ЗОЛОЧІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 622/487/19 р.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.02.2021 смт Золочів

Золочівський районний суд Харківської області у складі:

головуючого судді Квітки О.О.,

за участю секретаря Попової В.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою фермерського господарства «Альфа» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Керера», ОСОБА_4 , фермерського господарства «Голден Філдс Плюс» про визнання договору недійсним, визнання поновленим договору оренди землі, визнання укладеною додаткову угоду від 11.03.2019, визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), визнання недійсним договору оренди,

встановив:

07.05.2019 до суду звернувся голова ФГ «Альфа» Бєлінський В.І. з вказаним позовом, відповідно до якого з урахуванням уточнень від 20.01.2020 та від 18.02.2020 просить:

- визнати недійсним договір оренди землі від 20.02.2019, укладений між ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ТОВ «Керера», право оренди згідно з яким зареєстроване 20.02.2019 приватним нотаріусом Дергачівського районного нотаріального округу Харківської області Задоріною В.В., номер запису про інше речове право 30384040;

- визнати укладеною додаткову угоду від 01.03.2019 до договору оренди землі від 01.03.2006 в редакції, запропонованій фермерським господарством «Альфа»;

- визнати недійсним договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), серія та номер: б/н, виданий 20.09.2019, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , номер запису про речове право 33402984 від 24.09.2019;

- визнати недійсним договір оренди, серія та номер 11, виданий 12.12.2019, укладений між ФГ «Голден Філдс Плюс» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , номер запису про речове право 35369663 від 05.02.2020 та скасувати його реєстрацію

- судові витрати покласти на відповідачів.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що 01.03.2006 між ФГ «Альфа» та ОСОБА_5 був укладений договір оренди землі. Згідно з п. 8 вказаного договору його було укладено строком на 10 років. Якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 365 днів до закінчення строку дії договору письмово не повідомить іншу сторону про намір розірвати його, строк дії договору продовжується ще на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має преважне право поновлення його на новий строк, тобто договір оренди мав діяти до 26.04.2017. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 помер, проте договір продовжував діяти до моменту державної реєстрації права власності на ділянку спадкоємця. При цьому позивачу стало відомо, що 19.02.2019 було зареєстровано право власності на орендовану земельну ділянку за спадкоємцями ОСОБА_5 ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в рівних частинах по 1/3. 14.03.2019, бажаючи поновити орендні відносини, ФГ «Альфа» направило спадкоємцям ОСОБА_5 повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі від 01.03.2006 з проектом додаткової угоди від 11.03.2019, проте відповіді позивач так і не отримав. 08.04.2019 з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач дізнався, що 20.02.2019 між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та ТОВ «Керера» було укладено договір оренди земельної ділянки, чим порушене переважне право орендаря земельної ділянки на поновлення договору оренди землі. Крім того, в ході судового розгляду спірний договір оренди, укладений між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було розірвано та укладено договір емфітевзису від 20.09.2019 на ту ж земельну ділянку між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , яка є директором та власником ТОВ «Керера». Згодом 05.02.2020 приватним нотаріусом Куксіним С.Ю. було зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0408 згідно з договором оренди, укладеного між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та ФГ «Голден Філдс Плюс», засновником та керівником якого є ОСОБА_6 , яка до 2019 року була засновником ТОВ «Керера», у зв`язку з чим, враховуючи недобросовісну поведінку орендодавців, позивач зараз вимушений звернутися до суду зі вказаним позовом, сплативши судовий збір.

Ухвалою судді від 27.05.2019 провадження у справі було відкрито та призначено підготовче судове засідання в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 16.09.2019 підготовче засідання у справі було закрито, справу призначено до розгляду по суті.

Ухвалою суду від 22.01.2020 було поновлено процесуальний строк на залучення співвідповідача ОСОБА_4 на підставі ст. ст. 51, 127 ЦПК України, поновлено процесуальний строк на подачу заяви голови фермерського господарства «Альфа» Бєлінського В.І. на підставі ст. ст. 49, 127 ЦПК України, залучено до участі у справі в якості співвідповідача ОСОБА_4 , прийнято до розгляду позовну вимогу про визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), серія та номер: б/н, виданий 20.09.2019, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , номер запису про речове право 33402984 від 24.09.2019; витребувано у ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), серія та номер: б/н, виданий 20.09.2019, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , номер запису про речове право 33402984 від 24.09.2019.

Ухвалою суду від 22.01.2020 було вжито заходи забезпечення позову шляхом заборони ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 відчужувати, передавати у користування (зокрема, передавати у оренду, емфітевзис) земельну ділянку площею 1,8283 га, кадастровий номер :01:001:0408. Заборонено суб`єктам державної реєстрації прав, визначених Законом України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зокрема, державним реєстраторам, державним, приватним нотаріусам, а також іншим суб`єктам вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо земельної ділянки площею 1,8283 га, кадастровий номер :01:001:0408.

Ухвалою суду від 27.02.2020 поновлено процесуальний строк на залучення співвідповідача фермерського господарства «Голден Філдс Плюс» на підставі ст. ст. 51, 127 ЦПК України. Поновлено процесуальний строк на подачу заяви голови фермерського господарства «Альфа» Бєлінського В.І. на підставі ст. ст. 49, 127 ЦПК України. Залучено до участі у справі в якості співвідповідача фермерське господарство «Голден Філдс Плюс». Постановлено позовні вимоги розглядати разом із вимогою наступного змісту: «Визнати недійсним договір оренди, серія та номер: 11, виданий 12.12.2019, укладений між ФГ «Голден Філдс Плюс» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , номер запису про речове право 35369663 від 05.02.2020 та скасувати його реєстрацію». Витребувано у ФГ «Голден Філдс Плюс», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 копію договору оренди, серія та номер: 11, виданий 12.12.2019, укладений між ФГ «Голден Філдс Плюс» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , номер запису про речове право 35369663 від 05.02.2020.

Ухвалою судді Квітки О.О. від 12.11.2020 справу прийнято до свого розгляду, призначено судове засідання в порядку загального позовного провадження.

Представник позивача - голова ФГ «Альфа» Бєлінський В.І. подав до суду відповідь на відзив, позовні вимоги підтримав та просив задовольнити. В обґрунтування позову зауважив, що орендарем ФГ «Альфа» належним чином виконувалися його обов`язки за договором оренди, він до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, додавши до листа повідомлення проект додаткової угоди. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною. Зазначена позиція викладена у постанові Великої палати Верховного суду від 21.11.2018 у справі № 530/212/17. Крім того, у поданій до суду відповіді на відзив голова ФГ «Альфа» ОСОБА_7 повідомив, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі від 01.03.2006, виплачував орендну плату ОСОБА_5 , а з 2012 року систематично здійснювало нарахування орендної плати з метою подальшої виплати новому власнику земельної ділянки. Така виплата здійснена 28.02.2019 шляхом перерахування грошових коштів на карткові рахунки відповідачів, надані у бухгалтерію господарства ОСОБА_1 . Сам договір оренди земельної ділянки продовжував діяти до моменту державної реєстрації права власності на ділянку спадкоємця. Вже після закриття підготовчого судового засідання родина ОСОБА_8 уклала договір емфітевзису спірної земельної ділянки зі ОСОБА_4 , яка є головою ТОВ «Керера», а згодом, не зважаючи на існування заборони на відчуження, встановлене ухвалою суду від 22.01.2020, уклали договір оренди землі з ФГ «Голден Філдс Плюс», що є недобросовісною поведінкою по відношенню до позивача.

Представник позивача - адвокат Іванова Н.В. в судовому засіданні 21.01.2021 заперечувала проти доводів представника ТОВ «Керера» - адвоката Мироненка С.С., просила позов задовольнити. В судове засідання 15.02.2021 подала заяву, в якій зазначила, що просить провести судове засідання без участі представника позивача, позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ «Керера» - адвокат Зелінський П.Л. у судове засідання 15.02.2021 не з`явився, у своєму відзиві від 20.06.2019 заперечував проти позову, просив відмовити у його задоволенні. Вказав, що позивачем не надано доказів використання спірної земельної ділянки, як не надано також і доказів на підтвердження нарахування орендної плати та проведення її індексації. Також позивачем не зазначено жодного порушення закону при укладанні договору оренди землі між родиною ОСОБА_8 та ТОВ «Керера». Крім того, на думку представника ТОВ «Керера», дія договору оренди землі між ФГ «Альфа» та ОСОБА_5 припинилася зі смертю останнього, а тому під час укладення договору між спадкоємцями ОСОБА_5 та ТОВ «Керера» діючого договору оренди землі не було. При цьому, коли родина ОСОБА_8 звернулася до відповідача з пропозицією укласти договір оренди, вони повідомили, що ФГ «Альфа» відмовилося укласти з ними договір оренди землі та продовжувати обробляти земельну ділянку. При цьому ФГ «Альфа» мало скористатися переважним правом до спливу строку дії договору, тобто до 26.04.2017. Оскільки позивач вчасно не скористався своїм правом, його дії мають свідчити про небажання продовжувати дію договору оренди землі. Крім того, надана позивачем до суду копія «Движения » не відповідає дійсності, оскільки не підтверджується документами наданими ДФС.

Представник відповідача ТОВ «Керера» - адвокат Мироненко С.С. проти задоволення позову заперечував, подав до суду пояснення, в яких, зокрема, зазначив, що позивач ФГ «Альфа» 14.03.2019 вказував, що направив повідомлення про продовження дії договору оренди землі від 01.03.2006, проте цей договір відрізняється умовами від первісного, оскільки у п. 9-10 не передбачена можливість отримання орендної плати в натуральній формі (фуражним зерном, соняшниковою олією) або грошима та послугами за домовленістю сторін. Крім того, первісний договір містив обов`язкове комбінування - одночасне застосування грошової форми плати за оренду у поєднанні з наданням послуг орендодавцю. Розмір орендної плати (6% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки - п. 5 Договору) є меншим, ніж в первісному договорі 2006 року, оскільки в первісному договорі оренди землі йшла мова про договірний розмір орендної плати, який міг бути зовсім іншим, або без прив`язки до мізерного розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 19923 грн, яка визначена у п.5 договору станом на 2006 рік. Вважає, що у зв`язку із недосягненням домовленості за правилами ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» призвело до того, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося. Після смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі на новий строк, позивач був зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк оренди повинен був додати проект договору. Орендар направив орендодавцю додаткову угоду зі зміненими умовами договору щодо його строку дії, що є істотними умовами договору, і на такі зміни орендодавець згоди не надав, що в свою чергу виключає можливість поновлення договору на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Внаслідок недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право ФГ «Альфа» на укладення договору оренди землі припинилося, що в свою чергу виключає можливість задоволення похідних позовних вимог в частині визнання недійсними договорів оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди. Також в надісланій Позивачем додатковій угоді від 11.03.2019 містяться дані про змінену площу земельної ділянки, а саме - 1,8283 га із кадастровим номером :01:001:0408. Після смерті ОСОБА_5 орендар земельної ділянки ФГ «Альфа» ні до 2017 року, ні після не зареєструвало в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно продовження (пролонгацію) договору оренди землі від 01.03.2006. У зв`язку з відсутністю державної реєстрації продовження (пролонгації) дії договору оренди землі в 2017 році, ФГ «Альфа» не мало законних підстав для користування земельною ділянкою після спливу 10 років оренди 27.04.2017. В свою чергу ТОВ «Керера», укладаючи із спадкоємцями договір не знали про наявність попереднього договору оренди, оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано не було. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Крім того, представник відповідача звернув увагу, що юридична особа ФГ «Альфа» із кодом не здійснило сплату орендної плати спадкоємцям власника земельної ділянки ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , що свідчить про неналежне виконання своїх обов`язків ФГ «Альфа» протягом 2011-2019 років. Належна сплата оренди є вирішальною передумовою для того, щоб отримати «переважне право» на укладення договору оренди землі із землевласником. В матеріалах справи не міститься жодного доказу про те, що ФГ «Альфа» продовжувало обробіток земельної ділянки протягом 2017-2019 років. Зазначена обставина є самостійною та достатньою для відхилення позовних вимог ФГ «Альфа» та свідчить про втрату останнім можливого «переважного права» на укладення договору оренди землі.

Відповідачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 27.11.2020 надіслали до суду заяву, в якій зазначили, що заперечують проти задоволення позову, оскільки неодноразово зверталися за допомогою в оформленні паю та виплати орендної плати, однак ФГ «Альфа» в усній формі повідомило, що договір оренди закінчився і вони не обробляють земельну ділянку, а тому жодних коштів платити не будуть. В січня 2019 року вони фактично завершили процес оформлення спадщини, який в них зайняв 8 років і в черговий раз звернулися до ФГ «Альфа», повідомивши останньому про небажання продовжувати договір з ними та свій намір укласти договір оренди з іншим фермером, на що останнє не заперечувало. Жодних документів із ФГ «Альфа» не підписували, всі зустрічі проходили в усній формі. Через деякий час, протягом якого нотаріус видав їм документи, в лютому 2019 року ними було укладено договір оренди з ТОВ «Керера».

Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання також не з`явилася, подала до канцелярії суду письмовий відзив на позовну заяву, в якому зазначила, що із позовною заявою вона не згодна, вважає її безпідставною та такою, що не підлягає задоволенню, оскільки земельна ділянка площею 1,8283 га кадастровий номер :01:001:0408 не перебуває у користуванні ФГ «Альфа». Позивач належним чином не виконував обов`язки згідно із договором оренди, останній припинив свою дію у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено. Розгляд справи просила проводити за її відсутності у зв`язку з неможливістю прибути до суду так як у неї на вихованні перебуває неповнолітня дитина.

Представник ФГ «Голден Філдс Плюс» - адвокат Мироненко С.С. 15.02.2021 подав до суду заяву, в якій зазначив, що просить провести розгляд справи без представника відповідача та відмовити у позові в повному обсязі. Прийняти заяву відповідачів, що докази щодо судових витрат будуть подані після розгляду справи по суті, оскільки потребують підписання акту виконаних робіт. Скасувати забезпечення позову.

Суд, враховуючи пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази у їх сукупності, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.

25 листопада 2002 року розпорядженням Золочівської районної державної адміністрації Харківської області № 320 передано у приватну власність ОСОБА_5 земельну ділянку площею 1,83 гектарів в межах згідно з планом на території Одноробівської Першої сільської ради Золочівського району Харківської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :01:001:0408, це право засвідчене Державним актом на право приватної власності на землю серії ІІІ-ХР №085183 від 17 грудня 2002 року, зареєстрованим в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 42.

В Договорі оренди землі без номеру від 01 березня 2006 року зазначено, що ОСОБА_5 передав ФГ «Альфа» в строкове платне користування належну йому земельну ділянку площею 1,83 га строком на 10 років. Якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 365 днів до закінчення строку дії договору письмово не повідомить іншу сторону про намір розірвати його, строк дії договору продовжується ще на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має преважне право поновлення його на новий строк. Невід`ємними частинами договору є копія державного акту на право приватної власності на об`єкт оренди; план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об`єкта оренди.

ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 успадкували кожен по 1/3 частині земельної ділянки площею 1,8283 га, кадастровий номер :01:001:0408, що розташована: Харківська область, Золочівський район, Одноробівська Перша сільська рада, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, після смерті ОСОБА_5 , померлого ІНФОРМАЦІЯ_2 , що вбачається зі свідоцтв про право на спадщину за законом від 19.02.2019, посвідчених державним нотаріусом Четвертої Харківської державної нотаріальної контори, виконуючої обов`язки державного нотаріуса Золочівської державної нотаріальної контори Харківської області, ОСОБА_9 , зареєстрованих в реєстрі за № 1-126, № 1-125, № 1-124, спадкова справа № 340/2011, та підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 19.02.2019 № 156842490, № 156841862, № 156843468.

14.03.2019 ФГ «Альфа» було направлено ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 повідомлення від 11.03.2019 № 1103/4 про переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) разом із додатковою угодою до Договору оренди землі б/н від 01.03.2006 земельної ділянки площею 1,83 га, розташованої на території Одноробіської Першої сільської ради кадастровий номер :01:001:0408.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 08.04.2019 № 162632875 видно, що земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:0408 площею 1,8283 га передана в оренду на підставі договору оренди землі № 12/19 від 20.02.2019, укладеного між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 та ТОВ «Керера». Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.02.2019, індексний номер 30384040, здійснене приватним нотаріусом Дергачівського районного нотаріального округу Харківської області Задоріною В.В..

Згідно з наданих суду «Движения» на ОСОБА_5 та квитанцій № 26531687 та № 26531784 від 28.02.2019 ОСОБА_7 було виплачено 2903,50 грн та 5808 грн відповідно.

З відомостей податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб і сум утриманого з них податку за період 2011-2018 роки Головного управління ДФС у Харківській області, наданих на виконання ухвали суду від 18.07.2019 по ФГ «Альфа» вбачається, що особі з РНОКПП НОМЕР_1 ( ОСОБА_5 ) були нараховані виплати у 4 кварталі 2018 року (№ з/п 341) у розмірі 1980,13 грн, у 4 кварталі 2017 року (№ з/п 373) у розмірі 1980,11 грн, 4 кварталі 2016 року (№ з/п 439) у розмірі 1942,50 грн, у 4 кварталі 2015 року ( № з/п 369) у розмірі 1619,02 грн, у 4 кварталі 2014 року (№ з/п 447) у розмірі 1315,68 грн, у 4 кварталі 2013 року (№ з/п 379) у розмірі 814,70 грн, у 4 кварталі 2012 року (№ з/п 402) у розмірі 885,24 грн, у 4 кварталі 2011 року (№ з/п 412) у розмірі 605,29 грн. При цьому особа з РНОКПП НОМЕР_1 ( ОСОБА_5 ) міститься також у повідомленнях щодо допущених помилок у податкових розрахунках за формою 1-ДФ за 2013-2018 роки як особа, податковий номер якої закрито у зв`язку з повідомленням про смерть від органів РАГС.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 08.10.2019 № 183903789 земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:0408 площею 1,8283 га передана на підставі договору користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) б/н від 20.09.2019, укладеного між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 та ОСОБА_4 строком на дев`ять років. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.09.2019, індексний номер 33402984, здійснене приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Куксіним С.Ю.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 07.02.2020 № 199433379 земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:0408 площею 1,8283 га передана на підставі договору оренди землі №11 від 12.12.2019, укладеного між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 та фермерським господарством «Голден Філдс Плюс». Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05.02.2020, індексний номер 35369663, здійснене приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Куксіним С.Ю.

Вирішуючи спір, суд виходить з того, що спірні правовідносини врегульовані наступними нормами закону - положеннями Конституції України, Земельного Кодексу України, Цивільного Кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV в редакції, що діяли на момент виникнення правовідносин.

Згідно із ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК) право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

В частинах 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в реакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

В частинах 7, 10 цієї ж статті зазначено, що Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Верховний Суд у своїй Постанові від 23 грудня 2020 року у справі № 398/3851/18 виклав наступну правову позицію.

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору).

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України «Про оренду землі», і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі». При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Аналогічна позиція щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» викладена в постановах Верховного Суду від 16 вересня 2019 року у справі № 908/2314/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 581/527/18, від 30 вересня 2020 року у справі № 670/8/18, від 07 жовтня 2020 року у справі № 395/1428/16-ц.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена частиною 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення обох сторін.

При цьому у разі поновлення договору оренди землі згідно з частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Як встановлено під час розгляду справи, орендар направив орендодавцю додаткову угоду зі зміненими умовами договору щодо способів отримання орендної плати, і на такі зміни орендодавець згоди не надав, що в свою чергу виключає можливість поновлення договору на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Посилання позивача у своїх поясненнях на правовий висновок ВП ВС у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц суд відхиляє, оскільки позивачем не доведе належне виконання своїх обов`язків перед спадкоємцями, використання спірної земельної ділянки та інші умови, викладені в ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Тому суд вважає, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося. Отже, в цій частині суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити.

В ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин) право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Вказана норма кореспондує ст. 126 ЗК України.

Також відповідно до пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин) обов`язковій державній реєстрації, зокрема, право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); підлягають: право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Положеннями статей 125, 126 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин) передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із частиною першою статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Отже, право оренди земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації у встановленому законом порядку. Оскільки позивач не здійснив реєстрацію договору оренди спірної земельної ділянки, то відповідачі мали право укладати спірні договори оренди землі.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про те, що оспорювані договори оренди землі відповідають вимогам Закону України «Про оренду землі», ЦК України, ЗК України, сторонами досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору, а тому відсутні підстави для визнання їх недійсними на підставі статей 203, 215 ЦК України, отже позов щодо визнання недійсними правочинів є безпідставним.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у держава-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Пронін проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року).

Керуючись ст.ст. 12, 19, 81, 141, 247, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд

ухвалив:

У задоволенні позову фермерського господарства «Альфа» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Керера», ОСОБА_4 , фермерського господарства «Голден Філдс Плюс» про визнання договору недійсним, визнання поновленим договору оренди землі, визнання укладеною додаткову угоду від 11.03.2019, визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), визнання недійсним договору оренди - відмовити.

Заходи забезпечення позову: заборону ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 відчужувати, передавати у користування (зокрема, передавати у оренду, емфітевзис) земельну ділянку площею 1,8283 га, кадастровий номер :01:001:0408, та заборону суб`єктам державної реєстрації прав вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо цієї земельної ділянки, визначені ухвалою від 22 січня 2020 року, після набрання рішенням законної сили - скасувати.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду через Золочівський районний суд Харківської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч.2 ст. 358 ЦПК України.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження.

В порядку п.4. ч.5 ст.265 ЦПК України зазначаються наступні реквізити сторін та інших учасників справи:

позивач - Фермерське господарство «Альфа» (, адреса: Харківська область, Золочівський район, село Одноробівка, вул. Тіткова, 60);

відповідачі: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 , рнокпп НОМЕР_2 , що зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 );

ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_4 , рнокпп НОМЕР_3 , що зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 );

ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_5 , рнокпп НОМЕР_4 , що зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 );

Товариство з обмеженою відповідальністю «Керера» (, Харківська область, Золочівський район, смт Золочів, вул. Слов`янська, 4);

ОСОБА_4 (яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 );

Фермерське господарство «Голден Філдс Плюс» (, місцезнаходження: 62203, Харківська область, Золочівський район, смт Золочів, пров. Сковороди, 8-А).

Суддя О. О.Квітка