Провадження № 2/752/5832/21
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

08.12.2021 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі

головуючого судді Шевченко Т.М.

з участю секретаря Гладибороди Л.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Сороки Валерія Миколайовича, Акціонерного товариства «Альфа-Банк», про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора,-

в с т а н о в и в:

у травні 2019 року позивач ОСОБА_1 звернувся до Голосіївського районного суду м. Києва з позовом, в якому просив визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 45839018 від 06.03.2019 року про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк», винесеного державним реєстратором Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Сорокою В.М.

В обґрунтування позову позивачем зазначено про те, що він є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі договору дарування від 18.04.2007 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гавловською І.О. До моменту укладення зазначеного договору, 28.12.2006 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір з метою забезпечення виконання умов договору кредиту № 44.05-706/П від 28.12.2006 року, предметом іпотеки за яким була квартира АДРЕСА_1 . 18.04.2007 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір № 2 до іпотечного договору № 44.02-944/П від 28.12.2006 року та додаткову угоду № 1 до кредитного договору № 44.05-706/П від 28.12.2006 року. 22.05.2019 року позивач дізнався про те, що рішенням державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Сороки В.М. зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк».

Позивач зазначає, що договору про задоволення вимог іпотекодержателя між сторонами договору іпотеки укладено не було, договір іпотеки не містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Відтак, позивач зазначає, що правових підстав для реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк» на спірну квартиру закон не передбачає.

Також, позивач заперечує факт отримання вимоги про усунення порушень від іпотекодержателя.

Крім того, позивач вказує, що у квартирі АДРЕСА_1 зареєстровано неповнолітню - ОСОБА_3 , 2006 року народження.

З урахуванням того, що при здійсненні державної реєстрації права власності на спірну квартиру державним реєстратором було допущено чисельні порушення вимог чинного законодавства, що є достатньою підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 05.06.2019 року відкрито провадження у справі, справу призначено до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження (т. 1 а.с. 36-37).

03.07.2019 року від АТ «Укрсоцбанк» надійшли заперечення проти розгляду цивільної справи за правилами спрощеного позовного провадження (т. 1 а.с. 48).

15.07.2019 року від представника АТ «Укрсоцбанк» надійшов відзив на позов, в якому представник третьої особи просив відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, з огляду на наступне (т. 1 а.с. 50-61).

Представник третьої особи зазначає, що згідно розділу 4 Іпотечного договору № 44.02-944/П від 22.03.2007 року, передбачено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація. Так, згідно п. 4.5.3 договору, визначено спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов?язання по кредитному договору в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Відтак, вказує, що посилання позивач про необхідність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя є хибним, адже застереження про позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки, яке міститься в іпотечному договорі, прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками.

Представник третьої особи вказує, що 23.11.2018 року на адресу позивача направлено повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки , яке разом з іншими документами було подано державному реєстратору.

Також, представник третьої особи зазначає, що при укладенні договору іпотеки, права малолітніх дітей порушені не були, вони не були власниками та не користувались нерухомістю, яка передавалась в іпотеку.

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 16.07.2019 року розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження (т. 1 а.с. 65-66).

09.12.2019 року здійснено заміну третьої особи АТ «Укрсоцбанк» його правонаступником АТ «Альфа-Банк».

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 09.12.2019 року закрито підготовче провадження у справі (т. 1 а.с. 96).

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 09.12.2019 року зобов?язано державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Сороку В.М. надати суду належним чином завірені копії документів, на підставі яких було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 45839018 від 06.03.2019 року (т. 1 а.с. 99).

05.02.2020 року від представника третьої особи АТ «Альфа-Банк» надійшли заперечення по суті позовних вимог, доводи в яких аналогічні доводам, викладеним у відзиві АТ «Укрсоцбанк» (т. 1 а.с. 101-107).

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 05.02.2020 року відмовлено у задоволенні заяви АТ «Альфа-Банк» про зустрічне забезпечення позову (т. 1 а.с. 120-122).

05.08.2020 року АТ «Альфа-Банк» залучено в якості співвідповідача до участі у справі.

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 02.12.2020 року позовну заяву ОСОБА_1 залишено без розгляду (т. 1 а.с. 204-205).

Постановою Київського апеляційного суду від 04.03.2021 року ухвалу Голосіївського районного суду м. Києва від 02.12.2020 року скасовано, справу направлено для продовження розгляду до суду (т. 1 а.с. 235-236).

Представник позивача у судовому засіданні позов підтримав повністю, просив задовольнити позовні вимоги.

Представник відповідача АТ «Альфа-Банк» у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог, просив відмовити у їх задоволенні.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали цивільної справи, суд надходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що 28.12.2006 року між АКіБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 44.05-706/П, згідно умов якого кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 279 000 доларів США зі сплатою 13,0 % річних, з кінцевим терміном повернення до 27.12.2021 року (т. 1 а.с. 6-12).

Відповідно до п. 1.3.1 кредитного договору, в день укладення цього договору кредитор укладає з ОСОБА_2 іпотечний договір, за умовами якого майновий поручитель передає кредитору в іпотеку трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

28.12.2006 року між АКіБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір № 44.02-944/П, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гавловською І.О. за реєстровим номером 5286, за умовами якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання позичальником зобов?язань по договору кредиту № 44.05-706/П від 28.12.2006 року, нерухоме майно - трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 13-16).

Положеннями статті 4 іпотечного договору передбачено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація. Так, відповідно до п.п. 4.5.3 іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпеченого іпотекою зобов?язання в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

18.04.2007 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір дарування, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гавловською І.О. за реєстровим номером 1149, за умовами якого ОСОБА_1 набув право власності на квартиру АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 17).

У зв?язку із переходом права власності на квартиру АДРЕСА_1 до ОСОБА_1 , 18.04.2007 року між АКіБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 1 до договору кредиту № 44.05-706/П від 28.12.2006 року (т. 1 а.с. 18) та додатковий договір № 2 до іпотечного договору № 44.02-944/П від 28.12.2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Гавловською І.О. за реєстровим номером 1152 (т. 1 а.с. 19-20).

06.03.2019 року державним реєстратором Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Сорокою В.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 45839018 від 06.03.2019 року про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк», що вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна № 167512065 від 22.05.2019 року (т. 1 а.с. 23-24).

Згідно вказаної інформаційної довідки, підставою виникнення права власності зазначено: іпотечний договір, серія та номер 5280, виданий 28.12.2006 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округ Гавловська І.О.; додатковий договір № 1 до іпотечного договору, серія та номер 1147, виданий 18.07.2007 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округ Гавловська І.О.; договір про заміну сторони в іпотечному договорі, серія та номер 1150, виданий 18.04.2007 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округ Гавловська І.О.; додатковий договір № 2 до іпотечного договору, серія та номер 1151, виданий 18.04.2007 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округ Гавловська І.О.; повідомлення про звернення стягнення, серія та номер 7747, виданий 20.11.2018 року, видавник: АТ «Укрсоцбанк» (т. 1 а.с. 23).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону № 898-IV).

За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Стаття 36 Закону № 898-IV (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателеміпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У даному випадку умовами іпотечного договору від 28.12.2006 року зі змінами до нього згідно з додатковим договором від 18.04.2007 року року, зокрема підпунктом 4.5.3 пункту 4.5 статті 4 договору іпотеки передбачено, що іпотекодержатель звертає стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Згідно з пунктом 4.1 договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

За правилами статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

З наведеного слідує, що згідно з умовами іпотечного договору та Закону № 898-IV однією з підстав задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором.

Судом встановлено, що 23.11.2018 року АТ «Укрсоцбанк» направлено ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки та виконання зобов?язання № 7747 від 20.11.2018 року, згідно змісту якої банк вимагав від ОСОБА_1 оплати заборгованості за договором кредиту у розмірі 15 035 211, 94 грн. (т. 1 а.с. 175).

Факт направлення вимоги стверджується копією опису вкладення та квитанцією від 23.11.2018 року (т. 1 а.с. 177,178).

Слід зазначити, що підпунктом 1 пункту 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII) передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Отже, до правовідносин з реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодавцем на підставі іпотечного застереження застосовуються положення Закону № 1304-VII щодо тимчасової заборони відчуження.

Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 09.06.2021 року у цивільній справі № 372/2629/19, що розглядалась судом у аналогічних правовідносинах.

Однак, суд зазначає, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами тієї обставини, що квартира АДРЕСА_1 як місце постійного проживання позичальника, а також у останнього відсутнє інше нерухоме майно, належне йому на праві власності.

Крім того, суд звертає увагу на те, що матеріали справи містять копію договору оренди від 02.09.2019 року, укладеного між АТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «ДАТА МАЙНІНГ ГРУП», предметом якого є квартира АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 114-116).

Відтак, вважати нерухоме майно, що є предметом іпотеки, - квартиру АДРЕСА_1 , місцем постійного проживання позивача, у суду відсутні підстави.

За вказаних обставин, у суду відсутні передбачені законом підстави для застосування до спірних правовідносин положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Враховуючи викладене, суд надходить до висновку про залишення позову ОСОБА_1 без задоволення.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 82, 133, 141, 258, 259, 263-265, 266, 273, 274-279 ЦПК України, суд,-

в и р і ш и в:

позов ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Сороки Валерія Миколайовича, Акціонерного товариства «Альфа-Банк», про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора - залишити без задоволення.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення .

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено 20 грудня 2021 року.

Суддя: