П О С Т А Н О В А

Іменем України

02 грудня 2021 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Куштана Б.П. (доповідача),

суддів:Джуги С.Д. і Кожух О.А.,

з участю секретаря Волощук В.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги ОСОБА_1 , приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіна Дениса Володимировича, та акціонерного товариства «Таскомбанк» на рішення Ужгородського міськрайонного суду від 11 вересня 2020 р. (у складі судді Придачука О.А.) за позовом ОСОБА_2 до акціонерного товариства «Таскомбанк», ОСОБА_1 приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіна Дениса Володимировича, треті особи: Ужгородський міський відділ державної виконавчої служби Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції України (м. Івано-Франківськ) і ОСОБА_3 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_2 звернулася у суд із указаним позовом у грудні 2016 р.

Після зміни підстави (т.1, а.с.173-180) та збільшення позовних вимог (т.1, а.с.215-222) просила:

-визнати укладений 26.10.2016 р. договір купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені (в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку») між публічним акціонерним товариством «ВіЕсБанк», від імені якогона підставі довіреності діяв ОСОБА_4 , та ОСОБА_1 , посвідчений 26.10.2016 р. приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д.В., зареєстрований у реєстрі за № 2118, недійсним із моменту його вчинення;

-скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно аптеку загальною площею 141.3 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , вчинену на підставі договору купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені (в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку»), укладеного 26.10.2016 р.;

-визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 26.10.2016 р., індексний номер 32060089, про реєстрацію права власності на аптеку загальною площею 141.3 кв. м за адресою: будинок АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 , ухвалене державним реєстратором приватним нотаріусом Кішкіним Д.В., номер запису про право власності 17105812, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, та зобов`язати приватного нотаріуса Кішкіна Д.В. поновити запис про право власності ОСОБА_2 на будівлю аптеки.

Заявлені вимоги обґрунтовані тим, що оспорений договір укладений без належних правових підстав, а саме:

- іпотечний договір від 20.12.2007 р. між відкритим акціонерним товариством «Електрон Банк» і ОСОБА_2 не передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі-покупцеві;

- іпотекодержатель не повідомив позивача як іпотекодавця і боржника про намір продати предмет іпотеки та не надав нотаріусу доказів дотримання ст. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення про намір продати предмет іпотеки;

- іпотекодержателем (продавцем) порушено вимоги Закону щодо порядку визначення ціни продажу предмета іпотеки, внаслідок чого майно продано за ціною в десятки разів нижчою від звичайної вартості майна;

- кошти від реалізації майна направлені на погашення боргу в сумі 253013.08 грн., хоча борг позивача за рішенням суду складає 204187.11 грн.;

- усупереч продажу майна з електронних торгів за погодженою сторонами ціною Банк продав майно в порядку позасудового вирішення спору;

- представник ОСОБА_5 уклав договір купівлі-продажу з перевищенням повноважень, визначених довіреністю;

- нотаріус Кішкін Д.В. посвідчив договір купівлі-продажу за наявності арештів нерухомого майна та заборон на його відчуження і за відсутності нотаріальної заяви про згоду на відчуження іпотечного майна чоловіка позивачки ОСОБА_6 ;

- іпотекодержатель не мав права укладати оспорений договір в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» в порядку позасудового врегулювання спору, оскільки 22.03.2014 р. ним був обраний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки продаж із електронних торгів у межах виконавчого провадження.

Вважає, що недотримання Банком (іпотекодержателем) і приватним нотаріусом вимого законодавства при укладення оспореного договору призвело до порушення її прав як власника, іпотекодавця та позичальника.

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду від 11 вересня 2020 р. позов задоволено:

-визнано недійсним договір купівлі-продажу предмету іпотеки іпотеко держателем від свого імені (в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», укладений 26.10.2016 р. між публічним акціонерним товариством «ВіЕс Банк» та ОСОБА_1 , посвідчений Кішкіним Д.В., приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 2118;

-скасовано державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на нерухоме майно аптеку, загальною площею 141,3 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , вчинену на підставі договору купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені (в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», укладеного 26.10.2016 р.

Указане судове рішення мотивоване тим, що при укладенні оспореногодоговору купівлі-продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від свого імені (в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку») не було додержано вимог ст. 203 ЦПК України та вимог Закону України «Про іпотеку».

У апеляційної скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити постанову про відмову в позові, а також вирішити питання судових витрат (т.2, а.с.54-63).

Посилається на неповне з`ясування обставин справи та неправильне визначення відповідно до встановлених обставин правовідносин.

Узагальнені та доречні доводи скарги зводяться до такого:

-ПАТ «Таскомбанк» надано вичерпний перелік документів, передбачений діючим законодавством на той період, для укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу предмету іпотеки;

-Представник ПАТ «ВіЕс Банк» Покоєвич А.О. був уповноважений на укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки довіреністю від 23.12.2013 р.;

-Посилання позивача на продаж предмета іпотеки за заниженою ціною не може бути підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним;

-Банк дотримався вимог ст. 38 ч.1, ч.2 Закону України «Про іпотеку» в частині необхідності за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити про це іпотекодавця;

-Суд першої інстанції помилково констатував, що на час посвідчення оспорюваного договору на майно, що було предметом іпотеки було накладено арешти.

У апеляційній скарзі приватний нотаріус Ужгородського міського нотаріального округу Кішкін Д.В. просить скасувати рішення суду першої інстанції як незаконне та ухвалити постанову, якою відмовити позивачу в задоволенні позову (т.2, а.с.80-82).

Узагальнені та доречні доводи скаргизводяться до такого:

-Позивач заявила позов також до неналежного співвідповідача приватного нотаріуса, а тому висновки суду першої інстанції про задоволення позову щодо нього та про покладення на останнього судових витрат є помилковими;

-Приватний нотаріус не мав правових підстав відмовити в посвідченні оспорюваного договору купівлі-продажу, через що дії такого є правомірними.

У апеляційній скарзі акціонерне товариство «Таскомбанк» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовної заяви ОСОБА_2 (т.2, а.с.97-102).

Покликається на порушення судом норм матеріального та процесуального права. Узагальнені та доречні доводи скарги є аналогічними доводам апеляційної скарги ОСОБА_1 .

У письмовому відзиві на апеляційні скарги ОСОБА_1 та приватного нотаріуса Кішкіна Д.В. позивач ОСОБА_2 просить відхили ці скарги як безпідставні, а рішення суду першої інстанції залишити в силі як законне та обгрунтоване.

Узагальнені заперечення зводяться до такого:

-Суд правильно встановив, що при укладенні 26.10.2016 р. оспореного договору купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені (в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку») відповідачами (Банком як іпотекодержателем) та приватним нотаріусом КішкінимД.В. системно порушено вимоги законодавства, внаслідок чого вказаний договір є недійсним;

-Судом вірно встановлено, що оспорений договір купівлі-продажу іпотечного майна укладений при наявності дійсних арештів на все належне ОСОБА_2 нерухоме та рухоме майно;

-Суд дійшов правильного висновку про незаконність оспореного договору, зокрема, у зв`язку з відсутністю повноважень у особи ( ОСОБА_4 ), яка вчиняє правочин, оскільки станом на 26.10.2016 р. (дата укладення договору) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Державному реєстрі іпотек іпотекодержателем зареєстрований ВАТ «Електрон Банк», представником якого ОСОБА_4 не є;

-Приватний нотаріус правильно визначений відповідачем, оскільки саме його системне порушення законодавства призвело до укладення незаконного договору та як наслідок позбавлення позивачки майна.

У судовому засіданні представник ОСОБА_1 адвокат Пітух В.І. та представник АТ «Таскомбанк» - адвокат Баняс В.В., підтримали апеляційні скарги в повному обсязі. Представник позивача ОСОБА_2 адвокат Сковородько І.Ф., не визнала подані апеляційні скарги. Приватний нотаріус Кішкін Д.В. просить розглянути справу за його відсутності.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку про необхідність зміни рішення суду з таких мотивів.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що при підписанні, укладенні та нотаріальному посвідченні оспорюваного договору купівлі-продажу було порушено приписи ч.1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», чим порушено переважне право позивача на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя, суд може, дійти висновку про наявність правових підстав для визнання недійсним згаданого договору на підставі ч.1 ст. 215 ЦК України як такого, що не відповідає вимогам ч.1 статті 203 ЦК України, відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

При цьому, місцевий суд установив наступне:

-20.12.2007 р. ОСОБА_2 уклала з ВАТ «Електрон Банк» кредитний договір КF 46188 на отримання споживчого кредиту;

-Того ж дня (20.12.2007 р.) у забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ВАТ «Електрон Банк» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, згідно з умовами якого ОСОБА_2 передала в іпотеку ВАТ «Електрон Банк» нерухоме майно, разом з усіма «при належностями», а саме аптеку загальною площею 141,3 м. кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

-26.10.2016 р. між публічним акціонерним товариством «ВіЕс Банк» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу «предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені (в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку)», згідно з яким продавець як іпотекодержатель за іпотечним договором, посвідченим 20.12.2007 р.Анучин Г.В. приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу, за реєстровим № 1474 (зі змінами та доповненнями, внесеними Додатком до іпотечного договору, посвідченим 22.02.2008 р. Анучин Г.В. приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу, за реєстровим № 541, Додатком до іпотечного договору, посвідченим 22.05.2008 р. Анучин Г.В. приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу, за реєстровим № 1663) продав, а покупець купив нерухоме майно, а саме аптеку, загальною площею 141,3 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 ;

-Договір купівлі-продажу «предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені» від 26.10.2016 р. від імені публічного акціонерного товариства «ВіЕс Банк» на підставі довіреності, посвідченої 23.12.2013 р. Шапіро І.В. приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу, за реєстровим № 2775, підписано ОСОБА_4 . Відповідно до вказаної довіреності ОСОБА_4 уповноважено вести справи банку в усіх без винятку судах, судових, адміністративних установах та організаціях України з усіма правами, які надані законом позивачу (без права повної або часткової відмови від позовних вимог, визнання повністю або частково позовних вимог, відповідачу, третій особі та потерпілому, здійснювати всі повноваження стягувача, передбачені Законом України «Про виконавче провадження». Також вказаною довіреністю ОСОБА_4 уповноважено укладати договори купівлі-продажу нерухомого майна, на які право продажу належить ПАТ «ВіЕс Банк на підставі рішення суду;

-Згідно п.21 договору іпотеки від 27.12.2007 р. сторони визначили, що реалізація предмету іпотеки після звернення на нього стягнення може здійснюватися наступними способами, зокрема: на підставі рішення суду шляхом продажу предмета іпотеки з прилюдних торгів, на підставі рішення суду шляхом продажу предмету іпотеки іпотеко держателем від свого імені будь-якій особі згідно договору купівлі-продажу, на підставі виконавчого напису нотаріуса шляхом продажу предмета іпотеки з прилюдних торгів; на підставі даного договору шляхом передачі іпотеко держателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі даного договору, шляхом продажу предмета іпотеки іпотеко держателем від свого імені будь-якій особі згідно-договору купівлі-продажу, згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку»;

-Іпотекодержатель обрав спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у виді продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі згідно-договору купівлі-продажу згідно зі ст. 38 Закону України «Про іпотеку»;

-У той же час, як убачається з довіреності, посвідченої 23.12.2013 року Шапіро І.В., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу за реєстровим № 2775, представник, який діяв в інтересах іпотекодержателя ОСОБА_4 , не мав повноважень на вчинення дій щодо укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені згідно зі ст. 38 Закону України «Про іпотеку»;

-Окрім того, 21.05.2012 р. Ужгородським міськрайонним судом Закарпатської області ухвалено рішення у справі за позовом ПАТ «Фольксбанк» до ОСОБА_2 про стягнення боргу за договором кредиту, згідно з яким суд ухвалив стягнути з ОСОБА_2 на користь публічного акціонерного товариства «Фольксбанк» заборгованість по кредитному договору № KF46188 від 20.12.2007 р. у сумі 204187,11 грн., з яких 160419,00 грн. заборгованість по кредиту, 34986,70 грн. заборгованість по відсотках, 6961,41 грн. пеня за несвоєчасне повернення кредиту та процентів, держмито у розмірі 1700,00 грн. та 120 грн. суми витрат за ІТЗ;

-На виконання вказаного рішення суду 03.04.2013 р. Ужгородським міськрайонним судом видано виконавчий лист у справі № 2-5079/11, та 24.04.2013 р. головним державним виконавцем МВ ДВС Ужгородського міськрайонного управління юстиції Роман В.Я. відкрито виконавче провадження № 37735352 з примусового виконання вказаного виконавчого листа;

-У межах указаного виконавчого провадження, 18.11.2014 р. головним державним виконавцем МВ ДВС Ужгородського міськрайонного управління юстиції Роман В.Я. проведено опис майна боржника ОСОБА_2 , а саме аптеки загальною площею 141,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на яке накладено арешт і встановлено обмеження права користування і відчуження у будь-який спосіб. Описане майно прийняв на відповідальне зберігання ОСОБА_7 представник ПАТ «ВіЕс Банк»;

-Також 27.11.2014 р. юрисконсульт ВСВ УВЗ ПАТ «ВіЕс Банк» Баняс В.В. звернувся до державного виконавця із заявою залучити експерта ПП ОСОБА_8 для участі у виконавчому провадженні № 37735352 з метою визначення вартості описаного й арештованого майна, а саме аптеки загальною площею 141,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка була задоволена, що вбачається з постанови про призначення експерта, суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні від 14.03.2016 р.;

-Відповідно до звіту про оцінку майна від 28.03.2016 р., наданого суб`єктом оціночної діяльності - ПП ОСОБА_9 , ринкова вартість об`єкта оцінки аптеки загальною площею 141,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , становить 1949578,00 грн.Сторони виконавчого провадження були ознайомлені з висновком експерта про вартість майна та заперечень щодо результату оцінки майна не висловлювали. Термін дії даного звіту 6 місяців і станом на день укладення оспорюваного договору вказаний звіт був дійсний;

-У той же час, за заявою ПАТ «ВіЕс Банк» в особі представника Михайлишина В.М. з метою оформлення договору купівлі-продажу 19.10.2016 р. оцінювачем ОСОБА_10 проведено оцінку аптеки загальною площею 141,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та визначено, що оціночна вартість об`єкта оцінки складає без ПДВ 253 000 грн.;

-При цьому суд бере до уваги, що при укладенні договору іпотеки за згодою сторонами оцінено предмет іпотеки у 404 000 грн., що станом на 20.12.2007 р. було еквівалентно 80000 дол. США;

-Суд також враховує, що на час направлення вказаного повідомлення-вимоги, у виконавчому провадженні № 37735352 проводилася реалізація арештованого майна шляхом проведення електронних торгів, а саме: предмета іпотеки аптеки загальною площею 141,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , які повинні були відбутися 26-28.10.2016 р. о 9.00 год. із початковою ціною продажу майна 1657141,30 грн. (з урахуванням уцінки 173332 грн.);

-Пунктом 25 договору іпотеки сторони передбачили, що звернення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки та його реалізація у позасудовому порядку шляхом продажу предмета іпотеки предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі згідно договору купівлі-продажу здійснюється у відповідності до вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку»;

-Відповідно до вимог ч.1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків;

-Згідно з вимогами п.2.7 розділу 2 глави 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України від 22.02.2012 р. № 296//5 якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

-Згідно з приписами п.2.11 вказаного Порядку нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їх адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв`язку;

-Відповідачем як доказ виконання зазначених вимог надано суду копію повідомлення вимоги в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» від 25.08.2016 р. № 10-3/14293, копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, яке згідно з написом на копії конверта не було вручено ОСОБА_2 . Причиною повернення поштового відправлення відправнику зазначено «за терміном». Відомості про те, що ОСОБА_2 відмовилася одержати направлене їй повідомлення, відсутні;

-Окрім того, позивач посилається на те, що на час посвідчення оспорюваного договору купівлі-продажу предмета іпотеки на майно, що було предметом іпотеки, було накладено інші арешти, долучаючи Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 07.07.2016 р., з якого вбачається, що крім обтяження у виді арешту нерухомого майна, накладеного на підставі договору іпотеки від 20.12.2007 р., на аптеку за адресою: АДРЕСА_1 , у реєстрі наявні також відомості про те, що:

а) 26.04.2013 р. згідно з постановою МВ ДВС Ужгородського МУЮ від 19.04.13 р. про арешт нерухомого майна (все нерухоме майно) боржника та оголошення заборони на його відчуження номер 3-37469035, до реєстру внесено запис про обтяження № 817670 всього нерухомого майна, належного ОСОБА_2 ;

б) 11.06.2010 р. згідно з постановою МВ ДВС Ужгородського МУЮ від 11.06.10 про арешт нерухомого майна боржника (невизначене майно, все майно) та оголошення заборони на його відчуження номер 13-ВП №19421217, до реєстру внесено запис № 9926487 про арешт всього майна ОСОБА_2 ;

в) 11.07.2011 р. згідно з постановою МВ ДВС Ужгородського МУЮ від 06.07.11 про арешт нерухомого майна майна боржника (невизначене майно, все майно) та оголошення заборони на його відчуження номер 3-27453457 до реєстру внесено запис за № 11370916 про арешт всього майна належного ОСОБА_2 ;

г) 16.09.2011 р. згідно з постановою МВ ДВС Ужгородського МУЮ від 06.07.11 р. про арешт нерухомого майна (невизначене майно, все майно) боржника та оголошення заборони на його відчуження номер 3-27453457, до реєстру внесено запис за № 11614844 про арешт всього майна належного ОСОБА_2 ;

д) 14.05.2012 р. згідно з постановою МВ ДВС Ужгородського МУЮ від 14.05.12 про арешт нерухомого майна боржника (невизначене майно, все майно) та оголошення заборони на його відчуження номер 3-32071472, до реєстру внесено запис за № 12492739 про арешт всього майна належного ОСОБА_2

-Відповідачем надано суду Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, в якій наявна інформація лише щодо обтяження вчиненого на підставі договору іпотеки від 20.12.2007 р., зареєстрованого 20.12.2007 р. за № 6275543, та на підставі додатку до договору іпотеки від 22.05.2008 р., зареєстрованого 23.05.2008 р. за № 6275636 на аптеку за адресою: АДРЕСА_1 ;

-При цьому суд констатує, що пошук в Державному реєстрі речових прав записів здійснювався виключно стосовно об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , без зазначення особи стосовно якої здійснюється пошук ОСОБА_2 , що позбавило можливості встановити наявність інших обтяжень на все майно ОСОБА_2 ;

-З огляду на зазначене, суд приходить до висновку, що при укладенні оскаржуваного договору купівлі-продажу вимоги ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку» додержані не були.

Апеляційний суд погоджується із висновками суду першої інстанції по суті спору через їх відповідність правильно встановленим обставинам, які мають значення для справи (є предметом доказування), належно оціненим доказам і нормам матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Так, згідно з положеннями ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення оспореного договору купівлі-продажу) в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.Вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені статтею 12 цього Закону, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.

Аналогічно врегульоване це питання у п.15 укладеного між відкритим акціонерним товариством «Електрон Банк» (іпотекодержатель) і ОСОБА_2 (іпотепкодавець) іпотечного договору від 20.12.2007 р.

Відповідно до правового висновку ВП ВС (постанова від 29.09.2020 р. у справі № 757/13243/17) іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. За відсутності належного надсилання вимоги відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

У постанові від 03.02.2021 р. у справі № 278/3367/19-ц КЦС ВС дійшла висновку, що порушення іпотекодержателем вимог ст. 35 Закону «Про іпотеку» є самостійною і достатньою підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, укладеного на підставі іпотечного застереження.

При цьому Верховний Суд зазначив таке:

-належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 р. № 270;

-належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання;

-за відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання;

-таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотеко держателя;

-при цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання;

-в іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Відповідно до ч.1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення оспореного договору купівлі-продажу) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Необхідно розрізняти вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов`язання, та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.

Тобто, при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу від свого імені третій особіпотрібно виконати вимоги обох статей (ст. 35 і ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (постанова ВП ВСвід 29.09.2020 р. у справі № 757/13243)/17).

У спірних правовідносинах установлено та не заперечується, що іпотекодержатель (публічне акціонерне товариство «ВіЕс Банк») не виконав вимоги ст. 35 Закону України «Про іпотеку», що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.

Наведене відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах: від 23.01.2019 р. у справі № 306/1224/16-ц, провадження №14-501цс18; від 24.04.2019 р. у справі № 521/18393/16-ц, провадження № 14-661цс18.

Отже, порушення публічним акціонерним товариством «ВіЕс Банк» вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» є самостійною та достатньою підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу аптеки в АДРЕСА_1 , укладеного 26.10.2016 р.

Принагідно колегія суддів зауважує, що вимоги про визнання правочину недійсним можуть заявлятися як сторонами правочину, так і будь-якою заінтересованою особою в разі, якщо таким правочином порушено її права чи законні інтереси, а також органами державної влади, які відповідно до закону здійснюють контроль за видом діяльності, яка потребує ліцензування (постанова Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

Окрім цього, в матеріалах справи немає доказів отримання іпотекодавцем( ОСОБА_2 ) повідомлення про намір іпотекодержателя продати предмет іпотеки відповідно до ч.1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Представником ОСОБА_1 адвокатом Пітухом В.І., у відзиві на позов та в апеляційній скарзі стверджується лише про направлення 25.08.2016 р. ОСОБА_2 письмової вимоги-повідомлення у порядку ст. 38 цього Закону, яка повернулася у зв`язку із закінченням терміну зберігання.

Так, у справі наявна копія повідомлення-вимоги ПАТ «ВіЕС Банк» в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» від 25.08.2016 р., адресована ОСОБА_2 (т.1, а.с.96), однак на копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення немає жодних даних, які б свідчили про отримання цього повідомлення самою ОСОБА_2 (т.1, а.с.97).

У свою чергу, щодо реєстрацій, учинених до 06.03.2020 р., неотримання позичальником та іпотекодавцем повідомлення про порушенняосновного зобов`язання та умов іпотечного договору є підставою для скасування реєстрації права власності за кредитором на предмет іпотеки.

Окрім того, наявність обтяжень майна є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Тобто, у випадку наявності арештів предмету іпотеки чи всього майна боржника реєстратор повинен відмовити у проведенні зверненнястягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 р.у справі № 755/5072/17).

Судом першої інстанції установлено та відповідачами не спростовано, що станом на 26.10.2016 р. (на момент укладення оспореного договору купівлі-продажу) окрім обтяження предмету іпотеки (аптеки в АДРЕСА_1 ) на підставі договору іпотеки від 20.12.2007 р. в інтересах ВАТ «Електрон Банк», існувала низка інших обтяжень (арештів і заборон) на все нерухоме та рухоме майно ОСОБА_2 , які не погашені (т.2, а.с.160-176).

Тобто, навіть за наявності лише вказаних обставин в частині, яка стосується суті спору, суд першої інстанції дійшов цілком правильного висновку про задоволення позовних вимог і підстав не погоджуватися з цим висновком колегія суддів не вбачає.

Разом із тим, у питанні суб`єктного складу відповідачів суд першої інстанції допустився помилки при застосуванні норм матеріального права та не врахував правові висновки Верховного Суду в подібних правовідносинах.

Так, позивач заявила вимогу про скасування державної реєстрації права власності до приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіна Д.В. і суд першої інстанції вважав приватного нотаріуса належним відповідачем.

Однак, апеляційний суд із цим висновком погодитись не може.

Так, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частини перша та третя статті 13 ЦПК України).

Позивачем і відповідачем можуть бути, зокрема, фізичні і юридичні особи (частина друга статті 48 ЦПК України).

Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Водночас встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.

Аналогічні висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 41), від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15-ц (пункт 49), від 21 листопада 2018 року в справі № 127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.4), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (пункти 37, 54), від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (пункт 38), від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц (пункт 31), від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц (пункт 63).

Спір про скасування про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав,про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, і про скасування державної реєстрації правтреба розглядати як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Аналогічний висновок викладено, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункт 36).

Зміст і характер відносин між учасниками справи та встановлені судом першої інстанції обставини справи підтверджують, що спір у позивача існує саме з ПАТ «ВіЕс Банк» і ОСОБА_1 із приводу порушення ними права власності позивача на нежитлове приміщення (аптеку) внаслідок їх дій щодо перереєстрації цього права.

Отже, позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності на вказане майно не може бути звернена до приватного нотаріуса, якого позивач визначив відповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі навіть третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.

Установивши, що позов заявлений до неналежного відповідача, і немає визначених процесуальним законом підстав для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 40), від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (пункти 37, 54), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.10), від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (пункт 39).

З огляду на те що позивач заявила позов, зокрема, і до неналежного відповідача приватного нотаріуса, висновок суду першої інстанції про задоволення позову щодо цієї особи є помилковим.

У зв`язку з наведеним у задоволенні позову в частині вимог щодо приватного нотаріуса Кішкіна Д.В. належить відмовити.

Отже, за наслідками розгляду апеляційної скарги та відповідно до положень ст. 376 ч.1 п.4 ЦПК України суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність зміни оскарженого рішення лише в частині, яка стосується позовних вимог до приватного нотаріуса Кішкіна Д.В. Решту рішення (по суті спірних правовідносин) належить залишити без змін як законне та обґрунтоване.

Керуючись ст.ст. 374 ч.1 п.2, 376 ч.1 п.4, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, -

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційні скарги ОСОБА_1 , приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіна Дениса Володимировича, та акціонерного товариства «Таскомбанк» задовольнити частково.

2.Рішення Ужгородського міськрайонного суду від 04 жовтня 2017 року в частині задоволення позовних вимог до приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіна Дениса Володимировича, скасувати.

3.У позові до приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіна Дениса Володимировича, відмовити.

4.Решту рішення залишити без змін.

5.Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів із дня складення повного судового рішення шляхом подачі скарги безпосередньо до Верховного Суду.

6.Повне судове рішення складено 14.12.2021 р.

Судді: