П О С Т А Н О В А

Іменем України

15 грудня 2021 року м. Київ

Київський апеляційний суд

у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О.,

суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,

за участю секретаря Гасюк В.В.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», ОСОБА_1 на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 18 травня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», ОСОБА_1 , третя особа - ОСОБА_3 , про визнання договору купівлі-продажу недійсним та застосування наслідків недійсності правочину,-

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2018 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом та просив визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_1 05 травня 2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л.; застосувати наслідки недійсності правочину, скасувавши державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на спірну квартиру.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 05 січня 2012 року ОСОБА_2 укладено з ПАТ «КБ «Банк Український фінансовий світ» кредитний договір № 008/2037кс, за яким одержано у кредит 700 000 грн., що були використані позивачем для придбання квартири АДРЕСА_1 за ціною 1 268 413 грн. Вказану квартиру в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором ОСОБА_2 передав банку в іпотеку за договором від 05 січня 2012 року. У подальшому право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки банком відступлено ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», яке 05 травня 2018 року звернуло стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу квартири ОСОБА_1 , за яким було зареєстровано право власності на вказану квартиру. Відчуження належної позивачу на праві власності квартири відбулося з порушенням ЦК України в частині визначених вимог щодо договору купівлі-продажу, ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ст. 55 Закону України «Про нотаріат», п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127. Зокрема, при відступленні прав вимоги за кредитним договором та договором іпотеки ОСОБА_2 не було направлено письмове повідомлення. Продаж предмета іпотеки було здійснено без згоди позивача як іпотекодавця за ціною, яка значно нижча за ринкову ціну цієї нерухомості. При укладенні договору-купівлі продажу спірної квартири не подано весь перелік документів для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки. Незважаючи на звернення стягнення на предмет іпотеки, відносно позивача продовжують вчинятися виконавчі дії з примусового стягнення грошових коштів у розмірі 494 800 грн. 90 коп. Проведення реєстраційних дій з державної реєстрації права власності відбулося на особу, яка не є добросовісним набувачем.

Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 18 травня 2021 року позов ОСОБА_2 задоволено частково. Визнано договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 5 травня 2018 року між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», як іпотекодержателем за договором іпотеки № 008/2037 Кс/І від 05 січня 2012 року, та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. та зареєстрований в реєстрі за № 534 недійсним. В решті вимог позову відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

В апеляційній скарзі ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» просить скасувати рішення суду першої інстанції через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач зазначає, що він неодноразово надсилав позивачу вимогу про погашення заборгованості з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки. Дана вимога була надіслана як за допомогою служби кур`єрських відправлень, так і за допомогою ПАТ «Укрпошта». Неналежне повідомлення іпотекодавців про намір іпотекодержателя вчинити правочин щодо предмета іпотеки не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним. Позивач у даному спорі не порушує питання про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, а тому доводи позовної заяви є необґрунтованими. Навіть якщо боржник стверджує, що йому не було надіслано повідомлення про відступлення прав вимоги, дана обставина не позбавляє можливості нового кредитора задовольнити свої вимоги за рахунок продажу предмета іпотеки у відповідності до ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Для укладення оспорюваного договору відповідач надав нотаріусу усі необхідні документи. До участі у справі не долучено приватного нотаріуса в якості третьої особи.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач зазначає, що під час укладення оскаржуваного договору продавцем було надано документи, передбачені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Оскаржуване рішення не направлене на захист цивільних прав та інтересів, оскільки не відновлює права позивача, не захищає сторону скаржника, відновлюючи положення, що існувало до укладення оскаржуваного договору, та в цілому не створює для жодної зі сторін наслідків.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» ОСОБА_2 вказує на те, що відповідач не надав доказів отримання позивачем повідомлення про відступлення права вимоги та вимоги про погашення заборгованості. Невстановленим залишається факт сплати/несплати ОСОБА_1 на користь ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» коштів як ціни договору купівлі-продажу. На обґрунтовану думку позивача це пояснюється тим, що кінцевим бенефіціарним власником ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» є ОСОБА_1 . Позивач звертає увагу апеляційного суду на постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17.

У відзиві на апеляційні скарги ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_1 третя особа ОСОБА_3 зазначає, що на даний час вона є власником квартири. Позивач обрав неефективний спосіб захисту порушених прав. ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» мала право розпорядитися квартирою у зв`язку з невиконанням іпотекодавцем свого обов`язку з погашення кредиту.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 05 січня 2012 року між ПАТ «КБ «Банк Український фінансовий світ» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 008/2037 Кс, відповідно до п. 2.1 якого банк надає позичальнику споживчий кредит на наступних умовах: сума кредиту 700 000 грн., цільове використання - придбання нерухомості, а саме трьохкімнатної квартири площею 67,80 кв.м., розташованої у АДРЕСА_2 , відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 05 січня 2012 року; термін повернення кредиту - згідно графіку, наведеному в Додатку № 1 до цього договору, до 04 січня 2015 року (а.с.13-18, Т.1).

05 січня 2012 року ОСОБА_2 придбав квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу (а.с.60-61, Т.1).

05 січня 2020 року між ПАТ «КБ «Банк Український фінансовий світ» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір № 008/2037 Кс/І, згідно з п. 1.1 якого іпотекодавець передає іпотекодержателеві в іпотеку об`єкт нерухомого майна, а саме трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_1 (а.с.19-23, Т.1).

Постановою державного виконавця Оболонського районного відділу державної виконавчої службу м. Київ ГТУЮ у м. Києві від 16 лютого 2017 року відкрито виконавче провадження з виконання виконавчого листа Оболонського районного суду міста Києва від 24 листопада 2016 року № 756/12735/15-ц про стягнення з ОСОБА_2 на користь ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» 494 800 грн. 90 коп. боргу за кредитним договором (а.с.39, Т.1).

Зі змісту витягу з рішення Виконавчої дирекції фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 29 травня 2017 року вбачається, що виконавчою дирекцією Фонду вирішено визначити активи ПАТ «КБ «УФС», що підлягають продажу (повторному) на відкритих торгах (аукціоні), а саме права вимоги за кредитними договорами, що укладені з фізичними особами, зокрема, з ОСОБА_2 , кредитний договір № 008/2037 Кс від 05 січня 2012 року, заборгованість за кредитом 466 393 грн. 05 коп. (а.с.24-25, Т.1).

25 липня 2017 року між ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» та ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» укладено договір № 25/07/17 про відступлення прав вимоги, за умовами якого право вимоги за кредитним договором № 008/2037 Кс від 05 січня 2012 року відступлено до ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», що також підтверджується додатком № 1 до вказаного договору (а.с.27-30, 31, Т.1).

19 жовтня 2017 року між ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» та ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» укладено договір відступлення прав за договором іпотеки № 008/2037 Кс/І від 05 січня 2012 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нестеренко Л.О. за реєстровим № 9, за умовами якого первісний іпотекодержатель відступив, а новий іпотекодержатель прийняв всі права первісного іпотекодержателя за договором іпотеки № 008/2037 Кс/І від 05 січня 2012 року, укладеним між банком та іпотекодавцем, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нестеренко Л.О. за реєстровим № 9 (а.с.32-34, Т.1).

Ухвалою Оболонського районного суду міста Києва від 17 квітня 2018 року замінено стягувача по цивільній справі № 2/756/1046/16 за позовом ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за кредитним договором на ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» за правом грошової вимоги до ОСОБА_2 (а.с.35-36, Т.1).

05 травня 2018 року між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , відповідно до умов якого ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», діючи від імені ОСОБА_2 у відповідності до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» для задоволення вимог за договором іпотеки звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу від імені іпотекодавця ОСОБА_2 на підставі п. 5.1 договору іпотеки, посвідченого 05 січня 2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нестеренко Л.О., передано у власність ОСОБА_1 , а ним прийнято у власність зазначену квартиру та зобов`язався сплатити за неї грошову суму в розмірі 469 391 грн. протягом одного року з моменту укладення цього договору на розрахунковий рахунок ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» (а.с.90-91, Т.2).

При укладенні договору купівлі-продажу квартири ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на підтвердження повідомлення ОСОБА_2 про звернення стягнення на іпотечне майно надано нотаріусу зворотне повідомлення про вручення поштового відправлення «Експрес Пошти» та претензію-вимогу про усунення порушень.

Зі зворотного повідомлення про вручення поштового відправлення «Експрес Пошти» вбачається, що 16 серпня 2017 року ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» направило ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_2 , претензію-вимогу про усунення порушень від 16 серпня 2017 року № 008/2037 Кс, яку отримано 18 серпня 2017 року ОСОБА_2 (а.с.108, Т.2).

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не додержано визначеної Законом та договором іпотеки процедури направлення ОСОБА_2 вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. ОСОБА_1 , будучи кінцевим бінефіцеарієм (контролером) ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», маючи реальну можливість перевірити цю обставину при укладенні спірного договору купівлі-продажу квартири від 05 травня 2018 року, як покупець, в цьому не пересвідчився. Нотаріус при посвідченні договору також на цю обставину увагу не звернув, а, відтак, ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не мало права відчужувати квартиру.

Апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За змістом ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), покупець приймає або зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 33 Закону «Про іпотеку»).

Згідно з частинами першою та третьою статті 36 Закону «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 придбав квартиру АДРЕСА_1 за кошти, отримані в кредит. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором вказана квартира була передана банку в іпотеку та у подальшому право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки банком відступлено ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», яке 05 травня 2018 року звернуло стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу квартири ОСОБА_1 .

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 висловила правову позицію, що недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Відповідно до п. 4.1 договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст. 12 Закону України «Про іпотеку».

У разі порушення (невиконання або неналежного виконання) іпотекодавцем основного зобов`язання та/або умов цього договору, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки обраним іпотекодержателем способом у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотеко держателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до чинного законодавство та цього договору (п. 4.5 договору).

За змістом п. 5.1.1 договору іпотеки за умови настання обставин, передбачених цим договором для звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель вправі застосувати в позасудовому порядку продаж від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та розділом 5 цього договору.

Пунктом 5.1.2 договору іпотеки передбачено, що вибір іпотекодержателем того чи іншого способу звернення стягнення на предмет іпотеки вважається зробленим з моменту закінчення тридцяти денного строку від дня отримання іпотекодавцем повідомлення іпотекодержателя, надісланого останнім в порядку, передбаченому п. 4.5 цього договору іпотеки.

Згідно п. 5.3.1 договору сторони дійшли згоди, що за обставин, передбачених цим договором для звернення стягнення на предмет іпотеки та відповідного вибору іпотекодержателем способу такого звернення, іпотекодержатель набуває право на продаж від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві. В цьому разі іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти такий договір.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, яка здійснюється коштом іпотекодавця, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна (п. 5.3.2 договору).

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 не був повідомлений у порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку», а також згідно умов договору іпотеки про усунення порушень та у разі невиконання вимог іпотекодержателя звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

У матеріалах справи міститься претензія-вимога про усунення порушення від 16 серпня 2017 року, яка була отримана 18 серпня 2017 року ОСОБА_2 .

Разом з тим, отримання претензії-вимоги про усунення порушень вказаною особою не свідчить про її отримання ОСОБА_2 . Будь-які докази того, що зазначена особа є близьким родичем позивача або особою, яка уповноважена позивачем на отримання документів від його імені ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» суду не надало. А, відтак, відсутні підстави стверджувати, що звертаючи стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб, відповідачем було дотримано вимог чинного законодавства та умов договору.

Доводи апеляційних скарг ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_1 не спростовують висновків суду першої інстанції щодо наявності підстав для визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. Неодноразове направлення вимог про усунення порушень кредитного договору позивачу, про що зазначають відповідачі, не свідчить про їх отримання ОСОБА_2 . У силу вимог ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо він не визнаний судом недійсним. У даному випадку договір купівлі-продажу квартири, яка перебувала в іпотеці, підлягає визнанню недійсним, оскільки укладений без додержання вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку». А тому посилання відповідача ОСОБА_1 на правомірність оспорюваного договору є безпідставними.

Враховуючи зазначене, висновки суду першої інстанції в частині задоволення позову відповідають фактичним обставинам справи, рішення суду ухвалено на підставі наявних у матеріалах справи доказів, що у відповідності до вимог ст. 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.

Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_2 не оскаржувалося, а, відтак, апеляційним судом не переглядається.

На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 375, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 18 травня 2021 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повне судове рішення складено 17 грудня 2021 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.