Справа № 443/315/20 Головуючий у 1 інстанції: Сливка С.І.
Провадження № 22-ц/811/2965/21 Доповідач в 2 інстанції: Шеремета Н.О.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 грудня 2021 року Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого: Шеремети Н.О.

суддів: Ванівського О.М., Цяцяка Р.П.

секретаря: Симець В.І.

з участю: представника ОСОБА_1 ,

представника ОСОБА_2 ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_4 ОСОБА_5 на рішення Жидачівського районного суду Львівської області від 26 травня 2021 року, -

ВСТАНОВИВ:

у березні 2020 року ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом до Приватного підприємства «НАТТЕКС», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_6 , про розірвання договору оренди нежитлової будівлі.

В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що їй та громадянину Німеччини ОСОБА_7 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно належить нежитлова будівля, а саме: цех по виробництву текстильних виробів, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1745,3 кв.м. Стверджує, що 09 грудня 2013 року між нею та громадянином Німеччини ОСОБА_8 , як орендодавцями, та Приватним підприємством «НАТТЕКС», як орендарем, укладено договір оренди вищезазначеної нежитлової будівлі, який посвідчено приватним нотаріусом Жидачівського районного нотаріального округу Гивель Г.М. та зареєстровано в реєстрі за № 707, за умовами якого будівля передається в оренду на строк до 31 грудня 2023 року зі сплатою орендної плати в розмірі 30 000 грн. на рік. Зазначає, що їй не виплачена орендна плата за період з 2017 по 2018 роки в розмірі 30 000 грн., чим порушено її майнові права. У відповідності до п.п. 4.2.2 п. 4.2 договору оренди сторони мають право достроково припинити договір оренди, зокрема, у випадку неналежного виконання чи невиконання умов договору однією із сторін. Відповідачу скеровувалася претензія-попередження з пропозицією погасити існуючу заборгованість в розмірі 30 000 грн., однак така залишилася без відповіді та виконання. З наведених підстав просить: розірвати договір оренди нежитлової будівлі від 09 грудня 2013 року, укладений між ОСОБА_8 та ОСОБА_4 як орендодавцями, та Приватним підприємством «НАТТЕКС», як орендарем, який посвідчено приватним нотаріусом Жидачівського районного нотаріального округу Гивель Г.М. за зареєстровано в реєстрі за № 707; стягнути з Приватного підприємства «НАТТЕКС» на користь ОСОБА_4 заборгованість по виплаті орендної плати в розмірі 30 000 грн.; зобов`язати Приватне підприємство «НАТТЕКС» повернути ОСОБА_4 1/2 орендованого приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та належить їй на праві власності.

Рішенням Жидачівського районного суду Львівської області від 26 травня 2021 року позов ОСОБА_4 задоволено частково.

Стягнуто з Приватного підприємства «НАТТЕКС» на користь ОСОБА_4 30000 грн. заборгованості по виплаті орендної плати.

В решті позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з Приватного підприємства «НАТТЕКС» на користь ОСОБА_4 витрати на сплату судового збору в розмірі 840.80 грн.

Рішення суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог оскаржив представник ОСОБА_4 ОСОБА_5 ,в апеляційній скарзі покликається на те, що рішення суду в цій частині є незаконним та необґрунтованим, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, з невідповідністю висновків суду обставинам справи. Апелянт стверджує, що відповідач істотно порушує умови договору оренди нежитлової будівлі, оскільки не вносить орендну плату, внаслідок чого ОСОБА_4 значною мірою позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні вказаного договору, а саме, на одержання орендної плати, у зв`язку з чим йому направлено претензію-попередження з вимогою погасити заборгованість протягом чотирнадцяти днів, однак така залишилася без виконання, що є підставою для дострокового розірвання договору оренди. Зазначає, що відповідач тривалий час не виконує договірні зобов`язання з оплати орендної плати, зокрема, не сплачує орендну плату протягом року, що є істотним порушенням умов договору, а у разі порушення строку сплати орендної плати протягом місяців підряд у орендодавця виникає право на розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Вказує, що заперечення третьої особи, ОСОБА_9 щодо розірвання договору оренди, пов`язане виключно з неприязними відносинами між ним та ОСОБА_4 у зв`язку з непорозуміннями щодо ведення бізнесу, розвитку підприємства та керівництва спільним підприємством. Вважає, що у разі припинення договору оренди, орендар зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві майно в тому стані, в якому воно було отримане, з врахуванням нормального зносу або у стані, який було обумовлено у договорі. Наголошує, що ОСОБА_4 на праві спільної часткової власності належить 1/2 нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1745,3 кв.м., відтак у разі розірвання договору оренди, відповідач зобов`язаний звільнити 1/2 вищезазначеної будівлі.З наведених підстав просить рішення суду в частині відмовлених позовних вимог скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю, а в частині стягнення заборгованості по виплаті орендної плати у розмірі 30 000 грн. залишити без змін.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника ОСОБА_4 ОСОБА_5 на підтримання доводів апеляційної скарги, заперечення представника ОСОБА_2 ОСОБА_3 щодо задоволення апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обгрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з огляду на таке.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно зі ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Частина 3 ст. 3 ЦПК України передбачає, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб або державних чи суспільних інтересах.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. (ч.1 ст. 13 ЦПК України).

Частина 3 ст. 12 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно ч.1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з положеннями ч. ч. 1-4 ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Частина 1 ст. 81 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом, а відповідно до ч.6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.(ч.1 ст. 89 ЦПК України).

Оскільки рішення суду в частині задоволених позовних вимог не оскаржується, відтак його законність та обґрунтованість в цій частині судом апеляційної інстанції не перевіряється.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, ОСОБА_4 та ОСОБА_2 на праві спільної часткової власності в розмірі 1/2 кожному належить нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 .

Судом першої інстанції встановлено, що 09 грудня 2013 року між ОСОБА_8 та ОСОБА_4 як орендодавцями, та ПП «НАТТЕКС» в особі директора Гашевського С.Г., як орендарем, було укладено договір оренди нежитлової будівлі цеху по виробництву текстильних виробів, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.1.3 вказаного договору оренди, орендована будівля передається орендодавцями в оренду одночасно з підписанням цього договору.

Строк дії договору розпочинається з дати підписання його сторонами і закінчується 31 грудня 2023 року (п.2.1 Договору).

За оренду будівлі орендар сплачує орендну плату в розмірі 30 000 грн. за один рік (п.2.2 Договору).

Нарахована плата розподіляється між орендодавцями в рівних долях, розрахунки з орендодавцями здійснюються один раз на рік до 01 квітня наступного року за попередній рік (п.2.3 Договору).

Орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі здійснювати орендну плату (п.3.2.1 Договору).

Пунктом 4.2. договору передбачено, що сторони мають право дострокового припинення цього договору, а саме: у випадку згоди двох сторін, яка оформлюється письмово та підписується уповноваженими представниками сторін; у випадку неналежного виконання чи невиконання умов цього договору однією із сторін. При цьому, сторона, яка виявила невиконання або неналежне виконання іншою стороною умов цього договору, повинна сповістити про це іншу сторону у письмовій формі, а також вимагати усунути виявлені порушення. У випадку невжиття стороною заходів по усуненню виявлених правопорушень протягом 14-ти днів з дати отримання письмового повідомлення іншої сторони, ініціююча сторона має право ставити питання про дострокове розірвання договору.

Задовольняючи частково позовні вимоги в частині стягнення орендної плати, суд першої інстанції врахував неналежне виконання умов вищевказаного договору, у зв`язку з чим ОСОБА_4 03.01.2020 року подала директору ПП «НАТТЕКС» претензію-попередження в порядку досудового врегулювання з вимогою сплатити у строк до 01.02.2020 року заборгованість, яка виникла у відповідача перед нею, по сплаті орендної плати за 2017 -2018 роки в розмірі 30000 грн., а також довідку №2 від 02.03.2020р., видану заступником директора ПП «НАТТЕКС», з якої вбачається, що згідно договору оренди нежитлової будівлі від 09.12.2013р. орендодавцю ОСОБА_4 орендна плата не виплачена за 2017-2018 роки у сумі 30 000 грн.

Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_4 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та зобов`язання відповідача повернути належну їй 1/2 частину орендованого приміщення, суд першої інстанції виходив з того, що інший співвласник нежитлового приміщення ОСОБА_6 , якому належить інша 1/2 частина приміщення, і який також є орендодавцем, не заявляє такої вимоги, не надавав згоди на розірвання договору оренди, позивач не надала доказів, що діє за спільною згодою іншого співвласника майна іншого орендодавця, як сторони договору оренди.

Колегія суддів не погоджується з висновком суду про відмову в задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди нежитлового приміщення з огляду на таке.

Згідно з ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з положеннями ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (ч. 1, 2 ст. 598 ЦК України).

Отже, зазначеними нормами встановлено основне правило щодо можливості припинення зобов`язання лише на підставі договору або закону.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За загальним правилом, договір може бути розірвано за згодою його сторін. Про зміну та розірвання договору сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд. Розірвання договору в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договором.

Односторонню відмову від договору, як безпосередню підставу його розірвання та його зміни, слід відмежовувати від пред`явлення вимоги про розірвання договору на розсуд однієї із його сторін. Одностороння відмова від договору, відповідно до змісту ч. 3 ст. 651 ЦК, безпосередньо тягне правові наслідки розірвання або зміни договору. Пред`явлення вимоги про розірвання безпосередньо таких наслідків не передбачають. В останньому випадку розірвання договору може відбутися або за домовленістю між сторонами або, у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу про розірвання договору, за рішенням суду.

Суд першої інстанції вірно зазначив, що звертаючись із позовними вимогами щодо дострокового розірвання договору в односторонньому порядку, саме на позивача покладається обов`язок зазначити підстави такого розірвання, що передбачені законом чи умовами договору.

За змістом ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитись від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3-х місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення про відмову від договору.

Одночасно, статтею 783 ЦК України передбачено право наймодавця вимагати розірвання договору, якщо: наймач користується річчю всупереч умов договору або призначенню речі, наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі, наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі, наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Передбачена ст.782 Цивільного кодексу України можливість розірвати договір оренди шляхом відмови від нього у позасудовому порядку є правом, а не обов`язком орендодавця.

Право орендодавця відмовитися від такого договору, передбачене ч.1 ст.782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для його звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у разі несплати орендарем платежів, якщо вбачається істотне порушення його умов.(аналогічна правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду від 06.06.2018 у справі №350/1316/16-ц).

Відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 ЦК України, є правом, а не обов`язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів.

Звертаючись до суду з позовом про розірвання договору оренди нежитлової будівлі від 09.12.2013, як на підставу розірвання договору, ОСОБА_4 покликається на наявність у відповідача заборгованості по сплаті їй, як одному з орендодавців, орендної плати, покликаючись також на п. 4.2 договору, відповідно до якого сторони мають право дострокового припинення цього договору у випадку (п.4.2.2. договору) неналежного виконання або невиконання умов цього договору однією зі сторін.

За наведеного, колегія суддів погоджується з доводами позивача про наявність передбачених і законом, і договором оренди нежитлової будівлі підстав для розірвання укладеного з ОСОБА_4 договору оренди нежитлового приміщення від 09.12.2013 року.

Відповідач, всупереч вимогам ст. 81 ЦПК України, не спростував тверджень позивачки про невнесення орендодавцем оплати належними та допустимими доказами, не надав суду доказів на підтвердження сплати орендодавцю ОСОБА_4 орендної плати в розмірі, обумовленому договором оренди.

За вищенаведеного, встановивши, що стороною договору оренди нежитлового приміщення, а саме, орендарем ПП «НАТТЕКС», порушуються істотні умови договору оренди, а саме, умова договору про внесення орендарем у встановлені договором строки орендної плати, що свідчить про те, що одна зі сторін договору, орендодавець, ОСОБА_4 , значною мірою позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору, що відповідно до закону є підставою для розірвання договору оренди, а відтак колегія суддів приходить до висновку про задоволення вимог ОСОБА_4 про розірвання договору оренди нежитлової будівлі від 09.12.2013 року, укладеного між ОСОБА_8 та ОСОБА_4 , як орендодавцями, і Приватним підприємством «НАТТЕКС», як орендарем, посвідченого приватним нотаріусом Жидачівського районного нотаріального округу Гивель Г.М., зареєстрованого в реєстрі №707.

Відповідно до ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі .

Пункт 4.4 договору оренди нежитлового приміщення передбачає, що після закінчення або припинення цього договору, орендар зобов`язаний повернути орендодавцю орендовану будівлю у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормативів зносу.

Оскільки колегія суддів дійшла висновку про нявність підстав для розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 09.12.2013 року, то підлягають до задоволення позовні вимоги ОСОБА_4 про зобов`язання ПП «НАТТЕКС» повернути ОСОБА_4 1/2 орендованого приміщення, що знаходиться в АДРЕСА_1 .

Слід зазначити, що договір оренди нежитлового приміщення від 09.12.2013 року не містить обов`язкової умови для розірвання договору, як обов`язкова згода іншого співвласника приміщення, на розірвання договору на вимогу одного з орендодавців у разі істотного порушення договору другою стороною.

Договір оренди не передбачає такої умови, що договір може бути розірваний лише у випадку, коли його розірвання вимагають обидва орендодавці.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд посилався на те, що ОСОБА_6 не заявляв вимоги та не давав згоди на розірвання договору договору оренди від 09.12.2013.

На думку колегії суддів, відсутність згоди одного з орендодавців не може бути підставою для відмови у позові у випадку порушення прав іншого орендодавця, ОСОБА_4 не може бути обмежена у здійсненні нею прав власника 1/2 частини нежитлового приміщення, не може бути обмежена у здійсненні права користування ним, здаючи його в оренду та не отримуючи орендної плати, що є істотним порушенням орендарем умов договору, оскільки орендодавець ОСОБА_4 позбавлена того, на що вона розраховувала укладаючи договір оренди

А відтак, іншого способу захисту свого порушеного права, окрім як розірвати договір оренди нежитлового приміщення, без згоди іншого співвласника і орендодавця, колегія суддів не вбачає.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Згідно з п.2 ч.1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст.ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 376, 381-384 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

апеляційну скаргу представника ОСОБА_4 ОСОБА_5 задовольнити.

Рішення Жидачівського районного суду Львівської області від 26 травня 2021 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 скасувати та ухвалити постанову, якою позовні вимоги ОСОБА_4 задовольнити.

Розірвати договір оренди нежитлової будівлі від 09.12.2013 року, укладений між ОСОБА_8 та ОСОБА_4 , як орендодавцями, і Приватним підприємством «Наттекс», як орендарем, посвідчений приватний нотаріусом Жидачівського районного нотаріального округу Гивель Г.М., зареєстрований в реєстрі за № 707.

Зобов`язати Приватне підприємство «Наттекс» повернути ОСОБА_4 1/2 орендованого приміщення, що знаходиться в АДРЕСА_1 та належить їй на праві власності.

В решті рішення суду залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повний текст постанови складено 20.12.2021 року.

Головуючий: Н.О. Шеремета

Судді: О.М. Ванівський

Р.П. Цяцяк