Справа № 361/8699/19
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 грудня 2021 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Журби С.О.,

суддів Писаної Т.О., Приходька К.П.,

за участю секретаря Сас Ю.В.,

розглянувши справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 08 вересня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Брігус», ОСОБА_2 про визнання попереднього договору купівлі-продажу частини будинку від 30 травня 2013 року припиненим,

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2019 року позивач звернувся до суду з позовом про визнання попереднього договору купівлі-продажу частини будинку від 30 травня 2013 року припиненим.

В обґрунтування позову зазначив, що в провадженні Броварського міськрайонного суду Київської області знаходиться справа №361/1219/19 за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ЖБК «Лісовик», КП «Добробут», ОСОБА_4 , третя особа: ТОВ «Брігус» про визнання недійсними договору про пайову участь, акта приймання-передачі квартири, скасування рішення про реєстрацію права власності на квартиру, визнання недійсним договору дарування квартири. Відповідно до позовної заяви у вищезгаданій справі позивач стверджує, що набув право власності на нерухомість на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30.05.2019 р.

Відповідно до п.1.1. такого попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30.05.2013 року, продавець та покупець зобов`язуються в майбутньому, в строк не пізніше кінця II кварталу 2013 року, укласти договір купівлі-продажу частини будинку, розташованого на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 5.7. попереднього договору, у разі неукладення основного договору з вини продавця, продавець повертає всі фактично отримані гроші від покупця та сплачує штрафні санкції у розмірі 10% від суми отриманої на момент розірвання договору, або покупець має право звернутись до суду з вимогою про примушення укласти основний договір, на умовах, визначених цим договором.

30.05.2013 р. укладено попередній договір, 30.06.2013 р. було визначено строк укладання основного договору. Станом на 03.12.2019 р. основний договір так і не було укладено. Таким чином, попередній договір від 30.05.2013 р. не створює жодних підстав для виникнення права власності у ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_2 .

Позивач зазначає, що він є єдиним законним власником спірного нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 , відповідно до договору про пайову участь АДРЕСА_2 від 03.03.2017 р., укладеного між Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Лісовик» та ОСОБА_1 . За вказаним договором, ОСОБА_1 набув право власності на квартиру АДРЕСА_2 . Відповідно до довідки від 03.03.2017 р. АДРЕСА_2 позивач сплатив всі кошти у відповідності до договору про пайову участь АДРЕСА_2 від 03.03.2017 р. Вважає, що він є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна, оскільки вказане майно було придбано в порядку, передбаченому чинним цивільним законодавством України, на момент відчуження майна останнє не перебувало ні під арештом, ні під іншою забороною на його відчуження.

Оскільки в передбачений попереднім договором термін між ОСОБА_2 та ТОВ «Брігус» не було укладено основного договору, зазначений попередній договір є припиненим.

У зв`язку з вищевикладеним, позивач просив суд визнати припиненим попередній договір купівлі-продажу частини будинку від 30.05.2013 р., укладений між ТОВ «Брігус» та ОСОБА_2 , стягнути з відповідачів солідарно судові витрати.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 08 вересня 2021 року відмовлено у задоволенні позову.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, позивач направив апеляційну скаргу, в якій зазначив, що оскаржуване рішення вважає незаконним та таким, що ухвалене з порушенням норм процесуального права та з неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на те, що висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи та є помилковими. У зв`язку з цим апелянт просив апеляційний суд рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

01 листопада 2021 року до Київського апеляційного суду від ОСОБА_2 надійшли письмові пояснення по даній справі.

Положеннями ст. 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

У відповідності до вимог ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами, перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши в межах доводів апеляційної скарги законність та обґрунтованість ухвали суду першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для зміни мотивів у відмові в задоволенні скарги з огляду на наступне:

В ході розгляду справи судом встановлено, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за позивачем ОСОБА_1 20.03.2018 р. зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_2 , на підставі договору про пайову участь у кооперативі, серія та номер: АДРЕСА_2, виданого 03.03.2017 р. ОК «ЖБК «Лісовик» та ОСОБА_1 , акту приймання-передачі квартири. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 40245211 від 22.03.2018 10:14:04, ОСОБА_5 , КП «Добробут» Литвинівської сільської ради, Київська область.

Згідно довідки АДРЕСА_2 від 03 березня 2017 року, кошти за однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 сплачені в повному обсязі, присвоєно номер квартири АДРЕСА_2 , визначено поштову адресу: АДРЕСА_2 .

30 травня 2013 року між ТОВ «Брігус» та ОСОБА_2 було укладено попередній договір купівлі-продажу частини будинку - жилого блоку (квартири) АДРЕСА_2 , згідно якого продавець та покупець зобов`язалися у майбутньому, в строк не пізніше кінця ІІ кварталу 2013 року, укласти договір купівлі-продажу (основний договір) частини будинку, розташованого на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором.

Відповідно до листа виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області №9-7-3651 від 02.11.2018 р. в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів наявна інформація щодо об`єкта «Реконструкція нежитлової будівлі під багатоквартирний житловий будинок: АДРЕСА_1 » серія КС №79 від 04.05.2018 р. Рішенням виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області від 29.06.2005 р. №272 надано адресу нежитловій будівлі, масив Промвузла , власник ТОВ «Брігус» - АДРЕСА_2. Щодо присвоєння адреси багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 до виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області станом на 31.10.2018 р. суб`єкт господарювання ТОВ «Брігус» чи інша юридична/фізична особа не зверталась.

Рішення про зміну нумерації квартир у будинку по АДРЕСА_1 та її виконавчим комітетом не приймалось.

Згідно довідки №3 від 17 січня 2019 року, виданої ОСББ «Святобор», з січня 2016 року ТОВ «Брігус», ідентифікаційний код 18017633, дійсно було змінено нумерацію квартир в будинку АДРЕСА_1 , в тому числі номер квартири « АДРЕСА_2 » було змінено на номер «АДРЕСА_2». Підстави такої зміни нумерації квартир - не відомі.

Відповідач ТОВ «Брігус» є власником нежитлової будівлі загальною площею 1106,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та перебуває під забороною відчуження, оскільки є предметом іпотеки за договором №2 про внесення змін та доповнень до договору іпотеки, 6706, 12.11.2010, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербак Т.В., іпотекодержатель ЗАТ «АКБ «Траст-капітал».

Декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 12.10.2015 р. №КС 08 щодо об`єкту «Реконструкція з розширенням нежитлової будівлі під багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 , що підтверджується листом Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 18 травня 2017 року справа №910/3406/17 визнано недійсним договір про спільну діяльність з реалізації проекту будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 від 09.10.2014 р., укладений між ОК «ЖБК «Лісовик» та ТОВ «Брігус».

Оскаржуваному рішення суд першої інстанції в якості підстави для відмови у задоволенні позову декларативно зазначив, що позовні вимоги є необґрунтованими належними доказами. При цьому суд не вказав, які обставини, покладені в основу позовних вимог, з його точки зору не були належним чином доведені позивачам та який вплив вони мають на вирішення справи, як і не навів мотивів прийняття чи відхилення представлених до суду доказів. За таких умов колегія суддів апеляційного суду вважає, що дана теза суду першої інстанції не може вважатися належним обґрунтуванням для відмови у задоволенні позову.

За результатами розгляду справи колегія суддів апеляційного суду вважає, що позов не підлягає до задоволення, однак з інших підстав, ніж це зазначив суд першої інстанції.

Предметом розгляду у даній справі є попередній договір купівлі-продажу частини будинку - жилого блоку (квартири) АДРЕСА_2 . З тексту вказаного договору вбачається, що його укладення засвідчує зобов`язання сторін укласти в майбутньому договір купівлі-продажу нерухомого майна.

У відповідності до ч. 1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Згідно ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Зважаючи на наведені норми, попередній договір купівлі-продажу частини житлового будинку (квартири) мав бути укладений в письмовій формі та посвідчений нотаріально.

У відповідності до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин), у цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Згідно ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Відповідно до ч. 4 ст. 216 ЦК України правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.

Зважаючи на викладене, недотримання вимоги про отаріальне посвідчення оскаржуваного договору має наслідком його нікчемність.

Оскільки нікчемний договір не може створювати правових наслідків, а правова конструкція щодо припинення дії договору може бути застосована лише щодо правочинів, які передбачають дію такого договору, тобто до дійсних правочинів, вона (конструкція) до оскаржуваного договору застосуванню не підлягає. За таких умов позовні вимоги про визнання припиненим попереднього договору купівлі-продажу частини будинку від 30.05.2013 року, укладеного між ТОВ «Брігус» та ОСОБА_2 , не підлягають до задоволення.

При вирішенні даної справи, колегія суддів апеляційного суду не може прийняти позицію представника відповідача з приводу того, що незважаючи на те, що спірний договір як за змістом, так і за назвою відповідає правовій конструкції попереднього договору купівлі-продажу нерухомості, фактично він є договором інвестування будівництва житла.

Ст. 12 ЦПК України встановлено принцип змагальності сторін в цивільному процесі, який полягає в тому, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, прямо встановлених Законом. При цьому сторона самостійно несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Обов`язок доведення своєї позиції за допомогою належних та допустимих доказів міститься і в ст. 81 ЦПК України. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. За таких умов суд може приймати та покладати в основу рішення по справі лише ті обставини, які були доведені сторонами. При цьому сторона сама визначає обсяг та достатність доказів, що надає до суду, а витребування таких доказів судом самостійно без наявності передбачених законом підстав у чітко визначених випадках було б порушення принципу змагальності сторін в судовому процесі, що є неприпустимим.

Відповідно до ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Зважаючи на наведені норми, а також встановлену ст. 204 ЦК України презумпцію правомірності правочину, для того, аби суд мав можливість прийняти посилання сторони на удаваність оскаржуваного договору і необхідність застосування до нього правил щодо іншого виду правочину, така сторона в рамках даної справи мала б надати відповідні докази з цього приводу, зокрема судове рішення щодо оскарження такого договору та визнання його удаваним, чого у даному випадку зроблено не було. За таких умов позиція представника відповідача залишилася недоведеною і не може бути прийнята судом.

З огляду на вищевказане, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку про наявність підстав для зміни оскаржуваного рішення в частині мотивів у відмові в задоволенні позову.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

У відповідності до положень ст. 376 ЦПК України підставами для зміни судового рішення повністю або частково: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 08 вересня 2021 року в частині мотивів для відмови в задоволені позову змінити.

В решті рішення залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий С.О. Журба

Судді Т.О. Писана

К.П. Приходько