Справа № 643/4404/19
Провадження № 2/643/277/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.01.2021 року Московський районний суд м. Харкова у складі: головуючого судді Майстренко О.М. , за участю секретаря судового засідання Шабатько Л.М. , розглянувши у підготовчому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про скасування державної реєстрації та визнання недійсними та скасування договорів купівлі-продажу, суд,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач Харківська міська рада звернулася до Московського районного суду м. Харкова з позовом про скасування державної реєстрації до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , в якому, з урахуванням уточнень, від 18.06.2019 року просить суд скасувати рішення про державну реєстрацію прав власності одинадцяти об`єктів нерухомості, до яких входять вісім квартир, а саме квартири АДРЕСА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , а також житловий будинок літ. «А-3», нежитлові приміщення 1, 2, 3 поверхів та підвал (реєстраційні номери: 01, 101, 101, 01, 101, 101, 101, 101, 101, 101, 101) розташованих за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстрованих за ОСОБА_1 .

Також позивач просить суд визнати недійсними та скасувати договір купівлі-продажу № 1248 від 17.07.2018 р., укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , договір купівлі-продажу № 2192 від 27.10.2017 р., укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , договір купівлі-продажу № 1688 від 31.08.2017 р., укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовані тим тому, що ОСОБА_1 29.10.2014 р. придбав нежитлову будівлю літ. «А-2» по АДРЕСА_2 , яку в подальшому було реконструйовано в житловий будинок літ. «А-3» та зареєстровано за власником право власності на будинок. В наслідок вказаних дій було проведено ряд реєстраційних дій щодо реєстрації права власності, які міська рада просить суд скасувати. Зазначені реєстраційні дії проведені на підставі Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ХК № 74 від 22.02.2016 року.

Представник позивача в судове засідання не з`явився, надав суду заяву, в якій просить позов задовольнити, розглядати справу за відсутністю представника Харківської міської ради з урахуванням поданих міською радою письмових доказів та заяв (а.с.145).

29.01.2021 року на адресу суду надійшло клопотання представника позивача про відкладення слухання справи ,у зв`язку з занятістю представника позивача в іншому судовому засіданні ,однак вказана заява не містить підпису представника позивача та відсутні документи , що підтверджують повноваження представника позивача .

Представник відповідачів в судове засідання не з`явився, просив слухати справу у відсутність відповідачів та їх представника, відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею

Відповідно до ч.2 ст.247 Цивільного процесуального кодексу України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

За таких обставин суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних та доказів.

Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позовна заява не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Судом встановлено, що підставою для звернення Харківської міської ради до суду з цим позовом стало те, що Наказом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю від 14.09.2016 р. № 441 (далі Наказ № 441) скасовано реєстрацію Декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 22.02.2016 р. № ХК 74.

Як стверджують відповідачі, про наведені обставини до відкриття провадження у справі № 643/4404/19 ухвалою Московського райсуду м. Харкова від 22.01.2020 р. їм нічого відомо не було, що також підтверджується матеріалами справи.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна ОСОБА_1 придбав у громадянина ОСОБА_5 нежитлову будівлю літ. «А-2» по АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі продажу від 29.10.2014 р. № 1669, посвідченого ПН ХМНО Салигою Н.А. В подальшому ОСОБА_1 виступив замовником будівельних робіт з реконструкції цієї будівлі за наслідками завершення яких були проведені оскаржувані реєстраційні дії.

Зазначені реєстраційні дії проведені на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ХК № 74 від 22.02.2016 р.

Наказом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю від 14.09.2016 р. № 441 (далі Наказ № 441) скасовано реєстрацію Декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 22.02.2016 р. № ХК 74, у зв`язку з виявленням у ній недостовірних даних.

З приводу даних обставин суд вважає за необхідне зазначити, що згідно ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до частини 1 статті 41 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі - Закон № 3038-VI), державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

На виконання зазначеної норми закону Кабінет Міністрів України постановою від 23 травня 2011 року № 553 затвердив Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (далі - Порядок № 553), який визначає процедуру здійснення заходів, спрямованих на дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом (пункт 5 Порядку № 553).

Відповідно до пункту 6 Порядку № 553 плановою перевіркою вважається перевірка, що передбачена планом роботи органу державного архітектурно-будівельного контролю, який затверджується керівником відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Позаплановою перевіркою вважається перевірка, яка не передбачена планом роботи органу державного архітектурно-будівельного контролю (пункт 7 Порядку № 553).

При цьому вказаний пункт Порядку також визначає перелік підстав для проведення позапланової перевірки, який є вичерпним та не підлягає розширеному тлумаченню.

Строк проведення позапланової перевірки не може перевищувати п`яти робочих днів, а у разі потреби може бути одноразово продовжений за письмовим рішенням керівника відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю чи його заступника не більше ніж на два робочих дні. Під час проведення позапланової перевірки посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю зобов`язана пред`явити службове посвідчення та направлення для проведення позапланової перевірки.

Отже, зміст наведених норм права свідчить про те, що позапланова перевірка може бути проведена виключно у разі наявності підстав, визначених у пункті 7 Порядку № 553, про що повинно бути зазначено у направленні для її проведення.

Повноваження посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю під час здійснення державного архітектурно-будівельного контролю визначені у пункті 11 вказаного Порядку та кореспондуються з положеннями статті 41 Закону № 3038-VI.

Згідно з пунктами 7-9 Порядку № 553 підставою для проведення позапланової перевірки, зокрема, є звернення фізичних чи юридичних осіб про порушення суб`єктом містобудування вимог містобудівного законодавства.

Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у присутності суб`єктів містобудування або їх представників, які будують або збудували об`єкт будівництва.

За результатами державного архітектурно-будівельного контролю посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю складається акт перевірки відповідно до вимог, установлених цим Порядком.

У разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, крім акта перевірки, складається протокол разом з приписом усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил або приписом про зупинення підготовчих та будівельних робіт, які виконуються без повідомлення, реєстрації декларації про початок їх виконання або дозволу на виконання будівельних робіт (пункти 16, 17 Порядку № 553).

Права та обов`язки суб`єкту містобудування, щодо якого здійснюється державний архітектурно-будівельний контроль зазначені пунктах 13, 14 Порядку № 553.

Зокрема, суб`єкт містобудування, щодо якого здійснюється державний архітектурно-будівельний контроль, зобов`язаний виконувати вимоги органу державного архітектурно-будівельного контролю щодо усунення виявлених порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.

Аналіз положень ст. 41 Закону № 3038-VI та Порядку № 553 дає можливість дійти висновку про те, що для усунення можливості зловживання правом на перевірки, сукупність заходів, які здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю за додержанням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил можуть здійснюватися лише під час виконання відповідними суб`єктами підготовчих та будівельних робіт.

Тобто, за загальним правилом такі перевірки можливі щодо тих об`єктів, які знаходяться в процесі будівництва. Виключенням із цього загального правила є виявлення факту самочинного будівництва у зв`язку з чим, такі перевірки можуть стосуватися й збудованого об`єкту.

Водночас, після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, та виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення.

Як вбачається, декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ХК 74 датована 22.02.2016 р., а оскаржуваний Наказ № 441, а разом з цим і сама перевірка, датовані 14.09.2018 року, що не вкладається у тримісячний строк з моменту реєстрації декларації про готовність.

Натомість, з наявної у матеріалах справи копії Декларації про готовність до експлуатації об`єкта за адресою: АДРЕСА_2 , вбачається що вона зареєстрована Департаментом ДАБІ у Харківській області 22 лютого 2016 року, містить відповідні підпис та печатку посадової особи.

Також, матеріали справи свідчать, що право власності на реконструйований будинок за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстрований за ОСОБА_1 належним чином, про що свідчить відповідна інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Тобто, зазначені реєстраційні дії щодо права власності здійснено до проведення перевірки та винесення Наказу № 441 від 14 вересня 2018 р.

При цьому, факт проведення перевірки в порядку і спосіб визначений діючим законодавством не підтверджується матеріалами справи, зокрема відсутні докази, що відповідачів, як власника будинку ОСОБА_1 , так і співвідповідачів які станом на 14 вересня 2018 р. вже були власниками квартир у будинку за вищевказаною адресою, до проведення будь-яких заходів не залучалося, жодних повідомлень, запрошень, запитів, вимог на їх адресу не направлялося, протоколів за їх участю не складалося. Позивачем не надано доказів складання акту перевірки, протоколу, формування приписів про усунення виявлених недоліків, тощо, принаймні доказів які б це підтверджували матеріали справи не містять.

Відповідно до частини 9 статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації є підставою, серед іншого, для оформлення права власності на нього.

Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів визначається постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів».

Отже, зареєструвавши декларацію, органи ДАБІ діяли, як суб`єкт владних повноважень та в силу покладених на них законом обов`язків мали перевірити, як сам об`єкт нерухомого майна, який вводився в експлуатацію, так і підстави такого введення, а також відомості зазначені в самій декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Так, у рішенні Європейського суду з прав людини від 20 жовтня 2011 року у справі «Рисовський проти України» Суд підкреслив особливу важливість принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовні ший спосіб (рішення Європейського суду з прав людини у справах «Беєлер проти Італії», «Онер`їлдіз проти Туреччини», «Megadat.com S.r.l. проти Молдови», «Москаль проти Польщі»). Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок («Лелас проти Хорватії», «Тошкуце та інші проти Румунії») і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси («Онер`їлдіз проти Туреччини» та «Беєлер проти Італії»).

Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість («Москаль проти Польщі»). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам.

З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (див., mutatis mutandis, рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки»).

Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків («Лелас проти Хорватії»).

Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються («Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», «Ґаші проти Хорватії»).

У контексті скасування «помилково» наданого права на майно принцип «належного урядування» може не лише покладати на державні органи обов`язок діяти невідкладно, виправляючи свою помилку, а й потребувати виплати відповідної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власникові.

У цій частині обґрунтованими є посилання відповідачів на те, що виникненню права власності у ОСОБА_1 , а згодом і у відповідачів 2-4, виходячи з національної системи регулювання підстав та порядку набуття такого права на новостворене нерухоме майно, слугувала та передувала активна участь в такому процесі держави в особі відповідних органів архітектурно-будівельного контролю, які спочатку надали дозвіл на будівництво, процес якого вони були уповноважені контролювати, а потім прийняли до експлуатації закінчений після реконструкції об`єкт. В зв`язку з чим, враховуючи, що право власності на дане нерухоме майно було набуте в результаті проведення державними органами законодавчо встановлених процедур, то відповідальність за вказані процедури не може покладатися на відповідачів, які правомірно розраховували на їх належність та легітимність.

Разом з тим, після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, та виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення. Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16, від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а, від 12 червня 2019 року у справі № 916/1986/18.

Щодо позовних вимог про визнання недійсними та скасування договорів купівлі-продажу вищевказаних квартир громадянами ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 суд зазначає наступне.

За статтею 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. З аналізу вказаної норми вбачається, що істотними умовами договору купівлі - продажу є предмет, ціна та строк її сплати. При цьому, відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

На переконання суду, в даному випадку відповідачами не було допущено порушення жодного зобов`язання, а також жодного порушення істотних умов оскаржуваних договорів купівлі-продажу. Покупцями у відповідності до чинного законодавства та до умов Договору виконано всі їх істотні умови, а самі договори було укладено до винесення Наказу № 441 та скасування реєстрації декларації відповідно.

У відповідності до ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (стаття 215 ЦК України).

Відповідно до абзацу 1 частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Отже, дослідивши вказані договори, суд дійшов висновку, що в кожному з наведених випадків укладання оскаржуваних договорів їх умови та виконання, відповідають чинному законодавству.

Відповідно до вимог ст.ст. 12, 13, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цих Кодексом, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках, судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

З урахуванням положень ст.ст. 77, 78, 79, 80 ЦПК України про допустимість, достатність та достовірність доказів суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню через їх недоведеність.

Відповідно до вимогст.141ЦПК України судовий збір покладається на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4,5,10-13,76-81,89,141,264-265 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

В позові Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про скасування державної реєстрації та визнання недійсними та скасування договорів купівлі-продажу - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене).

Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через Московський районний суд м. Харкова до Харківського апеляційного суду.

Суддя Майстренко О.М.