки нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .; скасувати запис про право власності на нежитлову будівлю, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 за приватним підприємством «Бел-Маркет» (номер запису про право власності: 26729818), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права гласності приватного підприємства «Бел-Маркет» на нежитлову будівлю, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу від 10.07.2018 року № 291, засвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юрченко І.П., за яким ПП «Бел-Маркет» передало у власність ОСОБА_4 29/100 частини нежитлового приміщення загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати запис про право власності на 29/100 нежитлове приміщення, загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 (номер запису про право власності: 26974944), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_4 на 29/100 частки житлового приміщення, загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу від 10.07.2018 року № 294 посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юрченко І.П., за яким ПП «Бел-Маркет» передало у власність ОСОБА_3 71/100 частки нежитлового приміщення загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати запис про право власності на 71/100 нежитлове приміщення, загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 (номер запису про право власності: 26975821), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_3 на 71/100 частки нежитлового приміщення, загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ; зобов`язати ОСОБА_1 (ІПН: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (ІПН: НОМЕР_2 ) знести за власний рахунок об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю (відображену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як нежитлове приміщення (РНОНМ: 101), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 ; стягнути з відповідачів судові витрати на користь Одеської міської ради.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що здійснене відповідачами будівництво нової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 має ознаки самочинного будівництва; ОСОБА_2 та ОСОБА_1 за відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку, дозвільних документів на будівництво об`єкта нерухомого майна, в тому числі, документа, який засвідчує готовність об`єкта до експлуатації, набули право спільної часткової власності на самочинно збудовану будівлю відображену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як нежитлове приміщення, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 шляхом реєстрації такого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; Пункт «2» рішення засновників приватного підприємства «Бел-Маркет» від 11 червня 2018 року № 1 про внесення до статутного капіталу нежитлової будівлі, загальною площею 258, 1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі якого ОСОБА_2 та ОСОБА_1 фактично відчужили підконтрольному їм суб`єкту господарювання самочинно збудований об`єкт, а також вчинені на його підставі акти приймання передачі від 14.06.2018 за № 1 та № 2 є недійсними та відповідно вчинений на його підставі запис про право власності індексний номер 26729818 підлягає скасуванню.

Ухвалою суду від 21.07.2020 року по справі відкрито провадження в порядку загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 17.09.2020 року.

17.09.2020 у підготовче засідання з`явився представник позивача, інші учасники процесу не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином. Підготовче засідання відкладено на 02.11.2020 року.

Ухвалою суду від 15.10.2020 року по справі витребувано докази.

Ухвалою суду від 15.10.2020 року вжито забезпечення позову, а саме накладено арешт на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер нерухомого майна 101).

02.11.2020 року у зв`язку зі знаходженням судді на лікарняному, підготовче засідання відкладене на 04.12.2020 року.

04.12.2020 року у підготовче засідання з`явився представник позивача, інші учасники процесу не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином. Підготовче засідання відкладено на 01.02.2021 року.

01.02.2021 року у підготовче засідання з`явився представник позивача та представник відповідача ОСОБА_3 , підготовче засідання відкладене на 11.03.2021 року.

11.03.2021 року у підготовче засідання з`явився представник позивача та представник відповідача ОСОБА_2 , підготовче засідання відкладене на 13.04.2021 року.

13.04.2021 року у підготовче засідання з`явився представник позивача та представник відповідача ОСОБА_3 , підготовче засідання відкладене на 05.05.2021 року.

05.05.2021 року до суду надійшов відзив, в якому представник відповідача ОСОБА_2 просить відмовити у задоволенні позову повністю, посилаючись на те, що вимоги про скасування записів про право власності та про знесення самочинного будівництва не можуть бути об`єднані в одному провадженні, а докази того, що спірний об`єкт збудований на земельній ділянці, яка не була відведена для такого будівництва позивачем не надано.

05.05.2021 року у підготовче засідання з`явився представник позивача та представник відповідача ОСОБА_3 , підготовче засідання відкладене на 09.06.2021 року.

18.05.2021 року до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник ОСОБА_3 просить відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що доводи позивача, про те, що відповідачі повинні були подавати документ, який засвідчує прийняття в експлуатацію приміщення після проведення будівельних робіт та набули права власності на самочинну будівлю є помилковими. А лише сам факт користування земельною ділянкою за відсутності документів, які посвідчують права на неї, не є достатніми для кваліфікації такого використання як самовільного зайняття.

09.06.2021 року у підготовче засідання з`явилися представник позивача та представники відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , підготовче засідання відкладене на 22.07.2021 року.

22.07.2021 року до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник ОСОБА_4 просить відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що позивачем на надано доказів проведення спірного будівництва з порушенням норм закону.

22.07.2021 року у підготовче засідання з`явилися представник позивача та представники відповідачів ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , судом закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 27.09.2021 року.

Ухвалою суду від 23.09.2021 року залишено без задоволення клопотання представника ОСОБА_2 про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.

27.09.2021 року у судове засідання з`явилися представник позивача та представники відповідачів ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , розгляд справи відкладено на 27.10.2021 року.

Ухвалою суду від 22.10.2021 року залишено без задоволення клопотання представника ОСОБА_2 про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.

27.10.2021 року у судове засідання з`явилися представник позивача та представник відповідача ОСОБА_4 , оголошено перерву до 24.11.2021 року.

24.11.2021 року у судове засідання з`явилися представник позивача та представники відповідачів ОСОБА_4 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , оголошено перерву до 14.12.2021 року.

У судовому засіданні 14.12.2021 року представник позивача позов підтримав, просив задовольнити. Представник відповідачів ОСОБА_4 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 просили відмовити у задоволенні позову. Решта учасників справи в судове засідання не з`явилися, сповіщені належним чином.

Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників справи, які з`явилися, приходить до наступного.

Судом встановлено, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу від 02.12.2014 року № 2102, посвідченого нотаріально, ОСОБА_1 , ОСОБА_5 та ОСОБА_2 отримали у спільну часткову власність будівлю магазину, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 147,0 кв.м.

В подальшому ОСОБА_5 на підставі договору дарування від 15.07.2015 року № 1187, посвідченого нотаріально, відчужила на користь ОСОБА_6 та ОСОБА_2 1/3 частину будівлі вищевказаного магазину.

Тобто, станом на 15.07.2015 року на праві спільної часткової власності ОСОБА_6 та ОСОБА_2 належала будівля магазину, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 147,0 кв.м.

За договорами купівлі-продажу від 02.09.2015 року № 1392 та № 1388, посвідченими нотаріально, ОСОБА_1 отримала у власність від фірми «Калина- 93» у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю по 1/2 частини нежитлової будівлі кафе розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,5 кв.м.

Отже, станом на 02.09.2015 року у власності ОСОБА_1 знаходилась нежитлова будівля кафе розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,5 кв.м.

Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено записи про право власності за №№ 16619552 та 16619722 із відкриттям розділу, відповідно до яких за рахунок об`єднання площей будівель АДРЕСА_1 , утворено новий об`єкт нерухомості - нежитлову будівлю, загальну площу якої зазначено у розмірі 258,1 кв.м., 71/100 частки якої належало ОСОБА_1 , а 29/100 - ОСОБА_2 .

Позивач посилається на те, що фактично Відповідачі повністю знесли належні їм приміщення загальною площею (147+56,5)=203,5 кв.м. та почали виконання будівельних робіт з нового будівництва двоповерхової будівлі загальною площею до 499,1 кв.м., що підтверджується фотофіксацією об`єкта (а.с. 100-104).

Рішенням засновників приватного підприємства «Бел-маркет» від 11.06.2018 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 створено ПП «Бел-маркет» та утворено за рахунок вкладу засновників Підприємства статутний капітал у розмірі 400 000 грн. та прийнято:

- від ОСОБА_1 внесок до статутного капіталу у вигляді нерухомого майна 71/100 частини нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 ;

- від ОСОБА_2 внесок до статутного капіталу у вигляді нерухомого майна 29/100 частини нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Тобто, вищезазначену нежитлову будівлю було передано до статутного капіталу ПП «Бел-Маркет».

Під час перебування даної будівлі у власності ПП «Бел-Маркет» на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова І.О. від 26.06.2018 року № 41809357 зареєстровано зміни розділу в частині зміни загальної площі будівлі з 258,1 кв.м. на 599,1 кв.м.

У подальшому на підставі договору купівлі-продажу від 10.07.2018 року №291, посвідченого нотаріально, ПП «Бел-Маркет» передало у власність ОСОБА_4 29/100 частки нежитлової будівлі, загальною площею 599,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Тієї ж дати на підставі договору купівлі-продажу року № 294, посвідченого нотаріально, ПП «Бел-Маркет» передало у власність ОСОБА_3 71/100 частки нежитлової будівлі, загальною площею 599,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Отже, загальна площа спірної будівлі у цілому збільшилась на 395,6 кв.м. (599,1 - (147 + 56,5) = 395,6), у тому числі, як зазначає позивач, і за рахунок захоплення земель територіальної громади м. Одеси.

Відповідно до ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб або державних чи суспільних інтересах.

Відповідно до ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави та об`єктом права власності Українського народу. Від імені народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування. Згідно зі ст. 145 Конституції України права місцевого самоврядування захищаються в судовому порядку.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» одним з основних принципів здійснення місцевого самоврядування в Україні є судовий захист прав місцевого самоврядування.

Згідно зі ст. 80 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності. Статтею 83 ЗК України передбачено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності.

Статтею 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.

З цих підстав, Одеська міська рада, як власник земель комунальної власності територіальної громади м. Одеси, звернулась до суду за захистом своїх прав з вказаними позовними вимогами.

В постанові від 06.04.2020 року у цивільній справі № 520/8119/19 Верховний Суд дійшов до наступних висновків: «Визначальними ознаками приватноправових відносин є, зокрема, наявність майнового чи немайнового особистого інтересу суб`єкта. Спір буде мати приватноправовий характер, якщо він обумовлений порушенням приватного права певного суб`єкта, що підлягає захисту у спосіб, передбачений законодавством для сфери приватноправових відносин.

Правовідносини у сфері державної реєстрації виникають виключно між суб`єктом звернення за вчиненням реєстраційних дій як власником або володільцем майна та державним реєстратором як суб`єктом, уповноваженим на здійснення реєстраційних дій. При цьому правовідносини, які виникають між цими суб`єктами, носять публічний характер, оскільки мають на меті підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно.

Оскільки метою оскарження реєстраційних дій особою, яка вважає, що вчиненими стосовно власника або володільця майна реєстраційними діями порушено її права та/або інтереси, є припинення такого набутого речового права, то спір набуває приватноправового характеру».

Також, в постанові від 06.04.2020 року у цивільній справі №520/8119/19 Верховний Суд дійшов до висновку, що оскільки Одеською міською радою фактично оскаржується правомірність набуття відповідачем права власності на самочинно збудоване нерухоме майно та рішення про державну реєстрацію права власності безпосередньо пов`язаного із захистом цивільного права у спорі щодо нерухомого майна, то спір має приватноправовий характер та має вирішуватися за правила цивільного судочинства. Разом з цим, у таких справах Одеська міська рада не є виконавчим органом місцевого самоврядування, який наділений повноваженнями у сфері архітектурно-будівельного контролю, а звертається до суду як власник земельної ділянки.

Крім цього, Велика Палата Верховного Суду вже вирішувала питання предметної юрисдикції у подібних правовідносинах (зокрема, постанови від 21.02.2018 року у справі № 520/15749/14-ц, від 04.12.2018 року у справі №915/1377/17, від 29.01.2019 року у справі № 813/1321/17, від 02.04.2019 року у справі № 137/1842/16-а, від 29.05.2019 року у справі № 815/4063/15).

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права щодо спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних права, викладені в постановах Верховного Суду.

Згідно з ч. 1 ст. 188 ЦПК України в одній позовній заяві може бути об`єднано декілька вимог, пов`язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги. Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги).

В даному випадку, суд вбачає. що основною вимогою Одеської міської ради як власника земель комунальної власності територіальної громади м. Одеси є звільнення земельної ділянки шляхом знесення нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , а похідними - скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт, записів про право власності (з відкриттям розділу) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, визнання рішення загальних зборів учасників підприємства та актів приймання передачі майна недійсними, визнання договорів купівлі продажу майна недійсними.

Крім цього, предмет спору безпосередньо стосується речових прав фізичних осіб - ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .

В свою чергу, заявлені Одеською міською радою позовні вимоги до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та ПП «Бел-маркет», а також до ПП «Бел-Маркет», ОСОБА_3 та ОСОБА_2 пов`язані між собою підставами виникнення, стосуються одного і того ж майна - спірної земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси та мають розглядатись в порядку цивільного судочинства.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.05.2018 року у справі № 911/4144/16 зробила висновок щодо застосування норм права, а саме: справи у спорах, що виникають із земельних відносин, у яких беруть участь суб`єкти господарської діяльності, проте предмет спору в яких безпосередньо стосується прав і обов`язків фізичних осіб, підлягають розгляду за правилами цивільного судочинства (п. 7.3. постанови).

Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 року у справі № 911/4111/16, від 20.11.2018 року у справі № 911/44/17, 15.01.2019 року у справі № 911/4007/16.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

Враховуючи викладене, суд вважає, що цей позов виник внаслідок здійснення суб`єктом владних повноважень своїх владних управлінських функцій, в результаті чого виникло право власності на нерухоме майно. Крім того, оскаржувані записи державного реєстратора вчинені на основі юридичних тактів, стосовно яких існує спір про право цивільне. За таких обставин, суд вважає цей спір цивільно-правовим, адже він стосується правомірності набуття відповідачем цивільного права.

Згідно з ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони:

1) збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;

2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту;

3) або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

У п. 4 постанови Пленуму ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 року № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» зазначено, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

З матеріалів справи вбачається, що 30.05.2017 року до управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради Відповідачами, які одночасно є замовниками будівельних робіт, подано декларацію про початок виконання будівельних робіт. Найменування об`єкта будівництва зазначено наступним чином: реконструкція нежитлової будівлі без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, з внутрішнім переплануванням, з улаштуванням фасадних вхідних вузлів, орієнтованих на вул. Бєлінського та у бік Мукачівського провулка для здійснення торгової функції.

Декларацію зареєстровано управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради в день її подання - 30.05.2017 року за № ОД 14, замовники будівництва - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (далі - Декларація).

Вищезазначеною Декларацією передбачено реконструкцію нежитлової будівлі без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, за результатами якої загальна площа будівлі складатиме 499,1 кв.м. Проектна документація для проведення реконструкції розроблена ПП «Укрспецпроект-1», містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки видані управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради 18.05.2017 року за № 01-07/103.

Тобто, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 наведено недостовірні дані в Декларації в частині намірів реконструкції, проектної документації та основних техніко-економічних показників об`єкта, чим порушено ч. 8 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції від 13.04.2017 року) та п.п. 5 п. 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності».

При цьому, декларація містить застереження про те, що замовникам відомо, що за подання не в повному обсязі та недостовірних даних, зазначених у декларації та виконання будівельних робіт без зареєстрованої декларації, з порушенням вимог, визначених проектною документацією, державними будівельними нормами, стандартами і правилами, встановлена відповідальність відповідно до закону.

Під наведеним застереженням проставлені підписи Відповідачів, тому вони обізнані про необхідність зазначати у декларації виключно ті дані, які є достовірними та такими, що відповідають дійсності, оскільки в іншому випадку мають наступити негативні наслідки у вигляді відповідних санкцій чи інших заходів, передбачених чинним законодавством України.

Відповідно до ч. 8 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні про початок виконання будівельних робіт, та за виконання будівельних робіт без повідомлення.

Відповідно до п. 15 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 466, орган державного архітектурно-будівельного контролю скасовує право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, за рішенням суду, що набрало законної сили.

18.05.2017 року за № 01-07/103 управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради Відповідачам надано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки. У вказаних умовах назву об`єкта визначено: «Реконструкція нежитлової будівлі, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка представляє собою одноповерхову будову та складається з нежитлових приміщень, без зміни геометричних розмірів фундаменту в плані, з внутрішнім переплануванням, з улаштуванням фасадних вхідних вузлів, орієнтованих на вул. Бєлінського та у бік Мукачівського провулка, для здійснення торгової функції». На сторінках 5-6 містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки наведено техніко-економічні показники об`єкта. Так, у містобудівних умовах та обмеженнях площа забудови після реконструкції визначена у розмірі 269,00 кв.м., загальна площа приміщень після реконструкції - 258,60 кв.м.

Натомість, як вбачається з матеріалів справи, в декларації загальна площа будівлі визначена у розмірі 499,10 кв.м., що майже вдвічі перевищує розмір площі, який вказаний у містобудівних умовах та обмеженнях від 18.05.2017 року. Отже, Відповідачами наведено недостовірні дані в декларації в частині площі об`єкта нерухомості, а саме, в містобудівних умовах та обмеженнях від 18.05.2017 року загальна площа приміщень визначена в розмірі 258,60 кв.м., а в декларації - 499,10 кв.м.

Також, у містобудівних умовах та обмеженнях забудови земельної ділянки, виданих 18.05.2017 року за № 01-07/103, управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради, у п. 3 - «Наміри забудови» - зазначено, що спірний об`єкт є одноповерховою будівлею.

Проте, Відповідачами виконані роботи зі знесення належної їм будівлі та виконані роботи із будівництва двоповерхового об`єкта нерухомості, що підтверджується листом від 19.02.2018 року № 01-17/148 г/л, приписом про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 19.02.2018 року, протоколом про адміністративне правопорушення від 19.02.2018 року, актом перевірки від 19.02.2018 року № 000197.

Як вбачається з матеріалів справи, 19.02.2018 року була проведена позапланова виїзна перевірка дотримання суб`єктами містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Зокрема, при проведенні вказаної перевірки було встановлено, що на місці знесеної Відповідачами одноповерхової будівлі збудовано залізобетонний каркас першого поверху споруди, залито залізобетонні колони другого поверху споруди та виконуються будівельні роботи із влаштування опалубки та залиття залізобетонного перекриття над другим поверхом споруди. Усі виявлені факти підтверджуються фотофіксацією. Під час проведення вказаної перевірки представником ОСОБА_1 дозвільних документів на проведення будівельних робіт чи затвердженої проектної документації не пред`явлено.

Постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 року № 406 у відповідній редакції затверджено перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. Так, згідно з пунктом 8 зазначеного переліку не потребує дозвільних документів знесення і демонтаж будівель та споруд без подальшого будівництва, які не є підготовчими роботами, та без порушення експлуатаційної придатності інших будівель і споруд.

Тобто, будівельні роботи зі знесення будівель не потребують отримання дозвільних документів за умови, що таке знесення не є підготовчими роботами та на місці знесеного об`єкта нерухомості не буде здійснюватись нове будівництво.

Однак, у даній ситуації, на переконання суду, на місці будівлі, яка була знесена, Відповідачами здійснювалось будівництво нового об`єкта нерухомості, а тому знесення об`єкта слід розглядати як підготовчі роботи, отже, наведена норма постанови Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 року № 406 у цьому випадку не застосовується.

Отже, у декларації наведено недостовірні дані щодо площі об`єкта нерухомості та намірів будівельних робіт, а саме: у декларації заявлено, що реконструкція здійснюється без зміни зовнішніх геометричних розмірів, з внутрішнім переплануванням. Проте, в дійсності Відповідачі повністю знесли належні їм приміщення загальною площею (147+56,5) = 203,5 кв.м. та почали виконання будівельних робіт з нового будівництва двоповерхової будівлі загальною площею до 499,1 кв.м., що наявними в матеріалах справи доказами, зокрема зазначеною фотофіксацією об`єкта.

Крім того, у декларації Відповідачами заявлено, що вони є замовниками реконструкції.

Згідно з п. 3.21. ДБН України А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове і збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності).

З наведеного визначення вбачається, що реконструкція як різновид будівельних робіт має на меті певні зміни введеного в експлуатацію об`єкта, причому несучі та огороджувальні конструкції повністю або частково зберігаються.

У даному випадку Відповідачі повністю знесли об`єкт нерухомості та на місці його колишнього розташування розпочали нове будівництво, що неможна віднести до реконструкції.

Відповідно до ч. 2 ст. 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі скасування містобудівних умов та обмежень реєстрація такої декларації, право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, підлягають скасуванню відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Згідно з п. 15 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 466, у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання наведених у надісланому повідомленні недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі скасування містобудівних умов та обмежень, право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, підлягає скасуванню відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю.

Оскільки орган державного архітектурно-будівельного контролю, до повноважень якого віднесено відповідні функції, не скасував реєстрацію декларації, хоча для цього є всі фактичні та правові підстави, Одеська міська рада як представницький орган місцевого самоврядування в інтересах територіальної громади м. Одеси та з метою захисту права комунальної власності на землю має право пред`явити вимогу про скасування реєстрації декларації.

Крім того, Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради прийнято розпорядження «Про приведення реконструйованої нежитлової будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , до первинного стану» від 07.09.2017 року №387.

Згідно з ч. 1 ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на оповідній території.

Незважаючи на обов`язковість вищевказаного розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, Відповідачі його проігнорували та не виконали.

Отже, суд доходить висновку, що здійснене відповідачами будівництво нової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 є самочинним будівництвом.

Крім цього, ОСОБА_2 та ОСОБА_1 набули право спільної часткової власності на нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28.09.2016 року (індексний номер: 31603401), про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено записи про право власності за № 16619722 та 16619552 відповідно.

Підставами виникнення права власності на вищезазначені частки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначені наступні документи:

1. Договір купівлі-продажу від 02.09.2015 року № 1392 посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В., за яким ОСОБА_1 отримала у власність від фірми «Калина-93» у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю 1/2 частини нежитлової будівлі кафе розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,5 кв.м.;

2. Договір купівлі-продажу від 02.09.2015 року № № 1388 посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В., за яким ОСОБА_1 отримала у власність від фірми «Калина-93» у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю 1/2 частини нежитлової будівлі кафе розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,5 кв.м.;

3. Договір купівлі-продажу від 02.12.2014 року № 2102, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В., за яким ОСОБА_1 , ОСОБА_5 та ОСОБА_2 отримали у спільну часткову власність будівлю магазину, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 147,0 кв.м.;

4. Договір дарування від 15.07.2015 року № 1187, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В, за яким ОСОБА_6 та ОСОБА_2 отримали від ОСОБА_2 1/3 частину будівлі вищевказаного магазину, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 147,0 кв.м.;

5. Технічний висновок ПП «Укрспецпроект-1» від 12.07.2016 року за результатами об`єднання нежитлових приміщень по АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно із вимогами ст. З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав є обов`язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, яка набрала чинності 01.01.2016 року (далі - Порядок).

Згідно із п. 18 Порядку за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Так, відповідно до п. 41 Порядку для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси;

4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);

5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, не зважаючи на вищевикладені приписи законодавства, державним реєстратором проведено державну реєстрацію права власності за відсутності документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.

При цьому, імперативна вимога законодавства щодо надання при державній реєстрації прав на новостворений об`єкт документа про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта зумовлена необхідністю підтвердження правомірності забудови заявником території, порядок якої встановлений Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Так, відповідно до ч. 4 ст. 26 вказаного Закону право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Згідно з ч. 5 ст. 26 вказаного Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених ст. 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

При цьому, згідно з визначеним Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» порядком забудови території підтвердження заявником наявності у нього права власності або користування земельною ділянкою здійснюється як на етапі отримання вихідних даних, так і-на етапі отримання дозвільних документів на будівельні роботи шляхом подання документу, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію.

З урахуванням наведеного наявність у заявника документа, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, презюмує наявність у нього права власності або користування забудованою земельною ділянкою.

Водночас, здійснення державної реєстрації прав на новостворений об`єкт за відсутності такого документа створює передумови для легалізації самочинного будівництва на земельній ділянці, що знаходиться у власності інших суб`єктів.

Крім того, технічний висновок ПП «Укрспецпроект-1» від 12.07.2016 року за результатами об`єднання нежитлових приміщень по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 (надалі - Висновок) не є документом, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а тільки носить інформативний характер щодо технічних характеристик об`єкта нерухомого майна та не є правовстановлюючим документом і не може слугувати підставою для реєстрації права власності на самочинно збудований об`єкт, який знаходиться на земельній ділянці територіальної громади м. Одеса.

Так, у розділі 6 «Выводы» (арк.8) Висновку наведені недостовірні дані щодо розміру загальної площі нежитлової будівлі кафе розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , де зазначено, що «Общая площадь нежилого здания кафе по адресу : АДРЕСА_1 до объединения составляла 111,1 кв.м.».

Проте у п. 1.1. договорів купівлі-продажу від 02.09.2015 року № 1392 та № 1388 укладених між ОСОБА_1 та фірмою «Калина-93» у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю, загальна площа будівлі кафе вказана як 56,5 кв.м.

Тотожна площа у розмірі 56,5 кв.м. вказана у технічному паспорті виготовленому КП «ОМБТІ та РОН» станом на 12.10.2010 року та в Свідоцтві на право власності на нежитлову будівлю кафе від 28.10.2010 року (бланк НОМЕР_6 ), виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради, на підставі якого даний об`єкт нерухомості належав фірмі «Калина-93» у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю.

При цьому, у вищенаведеному технічному паспорті проставлена відмітка про те, що «документи на земельну ділянку не оформлені».

Таким чином, загальна площа нежитлової будівлі розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , утвореної внаслідок об`єднання могла становити не 258,1 кв.м. (147 + 111,2), а лише 203,5 кв.м. (147+56,5). «Надлишок» площі свідчить про наявність самочинного будівництва.

Крім того, згідно з п. п. 1, 2 ч. 3 ст. 10 Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Відповідно до ч. 2 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.

Однак, вищезазначений імперативний припис стосовно відповідальності заявника за достовірність даних, що містяться в документах, не звільняє державного реєстратора від обов`язку перевірки зазначених документів на відповідність вимогам законодавства.

Таким чином, для здійснення державної реєстрації права спільної часткової власності за ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на самочинно збудовану будівлю, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , подано пакет документів, який не відповідає вимогам чинного законодавства, що виключає можливість державної реєстрації такого речового права як офіційного визнання і підтвердження державою факту виникнення у відповідача права на вказане нерухоме майно.

Отже, суд доходить висновку, що ОСОБА_2 та ОСОБА_1 за відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку, дозвільних документів на будівництво об`єкта нерухомого майна, в тому числі, документа, який засвідчує готовність об`єкта до експлуатації, набули право спільної часткової власності на самочинно збудовану будівлю відображену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як нежитлове приміщення, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 шляхом реєстрації такого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, Скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

За таких обставин, суд вважає, що для відновлення порушених прав позивача необхідно скасувати записи про право власності від 28.09.2016 року за № 16619552 та 16619722, внесені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Крім того, щодо недійсності рішення засновників приватного підприємства «Бел-Маркет» від 11 червня 2018 року № 1, то підставами виникнення права власності у ПП «Бел-Маркет» в Державному реєстрі речових прав на спірне нерухоме майно зазначені наступні документи:

- Акт приймання-передачі нерухомого майна № 1 від 14.06.2018;

- Акт приймання-передачі нерухомого майна № 2 від 14.06:2018;

- Рішення засновників приватного підприємства «Бел-маркет» від 11.06.2018 року № 1;

- Довідка від 26.06.2018 № 322612, виготовлена ТОВ «Профпроект»;

- Довідка від 26.06.2018 № 322616, виготовлена ТОВ «Профпроект»;

- Технічний паспорт від 26.06.2018, виготовлений ТОВ «Профпроект»;

Частиною 2 ст. 376 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Оскільки, як встановлено судом, засновниками приватного підприємства «Бел-Маркет» ОСОБА_2 та ОСОБА_1 не набуто в установленому законом порядку право власності на нежитлову будівлю, то, відповідно, вони не мали права нею розпоряджатися, в тому числі передавати вищезазначене нерухоме майно ПП «Бел-Маркет» у власність шляхом внесення до статутного капіталу вищевказаного приватного підприємства.

За таких обставин визнання та підтвердження державою факту набуття особою права власності на самочинно збудоване нерухоме майно є неприпустимим, оскільки прямо суперечить положенням законодавства та порушує права інших осіб (в даному випадку - територіальної громади м. Одеси).

У зв`язку з цим самочинне будівництво не є об`єктом цивільних прав та відповідно, не може бути предметом передачі.

Зважаючи на положення ст. 167 ГК України та ст. 58, 60 Закону України «Про господарські товариства» підставами для визнання недійсними рішень загальних зборів учасників (акціонерів, членів) юридичної особи можуть бути: невідповідність рішень загальних зборів нормам законодавства: порушення вимог закону та/або установчих документів під час скликання та проведення загальних зборів; позбавлення учасника (акціонера, члена) юридичної особи можливості взяти участь у загальних зборах (аналогічна позиція викладена в п. 32 постанови Верховного Суду від 06.03.2018 року у справі № 907/167/17).

Крім цього, у постанові від 22.03.2018 року у справі № 235/4376/15-ц Велика Палата Верховного Суду встановила помилковість висновку судів попередніх інстанцій про те, що спірні правовідносини є корпоративними, якщо юридична особа- позивач не є та не був учасником юридичної особи-відповідача, однак оскаржує рішення загальних зборів учасників такої юридичної особи. Велика Палата Верховного Суду дійшла до висновку, що позовні вимоги у цій справі звернуті до юридичної особи-відповідача та його засновників з метою захисту права власності позивача на майно, яке, на його думку, незаконно ввійшло до статутного капіталу юридичної особи-відповідача, безпідставно ним використовувалося, а засновники останнього створили перешкоди в управлінні позивачем і у реалізації ним права власності (п. 22-24 зазначеної постанови).

Крім цього, відповідно до позиції Верховного Суду від 27.01.2020 року, викладеній у справі № 465/249/15-а, скасування законних підстав набуття права власності на споруду як нерухоме майно, позбавляє запис про державну реєстрацію права власності самостійного правового значення.

З урахуванням зазначеного оскільки пункт «2» рішення загальних зборів Засновників ПП «Бел-Маркет» та акти приймання-передачі від 14.06.2018 № 1 та № 2 є незаконними, то вони підлягають визнанню недійсними.

Таким чином, вищенаведені документи не можуть вважатися достатньою правовою підставою для реєстрації речових прав на спірну нежитлову будівлю за ПП «Бел-Маркет», а тому для повного відновлення порушених прав територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради запис про право власності (індексний номер 26729818) підлягає скасуванню.

Щодо недійсності договорів купівлі-продажу від 10.07.2018 року № 291 та № 294, які посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юрченко І.П., за яким ПП «Бел-Маркет» передало у власність ОСОБА_4 29/100 частини нежитлової будівлі та ОСОБА_3 71/100 частини нежитлової будівлі, загальною площею 599,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та суд враховує наступне

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення (ст. 658 ЦК України).

Виходячи з вищенаведених підстав, оскільки ПП «Бел-Маркет» не мав на праві власності вищезазначене майно, то подальше відчуження ним на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 зазначеного майна було протиправним та незаконним, а договори купівлі-продажу, укладені між ними від 10.07.2018 року № 291 та № 294, посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юрченко І.П. є недійсними.

Відповідно до п. 4 кожного із зазначених договорів купівлі-продажу, за інформацією, наданою продавцем, суперечками, правами третіх осіб зазначені частки нежитлового приміщення не обтяжені.

Проте, як вбачається з матеріалів справи, зазначена ПП «Бел-Маркет» інформація не відповідає дійсності, оскільки раніше ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 17 квітня 2018 року вже було відкрито провадження у справі № 522/6407/18 за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про зобов`язання знести об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

Так. згідно з п. 6 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до ч.1 ст. 230 Цивільного кодексу України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Таким чином, ПП «Бел-Маркет» виступає недобросовісним відчужувачем нерухомого майна за договором купівлі-продажу який, виходячи з вищенаведеного, підлягає скасуванню.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

У п. 4 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 року № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» зазначено, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

При цьому, згідно з правовою позицією Верховного Суду України у справі № 6- 130 цс від 04.12.2013 року, у розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК України, самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність з тим, на який власником отримано право власності.

02.03.2018 року департаментом комунальної власності Одеської міської ради проведено обстеження земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , за результатами якого складено відповідний акт.

Відповідно до зазначеного акту земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , використовується за відсутності документів на землекористування, оформлених відповідно до ЗК України.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Відповідно до ч. 1 ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства, тощо.

Статтею 116 ЗК України визначені підстави набуття права на землю із земель державної та комунальної власності.

Виходячи з положень наведених норм законодавства, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Згідно з п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» питання у сфері регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної або міської ради.

Відповідно до статей 124-126 ЗК України обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної люби таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.

Таким чином, відповідно до наведених вимог закону обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлювальних документів на цю земельну ділянку та державної реєстрації майнового права на неї, а відсутність у цієї особи таких документів, свідчить про самовільне зайняття вказаної земельної ділянки.

Відповідно до ст. 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Згідно зі ст. 145 Конституції України права місцевого самоврядування захищаються у судовому порядку.

Власник земельної ділянки, відповідно до ст. 319 Цивільного кодексу України володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно зі ст. 391 Цивільного кодексу України власник майна може вимагати усунення будь-якого обмеження його права власності.

Відповідно до п. б ч. 3 ст. 152 ЗК України до способів захисту прав на земельні ділянки належить, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила «здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Таким чином, суд вважає, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , що належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради, самовільно зайнята Відповідачами, а тому підлягає звільненню шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва за рахунок Відповідачів. Зайняття земельної ділянки комунальної власності є неправомірним, оскільки дана земельна ділянка не відводилася у встановленому законом порядку Відповідачам під будівництво та не надавалася їм у власність або в оренду. Крім того, внаслідок зайняття земельної ділянки об`єктом самочинного будівництва її законний власник - територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради - не має реальної можливості здійснювати у повному обсязі повноваження власника щодо цієї земельної ділянки, зокрема, повноваження з користування та розпорядження такою ділянкою.

За таких обставин, суд доходить висновку про обґрунтування та доведення позовних вимог.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, з відповідачів в рівних частинах підлягає стягненню судовий збір, сплачений позивачем на підставі платіжних доручень №№ 327, 326, 325, 356, 355, 270, 271, 272, 273, 274 на загальну суму 21020 грн., тобто по 4204 грн. з кожного.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 2,4,12,13,27,43,64,76,81, ,89, 95, 133, 141, 223, 247, 258-259, 263-265, 268, 354 ЦПК України суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Приватного підприємства «Бел-Маркет», за участі третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт, визнання договорів купівлі-продажу недійсними, скасування записів про право власності та про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва - задовольнити повністю.

Скасувати реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстровану управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради 30.05.2017 року за № ОД 14.

Скасувати запис про право власності на 71/100 нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (номер запису про право власності: 16619552), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на 71/100 нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 із закриттям розділу.

Скасувати запис про право власності на 29/100 нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 (номер запису про право власності:16619722), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_2 на 29/100 нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 із закриттям розділу.

Визнати недійсним пункт «2» рішення загальних зборів засновників «Бел-Маркет» від 11.06.2018 року № 1, та акти приймання-передачі від 14.06.2018 № 1 та № 2, відповідно до яких до статутного капіталу ПП «Бел-Маркет» від ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відповідно, прийнято у якості внеску 71/100 та 29/100 частки нежитлової будівлі, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасувати запис про право власності на нежитлову будівлю, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 за приватним підприємством «Бел-Маркет» (номер запису про право власності: 26729818), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності приватного підприємства «Бел-Маркет» на нежитлову будівлю, загальною площею 258,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 10.07.2018 року № 291, засвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юрченко І.П., за яким ПП «Бел-Маркет» передало у власність ОСОБА_4 29/100 частини нежитлового приміщення загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасувати запис про право власності на 29/100 нежитлове приміщення, загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 (номер запису про право власності: 26974944), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_4 на 29/100 частки житлового приміщення, загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 10.07.2018 року № 294 посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юрченко І.П., за яким ПП «Бел-Маркет» передало у власність ОСОБА_3 71/100 частки нежитлового приміщення загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасувати запис про право власності на 71/100 нежитлове приміщення, загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 (номер запису про право власності: 26975821), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_3 на 71/100 частки нежитлового приміщення, загальною площею 599,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Зобов`язати ОСОБА_1 (ІПН: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (ІПН: НОМЕР_2 ) знести за власний рахунок об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю (відображену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як нежитлове приміщення (РНОНМ: 101), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнути в рівних частинах з ОСОБА_1 (ІПН: НОМЕР_1 ), ОСОБА_2 (ІПН: НОМЕР_2 ), ОСОБА_3 (ІПН: НОМЕР_4 ), ОСОБА_4 (ІПН: НОМЕР_5 ), Приватного підприємства «Бел-Маркет» () на користь Одеської міської ради судовий збір по 4204 (чотири тисячі двісті чотири) гривні з кожного.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Одеського апеляційного суду через Приморський районний суд м. Одеси. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту судового рішення. У разі якщо рішення було постановлено без участі особи, яка її оскаржує, апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня отримання копії рішення.

Повний текст судового рішення суду виготовлено 20 грудня 2021 року.

Суддя Ю.Б. Свячена

14.12.21