Іванівський районний суд Одеської області
Справа № 499/7/20
Провадження № 2/499/7/21
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

01 лютого 2021 року смт. Іванівка

Іванівський районний суд Одеської області у складі головуючого судді Кравчука О.О., учасника цивільного процесу секретаря судового засідання Кирилової С.Ф., розглянувши у відкритому судовому засіданні, у порядку загального позовного провадження, у залі суду, цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Владівське подвір`я», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору Центр надання адміністративних послуг Іванівської районної державної адміністрації, Відділ у Іванівському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області, Головне управління Держгеокадастру в Одеській області про визнання недійсним договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), та зустрічною позовною заявою ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Владівське подвір`я» про визнання договору оренди недійсним,

В С Т А Н О В И В:

1. Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.

1.1. За первісним позовом такий.

03 січня 2020 року ОСОБА_3 (далі - також представник ОСОБА_3 ) в інтересах ОСОБА_1 (далі - також ОСОБА_1 ) звернулася до суду із позовною заявою до ОСОБА_2 (далі - також ОСОБА_2 ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Владівське подвір`я» (далі - також ТОВ Агрофірма ВП) в якій просить визнати недійсним договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 30 серпня 2019 року далі - також договір емфітевзису) укладений між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма ВП щодо земельної ділянки, загальною площею 6,626 га, масив № НОМЕР_1 , ділянка № НОМЕР_2 , кадастровий номер: :01:001:0064, яка розташована на території Баранівської сільської ради Іванівського району Одеської області (далі - також земельна ділянка), оскільки не може користуватися земельною ділянкою на підставі раніше укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору оренди земельної ділянки (далі - також договір оренди), який 21 грудня 2010 року зареєстровано в Іванівському відділі Державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди за №88 (далі - також позовна заява).

Представник ОСОБА_3 у позовній заяві зазначає таке: договір оренди укладений на 49 років та в судовому порядку не оспорювався; у вересні 2019 року невстановлені особи самовільно зайняли земельну ділянку та почали її обробляти, повідомивши ОСОБА_1 , що мають право користування земельною ділянкою; ОСОБА_1 стало відомо, що 17 жовтня 2019 року Центром надання адміністративних послуг Іванівської районної державної адміністрації Одеської області (далі - також Центр) зареєстровано договір емфітевзису; натепер ОСОБА_1 позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою на підставі договору оренди в результаті укладення договору емфітевзису.

10 березня 2020 року директор ТОВ Агрофірма ВП Кожокар В.М. подав до суду відзив на позовну заяву, в якому зазначає таке: договір емфітевзису укладений за пропозицією ОСОБА_2 , за яким ТОВ Агрофірма ВП користується земельною ділянкою; на момент укладення договору емфітевзису інформація про перебування земельної ділянки в оренді, існування інших обтяжень, обмежень була відсутня, тому договір емфітевзису укладений; посилання ОСОБА_1 на недійсність договору емфітевзису є безпідставними; договір оренди укладений з порушенням чинного на той час законодавства, оскільки в ньому не вказані дата укладання та кадастровий номер земельної ділянки (далі - також відзив на позовну заяву, том 1, а.с. 70-71).

28 квітня 2020 року представник ОСОБА_3 подала до суду відповідь на відзив, в якій зазначила таке: договір оренди зареєстрований Іванівським відділом Державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди 21 грудня 2010 року за №88; на момент укладення договору оренди істотними умовами договору оренди були місце розташування та розмір земельної ділянки, а обов`язкове зазначення кадастрового номеру земельної ділянки в договорі оренди законодавством не передбачалося; на момент укладення договору емфітевзису був чинний договір оренди; державна реєстрація договору оренди відбулася відповідно до діючого на той час законодавства, тому доводи директора ТОВ Агрофірма ВП щодо відсутності перешкод для укладення договору емфітевзису є необґрунтованими (далі - також відповідь на відзив том 1, а.с. 145-148).

1.2. За зустрічним позовом такий.

10 березня 2020 року ОСОБА_2 звернулася до суду з зустрічною позовною заявою до ОСОБА_4 про визнання договору оренди недійсним (далі - також зустрічна позовна заява).

ОСОБА_2 у зустрічній позовній заяві зазначає таке: договір оренди не містить суттєвих умов (місце розташування земельної ділянки, розмір (кількісний вимір) орендної плати із зазначенням її індексації, строків платежу, порядок її внесення (готівковим чи безготівковим шляхом), умови збереження, строки передачі та повернення земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки); договір оренди не укладався в трьох примірниках, та до нього не додано його невід`ємні частини, зокрема: план або схему земельної ділянки, кадастровий план, акт приймання-передачі земельної ділянки; реєстрація договору оренди проведена з порушенням діючого на той час законодавства; ОСОБА_1 орендну плату не сплачував, а при підписанні договору оренди її ввели в оману, оскільки перед цим обговорювалися інші умови; підписала договір оренди, так як їй потрібні були кошти для проведення хірургічної операції сину; отримавши від ОСОБА_1 кошти написала письмову розписку (том 2, а.с.1-5).

22 червня 2020 року представник ОСОБА_3 подала до суду відзив на зустрічну позовну заяву в якому зазначає таке: під час укладення договору оренди ОСОБА_2 та ОСОБА_4 досягли згоди стосовно всіх суттєвих умов договору; ОСОБА_2 власноруч підписала договір оренди, який після його державної реєстрації виконувався протягом 9 років; договір оренди укладено в письмовій формі, а жодна із сторін не виявила бажання посвідчувати його нотаріально; ОСОБА_2 не заперечує, що нею було укладено та підписано договір оренди; за договором оренди повністю погоджено всі істотні умови, які вимагалися чинним законодавством на момент його укладення, який зареєстрований належним органом за встановленим на той час порядком (том 1, а.с.198-205).

2. Суд, з приводу неявки в судове засідання учасників справи, зазначає таке.

ОСОБА_4 та його представник адвокат Шепітко Г.І., Гроза Н.М. та її представник адвокат Булгаров О.О., представник ТОВ Агрофірма ВП адвокат Устимчик М.В. у судові засідання 13 січня 2021 року, 01 лютого 2021 року не з`явилися, про причини своєї неявки суд не повідомили, заяв та клопотань до суду не подавали, хоча повідомлені були належним чином про час, дату та місце судового розгляду справи, що підтверджується телефонограмами.

Представник Центру Маршук Т.А. у судові засідання не з`являлася, подала до суду заяву в якій просила розгляд справи проводити без її участі.

Представник Головного управління Держгеокадастру в Одеській області Іщук Л.О. (далі - також управління Держгеокадастру) у судове засідання 01 лютого 2021 року не з`явився, подав до суду заяву в якій просив розгляд справи проводити без його участі.

Неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки; повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника), крім відповідача, незалежно від причин неявки (частина 1, 3 статті 223 Цивільного процесуального кодексу України, далі - ЦПК).

Суд вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи, що не з`явилися до суду без повідомлення причин неявки, оскільки учасники справи належним чином повідомлені про дату, час та місце судового розгляду справи.

3. Процесуальні рішення та дії у справі такі.

05 лютого 2020 року постановлена ухвала про відкриття провадження у справі за позовною заявою в порядку загального позовного провадження, та визначено дату, час і місце проведення підготовчого судового засідання (том 1, а.с. 59-60).

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 10 березня 2020 року до участі у справі як треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору залучені Центр, Відділ у Іванівському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області (далі - також відділ Держгеокадастру), явку сторін у судове засідання визнано обов`язковою, а розгляд справи відкладено (том 1, а.с. 87-88, 89-90).

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 25 березня 2020 року частково задоволене клопотання представника ОСОБА_3 про забезпечення позову, підготовче провадження продовжено, а розгляд справи відкладено (том 1, а.с. 118-122, 123-124).

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 01 квітня 2020 року зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа ТОВ Агрофірма ВП про визнання договору оренди недійсним прийнято до розгляду в порядку загального позовного провадження, відкрито провадження у справі, та визначено дату, час і місце проведення підготовчого судового засідання (том 2, а.с. 30-31).

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 15 квітня 2020 року сторонам роз`яснено, що виходячи з положень частини 2 статті 197 ЦПК вони мають право до 27 квітня 2020 року подати до суду свої доводи, міркування, які висловити письмово щодо: бажання укладення мирової угоди, врегулювання спору за участі судді; уточнення позовних вимог, подання заперечень проти них та відповідних заяв; вступу у справу інших осіб, заміну неналежного відповідача, залучення співвідповідача, об`єднання справ, і роз`єднання позовних вимог, прийняття зустрічного позову; обставин, які входять до предмету доказування; обставин справи які їм відомі; надання доказів на які сторони посилаються у позові та відзиві; витребування додаткових доказів; клопотань щодо забезпечення позову, зустрічного забезпечення; призначення експертизи, виклику у судове засідання експертів, свідків, залучення спеціаліста; наявності інших заяв та клопотань тощо (том 1, а.с. 136-138).

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 04 травня 2020 року зустрічний позов прийнято до розгляду з первісним позовом та вимоги за позовами об`єднано в одне провадження (том 1, а.с. 154 -156).

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 04 травня 2020 року закрите підготовче провадження, а справу призначено до судового розгляду по суті (том 1, а.с. 157-160).

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 03 червня 2020 року продовжено строк розгляду справи по суті, та відкладено розгляд справи за клопотанням представника ОСОБА_3 ( а.с. 191-192).

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 22 червня 2020 року явку сторін у судове засідання 30 червня 2020 року визнано обов`язковою та відкладено розгляд справи.

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 30 червня 2020 року неявку ОСОБА_4 , ОСОБА_2 визнано неповажною та відкладено розгляд справи.

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 13 липня 2020 року, постановленою без виходу до нарадчої кімнати, розгляд справи відкладено за клопотанням представника ОСОБА_2 .

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 31 серпня 2020 року, постановленою без виходу до нарадчої кімнати, розгляд справи відкладено у зв`язку з неявкою представника ОСОБА_4 .

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 14 вересня 2020 року до участі у справі залучено управління Держгеокадастру як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, та відкладено розгляд справи.

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 19 жовтня 2020 року, постановленою без виходу до нарадчої кімнати, визнано явку ОСОБА_4 , ОСОБА_2 у судове засідання 09 листопада 2020 року обов`язковою та відкладено розгляд справи.

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 09 листопада 2020 року, постановленою без виходу до нарадчої кімнати, неявку сторін визнано неповажною та відкладено розгляд справи.

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 09 грудня 2020 року, постановленою без виходу до нарадчої кімнати, неявку представника ОСОБА_2 та представника ТОВ Агрофірма ВП визнано неповажною та відкладено розгляд справи.

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 14 грудня 2020 року, постановленою без виходу до нарадчої кімнати, розгляд справи відкладено у зв`язку з відсутністю відомостей про належне повідомлення ОСОБА_4 .

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 13 січня 2021 року, постановленою без виходу до нарадчої кімнати, неявку сторін визнано неповажною та відкладено розгляд справи.

4.Учасники судового провадження протягом розгляду справи висловили таке.

ОСОБА_4 та його представник адвокат Шепітко Г.І., у судовому засіданні, кожен окремо, підтвердили обставини зазначені у позовній заяві, просили її задовільнити, а у задоволенні зустрічної позовної заяви відмовити, а ОСОБА_4 пояснив, що уклав договір оренди за пропозицією ОСОБА_2 , й після його державної реєстрації одноразово сплатив їй 31000 гривень.

ОСОБА_2 та її представник адвокат Булгаров О.О. у судовому засіданні, кожен окремо, підтвердили обставини зазначені у зустрічній позовній заяві, просили її задовільнити, а у задоволенні позовної заяви відмовити, а ОСОБА_2 пояснила, що після державної реєстрації договору оренди одноразово отримала від ОСОБА_4 кошти у розмірі 31000 гривень, який у подальшому орендну плату за користування земельною ділянкою їй не сплачував.

Представник ТОВ Агрофірма ВП адвокат Устимчик М.В. у судовому засіданні підтвердив обставини зазначені у відзиві на позовну заяву, просив відмовити у задоволенні позовної заяви, а зустрічну позовну заяву задовільнити.

Представник Центру подала до суду повідомлення, в якому зазначила, що державна реєстрація договору емфітевзису проведена відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Інформація про перебування земельної ділянки в оренді або існування інших обтяжень, обмежень була відсутня, тому заперечує проти задоволення позовної заяви ОСОБА_4 .

Представник управління Держгеокадастру у судовому засіданні зазначив, що договір оренди 21 грудня 2010 року зареєстровано у Іванівському відділі Державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди за №88.

5. Фактичні обставини встановлені судом та зміст спірних правовідносин такі.

ОСОБА_2 , згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №9520247 виданого 21 березня 2007 року є власником земельної ділянки (том 1, а.с. 35-36).

Сторони визнали обставини укладення договорів оренди та емфітевзису, а також передачу ОСОБА_4 й отримання ОСОБА_2 за договором оренди, одноразово коштів у розмірі 31000 тисяча гривень.

Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (пункт 1 договору оренди, том 1, а.с. 21-24).

Договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору оренди, том 1, а.с. 21-24).

З листа відділу Держгеокадастру вбачається, що відповідно до наявних книг реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі станом на 31 грудня 2012 року Іванівським відділом Одеської регіональної філії «Центр Державного земельного кадастру» 21 грудня 2010 року за №88 зареєстровано договір оренди земельної ділянки (том 1, а.с. 28).

Власник підтверджує, що дійсно є власником земельної ділянки, не має обмежень щодо свого права розпорядження земельною ділянкою, ні земельна ділянка, ні будь-яка її частина на момент укладення даного договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не надана в іпотеку, не передана в оренду або безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебувають, права третіх осіб (права користувачів (у т.ч. на підставі договору емфітевзису), право застави, право довічного утримання тощо) щодо земельної ділянки відсутні, питання права власності на земельну ділянку не є предметом судового розгляду, суперечки за вказаною земельною ділянкою відсутні, земельна ділянка не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, земельна ділянка вільна від будь-яких майнових праві претензій третіх осіб, про яких в момент складення договору власник або землекористувач не міг знати, земельні сервітути, як постійні так і термінові, відсутні (пункт 2.2 Розділу 2 договору емфітевзису, том 1, а.с. 29-32).

Цей договір діє протягом 10 (десяти) років з дати державної реєстрації права емфітевзису згідно законодавства. Власник передає земельну ділянку землекористувачу за актом приймання-передачі (пункти 3.1, 3.2 Розділу 3 договору емфітевзису, том 1, а.с. 29-32).

З копії розписки вбачається, що ОСОБА_2 продала ОСОБА_4 земельну ділянку й отримала від нього грошові кошти у розмірі 31000 гривень, претензій до нього не має (далі - також розписка, том 3, а.с. 50). Ці обставини зафіксовані й відеозаписом (далі - також відеозапис, том 3, а.с. 55).

Відповідно до книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі відкритої 29 вересня 2009 року договір оренди зареєстровано 21 грудня 2010 року ( далі - також Книга, том 3, а.с. 75).

6. Норми права, які застосував суд такі.

Суд звертає увагу, що у тексті рішення застосовані норми права у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини 1, 2 статті 15 Цивільного кодексу України, далі - також ЦК ).

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина 1 статті 203 ЦК).

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами) (частина 2 статті 207 ЦК).

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина 1, 3 статті 215 ЦК).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина 1 статті 626 ЦК).

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 ЦК).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина 1 статті 638 ЦК).

Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (частина 1, 2 статті 640 ЦК).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них . Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина 1, 2 статті 792 ЦК).

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК (частина 1 статті 102-1 Земельного кодексу України, далі - також ЗК).

Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу (частина 6 статті 102-1 ЗК).

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (частина 1 статті 125 ЗК).

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (частина 1 статті 6 Закону України «Про оренду землі»).

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (частина 1 статті 13 Закону).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (частина 1 статті 14 Закону).

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (частина 1 статті 15 Закону).

Невід`ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об`єкта оренди; проект відведення (частина 4 статті 15 Закону).

Передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі (частина 1 статті 17 Закону).

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (частина 1 статті 18 Закону).

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (частина 1, 2 статті 20 Закону).

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац 4 частини 2 статті 24 Закону).

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однією із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (частина 3, 4 статті 31 Закону).

Встановити, що до 01 січня 2012 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок проводиться територіальними органами земельних ресурсів (пункт 3 розділу ІІ «Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України від 11 лютого 2010 року №1878-VI, далі - Закон 1878-VI).

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (пункти 1, 2 частина 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки (пункт 3 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, далі - також Порядок 2073).

Державний орган земельних ресурсів у 20-денний термін перевіряє подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обґрунтований висновок про відмову у такій реєстрації і передає реєстраційну справу відповідно виконавчому комітету сільської, селищної та міської ради, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації (пункт 11 Порядку 2073).

Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації (пункт 14 Порядку 2073).

Покласти на Державний комітет України по земельних ресурсах функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру (стаття 1 Указу Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру 17 лютого 2003 року № 134/2003», далі - також Указ 134/2003).

Визначити держателем Державного реєстру прав на землю та нерухоме майно Державний комітет по земельних ресурсах, який забезпечує створення і функціонування цього Реєстру (пункт 2 постанови Кабінету Міністрів України № 1008 від 17 липня 2003 року "Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру", далі - також постанова 1008).

Порядок ведення книги записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування землею, договорів оренди землі встановлюється наказом Держкомзему України (пункт 3.3 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітет України по земельних ресурсах від 04.05.99 № 43, далі - також Інструкція 43).

Установити, що реєстрацію земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди землі здійснює державне підприємство "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" (пункт 1 наказу Державного комітет України по земельних ресурсах від 23.05.2003 № 135 «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства» Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», далі - також наказ 135).

Державна реєстрація договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації. У книзі реєстрації реєструються договори оренди землі. Книга реєстрації ведеться на рівні районів, міст. У містах обласного підпорядкування, місті Києві та Севастополі - на рівні району міста (пункти 4.2, 4.3, 6.1 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітет України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174, далі - також Порядок 174).

7. Мотиви з яких виходив суд.

7.1. Мотиви задоволення первісної позовної заяви такі.

Виходячи з приписів норм права зазначених у пункті 6 мотивувальної частини цього рішення, суд констатує, що договір оренди землі має укладатися в письмовій формі, який набирає чинності після його державної реєстрації. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності якщо реєстрація таких прав проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, а укладення договору емфітевзису під час дії договору оренди земельної ділянки може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.

Отже, якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення договору емфітевзису під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору емфітевзису відповідна земельна ділянка передана у користування наступному користувачеві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

Відтак, право первинного орендаря підлягає захисту, оскільки такий орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за умови якщо він матиме чинне право оренди.

Суд відмічає, що на час підписання та реєстрації договору емфітевзису був чинним договір оренди, який не був розірваний чи визнаний недійсними у встановленому порядку та не втратив чинність й дотепер, тому земельна ділянка на момент укладення оскарженого договору законно перебувала у користуванні ОСОБА_1 .

Суд зауважує, що реєстрація договору емфітевзису унеможливлює внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право оренди тієї ж земельної ділянки, що є перешкодою для реалізації ОСОБА_4 права користування земельною ділянкою.

Суд констатує, що укладення оскарженого договору зумовило існування подвійної реєстрації права користування на земельну ділянку та суттєве порушення прав ОСОБА_4 , який має чинний договір оренди землі, так як одночасне існування державної реєстрації кількох прав на одну і ту саму земельну ділянку суперечить вимогам закону.

Таким чином, при укладенні договору емфітевзису ОСОБА_2 і ТОВ Агрофірма ВП не дотримались вимог, зазначених у пункті 6 мотивувальної частини цього рішення норм ЗК, Закону та уклали під час діючого договору оренди новий договір емфітевзису, чим допустили, що відносно однієї і тої же земельної ділянки діяло одночасно два договори договір оренди та договір емфітевзису.

Зазначені у пункті 6 мотивувальної частини цього рішення положення Порядку 2073, Указу 134/2003, постанови 1008, Інструкції 43, наказу 135, Порядку 174 свідчать, що в період реєстрації договору оренди повноваження відносно державної реєстрації таких договорів мали як виконавчі комітети сільської, селищної ради, так і органи Державного комітету по земельних ресурсах. Укладаючи договір оренди ОСОБА_1 і ОСОБА_2 досягли спільної згоди щодо його державної реєстрації відповідним органом по земельних ресурсах, яким у встановленому порядку внесені відповідні записи до Книги, що не заперечується сторонами.

Суд вважає, що реєстрація договору оренди органом, який мав право здійснювати такі функції, за відсутності факту реєстрації договору іншим уповноваженим органом, не є безумовною підставою для визнання договору оренди недійсним, у тому числі з причин погодження проведення такої реєстрації сторонами укладеного договору оренди.

При цьому, пунктом 3 розділу ІІ «Прикінцевих та перехідних положень Закону 1878-VI, який набрав чинності 16 березня 2010 року встановлено, що до 01 січня 2012 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок проводилася територіальними органами земельних ресурсів, тому наведені аргументи ОСОБА_2 у цьому контексті є явно необґрунтованими.

Зрештою, суд зазначає, що відповідачами ОСОБА_2 , ТОВ Агрофірма ВП порушені права ОСОБА_4 , які ґрунтуються на договорі оренди та законі, тому позовні вимоги щодо визнання недійсним договору емфітевзису є обґрунтованими й такі, що відповідають нормам матеріального права та встановленим обставинам.

7.2. Мотиви відмови у задоволенні зустрічної позовної заяви такі.

Мотиви відмови у задоволенні зустрічної позовної зазначені у контексті викладеного в пункті 7.1. мотивувальної частини цього рішення.

Системний аналіз положень ЦК, ЗК, Закону зазначених у пункті 6 мотивувальної частини цього рішення свідчить, що договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації, а тому з цього часу сторони набувають визначених законом та договором прав і обов`язків орендаря та орендодавця.

Відповідно до положень частини 2 статті 792 ЦК відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК, Законом. Тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК та Закону.

Суд відмічає, що зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. На підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом. Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів підтверджує наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечує їх ідентифікацію. Коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним не виникли. Якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним та таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Під час розгляду справи ОСОБА_2 , ОСОБА_4 визнали обставини, що ними укладений договір оренди на умовах визначених у його тексті, після чого ОСОБА_2 одноразово отримала від ОСОБА_4 за земельну ділянку 31000 гривень, який протягом дев`яти років на законних підставах користувався земельною ділянкою.

Відтак, підписавши договір оренди сторони підтвердили наміри та волевиявлення, й відповідно досягли згоди щодо істотних умов договору.

Суд зауважує, що нормативно-правові акти у сфері земельних відносин не містять застережень чи заборон з приводу не можливості здійснення оплати орендної плати, одночасно за весь строк дії договору оренди, а ОСОБА_2 не доведено неналежне виконання ОСОБА_4 обов`язків за договором оренди.

Оцінюючи аргументи ОСОБА_2 , суд вважає, що формальна відсутність у договорі кількох з істотних умов не унеможливило виконання договору в певних частинах, а сторони протягом тривалого часу виконували договір погодженим способом, то подальша її незгода з умовами виконання договору не може слугувати підставою для визнання її прав порушеними в момент укладення договору та визнання договору оренди недійсним з цих підстав.

Таким чином, посилання ОСОБА_2 , що оспорюваний договір оренди є недійсними, так як відсутні усі істотні умови, є необґрунтованими, оскільки договір зареєстрований у передбаченому порядку, а при його укладенні обґрунтованого підтвердження реального порушення прав та охоронюваних законом інтересів однієї зі сторін договору не доведено.

Зрештою, суд зазначає, що позовні вимоги щодо визнання недійсним договору оренди є необґрунтованими й тому не підлягають задоволенню.

7.3. Мотиви щодо інших обставин такі.

Суд констатує, за договором оренди між сторонами виникли правовідносини, що характерні саме для договору оренди. Договір зареєстрований, як договір оренди земельної ділянки і за орендарем зареєстровано право користування земельною ділянкою, в той час як договір купівлі-продажу передбачає отримання покупцем права власності на придбаний товар.

Отже, з урахуванням тексту розписки та відеозапису, оцінюючи аргументи про продаж ОСОБА_2 земельної ділянки ОСОБА_4 , суд наголошує, що між сторонами договору оренди не склалися правовідносини притаманні договору купівлі-продажу, коли право власності на об`єкт продажу переходить від продавця до покупця, оскільки власником земельної ділянки й натепер залишилася ОСОБА_2 , а грошові кошти в сумі 31000 гривень, отримані нею від ОСОБА_4 відповідно до розписки, фактично є орендною платою за користування земельною ділянкою.

Таким чином, судом не встановлено обставин, що між сторонами правочину виникли інші правовідносини, ніж передбачені договором оренди, та, що воля сторін була спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені укладеним між ними оспорюваним договором.

Відтак, під час розгляду справи, судом не встановлено обставин вчинення договору оренди з метою приховати інший правочин й відповідно підстав застосування статті 235 ЦК не має.

8. Суд застосовує таку практику Верховного Суду.

Такі висновки, узгоджуються з правовими позиціями викладеними Верховним Судом у постановах від: 15 січня 2020 року № 587/2326/16-ц; 1 квітня 2020 року по справі № 610/1030/18; 30 липня 2020 року № 471/761/17-ц; 29 вересня 2020 року №378/596/16-ц;

9. Висновок суду такий.

З огляду на зазначене суд доходить висновку, що первісну позовну заяву належить задовольнити повністю, а у задоволенні зустрічної позовної заяви слід відмовити.

10. Розподіл між сторонами судових витрат такий.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина 1 статті 141 ЦПК).

ОСОБА_4 при зверненні до суду сплатив судовий збір у розмірі 768 гривень 40 копійок, який підлягає стягненню з кожного відповідача, тобто ОСОБА_2 , ТОВ Агрофірма ВП пропорційно.

11. Вирішуючи питання про скасування заходів забезпечення позову, суд виходить з такого.

Ухвалою Іванівського районного суду Одеської області від 25 березня 2020 року задоволено клопотання представника ОСОБА_4 , та заборонено ОСОБА_2 Товариству з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Владівське подвір`я» вчиняти будь-які дії щодо відчуження будь-яким шляхом права користування (укладення договорів) земельною ділянкою.

Суд, на підставі частини 7, 8 статті 158 ЦПК не скасовує такі заходи забезпечення позову, оскільки вони накладені з метою забезпечення позовної заяви, яка задоволена. Заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи. Якщо протягом вказаного строку за заявою позивача (стягувача) за зустрічним позовом буде відкрито виконавче провадження, вказані заходи забезпечення позову діють до повного виконання судового рішення.

Керуючись статтями 141, 259, 263-265, 280-282 ЦПК, суд,

У Х В А Л И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 , проживаючого у будинку АДРЕСА_1 ) до ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_4 , проживаючої у будинку АДРЕСА_1 ) товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Владівське подвір`я» (, місцезнаходження будинок 65, по вулиці Чкалова, села Причепівка, Іванівського району, Одеської області) про визнання недійсним договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) задовольнити.

Визнати недійсним договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 30 серпня 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Владівське подвір`я» щодо земельної ділянки, загальною площею 6,626 га, масив № НОМЕР_1 , ділянка № НОМЕР_2 , кадастровий номер: :01:001:0064, що розташована на території Баранівської сільської ради Іванівського району Одеської області.

У задоволенні зустрічної позовної заяви ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_4 , проживаючої у будинку АДРЕСА_1 ) до ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 , проживаючого у будинку АДРЕСА_1 ) про визнання договору оренди недійсним відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачену суму судового збору у розмірі 384 (триста вісімдесят чотири) гривні 20 копійок.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Владівське подвір`я» на користь ОСОБА_1 сплачену суму судового збору у розмірі 384 (триста вісімдесят чотири) гривні 20 копійок.

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, через Іванівський районний суд Одеської області протягом тридцяти днів з дня його складення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не було скасовано, набирає законної сили після розгляду апеляційної скарги.

Повне судове рішення складене 11 лютого 2021 року.

СуддяО. О. Кравчук