Провадження № 2/201/1015/2021
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 грудня 2021 року Жовтневий районний суд м. Дніпропетровська

в складі : головуючого судді Батманової В.В.

при секретарі Ткаченко К.О.

за участю представника позивача адвоката Чуміної К.Г.

представника відповідача адвоката Амельченко А.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська в м. Дніпрі цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Бенефіт Майно», третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу, -

В С Т А Н О В И В:

В провадженні Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська перебуває цивільна справа за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Бенефіт Майно», третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

В обґрунтування позовних вимог з урахуванням уточненої позовної заяви було вказано, що позивач на підставі договорів купівлі-продажу від 25.12.2007 є власником домоволодіння та земельної ділянки, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 .

Між АКІБ "УкрСиббанк" (правонаступником якого став ПАТ "УкрСиббанк") та ОСОБА_1 було укладено Договір іпотеки №0/0/3 від 25.12.2007, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Тараненко Л.О. за реєстровим № 4560 ("Договір іпотеки"), предметом якого є домоволодіння та земельна ділянка, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Укладення Договору іпотеки відбувалось на забезпечення вимог за Договором про надання споживчого кредиту № від 25.12.2007 та Договору про надання споживчого кредиту № 0 від 25.12.2007. Предмет іпотеки весь час залишався у користування та володінні позивача.

Після перереєстрації права власності на предмет іпотеки, без жодного попередження позивача щодо цього, невідомі особи повідомили його про те, що вони є новими власниками та виселили позивача з житлової будівлі та земельної ділянки. Підставою для цього були договори купівлі-продажу нерухомого майна стосовно домоволодіння та земельної ділянки, укладені між ТОВ «Кей Колект» та ТОВ «Бенефіт Майно» від 28.10.2020 та посвідченні приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та відомості з Державного реєстру прав на нерухоме майно щодо реєстрації за ними права власності.

Позивач вважає, що дані договори є недійсними, оскільки укладання договорів не відповідає формі позасудового задоволення вимог іпотекодержателя, погодженого в договорі іпотеки, цей договір не містить застереження у відповідності до вимог Закону України « про іпотеку», суперечить умовам договору про іпотеку, крім того, позивача не було повідомлено про відчуження права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки, у зв`язку із чим право власності у ТОВ «Кей Колект» не виникло та позивача не було повідомлено про намір іпотекодержателя здійснити відчуження предмета іпотеки третій особі.

На підставі викладеного позивач просив суд визнати недійсними договори купівлі-продажу, укладені між ТОВ «Кей Колект» та ТОВ «Бенефіт Майно» від 28.10.2020 та посвідченні приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та скасувати реєстрацію права власності на спірне майно, яке зареєстровано за ТОВ «Бенефіт Майно».

ТОВ «Кей Колект» скористалось правом надання відзиву, в якому позов не визнало. В обґрунтування цього було зазначено, що ТОВ «Кей Колект» належним чином вчинило всі формальності із виконання договору іпотеки та Закону України «Про іпотеку», у зв`язку із чим не має підстав для задоволення позову.

В судовому засіданні представник позивача підтримала заявлені позовні вимоги, надала пояснення аналогічні викладеним у позові та письмових поясненнях та просила позов задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, надав пояснення, аналогічні викладеним у відзиві.

Інші сторони в судове засідання не з`явилися, про дату та час судового розгляду повідомлялися належним чином.

Вислухавши думки сторін, вивчивши матеріали справи, об`єктивно оцінивши докази у відповідності до вимог ст. 89 ЦПК України та у сукупності з нормами чинного законодавства України, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав.

Згідно ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Статтею 12 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставі своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненнями фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до змісту ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Статтею 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 2 ст. 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі. Згідно ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачений Конституцією України та законами України.

В судовому засіданні встановлено, що позивач на підставі договорів купівлі-продажу від 25.12.2007 був домоволодіння та земельної ділянки, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 (а.с. 22-27, т.1).

Між АКІБ "УкрСиббанк" (правонаступником якого став ПАТ "УкрСиббанк") та ОСОБА_1 було укладено Договір іпотеки №0/0/3 від 25.12.2007, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Тараненко Л.О. за реєстровим № 4560 ("Договір іпотеки"), предметом якого є домоволодіння та земельна ділянка, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Укладення Договору іпотеки відбувалось на забезпечення вимог за Договором про надання споживчого кредиту № від 25.12.2007 та Договору про надання споживчого кредиту № 0 від 25.12.2007 (а.с. 28-31 т.1).

28.10.2020 були укладені договори купівлі-продажу нерухомого майна стосовно домоволодіння та земельної ділянки, укладені між ТОВ «Кей Колект» та ТОВ «Бенефіт Майно» та посвідченні приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та відомості з Державного реєстру прав на нерухоме майно щодо реєстрації за ними права власності (а.с. 32-40, т.1).

Відповідно до п. 1 оспорюваних договорів купівлі-продажу, встановлено, що «право на продаж нерухомого майна будь-якій особі належить Іпотекодержателю на підставі Договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, посвідченого 12 грудня 2011 року приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріальноо округу Саенко Е.В. за реєстровим № 5207-5208, укладеного 12 грудня 2011 року між ТОВ «Кей Колект».

Суд погоджується з думкою позивача про те, що пп. 5.2.2. Договору іпотеки однозначно встановлює необхідність договору про задоволення вимог Іпотекодержателя як передумови отримання Іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

Вказані обставини спростовують твердження ТОВ "Кей Колект" щодо того, що розділ 5 Договору іпотеки є самостійним застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

При цьому, на відміну від застереження, договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним правочином, вираженим у формі окремого нотаріально посвідченого договору.

Саме по собі "застереження" в Договорі іпотеки (з урахуванням його змісту) не прирівнюється до договору про задоволення вимог Іпотекодержателя і не давало правових підстав в порядку ст. 38 Закону України "Про іпотеку» продавати Предмет іпотеки третім особам.

Так, відповідно до ч. 1 закону України "Про іпотеку" (в діючій редакції на дату укладення Договорів купівлі-продажу 2020 року) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя па продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Оскільки пп. 5.2.2. Договору іпотеки чітко визначав, що право продажу предмета іпотеки виникає в Іпотекодержателя саме на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, який фактично позивачем ніколи не укладався, укладення між ТОВ "Кей Колект" та ТОВ "Бенефіт Майно" спірних договорів купівлі-продажу здійснено без наявності у ТОВ "Кей Колект" відповідних повноважень.

Також суд погоджується з думкою позивача про те, що відповідачами доведено наявність заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором, відповідно, обставини справи не свідчать про наявність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки.

У відповідності до абз. 2 ч. 1 ст. 1 закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважено перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ч.1 ст. 12 закону України "Про іпотеку" у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов 'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно ч.1 ст. 35 закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.

Із аналізу вказаних норм вбачається, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадку наявності заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням, або у разі порушення інших умов договору іпотеки.

Таким чином, Іпотекодержатель мав право вживати заходи по зверненню стягнення на Предмет іпотеки виключно у випадку наявності заборгованості по кредитним договорам у позивача, однак TOB "Кей Колект" належним чином не обґрунтував наявність підстав для звернення стягнення на предмети іпотеки.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що ТОВ "Кей Колект" не повідомляло позивача про намір здійснити продаж предметів іпотеки, у зв`язку з чим, укладення спірних договорів купівлі-продажу здійснено з порушенням ст. 38 Закону України "Про іпотеку", що має наслідком недійсність таких договорів купівлі-продажу.

Направлення листів здійснювалось за невірною адресою мешкання позивача, на рекомендованих повідомленнях містяться підписи сторонніх осіб, крім того, як вбачається з відмітки календарного штемпеля поштового відділення на описі вкладення (а.с. 114, 193 т.1), обидві вищевказані вимоги були направлені 16.09.2019 - за один рік до укладення спірних договорів купівлі-продажу.

Велика Палата Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №757/13243/17 вказувала, що позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки є законним, коли намір продажу було не лише направлено, а і фактично отримано іпотекодавцем: "При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу... "

З врахуванням викладеного суд вважає, що укладення між ТОВ "Кей Колект" та ТОВ "Бенефіт Майно" спірних договорів купівлі-продажу нерухомого майна стосовно домоволодіння та земельної ділянки від 28.10.2020 та посвідченні приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. здійснено з істотним порушенням вимог чинного законодавства, що відповідно до 203, 215 ЦК України має наслідком недійсність таких договорів та скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Бенефіт Майно» житловий будинок та земельну ділянку, розташовані за за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.1 ч.1 ст. 141 Цивільно - процесуального кодексу України у разі задоволення позову сплачений судовий збір покладається на відповідачів.

На підставі викладеного, ст.ст. 203, 215 ЦК України, Закону України « Про іпотеку», та керуючись ст.ст. 4,13,76,77,89,141,259,263-265 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Бенефіт Майно», третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу задовольнити.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей Колект» () та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бенефіт Майно» (), посвідчений 28.10.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстровано в реєстрі за № 2084, за яким Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей Колект» продало, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Бенефіт Майно" купило житловий будинок, розташований на земельній ділянці площею 0,0527 га, кадастровий номер :03:101:0058 за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасувати державну реєстрацію права власності товариства з обмеженою відповідальністю « Бенефіт Майно" () на житловий будинок (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101, номер об`єкта в РПВН 11100328), розташований за адресою: Дніпропетровська область, місто Дніпро, вулиця Городна,будинок 82, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проведену на підставі "договір купівлі-продажу, серія та номер: 2084, виданий 28.10.2020, видавник: Пономарьова Д.В., ПН Київського МНО" та "рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 54818127 від 28.10.2020 12:05:20, приватний нотаріус Пономарьова Дар`я Володимирівна, Київський міський нотаріальний округ, м.Київ" (номер запису про право власності/довірчої власності 38884489).

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей Колект» () та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бенефіт Майно» (), посвідчений 28.10.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстровано в реєстрі за № 2085, за яким Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей Колект» продало, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Бенефіт Майно" купило земельну ділянку площею 0,0527 га, кадастровий номер :03:101:0058 за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасувати державну реєстрацію права власності товариства з обмеженою відповідальністю « Бенефіт Майно" () на земельну ділянку площею 0,0527 га кадастровий номер :03:101:0058 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101), розташований за адресою: АДРЕСА_1 , в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проведену на підставі "договір купівлі-продажу, серія та номер: 2086, виданий 28.10.2020, видавник: Пономарьова Д.В., ПН Київського МНО" ; відомості з ДЗК, серія та номер : 24667796, виданий 28.10.2020, видавник Державний земельний кадастр» та "рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 54818859 від 28.10.2020 12:24:21, приватний нотаріус Пономарьова Дар`я Володимирівна, Київський міський нотаріальний округ, м.Київ" (номер запису про право власності/довірчої власності 38885085).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей Колект» () на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) суму сплаченого судового збору в розмірі 1681 (тисяча шістсот вісімдесят одна) грн. 60 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Бенефіт Майно» () на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) суму сплаченого судового збору в розмірі 1681 (тисяча шістсот вісімдесят одна) грн. 60 коп.

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів безпосередньо до Дніпровського апеляційного суду.

Суддя : В.В. Батманова