Справа № 544/1495/20
Пров. № 4-с/544/1/2021
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 лютого 2020 року м. Пирятин

Пирятинський районний суд Полтавської області у складі:

головуючого - судді Сайко О. О.,

за участю секретаря Костенко Т. В.,

представника скаржника ОСОБА_1 ОСОБА_2

представника суб`єкта оскарження в.о. начальника Пирятинського РВ ДВС Північно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Суми) Ціко В.О.,

у відкритому судовому засіданні, в залі суду м. Пирятин, розглянувши скаргу ОСОБА_1 на дії державного виконавця,

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернулася до суду із скаргою на неправомірні дії державного виконавця. Просить визнати протиправною незалежну оцінку ринкової вартості нежитлового приміщення (будинок побуту) по АДРЕСА_1 , проведеної ПП «Центр незалежної оцінки та експертизи» у рамках виконавчого провадження №59351953; та неправомірним її приєднання державним виконавцем Пирятинського районного відділу державної виконавчої служби Північно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Суми) Ціко В.О до матеріалів виконавчого провадження №59351953.

Зазначає, що у відповідності до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №91898351 вона є власником нежилого приміщення, що розташоване в АДРЕСА_1 .

27 квітня 2012 року між нею та ОСОБА_3 було укладено договір позики грошей та для його забезпечення договір іпотеки, за яким вона передала останній в іпотеку нежитлове приміщення, що розташоване в АДРЕСА_1 .

Постановою Полтавського апеляційного суду від 22 квітня 2019 року у рахунок погашення заборгованості скаржника за договором позики грошей від 27 квітня 2012 року, посвідченим приватним нотаріусом Прилуцького міського нотаріального округу Чернігівської області Литвиненко О.М., за реєстровим номером №1317, на загальну суму 222 898 грн. 39 коп. звернуто стягнення на предмет іпотеки (договір іпотеки від 27.04.2012, посвідчений приватним нотаріусом Прилуцького міського нотаріального округу Чернігівської області Литвиненко О.М., за реєстровим № 1319) - нежитлове приміщення (будинок побуту) по АДРЕСА_1 , загальною площею 503,4 кв.м., шляхом його продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження відповідно до ст.38, ст.39 ЗУ «Про іпотеку» з початковою вартістю не нижчою від ринкової ціни.

Виконавчий лист про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження відповідно до ст.38, ст.39 ЗУ «Про іпотеку» з початковою вартістю не нижчою від ринкової ціни виданий стягувачу Пирятинським районним судом Полтавської області та знаходиться на виконанні у Пирятинському районному відділі державної виконавчої служби Північно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Суми) (виконавче провадження №59351953).

Зазначає, що постановою державного виконавця Пирятинського районного відділу державної виконавчої служби Північно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Суми) Ціко В.О. 15 травня 2020 року призначено суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання Приватне підприємство «Центр незалежної оцінки та експертизи».

З оскаржуваної оцінки нежитлового приміщення (будинок побуту) по АДРЕСА_1 , яка міститься у Звіті про незалежну оцінку об`єкта нерухомого майна, складеному Приватним підприємством «Центр незалежної оцінки та експертизи», що знаходиться у матеріалах виконавчого провадження №59351953 вбачається, що висновок про ринкову вартість нежитлового приміщення (будинок побуту) по АДРЕСА_1 проведений без ознайомлення суб`єкта оціночної діяльності з об`єктом оцінки. Оцінка проведена відносно нежитлової будівлі загальною площею 503,4 кв.м., а фактична площа досліджуваної будівлі складає 508,6 кв.м. Крім того, в основу оцінки взято технічний паспорт на вказану будівлю станом на 21.08.2019, де ОСОБА_1 вказана замовником його виготовлення, проте остання його ніколи не замовляла та не виготовляла. Дані, внесені до вказаного технічного паспорту відносно досліджуваної будівлі, не відповідають технічним характеристикам останньої як на момент виготовлення цього технічного паспорту, так відповідно і на момент проведення оскаржуваної оцінки. Розділ «Додатки» звіту про незалежну оцінку об`єкта нерухомого майна, складеному ПП «Центр незалежної оцінки та експертизи», містять фотосвітлини торгівельних площ, які належать іншому власнику, який має у своїй власності цілу частину нерухомого майна, якій присвоєна інша адреса, проте знаходиться під спільним дахом з досліджуваним об`єктом нерухомого майна. Викладені обставини призвели до застосування неправдивих вихідних даних для проведення оцінки, в результаті чого до оцінюваної маси було включене майно іншого власника та не включене майно належне скаржнику.

Всупереч всім вищевикладеним порушенням, зазначена оцінка ринкової вартості нежитлового приміщення (будинок побуту) по АДРЕСА_1 була прийнята державним виконавцем Ціко В.О. та приєднана нею до матеріалів виконавчого провадження №59351953.

У судовому засіданні представник скаржника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 вимоги скарги підтримав, посилаючись на обставини викладені в скарзі, просить її задовольнити. Зазначав також, що боржником ОСОБА_1 був виготовлений технічний паспорт на об`єкт оцінки, згідно якого фактична площа належного їй приміщення становить 508,6 кв.м., а згідно витягу з Реєстру речових прав на нерухоме майно площа становить 496 кв.м. Суб`єкт оцінювання при складанні звіту взяв до уваги інший технічний паспорт, який не був виготовлений на замовлення ОСОБА_1 і його дані не відповідають технічним характеристикам приміщення, що належить боржнику. При проведенні натурного обстеження об`єкта ці невідповідності могли б бути виявлені. Це свідчить про те, що в повній мірі обстеження об`єкта не було проведено. Власник приміщення ОСОБА_1 про проведення огляду приміщення взагалі не була повідомлена, її представники при проведенні огляду не були присутні.

В.о. начальника Пирятинського районного відділу державної виконавчої служби Північно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Ціко В. О. в судовому засіданні просила відмовити у задоволенні скарги. Зазначила, що визначення ринкової вартості нерухомого майна боржника здійснюється державним виконавцем обов`язково із залученням суб`єкта оціночної діяльності, що в даному випадку і було проведено. Оцінка була проведена за результатами ознайомлення з об`єктом оцінки за участі державного виконавця. Боржник була повідомлена про час проведення обстеження, але участі в ньому не приймала, доступ до приміщення був наданий орендарями приміщень, в їх присутності проводилося фотографування. Площа приміщення визначалася на підставі даних технічної документації об`єкта оцінки, що є в матеріалах виконавчого провадження станом на 21.08.2019, що відповідає площі об`єкта нерухомості, на яке звернене стягнення на підставі рішення суду.

Представник стягувача ОСОБА_4 у судове засідання не з`явився, про час та місце слухання справи був повідомлений належним чином, направив клопотання про розгляд справи без участі заінтересованої особи.

Представник суб`єкта оціночної діяльності - Приватного підприємства «Центр незалежної оцінки та експертизи» у судове засідання не з`явився, про час та місце слухання справи був повідомлений належним чином.

Суд вислухавши пояснення представника скаржника, суб`єкта оскарження, приходить до наступного висновку.

Відповідно до ч.1 ст.1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) це сукупність дій, визначених у цьому законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та в спосіб, що визначені Конституцією, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 19 Конституції України державний виконавець зобов`язаний діяти виключно у спосіб, передбачений законом.

В силу пункту 6 частини 3 ст.18 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець під час здійснення виконавчого провадження має право накладати арешт на майно боржника, опечатувати, вилучати, передавати таке майно на зберігання та реалізовувати його в установленому законодавством порядку.

Учасниками виконавчого провадження, зокрема, є виконавець, сторони, представники сторін, експерт, спеціаліст, суб`єкт оціночної діяльності - суб`єкт господарювання (згідно із частиною першою статті 14 Закону про виконавче провадження).

Для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, виконавець виносить постанову про залучення експерта або спеціаліста (кількох експертів або спеціалістів), а для проведення оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання (частина перша статті 20 Закону про виконавче провадження). Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання (абзац другий частини третьої статті 57 Закону про виконавче провадження). Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання (абзац третій частини другої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі - Закон про оцінку майна).

Суб`єктами оціночної діяльності є: суб`єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб`єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб`єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі (частина перша статті 5 Закону про оцінку майна). Експерт або спеціаліст зобов`язаний надати письмовий висновок, а суб`єкт оціночної діяльності - суб`єкт господарювання - письмовий звіт з питань, що містяться в постанові, протягом 15 робочих днів з дня ознайомлення з постановою виконавця (частина третя статті 20 Закону про виконавче провадження).

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності (згідно із частиною першою статті 12 Закону про оцінку майна).

Постановою Полтавського апеляційного суду від 22 квітня 2019 року у рахунок погашення заборгованості скаржника за договором позики грошей від 27 квітня 2012 року, посвідченим приватним нотаріусом Прилуцького міського нотаріального округу Чернігівської області Литвиненко О.М., за реєстровим номером №1317, на загальну суму 222 898 грн. 39 коп. звернуто стягнення на предмет іпотеки (договір іпотеки від 27.04.2012, посвідчений приватним нотаріусом Прилуцького міського нотаріального округу Чернігівської області Литвиненко О.М., за реєстровим № 1319) - нежитлове приміщення (будинок побуту) по АДРЕСА_1 , загальною площею 503,4 кв.м., шляхом його продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження відповідно до ст.38, ст.39 ЗУ «Про іпотеку» з початковою вартістю не нижчою від ринкової ціни.

Виконавчий лист про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження відповідно до ст.38, ст.39 ЗУ «Про іпотеку» з початковою вартістю не нижчою від ринкової ціни знаходиться на виконанні у Пирятинському районному відділі державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Полтавській області (виконавче провадження №59351953) (а.с.29,51).

19.09.2019 державним виконавцем Пирятинського РВ ДВС ГТУЮ в Полтавській області Ціко В.О. в рамках цього виконавчого провадження винесено постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника, якою описано та накладено арешт на предмет іпотеки, а саме нежитлове приміщення (будинок побуту) по АДРЕСА_1 , загальною площею 503,4 кв. м, що належить на праві власності ОСОБА_1 (а.с.39,42-44).

Постановою державного виконавця Пирятинського районного відділу державної виконавчої служби Північно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Суми) Ціко В.О. від 15 травня 2020 року для проведення оцінки вартості об`єкта іпотеки призначено суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання Приватне підприємство «Центр незалежної оцінки та експертизи» (а.с.45).

Відповідно до звіту ПП «Центр незалежної оцінки та експертизи» №893 від 05.11.2020 року про незалежну оцінку майна, ринкова вартість об`єкту оцінки становить 1 923 230 грн без ПДВ (а.с. 46-47, 93-109).

10.11.2020 державний виконавець Ціко В.О. направив на адресу боржника ОСОБА_1 повідомлення про визначення вартості арештованого майна боржника, у якому державний виконавець повідомив боржника, що ринкова вартість нежитлового приміщення (будинок побуту) по АДРЕСА_1 , загальною площею 503,4 кв., становить 1 923 230 грн без ПДВ (а.с.50).

Згідно статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника.

У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності -суб`єкта господарювання. У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб`єкта оціночної діяльності -суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна. Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення.

У відповідності до вимог ст.447 ЦПК України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їх права чи свободи.

В той же час, відповідно до положень ч. 2 ст. 451 ЦПК України, у разі встановлення обґрунтованості скарги суд визнає оскаржувані рішення, дії чи бездіяльність неправомірними і зобов`язує державного виконавця або іншу посадову особу органу державної виконавчої служби, приватного виконавця усунути порушення (поновити порушене право заявника).

Визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа - сам державний виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності - здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання рішень відповідних органів, уповноважених осіб та суду. Тому оскаржити оцінку майна можливо в порядку оскарження рішень та дій виконавців.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 821/197/18 та від 12 червня 2019 року по справі № 308/12150/16-ц.

Верховний Суд звертає увагу, що 13 березня 2018 року Велика Палата Верховного Суду своєю постановою у справі № 914/881/17 зробила наступний висновок про застосування норм права стосовно звітів про оцінку майна - за змістом статей 12, 33 Закону про оцінку майна звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки та його дії стосовно реалізації своєї практичної діяльності з визначених питань, що унеможливлює здійснення судового розгляду справ у спорах про визнання такого звіту недійсним.

Таким чином вимоги боржника про оскарження звітів про оцінку майна в судовому порядку задоволенню не підлягають.

Статтею 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Згідно зі статтею 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна" з урахуванням вимог Національного стандарту №1, яким визначено загальні засади процедури оцінювання. Згідно п. 50 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки. Відповідно до п. 51 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Отже, виходячи з наведених норм права, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний) підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього. Фактичне ознайомлення з майном, яке є предметом даної оцінки, можливе при доступі оцінювача до цього майна. Зважаючи на характер об`єкта оцінки (торговельні приміщення), ознайомлення з таким майном не може відбуватися без обстеження приміщень на дату оцінки та відповідно потребує доступу до нього, який має забезпечити боржник.

В п.3.3 Звіту №893 від 05.11.2020 року, що є предметом судового розгляду, зазначено, що огляд майна здійснювався у присутності представників власників об`єкту. Обстеження проводилося шляхом збору інформації, одержаної внаслідок візуальних спостережень та оглядів основних засобів. Проводилося фотографування цифровим апаратом, а також була отримана інформація в усній формі від представника власника об`єкта, щодо ідентифікацій об`єктів, їх технічного стану, функціонального призначення та використання кількісних показників.

Разом з тим, представник скаржника у судовому засіданні пояснив, що при проведенні огляду приміщень ні власник, ні його представники присутніми не були та жодної інформації оцінювачу не надавали, про дату проведення огляду власник також повідомлений не був. Державний виконавець пояснила, що власнику направлялося рекомендоване відправлення про дату проведення обстеження об`єкту, але він його проігнорував. При проведенні обстеження були присутні орендарі торговельних площ об`єкта нерухомості, що належить ОСОБА_1 , які надали оцінювачу доступ до приміщень. Підвальне приміщення оцінювачем не оглядалося.

Однак, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів звернення державного виконавця, суб`єкта оціночної діяльності чи стягувача до боржника, як власника об`єкту оцінки, з проханням (вимогою) забезпечити доступ оцінювача до предмету оцінки для фактичного ознайомлення з ним та огляду. В матеріалах справи відсутні докази того, що боржник відмовляв або ж не допускав суб`єкта оціночної діяльності до об`єкта оцінки.

З урахуванням викладеного, судом не було встановлено, яким чином оцінювач встановив відповідність даних об`єкта, представленого на огляд, даним технічної документації на нього. Технічна документація на об`єкт, що знаходиться в матеріалах виконавчого провадження, виготовлялася не на замовлення власника об`єкта та суперечить даним, які містяться в технічному паспорті на об`єкт, виготовленому 09.01.2020 на замовлення ОСОБА_1 (а.с.14-18), згідно якого площа нежитлового приміщення (будинок побуту) по АДРЕСА_1 становить 508, 6 кв.м., а не 503,4 кв.м ( як зазначено у звіті оцінки).

Беручи до уваги викладене та встановивши, що суб`єктом оцінювання не проводилося в повному обсязі обстеження об`єкта оцінки (що могло вплинути на визначення ринкової вартості майна), суд погоджується з доводами скаржника, що проведена ПП «Центр незалежної оцінки та експертизи» оцінка майна відповідно до звіту про незалежну оцінку №893 від 05.11.2020 не підлягає застосуванню у рамках виконавчого провадження №59351953.

Таким чином, суд прийшов до висновку про те, що оцінка у формі письмового звіту про незалежну оцінку ринкової вартості майна нежитлового приміщення (будинок побуту) по АДРЕСА_1 від 05.11.2020, проведена ПП «Центр незалежної оцінки та експертизи», є необ`єктивною та такою, що порушує вимоги Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», і така вартість (ціна) не може використовуватися при реалізації спірного майна.

Отже, вимоги скарги ОСОБА_1 є такими, що підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст.258, 260, 447-451 ЦПК України, ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження» суд,

у х в а л и в :

Скаргу ОСОБА_1 на дії державного виконавця задовольнити.

Визнати такою, що не підлягає застосуванню, оцінку в формі письмового звіту про незалежну оцінку ринкової вартості майна нежитлового приміщення (будинок побуту) по АДРЕСА_1 , проведеної ПП «Центр незалежної оцінки та експертизи» від 05.11.2020 у рамках виконавчого провадження №59351953.

На ухвалу може бути подана апеляційна скарга до Полтавського апеляційного суду через Пирятинський районний суд Полтавської області протягом п`ятнадцяти днів з моменту її проголошення.

Ухвала суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги ухвала, якщо її не скасовано, набирає законної сили після поверення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Повний текст ухвали виготовлений 05.02.2021.

Суддя О.О. Сайко