КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 357/4329/19
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 листопада 2021 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів

судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Болотова Є.В.,

суддів: Кулікової С.В., Музичко С.Г.,

при секретарі Кузьмич Р.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа: державний реєстратор комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Верестун Олексій Іванович, про скасування рішення про державну реєстрацію права на нерухоме майно, припинення права власності та поновлення запису про право власності,

за апеляційною скаргою представника акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 16 березня 2021 року, ухваленого під головуванням судді Бондаренко О.В.,-

встановив:

У квітні 2019 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду із названим позовом.

З урахуванням уточнень, просили: скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46059490 від 20.03.2019 року на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , прийняте державним реєстратором КП «Агенція адміністративних послуг» Верестуном О.І.; припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису про право власності: 30790214; поновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 103 за ОСОБА_1 , частка власності ј, ОСОБА_2 , частка власності Ѕ, ОСОБА_3 , частка власності Ѕ.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що державна реєстрація права власності на квартиру відбулась незаконно.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 16 березня 2021 року позов задоволено.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 46059490 від 20.03.2019 року на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , прийняте державним реєстратором КП «Агенція адміністративних послуг» Верестун Олексієм Івановичем.

Припинено право власності акціонерного товариства «Альфа-Банк» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису про право власності: 30790214.

Поновлено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 103 за ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 .

Стягнуто з акціонерного товариства «Альфа-Банк» на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 768 грн 40 коп.

Стягнуто з акціонерного товариства «Альфа- Банк`на користь ОСОБА_3 судові витрати в розмірі 768 грн 40 коп.

Стягнуто з акціонерного товариства «Альфа-Банк» на користь ОСОБА_2 судові витрати в розмірі 768 грн 40 коп.

В апеляційній скарзі представник АТ «Альфа-Банк» просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивачів зазначив, що рішення суду законне та обґрунтоване.

У судовому засіданні представник АТ «Альфа-Банк» підтримала апеляційну скаргу.

Представник позивачів проти апеляційної скарги заперечив.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Задовольняючи позовні вимоги та скасовуючи рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,суд першої інстанції виходив із того, що між сторонами не було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, державний реєстратор прийняв рішення за відсутності документів, на підставі яких мають бути проведені відповідні реєстраційні дії.

Також судом першої інстанції вказано, що державним реєстратором не було враховано, що у квартирі зареєстрована та проживає малолітня дитина, тому у даному випадку необхідна попередня згода органу опіки та піклування.

Крім того, судом першої інстанції зроблено висновок про те, що банк позбавлений можливості звернення до державного реєстратора для реєстрації права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, оскільки у справі № 357/14498/17 судом було відмовлено банку в позові про стягнення заборгованості з підстав пропуску строків позовної давності.

Задовольняючи позовні вимоги в частині поновлення запису про право власності за позивачами, суд першої інстанції виходив із того, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, допускається виключно з одночасним поновленням запису про право власності за позивачами.

Проте повністю погодитись з висновками суду не можна.

Встановлено, що 07 березня 2007 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, за умовами якого іпотекодавці передали в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання ОСОБА_1 зобов`язань перед іпотекодержателем за договором кредиту № 385/21/07-Пі, укладеним між позичальником та іпотекодавцями 07 березня 2007 року, а також зобов`язань іпотекодавців за цим договором, нерухоме майно, а саме: трикімнатну квартиру, загальною площею 66,0 кв.м, житловою площею 39,6 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.1.2 іпотечного договору, вартість предмету іпотеки за згодою сторін - 237 350 грн, що за офіційним курсом НБУ гривні до долара США, встановленим на день укладення цього договору (1 долар США = 5,05 гривні) становить 47 000 доларів США.

Пунктом п. 4.5.3. іпотечного договору, передбачено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один зі наступних способів: шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 19 березня 2019 року державний реєстратор Верестун О.І. КП «Агенція адміністративних послуг», зареєстрував право власності на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за АТ «Укрсоцбанк», . Підстава виникнення права власності: іпотечний договір, серія та номер: 334, виданий 07.03.2007, видавник: приватний нотаріус Величко О.Л., повідомлення, серія та номер: б/н, видавник: АТ «Укрсоцбанк». Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 46059490 від 20.03.2019, Верестун О.І. КП «Агенція адміністративних послуг».

Обґрунтовуючи поданий позов, ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 зазначили, що рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру є неправомірним. Банком не були дотримані вимоги ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Повідомлення, як зазначено у Інформаційній довідці, ні позивач ні боржник від банку не отримували, були отримані повідомлення «Про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням». У відповідь на зазначене повідомлення, позивачі направили банку повідомлення про непогодження з розрахунком заборгованості та неможливість звернення стягнення на предмет іпотеки. Приймаючи рішення про державну реєстрацію, державний реєстратор не перевірив додержання банком вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та іпотечного договору. Також позивачі зазначають, що між сторонами не було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Суб`єктом оціночної діяльності не проводився огляд квартири. Банком було пропущено строки позовної давності. Крім цього, позивачі зазначають, що банком проігноровано вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Аналогічні висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від 23 вересня 2020 року у справі № 200/18401/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18777/18 у справах щодо позасудового врегулювання зобов`язань ПАТ «Укрсоцбанк».

Іпотечний договір від 07 березня 2007 року, а саме п. 4.5.3. договору містить іпотечне застереження про задоволення вимог іпотеко держателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Зазначене застереження, надавало банку право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, встановлений ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

18 квітня 2018 року ПАТ «Укрсоцбанк» направило ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 повідомлення № 13.3-03/96-3652 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишкузаборгованості за основним зобов`язанням.

Враховуючи наведене, висновок суду першої інстанції про те, що дії державного реєстратора щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру є незаконні, оскільки відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя не відповідає вимогам закону та встановленим фактичним обставинам.

Посилання суду першої інстанції на те, що у спірній квартирі зареєстрована та проживає малолітня дитина, тому у даному випадку необхідна попередня згода органів опіки та піклування є помилковим.

Встановлено, що неповнолітня ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована у спірній квартирі після підписання іпотечного договору. А тому є безпідставними доводи позивачів про порушення права неповнолітньої особи на користування спірною квартирою.

25 лютого 2019 року суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Бізнес Ассіст» складено висновок про вартість майна - квартири АДРЕСА_1 , для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку.

Рішенням про державну реєстрацію права власності за банком проведено 19 березня 2019 року, тобто строк дії звіту не закінчився.

При цьому колегія суддів відхиляє посилання банку на те, що висновок суб`єкта оціночної діяльності не повинен подаватися державному реєстратору.

Враховуючи положення ст. 10, ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ст. 37 Закону України «Про іпотеку», державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, а іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, отже така оцінка повинна бути проведена перед реєстрацією такого права та надана державному реєстратору.

07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», яким передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: - таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; - загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв.м для квартири та 250 кв.м для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на реалізацію права іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Судом першої інстанції правильно встановлено, що спірна квартира виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, використовується як місце постійного проживання позичальника та його сім`ї, а загальна площа не перевищує 140 кв.м, відтак квартира підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Доказів на підтвердження наявності у позивачів іншого майна матеріали справи не містять.

Отже, на спірну квартиру, яка використовується позивачами як місце постійного проживання, не може бути звернуто стягнення під час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» шляхом визнання права власності на квартиру.

Враховуючи вищенаведене, реєстрація права власності на предмет іпотеки за банком була проведена всупереч вимог договору про іпотеку та чинного законодавства.

Доводи апеляційної скарги про те, що на спірні правовідносини не розповсюджується мораторій, колегія суддів відхиляє, оскільки доказів наявності у позивачів іншого нерухомого майна матеріали справи не містять.

Згідно ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Позивачами надано до суду першої інстанції інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, згідно якої за позивачами відсутнє зареєстроване право власності на інше майно.

У свою чергу відповідачем не надано жодних доказів на підтвердження наявності у позивачів іншого майна.

Задовольняючи позовну вимогу про поновлення запису права власності на квартиру за позивачами, суд першої інстанції не врахував, що положеннями ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року), передбачена можливість скасування рішення державного реєстратора з одночасним припиненням права власності, без вирішення питання про поновлення запису.

Такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про державну реєстрацію та його поновлення, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачає.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.

З урахуванням наведеного, колегія суддів не погоджується з мотивувальною частиною оскаржуваного судового рішення в частині підстав для задоволення позовних вимог, а тому вона підлягає зміні, з викладенням мотивувальної частини рішення суду першої інстанції в редакції цієї постанови.

Рішення суду в частині задоволення позовних вимог про поновлення права власності на квартиру постановлено з неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-

постановив:

Апеляційну скаргу представника акціонерного товариства «Альфа-Банк» задовольнити частково.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 16 березня 2021 року в частині задоволення позовних вимог про поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 103 за ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 скасувати.

В цій частині ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

В іншій частині рішення суду змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено 30 листопада 2021 року.

Суддя-доповідач Є.В. Болотов

Судді: С.В. Кулікова

С.Г. Музичко