Провадження № 2/522/3707/21
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 грудня 2021 року Приморський районний суд м. Одеси в складі:

Головуючого - судді Чернявської Л.М.,

при секретарі судового засідання Тофан Л.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі засідань суду в місті Одесі справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , за участю третьої особи: приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Таранської Аліни Миколаївни про визнання договору недійсним та визнання переважного права на купівлю квартири та за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у володінні та користуванні квартирою,

В С Т А Н О В И В:

03 серпня 2021 року до Приморського районного суду м. Одеси звернувся ОСОБА_1 із позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Таранської Аліни Миколаївни про визнання договору купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , який укладений 27.07.2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 недійсним, визнання за ОСОБА_1 переважного права на купівлю квартири АДРЕСА_1 .

Свої позовні вимоги ОСОБА_1 мотивував тим, що 30.09.2019 року між ним та ОСОБА_2 був укладений договір оренди квартири АДРЕСА_1 , строком до 01.10.2020 року. 27.07.2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 був укладений договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 . Позивач, посилаючись на ч.2 ст.777, ч.2 ст.822 ЦК України, зазначає, що у нього виникло переважне право на придбання квартири, у зв`язку із чим просить визнати договір недійсним.

Ухвалою суду від 05 серпня 2020 року відкрито провадження по справі, встановлено загальний порядок розгляду справи.

Також ухвалою суду від 05 серпня 2020 року заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову задоволено частково.

Накладено арешт на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в державному реєстрі прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності .У задоволені інших вимог про забезпечення позову відмовлено.

27 жовтня 2020 року від представника ОСОБА_3 адвоката Завальнюка Д. до суду надійшла заява про прийняття зустрічного позову разом з зустрічною позовною заявою ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у володінні та користуванні квартирою шляхом виселення та вселення.

В обґрунтування зустрічної позовної заяви зазначено, що 30 вересня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір найму квартири АДРЕСА_2 на строк до 01.10.2020 року. 27.07.2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу, відповідно до якого ОСОБА_3 набула право власності на вказану квартиру. З моменту набуття ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 27.07.2020 року права власності на спірну квартиру ОСОБА_1 відмовився від оплати орендної плати. 22 жовтня 2020 року на електронну адресу відповідача був направлений лист про негайне вивільнення квартири у зв`язку з закінченням строку найму. Станом на 26 жовтня 2020 року ОСОБА_3 доступу до квартири не має, у зв`язку з чим ОСОБА_3 звернулась до суду з зустрічною позовною заявою.

Також 27 жовтня 2020 року від представника ОСОБА_3 адвоката Завальнюка Д. до суду надійшов відзив на позовну заяву, з якого вбачається, що ОСОБА_3 позов не визнала, зазначила, що позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, оскільки сама по собі вимога про визнання договору недійсним не поновить права позивача. Крім цього, відповідач посилалася на те, що у таких спорах позивач повинен заявляти вимогу про переведення на нього прав покупця із внесенням ціни, яка зазначена у договорі, на депозит суду.

17 грудня 2020 року від ОСОБА_2 надійшов відзив на позовну заяву, в якому позов не визнала, зазначила, що позивач порушував умови договору оренду, у зв`язку із чим положення ч.2 ст.777 ЦК України на позивача не поширюються.

Ухвалою суду від 24 грудня 2020 року в задоволенні клопотання представника ОСОБА_3 адвоката Завальнюка Д.Ю. про зустрічне забезпечення позову відмовлено.

Протокольною ухвалою суду від 05 березня 2021 року прийнято зустрічну позовну заяву ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у володінні та користуванні квартирою шляхом виселення та вселення, закрито підготовче судове засідання та призначено справу до розгляду по суті.

05 квітня 2021 року від ОСОБА_1 до суду надійшли заперечення на зустрічну позовну заяву.

06 жовтня 2021 року від ОСОБА_1 до суду надійшла заява про збільшення позовних вимог, які були протокольно повернуті заявнику без розгляду 03 грудня 2021 року.

Ухвалою суду від 07 жовтня 2021 року відмовлено представнику ОСОБА_3 адвокату Завальнюк Д.Ю. у задоволенні клопотання про скасування заходів забезпечення позову.

У судове засідання 03 грудня 2021 року представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив задовольнити первісний позов та залишити без задоволення вимоги зустрічної позовної заяви, надав до суду письмові дебати. Представник ОСОБА_3 заперечував проти задоволення первісного позову, у разі відмови в задоволенні первісного позову, просив задовольнити зустрічний позов. Інші Учасники справи в судове засідання не з`явились, сповіщались належним чином.

Дослідивши матеріали справи у їх сукупності, прийнявши докази, що є наявними у матеріалах справи, повно і всебічно з`ясувавши обставини, суд приходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що 30.09.2019 року між ОСОБА_2 , як орендодавцем, та ОСОБА_1 , як орендарем, був укладений договір найму житлового приміщення квартири АДРЕСА_1 (а.с.10-12). Відповідно до п.1.3. договору найму строк оренди приміщення з моменту його прийняття за актом прийому - передачі становить 1 рік. Відповідно до п.4.1. договору найму розмір орендної плати становить 10 000 гривень за місяць. Відповідно до п.4.2. договору найму орендна плата сплачується орендарем на пізніше 10 числа кожного наступного місяця. Пунктом 9.1. строк чинності договору визначено сторонами до 01.10.2020 року. Представник позивача у судовому засіданні, яке відбулося 22.07.2021 року та 03 грудня 2021 року надав пояснення, що до теперішнього часу в квартирі проживає ОСОБА_1 , який систематично сплачує за житлово - комунальні послуги.

27.07.2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 (а.с.15-16).

09.09.2020 року ОСОБА_3 звернулася до Шевченківського ВП Приморського ВП в м. Одеса із заявою відносно відмови ОСОБА_1 звільняти займану квартиру (а.с.60).

23.10.2020 року на адресу ОСОБА_1 та його представника - ОСОБА_5 , було направлено повідомлення про розірвання договору найму. Крім цього, копія листа 22.10.2020 року була направлена на електронну адресу позивача, яку останній зазначив у позовній заяві (а.с.61 - 68).

26.04.2021 року від імені ОСОБА_1 була подана заява про забезпечення позову, в якій позивач підтвердив отримання повідомлення про розірвання договору найму, при чому позивач надав його копію. В заяві про забезпечення позову від 26.04.2021 року позивач підтвердив факт проживання у спірній квартирі.

Надаючи оцінку доводам учасників справи щодо первісного суд виходить із такого.

Правовою підставою позову позивач зазначив частину другу статті 777 Цивільного кодексу України, згідно з якою наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.

При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.

Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Частиною першою статті 362 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України. Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.

Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.

При цьому, відповідач ОСОБА_2 послалася на неналежне виконання умов договору, однак позивач не довів належне виконання умов договору найму від 30.09.2019 року.

Враховуючи принцип змагальності та диспозитивності цивільного судочинства саме на позивача покладається обов`язок доведення обставин належного виконання умов договору.

Крім того, позивач ОСОБА_1 не вносив на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

За таких обставин правові підстави для задоволення первісного позову відсутні.

Надаючи оцінку доводам учасників справи щодо зустрічного позову суд виходить із такого.

Згідно з положеннями статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

За змістом статті 41 Конституції України та статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю та мирно володіти своїм майном; право приватної власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Відповідно до частини першої статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 Цивільного кодексу України).

Згідно із частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Суд виходить із того, що проживаючи у спірній квартирі ОСОБА_1 чинить перешкоди власнику квартири ОСОБА_3 у користуванні та розпорядженні нерухомим майном, з огляду на те, що договір найму житлового приміщення припинив свою дію 01.10.2020 року, що відповідає вимогам п. 9.1. зазначеного договору та повідомленням ОСОБА_1 про розірвання договору найму, яке було направлено на адресу ОСОБА_1 поштою та електронним листом, що підтверджується матеріалами справи(а.с. 61-68).

Також слід зазначити, що в матеріалах справи відсутні докази, що ОСОБА_1 і надалі сплачує грошові кошти за орендовану квартиру, а відтак суд погоджується з доводами ОСОБА_3 , що ОСОБА_1 неналежно виконував умови договору найму від 30.09.2019 року. При цьому, ОСОБА_1 доказів які б спростували дане твердження до суду не надано.

За таких обставин суд приходить до висновку про доведеність та обґрунтованість зустрічного позову, а відтак слід виселити ОСОБА_1 із квартири АДРЕСА_1 та вселити ОСОБА_3 в зазначено квартиру.

Суд не бере до уваги доводи представника позивача щодо візуальної розбіжності підпису ОСОБА_3 в договорі та повідомленні про розірвання договору, оскільки позицію щодо небажання проживання ОСОБА_1 у спірній квартирі висловлена у відзиві та зустрічному позові.

Згідно з ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У відповідності до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

З огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку про залишення позовної заяви ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Таранської Аліни Миколаївни про визнання договору купівлі - продажу квартири недійсним, визнання переважного права на купівлю квартири залишити без задоволення, а зустрічну позовну заяву ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у володінні та користуванні квартирою задовольнити.

Згідно ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 78, 76-81, 263, 265, 268, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Таранської Аліни Миколаївни, про визнання договору купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , який укладений 27.07.2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , недійсним, визнання за ОСОБА_1 переважного права на купівлю квартири АДРЕСА_1 . - залишити без задоволення.

Зустрічну позовну заяву ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у володінні та користуванні квартирою - задовольнити.

Виселити ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ) із квартири АДРЕСА_1 .

Вселити ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 ) у квартиру АДРЕСА_1 .

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 ) судовий збір в розмірі 1 681 (одна тисяча шістсот вісімдесят одна) гривня 60 копійок.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 13 грудня 2021 року.

Суддя Л. М. Чернявська