Номер провадження: 22-ц/813/2449/21
Головуючий у першій інстанції Петренко В. С.
Доповідач Заїкін А. П.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.01.2021 року м. Одеса

Єдиний унікальний номер справи № 947/25597/19

Апеляційне провадження № 22-ц/813/2449/21

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого Заїкіна А.П.

суддів Таварткіладзе О.М., Князюка О.В.,

за участю секретаря судового засідання Гавриленко М.А.,

учасники справи:

- позивач - ОСОБА_1 ,

- відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс»,

- треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору - 1) Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського», 2) Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Одеська область Кушнерова Римма В`ячеславівна,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» , Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Одеська область Кушнерова Римма В`ячеславівна про визнання майнових прав та скасування рішення, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» на рішення Київського районного суду міста Одеси, ухвалене у складі судді Петренка В.С. 29 вересня 2020 року, повний текст рішення складено 01 жовтня 2020 року,

встановив:

1.Описова частина

1.1 Короткий зміст позовних вимог

18.10.2019 року ОСОБА_1 звернулася до Київського районного суду м. Одеси з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» , Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Одеська область Кушнерова Римма В`ячеславівна, в якій просить суд: 1) визнати за нею майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа 42,18 кв.м., номер 171, в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №101; 2) визнати за нею майнові права на нежитлове приміщення (комора) №31/2, загальна площа 3,26 кв.м., поверх 16, за адресою: АДРЕСА_2 , в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №101; 3) визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46603110 від 23.04.2019, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації", Одеська обл., ОСОБА_2 .

ОСОБА_3 обґрунтовує свої вимоги тим, що 17.10.2014 року між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» був укладений договір співпраці №14/10-17, предметом якого є спільна діяльність сторін, направлена на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що будуть побудовані на земельній ділянці загальною площею 4775 кв.м., розташованій за адресою: АДРЕСА_3 .

На підставі вищевказаного договору про співпрацю, ОК «Набережний квартал - Жаботинського», з метою фінансування будівництва житлового будинку, було укладено ряд Договорів із пайовиками, зокрема з позивачем.

Так, позивач вказує, що між нею та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» було укладено договір про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» № 15.01.1.051 від 01 червня 2015 р. (далі договір 1), відповідно до якого, вона повністю сплатила вартість об`єкту нерухомості шляхом оплати паю на рахунок ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» у загальному розмірі 538 933,88 гривень, внаслідок чого набула майнових прав на об`єкт нерухомості.

Також, як зазначає позивач, 01 червня 2015 року між нею та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» було укладено Договір № 15.01.2.052 про сплату пайових внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» , за умовами якого вона сплатила відповідачу 29 340 грн. за нежитлове приміщення (комору).

Пізніше, як стверджує позивач, рішенням господарського суду Одеської області від 01.08.2017року у справі №916/3315/16 розірвано укладений між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» договір співпраці №14/10-17 від 17.10.2014р., і на теперішній час, ТОВ «Олімпекс Транс» не визнає майнові права позивача.

Однак, як зазначає позивач, їй стало відомо про те, що право власності на Об`єкт нерухомості, що побудований за рахунок її паю, було зареєстровано за ТОВ «Олімпекс Транс» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46603110 від 23.04.2019 року, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації" Кушнеровою Риммою Вячеславівною.

1.2 Позиція відповідача, третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору в суді першої інстанції

21.11.2019 року від представника відповідача ТОВ «Олімпекс Транс» надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник відповідача просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

17.10.2014 року між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал-Жаботинського» було укладено Договір про співпрацю № 14/10-17, предметом якого визначено діяльність, спрямовану на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом на зазначеній вище земельній ділянці (далі іменується як «Договір співпраці № 14 10-17»).

Умовами Договору співпраці № 14/10-17 визначено, що після завершення будівництва Об`єкту сторони повинні розподілити житлові та нежитлові приміщення між собою та набути на них право власності в порядку, визначеному угодою сторін та законодавством України в частині, що не врегульована укладеним договором.

Згідно з п. 1.4 Договору співпраці № 14/10-17 сторони встановили термін завершення будівництва - не пізніше 01.05.2016 р.

Згідно з пп. «а» п. 2.1.1 Договору співпраці № 14/10-17, кооперативу було надано право на використання будівельного майданчику. 17.10.2014 р. ТОВ «Олімпекс Транс» передав кооперативу будівельний майданчик за актом приймання-передачі

У зв`язку з істотними порушеннями, допущеними ОК «Набережний Квартал-Жаботинського», договір співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014 р. було розірвано в судовому порядку. ОК «Набережний Квартал - Жаботинського», не виконав договір співпраці належним чином, спорудження 2-секційного багатоквартирного житлового будинку не завершив навіть на 40%, в експлуатацію жодну його чергу не ввів, що унеможливлює існування підстав вважати позивачку, як пайовика такого кооперативу (а не контрагента відповідача), такою, що набула права на приміщення за договором про сплату внесків до відповідного кооперативу.

ОК «Набережний Квартал Жаботинського» не набув майнові права на належні йому приміщення. Пунктом 2.3. Договору співпраці №14/10-17 Сторони домовились, що поділ об`єкту здійснюється в два етапи.

Перший етап включає в себе поділ майнових прав на всі Приміщення Об`єкта, що здійснюється Сторонами одночасно із підписанням ними Додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в Об`єкті» до даного Договору, після виконання Сторонами п. 2.4. цього Договору (п.2.3.1. Договору).

Другий етап передбачає, що протягом 10 робочих днів з моменту вводу Об`єкту в експлуатацію проводиться уточнення змісту Додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в Об`єкті» до даного Договору, шляхом приведення його у відповідність із положеннями п. 2.2. Договору (за згодою сторін із відповідною грошовою та/або майновою компенсацією).

Отже, перший етап регулює поділ майнових прав Сторін на етапі будівництва, а другий етап врегульовує майнові компенсації долі Сторони після введення Об`єкту в експлуатацію.

Порядок реалізації даних етапів поділу також передбачені Договором співпраці №14/10-17.

Зокрема, порядок поділу майнових прав на всі Приміщення Об`єкта передбачений п.2.4. Договору співпраці №14/10-17, згідно із яким поділ майнових прав здійснюються шляхом жеребкування, а результат жеребкування Сторони закріплюють шляхом підписання Додатку до даного Договору - «Акту розподілу площ (приміщень) в Об`єкті».

Відтак, 30.07.2015 року, з моменту підписання Додаткової угоди №2 та Додатку № 4 - «Акт розподілу площ (приміщень) в Об`єкті» до Договору співпраці №14/10-17 Сторони розподілили між собою майнові права на Об`єкт будівництва.

Відповідно до п.2.5. Договору кожна із Сторін має право самостійно та без будь-якого узгодження з іншою Стороною на власний розсуд здійснювати розпорядження майновими правами на приміщення Об`єкта, що закріплені за нею, згідно порядку встановленого даним Договором, тобто закріплених за нею «Актом розподілу площ (приміщень) в Об`єкті».

Таким чином, лише після підписання Акту приймання-передачі сторонами часток у введеному в експлуатації Об`єкті ОК «Набережний квартал Жаботинського» міг би набути майнові права на Приміщення, тим самим ТОВ «Олімпекс Транс» не визнає передачу майнових прав Позивачці.

1.3 Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Київського районного суду міста Одеси від 29 вересня 2020 року вищезазначений позов ОСОБА_3 задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа 42,18 кв.м., номер НОМЕР_1 , в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №101.

Визнано за ОСОБА_1 майнові права на нежитлове приміщення (комора) №31/2, загальна площа 3,26 кв.м., поверх 16, за адресою: АДРЕСА_2 , в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №101.

Визнано протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46603110 від 23.04.2019, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації", Одеська обл., Кушнеровою Риммою В`ячеславівною.

Стягнуто з ТОВ «Олімпекс Транс» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 6 721 (шість тисячі сімсот двадцять одна) грн. 69 коп.

Рішення суду мотивовано тим, що позивачка повністю сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно.

Враховуючи ту обставину, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, оскільки ОК «Набережний Квартал - Жаботинського» вибуло із зобов`язання про співпрацю та припинило діяльність (ініційована справа про банкрутство), що унеможливлює виконання ним своїх зобов`язань за договором, єдиним способом захисту позивачки є визнання майнових прав на об`єкт нерухомості, що побудований за її кошти, враховуючи, що дане право відповідачем не визнається взагалі.

1.4 Короткий зміст вимог апеляційної скарги

06 листопада 2020 року ТОВ «Олімпекс Транс» звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Київського районного суду м. Одеси від 29.09.2020 р. скасувати. Ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 .

1.5 Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що рішення ухвалено судом першої інстанції при невідповідності висновків, викладених в рішенні суду, обставинам справи, з порушенням норм процесуального права, неправильному застосуванні норм матеріального права.

Апелянт звертає увагу суду на те, що 17.10.2014 року між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «НК-Жаботинського» дійсно було укладено Договір про співпрацю № 14/10-17, предметом якого (згідно з а 1.1.) визначено діяльність, спрямовану на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом на зазначеній вище земельній ділянці (далі іменується як «Договір співпраці № 14 10-17») (а. с. 38-46 т. 3).

Умовами Договору співпраці № 14/10-17 визначено, що після завершення будівництва Об`єкту сторони повинні розподілити житлові та нежитлові приміщення між собою та набути на них право власності в порядку, визначеному угодою сторін та законодавством України в частині, що не врегульована укладеним договором.

Згідно з п. 1.4 Договору співпраці № 14/10-17 сторони встановили термін завершення будівництва - не пізніше 01.05.2016 р.

Згідно з пп. «а» п. 2.1.1 Договору співпраці № 14/10-17, кооперативу було надано право на використання будівельного майданчику. 17.10.2014 р. ТОВ «Олімпекс Транс» передав кооперативу будівельний майданчик за актом приймання-передачі.

Крім того, згідно з актом прийому-передачі до Договору співпраці № 14/10-17 ТОВ «Олімпекс Транс» передано ОК «Набережний квартал-Жаботинського» всю замовлену та розроблену підприємством проектну документацію для здійснення запланованого будівництва (а. с. 50-52, т. 3).

За умовами укладеного Договору співпраці № 14/10-17 Кооператив мав (повинен був) прийняти на себе функції замовника будівництва. Натомість, кооператив не прийняв такі функції, що преюдиційно та беззаперечно встановлено (підтверджується) відповідно до ряду судових рішень, які набрали законної сили та будуть проаналізовані нижче.

Кооператив також прийняв, за умовами Договору співпраці № 14/10-17, зобов`язання фінансувати будівництво у повному обсязі.

Згідно з правилами п. 2.2. Договору співпраці № 14/10-17, його сторони домовилися про розподіл Об`єкта у певних частках.

Відповідно до п. 2.3. Договору співпраці № 14/10-17, сторони домовилися, що розподіл Об`єкта відбувається у два етапи. Так, пп. 2.3.2. Договору співпраці № 14/10-17 визначено, що другим етапом є розподіл майнових прав між сторонами протягом 10 робочих днів з моменту введення об`єкта в експлуатацію шляхом уточнення змісту додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в Об`єкті» до цього Договору.

Крім того, варто звернути увагу на положення п. 2.6. Договору співпраці № 14/10-17, в якому зазначено про порядок приймання-передачі сторонами часток в Об`єкті. Отже, сторони врегулювали, що між ними має бути проведено процедуру такого приймання- передачі сторонами часток в Об`єкті.

Так, у пп. 2.6.1. Договору співпраці № 14/10-17 вказано, що оформлення та реєстрація прав власності на належні сторонам частки Об`єкта здійснюється сторонами самостійно після прийняття Об`єкту в експлуатацію та підписання сторонами акту приймання-передачі побудованих приміщень в завершеному будівництвом Об`єкті. Підпунктом 2.6.2. Договору співпраці № 14/10-17 конкретизується в який саме момент сторони мають підписати такий акт приймання-передачі сторонами часток в Об`єкті - протягом 10 календарних днів з моменту введення Об`єкта в експлуатацію.

Більше того, відповідно до положень п. 2.7. Договору співпраці № 14/10-17, сторони визначили умови порядку здійснення майбутніх продажів приміщень. Однією з таких умов було (див. пп. 2.7.1. Договору співпраці № 14/10-17) затвердження сторонами прайс-листу майбутніх продажів, який так само не був підписаний, оскільки виконання Договору співпраці № 14/10-17 не було завершено належним чином з боку ОК «Набережний квартал-Жаботинського» .

30.07.2015 р. між сторонами укладено Додаткову угоду № 2 до Договору співпраці № 14/10-17, відповідно до якої сторони внесли доповнення до положень розділів 2 та 5 договору, а також змінили розподіл часток приміщень у завершеному будівництві. Між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал-Жаботинського» було письмово узгоджено, що частка ТОВ «Олімпекс Транс» становить - 3 711,86 кв. м. житлової площі у першій секції об`єкту у вигляді 80 квартир і відповідно майнових прав на них до моменту завершення будівництва, а після цього моменту - прав власності на завершені будівництвом об`єкти нерухомого майна, перелічені в Акті розподілу площ (приміщень), який є додатком № 4 до Договору співпраці № 14/10-17.

Листом від 26.05.2016 р. № 40-304-89 Державна архітектурно-будівельна інспекція України сповістила ТОВ «Олімпекс Транс» про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт від 02.12.2014 р. № ІУ 56 (а. с. 102, т. 3).

З метою аналізу та пошуку шляхів врегулювання критичної ситуації, що склалася, 06.07.2016 р. відбулися загальні збори учасників ТОВ «Олімпекс Транс», на яких було обговорено стан виконання зобов`язань ОК «Набережний квартал-Жаботинського» за Договором співпраці № 14/10-17 (а. с. 106-107 т.3).

На зборах, окрім учасників юридичної особи - ТОВ «Олімпекс Транс», був присутній уповноважений представник ОК «Набережний квартал-Жаботинського» ОСОБА_4 ..

Загальні збори учасників ТОВ «Олімпекс Транс» вказали на численні порушення Договору співпраці № 14/10-17 з боку Кооперативу.

Вищий орган управління ТОВ «Олімпекс Транс» вимушений був констатувати факти здійснення ОК «Набережний квартал-Жаботинського» самочинного будівництва з огляду на проведення незатверджених та неузгоджених будівельних робіт, без вихідних даних на проектування, без розроблення та затвердження належним чином нового проекту чи змін до нього, без проходження експертизи проекту, із-за спорудження Кооперативом замість 22-х поверхового 27-ми поверхового будинку, а також з огляду на збільшення плями забудови порівняно з первісно затвердженою проектною документацією.

ТОВ «Олімпекс Транс» також звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом про розірвання Договору співпраці № 14/10-17, зобов`язання Кооперативу вчинити певні дії та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.08.2017 р. вищевказаний позов задоволено частково (а. с. 148-151, т. 3).

Розірвано Договір співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014 p., укладений між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «НК-Жаботинського» .

Зобов`язано кооператив протягом 10-ти днів з дня набрання рішенням законної сили повернути Товариству за актом прийому-передачі (повернення) наступні документи: копії технічних умов на водопостачання 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним - паркінгом, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (у районі 6-ої ст. Великого Фонтану) №84 від 21.03.2014 p.; копії технічних умов № 851-13 приєднання до електричних мереж і електроустановкам від 04.10.2013 p.; копію містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки ( АДРЕСА_3 ) №01-06/119 від 10.10.2013 p.; копію довідки з Адресного реєстру м. Одеси про резервування адреси об`єкта нерухомості №356443/1 від 08.01.2014; проект «Дахова котельня». Тепловий пункт. Том 7.1.; проект «Дахова котельня». Тепловий пункт. Том 7.2.; робочу документацію 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (у районі 6-ої ст. Великого Фонтану), том 7; проект «Архітектурні рішення», том 3; проект «Конструкції залізобетонні (секція А)», том 4.1.; проект «Опалення», том 5; проект «Водопостачання і каналізація», том 6; проект «Внутрішні мережі електрообладнання та електроосвітлення», том 8.

Зобов`язано ОК «Набережний квартал-Жаботинського» повернути ТОВ «Олімпекс Транс» за актом прийому-передачі будівельний майданчик, який вказаний у додатку № 1 до Договору № 14/10-17 від 17.10.2014 р. та розташований на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_4 (десяти) днів з дня набрання рішенням законної сили;

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02.11.2017 р. рішення господарського суду Одеської області від 01.08.2017 р. у викладеній вище частині було залишено без змін (а. с. 152-174, т. 3).

Рішення господарських судів у справі № 916/3315/16 мотивовані істотним порушенням Обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського» прийнятих на себе зобов`язань за договором співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014, зокрема, щодо своєчасного введення об`єкта в експлуатацію (до 01.05.2016), що фактично включає в себе як здійснення фінансування об`єкта будівництва, так і здійснення будівництва об`єкту та нагляду за проведенням робіт із капітального будівництва.

Таким чином, за результатами розгляду справи № 916/3315/16 встановлено, невиконання Кооперативом взятих на себе зобов`язань, що означає відсутність настання юридичного факту набуття цією особою частки на ті приміщення, які мали по завершенню будівництва передаватися до ОК «НК-Жаботинського» .

Відповідно до п. 2.6. Договору співпраці № 14/10-17 встановлений порядок прийому-передачі сторонами часток в Об`єкті будівництва, відповідно до пп. 2.6.1. якого визначено, що оформлення та реєстрація прав власності на належні Сторонам частки Об`єкта здійснюється Сторонами самостійно після приймання Об`єкту в експлуатацію та підписання Сторонами Акту приймання-передачі побудованих Приміщень в завершеному будівництвом Об`єкті.

Крім того, у пп. 2.6.2. Договору співпраці № 14/10-17 визначено, що Акт приймання- передачі побудованих Приміщень в завершеному будівництвом Об`єкті Сторони зобов`язуються підписати протягом 10 календарних днів після введення Об`єкту в експлуатацію, але в будь-якому випадку не пізніше 10 календарних днів з моменту спливу строку завершення будівництва. вказаного в п. 1.4. цього Договору. Відповідно до п. 1.4. Договору про співпрацю № 14/10-17 таким пересічним строком є 01.05.2016 р.

У зв`язку з істотними порушеннями, допущеними ОК «Набережний Квартал-Жаботинського», договір співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014 р. було розірвано в судовому порядку. ОК «Набережний Квартал- Жаботинського» не виконав договір співпраці належним чином щодо спорудження 2-секційного багатоквартирного житлового будинку не завершив навіть на 40%, в експлуатацію жодну його чергу не ввів, що унеможливлює існування підстав вважати позивачку, як пайовика такого кооперативу (а не контрагента відповідача), такою, що набула права на приміщення за договором про сплату внесків до відповідного кооперативу.

ОК «Набережний квартал-Жаботинського» не набував статусу замовника будівництва, а єдиним замовником і забудовником був і залишається ТОВ «Олімпекс Транс».

07.11.2017 р. між Товариством та постраждалими пайовиками (асоційованими членами ОК «Набережний квартал-Жаботинського» ), у присутності представників та у приміщенні Одеської міської ради, а також за їх безпосереднім сприянням, було укладено Угоду про врегулювання відносин з легалізації, відновлення та завершення будівництва двосекційного двадцяти семи поверхового житлового будинку на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_2 (а. с. 175-179, т. 3).

Згідно з багатосторонньою угодою про врегулювання відносин з легалізації, відновлення та завершення будівництва двосекційного 27-поверхового житлового будинку на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_2 , укладеною від 07.11.2017 р. (між відповідачем і об`єднаннями пайовиків, постраждалих від порушень ОК «НК-Жаботинського» ), за ТОВ «Олімпекс Транс» були підтверджені (визнані) майнові права на об`єкт будівництва, а також визначено, що з метою відновлення та завершення будівництва відповідного будинку - фінансування робіт здійснюється шляхом внесення додаткових коштів (доплат) Товариством і Пайовиками, оскільки дана резонансна недобудова ніколи не буде завершена без додаткового фінансування будівництва та, відповідно, не буде введена в експлуатацію.

Серед іншого, всі вказані суб`єкти визнали та встановили (відповідно до п`ятого абзацу п. 2.1.1. Угоди), що сторони та їх члени визнають майнові права ТОВ «Олімпекс Транс» на об`єкт будівництва, в тому числі право Товариства укладати прямі договори про купівлю-гіродаж майнових прав, тобто договори, які в обов`язковому порядку укладаються між ТОВ «Олімпекс Транс», як замовником будівництва та власником об`єкту, та пайовиками і передбачають отримання (визнання за) пайовиками майнових прав (див. додаток № 15).

Зацікавлені сторони розробили та визначили ефективну та правомірну схему (механізм) подолання кризової ситуації внаслідок не завершення ОК «НК-Жаботинського» будівництва Житлового будинку. Визначена Угода не оскаржена та не визнана недійсною.

На теперішній час Товариством укладаються договори з усіма бажаючими пайовиками (як першої, так і другої секції), за якими останні, спільно з Товариством, фінансують виконання будівельних робіт задля завершення спорудження недобудови.

На теперішній час у провадженні Господарського суду Київської області знаходиться справа № 911/1175/18 за заявою ТОВ «Наяда-Сервіс» до боржника ОК «НК-Жаботинського» про банкрутство. Ухвалою від 21.06.2018 р. відкрито провадження у зазначеній справі № 911/1175/18 за заявою ТОВ «НАДДА-СЕРВІС» про банкрутство ОК «НК-Жаботинського», введено мораторій на задоволення вимог кредиторів, введено процедуру розпорядження майном боржника та призначено розпорядником майна боржника (ОК «НК-Жаботинського») арбітражного керуючого Бершадського Сергія Миколайовича (а. с. 228-233, т. 3). Ухвалою від 08.11.2018 р. під час розгляду кредиторських вимог Товариства, встановлено, що на даний час право на будівельний майданчик разом із об`єктом будівництва, який становить собою житловий будинок на 27 поверхів, належить кредитору, тобто Товариству. Зазначена Ухвала Господарського суду Київської області набрала законної сили (а. с. 1-19, т. 3).

Таким чином, суд господарської юрисдикції дійшов до висновку, що об`єкт незавершеного будівництва (житловий будинок на 27 поверхів - за термінологією господарського суду) на даний момент належить саме Товариству.

Судом встановлено, що зі змісту п. 5.7 Договору співпраці № 14/10-17 також випливає, що у разі вчинення дій щодо передання ОК «Набережний квартал-Жаботинського» будівельного майданчику ТОВ «Олімпекс Транс» для завершення будівництва, останній відшкодовує боржнику вартість понесених кооперативом затрат, пов`язаних з будівництвом.

Вказану позицію суду першої інстанції було підтримано апеляційним судом у постанові Північного апеляційного господарського суду від 12.03.2019 р. (а. с. 2-13, т. 4).

OK «Набережний квартал-Жаботинського», з урахуванням десятків інших, винесених судами рішень (у тому числі рішень, винесених у 2017 році суддею ОСОБА_5 , які набрали законної сили), не набував майнові права на належні йому приміщення в об`єкті незавершеного будівництва - 2-секційному багатоквартирному житловому будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва).

ОК «Набережний квартал-Жаботинського» є банкрутом, перебуває в процедурі банкрутства, що знаходиться в провадженні Господарського суду Київської області, а відтак Позивачка, у випадку її небажання укладати договір на до фінансування будівництва, має право звернутися до Господарського суду Київської області з заявою про визнання кредиторських вимог та має право отримати ту частину внесків до кооперативу, яку буде розподілене у відповідній справі з ліквідаційної маси. Оскільки товариство повинно відшкодувати ОК «Набережний квартал - Жаботинського», згідно з положеннями п. 5.5., 8.7. договору № 14/10-17 від 17.10.2014 року, вартість частково виконаних кооперативом робіт, то відповідне відшкодування і буде зараховано в задоволення відповідних грошових вимог тих пайовиків кооперативу, які не мають намір приймати участі в дофінансуванні (добудові) відповідного об`єкту.

Аналогічне положення наявне у звіті арбітражного керуючого ОК «Набережний квартал- Жаботинського» Бершадського С.М. (а. с. 54-64, т. 4). Крім того, у звіті також вказано, що Кооператив не отримав жодних майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва. Натомість, з огляду на розірвання у судовому порядку Договору співпраці № 14/10-17, Кооператив набув право вимагати від Товариства грошової компенсації за переданий об`єкт.

Таким чином, пайовики, які не виявили бажання укласти з ТОВ «Олімпекс Транс» прямий договір купівлі-продажу майнових прав та здійснити додаткове фінансування робіт із завершення будівництва недобудови - мають право заявити свої грошові вимоги у якості кредитора кооперативу та повернути оплачені кооперативу внески через процедуру банкрутства.

Так, відповідно до ст. 23 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (який діяв до 01.10.2019 р.) та ст. 45 Кодексу України з процедур банкрутства (чинного на даний момент), конкурсні кредитори за вимогами, що виникли до дня відкриття провадження у справі про банкрутство, зобов`язані подати до господарського суду письмові заяви з вимогами до боржника, а також документи, що їх підтверджують, протягом 30 днів з дня офіційного оприлюднення оголошення про відкриття провадження у справі про банкрутство. Кредитори, вимоги яких заявлені після завершення строку, визначеного частиною першою цієї статті, є конкурсними, однак не мають права вирішального голосу на зборах та комітеті кредиторів.

Таким чином, позивачка, як конкурсний кредитор (оскільки її вимоги до боржника виникли до відкриття провадження у справі про банкрутство і виконання яких не забезпечено заставою майна боржника) має право подати заяву з вимогою до боржника про виплату позивачці здійснених нею внесків.

Водночас, відповідно до Угоди від 07.11.2017 р. Товариство зобов`язане визнати майнові права пайовика шляхом укладення прямого договору купівлі-продажу майнових прав (а. с. 175, т. 3). Але з відповідного питання безпосередньо ОСОБА_3 (або її представники) до Товариства не зверталася.

Суд першої інстанції де-факто перекладає юридичну відповідальність за недобросовісність дій та поведінки ОК «Набережний квартал-Жаботинського», тоді як судовими рішеннями в інших справах визначено, що саме ОК «Набережний квартал-Жаботинського» неналежним чином виконав умови Договору співпраці № 14/10-17, укладеного з ТОВ «Олімпекс Транс». А це у свою чергу свідчить і про неналежність виконання саме ОК «Набережний квартал-Жаботинського» , а не ТОВ «Олімпекс Транс» договорів з його (кооперативу) пайовиками, зокрема з позивачкою.

1.6 Узагальнені доводи позивачки в апеляційному суді

Адвокат Гладишева О.О., діюча від імені ОСОБА_3 , у письмових поясненнях, які фактично є відзивом на апеляційну скаргу, вважає рішення Київського районного суду м. Одеси від 29.09.2020 року по справі №947/25597/19 законним та таким, що не підлягає скасуванню, з огляду на наступне.

З апеляційної скарги не вбачається, з яких конкретних підстав, визначених ст. 376 ЦПК України, ТОВ «Олімпекс Транс» просить скасувати оскаржуване судове рішення.

Однак, із змісту апеляційної скарги можна зробити висновок, що здебільшого ТОВ «Олімпекс Транс» не погоджується із оцінкою доказів по справі судом першої інстанції.

Розглядаючи спірні відносини, суд першої інстанції надавав оцінку Договору співпраці №14/10-17 і дійшов до висновку, що обидві Сторони (ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» ) при укладенні Договору усвідомлювали, з яких джерел відбувається будівництво Об`єкту та які наслідки тягне залучення коштів фізичних осіб - передачу відповідних квартир після введення Об`єкту в експлуатацію, оскільки на майбутнє визначили між собою порядок передачі пайовикам майна, створеного за рахунок їх паїв у вигляді квартир, окремих приміщень. До таких висновків суд дійшов після системного аналізу умов створення ОК «Набережний квартал-Жаботинського» та положень договору.

Згідно із п.5.1. Статуту ОК «Набережний квартал - Жаботинського» від 2014 р., засновниками Кооперативу є у тому числі ОСОБА_6 , ПАТ «Ханнер Інвест». Рішення про заснування кооперативу прийняте засновниками приблизно за тиждень до підписання Договору про співпрацю №.14/10-17 - 09.10.2014 року.

На сьогоднішній день ПАТ «Ханнер Інвест» так само є засновником і ТОВ «Олімпекс Транс» (розмір його долі - 69,0000% ).

Дубріцкас Гердас також певний час був власником ТОВ «Олімпекс Транс», що вбачається з відкритих даних реєстру юридичних осіб.

Отже, Кооператив було засновано власниками ТОВ «Олімпекс Транс» безпосередньо для залучення коштів фізичних осіб у будівництво, оскільки у 2014 р. це був єдиний спосіб здійснювати будівництво із залученням таких коштів без заснування ФФБ чи ФОН.

Положення Довіреності, Статуту ОК «Набережний квартал - Жаботинського» кореспондуються із положеннями Договору співпраці №14/10-17, згідно якого (п. 2.1.2.) ОК «Набережний квартал - Жаботинського» в повному обсязі фінансує будівництво Об`єкту, надає трудові ресурси та ін.

Відтак, не погоджуючись, із зазначеними фактами, апелянт фактично вводить в оману суд та не визнає умови договору, укладеного між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал -Жаботинського».

Щодо доводів Скаржника про те, що суд не надав належної оцінки 2.7 Договору співпраці № 14/10-17 слід зазначити, що п.п. 2.6., 2.7. Договору співпраці №14/10-17 стосуються порядку оформлення, реєстрації, приймання-передачі Приміщень у: завершеному будівництвом об`єкті, тобто порядок набуття та передачі (відчуження) права власності на приміщення після їх введення в експлуатацію.

Натомість наразі предметом спору є вимога про визнання майнових прав на Приміщення, що побудовано за кошти Позивача в об`єкті незавершеного будівництва. Отже, про виникнення та передачу права власності у позовній заяві не йдеться. Відповідно п. 2.6, 2.7 Договору співпраці №14/10-17 не регулюють спірні відносини.

З урахуванням зазначеного, суд правомірно не застосовував дані положення Договору до спірних відносин. Зміст п. п. 2.6, 2.7 Договору співпраці №14/10-17 абсолютно не суперечить висновкам суду про те, що обидві сторони передбачали залучення коштів пайовиків - фізичних осіб, а навпаки їх підтверджує.

З урахуванням зазначеного, суд правомірно не застосовував дані положення Договору про співпрацю до спірних відносин. Зміст п. п. 2.6, 2.7 Договору співпраці №14/10-17 абсолютно не суперечить висновкам суду про те, що обидві сторони передбачали залучення коштів пайовиків - фізичних осіб, а навпаки їх підтверджує.

Суперечать матеріалам справи доводи апелянта про неналежне виконання умов Договору про співпрацю ОК «Набережний квартал - Жаботинського», оскільки останній не ввів його в експлуатацію та порушив порядок продажу майнових прав (п.2.7 Договору), та не погодження з ТОВ «Олімпекс Транс» питання щодо фінансування будівництва

ТОВ «Олімпекс Транс» не враховує, що умови Договору про співпрацю містять окреме регулювання правовідносин сторін щодо майнових прав на Об`єкт будівництва та окремо щодо регулювання правовідносин права власності на частку у введеному в експлуатацію об`єкті нерухомості.

Згідно п. 2.3. Договору співпраці №14/10-17 Сторони домовились, що поділ об`єкту здійснюється в два етапи: - перший етап включає в себе поділ майнових прав на всі Приміщення Об`єкта, що здійснюється Сторонами одночасно із підписанням ними Додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в Об`єкті» до даного Договору, після виконання Сторонами п. 2.4. цього Договору (п.2.3.1. Договору); - другий етап передбачає, що протягом 10 робочих днів з моменту вводу Об`єкту в експлуатацію буде здійснено уточнення змісту Додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в Об`єкті» до даного Договору, шляхом приведення його у відповідність із положеннями п. 2.2. Договору (за згодою сторін, із відповідною грошовою та/або майновою компенсацією).

Отже, необґрунтованим є: твердження ТОВ «Олімпекс Транс» про те, що за Договором співпраці №14/10-17 ОК «Набережний квартал - Жаботинського» міг розпоряджатись майновими правами лише після введення об`єкту в експлуатацію та затвердження сторонами прайс-листу майбутніх продажів. Фінансування будівництва здійснювалось виключно неприбутковим ОК «Набережний квартал - Жаботинського», за рахунок внесків фізичних осіб - пайовиків.

Поро пов`язаність ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал Жаботинського» чітко свідчать наведені у цих поясненнях та відомі із загальнодоступних джерел інформації факти того, хто є засновником та беніфіциаром ОК «Набережний квартал - Жаботинського», узгодженість та послідовність дій ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал - Жаботинського».

Суд першої інстанції вірно зазначив, що укладений між Позивачем та ОК «Набережний квартал - Жаботинського» має змішану правову природу.

Доводи апелянта про те, що суд першої інстанції не обґрунтував незаконності Угоди про врегулювання відносин з легалізації, відновлення та завершення будівництва двосекційного 27-поверхового житлового будинку на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_2 від 07.11.2017 року є неспроможними, оскільки вищезазначена угода оцінювалась судом як доказ по справі і не була предметом спору. Позивачка не є членом жодної із сторін вказаної Угоди, ані ЖБК «Союз Будинку Жаботинського», ані ОК «ЖБК «Пайщики Жаботинського». Отже, позивачка не є учасником вказаної Угоди, в той час як у відповідності до ст. 629 ЦК України, виконання умов даної Угоди є обов`язковим лише для Сторін цього правочину.

До моменту здійснення реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва відповідач не виконував будівельні роботи на об`єкті будівництва. Перша секція 27-поверхового житлового будинку за адресою - АДРЕСА_2 побудована ОК «Набережний квартал-Жаботинського» на кошти пайовиків, у тому числі на кошти позивачки, що свідчить про фізичне існування Об`єкту нерухомості, майнові права на який отримала позивачка.

Порушення умов будівництва об`єкту з боку ОК «Набережний Квартал - Жаботинського» та посилання відповідача на судові рішення у справах з приводу оскарження рішень контролюючого органу - ДАБІ в Одеській області не має відношення до предмету спору і додатково підтверджує той стан Об`єкту будівництва, що існував на момент його передачі Відповідачу.

Суд першої інстанції правильно не прийняв до уваги позицію, викладену у постанові ВП ВС від 18.12.2019 року по справі №522/1029/18, оскільки вказані висновки Верховного Суду зроблені у справі із іншим предметом спору.

1.7 Узагальнені доводи третьої особи в апеляційному суді

Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» у відзиві на апеляційну скаргу, який фактично є поясненнями третьої особи на позов та апеляційну скаргу, посилається на те, що ухвалою господарського суду Київської області від 21.06.2018 р. відкрито провадження у справі №911/1175/18 за заявою ТОВ «Наяда-Сервіс» про банкрутство ОК «Набережний квартал- Жаботинського», введено мораторій на задоволення вимог кредиторів відповідно до ст. 19 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом», введено процедуру розпорядження майном боржника та призначено розпорядником майна боржника ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» арбітражного керуючого Бершадського Сергія Миколайовича.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 30.08.2018 р. вирішено тимчасово покласти виконання обов`язків керівника ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» на розпорядника майна боржника - Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського» арбітражного керуючого Бершадського Сергія Миколайовича, до призначення в порядку, визначеному законодавством та установчими документами, нового керівника та виконавчих органів управління боржника.

Таким чином, наразі повноваження керівника ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» здійснюються арбітражним керуючим Бершадським С.М., що підтверджується зазначеною ухвалою господарського суду Київської області від 30.08.2018 р. по справі №911/1175/18 та додатково - актуальними відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Між ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» та рядом громадян протягом 2014-2016 pp. укладалися договори про сплату внесків у кооператив, за якими кооператив зобов`язувався здійснити будівництво багатоповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , ввести об`єкт в експлуатацію та передати таким громадянам готові приміщення.

ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» зауважує, що договір № 15.01 1.051 так і договір №15.01.2.052 про сплату внесків у ОК «Набережний квартал- Жаботинського» за їх правовою природою не відноситься до договорів інвестування або спільної діяльності. Крім того, вказані договори є заявою про вступ у Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» та внесення у даний кооператив внесків (паю).

Отже, договір №15.01.1.051 та договір №15.01.2.052, з огляду на його умови, не є договором інвестування в розумінні ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Відповідно до ч. З ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі з управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта): житлового будівництва, інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Водночас, чинними законодавчими актами України не встановлена можливість інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва шляхом укладання договорів про сплату внесків до кооперативу його асоційованими членами.

Таким чином, договори про сплату внесків №15.01.1.051 та договір №15.01.2.052 не є інвестиційними договорами та не породжує майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва чи його складові.

ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» у передбачений законом та договором про співпрацю спосіб не набув майнових прав на приміщення в житловому будинку, оскільки будівництво кооперативом завершено не було, в експлуатацію закінчений будівництвом об`єкт кооперативом не введено, що зумовлює відсутність у кооперативу набутих прав, зокрема на квартиру АДРЕСА_5 та комору № НОМЕР_2 , а також відсутність підстав для розподілу на користь ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» тих приміщень в житловому будинку, які кооператив міг отримати за умови належного виконання ним умов Договору про співпрацю № 14/10-17.

Наразі об`єкт будівництва в експлуатацію кооперативом не введено. Добудовою об`єкту займається ТОВ «Олімпекс Транс», що підтверджується усіма учасниками справи. Виходячи з цього, ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» не передавав ОСОБА_3 , майнові права на квартиру АДРЕСА_5 та комору № НОМЕР_2 .

Факт належності ТОВ «Олімпекс Транс» прав на весь об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 , встановлено рішенням господарського суду Київської області від 08.11.2018 р. та постановою Північного апеляційного господарського суду від 12 03.2019 р. у справі № 911 /1175/18 щодо банкрутства ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» .

Кооперативом було подано до Господарського суду Київської області позовну заяву про стягнення грошових коштів з ТОВ «Олімпекс Транс» в якості компенсації за фактично понесені витрати на будівництво об`єкту в загальному розмірі на суму 227 096 824,85 грн. Ухвалою Господарського суду Київської області від 26.11.2020 р. відкрито провадження по справі № 911/1175/18 (911/3005/20) за позовною заявою кооперативу.

Оскільки, ОК «НК-Жаботинського» не набув майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, а отже, й не міг передати їх ОСОБА_3 , визнання таких прав за ОСОБА_3 рішенням суду першої інстанції суперечить наявним в матеріалах справи доказам.

Водночас, ОСОБА_3 має право звернутись до Господарського суду Київської області із заявою про визнання вимог кредитора в межах справи про банкрутство ОК «НК-Жаботинського» та повернути сплачені за укладеним нею договором грошові кошти у зв`язку з невиконанням взятих на себе зобов`язань за цим договором Кооперативом.

2. Рух справи в суді апеляційної інстанції

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 19.11.2020 року поновлено Товариству з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» - строк апеляційного оскарження рішення Київського районного суду міста Одеси від 29 вересня 2020 року та відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» на рішення Київського районного суду міста Одеси від 29 вересня 2020 року, в цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» , Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Одеська область Кушнерова Римма В`ячеславівна про визнання майнових прав та скасування рішення.

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 19.11.2020 року закінчено підготовку справи до апеляційного розгляду. Справу призначено до розгляду в приміщенні Одеського апеляційного суду.

15.01.2021 року від адвоката Гладишевої О.О., діючої від імені ОСОБА_3 , до апеляційного суду надійшли вищезазначені письмові пояснення на апеляційну скаргу, які фактично є відзивом на апеляційну скаргу.

20.01.2021 року від ОК «Набережний квартал - Жаботинського» до апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, який фактично є поясненнями третьої особи на позов та апеляційну скаргу. Клопотань про відкладення розгляду справи, розгляд справи в режимі відеоконференції ОК «Набережний квартал - Жаботинського» не подавав.

Від ТОВ «Олімпекс Транс» 21.01.2021 року до апеляційного суду надійшли додаткові письмові пояснення до апеляційної скарги. Клопотань про відкладення розгляду справи ТОВ «Олімпекс Транс», розгляд справи в режимі відеоконференції не подавало.

21.01.2021 року від адвоката Гладишевої О.О., діючої від імені ОСОБА_3 , до апеляційного суду надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, у зв`язку з тим, що вона хворіє.

Державний реєстратор КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Р.В. причини неявки у судове засідання не повідомив. Клопотань про відкладення розгляду справи, розгляд справи в режимі відеоконференції не надав.

Відповідно до ч 2 ст. 372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Таким чином, законодавець передбачив, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою. Апеляційний суд може розглянути справу за відсутності її учасників. Апеляційний суд може відкласти розгляд справи у разі, коли причини неявки належним чином повідомленого учасника справи будуть визнані апеляційним судом поважними. Таким чином, з врахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.

Згідно з Указом Президента України від 13 березня 2020 року № 87/2020 «Про рішення Ради національної безпеки і оборони України від 13 березня 2020 року «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки в умовах спалаху гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2», постанови Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року №211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19» з метою попередження розповсюдження захворюваності на гостру респіраторну інфекцію, спричинену коронавірусом COVID-19, на всій території України установлено карантин.

Рада суддів України рекомендувала у період карантину встановити особливий режим роботи судів України, а саме: роз`яснити громадянам можливість відкладення розгляду справ у зв`язку із карантинними заходами (Лист Ради суддів України від 16.03.2020 року, адресований Верховному Суду, Вищому антикорупційному суду, місцевим та апеляційним судам).

На підставі рішення зборів суддів Одеського апеляційного суду від 16 жовтня 2020 року, відповідно до частини 2 статті 29 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», постанов Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19» (зі змінами) та від 22 липня 2020 року № 641 «Про встановлення карантину та запровадження посилених протиепідемічних заходів на території із значним поширенням гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (зі змінами), рішення Ради суддів України за №19 від 17 березня 2020 року, постанови головного державного санітарного лікаря України №16 від 09 травня 2020 року, рішення Державної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайної ситуації від 15 жовтня 2020 року, у зв`язку з ускладненням епідеміологічної ситуації в місті Одесі та із підтвердженням у працівників Одеського апеляційного суду діагнозу COVID-19, з метою запобігання поширенню захворюваності на гостру респіраторну інфекцію, спричинену коронавірусом COVID-19, серед співробітників та відвідувачів Одеського апеляційного суду та забезпечення безпечних умов праці працівникам суду ухвалено розпорядження Голови Одеського апеляційного суду № 12 від 16.10.2020 року «Про посилення карантинних обмежень та продовження особливого режиму роботи суду».

Пунктами 1, 5, 12 розпорядження Голови Одеського апеляційного суду № 12 від 16.10.2020 року «Про посилення карантинних обмежень та продовження особливого режиму роботи суду» передбачено, що тимчасово, на час установлення на території міста Одеси рівня епідемічної небезпеки: «помаранчевий» або «червоний», зупинено розгляд справ у відкритих судових засіданнях за участю учасників судових процесів та припинено їх допуск до залів судових засідань. Апеляційний суд розглядає цивільні справи, які не віднесені до справ, зазначених у частинах 1, 2 статті 369 ЦПК України, у відсутності учасників справи та осіб, які не залучалися до участі у справі судом першої інстанції, за наявності відомостей про їх повідомлення про дату, час і місце розгляду справи. Це розпорядження набрало чинності з 26 жовтня 2020 року.

Отже, вказане розпорядження видано з метою забезпечення здійснення правосуддя Одеським апеляційним судом, забезпечення доступу громадян до правосуддя під час дії установленого державою карантину, установлення на території міста Одеси рівня епідемічної небезпеки: «помаранчевий» або «червоний».

Щодо клопотання адвоката Гладишевої О.О., діючої від імені ОСОБА_3 , про відкладення розгляду справи, у зв`язку із хворобою, колегія суддів вважає необхідне зазначити наступне.

На підтвердження вказаних обставин, які викладені у клопотанні про відкладення розгляду справи, адвокатом Гладишевою О.О. не надано жодного доказу.

Виходячи з вищевказаного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про розгляд справи, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, викладення правової позиції сторони позивачки у відзиві на апеляційної скаргу, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників.

3. Мотивувальна частина

3.1 Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзиву на неї та пояснень третьої особи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» підлягає задоволенню з таких підстав.

3.2 Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій та неоспорені обставини по справі. Визначення відповідно до встановлених обставин правовідносин

10 липня 2008 року Одеською міською радою було прийнято рішення №3151-V «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ «Олімпекс Транс» в оренду земельної ділянки, площею - 0,4775 га., за адресою - АДРЕСА_3 ) для проектування та будівництва 2-х секційного 20-ти поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом.

Земельна ділянка надана у короткострокову оренду, терміном до IV кварталу 2009 року.

10 грудня 2008 року між Одеською міською радою та ТОВ «Олімпекс Транс» був укладений Договір оренди, який зареєстрований 23 березня 2009 року в Одеській регіональній філії ДП Центру ДЗК за №20.

13 серпня 2013 року між ТОВ «Олімпекс Транс» та Одеською міською радою було укладено додатковий договір (угоду) про поновлення договору оренди землі. Відповідно до вказаного додаткового договору строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено до 31 грудня 2015 року.

Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради Замовнику будівництва - TOB «Олімпекс Транс» були видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за № 01-06/119 від 10 жовтня 2013 року з намірами забудови: - будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом, адреса будівництва - АДРЕСА_3 ).

02 грудня 2014 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України надала Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 56 Замовнику - ТОВ «Олімпекс Транс» та Генеральному підряднику - ТОВ «Будівельна компанія «С.К.С» на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом, адреса будівництва - АДРЕСА_3 , вид будівництва - нове будівництво.

17 жовтня 2014 року між ТОВ «Олімпекс Транс» (Сторона-1) та обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал - Жаботинського» (Сторона-2) був укладений Договір співпраці №14/10-17, предметом якого є - спільна діяльність сторін, направлена на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що будуть побудовані на земельній ділянці, загальною площею 4 775 кв. м., розташованій за адресою - АДРЕСА_3 .

Вказаним договором передбачено порядок розподілу між сторонами приміщень (п. 2). Фінансування будівництва здійснюється кооперативом (п. 3). У випадку припинення договору кооператив зобов`язаний повернути товариству усю документацію та об`єкт незалежно від етапу будівництва. Компенсація за повернутий об`єкт здійснюється на підставі додаткової угоди (п. 5)

Згідно Додатку № 4 до вказаного договору про співпрацю між сторонами проведено розподіл площ приміщень у житловому будинку. Квартира АДРЕСА_6 віднесена до ОК «Набережний квартал Жаботинського».

З метою виконання вищезазначеного Договору про співпрацю, 17.10.2014 року ТОВ «Олімпекс Транс» видало на ім`я ОК «Набережний квартал Жаботинського» довіреність, згідно якої голова ОК «Набережний квартал Жаботинського» має право вести від імені Товариства справи в усіх органах державної влади незалежно від їх підпорядкування та форми власності з питань здійснення забудови земельної ділянки за адресою АДРЕСА_3 , площею 4 775 кв. м., з питань будівництва та введення в експлуатацію 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщенням та підземних паркінгом. Для виконання вказаних повноважень голові ОК «Набережний квартал Жаботинського» надані відповідні повноваження щодо звернення та співпраці з відповідними контролюючими територіальними органами Архітектури, земельних ресурсів, отримання відповідних дозволів, підписання від імені товариства договорів на здійснення авторського та технічного нагляду, затвердження проекту будівництва, підписання від імені товариства заяв по прийняття побудованого об`єкту в експлуатацію та видачу сертифіката, заяв про присвоєння адреси побудованому об`єкту.

З вищевказаного не вбачається надання товариством повноважень кооперативу діяти від імені вказаного товариства з метою заключення конкретних договорів щодо залучення коштів на будівництво житлового будинку.

01 червня 2015 року між Білою (14.11.2017 року змінила прізвище на « ОСОБА_3 та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» , в особі представника ОСОБА_7 , було укладено договір № 15.01.1.051 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського»

Позивачкою були внесені на рахунок відповідача - ОК «Набережний квартал - Жаботинського» грошові кошти у розмірі 538 933,88 гривень, про що свідчать банківські квитанції: №23362 від 03.06.2015 року; №216123 від 22.07.2015 року; №45 від 24.09.2015 року, №14 від 04.11.2015 року, №60 від 20.01.2016 року.

01 червня 2015 року між ОСОБА_8 (14.11.2017 року змінила прізвище на « ОСОБА_3 та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» було укладено Договір № 15.01.2.052 про сплату пайових внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» , за умовами якого вона сплатила відповідачу 29 340 грн. за нежитлове приміщення (комору), про що свідчить квитанція №39213 від 04.06.2015 року.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.08.2017 р. розірвано Договір співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014 p., укладений між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «НК-Жаботинського» . Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02.11.2017 р. рішення господарського суду Одеської області від 01.08.2017 р. у викладеній вище частині було залишено без змін (а. с. 176-198, т. 2).

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13 червня 2018 року залишено без задоволення касаційні скарги Обслуговуючого кооперативу "Набережний квартал - Жаботинського" та Громадської організації "Вкладники обслуговуючого кооперативу "Набережний квартал - Жаботинського" та Постанову Одеського апеляційного господарського від 02.11.2017 та рішення Господарського суду Одеської області від 01.08.2017 у справі № 916/3315/16 залишено без змін.

07.11.2017 р. між Товариством та постраждалими пайовиками (асоційованими членами ОК «НК-Жаботинського» ), у присутності представників та у приміщенні Одеської міської ради, а також за їх безпосереднім сприянням, було укладено Угоду про врегулювання відносин з легалізації, відновлення та завершення будівництва двосекційного двадцяти семи поверхового житлового будинку на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_2 .

Відповідно до п`ятого абзацу п. 2.1.1. Угоди, всі вказані суб`єкти визнали та встановили, що сторони та їх члени визнають майнові права ТОВ «Олімпекс Транс» на об`єкт будівництва, в тому числі право Товариства укладати прямі договори про купівлю-продаж майнових прав, тобто договори, які в обов`язковому порядку укладаються між ТОВ «Олімпекс Транс», як замовником будівництва та власником об`єкту, та пайовиками і передбачають отримання (визнання за) пайовиками майнових прав.

Виходячи із змісту Угоди, Сторони встановили, що фінансування робіт із легалізації, відновлення та завершення будівництва будинку здійснюються шляхом внесення додаткових коштів, як Товариством, так і пайовиками, тобто всіма особами, які мають намір набути права на об`єкти нерухомості у даному будинку.

Згідно п.2.1.1 даної Угоди визнання ТОВ «Олімпекс Транс» прав Пайовиків здійснюється за умови особистої присутності Пайовика в момент підписання із Товариством Прямого договору купівлі-продажу майнових прав.

17.05.2018 р. між ТОВ «Олімпекс Транс» та Одеською міською радою було укладено додатковий договір (угоду) про поновлення договору оренди землі. Відповідно до вказаного додаткового договору строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено до 17.05.2023 р.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію речового права від 10.04.2019 року ТОВ «Олімпекс Транс» є правокористувачем квартирою АДРЕСА_7 , до моменту введення в експлуатацію або продажу майнових прав іншій особі з повною виплатою.

Постановою господарського суду Київської області від 12.03.2020 у справі № 911/1175/18 відкрито відносно нього ліквідаційну процедуру, ліквідатором банкрута Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського» призначено арбітражного керуючого Бершадського Сергія Миколайовича.

Ухвалою Господарського суду Київської області від "26" листопада 2020 р прийнято позовну заяву Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського» в особі ліквідатора арбітражного керуючого Бершадського Сергія Миколайовича № 15-10/20 від 15.10.2020 (вх. № 3046/20 від 16.10.2020) про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» 227 096 824, 85 грн. до розгляду та відкрити провадження щодо розгляду даної позовної заяви у відокремленому провадженні в межах справи № 911/1175/18 про банкрутство Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського».

3.3 Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився/не погодився з висновками суду першої інстанції, та застосовані норми права

Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» є орендарем земельної ділянки, загальною площею 4 775 кв. м., розташованої за адресою - АДРЕСА_2 .

Вказана земельна ділянка знаходиться в користуванні товариства на підставі договору оренди земельної ділянки від 10.12.2008 p., укладеного з Одеською міською радою та зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП Центру ДЗК за № 20 від 23.03.2009 р. (а. с. 34-38, т. 2).

У п. 2.2. зазначеного договору оренди земельної ділянки вказано, що на земельній ділянці розташовані приміщення котельні військового містечка, які належать ТОВ «Олімпекс Транс» на підставі договору №227/ДБ-41СП на пайову участь у будівництві житла від 12.07.2005 p., затвердженого Департаментом будівництва та відчуження фондів Міністерства оборони 12.07.2005 p., додаткового договору № 1/41СП до договору №227/ДБ-41СП на пайову участь у будівництві житла, затвердженого Департаментом будівництва та відчуження фондів Міністерства оборони 17.10.2005 р. та акту прийому-передачі від 16.05.2007 року.

17.10.2014 р. між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал - Жаботинського» був укладений Договір про співпрацю № 14/10-17, предметом якого (згідно з а 1.1.) визначено діяльність, спрямовану на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом на зазначеній вище земельній ділянці (далі іменується як «Договір співпраці № 14 10-17») (Т. 2, а. с. 62 - 70).

Згідно з розділом Договору «терміни», ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал - Жаботинського» домовилися про те, що «Об`єктом» є - 2-х секційний 22-х поверховий житловий будинок з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, який буде побудований сторонами на земельній ділянці у відповідності з цим Договором (Т. 2, а. с. 62).

Умовами Договору співпраці № 14/10-17 визначено, що після завершення будівництва Об`єкту сторони повинні розподілити житлові та нежитлові приміщення між собою та набути на них право власності в порядку, визначеному угодою сторін та законодавством України в частині, що не врегульована укладеним договором.

Згідно з п. 1.4 Договору співпраці № 14/10-17 сторони встановили термін завершення будівництва - не пізніше 01.05.2016 р.

Згідно з пп. «а» п. 2.1.1 Договору співпраці № 14/10-17, кооперативу було надано право на використання будівельного майданчику. 17.10.2014 р. ТОВ «Олімпекс Транс» передав кооперативу будівельний майданчик за актом приймання-передачі (Т. 2, а. с. 63).

Крім того, згідно з актом прийому-передачі до Договору співпраці № 14/10-17 ТОВ «Олімпекс Транс» передано ОК «Набережний квартал - Жаботинського» всю замовлену та розроблену підприємством проектну документацію для здійснення запланованого будівництва (Т. 2, а. с. 74).

За умовами Договору співпраці № 14/10-17 кооператив також взяв на себе зобов`язання фінансувати будівництво у повному обсязі.

У п. 2.6. Договору співпраці № 14/10-17 зазначено про порядок приймання-передачі сторонами часток в Об`єкті. Отже, сторони врегулювали, що між ними має бути проведено процедуру такого приймання- передачі часток в Об`єкті.

У відповідності до п.2.1.2. Договору Сторона-2 в повному обсязі фінансує будівництво Об`єкта, надає трудові ресурси, а також професійні знання, навички, вміння, необхідні для будівництва Об`єкта.

Так, відповідно до ст.2 Закону України «Про кооперацію» кооператив - юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об`єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування.

При цьому, пайовий фонд - фонд, що формується з пайових внесків членів кооперативу і є одним із джерел формування майна кооперативу, розмір якого може змінюватися (ст.2 Закону України «Про кооперацію»).

Згідно із ст. 19 Закону України «Про кооперацію» джерелами формування майна кооперативу є, зокрема, вступні, членські та цільові внески його членів, паї та додаткові паї.

Як вбачається із Статуту, ОК «Набережний квартал - Жаботинського» було створено для забезпечення житлом (квартирами) членів кооперативу і їхніх сімей шляхом будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями, за кошти членів кооперативу, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком.

Отже, в момент укладення Договору обидві Сторони передбачали, що фактично будівництво здійснюється за кошти фізичних осіб членів кооперативу «Набережний квартал - Жаботинського» (паїв).

Договір не містить інших альтернативних джерел формування фінансових надходжень у будівництво, будь-які інші залучені кошти не використовуються.

Згідно із п. 3.2. Договору фінансування будь-яких видатків, пов`язаних як із Проектними роботами, так і із Будівництвом об`єкта в повному обсязі здійснюється Стороною-2.

За умовами пп. 4.1.5. п. 4.1. Договору Сторона 1 взяла на себе обов`язок в якості користувача Земельної ділянки сприяти Стороні 2 в реєстрації права власності за пайовиками Сторони 2 на приміщення, закріплені за Стороною-2.

Крім того, Сторони домовились, що мають взаємні обов`язки (4.3. Договору): - виконувати взяті на себе зобов`язання за цим Договором, а також, виконувати інші необхідні дії для виконання умов даного Договору та надавати протилежній Стороні повне сприяння у виконанні своїх зобов`язань по даному Договору і реалізації своїх прав.

За умовами п. 2.3 Договору, Сторони домовились, що поділ Об`єкта здійснюється в два етапи.

При цьому, перший етап включає в себе поділ майнових прав на всі Приміщення Об`єкта та здійснюється Сторонами одночасно із підписанням ними Додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в Об`єкті» до даного Договору (п. 2.3.1. Договору).

Відповідно до п. 2.5. Договору кожна із Сторін має право самостійно та без будь-якого узгодження з іншою Стороною на власний розсуд здійснювати розпорядження майновими правами на Приміщення Об`єкта, що закріплені за нею.

Вищезазначені умови Договору свідчать про те, що між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал - Жаботинського» виникли правовідносини із співпраці, метою якої було будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом, адреса будівництва - АДРЕСА_3 .

Фінансування будівництва було покладено виключно на ОК «Набережний квартал - Жаботинського», який залучав кошти фізичних осіб пайовиків.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов вірних висновків, що обидві Сторони при укладенні Договору усвідомлювали, з яких джерел відбувається будівництво Об`єкту та які наслідки тягне залучення коштів фізичних осіб передачу відповідних квартир після введення Об`єкту в експлуатацію, оскільки на майбутнє визначили між собою порядок передачі пайовикам майна, створеного за рахунок їх паїв у вигляді квартир, окремих приміщень.

3.4 Мотиви прийняття/відхилення аргументів, викладених в апеляційній скарзі

01 червня 2015 року між ОСОБА_8 (14.11.2017 року змінила прізвище на « ОСОБА_3 та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського», в особі представника ОСОБА_7 , було укладено договір № 15.01.1.051 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» .

Згідно п. 1.1 договору ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» зобов`язався організувати будівництво житлового будинку у АДРЕСА_8 ) за рахунок внесків учасника та внесків інших асоційованих членів ОК, здати його в експлуатацію, передати учаснику приміщення в об`єкті будівництва, обумовлене цим договором та всі документи, необхідні учаснику для реєстрації права власності на нього, а учасник зобов`язався сплатити ОК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним Договором та додатками до нього, та має право отримати об`єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним договором для учасника.

Відповідно до п. 1.3 договору сторони домовились, що розмір внеску залежить від вартості будівництва одного квадратного метра площі Об`єкту нерухомості та остаточної загальної приведеної площі, яка фактично побудована.

При цьому, згідно із п.1.4. договору внесок, який підлягає сплаті учасником, розподіляється наступним чином: - пай грошовий чи інший майновий поворотний внесок, який сплачує особа за будівництво об`єкту нерухомості. Розмір паю становить 98% від внеску, встановленого п.1.3. договору та сплачується частинами згідно графіку, встановленого додатком 1 до цього Договору.

Пунктом 1.5 цього Договору встановлено, що Об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа - 42,18 кв.м., номер 171.

У відповідності до п. 2.1 Договору вартість будівництва одного квадратного метра загальної приведеної площі об`єкту нерухомості визначається ОК відповідно до проектно-кошторисної документації та договору підряду з підрядною організацією і на день укладання цього Договору складає 12 777,00 грн. за один квадратний метр і може змінюватись у випадках передбачених цим Договором.

Згідно Додатку № 1 до Договору сторони домовились, що на дату підписання цього Порядку сплати внесків розмір внесків з врахуванням площі Об`єкту нерухомості згідно проекту та вартості будівництва одного квадратного метру становить - 538 933,86 гривень.

Пунктом 4.2.1 Договору передбачено, що ОК зобов`язаний організувати будівництво Об`єкту будівництва та закінчити будівельно-монтажні роботи у строк - до 3 кварталу 2016 року при умові дотримання Учасниками порядку та строків сплати внесків.

Позивачем були внесені на рахунок відповідача - ОК «Набережний квартал - Жаботинського» грошові кошти у розмірі - 538 933,88 гривень, про що свідчать квитанції: №23362 від 03.06.2015 року; №216123 від 22.07.2015 року; №45 від 24.09.2015 року, №14 від 04.11.2015 року, №60 від 20.01.2016 року.

Крім того, 01 червня 2015 року між ОСОБА_9 та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» було укладено Договір № 15.01.2.052 про сплату внесків на нежитлові приміщення (комора) у ОК «Набережний Квартал Жаботинського».

Згідно п. 1.1 Договору ОК зобов`язався організувати будівництво житлового будинку у АДРЕСА_8 ) за рахунок внесків Учасника та внесків інших асоційованих членів ОК, здати його в експлуатацію, передати Учаснику приміщення в Об`єкті будівництва, обумовлене цим Договором та всі документи, необхідні Учаснику для реєстрації права власності на нього, а Учасник зобов`язався сплатити ОК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним Договором та додатками до нього, та має право отримати Об`єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним договором для Учасника.

Відповідно до п. 1.3 Договору сторони домовились, що розмір внеску залежить від вартості будівництва одного квадратного метра площі об`єкту нерухомості та остаточної загальної приведеної площі, яка фактично побудована.

При цьому, згідно із п.1.4. Договору учасник здійснює оплату пайового внеску по спорудженню нежитлового приміщення (комори) згідно додатку №2 до даного договору і може отримати його лише за умови оплати у розмірі 100 відсотків внеску.

Пунктом 1.5 Договору встановлено, що Об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення (комора), номер 31/2, загальна площа -3,26 кв.м., поверх 16.

У відповідності до п. 2.1 договору вартість будівництва одного квадратного метра загальної приведеної площі Об`єкту нерухомості визначається ОК відповідно до проектно-кошторисної документації та договору підряду з підрядною організацією і на день укладання цього Договору складає - 9 000 грн. за один квадратний метр і може змінюватись у випадках передбачених цим Договором.

Згідно Додатку № 1 до Договору про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» сторони домовились, що Учасник сплачує пайовий внесок на розрахунковий рахунок ОК в сумі - 28 753,20 грн..

Пунктом 4.2.1 вказаного Договору передбачено, що ОК зобов`язаний організувати будівництво Об`єкту будівництва та закінчити будівельно-монтажні роботи у строк до 3 кварталу 2016 року при умові дотримання Учасниками порядку та строків сплати внесків.

Позивачем були внесені на рахунок відповідача - ОК «Набережний квартал - Жаботинського» грошові кошти у розмірі - 29 340,00 гривень, про що свідчить квитанція №39213 від 04.06.2015 року.

Таким чином, Позивачка сплатила вартість будівництва Об`єкта будівництва, визначеного у Договорах.

При цьому, як станом на дату укладення договору 01 червня 2015 року з ОК "Набережний квартал-Жаботинського", так і станом на час укладення договору 17 жовтня 2014 року між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» вона не була ні користувачем (орендарем), ні власником житлового приміщення, яке вона бажає отримати. Нею сплачено вступний внесок, який вона сплатила при вступі в кооператив та цільовий внесок, що вноситься понад пай до спеціального фонду кооперативу (пункти 1.4.1,1.4.2 Договору).

Більш того, умовами договору про сплату внесків не передбачено передачу кооперативом приміщення його члену в момент підписання договору. Передача квартири та набуття прав на неї можливо, коли саме кооператив завершить будівництво житлового будинку.

Як вбачається з матеріалів справи, між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОСОБА_3 не укладено жодного правочину. Майнові права за договором на об`єкт незавершеного будівництва від товариства до позивача ОСОБА_3 не передавались і не відчужувалися.

15.02.2016 р. ТОВ «Олімпекс Транс» направив на адресу Кооперативу лист з повідомленням про складання Департаментом ДАБІ в Одеській області матеріалів перевірки та винесення постанов відносно Товариства, на підставі яких накладені штрафні санкції. У зв`язку з цим, ТОВ «Олімпекс Транс» наголошував на необхідності виконання Кооперативом взятих на себе зобов`язань за Договором співпраці № 14/10-17, а також наполягав на завчасному перерахуванні в якості депозиту на поточний рахунок ТОВ «Олімпекс Транс» грошових коштів у розмірі не менше ніж 200 000 грн, з метою подальшої оплати визначених штрафних санкцій.

З метою аналізу та пошуку шляхів врегулювання критичної ситуації, що склалася, 06.07.2016 р. відбулися загальні збори учасників ТОВ «Олімпекс Транс», на яких було обговорено стан виконання зобов`язань ОК «Набережний квартал-Жаботинського» за Договором співпраці № 14/10-17 .

Вищий орган управління ТОВ «Олімпекс Транс» вимушений був констатувати факти здійснення ОК «Набережний квартал-Жаботинського» самочинного будівництва з огляду на проведення незатверджених та неузгоджених будівельних робіт, без вихідних даних на проектування, без розроблення та затвердження належним чином нового проекту чи змін до нього, без проходження експертизи проекту, із-за спорудження Кооперативом замість 22-х поверхового 27-ми поверхового будинку, а також з огляду на збільшення плями забудови порівняно з первісно затвердженою проектною документацією.

Суди адміністративної юрисдикції відхилили доводи Товариства в частині посилань на передання ОК «Набережний квартал-Жаботинського» функцій замовника будівництва, встановивши в рамках досліджуваної адміністративної справи факт відсутності переходу від товариства до кооперативу статусу замовника будівництва, а, отже, й відповідних прав та обов`язків, які випливають з даного статусу, зокрема щодо наявності майнових прав на всі приміщення в об`єкті будівництва.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.08.2017 р. розірвано Договір співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014 p., укладений між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал-Жаботинського». Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02.11.2017 р. рішення господарського суду Одеської області від 01.08.2017 р. у викладеній вище частині було залишено без змін.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13 червня 2018 року залишено без задоволення касаційні скарги Обслуговуючого кооперативу "Набережний квартал - Жаботинського" та Громадської організації "Вкладники обслуговуючого кооперативу "Набережний квартал - Жаботинського". Постанову Одеського апеляційного господарського від 02.11.2017 та рішення Господарського суду Одеської області від 01.08.2017 у справі № 916/3315/16 залишено без змін.

Рішення господарських судів у справі № 916/3315/16 мотивовані істотним порушенням Обслуговуючим кооперативом «Набережний Квартал-Жаботинського» прийнятих на себе зобов`язань за договором співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014, зокрема, щодо своєчасного введення об`єкта в експлуатацію (до 01.05.2016), що фактично включає в себе як здійснення фінансування об`єкта будівництва, так і здійснення будівництва об`єкту та нагляду за проведенням робіт із капітального будівництва.

Таким чином, за результатами розгляду справи № 916/3315/16 встановлено невиконання Кооперативом взятих на себе зобов`язань, що означає відсутність настання юридичного факту набуття цією особою частки на ті приміщення, які мали по завершенню будівництва передаватися до ОК «Набережний квартал-Жаботинського».

У подальшому, 07.11.2017 р. між Товариством та постраждалими пайовиками (асоційованими членами ОК «Набережний квартал-Жаботинського»), у присутності представників та у приміщенні Одеської міської ради, а також за їх безпосереднім сприянням, було укладено Угоду про врегулювання відносин з легалізації, відновлення та завершення будівництва двосекційного двадцяти семи поверхового житлового будинку на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_2 .

Відповідно до п`ятого абзацу п. 2.1.1. Угоди, всі вказані суб`єкти визнали та встановили, що сторони та їх члени визнають майнові права ТОВ «Олімпекс Транс» на об`єкт будівництва, в тому числі право Товариства укладати прямі договори про купівлю-продаж майнових прав, тобто договори, які в обов`язковому порядку укладаються між ТОВ «Олімпекс Транс», як замовником будівництва та власником об`єкту, та пайовиками і передбачають отримання (визнання за) пайовиками майнових прав.

Виходячи із змісту Угоди, Сторони встановили, що фінансування робіт із легалізації, відновлення та завершення будівництва будинку здійснюються шляхом внесення додаткових коштів, як Товариством, так і пайовиками, тобто всіма особами, які мають намір набути права на об`єкти нерухомості у даному будинку.

Згідно п.2.1.1 даної Угоди визнання ТОВ «Олімпекс Транс» прав Пайовиків здійснюється за умови особистої присутності Пайовика в момент підписання із Товариством Прямого договору купівлі-продажу майнових прав.

ОСОБА_3 у відзиві на апеляційну скаргу вказує, що вона не є учасником даної Угоди, не є членом ЖБК «Союз Будинку Жаботинського» та ОК «ЖБК «Пайщики Жаботинського», і виконання умов даної Угоди не розповсюджується на неї.

Стаття 4 Закону України «Про кооперацію» визначає , що кооперація базується на таких основних принципах: добровільності вступу та безперешкодного виходу з кооперативної організації; соціальної справедливості, взаємодопомоги та співробітництва; рівного права голосу під час прийняття рішень (один член кооперативу - один голос); вільного вибору напрямів і видів діяльності; демократичного контролю за діяльністю кооперативних організацій та їх посадових осіб з боку членів кооперативних організацій; безпосередньої участі членів кооперативної організації у її діяльності.

З вищенаведеного виходить, що ОСОБА_3 не мала на меті та не робила спроби стати членом ЖБК «Союз Будинку Жаботинського» або ОК «ЖБК «Пайщики Жаботинського», оскільки вступ до кооперативу базується на добровільності. У відповідності до п.2.1.1 та пп.7 п.2.1.4. даної Угоди ОСОБА_3 , не будучи членом ЖБК «Союз Будинку Жаботинського» або ОК «ЖБК «Пайщики Жаботинського», втратила право на визнання ТОВ «Олімпекс Транс» майнового права на приміщення, що було закріплено нею договором №15.01.1.051 та договором №15.01.2.052 про сплату внесків укладеним з ОК «Набережний Квартал - Жаботинського».

Встановлено, що ТОВ «Олімпекс Транс» є орендарем земельної ділянки загальною площею 4775 кв. м., розташованої за адресою: АДРЕСА_9 . Вказана земельна ділянка знаходиться в користуванні ТОВ «Олімпекс Транс» на підставі договору оренди земельної ділянки від 10.12.2018 p., укладеного з Одеською міською радою та зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП Центру ДЗК за №20 від 23.03.2009 р.

З метою здійснення будівництва, відповідно до законодавства, підприємство отримало дозвільні документи, зокрема, 02.12.2014 р. Державною архітектурно- будівельною інспекцією України на адресу ТОВ «Олімпекс Транс» видано дозвіл № ІУ 56 на виконання будівельних робіт зі здійснення нового будівництва за наведеною адресою.

Таким чином, саме ТОВ «Олімпекс Транс» є забудовником та замовником будівництва Житлового будинку.

Відповідно до ст. 876 Цивільного кодексу України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник. Згідно зі ст. 331 ІДК України право власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію права на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення нерухомого майна.

У свою чергу, відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є не споживною річчю та визнаються речовими правами.

Матеріалами справи підтверджується, що ОСОБА_3 уклала договори про сплату пайових внесків з ОК «Набережний квартал - Жаботинського», а отже правочин, який не укладався з підприємством ТОВ «Олімпекс Транс», не може породжувати для товариства юридичних наслідків. Такі наслідки існують лише у відносинах між кооперативом та позивачкою як його асоційованим членом.

Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

ОК «Набережний квартал-Жаботинського» , отримавши від ОСОБА_3 сплату внесків за укладеними договорами, а саме оплату паю на рахунок ОК «Набережний Квартал Жаботинського» у загальному розмірі - 568 273 гривень 88 копійок, взяв на себе обов`язки організувати будівництво житлового будинку у АДРЕСА_8 ) за рахунок внесків Учасника та внесків інших асоційованих членів ОК, здати його в експлуатацію, передати Учаснику приміщення в Об`єкті будівництва, обумовлене цим Договором та всі документи, необхідні Учаснику для реєстрації права власності на нього.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити грошові кошти тощо) або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Отже, порушене право інвестора підлягає захисту шляхом зобов`язання забудовника виконати умови укладених між сторонами договорів у частині зобов`язання останнього передати позивачу документи (копії документів, нотаріальні копії документів, оригінали документів та інше), що необхідні для оформлення права власності на об`єкти нерухомості.

Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 10 травня 2018 року у справі № 367/1623/15-ц (провадження № 61-4466св18).

Оскільки Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.08.2017 р. розірвано Договір співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014 p., укладений між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал-Жаботинського», постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02.11.2017 р. рішення господарського суду Одеської області від 01.08.2017 р. було залишено без змін (а. с. 176-198, т. 2)., ОК «Набережний квартал-Жаботинського» не може виконати свої зобов`язання перед пайщиками, в тому числі і перед ОСОБА_10 ..

Розірвання Договору співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014 p. встановлює відсутність настання юридичного факту набуття ОК «Набережний квартал -Жаботинського» права власності на приміщення, які мали б по завершенню будівництва передаватися до останнього, а отже і право розпорядження ними теж відсутнє.

Відповідно до п. 6 Договору №15.01.1.051 та Договору №15.01.2.052 про сплату внесків, за невиконання або неналежне виконання умов даного договору винна сторона відшкодовує іншій стороні збитки у порядку передбаченому законодавством.

Відповідно до п. 8.6 Договору №15.01.1.051 та Договору №15.01.2.052 про сплату внесків, всі спори по цьому договору у разу, якщо сторонами не досягнуто згоди, вирішуються в судовому порядку.

Відповідно до статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, ніж тим, що встановлений договором або законом. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення / захисту в обраний спосіб.

Суд першої інстанції, розглядаючи справу не врахував, що право на доступ до суду повинно бути ефективним. Особа повинна мати чітко визначену та дієву можливість оскаржити подію, яка на її думку порушує її права й охоронювані законом інтереси.

Згідно ч. 5 ст. 653 ЦК України, якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч.1 ст. 651 ЦК України).

У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Згідно з ст. 623 Цивільного кодексу України боржник, який порушив зобов`язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки. Розмір збитків, завданих порушенням зобов`язання, доказується кредитором. Збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора у місці, де зобов`язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення. При визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.

Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» визнано банкрутом постановою господарського суду Київської області від 12.03.2020 у справі № 911/1175/18 та відкрито відносно нього ліквідаційну процедуру, ліквідатором банкрута Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського» призначено арбітражного керуючого Бершадського Сергія Миколайовича.

Слід зауважити, що Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» звернувся до Господарського суду Київської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» про стягнення 227 096 824, 85 грн. в межах справи № 911/1175/18. Ухвалою Господарського суду Київської області від "26" листопада 2020 р прийнято позовну заяву Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського» в особі ліквідатора арбітражного керуючого Бершадського Сергія Миколайовича № 15-10/20 від 15.10.2020 (вх. № 3046/20 від 16.10.2020) про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» - 227 096 824,85 грн. до розгляду. Відкрито провадження з розгляду даної позовної заяви у відокремленому провадженні в межах справи № 911/1175/18 про банкрутство Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського» .

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач в порушення п. 5.7 договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 не здійснив відшкодування вартості понесених витрат, пов`язаних з будівництвом.

У вказаній позовній заяві Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» посилається на загальні положення про спільну діяльність передбачені Цивільним кодексом України.

Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» визнає той факт, що для будівництва були залучені грошові кошти пайовиків (членів кооперативу) у сумі 227 096 824,85 гривень.

ОСОБА_3 знаходиться у правовідносинах з ОК «Набережний квартал -Жаботинського», що передбачено договором.

Отже, ОСОБА_3 має право звернутися до Господарського суду Київської області з заявою про визнання кредиторських вимог та має право отримати ту частину внесків до кооперативу, яку буде розподілено у відповідній справі з ліквідаційної маси.

ОСОБА_3 не позбавлена права звернутися до суду для задоволення своїх вимог щодо внесків, які було зараховано нею на рахунок ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» за договорами від 01 червня 2015 року.

Щодо вимог позивачки про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46603110 від 23.04.2019, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації", Одеська обл., Кушнеровою Риммою Вячеславіною, необхідно зазначити наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме реєстраційної справи щодо здійснення ТОВ «Олімпекс Транс» державної реєстрації прав та їх обтяжень на квартиру АДРЕСА_10 АДРЕСА_2 , були наступні документи: договір оренди землі, серія та номер: 5681, виданий 10.12.2008, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; додатковий договір (угода) про поновлення договору оренди землі, серія та номер : 1066 виданий 17.05.2018, видавник Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; додатковий договір (угода) про поновлення договору оренди землі, серія та номер: 3572, виданий 30.08.2013, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; технічний праспорт, серія та номер: б/н, виданий 12.04.2019, видавник ТОВ "ПРОМ- СТРОЙ ЛТД";"; висновок про відсоток готовності недобудованого об`єкту нерухомості, серія та номер: бн, виданий 12.04.2019, видавник: ТОВ "ПРОМ- СТРОЙ ЛТД"; експертний звіт, серія та номер: 3-206- 18-ЕП/КО, виданий 20.12.2018, видавник: ТОВ "Укрбудекспертиза"; довідка з адресного реєстру міста Одеси, серія та номер: 356443/1, виданий 08.01.2014, видавник: Юридичний департамент Одеської міської ради, дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер: ІУ56, виданий 02.12.2014, видавник: ДАБІ; постанова, серія та номер: 916/3315/16, виданий 02.11.2017 видавник: Одеський апеляційний Господарський суд; постанова, серія та номер: 911/1175/18, виданий 12.03.2019, видавник: Північний апеляційний Господарський суд; рішення суду, серія та номер: 916/3315/16, виданий 01.08.2017, видавник: Господарський суд Одеської області; ухвала суду, серія та номер: 911/1175/18. Виданий 08.11.2018 видавник: Господарський суд Київської області.

Так, відповідно до ст.271 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів);

3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта.

Згідно із п. 3, 4 ст.271 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно » державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору. Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі рішення суду, що набрало законної сили, проводиться за правилами, визначеними частинами першою - третьою цієї статті.

Також державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва здійснюється відповідно до порядку, встановленого в законодавстві (абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва здійснюється лише у випадку, якщо стосовно такого об`єкта необхідно укладення правочину (розпорядження об`єктом). На цьому наголошує також п. 6 ст. 3 Закону про державну реєстрацію, згідно з яким правочини, щодо нерухомого майна, вчиняються лише тоді, коли право власності на це майно зареєстровано відповідно до закону.

Під час розгляду справ суди адміністративної юрисдикції відхилили доводи ТОВ «Олімпекс Транс» в частині посилань на передання ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» функцій замовника будівництва, встановивши в рамках досліджуваної адміністративної справи факт відсутності переходу від товариства до кооперативу статусу замовника будівництва а отже, й відповідних прав та обов`язків, які випливають з даного статусу, зокрема щодо наявності майнових прав на всі приміщення на об`єкті будівництва.

Таким чином, на теперішній час ТОВ «Олімпекс Транс» є забудовником та замовником будівництва житлового будинку. До завершення будівництва об`єкта нерухомого майна та прийняття його в експлуатацію замовнику будівництва належить не право власності на цей об`єкт, а майнові права на нього.

Як було встановлено раніше ОСОБА_3 не має договірних відносин з ТОВ «Олімпекс Транс» щодо будівництва житлового будинку. Як слідує зі змісту угоди про врегулювання відносин з легалізації, відновлення та завершення будівництва двосекційного 27-поверхового житлового будинку на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_2 від 07.11.2017 р. позивачка по справі не є стороною цього договору. Окремого договору з ТОВ «Олімпекс Транс» щодо фінансування закінчення будівництва позивачка також не укладала.

В матеріалах справи відсутні підтвердження того факту, що ОСОБА_3 зверталась до ТОВ «Олімпекс Транс» з пропозицією про укладання прямого договору, що було передбачено п.2.1.1. Угоди від 07.11.2017 року.

Відповідно до пп.7 п.2.1.4. даної Угоди про врегулювання відносин з легалізації, відновлення та завершення будівництва двосекційного 27-поверхового житлового будинку на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_2 від 07.11.2017р, якщо Пайовик першої секції протягом п`яти місяців з дати затвердження суми доплат не підписав із ТОВ «Олімпекс Транс» прямий договір купівлі-продажу майнових прав з урахуванням встановленої ставки Суми доплати, компанія ТОВ «Олімпекс Транс» не визнає права такого Пайовика, а приміщення, раніше закріплене за таким Пайовиком, вважається вільним для подальшої реалізації.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» є орендарем земельної ділянки загальною площею 4775 кв. м., розташованої за адресою: АДРЕСА_2 .

Вказана земельна ділянка знаходиться в користуванні у відповідача на підставі договору оренди земельної ділянки від 10.12.2008 p., укладеного з Одеською міською радою та зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП Центру ДЗК за № 20 від 23.03.2009 р.

30.08.2013 року між ТОВ «Олімпекс Транс» та Одеською міською радою було укладено додатковий договір (угоду) про поновлення договору оренди землі. Відповідно до вказаного додаткового договору строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено до 31.12.2015 р.

17.05.2018 року між ТОВ «Олімпекс Транс» та Одеською міською радою було укладено додатковий договір (угоду) про поновлення договору оренди землі. Відповідно до вказаного додаткового договору строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено до 17.05.2023 р.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, ТОВ «Олімпекс Транс» зазначено як орендар та вид іншого речового права зазначено, як право оренди земельної ділянки.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, ТОВ «Олімпекс Транс» є власником незавершеного будівництва 2 секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною, готовністю 44,1 % за адресою: АДРЕСА_2 .

Стаття 331 ЦК України визначає загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію речового права від 16.10.2019 року ТОВ «Олімпекс Транс» є правокористувачем квартирою АДРЕСА_11 , до моменту введення в експлуатацію або продажу майнових прав іншій особі з повною виплатою.

Частина 2 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV, чинний, поточна редакція Редакція від 01.12.2020, підстава - 199-IX, визначає речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, як право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки; право довірчої власності (крім права довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов`язань); інші речові права відповідно до закону.

Згідно до ч.2 стаття 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV, чинний, поточна редакція Редакція від 01.12.2020, підстава - 199-IX, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.

Для проведення державної реєстрації іншого речового права на нерухоме майно заявником подається відповідна заява у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством, оригінали документів, необхідні для відповідної реєстрації та документи, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації іншого речового права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, визначає Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Згідно з статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін. До правовідносин, які виникли з односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов`язання та про договори, якщо це не суперечить актам цивільного законодавства або суті одностороннього правочину.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 29.05.2019 р. по справі № 367/2022/15-ц рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. А тому після внесення такого запису скасування зазначеного рішення не може бути належним способом захисту права або інтересу позивача.

За певних умов таким належним способом може бути скасування запису про проведену державну реєстрацію права (пункт 5.17, 74 постанови від 4 вересня 2018 року у справі № 915/127/18).

Встановивши обставини справи, дослідивши та оцінивши усі надані сторонами письмові докази й наведені доводи за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції щодо задоволення позовних вимог ОСОБА_3

3.5 Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги, з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

Відповідно до ч. ч. 1, 2, 6 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково наданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Згідно з положеннямич. ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються яка на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржене рішення ухвалено судом першої інстанції при недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, з порушенням норм процесуального права, неправильному застосуванні норм матеріального права.

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, установленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод та інтересів.

Частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.

Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст.3 закону).

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (стаття 3 Закону).

Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Новостворене нерухоме майно стає об`єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, яким суб`єктом правовідносин здійснено такі дії та на якого суб`єкта цивільних правовідносин або сторону договору зареєстроване новостворене майно.

Захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст. 391 ЦК України, власник майна (в тому числі майнових прав) має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

За роз`ясненнями постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 р. № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», а саме п 33, застосовуючи положення статті 391 ЦК, відповідно до якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном, навіть якщо вони не пов`язані із позбавленням права володіння, суд має виходити із такого.

Відповідно до положень статей 391, 396 ЦК України позов про усунення порушень права, не пов`язаних із позбавленням володіння, підлягає задоволенню у разі, якщо позивач доведе, що він є власником або особою, яка володіє майном (має речове право) з підстави, передбаченої законом або договором, і що діями відповідача, не пов`язаними з позбавленням володіння, порушується його право власності чи законного володіння.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 1 статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборів контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно ч. 2 статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до положень ч. 2, 3 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються та у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Стаття 19 Закону України «Про кооперацію» визначає, джерелами формування майна кооперативу є:

вступні, членські та цільові внески його членів, паї та додаткові паї;

майно, добровільно передане кооперативу його членами;

кошти, що надходять від провадження господарської діяльності;

кошти, що надходять від створених кооперативом підприємств, установ, організацій;

грошові та майнові пожертвування, благодійні внески, гранти, безоплатна технічна допомога юридичних і фізичних осіб, у тому числі іноземних;

інші надходження, не заборонені законодавством.

Виключний перелік підстав для відмови у проведенні державної реєстрації прав та їх обтяжень, визначений ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зокрема, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:

- подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом;

- подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;

Відповідно до ч.2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Відповідно до ст.271 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів);

3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта.

При цьому, згідно із п. 3, 4 ст.271 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно » державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору. Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі рішення суду, що набрало законної сили, проводиться за правилами, визначеними частинами першою - третьою цієї статті.

Відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва здійснюється лише у випадку, якщо стосовно такого об`єкта необхідно укладення правочину (розпорядження об`єктом). На цьому наголошує також п. 6 ст. 3 Закону про державну реєстрацію, згідно з яким правочини, щодо нерухомого майна, вчиняються лише тоді, коли право власності на це майно зареєстровано відповідно до закону.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК Україникожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.

Згідно з ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (факті), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).

У частині першій ст. 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Виходячи з вищезазначеного, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» є обґрунтованими, а тому вона підлягає задоволенню.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374, п. п. 2,3, 4 ст. 376 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює у відповідній частині нове рішення, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення при недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, з порушенням норм процесуального права або неправильному застосуванні норм матеріального права.

Оскільки висновки, викладені у рішенні суду першої інстанції зроблені при недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, вони не відповідають обставинам справи, судом першої інстанції порушено норми процесуального права та неправильно застосовано норми матеріального права, що призвело до неправильного вирішення справи, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволені позовних вимог ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», треті особи Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» , Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма Вячеславівна про визнання майнових прав та скасування рішення.

3.6 Порядок та строк касаційного оскарження

Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 389 ЦПК України не підлягають касаційному оскарженню судові рішення у малозначних справах та у справах з ціною позову, що не перевищує двохсот п`ятдесяти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім випадків, якщо: а) касаційна скарга стосується питання права, яке має фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовної практики; б) особа, яка подає касаційну скаргу, відповідно до цього Кодексу позбавлена можливості спростувати обставини, встановлені оскарженим судовим рішенням, при розгляді іншої справи; в) справа становить значний суспільний інтерес або має виняткове значення для учасника справи, який подає касаційну скаргу; г) суд першої інстанції відніс справу до категорії малозначних помилково.

Частиною першою статті 390 ЦПК України передбачено, що касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Касаційна скарга подається безпосередньо до суду касаційної інстанції (ст. 391 ЦПК України).

Керуючись ст. ст. 19, 268, 274, 367, 368, 369, 374, 376, 381, 382, 383, 384, 389 ЦПК України,

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ,

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» - задовольнити.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 29 вересня 2020 року скасувати. Ухвалити нове судове рішення.

У задоволені позовної заяви ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського», Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Одеська область Кушнерова Римма В`ячеславівна, про визнання майнових прав та скасування рішення відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду у випадках, передбачених частиною другою статті 389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повний текст постанови складено 03 лютого 2021 року.

Головуючий суддя: А. П. Заїкін

Судді: О.В. Князюк

О.М. Таварткіладзе