Справа № 755/4552/19 Головуючий в суді І інстанції Чех Н.А.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 грудня 2021 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Мельника Я.С.,

суддів: Матвієнко Ю.О., Гуля В.В.,

за участі секретаря Примушка О.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 08 липня 2021 року у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Надія» до ОСОБА_1 про виселення, стягнення неустойки,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2019 року позивач звернувся до суду із вказаною позовною заявою посилаючись на те, що 01 вересня 2003 року між ОСББ «Надія» та ОСОБА_2 було укладено Договір оренди з правом викупу, відповідно до якого орендар прийняв в тимчасове платне користування (в оренду) нежитлові приміщення загальною площею 66,8 м2, що розташовані на 23 поверсі будинку АДРЕСА_1 , а саме: нежитлового приміщення, позначеного на технічному плані будинку «Х», літера «А», загальною площею 28,1 м2; нежитлового приміщення, позначеного на технічному плані будинку «ІХ», літера «А», загальною площею 38,7 м2. Вартість оренди - 142 265,00 грн. Строк оренди - тридцять років. 30 вересня 2005 року до Договору оренди підписана Угода про заміну сторони, згідно з якою орендарем за Договором оренди став ОСОБА_1 , та 01 жовтня 2005 року підписано новий Акт приймання-передачі.

Позивач стверджував, що відповідач систематично порушував строки внесення орендної плати, так, за період з вересня 2016 року по січень 2017 року, з квітня 2017 року по жовтень 2017 року. На адресу відповідача неодноразово направлялися листи-повідомлення про відмову від договору. Лист-повідомлення № 50 від 14 листопада 2017 року, з вимогою про повернення предмету оренди протягом 10 днів, отримано особисто відповідачем 21 листопада 2017 року.

Відповідач сплатив за 7 прострочених місяців лише 15 листопада 2017 року. В листі-повідомленні № 50 від 14 листопада 2017 року відповідачу було пред`явлено вимогу про повернення предмету оренди протягом 10 днів. Строк сплив 01 грудня 2017 року. Однак, на дату звернення до суду нежитлові приміщення, що були предметом оренди відповідачем не повернуто.

03 квітня 2018 року відповідачу було направлено лист № 69, де зазначалося, що у зв`язку із розірванням договору він повинен повернути нежитлові приміщення. 01 лютого 2019 року відповідачу направлено вимогу № 01-2/19/4 про повернення приміщень, однак відповідач їх проігнорував.

У зв`язку з чим просив стягнути з відповідача неустойку за період з грудня 2017 року по січень 2019 року в сумі 11 065,04 грн.

20 червня 2018 року відповідач сплатив кошти в сумі 72 317,94 грн. як орендну плату за 183 місяці, які орендодавцем не були прийняті у зв`язку із припиненням Договору оренди, про що 14 листопада 2018 року було направлено відповідного листа з проханням надати реквізити для їх повернення. Однак, банківські реквізити відповідач так і не повідомив.

Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 08 липня 2021 року позов задоволено.

Виселено ОСОБА_1 із нежитлових приміщень загальною площею 66,8 кв.м., що розташовані на 23 поверсі будинку АДРЕСА_1 , що були предметом оренди за договором оренди з правом викупу від 01 вересня 2003 року та стягнуто з ОСОБА_1 неустойку в розмірі 11 065,04 грн. та судовий збір - 2 342,00 грн.

Не погоджуючись із цим рішенням, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу,в якій просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на порушення судом норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, неповне з`ясування судом усіх обставин справи.

Обґрунтовував доводи апеляційної скарги тим, що місцевий суд неправильно встановив, що ОСББ «Надія» є власником будинку АДРЕСА_1 , оскільки позивач є лише управителем майна, а відтак не має права заявляти вимоги про виселення ОСОБА_1 з нежитлових приміщень, до того ж рішення про розірвання договору оренди від 01 вересня 2003 року має бути прийнято на Загальних зборах співвласників, а відтак лист від 14 листопада 2017 року про відмову в односторонньому порядку від договору оренди підписаний головою правління з перевищенням своїх повноважень.

Крім цього, вказує, що суд першої інстанції не врахував, що ним фактично сплачено всю суму оренди за договором від 01 вересня 2003 року, а відтак відповідно до п. 22 Договору оренди, предмет оренди переходить у власність орендаря, якщо останній вніс орендодавцеві всю належну орендну плату від вартості зданого на повний термін оренди предмета оренди.

У свою чергу, представник ОСББ «Надія» подав відзив на апеляційну скаргу, в якому вказує зокрема на те, що позивач виконав усі вимоги ст. 782 ЦК України щодо відмови від договору оренди та мав усі правові підстави вважати, що договір оренди розірвано 21 листопада 2017 року, та просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає необхідним апеляційну скаргу задовольнити частково з наступних підстав.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову суд першої інстанції виходив з того, що відповідач, в порушення умов договору оренди від 01 вересня 2003 року порушував строки внесення орендної плати, а позивач скористався своїм правом відмови від договору оренди, тому ОСОБА_1 необхідно виселити із нежитлових приміщень, що були предметом оренди за договором оренди від 01 вересня 2003 року та стягнути з нього неустойку в розмірі 11 065,04 грн.

Однак, колегія суддів не може повністю погодитися з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 01 вересня 2003 року між ОСББ «Надія», від імені якого діяв голова правління ОСОБА_1, та ОСОБА_2 укладено Договір оренди з правом викупу. Згідно п. 1 Договору предметом оренди є: нежиле приміщення 23 поверху, літера А (позначене на технічному плані «Х»), площа 28,1 м2, вартість 59 845,00 грн., термін оренди - 30 років, розмір орендної плати за місяць - 166,24 грн., за рік - 1 994,88 грн.; нежиле приміщення 23 поверху, літера А (позначене на технічному плані будинку «ІХ»), площа - 38,7 м2, вартість 82 420,00 грн., термін оренди - 30 років, розмір орендної плати за місяць - 228,94 грн., за рік - 2 747,28 грн.

Згідно 4 пункту Договору орендар зобов`язався своєчасно сплачувати орендні платежі у розмірах, визначених в 1 пункті. Перерахування належних до сплати орендних платежів здійснюється щомісячно (не пізніше 10 числа місяці наступного за звітним місяця в якому орендар користується предметом оренди) на поточний рахунок орендодавця. Орендар має право здійснювати оплату на перед за будь-який період. За затримку платежів на термін більше одного місяця орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення.

У випадку порушення зобов`язання сторони несуть відповідальність визначену Договором та чинним законодавством України (п. 17). Всі правовідносини, що виникають у зв`язку з виконанням умов цього Договору і не врегульовані ним, регламентуються нормами чинного в Україні законодавства (п. 19). 01 вересня 2003 року ОСББ «Надія» та ОСОБА_2 підписано Акт приймання-передачі нежитлового приміщення, визначеного пунктом № 1 Договору оренди з правом викупу від 01 вересня 2003 року (т.1, а.с16).

01 листопада 2004 року між ОСББ «Надія» та ОСОБА_2 укладено Додаткову угоду до Договору оренди від 01.09.2003 року, згідно якої пункт 1 виклали в новій редакції: цим Договором регулюються правовідносини пов`язані із передачею орендодавцем орендареві у строкове платне користування наступного загального майна, що перебуває у власності співвласників багатоквартирного будинку (надалі іменується «предмет оренди»), розміщене на 23 поверсі будинку по АДРЕСА_1 на наступних умовах: нежиле приміщення 23 поверху, літера А (позначене на технічному плані «Х»), площа 28,1 м2, вартість 59 845,00 грн. в тому числі ПДВ, термін оренди - 30 років, розмір орендної плати за місяць - 166,24 грн. в тому числі ПДВ, за рік - 1 994,88 грн. в тому числі ПДВ; нежиле приміщення 23 поверху, літера А (позначене на технічному плані будинку «ІХ»), площа - 38,7 м2, вартість 82 420,00 грн. в тому числі ПДВ, термін оренди - 30 років, розмір орендної плати за місяць - 228,94 грн. в тому числі ПДВ, за рік - 2 747,28 грн. в тому числі ПДВ (т.1, а.с. 17).

30 вересня 2005 року між ОСББ «Надія», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено Угоду про заміну сторони в Договорі оренди від 01 вересня 2003 року, якою замінено сторону орендаря на ОСОБА_1 (т.1, а.с. 18). 01 жовтня 2005 року між ОСББ «Надія» та ОСОБА_1 підписано Акт приймання-передачі нежитлового приміщення, визначеного пунктом № 1 Договору оренди з правом викупу від 01 вересня 2003 року.

04 вересня 2017 року, 16 вересня 2017 року,18 вересня 2017 року на адресу ОСОБА_1 ОСББ «Надія» надсилало листи-повідомлення про відмову від договору, якими повідомлено орендаря про відмову від Договору оренди № 01-09/03 від 01 вересня 2003 року, у зв`язку з відсутністю оплат за оренду протягом трьох місяців підряд (т.1, а.с. 21-28), однак дані листи поверталися у зв`язку з не врученням.

14 листопада 2017 року на адресу ОСОБА_1 знову був направлений лист за № 50 про відмову від Договору оренди № 01-09/03, який отриманий ОСОБА_1 21 листопада 2017 року, що підтверджується особистим підписом відповідача (т.1, а.с. 20).

11 серпня 2018 року на адресу ОСОБА_1 ОСББ «Надія» було направлено лист-повідомлення про відмову від договору № 66 від 03 серпня 2018 року, лист № 67 від 03 серпня 2018 року, лист № 68 від 03 серпня 2018 року, лист № 69 від 03 серпня 2018 року з актами приймання передачі орендованого майна, актами звіряння взаєморозрахунків, отриманий відповідачем 20 серпня 2018 року (т.1, а.с. 29,30).

15 листопада 2018 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист № 14-11/18-1 від 14 листопада2018 року про неналежний статус переказу в розмірі 72 317,94 грн. та надання реквізитів для повернення коштів.

В листі від 01 лютого 2019 року ОСББ «Надія» повідомило ОСОБА_1 про те, що грошові кошти в розмірі 2 766,26 грн. зараховані як оплата за фактичне користування нежитловими приміщеннями за період з грудня 2017 року по червень 2018 року, необхідність повернення нежитлових приміщень, сплати боргу за період з 01 липня 2018 року по 31 січня 2019 року в сумі 2 766,26 грн. та неустойки в сумі 11 065,04 грн (т.1, а.с. 31-32).

05 лютого 2019 року на адресу ОСОБА_1 повторно направлено лист № 01-02/19-1 від 01 лютого 2019 року.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідачем не надано суду будь-яких підтверджень того, що неналежне виконання цивільного зобов`язання сталось не з його вини. Тоді як в порушення умов договору оренди від 01 вересня 2003 року відповідач порушував встановлені договором строки внесення орендної плати. Так зокрема, за період з вересня 2016 року по січень 2017 року (п`ять місяців поспіль), з квітня 2017 року по серпень 2017 року (сім місяців поспіль) не сплатив вчасно орендну плату.

Неможливість своєчасної сплати орендних платежів представник відповідача пояснювала тим, що відповідач перебував у відрядженнях в зоні АТО. З наданих представником відповідача наказів про відрядження вбачається, що наказом від 19 грудня 2016 року ОСОБА_1 направлено у відрядження в період з 19 грудня 2016 року по 31 грудня 2016 року; наказом від 01 квітня 2017 року - відрядження на строк з 01 квітня 2017 року по 31 травня 2017 року; наказом від 08 липня 2017 року відрядження з 08 липня 2017 року по 25 серпня 2017 року, а відтак відповідачем не доведено об`єктивної неможливості сплати орендних платежів, оскільки з 01 квітня 2017 року по 25 серпня 2017 року ОСОБА_1 знаходився в відрядження не безперервно, а саме в період з 01 червня 2017 до 08 липня 2017 року він не перебував у відрядження, а тому колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивачем не доведено, що він не мав об`єктивної можливості сплатити орендні платежі.

Відповідно до пунктів 17, 19 Договору у випадку порушення своїх зобов`язань сторони несуть відповідальність визначену цим Договором та чинним законодавством. Порушення зобов`язань є невиконання або неналежне виконання, тобто виконанням з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. При цьому, сторони погодили, що всі правовідносини, що виникають у зв`язку з виконанням умов Договору оренди і не врегульовані ним - регламентуються нормами чинного законодавства.

Частиною 1 ст. 782 ЦК України закріплюється підстава односторонньої відмови наймодавця від договору найму - це факт невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд, а тому сплата ОСОБА_1 орендної плати після направлення позивачем вимоги про розірвання договору не впливає на право позивача щодо розірвання договору оренди та право вимагати повернення орендованого приміщення.

Також не впливає на право позивача щодо розірвання договору оренди і сплата відповідачем комунальних платежів за орендоване приміщення, яким він користується по даний час.

Вказане узгоджується з висновками Верховного Суду, викладених у постанові № 908/2282/20 від 04 серпня 2021 року.

Відповідно до ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Матеріалами справи підтверджено, що в силу вимог ч. 2 ст. 782 ЦК України договір оренди майна є розірваним з 21.11.2017 року (з дати отримання відповідачем як орендарем відповідного повідомлення позивача), однак станом на дату розгляду справи в суді орендоване майно власнику не повернуто, що порушує право власності останнього.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції не врахував вимоги статті 785 ЦК України та дійшов помилкового висновку про необхідність виселення ОСОБА_1 із нежитлових приміщень, оскільки діючим законодавством не передбачено можливості виселення з нежитлового приміщення, а існує пряма норма закону, яка передбачає право наймодавця вимагати повернення речі, а тому колегія суддів вважає за необхідне скасувати рішення суду в цій частині та, не виходячи за межі позовних вимог, забезпечити ефективний спосіб захисту прав позивача шляхом зобов`язання відповідача повернути позивачу нежитлові приміщення, що були предметом оренди.

Відповідно до статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Згідно ч.2 ст. 785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції дійшов висновку про необхідність стягнення з відповідача неустойки за період з грудня 2017 року по січень 2019 року в сумі 11 065,04 грн., проте, колегія суддів вважає, що такий висновок місцевого суду частково суперечить матеріалам справи, з яких вбачається, що грошові кошти в розмірі 2 766,26 грн. зараховані позивачем як оплата за фактичне користування нежитловими приміщеннями за період з грудня 2017 року по червень 2018 року, і станом на 01.02.2019 року заборгованість відповідача становить 2 766,26 грн. (т.1, а.с. 201-207), а відтак колегія суддів вважає за необхідне скасувати рішення суду в цій частині та ухвалити нове рішення про часткове стягнення з відповідача неустойки за час прострочення за період з липня 2018 року по січень 2019 року у розмірі 5 532,52 грн.

Доводи апелянта про те, що позивач не мав права на звернення до суду з вимогою про виселення, розірвання договору оренди в односторонньому порядку, у зв`язку з підписанням Листа-повідомлення неналежним представником, відхиляються колегією суддів як необґрунтовані, оскільки Статут позивача визначає ОСББ як орендодавця майна, та не містить заборони заявляти позовні вимоги про розірвання договорів оренди, а також вимоги про виселення орендарів.

Твердження апелянта про те, що позивач не звертався до банківської установи для отримання банківських реквізитів, з метою повернення грошових коштів, як помилково отриманих, спростовуються матеріалами справи.

Відповідно до ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до ст. 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Так, із матеріалів справи вбачається, що у зв`язку з подачею відповідачем апеляційної скарги позивач у справі вимушений був нести витрати на правничу допомогу, яку йому надавала адвокат Білан Л.М., що підтверджується ордером серії АА №1137745, копією договору про надання правової допомоги №01-11/2018А від 01 листопада 2018 року, та додаткових угод №1 та №2 до договору, Додатку до договору №3 від 06 вересня 2021 року.

Також, відповідно до акту надання послуг № 3/1 від 29 вересня 2021 року позивачу було надано такі послуги адвоката: ознайомлення з апеляційною скаргою, аналіз судової практики Верховного Суду, підготовку відзиву на апеляційну скаргу та узгодження його з клієнтом, за які позивачем сплачено винагороду адвоката в сумі 11 700 грн. згідно платіжного доручення №786 від 08 жовтня 2021 року.

З урахування положень Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» ст.137, 141 ЦПК України вказані витрати повинні бути відшкодовані позивачу за рахунок відповідача, з урахуванням часткового задоволення апеляційної скарги та часткового задоволення позову, пропорційно розміру задоволених позовних вимог - у розмірі 7 888 грн.

На підставі викладеного, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги частково заслуговують на увагу, а тому оскаржуване рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позову.

Керуючись ст. ст. 374, 376 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 08 липня 2021 року скасувати та ухвалити по справі нове судове рішення.

Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Надія» задовольнити частково.

Зобов`язати ОСОБА_1 повернути Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «НАДІЯ» нежитлові приміщення загальною площею 66,8 кв.м., що розташовані на 23 поверсі будинку АДРЕСА_1 , що були предметом оренди за договором оренди з правом викупу від 01 вересня 2003 року.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «НАДІЯ» неустойку в розмірі 5 532 (п`ять тисяч п`ятсот тридцять дві) грн. 52 коп.

В решті позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «НАДІЯ» витрати на правову допомогу у розмірі 7 888 (сім тисяч вісімсот вісімдесят вісім) грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий: Судді: