Справа № 576/1817/21
Провадження № 2/576/450/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 грудня 2021 року Глухівський міськрайонний суд Сумської області в складі:

головуючого - судді Колодяжного А.О.,

з участю секретаря судового засідання - Терені Л.О.,

представника позивача - Шишканова О.А. ,

представника відповідача - Кугая А.В. ,

розглянувши в порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань суду в м. Глухів цивільну справу за позовом ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ»до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання поновленим договору оренди землі, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень., -

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2021 року ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ» (далі - ТОВ «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ», позивач) звернулося до суду з позовом до ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про визнання поновленим договору оренди землі, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 24.04.2009 року між ТОВ «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ» та ОСОБА_5 був укладений договір оренди строком на 10 років належної останньому земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 4,14 га ріллі, що розташована на території Горілівської сільської ради, державна реєстрація якого була проведена 02.10.2009 року.

Пізніше позивач дізнався, що ОСОБА_5 помер у 2014 році. Спадщину після його смерті прийняв ОСОБА_4 , право власності якого на вищевказану земельну ділянку було зареєстровано 08.08.2020 року.

Враховуючи, що орендодавець помер до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, але до державної реєстрації права власності на спірну земельну ділянку за її спадкодавцем, договір оренди відповідно до ч. 7 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» діяв до 08.08.2020 року.

З огляду на викладене, позивач, як добросовісний орендар, маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, у порядку та строк, передбачені ст. 33 Закону України «Про оренду землі», звернувся до відповідача ОСОБА_4 з відповідним листом-повідомленням про поновлення договору на той самий строк та тих самих умовах, запропонував привести договір у відповідність до ринкових умов (збільшити оренду плату, визначити строк договору 7 років) та вжити заходів до отримання орендної плати за період з 2014 по 2020 роки.

Проте ОСОБА_4 відповіді на лист не надав, про зміну власника земельної ділянки не повідомив. Натомість 25.11.2020 року передав спірну земельну ділянку в оренду ФОП ОСОБА_3 (а.с.2-5).

В подальшому позивач частково змінив предмет позову, остаточно просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, скасувати відповідне рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнати поновленим договір оренди землі від 24.04.2009 шляхом укладення додаткового договору у наданій редакції (а.с.134-138).

30.08.2021 р. суд відкрив провадження у цій справі та з урахуванням ч. 4 ст. 274 ЦПК України вирішив її розглянути у порядку загального позовного провадження.

Від представника відповідача ФОП ОСОБА_3 - адвоката Кугая А.В. надійшов відзив на позовну заяву, в якому вказано на безпідставність позову. Зокрема, обраний спосіб захисту в частині поновлення договору оренди землі вважав неефективним. Також вказав, що за змістом повідомлення і проекту угоди позивач пропонував змінити істотну умову договору, а саме строк його дії - на 7 років. В такому випадку обов`язковою умовою поновлення договору є згода власника земельної ділянки, а відсутність такої згоди припиняє переважне право колишнього орендаря і унеможливлює поновлення договору на змінених умовах. Крім того обов`язкові для ст. 33 Закону України «Про оренду землі» повідомлення і додаткова угода взагалі не надсилались відповідачу. Вважав помилковим твердження позивача про продовження строку дії договору оренди до моменту набуття права власності спадкоємцем ОСОБА_4 , оскільки у період 02.10.2019 - 08.08.2020 позивач не вчинив жодних дій, направлених на державну реєстрацію поновлення права оренди земельної ділянки, отже його право оренди не поновилося.

ТОВ «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ» не поновило своє право оренди через власну бездіяльність, а саме не вчинило необхідних дій та не уклало додаткової угоди щодо поновлення права оренди з управителем спадкового майна - Горілівською сільською радою та не вчинило державної реєстрації поновленого права.

Крім цього, укладений ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_3 договір передбачає виплату орендної плати в розмірі 9 929, 43 грн. на рік, що є значно більше ніж запропонований позивачем розмір орендної плати 1 300 грн. на рік (а.с. 96-98).

У відповіді на відзив позивач наголосив на тому, що запропоновані ним умови договору оренди є більш вигідними, ніж у ФОП ОСОБА_3 ; уклавши договір оренди з останнім відповідач ОСОБА_4 порушив гарантоване законом право позивача на поновлення договору; первинний договір оренди зареєстрований у відповідності до законодавства, що було чинним на день його укладення (а.с.121-125).

Представник відповідача ФОП ОСОБА_3 надав заперечення, в яких продублював частину аргументів із відзиву (а.с.142).

Відповідач ОСОБА_4 своїм правом надати відзив не скористався.

В судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримав, просив їх задовольнити. Пояснив, що 31.05.2021 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно орендар дізнався про перехід права власності на спірну земельну ділянку від орендодавця до його спадкоємця ОСОБА_4 . Після чого негайно направив останньому письмове повідомлення про поновлення договору оренди та проект додаткової угоди. Відповідач вказану кореспонденцію отримав, але ніякої відповіді не надав, за отриманням нарахованої орендної плати не звернувся. ТОВ «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ» продовжує добросовісно користуватися спірною земельною ділянкою, про що свідчить проведення ним процедури визначення меж земельної ділянки в натурі в червні 2021 року, а також податкові декларації.

Представник відповідача ФОП ОСОБА_3 - адвокат Кугай А.В. заперечував проти позовних вимог. Він зазначав, що позивач не зареєстрував своє право оренди після зміни законодавства. Крім того, позивач змінив істотні умови договору оренди.

Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлявся, причини неявки невідомі.

Заслухавши думку представників учасників справи, безпосередньо дослідивши матеріали справи в межах заявлених позовних вимог та на підставі наданих доказів, судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Зокрема судом встановлено, що 24.04.2009 року між ТОВ «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ» та ОСОБА_5 укладений договір оренди належної останньому земельної ділянки загальною площею 4,14 га (рілля), розташованої на території Горілівської сільської ради Глухівського району Сумської області, строком на 10 років. За умовами п. 8 договору у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом - повідомленням (а.с.6).

Договір має відмітку про державну реєстрацію Глухівським ДЗК у Державному реєстрі земель від 02 жовтня 2009 року з зазначенням № 64. Його дійсність учасниками справи не оспорюється.

ІНФОРМАЦІЯ_1 орендодавець ОСОБА_5 помер (а.с. 86). За життя був власником земельної ділянки площею 4,1420 га (рілля) з кадастровим номером :06:001:0134, розташованої на території Горілівської сільської ради на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії РЗ № 732075 (а.с. 88).

Спадщину після його смерті прийняв брат ОСОБА_4 , про що свідчить копія свідоцтва про право на спадщину за законом. Спадкове майно складається з земельної ділянки площею 4,1420 га, кадастровий номер :06:001:0134 (а.с. 88).

25.11.2020 року відповідачі ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_3 уклали договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 7 років. У цей же день державним реєстратором Березівської сільської ради Безуглою В.С. проведена державна реєстрація права оренди спірної земельної ділянки (а.с. 14-15, 94, 105-106).

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ст. 792 ЦК України).

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (які були чинними на момент укладення договору оренди) договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, яка проводиться в порядку, встановленому законом. Договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

В свою чергу порядок державної реєстрації права оренди земельної ділянки регулювався на час укладення договору 24.04.2009 року Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.03р. № 174, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25.07.2003 р.

Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.

З матеріалів справи не вбачається підстав для висновку про проведення державної реєстрації спірного договору оренди земельної ділянки без дотримання діючих на час її здійснення нормативно-правових актів. Учасники справи цієї обставини також не заперечували.

Отже, оскільки вказаний договір набув чинності 02.10.2009 року та строк його дії становив 10 років, право оренди позивача було чинним до 02.10.2019 року.

Закінчення строку договору оренди землі, на який його було укладено, є підставою для припинення такого договору (п. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі).

Водночас, якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, але до державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоємцем), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади на таку земельну ділянку (ч. 7 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на час закінчення строку договору).

Державна реєстрація права власності на спірну земельну ділянку за відповідачем ОСОБА_4 проведена 08.08.2020 року (а.с. 90).

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України «Про оренду землі» в разі припинення договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» регулює питання поновлення договору оренди землі та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 даної статті).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.ч. 8, 9 ст. 33 вказаного закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зазначений висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року в справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20). У постанові від 31.08.2021 року по справі № 903/1030/19 Велика Палата не вбачає підстав відступити від вказаного висновку.

Також Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року, від 31 серпня 2021 року у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18 та № 903/1030/19).

При цьому в разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою та п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку (ч. 9 ст. 33 Закону «Про оренду землі»).

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення (ч. 10 ст. 33 вищевказаного закону).

Обов`язок особи, яка набула право власності на земельну ділянку, повідомити про це її користувачів протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї, передбачений ч. 3 ст. 148-1 Земельного кодексу України. Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Таким чином, у разі смерті орендодавця під час дії договору або в день закінчення дії договору договір оренди вважається продовженим (поновленим), а тому орендар може продовжувати користуватись земельною ділянкою до моменту набуття права власності на неї спадкоємцем або територіальною громадою та повідомлення його, орендаря, про це письмово.

З досліджених письмових матеріалів справи вбачається, що право власності на спірну земельну ділянку зареєстровано за відповідачем ОСОБА_4 08.08.2020 року. Письмового повідомлення про перехід права власності на вищевказані земельні ділянки останній орендарю не направляв.

Про перехід права власності на спірну земельну ділянку позивач дізнався, як зазначено в судовому засіданні представником, 21.05.2021 року, що відповідачами не спростовано у належний спосіб.

03.10.2019 року позивачем на адресу відповідача ОСОБА_4 в строки, передбачені ч.ч. 2, 10 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», було направлено повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, з наданням проекту договору (а.с. 9).

Вказана кореспонденція була отримана відповідачем ОСОБА_4 01.06.2021 року, про що свідчить інформація з офіційного сайту https://www.ukrposhta.ua/ua (а.с.156).

Також 07.06.2021 року позивачем був направлений лист ОСОБА_4 із проханням з`явитися у визначений час для участі у винесенні меж земельної ділянки (а.с. 19, 20). З цього ж питання у номері 24 (1157) газети «Неделя» за 10.06.2021 надруковане оголошення.

Однак, орендодавець, хоча і мав місячний термін для ознайомлення із проектом договору та прийняття рішення, письмово не повідомив орендаря ні про відмову в поновленні договору оренди, ні про свою незгоду зі зміненими істотними умовами у вигляді збільшення розміру орендної плати та зменшення терміну дії договору. Для участі у винесенні меж земельної ділянки не з`явився. Будь-яким іншим чином своєї позиції не проявив.

Відповідно до відомостей на видачу орендної плати за 2009-2013 роки за життя ОСОБА_5 орендну плату отримував особисто (а.с.34-38). Орендна плата, яка нарахована після його смерті, залишається невиплаченою, про що ОСОБА_4 повідомлено листом від 31.05.2021 № 67 та запропоновано надати реквізити поточного рахунку або з`явитись особисто для отримання таких виплат (а.с. 9). На час вирішення спору відповідач за отриманням орендної плати не звернувся.

Позивач стверджує, що продовжує належним чином користуватися спірною земельною ділянкою. Відповідачами це твердження не спростоване.

Суд не приймає до уваги твердження представника відповідача про необхідність укладення додаткової угоди щодо поновлення права оренди з управителем спадкового майна - Горілівською сільською радою, оскільки за наявності спадкоємця ОСОБА_4 , який прийняв спадщину (про що свідчить свідоцтво про право на спадщину), сільська рада управителем спадкового майна не являється.

За таких обставин суд враховує, що позивач належно виконує свої обов`язки орендаря за спірним договором, повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк, до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою, а орендодавець упродовж місяця письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору, таприходить до висновку, що в даному випадку мало місце порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди, яке підлягає захисту, а тому слід задовольнити позовні вимоги в частині визнання укладеним додаткового договору у наданій позивачем редакції.

Вирішуючи спір в частині визнання недійсним договору оренди, укладеного 25.11.2020 року відповідачами ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_3 , суд виходить із наступного.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори) (ч.ч. 1, 2 ст. 202 ЦК України).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).

Статтею 203 ЦК України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до положень ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину, заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

В силу ч. 1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Зокрема, ст. 33 вказаного Закону (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передбачає переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі на новий строк за умови дотримання певної процедури здійснення цього права.

Як встановлено судом, 25.11.2020 року відповідачі ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_3 уклали договір оренди спірної земельної ділянки строком на 7 років. У цей же день державним реєстратором Березівської сільської ради Безуглою В.С. проведена державна реєстрація права оренди спірної земельної ділянки (а.с. 14-15).

Позивач не є стороною вищевказаного договору оренди, проте являється орендарем спірної земельної ділянки, переважне право якого на поновлення договору оренди землі на новий строк порушене, тому має право на оспорювання цього договору.

Враховуючи те, що дія оспорюваного договору перешкоджає дотриманню права позивача користуватись орендованою ділянкою, з огляду на положення ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України, позовні вимоги щодо визнання недійсним спірного договору є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки є похідною від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі, однак, сформульована некоректно.

Відповідно до п. 4 п.п. 8 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 р. № 1141 (в редакції, що діяла на день укладення спірного договору) ведення Державного реєстру прав передбачає: внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування записів Державного реєстру прав, внесення відомостей про скасування рішень державного реєстратора.

Згідно з Постановою Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2019 № 802/3/18-а (11-474апп19), «належним способом захисту права або інтересу є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності».

Згідно з Постановою Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 № 520/13067/17 (14-397 цс 19), «за змістом абзацу першого частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, що була чинною на час державної реєстрації права власності на квартиру за ТзОВ «Кей-Колект» (2016 рік), а також на час ухвалення судами першої й апеляційної інстанцій оскаржених рішень, у разі скасування на підставі рішення суду записів про проведену державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Відтак, позивачка, звертаючись до суду, обрала спосіб захисту її порушеного права, який узгоджувався зі змістом статей 26 і 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у вказаній редакції».

Відповідно до завдань цивільного судочинства, яке полягає у справедливому та неупередженому вирішенні справ, з метою ефективного захисту порушених прав, оскільки у всіх справах правосуддя й справедливість мають превагу перед строгим розумінням права, суд вважає за можливе прийняти рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію договору оренди землі, укладеного 25 листопада 2020 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0134.

Таке рішення також буде відповідати принципу правової визначеності та гарантуватиме виконання рішення в частині визнання договору оренди недійсним.

Також з кожного з відповідачів слід стягнути по 1135 грн. документально підтверджених витрат по оплаті судового збору.

Керуючись статтями 4, 12-13, 19, 81, 247, 258, 259, 265, 268, 273, 354, 255 Цивільного процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ» задовольнити частково.

Визнати недійсним з моменту укладення договір оренди земельної ділянки площею площею 4,1420 га ріллі, кадастровий номер :06:001:0134, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Горілівської сільської ради Глухівського району Сумської області (на даний час на території Березівської сільської ради Шосткинського району Сумської області), укладений 25.11.2020 року між ОСОБА_4 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 .

Скасувати запис про державну реєстрацію договору оренди землі б/н від 25.11.2020 року, укладеного між ОСОБА_4 та, щодо земельної ділянки площею 3,8145 га, кадастровий номер :06:001:0134, розташованої на території Горілівської сільської ради Глухівського району Сумської області (на даний час на території Березівської сільської ради Шосткинського району Сумської області), вчинений державним реєстратором Березівської сільської ради Глухівського району Сумської області державної адміністрації Безуглою Валентиною Сергіївною, від 25.11.2020 року, номер запису 39458634.

Визнати поновленим Договір № 37 оренди землі від 24.04.2009 р., зареєстрований Глухівським районним реєстраційним відділенням Сумської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру» за № 64 від 02.10.2009р., шляхом укладення додаткового договору у такій редакції:

«ДОДАТКОВИЙ ДОГОВІР

до Договору №37 оренди землі від 24.04.2009р.

с. Кучерівка ____________ 2021 року

гр. ОСОБА_4 (надалі іменується «Орендодавець»), що діє на підставі своєї цивільної дієздатності, з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ» (надалі іменується «Орендар») в особі Директора Мигуна Андрія Анатолійовича, який діє на підставі Статуту, з іншої сторони, (в подальшому разом іменуються «Сторони», а кожна окремо - «Сторона»),

уклали цей Додатковий Договір до Договору №37 оренди землі від 24.04.2009р., зареєстрований у Глухівському районному реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру» 02.10.2009р. за №64 (далі - Основний Договір),

про наступне:

1.Сторони погодили внести такі зміни та доповнення до Основного Договору:

1.1.У зв`язку з переходом права власності на земельну ділянку, орендовану Орендарем за Основним Договором, до гр. ОСОБА_4 відповідно до закону, гр. ОСОБА_4 (адреса: АДРЕСА_1 , паспорт НОМЕР_1 , виданий Новомосковським МВ УМВС України в Дніпропетровській області 27.03.2000р., ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) набуває всіх прав та обов`язків Орендодавця за Основним Договором.

1.2.Сторони погодили викласти Основний Договір у такій редакції:

« Договір №37 оренди землі

с. КучерівкаГлухівського району 24 квітня 2009 р.

Орендодавець - Громадянин(ка) ОСОБА_4 , який діє на підставі власної цивільної правосуб`єктності, з одного боку, та

Орендар -Товариство з обмеженою відповідальністю «Слобідський шлях» в особі Директора Мигуна А.А., який діє на підставі Статуту, з другого боку,

уклали цей договір оренди землі про нижченаведене:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1. Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Березівськоїсільської ради Сумської області.

ОБ'ЄКТ ОРЕНДИ

2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,142га, у тому числі рілля 4,142 га, кадастровий номер земельної ділянки :06:001:0134.

3. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: _____відсутні_______, а також інші об`єкти інфраструктури: ____ відсутні ___.

4. Земельна ділянка передається в оренду разом з: ______ відсутні ____.

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 110327,08гривень.

6. Земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: ___ відсутні __.

7. Інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: земельна ділянка повинна використовуватись із дотриманням вимог агротехнічних вимог.

СТРОК ДІЇ ДОГОВОРУ

8. Договір укладено строком на 7 (сім) років до 20 серпня 2027 року.

Після закінчення строку даний договір може бути поновлений на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

ОРЕНДНА ПЛАТА

9. Орендна плата вноситься щорічно у розмірі 10% (десять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до п. 5 цього Договору в рік, що складає 1103 2,71 грн. (одинадцять тисяч тридцять дві грн. 71 коп.).

Орендна плата сплачується у грошовій формі за вирахуванням всіх необхідних платежів (податків, зборів) згідно з чинним законодавством України. За згодою сторін орендна плата може сплачуватися у натуральній та/або відробітковій формах, в такому випадку обрахування орендної плати здійснюється за ринковими цінами.

10. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексації.

11.Орендна плата вноситься у такі строки: до 20 числа останнього у звітному році місяця.

12.Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами та/або накладними. Підписання відповідного акту (накладної) свідчить про досягнення згоди про відповідну форму сплати орендної плати.

13.Розмір орендної плати може переглядатисяу разі:

*зміни умов господарювання, передбачених договором;

*зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством,

*погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

*в інших випадках, передбачених законом.

14.У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,5 % несплаченої суми за кожний день прострочення.

УМОВИ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

15. Земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

16.Цільове призначення земельної ділянки (категорія земель): землі сільськогосподарського призначення.

17.Умови збереження стану об`єкта оренди: дотримуватись агротехнічних вимог при використанні земельної ділянки.

УМОВИ І СТРОКИ ПЕРЕДАЧІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ В ОРЕНДУ

18. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення.

19.Інші умови передачі земельної ділянки в оренду: орендарю надається право обміну орендованої земельної ділянки на період дії цього договору лише за згодою орендодавця.

20.Орендар не вправі вносити право оренди на земельну ділянку до статутного капіталу господарського товариства, передавати право оренди на земельну ділянку в заставу.

УМОВИ ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

21. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку.

22. Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

23. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем землі, підлягають відшкодуванню.

24. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором. Збитками вважаються:

фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.

25. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.

ОБМЕЖЕННЯ (ОБТЯЖЕННЯ) ЩОДО ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

26. На орендовану земельну ділянку можуть бути встановлені обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб відповідно до технічної документації.

27. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.

ІНШІ ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

28. Права орендодавця : вимагати від орендаря:

*використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з цим договором;

*дотримуватись екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів;

*своєчасного внесення орендної плати.

29.Обов`язки орендодавця:

*передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам цього договору;

*забезпечувати відповідно до закону права третіх осіб;

*не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою;

*відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану земельної ділянки та проведені за згодою орендодавця;

*попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта оренди;

30. Права орендаря :

*самостійно господарювати на землі з дотриманням умов цього договору;

*отримувати доходи;

*передавати земельну ділянку в суборенду;

*переважного перед іншими особами права на придбання орендованої земельної ділянки відповідно до закону;

*переважного права на укладення договору оренди на новий строк відповідно до закону.

31. Обов`язки орендаря:

*приступати до використання земельної ділянки в строки встановлені цим договором;

*виконувати встановлені щодо земельної ділянки обмеження в обсязі, передбаченому законом та цим договором;

*дотримуватися режиму природоохоронного використання земель.

РИЗИК ВИПАДКОВОГО ЗНИЩЕННЯ АБО ПОШКОДЖЕННЯ ОБ'ЄКТА ОРЕНДИ ЧИ ЙОГО ЧАСТИНИ

32. Ризик випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини несе орендодавець.

СТРАХУВАННЯ ОБ'ЄКТА ОРЕНДИ

33. Згідно з цим договором об`єкт оренди не підлягає страхуванню.

ЗМІНА УМОВ ДОГОВОРУ ТА ПРИПИНЕННЯ ЙОГО ДІЇ

34. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

35. Дія договору припиняється у разі:

*закінчення строку дії, на який його було укладено;

*придбання орендарем земельної ділянки у власність;

*викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

*ліквідації юридичної особи - орендаря.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

36. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

*взаємною згодою сторін;

*рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

37. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

38. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

39.3а невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

40. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ

41. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами. Право оренди на земельну ділянку підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Цей договір укладено у двох оригінальних примірниках - по одному для кожної сторони.

РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН

ОРЕНДАР Товариство з обмеженою відповідальністю „Слобідський шлях" 41426, Сумська обл., Глухівський р-н, с. Кучерівка, вул. Радянська, б. 19, р/р НОМЕР_3 Банк АТ «ОТП Банк» , МФО: 300528 ОРЕНДОДАВЕЦЬ Помошник Володимир Миколайович місце проживання: АДРЕСА_1 , паспорт паспорт НОМЕР_1 , виданий Новомосковським МВ УМВС України в Дніпропетровській області 27.03.2000р. ідентифікаційний номер НОМЕР_2

__________________ _____________________ »

2. Відповідно до ст. 631 Цивільного кодексу України, Сторони погодили, що дія цього Додаткового договору поширюється на правовідносини, що виникли між ними з 20.08.2020 року. При цьому, оплата орендної плати за період до 2020 року (включно) здійснюється Орендарем в безготівковому порядку - протягом трьох робочих днів з моменту отримання Орендарем реквізитів поточного рахунку Орендодавця, або готівкою - в день відвідування Орендодавцем Орендаря за місцем знаходження останнього.

3. Даний Додатковий договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами, з урахуванням пункту 2 цього Додаткового договору. В разі вимог чинного законодавства України, зміни Основного Договору підлягають державній реєстрації відповідно до закону.

4. Даний Додатковий договір є невід`ємною частиною Основного Договору.

ОРЕНДАР Товариство з обмеженою відповідальністю „СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ" 41426, Сумська обл., Глухівський р-н, с. Кучерівка, вул. Радянська, б. 19, р/р НОМЕР_3 Банк АТ «ОТП Банк» , МФО: 300528 Директор _____________ А.А. Мигун ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОСОБА_4 місце проживання: АДРЕСА_1 , паспорт паспорт НОМЕР_1 , виданий Новомосковським МВ УМВС України в Дніпропетровській області 27.03.2000р. ідентифікаційний номер НОМЕР_2 _____________________».

Стягнути фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 ( АДРЕСА_2 , код НОМЕР_4 ) на користь ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ» (41426, Сумська область, Шосткинський район, с. Кучерівка, вул. Миру, 17, код 35051462) 1135 грн. судового збору.

Стягнути ОСОБА_4 ( АДРЕСА_3 , код НОМЕР_2 ) на користь ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ» (41426, Сумська область, Шосткинський район, с. Кучерівка, вул. Миру, 17, код 35051462) 1135 грн. судового збору.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги через Глухівський міськрайонний суд Сумської області протягом тридцяти днів з дня складання цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя А.О. Колодяжний