Постанова

Іменем України

15 грудня 2021 року

м. Київ

справа № 725/1058/20

провадження № 61-1477св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д.,

суддів: Воробйової І. А., Гулька Б. І., Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи»,

третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на рішення Першотравневого районного суду м. Чернівців від 16 вересня 2020 року, ухвалене у складі судді Піхало Н. В., та постанову Чернівецького апеляційного суду від 16 грудня 2020 року, прийняту у складі колегії суддів: Височанської Н. К., Литвинюк І. М., Перепелюк І. Б.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства

з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» (далі - ТОВ «Кредитні ініціативи») про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, відновлення становища, яке існувало до порушення права.

Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що 18 лютого 2020 року з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вона дізналась про те, що 29 січня 2020 року приватний нотаріус зареєструвала за ТОВ «Кредитні ініціативи» право власності на нерухоме майно за реєстраційним номером 01 (номер запису про право власності 35275131), а саме - житловий будинок, загальною площею 85,1 кв. м, житловою площею 38,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , а також прийняла рішення від 31 січня 2020 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50907048.

Вказувала на те, що до прийняття зазначеного рішення приватним нотаріусом, який виконує функції державного реєстратора, вона була власником цього майна.

Підставою виникнення у відповідача права власності реєстратор зазначив: договір іпотеки, серія та номер: 1189, виданий 15 серпня 2007 року приватним нотаріусом Хоменко М. О.

Вважала, що діями відповідача та приватного нотаріуса, яка здійснила реєстрацію права власності за відповідачем, порушено її право власності, дії приватного нотаріуса як державного реєстратора є протиправними.

Зазначала, що договір іпотеки не може бути підставою для виникнення права власності на нерухоме майно та згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя) не є беззастережною, договір на відчуження майна, укладений без згоди співвласника цього майна, є нікчемним правочином.

Крім того, відповідач не направляв їй письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до положень статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Також вказане нерухоме майно примусово стягнуто та зареєстровано за новим власником всупереч вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

З урахуванням зазначеного, ОСОБА_1 просила визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50907048 від 31 січня 2020 року, на нерухоме майно: житловий будинок, загальною площею 85,1 кв. м, житловою площею 38,5 кв. м, за яким внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер 01 (номер запису про право власності 35275131) за ТОВ «Кредитні ініціативи» та земельну ділянку площею 0,0660 га, кадастровий номер: :07:002:0060, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ;

скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності № 35275131 за ТОВ «Кредитні ініціативи» на нерухоме майно: будинок та земельну ділянку площею 0,0660 га (кадастровий номер :07:002:0060), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , та поновити запис про право власності на нерухоме майно: житловий будинок (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) та земельну ділянку площею 0,0660 га (кадастровий номер :07:002:0060), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за нею.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Першотравневого районного суду м. Чернівців від 16 вересня 2020 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50907048 від 31 січня 2020 року на нерухоме майно: житловий будинок, загальною площею 85,1 кв. м, житловою площею 38,5 кв. м, що розташований по АДРЕСА_1 , за яким внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 01 (номер запису про право власності 35275131) за ТОВ «Кредитні ініціативи» та земельну ділянку площею 0,0660 га (кадастровий номер: :07:002:0060), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності № 35275131 ТОВ «Кредитні ініціативи» на нерухоме майно: будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,0660 га (кадастровий номер :07:002:0060), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та поновлено запис про право власності на нерухоме майно: житловий будинок АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) та земельну ділянку площею 0,0660 га (кадастровий номер :07:002:0060), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 .

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що іпотечне майно підпадає під ознаки, визначені Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», на нього не може бути звернуто стягнення, у тому числі в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Чернівецького апеляційного суду від 16 грудня 2020 року апеляційну скаргу ТОВ «Кредитні ініціативи» задоволено частково, рішення Першотравневого районного суду м. Чернівців від 16 вересня 2020 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно запису щодо земельної ділянки, площею 0,0660 га (кадастровий номер: :07:002:0060), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , скасовано.

У задоволенні позову в цій частині відмовлено.

У решті рішення суду залишено без змін.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно запису щодо земельної ділянки, суд апеляційної інстанції виходив із відсутності порушених, оспорюваних чи невизнаних прав позивача з огляду на те, що приватний нотаріус під час реєстрації за ТОВ «Кредитні ініціативи» права власності на житловий будинок рішень щодо реєстрації права власності на земельну ділянку не приймав.

Також апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно запису про реєстрацію права власності ТОВ «Кредитні ініціативи» на нерухоме майно - житловий будинок, оскільки відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» на спірний житловий будинок не може бути примусово звернено стягнення (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно).

Крім того, перехід права власності ТОВ «Кредитні ініціативи» на спірний будинок здійснений без проведення належним чином оцінки вказаного нерухомого майна на момент переходу такого права власності.

При цьому апеляційний суд зазначив, що внесенням змін до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» законодавець не обмежував такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, а тому такий спосіб захисту спроможний надати особі ефективний захист її порушених прав.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводів

У січні 2021 року ТОВ «Кредитні ініціативи» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати вказані судові рішення в частині задоволених позовних вимог та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що ОСОБА_1 не надала доказів на підтвердження того, що у неї відсутнє будь-яке інше житло окрім того, що було передано в іпотеку та, що вона постійно проживає за адресою знаходження предмета іпотеки.

Суди попередніх інстанцій не встановили обставин, які є необхідними для застосування до спірних правовідносин положень Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», зокрема наявності згоди іпотекодержателя на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку настання відповідних невідкладних обставин.

Апеляційний суд помилково посилався на те, що перехід права власності до ТОВ «Кредитні ініціативи» був здійснений без проведення належним чином оцінки нерухомого майна на момент переходу такого права, не врахував, що на час виникнення спірних правовідносин оцінка вартості майна не входила до переліку документів, які необхідні для здійснення державної реєстрації права власності.

Крім того, суди не врахували, що 16 січня 2020 року набрали чинності зміни до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачає, тому обраний позивачем спосіб захисту прав такий, як скасування записів про державну реєстрацію суперечить частині третій статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що є підставою для відмови у позові.

Підставою касаційного оскарження рішення Першотравневого районного суду м. Чернівців від 16 вересня 2020 року та постанови Чернівецького апеляційного суду від 16 грудня 2020 року заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), від 31 жовтня 2018 року у справі № 369/382/17 (провадження № 14-389цс18); відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування абзацу третього частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та щодо застосування пункту 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).

Судові рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 не оскаржуються, а тому в силу вимог статті 400 ЦПК України в касаційному порядку не переглядаються.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У лютому 2021 року ОСОБА_1 подала відзив на касаційну скаргу, в якому просила відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити судові рішення без змін як такі, що ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 02 лютого 2021 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано цивільну справу із суду першої інстанції.

Ухвалою Верховного Суду від 03 грудня 2021 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

15 серпня 2007 року між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком та ОСОБА_2 укладений кредитний договір № 2148, згідно з умовами якого банк відкрив позичальнику та надав у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у формі відкритої кредитної лінії з максимальним лімітом 35 000,00 дол. США, зі сплатою 12,5 % річних за строкове користування кредитними коштами, та кінцевим терміном повернення кредиту до 14 липня 2017 року.

15 лютого 2008 року між сторонами укладений договір № 194 про внесення змін до кредитного договору, яким розмір кредитної лінії збільшено до 50 000,00 дол. США, з новим графіком зменшення кредитного ліміту.

На забезпечення виконання позичальником взятих за кредитним договором зобов`язань 15 серпня 2007 року між Акціонерним промислово-інвестиційним банком та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки, за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку банку нерухоме майно - житловий будинок, загальною площею 85,10 кв. м, житловою площею 38,50 кв. м, який розташований по АДРЕСА_1 .

17 грудня 2012 року між ТОВ «Кредитні ініціативи» та ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» укладений договір відступлення прав вимоги та договір про передачу прав за договорами забезпечення, відповідно до яких ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» передав ТОВ «Кредитні ініціативи» право вимоги від позичальників належного виконання кредитних зобов`язань, у тому числі із правом звернення стягнення на заставлене майно.

Згідно з договором відступлення прав вимоги від 17 грудня 2012 року відбулося відступлення права вимоги за кредитним договором № 2148, укладеним 15 серпня 2007 року між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_3 , а за договором про передачу прав за договорами забезпечення - за договором іпотеки від 15 серпня 2007 року.

У зв`язку із невиконанням ОСОБА_3 умов кредитного договору та виникненням заборгованості за договором, ТОВ «Кредитні ініціативи» скористалося своїм правом на підставі статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» на звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» й відповідно 29 січня 2020 року о 15:14:33 год. приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Н. В. зареєструвала за ТОВ «Кредитні ініціативи» право власності на нерухоме майно за реєстраційним номером 01 (номер запису про право власності №35275131), а саме нерухоме майно: житловий будинок, загальною площею 85,1 кв. м, житловою площею 38,5 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , а також прийняла рішення від 31 січня 2020 року о 10:15:13 год. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50907048.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною другою статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що рішення суду першої інстанції в нескасованій апеляційний судом частині та постанова апеляційного суду ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Приписами статті 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з пунктом 5.1 договору іпотеки іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізацію у таких випадках: якщо у момент настання строку виконання позичальником та/або іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані в повному обсязі, зокрема: при повному або частковому неповерненні у встановлені відповідно до кредитного договору строки сум процентів (у тому числі процентів за неправомірне користування кредитом); та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум неустойки (пені, штрафу), що передбачені кредитним договором; незалежно від настання терміну виконання позичальником та/або іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за кредитним договором - при виникненні підстав, визначених у пунктах 3.1.5, 3.1.6, 3.1.8 цього договору.

Звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з цим договором в добровільному (позасудовому) порядку (пункт 5.2 договору).

Згідно з пунктом 5.3 договору, задоволення вимог іпотекодержателя за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки може бути вчинене в позасудовому порядку наступним чином: продажу безпосередньо іпотекодавцем предмета іпотеки третій особі на користь іпотекодержателя; продажу безпосередньо іпотекодержателем на підставі довіреності, предмета іпотеки третій особі на користь іпотекодержателя; передачі іпотекодавцем у власність іпотекодержателя предмета іпотеки в рахунок виконання позичальником та/або іпотекодавцем основного зобов`язання за кредитним договором у порядку , передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». В даному випадку цей договір виступає правовстановлювальним документом та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотеко держателя на предмет іпотеки. Протягом 3 днів з моменту такої реєстрації іпотекодавець зобов`язаний передати всю технічну та іншу документацію щодо іпотеки; продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Пунктом 3.1.8 договору іпотеки передбачено, що іпотекодержатель має право вимагати від позичальника та/або іпотекодавця незалежно від настання строку погашення кредиту дострокового виконання зобов`язань за кредитним договором, а при незадоволенні його вимоги - звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до закону та цього договору при наявності також таких підстав, зокрема: порушення іпотекодавцем зобов`язань за цим договором, зокрема, щодо вжиття заходів, необхідних для збереження предмета іпотеки; невиконання позичальником зобов`язань за кредитним договором.

Відповідно до статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» про подання/отримання заяви на проведення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об`єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Тобто зазначеним Порядком визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства

Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).

Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.

У пункті 3 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам Закону.

Наведені норми спрямовані на фактичне повідомлення боржника аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Такі правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18), від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц (провадження № 14-661цс18), від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19).

З метою стягнення заборгованості за кредитним договором шляхом позасудового врегулювання спору та звернення стягнення на предмет іпотеки, ТОВ «Кредитні ініціативи» як іпотекодержатель 30 жовтня 2019 року повідомило боржника та іпотекодавця, надіславши на їх адресу місця проживання повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, в якому, зокрема, вказало про необхідність сплати боргу за кредитним договором у розмірі 83 107,84 дол. США станом на 30 жовтня 2019 року та намір звернути стягнення на предмет іпотеки у разі непогашення боргу в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» (а. с.141, т.1).

Дане повідомлення отримано адресатами 13 листопада 2019 року, що підтверджується копією нотаріального засвідчено свідоцтва від 29 січня 2020 року, а також копіями рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення (а. с.142, 143, 220, 221, т.1).

11 листопада 2019 року ТОВ «Кредитні ініціативи» у порядку статті 84 Закону України «Про нотаріат» через приватного нотаріуса передало позичальнику та іпотекодавцю повідомлення № 1В/КІ 10 від 30 жовтня 2019 року про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, яке було отримано адресатами 13 листопада 2019 року, що підтверджується копією нотаріального засвідченого свідоцтва від 29 січня 2020 року (а. с. 220, 221, т 1).

07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).

Запроваджений законом мораторій зупиняє можливість реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки шляхом укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, а отже, унеможливлює укладення такого договору та наступну реєстрацію за відповідачем права власності на предмет іпотеки, що є підставою для скасування відповідного рішення державного реєстратора.

Обмеження, встановлені Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», поширюються не лише на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду, а й на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.

Отже, Верховний Суд погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій, що на житловий будинок, загальною площею 85,10 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який використовується як місце постійного проживання позивачем та є предметом іпотеки на забезпечення вимог за кредитним договором від 15 серпня 2007 року, укладеного в іноземній валюті, не може бути звернуто стягнення шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем у зв`язку із дією Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Крім того, у справі, яка переглядається, установлено, що оцінка предмета іпотеки відбулась 22 жовтня 2019 року, а право власності на спірне майно ТОВ «Кредитні ініціативи» набуло 31 січня 2020 року.

Отже, оцінка предмета іпотеки на момент переходу права власності не проводилась.

Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) зробила висновок щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Отже, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов правильного висновку про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на нерухоме майно - спірний житловий будинок за ТОВ «Кредитні ініціативи».

Вказаний висновок узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, який викладений у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19).

Перевіряючи доводи касаційної скарги про те, що вимога позивача про скасування записів про державну реєстрацію є неналежним способом захисту, колегія суддів виходить із такого.

Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, чинній із 16 січня 2020 року, відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, у розумінні положень наведеної норми права, у чинній редакції, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, належними нині способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.

Таким чином, з 16 січня 2020 року, тобто на час звернення позивачки із позовом, а також ухвалення судами першої та апеляційної інстанцій оскаржуваних судових рішень у справі, законодавець вже виключив такий спосіб захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права.

Аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 16 вересня 2020 року у справі № 352/1021/19 (провадження № 61-7648св20), від 04 листопада 2020 року у справі № 910/7648/19, від 26 травня 2021 року у справі № 204/3503/19 (провадження № 61-2162св21), від 17 листопада 2021 року у справі № 303/443/20 (провадження № 61-11154св21).

Разом із тим, скасування судами запису про реєстрацію права власності не впливає на правильне вирішення спору, оскільки за встановлених судами обставин у державного реєстратора були відсутні підстави для проведення реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи».

Посилання як на підставу касаційного оскарження на застосування норм права без урахування висновків у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), від 31 жовтня 2018 року у справі № 369/382/17 (провадження № 14-389цс18), не заслуговують на увагу, оскільки у справі, яка переглядається, та у справах, на які посилається заявник, встановлені різні фактичні обставини.

Верховний Суд не встановив порушень судами норм процесуального права, які б призвели до неправильного вирішення спору по суті, оскільки судами оцінено докази за їх внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Також під час перегляду справи не виявлено порушення судами норм процесуального права чи неправильного застосування норм матеріального права, що є обов`язковою підставою для скасування судових рішень.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції в нескасованій апеляційним судом частині та постанову апеляційного суду - без змін.

Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судових витрат не проводиться.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» залишити без задоволення.

Рішення Першотравневого районного суду м. Чернівців від 16 вересня 2020 року в нескасованій апеляційним судом частині та постанову Чернівецького апеляційного суду від 16 грудня 2020 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник
Судді: І. А. Воробйова Б. І. Гулько Г. В. Коломієць Р. А. Лідовець