КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 грудня 2021 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів

судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Болотова Є.В.,

суддів: Кулікової С.В., Музичко С.Г.,

при секретарі Кузьмич Р.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», ОСОБА_2 , державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук Світлани Василівни, третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Василенко Олег Анатолійович, про скасування державної реєстрації права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння,

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 та за апеляційною скаргою представника товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 01 червня 2021 року, ухваленого під головуванням судді Сирбул О.Ф.,-

встановив:

У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із названим позовом.

Просив: скасувати рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С.В. від 14.02.2018 року (індексний номер 39682005) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та запис № 24838794 від 14.02.2018 року про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ»; скасувати запис № 27059249 від 16.07.2018 року про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 , проведену на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 42078301) від 16.07.2018 року, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А.; витребувати від ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 82,4 кв.м, житловою площею 52,5 кв.м.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що державна реєстрація права власності на квартиру за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» проведена за відсутності необхідних документів, а тому є незаконною.

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 01 червня 2021 року позов задоволено частково.

Скасовано рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Реєтрація нерухомості та бізнесу» Янчук Світлани Василівни від 14.02.2018 року (індексний номер 39682005) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та запис № 24838794 від 14.02.2018 року про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ».

В іншій частині позову відмовлено.

Проведено розподіл судових витрат.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду в частині відмови у витребуванні квартири скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позову.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, неповне встановлення обставин, які мають значення для справи, просить рішення суду в частині задоволення позовних вимог скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.

У відзиві на апеляційну скаргу представника позивача, ОСОБА_2 зазначив, що передаючи квартиру в іпотеку, ОСОБА_1 усвідомлював, що в разі несплати боргу, можливе настання наслідків у вигляді переходу права власності на квартиру до кредитора.

У відзиві на апеляційну скаргу представника ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», ОСОБА_2 зазначив, що апеляційна скарга обґрунтована.

У відзиві на апеляційну скаргу представника ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», представник Мірошнікова О.С. зазначив, що апеляційна скарга подана з надуманих підстав.

У судовому засіданні представник ОСОБА_1 подану апеляційну скаргу підтримав, проти апеляційної скарги представника ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» заперечив.

Представник ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» подану апеляційну скаргу підтримав, проти апеляційної скарги представника ОСОБА_1 заперечив.

ОСОБА_2 та його представник апеляційну скаргу ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» підтримали, проти апеляційної скарги представника ОСОБА_1 заперечили.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційних скарг, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга представника ОСОБА_1 задоволенню не підлягає, апеляційна скарга представника ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» підлягає задоволенню.

Задовольняючи частково позовні вимоги та скасовуючи рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, суд першої інстанції виходив із того, що реєстрація проведена за договором іпотеки № 25697-Б від 16 липня 2008 року, який прямо передбачає укладення з іпотекодавцем окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, утім такий договір не було укладено, що свідчить про незаконність державної реєстрації.

Відмовляючи у задоволенні вимоги про скасування запису, суд першої інстанції виходив із того, що такий спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про витребування квартири, суд першої інстанції виходив із того, що сама по собі вимога про скасування рішення державного реєстратора не може слугувати підставою для витребування майна. При цьому жодних підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 14 липня 2018 року позивачем не наведено, та відповідної вимоги не пред`явлено.

Проте з такими висновками суду погодитись не можна.

Встановлено, що 27 жовтня 2006 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено договір про надання споживчого кредиту № 0.

Сума кредиту: 124 00 дол. США, що еквівалентно 626 200 грн 00 коп.

Строк кредитування: до 27 жовтня 2027 року.

Цільове призначення: на придбання чотирьохкімнатної квартири загальною площею 82,4 кв.м, жилою площею 52,5 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 .

Крім того 27 жовтня 2006 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено договір про надання споживчого кредиту № 0.

Сума кредиту: 2 211 грн 90 коп.

Цільове призначення: виконання зобов`язань позичальника за договором страхування щодо сплати на користь страхової компанії страхових платежів та виконання зобов`язань позичальника за договором банківського рахунку щодо оплати комісійної винагороди банку за здійснення ним договірного списання коштів з поточного рахунку позичальника на користь страхової компанії згідно діючих тарифів банку.

27 жовтня 2006 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки № 25697, за умовами якого іпотекодавець передав в іпотеку квартиру загальною площею 82,4 кв.м, жилою площею 52,5 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно п. 1.2. іпотекою забезпечується в повному обсязі виконання усіх грошових зобов`язань іпотекодавця за кредитним договором № 0 від 27 жовтня 2006 року, кредитним договором № 0 від 27 жовтня 2006 року.

Розділ 5 договору іпотеки містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до п. 5.1 у разі настання обставин, зазначених в п. 4.1 цього договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

В повідомленні, про яке йдеться в п. 5.1., іпотекодержатель зазначає який зі способів задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», застосовується іпотекодержателем для задоволення своїх вимог (п. 5.2. договору).

16 липня 2008 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 0.

Сума кредиту: 132 339 дол. США, що еквівалентно 640 520 грн 76 коп.

Строк кредитування: до 18 липня 2011 року.

Цільове призначення: придбання обладнання.

30 січня 2009 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 1 до кредитного договору № 0 від 16 липня 2008 року (щодо зміни умов кредитного договору при реструктуризації).

16 липня 2008 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки № 25697-Б, за умовами якого іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю квартиру від номером АДРЕСА_1 .

Пунктом 5.2. договору визначено, що позасудове врегулювання здійснюється одним із наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: 5.2.1. передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»; 5.2.2. отримання іпотеко держателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 14 лютого 2018 року державним реєстратором Київської філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С.В., зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ». Підстава виникнення права власності: договір іпотеки № 25697-Б, виданий 16 липня 2008 року; договір іпотеки № 25697, виданий 27 жовтня 2006 року; договір відступлення права вимоги за договорами іпотеки, виданий 13 лютого 2012 року; вимога 09/11/17/731931, видана 09 листопада 2017 року; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення 457, видане 12 грудня 2017 року.

16 липня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Василенко О.А. зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 . Підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу, виданий 14 липня 2018 року.

Обґрунтовуючи поданий позов, ОСОБА_1 зазначив, що ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» порушено вимоги договору іпотеки в частині звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. У державного реєстратора були відсутні підстави для прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за товариством. Окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався. Оскільки квартира вибула з власності позивача поза його волею на підставі незаконної державної реєстрації права власності, позивач має право витребувати квартиру, враховуючи положення ч. 1 ст. 388 ЦК України, у добросовісного набувача ОСОБА_2 .

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Аналогічні висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від 23 вересня 2020 року у справі № 200/18401/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18 від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18777/18 у справах щодо позасудового врегулювання зобов`язань ПАТ «Укрсоцбанк».

Так, спірна квартира була передана в іпотеку за двома договорами, за іпотечним договором № 25697 від 27 жовтня 2006 року та іпотечним договором № 25697-Б від 16 липня 2008 року.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, що державна реєстрація права, реєстрація права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» проведена на підставі договору іпотеки № 25697 від 27 жовтня 2006 року та договору іпотеки № 25697-Б від 16 липня 2008 року.

Іпотечний договір від 27 жовтня 2006 року, а саме розділ 5 договору, містить іпотечне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Зазначене застереження, надавало ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, встановлений ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Згідно ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до п. 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ст. 81 ЦПК України).

Згідно ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

09 листопада 2017 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» направлено ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень основного зобов`язання за кредитним договором № 0 від 27 жовтня 2006 року та кредитним договором № 0 від 16 липня 2008 року.

Зазначена вимога отримана ОСОБА_1 12 грудня 2017 року.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що державним реєстратором проведено реєстрацію права власності за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» з дотриманням вимог закону, а тому підстави для скасування рішення відсутні.

Протилежний висновок суду є помилковим.

Вимоги про витребування квартири є похідними від основної вимоги про скасування рішення державного реєстратора, а тому задоволенню не підлягають.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З урахуванням наведеного, рішення суду постановлено з неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

В порядку розподілу судових витрат з ОСОБА_1 на користь ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 13 173 грн 90 коп.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу представника товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» задовольнити.

Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 01 червня 2021 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», ОСОБА_2 , державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук Світлани Василівни, третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Василенко Олег Анатолійович, про скасування державної реєстрації права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 13 173 грн 90 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено 20 грудня 2021 року.

Суддя-доповідач Є.В. Болотов

Судді: С.В. Кулікова

С.Г. Музичко