Постанова

Іменем України

22 грудня 2021 року

м. Київ

справа № 752/14877/18

провадження № 61-15210св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Фаловської І. М.,

суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Сердюка В. В., Стрільчука В. А. (суддя-доповідач),

учасники справи:

позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Деміївська Слобода»,

відповідачі: Приватне акціонерне товариство «Трест Київміськбуд-6», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

треті особи: Комунальне підприємство Новопетрівської сільської ради «Результат», державний реєстратор Комунального підприємства Новопетрівської сільської ради «Результат» Лазор Іван Володимирович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Побединська Вікторія Олександрівна,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Яблочкіна Віталія Миколайовича на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 09 грудня 2020 року у складі судді Шевченко Т. М. та постанову Київського апеляційного суду від 07 вересня 2021 року у складі колегії суддів: Сліпченка О. І., Гаращенка Д. Р., Сушко Л. П.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій.

У липні 2018 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Деміївська Слобода» (далі - ОСББ «Деміївська Слобода») звернулося до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-6» (далі - ПрАТ «Трест Київміськбуд-6»), ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації права власності, посилаючись на те, що рішенням установчих зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку від 22 червня 2016 року було створено ОСББ «Деміївська Слобода», яке прийняло в управління будинок АДРЕСА_1 . Згідно з технічною документацією на 17-му поверсі секції № 1 вищевказаного багатоквартирного будинку розміщені внутрішні інженерні мережі (комунікації) з опалення, вентиляції, водо- та електропостачання, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Тобто 17-й поверх, який знаходиться у фактичному володінні об`єднання співвласників та займає площу 626,1 кв. м, за способом і порядком його використання є допоміжним (технічним) приміщенням. Разом з тим з мережі Інтернет йому стало відомо про розміщення невстановленими особами оголошення про продаж нежитлового приміщення площею 455,68 кв. м на 17-му поверсі будинку АДРЕСА_1 . В подальшому членами Правління ОСББ «Деміївська Слобода» також з`ясовано, що 07 квітня 2017 року на підставі Інвестиційного договору від 15 квітня 2014 року № 3-Дм, довідки про повну оплату та акта приймання-передачі від 08 вересня 2015 року частина технічного поверху № 17 («група приміщень 24, 25, 26 в секції № 1») по АДРЕСА_1 була зареєстрована на праві власності за ОСОБА_1 , який 21 червня 2017 року відчужив спірні приміщення на користь ОСОБА_2 , про що свідчить договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Побединською В. О. Вважає, що оскільки допоміжні приміщення належать співвласникам багатоквартирного будинку (власникам квартир та нежитлових приміщень) на праві спільної сумісної власності, то ці приміщення не могли бути передані у приватну власність окремої особи. Враховуючи викладене, з метою захисту інтересів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , ОСББ «Деміївська Слобода» просило: визнати недійсним Інвестиційний договір від 15 квітня 2014 року № 3-Дм, укладений між Публічним акціонерним товариством «Трест Київміськбуд-6» (далі - ПАТ «Трест Київміськбуд-6»), правонаступником якого є ПрАТ «Трест Київміськбуд-6», та ОСОБА_1 , а також акт прийому-передачі нежилих приміщень від 08 вересня 2015 року; скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - «група приміщень 24, 25, 26, 27 в секції № 1» по АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу вказаного нерухомого майна, укладений 21 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ; скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна - «група приміщень 24, 25, 26, 27 в секції № 1» по АДРЕСА_1 .

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 09 грудня 2020 року позов задоволено. Визнано недійсним інвестиційний договір від 15 квітня 2014 року № 3-Дм, укладений між ПАТ «Трест Київміськбуд-6», правонаступником якого є ПрАТ «Трест Київміськбуд-6», та ОСОБА_1 , а також акт прийому-передачі нежилих приміщень від 08 вересня 2015 року, підписаний між ПАТ «Трест Київміськбуд-6» і ОСОБА_1 . Скасовано державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - «група приміщень 24, 25, 26, 27 в секції № 1» по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000). Визнано недійсним договір купівлі-продажу, укладений 21 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений 21 червня 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Побединською В. О. за реєстровим номером 91. Скасовано державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна - «група приміщень 24, 25, 26, 27 в секції № 1» по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000). Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Рішення місцевого суду мотивоване тим, що правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції Цивільний кодекс України (далі - ЦК України) наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи їх статус як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України). Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (в тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, та права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, призначених для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, які віднесені до житлового фонду, і нежилих приміщень, призначених для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, що є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин, не віднесених до житлового фонду, необхідно виходити як з місця їх розташування, так і з загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Оскільки спірні приміщення, в яких розміщені внутрішні інженерні мережі (комунікації) з опалення, вентиляції, водо- та електропостачання, виконують функції, пов`язані з експлуатацією будинку, то ці об`єкти нерухомого майна мають статус допоміжних і не могли бути передані в користування або у власність іншим особам без згоди всіх співвласників багатоквартирного будинку. Таким чином, позов ОСББ «Деміївська Слобода», яке звернулося за захистом порушених прав співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , доведено й обґрунтовано належним чином, тому наявні правові підстави для визнання недійсними оспорюваних правочинів та скасування державної реєстрації права власності відповідачів на спірні об`єкти нерухомого майна.

Постановою Київського апеляційного суду від 07 вересня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишено без задоволення, а рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 09 грудня 2020 року - без змін. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. У справі, яка переглядається, ОСББ «Деміївська Слобода» не може реалізувати своє право власності на спірне майно у зв`язку з існуванням документів, що посвідчують таке право за іншою особою - відповідачем, тому права та інтереси позивача підлягають захисту у визначений ним спосіб. Порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту згідно зі статтею 16 ЦК України, за частиною третьою якої суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Спірні приміщення 17-го поверху секції № 1 в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 є допоміжними і в силу закону належать співвласникам цього будинкуна праві спільної сумісної власності, у зв`язку з чим без їх згоди такі об`єкти нерухомого майна не могли бути передані в користування або у власність іншим особам. Доводи апеляційної скарги щодо неможливості визнання недійсними правочинів стороною, яких є ПрАТ «Трест Київміськбуд-6», не заслуговують на увагу, оскільки матеріали справи не містять належних доказів на підтвердження відсутності укладення таких договорів, а та обставина, що представник названого товариства заперечував підписання цих правочинів, не свідчить про встановлення такого факту. Посилання в апеляційній скарзі на те, що ОСОБА_2 є добросовісним набувачем спірних приміщень, безпідставні, оскільки право власності на майно вважається набутим правомірно, якщо незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону. Спірні приміщення є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону, а підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи.

У вересні 2021 року представник ОСОБА_2 - адвокат Яблочкін В. М. подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 09 грудня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 07 вересня 2021 року і ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), представник заявника вказав, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків, викладених в постановах Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15, від 18 січня 2017 року у справі № 640/10207/15-ц та в постанові Верховного Суду від 18 січня 2018 року у справі № 523/16439/15-ц. Обраний позивачем спосіб захисту є неефективним та не відповідає змісту права, про порушення якого він зазначає. За положеннями статей 330 і 388 ЦК України власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. При цьому норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватися як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було в наступному набувачем відчужене третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним. Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 і 388 ЦК України. Таким чином, права позивача, який звернувся до суду в інтересах співвласників багатоквартирного будинку, не підлягали захисту шляхом визнання недійсними оспорюваних правочинів, оскільки такий захист можливий лише шляхом пред`явлення віндикаційного позову.

У грудні 2021 року ОСББ «Деміївська Слобода» подало відзив на касаційну скаргу, в якому просило залишити її без задоволення, посилаючись на те, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, ухваленими відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи.

Рух справи в суді касаційної інстанції.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 листопада 2021 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали з Голосіївського районного суду міста Києва.

15 листопада 2021 року справа № 752/14877/18 надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 грудня 2021 року справу призначено до судового розгляду.

Позиція Верховного Суду.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пункту 1 абзацу 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

За змістом статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин (стаття 264 ЦПК України).

Відповідно до частини першої статті 367, частини першої статті 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Справа розглядається апеляційним судом за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими главою 1 розділу V ЦПК України.

Зазначеним вимогам закону оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій не відповідають.

Судами встановлено, що багатоквартирний будинок АДРЕСА_1 введено в експлуатацію актом готовності об`єкта до експлуатації від 20 січня 2015 року та виданим на його підставі сертифікатом від 27 січня 2015 року серії ІV № 65, яким Державною архітектурно-будівельною інспекцією України засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта «Будівництво житлової забудови земельної ділянки в межах АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 . І черга будівництва. Житловий будинок 13 з вбудованими приміщеннями та паркінгом» (нове будівництво).

При цьому, експертним звітом від 27 червня 2014 року № 00-0387-14/ЦБ, актом готовності об`єкта до експлуатації від 20 січня 2015 року, технічним паспортом на будинок та експлікацією до нього підтверджується, що вищезгаданий багатоквартирний будинок АДРЕСА_1 має технічний поверх, позначений на плані «Технічний поверх літ. «А» секція № 1», площею 626,1 кв. м, який включає: сходи, лоджію, коридор, технічне приміщення, дві вентиляційні камери, лоджію та технічний поверх площею 525,9 кв. м. На вказаному технічному поверсі, який розташований у верхній частині 17-ти поверхової секції № 1 будинку, розміщені внутрішні інженерні мережі (комунікації) з опалення, вентиляції, водо- та електропостачання тощо.

Розпорядженням Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації від 26 серпня 2015 року № 466 житловому будинку за будівельною адресою в межах АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 присвоєно поштову адресу АДРЕСА_1 .

Рішенням установчих зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оформленим протоколом № 1, від 22 червня 2016 року, створено ОСББ «Деміївська Слобода».

На підставі рішенням загальних зборів від 08 квітня 2017 року, оформленим протоколом № 1, будинок АДРЕСА_1 прийнято в самостійне утримання та управління ОСББ «Деміївська Слобода» з 01 червня 2017 року.

Судами також встановлено, що згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № квітня 2017 року державним реєстратором Комунального підприємства Новопетрівської сільської ради «Результат» Лазором І. В. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 34685132, яким проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на групу приміщень 24, 25, 26, 27 загальною площею 455,68 кв. м в секції № 1 житлової нерухомості, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Підстава виникнення права власності: інвестиційний договір від 15 квітня 2015 року № 3-Дм, укладений між ПАТ «Трест Київміськбуд-6», правонаступником якого є ПрАТ «Трест Київміськбуд-6», та ОСОБА_1 ; довідка про повну оплату від 08 вересня 2015 року; акт прийому-передачі нежилих приміщень від 08 вересня 2015 року, підписаний ПАТ «Трест Київміськбуд-6»та ОСОБА_1

21 червня 2017 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Побединською В. О. прийнято рішення № 35794814 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на групу приміщень 24, 25, 26, 27 загальною площею 455,68 кв. м в секції № 1 житлової нерухомості, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Підстава виникнення права власності: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу від 21 червня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно зі статтею 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов`язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку, регулюються Законом України від 29 листопада 2001 року № 2866-ІІІ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон № 2866-ІІІ) та Законом України від 14 травня 2015 року № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон № 417-VIII).

Відповідно до частин першої, четвертої статті 4 Закону № 2866-ІІІ об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Згідно зі статтею 12 Закону № 2866-ІІІ управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання.

Відповідно до статті 16 Закону № 2866-ІІІ об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, в тому числі захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.

Згідно зі статтею 1 Закону № 417-VIII багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія; частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Відповідно до частин першої, другої статті 5 Закону № 417-VIII спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Згідно з додатком Б «Терміни та визначення понять» Державних будівельних норм України «Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005», затверджених наказом Держбуду України від 18 травня 2005 року № 80, які були чинними на час виникнення спірних правовідносин, приміщення технічні - приміщення для розміщення обладнання теплових вузлів, бойлерних, електрощитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машинних відділень ліфтів, холодильних установок тощо.

Право спільної сумісної власності не передбачає визначення часток співвласників у праві спільної власності, на відміну від права спільної часткової власності, учасник якої наділений правом вимагати виділення йому в натурі частини майна у володіння та користування (частини друга-четверта статті 358 ЦК України), а також самостійно розпоряджатися своєю часткою (стаття 361 ЦК України).

У житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19).

Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені частиною другою статті 16 ЦК України.

Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника, та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем.

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-144цс18).

Застосування будь-яких засобів правового захисту матиме сенс лише за умови, що обрані суб`єктом порушеного права способи захисту відповідають вимогам закону та є ефективними.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Головним елементом правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тобто основним юридичним фактом, що підлягає встановленню судами, є дійсна спрямованість волі сторін на укладення договору.

Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, -відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.

Реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв`язку з цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороною недійсного правочину. Норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватися як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.

Разом з тим відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно він особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України пов`язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Так, згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) вказано, що захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Велика Палата Верховного Суду вважає, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (близький за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у висновку, викладеному у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14). Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 674/31/15-ц (провадження № 14-288цс18) зазначено, що слід розмежовувати випадки застосування двосторонньої реституції як наслідку недійсності правочину та витребування майна від добросовісного набувача як способу захисту прав власника, порушених незаконним відчуженням цього майна. Так, реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв`язку із цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину. Норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватися як підстава позову про повернення майна, яке було передане на виконання недійсного правочину та відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

У постановах Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15, від 18 січня 2017 року у справі № 640/10207/15-ц та в постанові Верховного Суду від 18 січня 2018 року у справі № 523/16439/15-ц (провадження № 61-269св18), на які посилався представник заявника на обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень, суди касаційної інстанції дійшли таких висновків:

- у справі № 6-2407цс15: норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України;

- у справі № 640/10207/15-ц: відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення. Реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним або який визнано недійсним. У зв`язку із цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину. Положення частини першої статті 216 ЦК України не можуть застосовуватись як підстави позову про повернення переданого на виконання недійсного правочину майна, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. Разом з тим відповідно до закріпленого у статті 387 ЦК України загального правила власник має право витребувати майно із чужого незаконного володіння. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, зокрема від добросовісного набувача, шляхом подання віндикаційного позову, з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Таким чином, положення статті 388 ЦК України можуть застосовуватись як підстави позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, і було відчужене третій особі за умови, що між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин;

- у справі № 523/16439/15-ц: за загальним правилом наслідком недійсності угоди є застосування двосторонньої реституції, яка не ставиться в залежність від добросовісності сторін угоди. Частиною третьою статті 216 ЦК України передбачено що загальні наслідки недійсності угоди застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Разом з тим, статтею 387 ЦК України передбачено право власника витребувати майно із чужого незаконного володіння. Оскільки добросовісне набуття в розумінні статті 388 ЦК України можливе лише тоді, коли майно придбано не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння. Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого статтями 215, 216 ЦК України. При встановленні наявності речово-правових відносин, до таких відносин не застосовується зобов`язальний спосіб захисту. У зобов`язальних відносинах захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. У разі, якщо особа, яка вважає себе власником майна, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб, то відповідно до статті 392 ЦК України права такої особи підлягають захисту шляхом пред`явлення позову про визнання права власності на належне цій особі майно. Зазначена правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах: від 07 листопада 2012 року у справі № 6-107цс12, від 10 червня 2015 року у справі № 6-348цс15, від 13 травня 2015 року у справі № 6-67цс15. У пункті 10 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв`язку з цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину. Норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Отже, в цій справі невірним є спосіб судового захисту про визнання правочину недійсним, оскільки позивачі не були сторонами такого правочину.

Якщо право чи інтерес мають бути захищені лише певним способом, а той, який обрав позивач, може бути використаний для захисту інших прав або інтересів, а не тих, за захистом яких позивач звернувся до суду, суд визнає обраний позивачем спосіб захисту неналежним і відмовляє у позові (пункт 69 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 331/6927/16-ц,провадження № 14-651цс18).

Суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний позивачем спосіб.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У цивільному судочинстві діє принцип диспозитивності, який покладає на суд обов`язок вирішувати лише ті питання, про вирішення яких його просять сторони у справі (учасники спірних правовідносин), та позбавляє можливості ініціювати судове провадження. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Формування змісту та обсягу позовних вимог є диспозитивним правом позивача.

Отже, кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, а також предмет та підстави позову, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів.

Таким чином, суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг.

З огляду на викладене за встановлених в цій справі обставин наявності у ОСОБА_2 права власності на спірні приміщення, набутого нею на підставі укладеного з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу, права ОСББ «Деміївська Слобода», яке діє в інтересах мешканців багатоквартирного будинку та вважає їх співвласниками вказаного майна, не підлягали захисту шляхом визнання недійсними оспорюваних правочинів з використанням правового механізму, передбаченого статтями 215, 216 ЦК України, оскільки вказане об`єднання не було стороною цих правочинів. За таких умов належним способом захисту інтересів позивача є витребування майна від особи, яка не є стороною правочину, зокрема від добросовісного набувача, шляхом подання віндикаційного позову з підстав, передбачених статтею 388 ЦК України.

Отже, позов ОСББ «Деміївська Слобода» про визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації права власності не може бути задоволений, оскільки позивач обрав неналежний та неефективний спосіб захисту, застосування якого не призводить до поновлення порушених прав співмешканців будинку. Тому Верховний Суд не перевіряє доводи сторін в частині висновку щодо загальної характеристики сукупності властивостей спірних приміщень, зокрема способу і порядку їх використання, не підтверджує і не спростовує його, оскільки відповідний аналіз має бути зроблений в мотивувальній частині судового рішення в разі звернення позивача до суду з позовом, який відповідатиме належному та ефективному способу захисту порушених прав.

Зазначене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 22 вересня 2021 року у справі № 463/3724/18 (провадження № 61-4970св21).

Таким чином, судами попередніх інстанцій неправильно застосовані вищенаведені норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, а тому їх висновки про наявність підстав для задоволення позову є помилковими.

У справі, яка переглядається, безпідставно не застосувавши до спірних правовідносин висновки Верховного Суду України та Верховного Суду, викладені у вищезгаданих постановахвід 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15, від 18 січня 2017 року у справі № 640/10207/15-ц та від 18 січня 2018 року у справі № 523/16439/15-ц (провадження № 61-269св18), на які послався представник заявника в касаційній скарзі, суди залишили поза увагою, що в тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимоги власника (співвласника), спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними, а тому не підлягають задоволенню.

Відповідно до частин першої, четвертої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Щодо розподілу судових витрат.

Згідно з частинами першою, тринадцятою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

За подання касаційної скарги ОСОБА_2 сплатила судовий збір в розмірі 14 096 грн, які підлягають стягненню з позивача на її користь.

Керуючись статтями 141, 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Яблочкіна Віталія Миколайовича задовольнити.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 09 грудня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 07 вересня 2021 року скасувати і ухвалити нове рішення.

В задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Деміївська Слобода» до Приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-6», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: Комунальне підприємство Новопетрівської сільської ради «Результат», державний реєстратор Комунального підприємства Новопетрівської сільської ради «Результат» Лазор Іван Володимирович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Побединська Вікторія Олександрівна, про визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації права власності відмовити.

Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Деміївська Слобода» на користь ОСОБА_2 14 096 (чотирнадцять тисяч дев`яносто шість) грн судових витрат, понесених на сплату судового збору за подання касаційної скарги.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийІ. М. Фаловська
Судді:В. М. Ігнатенко
С. О. Карпенко
В. В. Сердюк
В. А. Стрільчук