Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

17 листопада 2021 року

м. Одеса

Справа № 521/17012/17

Провадження № 2/521/370/21

Малиновський районний суд міста Одеси в складі:

головуючого - судді Гуревського В.К.

за секретаря - Федорова А.В.

Учасники справи:

Позивач (відповідач за зустрічним позовом) ОСОБА_1

Представник ОСОБА_2 .

Позивач (відповідач за зустрічним позовом) - ОСОБА_3

Представник ОСОБА_2 .

Відповідач (позивач за зустрічним позовом) ОСОБА_4 .

Представник - ОСОБА_5 .

Відповідач за зустрічним позовом (третя особа за первісним позовом) ТОВ «ГРАНІ»

Третя особа - Арбітражний керуючий Колмикова Т.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , третя особа: ТОВ «ГРАНІ» про визнання майнових прав на нерухоме майно, за зустрічним позовомОСОБА_4 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ТОВ «ГРАНІ», третя особа арбітражний керуючий Колмикова Тетяна Олександрівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав та акту прийому-передачі нерухомого майна,

в с т а н о в и в :

До Малиновського районного суду м. Одеси звернулись з позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , третя особа: ТОВ «ГРАНІ», за яким просять визнати за ОСОБА_1 майнові права на Ѕ частини квартири АДРЕСА_1 АДРЕСА_2 ; визнати за ОСОБА_3 майнові права на Ѕ частини квартири АДРЕСА_1 АДРЕСА_2 ; зобов`язати ОСОБА_4 не перешкоджати ОСОБА_1 , ОСОБА_3 у доступі до квартири АДРЕСА_1 АДРЕСА_2 ; стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 , ОСОБА_3 судові витрати.

Свої вимоги обґрунтовували тим, що 19 серпня 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГРАНІ», з однієї сторони, та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , з іншої сторони, було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 3п/М16/16, за умовами якого останні набули в рівних частках (по 50% кожний) майнові права на житлове приміщення загальною площею 51,4 кв. м., будівельний № квартири АДРЕСА_3 .

19 серпня 2016 року на виконання умов Договору купівлі-продажу майнових прав № Зп/М 16/16, ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було внесено на користь ТОВ «ГРАНІ» повний розмір оплати за договором у розмірі 241977,00 гривень, що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера № 312 від 19 серпня 2016 року, а також Довідкою ТОВ «ГРАНІ» за вих. № 1711/8, згідно якої позивачі виконали свої зобов`язання по сплаті суми ціни договору.

Як вже зазначалось вище, позивачі в повному обсязі виконали зобов`язання зі сплати вартості будівництво зазначеної вище квартири, в зв`язку з чим відповідно до ст.7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», мають право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкти та результати інвестицій є власністю інвестора.

Згідно п. 3.3. Договору купівлі-продажу майнових прав № Зп/М16/16 плановий строк закінчення будівництва та введення в експлуатацію будинку встановлюється на 4-й квартал 2016 року.

Відповідно до умов п. 5.1. Договору купівлі-продажу майнових прав № 3п/М 16/16 сторони передбачили порядок прийому-передачі майнових прав на новозбудоване майно за цим договором, після здачі будинку в експлуатацію, згідно якого, після внесення 100% внесків і по закінченню 45 робочих з дати підписання акту введення в експлуатацію закінченого будівництвом будинку, продавець зобов`язується передати покупцеві новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 51,4 кв. м., будівельний № квартири АДРЕСА_3 , за актом приймання-передачі.

Згідно п. 5.2. Договору купівлі-продажу майнових прав № 3п/М16/16 технічний паспорт на квартиру, а також документи про право власності на неї позивачі оформлюються самостійно та за свій рахунок після отримання Акту приймання-передачі квартири.

14 листопада 2016 року вищевказаний будинок був прийнятий до експлуатації, згідно Акту готовності об`єкта до експлуатації від 14 листопада 2016 року, виданого Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради та Сертифіката серія ІV №62, виданого 17 листопада 2016 року Одеською міською радою.

Згідно розпорядження Малиновської районної адміністрації ОМР №584/01-06 від 07 грудня 2016 року об`єкту нерухомого майна - двосекційному 16-поверховому житловому будинку з вбудовано-прибудованими торговими приміщеннями і підземним паркінгом, загальною площею квартир 10082,9 кв. м., житловою площею квартир 4886,5 кв. м., кількість квартир - 140 квартир, площа вбудованих, збудовано-прибудованих та прибудованих приміщень 1136,10 кв. м.. кількість поверхів - 16, присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_2 .

07 грудня 2016 року між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , на виконання умов Договору купівлі-продажу майнових прав № 3п/М 16/16 було підписано Акт приймання-передачі майнових прав, згідно якого позивачі прийняли в натурі квартиру АДРЕСА_4 (будівельна адреса: АДРЕСА_5 ).

Згідно довідки TOD «ГРАНІ» за вих. № 1745/1 від 27 січня 2017 року, квартира АДРЕСА_6 , у зв`язку із приведенням у відповідність нумерації квартир у будинку, згідно технічної інвентаризації введеного в експлуатацію житлового будинку по АДРЕСА_2 .

З листопада 2016 року за домовленістю із ТОВ «ГРАНІ» позивачі розпочали проведення ремонтних робіт у визначеній договором квартирі та було завезено особисте майно, як-то меблі, побутова техніка.

У січні 2017 року, після підписання між позивачами та ТОВ «ГРАНІ» Акту приймання-передачі майнових прав, в той час коли у квартирі знаходився майстер з проведення ремонтних робіт, прийшла відповідач - ОСОБА_4 , та розпочала з`ясовувати у майстра чому він знаходиться у квартирі, кому вона належить, а потім заявила, що вказана квартира належить їй, залишила свій номер телефону та пішла.

В той же день позивачі засобами телефонного зв`язку зв`язались із ОСОБА_4 , з метою з`ясування всіх обставин та підстав її вимог, яка повідомила, що саме вона має права на квартиру за договором інвестування від 2007 року, укладеним між нею та ТОВ «ГРАНІ».

21 січня 2017 року ОСОБА_4 без дозволу та присутності позивачів замінила замок на вхідних дверях до квартири, і в цей день телефоном повідомила позивачів про вказані дії та заборонила їм вхід до квартири. У приміщені квартири залишилось майно позивачів, як-то меблі, побутова техніка та гроші.

Позивачі звернулись до ТОВ «ГРАНІ», як відчужувача прав на квартиру, із проханням втрутитись та врегулювати виниклий спір.

За участі директора ТОВ «ГРАНІ» ОСОБА_6 , із ОСОБА_4 було домовлено про передачу ключів від спірної квартири на користь позивачів. 27 січня 2017 року за участі ОСОБА_4 , позивачів та директора ТОВ «ГРАНІ» ОСОБА_6 , відповідач відкрила двері до квартири та після проведення огляду майна, позивачами було встановлено зникнення грошових коштів, які зберігались у шухляді шафи для оплати праці майстра, була викликана поліція, по приїзду якої ОСОБА_4 та позивачі поїхали до відділу поліції.

27 січня 2017 року позивачі передали ОСОБА_6 кошти в розмірі 3000,00 гривень на виготовлення технічної документації та реєстрації права власності за ними на спірну квартиру, що підтверджується розпискою від 27 січня 2017 року. Станом на день подання позовної заяви ОСОБА_6 технічна документація не виготовлена, право власності не зареєстроване, останній уникає зустрічі та розмов.

Жодного разу ОСОБА_4 на вимогу позивачів не надала їм для ознайомлення документів, які б свідчили про наявність в неї прав на квартиру АДРЕСА_7 . Всі доводи відповідача зводились лише до її слів та погроз.

На вхідних дверях до вищевказаної квартири розміщено оголошення, що квартира знаходиться під охороною Охоронного агентства «Гепард».

Згідно акту від 21 листопада 2017 року, складеного позивачами та його представниками, встановлено, що доступ до вищевказаної квартири, щодо прав на яку виник спір, у позивачів відсутній, відкрити вхідні двері не надається за можливе, через заміну замку у дверях, також на вхідних дверях до квартири розміщене повідомлення, згідно якої спірна квартира знаходиться під охороною ТОВ «Гепард НДСО».

Згідно договору № 2224 від 07 лютого 2017 року на централізовану охорону майна, укладеного між ТОВ «Гепард НДСО» та ОСОБА_7 , квартира, щодо прав на яку виник спір, знаходиться під охороною.

ОСОБА_4 звернулась до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ТОВ «ГРАНІ», третя особа арбітражний керуючий Колмикова Тетяна Олександрівна, за яким просить визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 , між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГРАНІ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 від 19 серпня 2016 року № 3п/М16/16; Визнати недійсним акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_8 від 07 грудня 2016 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 , між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГРАНІ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 від 19 серпня 2016 року № 3п/М16/16, посилаючись на таке.

ОСОБА_1 , ОСОБА_3 посилаються на те, що їм належать майнові права на квартиру АДРЕСА_8 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав з ТОВ «ГРАНІ» від 19 серпня 2016 року № 3п/М16/16.

Також вбачається з матеріалів справи, що між сторонами був укладений акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_8 від 07 грудня 2016 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав з ТОВ «ГРАНІ» від 19 серпня 2016 року № 3п/М16/16.

Договір купівлі-продажу майнових прав з ТОВ «ГРАНІ» від 19 серпня 2016 року № 3п/М16/16 та акт прийому-передачі за цим же договором ОСОБА_4 вважає недійсними з огляду на наступне.

25 квітня 2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ «ГРАНІ» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07.

Згідно п. 2.1. вказаного договору Продавець зобов`язується передати Покупцю Об`єкт купівлі-продажу, а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт купівлі-продажу й здійснити оплату на умовах даного договору.

Відповідно до п. 1.4. договору: - Об`єкт будівництва - 16 (шістнадцяти) поверхова житлова будівля у АДРЕСА_9 ; - Новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 50,6 (п`ятдесят цілих шістдесят сотих) метрів квадратних, будівельний № квартири АДРЕСА_10 , розташоване на 7 поверсі; - Об`єкт купівлі-продажу - безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здачі Об`єкта будівництва в експлуатацію).

Пунктом 5.1. договору встановлено, що після внесення 100% внесків і по закінченні 45 робочих днів з дати підписання акту введення в експлуатацію закінченого будівництвом Об`єкта будівництва, Продавець зобов`язується передати Покупцеві Об`єкт купівлі-продажу за актом приймання-передачі. Відповідно до п. 3.3. договору плановий строк закінчення будівництва Об`єкта будівництва та введення в експлуатацію встановляється: 4-ий квартал 2009 року. Відповідно до п. 7.1. Одностороння відмова від виконання даного Договору не допускається, крім випадків встановлених даним Договором і чиним законодавством України. Відповідно до п. 8.1. Продавець гарантує, що права третіх осіб на Об`єкт купівлі-продажу відсутні. Згідно до платіжного доручення № 364133 від 25 квітня 2007 року ОСОБА_4 сплатила на рахунок ТОВ «ГРАНІ» 229977 грн. відповідно до п. 4.1. договору., що становило на той час 100 % внесків за об`єкт.

18 березня 2013 року між тими самими сторонами було укладено додаткову угоду до Договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року про наступне:

1. Сторони по Договору дійшли розуміння та згоди про збільшення в процесі будівництва вартості одного: кв. м. Об`єкту купівлі-продажу на 300,00 грн. (триста грн. 00 коп.). Відповідно до досягнутої згоди Покупець додатково до суми визначеної Договором у редакції від 25.04. 2007 року сплачує Продавцю за житлове приміщення №91, розташоване на 7 поверсі, загальною площею 51,4 метрів квадратних - 15420,00 грн.(п`ятнадцять тисяч чотириста двадцять грн. 00 коп.) ( з урахуванням ПДВ).; 2. Сторони дійшли згоди змінити п. 4.1. Договору і викласти його у наступній редакції: «4.1. Загальний розмір оплати Покупця по Договору становить 245397,00 грн. (двісті сорок п`ять тисяч триста сорок сім грн. 00 коп.) з урахуванням ПДВ.; 3. Покупець зобов`язаний здійснити додаткову оплату Продавцю у розмірі згідно п.1 даної Додаткової угоди у термін - до 30 березня 2013року.; 4. Сторони дійшли згоди змінити п. 3.3. Договору і викласти його в наступній редакції «3.3 Строк закінчення будівництва Об`єкта будівництва та введення в експлуатацію встановлюється: - 2 квартал 2013 року».; 5. Покупець зобов`язується здійснити повну оплату по Договору до 30 березня 2013 р. Продавець зобов`язується передати Об`єкт купівлі-продажу за актом приймання - передачі, а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт купівлі-продажу після повної оплати суми, закінчення будівництва Об`єкта будівництва та введення в експлуатацію на умовах, визначених п. 5 Договору.; 6. Дана Додаткова Угода є невід`ємною частиною Договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, та вступає в силу з моменту її підписання.

Згідно квитанції до прибуткових касових ордерів № 110 від 18 березня 2013 року та № 166 від 02 серпня 2013 року ОСОБА_4 сплатила на рахунок ТОВ «ГРАНІ» 15420 грн., що становило на той час 100 % внесків за об`єкт.

Відповідно до акту звірки від 05 лютого 2016 року між сторонами договору суму 245397 грн. було своєчасно сплачено до умов договору.

На час звернення до суду відповідач безпідставно, в порушення п. 5.1. Договору, не передав ОСОБА_4 об`єкт будівництва у власність за актом прийому-передачі. Усні звернення ОСОБА_4 залишилися поза увагою відповідача. Також перед зверненням до суду вона звернулась до відповідача письмово з вимогою про передачу їй об`єкта будівництва у власність за актом прийому-передачі. Таким чином ТОВ «ГРАНІ» безпідставно порушує своїми діями права ОСОБА_4 за договором № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року.

Виходячи з вищевказаних норм права, умов договорів та обставин справи, ТОВ «ГРАНІ» не мало право розпоряджатися майновими правами на квартиру АДРЕСА_7 під час укладення договору купівлі-продажу № 3п/М16/16 від 19 серпня 2016 року, оскільки ці майнові права вже були продані за договором № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року та продавцю не належали. І за умовами першого договору ТОВ «ГРАНІ» не мало самостійного права на вчинення такої дії без внесення відповідних змін у перший договір, а тому за наявності діючого та невиконаного договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року фактично розпорядилось правом, якого в нього не було і порушило права ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, а тому договір № 3п/М16/16 від 19 серпня 2016 року є недійсним.

Також недійсним є і акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_8 від 07 грудня 2016 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 , між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГРАНІ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 від 19 серпня 2016 року № 3п/М16/16, оскільки вказаний договір є недійсним, а акт прийому-передачі квартири був похідним від нього і порушує права ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року.

Також необхідно зазначити, що у договорі купівлі-продажу майнових прав відповідачів за зустрічним позовом відсутній пункт про гарантії продавця, що права третіх осіб на Об`єкт купівлі-продажу відсутні. Таким чином сторона позивача вважає, що продаючи вдруге вказані майнові права ОСОБА_1 та ОСОБА_3 ТОВ «ГРАНІ» в особі уповноваженого на той час директора Яковлева С. В. були обізнані про існування майнових прав на майно з боку ОСОБА_4 та діяли в цей час недобросовісно. Окрім цього, в сторони позивача за зустрічним позовом наявні сумніви про дату складання акту прийому-передачі спірного майна, так сторона вважає, що вказаний договір було підписано між сторонами вже коли повноважень ОСОБА_6 на підпис такого договору не було. Після допиту його в якості свідка разом із арбітражним керуючим ОСОБА_8 буде заявлено клопотання про проведення відповідної почеркознавчої експертизи на підтвердження оригінальності підпису та часу його виконання, а також встановлення віку паперу та написів на ньому.

26 грудня 2017 року ОСОБА_4 звернулась до Малиновського відділу поліції у м. Одесі ГУНП в Одеській області з заявою про вчинення злочину. Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси по справі № 521/306/18 від 10 січня 2018 року уповноважених осіб Малиновського ВП в м. Одесі ГУ НП в Одеській області зобов`язано внести до Єдиного реєстру досудових розслідувань відповідні відомості про вчинення злочину.

ОСОБА_9 та ОСОБА_3 надали до суду відзив на зустрічний позов, за яким у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ТОВ «ГРАНІ» про визнання недійним договору купівлі-продажу майнових прав №3п/М16/1б від 19 серпня 2016 року та акт прийому - передачі квартири АДРЕСА_7 , укладених між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 - відмовити у повному обсязі, посилаючись на таке.

ОСОБА_4 посилається на те, що 25 квітня 2007 року вона уклала із ТОВ «ГРАНІ» договір купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07, згідно умов якого ОСОБА_4 набула майнові права на квартиру з приводу яких виник спір. Окрім того, вказує, що 18 березня 2013 року між нею та ТОВ «ГРАНІ» було укладено додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07, якою збільшено розмір оплати за договором на 15420,00 гривень та змінено умови щодо строку закінчення будівництва.

По-перше, щодо тверджень ОСОБА_4 про відсутність у ТОВ «ГРАНІ» права на відчуження майнових прав па спірну квартиру на користь відповідачів.

Відповідно до положень п. 4.4. договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, укладеного між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_4 , оплата вартості об`єкту купівлі-продажу за договором здійснюється покупцем шляхом перерахування коштів на поточний рахунок продавця згідно графіка сплати внесків (Додаток №1), що є невід`ємною частиною даного договору. При цьому, такого Додатку № 1 до договору позивачем надано не було.

Додатковою угоду від 18 березня 2013 року до договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07, сторонами, окрім зміни умови щодо строку закінчення будівництва, збільшено розмір оплати за договором на 15420,00 гривень, які ОСОБА_4 має додатково сплатити до суми визначеної договором, у редакції від 25 квітня 2007 року (п.1 додаткової угоди).

Пунктами 3 та 5 додаткової угоди від 18 березня 2013 року, сторонами змінено строк оплати вартості об`єкту купівлі-продажу, попередньо визначений сторонами у п. 2 основного договору, та передбачають, що додаткову оплату покупець має здійснити до 30 березня 2013 року.

Інші умови договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, додатковою угоду від 18 березня 2013 року сторонами змінено не було.

Як вбачається із наданих ОСОБА_4 квитанцій до прибуткового касового ордера, частину зобов`язань по сплаті додаткової оплати за умовами додаткової угоди від 18 березня 2013 року, у розмірі 12000,00 гривень, було сплачено 18 березня 2013 року (квитанція № 110 від 18 березня 2013 року), а решту частини, у розмірі 3420,00 гривень, було сплачено 02 серпня 2013 року.

Підписи за головного бухгалтера на вказаних квитанціях є абсолютно різними, виповнені різними особами, що дає підстави відповідачам для сумніву у реальності здійснення платіжної операції за ними.

Із вказаних вище обставин вбачається, що умови додаткової угоди від 18 березня 2013 року до договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М 10/07, щодо строку оплати вартості об`єкту купівлі-продажу, ОСОБА_4 було порушено на 143 календарних дні.

Відповідно до п. 6.4. договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 сторонами передбачено, що у випадку прострочення покупцем оплати платежів більше ніж на 60 календарних днів, продавець має право відмовитись від виконання обов`язків за цим договором у односторонньому порядку, в тому числі розірвати цей договір в односторонньому порядку.

Пунктом 7.2. договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 передбачено, що при несвоєчасній сплаті покупцем першого внеску або будь-якої частини внесків продавець має право в односторонньому порядку відмовитись від договору.

Повернення продавцем коштів покупцю, у випадку припинення договору, можливе лише після укладення договору купівлі-продажу майнових прав з третьою особою, тобто після залучення інших покупців об`єкту (п. п. 6.4., 7.4. договору).

Отже, враховуючи вказані вище обставини, через неналежне виконання ОСОБА_4 своїх зобов`язань по сплаті коштів, у ТОВ «ГРАНІ» виникло право на односторонню відмову від виконання своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав № 3/М 10/07, щодо передачі об`єкта купівлі-продажу за актом прийому-передачі, як-то передбачено п. 5 договору, що дає підстави для висновку про наявність права ТОВ «ГРАНІ» на наступний продаж майнових прав на квартиру третім особам.

Таким чином, вбачається що твердження позивача про відсутність у ТОВ «ГРАНІ» права на подальше відчуження майнових прав на спірну квартиру є необґрунтованим.

По-друге, договір купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07, укладений між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_4 є розірваним, а сплачені кошти ОСОБА_4 було отримано.

Після виникнення конфліктної ситуації у січні 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , у її розв`язанні приймав активну участь директор ТОВ «ГРАНІ» ОСОБА_10 , який запевнював відповідачів про те, що така ситуація є непорозумінням і з ОСОБА_4 ніяких діючих зобов`язань не має, а її вимоги є безпідставні.

З пояснень ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , 27 січня 2017 року ОСОБА_6 було залагоджено конфлікт та ОСОБА_4 погодилась цього ж дня передати ключів від зміненого нею замку у дверях ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , проте після встановлення факту зникнення коштів належних ОСОБА_1 у спірній квартирі, була викликана поліція, а ОСОБА_4 заявила про те, що відповідачі ніколи не отримують у власність спірну квартиру.

Такі пояснення йому були надані безпосередньо ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

Після вказаних вище подій, ОСОБА_1 довгий час не могла зв`язатись засобами телефонного зв`язку із ОСОБА_6 , оскільки останній не відповідав на телефоні дзвінки.

Нещодавно ОСОБА_1 зв`язалась телефоном та особисто зустрілась із ОСОБА_6 з метою з`ясування всіх обставин та розв`язання спору щодо спірних майнових прав на квартиру, та під час зустрічі ОСОБА_6 знов запевнив про відсутність у ОСОБА_4 майнових прав на квартиру та передав ОСОБА_1 копії додаткової угоди від 18 березня 2013 року та угоди від 27 травня 2013 року до договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07, укладений між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_4 , а також копію видаткового касового ордера від 27 травня 2013 року.

Як вбачається із умов угоди від 27 травня 2013 року до договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07, сторони дійшли згоди щодо розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М 10/07 за взаємною згодою (п. 1 угоди).

Із змісту копії видаткового касового ордера ТОВ «ГРАНІ» № 73 від 27 травня 2013 року, ОСОБА_4 одержала 229977,00 гривень, у зв`язку із укладенням угоди про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав№ 3/М 10/07, про що міститься підпис одержувача.

Отже, із отриманих ОСОБА_1 копій вищевказаних документів, вбачається, що договір купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07, на момент укладення договору купівлі-продажу майнових прав № 3п/М16/16 від 19 серпня 2016 року між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , був припинений.

Вказані обставини свідчать про безпідставність позову в цілому, та можливе введення суду в оману щодо дійсних обставин та стану правовідносин ОСОБА_4 із ТОВ «ГРАНІ» як підстави позову.

По-третє, доданий до зустрічного позову акт звірки від 05 лютого 2016 року є недопустимим та недостовірним доказом та викликає сумнів щодо його підписання ТОВ «ГРАНІ».

Як вбачається із змісту наданого ОСОБА_11 акту звірки, його підписантами із сторони ТОВ «ГРАНІ» є ОСОБА_12 , який виступає у якості представника, та ОСОБА_4 .

Згідно відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань, директором ТОВ «ГРАНІ» з 15 листопада 2013 року був ОСОБА_6 , будь-яких інших уповноважених осіб представляти юридичну особу у правовідносинах з третіми особами (окрім ліквідатора Колмикової Т.О.), не передбачено.

Згідно ч. 1 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань» якщо документи та відомості, що підлягають внесенню до Єдиного державного реєстру, внесені до нього, такі документи та відомості вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою.

Якщо відомості, що підлягають внесенню до Єдиного державного реєстру, не внесені до нього, вони не можуть бути використані у спорі з третьою особою, крім випадків, коли третя особа знала або могла знати ці відомості (ч. 3 ст. 10 вказаного Закону).

Відповідно до ч. 1 ст. 97 ЦК України управління товариством здійснюють його органи.

Згідно ст. 62 Закону України «Про господарські товариства» директор діє від імені товариства в межах, встановлених даним Законом та установчими документами.

Частиною 5 статті 65 ГК України передбачено, що керівник підприємства без доручення діє від імені підприємства, представляє його інтереси в органах державної влади і органах місцевого самоврядування, інших організаціях, у відносинах з юридичними особами та громадянами, формує адміністрацію підприємства і вирішує питання діяльності підприємства в межах та порядку, визначених установчими документами.

Згідно ч. 1, 3 ст. 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Представництво виникає на підставі договору, закону, акту органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Отже, враховуючи викладене поданий відповідачем акт звірки від 05 лютого 2016 року не може вважатись допустимим та достовірним доказом, виходячи з такого: 1) акт не підписано директором ТОВ «ГРАНІ», діючим на момент його складання; 2) із змісту акту неможливо встановити наявність у ОСОБА_13 права підпису від імені товариства та об`єм його повноважень; 3) у акті відсутнє повне ім`я та по батькові підписанта від імені ТОВ «ГРАНІ», що взагалі унеможливлює ідентифікацію особи-підгіисанта; 4) відсутній відбиток печатки ТОВ «ГРАНІ»; 5) акт складено на бланку ТОВ «ГРАНІ» у якому місцезнаходження вказано за адресою: АДРЕСА_11 . проте з 14 березня 2012 року адреса місцезнаходження ТОВ «ГРАНІ» є: м. Одеса, вул. С. Ядова, буд. 6, літ. «Ф» (згідно історичної довідки), тобто бланк містить відомості 4-річної давності, які є недостовірними та момент його складання. Враховуючи все вищенаведене, вбачається, що зустрічний позов ОСОБА_4 є необґрунтованим та недоведеним.

Протокольною ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 20 березня 2018 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору арбітражного керуючого Колмикову Тетяну Олександрівну.

Представник ОСОБА_4 ОСОБА_5 надав до суду відповідь на відзив на зустрічну позовну заяву, в якому просить визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 , між Товариством з обмеженою відповідальністю «Грані» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 від 19 серпня 2016 року № 3п/М16/16.; Визнати недійсним акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_8 від 07 грудня 2016 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 , між Товариством з обмеженою відповідальністю «Грані» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 від 19 серпня 2016 року № 3п/М16/16, посилаючись на таке.

Щодо тверджень позивачів за первісним позовом про наявність у ТОВ «ГРАНІ» права на відчуження майнових прав на спірну квартиру на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

Право на відчуження майнових прав у ТОВ «ГРАНІ» могло виникнути лише після односторонньої відмови від виконання обов`язків на підставі договору або розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, а також після виконання ними власних обов`язків у таких випадках.

Відповідно до п. 6.4. Договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року (до якого не вносились зміни у додатковою угодою від 18 березня 2013 року): «У випадку прострочки Покупцем оплати платежів, передбачених Графіком сплати внесків (Додаток №1 до цього Договору), більше ніж на 60 (шістдесят) календарних днів Продавець має право відмовитись від виконання обов`язків за цим Договором у односторонньому порядку, в тому числі розірвати цей Договір в односторонньому порядку. У випадку розірвання цього Договору з яких-небудь підстав Продавець на власний розсуд або за першою вимогою Покупця зобов`язаний повернути останньому сплачені відповідно до цього Договору кошти, при цьому, поверненню підлягає сума коштів зменшена на суму неустойки (штрафу та/або пені) та суму збитків Продавця, які виникли в зв`язку з порушенням Покупцем умов цього Договору. Повернення коштів Покупцю, відповідно до умов цього Договору, можливо лише після підписання Продавцем відповідного договору купівлі-продажу майнових прав з третьою особою.».

Таким чином, право на односторонню відмову продавця від власних обов`язків за несвоєчасне сплачення платежів настає лише за прострочення покупцем графіку сплати внесків, який визначений додатком № 1 до основного договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року.

Згідно Графіку сплати внесків ОСОБА_4 мала сплатити ТОВ «ГРАНІ» суму в розмірі 229977 грн. не пізніше 26 квітня 2007 року. Відповідно до платіжного доручення АКБ «ХФБ БАНК Україна» ОСОБА_4 сплатила суму в розмірі 229977 грн. на рахунок ТОВ «ГРАНІ» 25 квітня 2007 року. Тобто покупець сплатив усі передбачені договором «внески», в повному розмірі, на користь продавця відповідно до графіку сплати внесків. Окремо зазначаємо, що до графіку сплати внесків будь-яких змін за додатковою угодою не вносилось.

Виходячи з вищевказаного ТОВ «ГРАНІ» не мало права на односторонню відмову на підставі п. п. 6.4. Договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року або його розірвання в односторонньому порядку.

Відповідно до п. 7.3. Договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року (до якого не вносились зміни у додатковою угодою від 18 березня 2013 року): «При несвоєчасній сплаті Покупцем першого внеску за даним договором або будь-якої частини внесків Продавець має право в односторонньому порядку відмовитися від Договору. При цьому Продавець направляє Покупцю відповідне повідомлення про відмову від Договору».

Договором № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року та додатковою угодою до нього від 18 березня 2013 року було використано та узгоджено між сторонами декілька різних термінів та умов. Так сторони у договорах погоджують між собою не тільки поняття «внесків», які мають бути сплачені у відповідності до встановлено графіку платежів і їх розмір, а й окремого поняття «додаткової оплати». За прострочення «додаткової оплати» додаткової відповідальності, між сторонами в додатковій угоді від 18 березня 2013 року до договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, встановлено не було.

Отже право на одностороннє припинення обов`язків продавця передбачене пунктами 6.4 та 7.3 Договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року було предметом домовленості (щодо відповідальності покупця) і стосувалось лише суми грошових внесків в розмірі 229977 грн.

В той час, як «додаткова оплата» узгоджена сторонами в додатковій угоді від 18 березня 2013 року до договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, частиною 3 якої було визначено: «Покупець зобов`язаний здійснити додаткову оплату Продавцю у розмірі згідно п.1 даної Додаткової угоди у термін до 30 березня 2013 року».

Тобто «додаткову оплату» не було віднесено до «внесків», відповідно не погоджено змін або доповнень до існуючого графіку «внесків». Було лише визначено, що дату, до якої їх необхідно здійснити.

Відповідно до п. 6.3. Договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року (до якого не вносились зміни у додатковою угодою від 18 березня 2013 року): «За прострочення оплати згідно до умов цього Договору Покупцю нараховується пеня в розмірі 0,1 (нуль цілих одна десята) проценту від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Покупець зобов`язаний, у випадку пред`явлення відповідної вимоги Продавця, сплатити Продавцю суму нарахованої пені.».

Виходячи з вищевказаного ТОВ «ГРАНІ», на підставі прострочення ОСОБА_4 платежу на суму 3420 грн., набуло лише право на нарахування пені за таке прострочення у відповідно до п. 6.3. Договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року.

Таким чином, тлумачення вищевказаних пунктів договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року відповідачами за зустрічними позовними вимогами не відповідає змісту договірних положень та їх тексту.

Щодо розірвання договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_4 відповідно до їх угоди від 27 травня 2013 року.

ОСОБА_4 зазначає, що підпис у вказаній вище угоді нею не виконувався, вона ніколи не вчиняла такої угоди і тому вказана угода є підробленим документом, на підставі якої ТОВ «ГРАНІ» шахрайським способом фактично розпорядились її майновими правами. На підтвердження вказаних обставин стороною подано клопотання про проведення почеркознавчої експертизи вищевказаного документу.

Сторонами між ОСОБА_4 та ТОВ «ГРАНІ» за договором № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року не вчинено й будь-яких інших дій по розірванню вказаного вище договору у відповідності до умов цього ж договору.

Щодо отримання ОСОБА_4 грошових коштів в розмірі 229977 грн. відповідно до видаткового касового ордеру від 27 травня 2013 року.

ОСОБА_4 зазначає, що підпис у вказаному вище видатковому касовому ордері нею не виконувався, вона ніколи не отримувала грошових коштів від ТОВ «ГРАНІ» і тому вказаний видатковий касовий ордер є підробленим документом, на підставі якого ТОВ «ГРАНІ» шахрайським способом фактично розпорядились її майновими правами. На підтвердження вказаних обставин стороною подано клопотання про проведення почеркознавчої експертизи вищевказаного документу.

Вищевказаний видатковий касовий ордер не відповідає п. 3.1., п. 3.4., п. 3.5. Положення «Про ведення касових операцій у національній валюті в Україні» в редакції від 21 березня 2011 року, яка була чинна на момент видачі такого документу, оскільки такі документи на видачу готівки мають підписувати керівник і головний бухгалтер або працівник підприємства, який на це уповноважений керівником.

Як вбачається з непосвідченої копії видаткового касового ордеру від 27 травня 2013 року, окрім підпису ОСОБА_4 будь-яких інших підписів відповідальних або уповноважених осіб на ньому не має, що протирічить вищевказаним вимогам діючих нормативно-правових актів, а тому фактично вважається неналежно оформленим і не може бути належним та допустимим доказом у розумінні ст. ст. 77-80 ЦПК України обставин на які посилаються відповідачі за зустрічним позовом, як на підставу власних заперечень.

Окрім вищевказаного незрозуміла позиція відповідачів за зустрічним позовом в тому, що вони зазначають одночасно, що договір було розірвано у добровільному порядку і при цьому вони зазначають, що ТОВ «ГРАНІ» мало право на розпорядження майновими правами відносно спірної квартири відмовившись в односторонньому порядку від виконання власних обов`язків, що надало продавцю право на відчуження майнових прав.

Щодо акту звірки від 05 лютого 2016 року між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_4 і його не допустимості та достовірності.

Виходячи з законодавства України сторона ОСОБА_4 вважає акт звірки від 05 лютого 2016 року між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_4 належним та достовірним письмовим доказом тих обставин, що ТОВ «ГРАНІ» продовжувало договірні відносини за договором № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_4 , оскільки в даному документі зазначається хто і за яких обставин його склав і це є даним на підтвердження вимог позивача за зустрічним позовом. Будь-які докази, що спростовують укладення цього акту уповноваженою особою ТОВ «ГРАНІ» або його недостовірність, стороною відповідача за зустрічним позовом у відповідності до ст. 81 ЦПК України надані не були. Зазначені лише особисті припущення невідповідності документа вимогам діючого законодавства, в той час як самих вимог законодавства щодо оформлення такого документу зазначено відповідачами не було.

Сторона ОСОБА_4 зазначає, що підстави для задоволення зустрічних позовних вимог викладені у поданій нею зустрічній позовній заяві є обґрунтованими, доведеними належними доказами і актуальними на час подачі.

Третя особа арбітражний керуючий ОСОБА_8 надала до суду клопотання про розгляд справи без участі представника третьої особи, зазначивши, що 05 грудня 2017 року господарським судом Одеської області по справі № 916/2528/16, про банкрутство ТОВ «ГРАНІ» - затверджено звіт ліквідатора; Припинено юридичну особу ТОВ «ГРАНІ» (65031, м. Одеса, вул. Сергія Ядова, 6, літ. «Ф», код 26417588); Припинено повноваження ліквідатора банкрута арбітражного керуючого Колмикової Т.О. (свідоцтво №85 від 08.02.2013р.); Провадження у справі № 916/2528/16, про банкрутство ТОВ «ГРАНІ», припинено. На сьогодні, арбітражний керуючий ОСОБА_8 не є особою, що має право діяти від імені ТОВ «ГРАНІ», оскільки повноваження ліквідатора ТОВ «ГРАНІ» припинено.

По-суті спору у справі № 2/521/370/21 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , третя особа: ТОВ «ГРАНІ», про визнання майнових прав на нерухоме майно, за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ТОВ «ГРАНІ», третя особа арбітражний керуючий ОСОБА_8 , про визнання майнових прав на нерухоме майно, пояснити нічого не може, оскільки не володіє будь-якою інформацією, щодо суті вищезазначених спорів. Відповідно до ч. 7 ст. 205 ЦПК України (в редакції до 15 грудня 2017 року) суд своєю ухвалою закриває провадження у справі, якщо, зокрема, ліквідовано юридичну особу, яка була однією із сторін у справі. Відповідно до ст. 43 ЦПК України, просить суд, розглядати справу № 2/521/370/21 без участі арбітражного керуючого Колмикової Т.О., за наявними в матеріалах справи документами.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши сторін, допитавши свідків, суд вважає, що у задоволенні позову ОСОБА_1 та ОСОБА_3 необхідно відмовити, а зустрічний позов ОСОБА_4 задовольнити.

Судом встановлені такі фактичні обставини на підставі представлених сторонами письмових доказів.

Щодо договору від 25 квітня 2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ «ГРАНІ» купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07.

25 квітня 2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ «ГРАНІ» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 (оригінал договору наданий для огляду суду а. с. 92-96, т. 1).

Згідно п. 2.1. вказаного договору Продавець зобов`язується передати Покупцю Об`єкт купівлі-продажу, а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт купівлі-продажу й здійснити оплату на умовах даного договору.

Відповідно до п. 1.4. договору:

- Об`єкт будівництва - 16 (шістнадцяти) поверхова житлова будівля у АДРЕСА_9 ;

- Новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 50,6 (п`ятдесят цілих шістдесят сотих) метрів квадратних, будівельний № квартири АДРЕСА_10 , розташоване на 7 поверсі;

- Об`єкт купівлі-продажу - безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здачі Об`єкта будівництва в експлуатацію).

Пунктом 5.1. договору встановлено, що після внесення 100% внесків і по закінченні 45 робочих днів з дати підписання акту введення в експлуатацію закінченого будівництвом Об`єкта будівництва, Продавець зобов`язується передати Покупцеві Об`єкт купівлі-продажу за актом приймання-передачі.

Відповідно до п. 3.3. договору плановий строк закінчення будівництва Об`єкта будівництва та введення в експлуатацію встановляється: 4-ий квартал 2009 року.

Згідно до п. 7.1. Одностороння відмова від виконання даного Договору не допускається, крім випадків встановлених даним Договором і чиним законодавством України.

Відповідно до п. 8.1. Продавець гарантує, що права третіх осіб на Об`єкт купівлі-продажу відсутні.

Згідно платіжного доручення № 366570 від 25 квітня 2007 року ОСОБА_4 сплатила на рахунок ТОВ «ГРАНІ» 229977 грн. відповідно до п. 4.1. договору, що становило на той час 100 % внесків за об`єкт (оригінал платіжного доручення наданий для огляду суду а. с. 97, т. 1).

18 березня 2013 року між тими самими сторонами було укладено додаткову угоду до Договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року (оригінал додаткової угоди до договору наданий для огляду суду а. с. 98, т. 1) про таке:

1. Сторони по Договору дійшли розуміння та згоди про збільшення в процесі будівництва вартості одного: кв. м. Об`єкту купівлі-продажу на 300,00 грн. (триста грн. 00 коп.). Відповідно до досягнутої згоди Покупець додатково до суми визначеної Договором у редакції від 25.04. 2007 року сплачує Продавцю за житлове приміщення №91, розташоване на 7 поверсі, загальною площею 51,4 метрів квадратних - 15420,00 грн.(п`ятнадцять тисяч чотириста двадцять грн. 00 коп.) ( з урахуванням ПДВ).;

2. Сторони дійшли згоди змінити п. 4.1. Договору і викласти його у наступній редакції: «4.1. Загальний розмір оплати Покупця по Договору становить 245397,00 грн. (двісті сорок п`ять тисяч триста сорок сім грн. 00 коп.) з урахуванням ПДВ.;

3. Покупець зобов`язаний здійснити додаткову оплату Продавцю у розмірі згідно п.1 даної Додаткової угоди у термін - до 30 березня 2013року.;

4. Сторони дійшли згоди змінити п. 3.3. Договору і викласти його в наступній редакції «3.3 Строк закінчення будівництва Об`єкта будівництва та введення в експлуатацію встановлюється: - 2 квартал 2013 року».;

5. Покупець зобов`язується здійснити повну оплату по Договору до 30 березня 2013 р. Продавець зобов`язується передати Об`єкт купівлі-продажу за актом приймання - передачі, а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт купівлі-продажу після повної оплати суми, закінчення будівництва Об`єкта будівництва та введення в експлуатацію на умовах, визначених п. 5 Договору.;

6. Дана Додаткова Угода є невід`ємною частиною Договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, та вступає в силу з моменту її підписання.

Згідно до квитанцій до прибуткових касових ордерів № 110 від 18 березня 2013 року та № 166 від 02 серпня 2013 року ОСОБА_4 сплатила на рахунок ТОВ «ГРАНІ» 15420 грн., що становило на той час 100 % внесків за об`єкт (оригінали квитанцій надані для огляду суду а. с. 103, т. 1).

Відповідно до акту звірки від 05 лютого 2016 року між сторонами договору суму 245397 грн. було своєчасно сплачено до умов договору (оригінал акту наданий для огляду суду а. с. 91, т. 1).

На час звернення до суду відповідач безпідставно, в порушення п. 5.1. Договору, не передав ОСОБА_4 об`єкт будівництва у власність за актом прийому-передачі. Усні звернення ОСОБА_4 залишилися поза увагою відповідача. Перед зверненням до суду вона звернулась до відповідача письмово з вимогою про передачу їй об`єкта будівництва у власність за актом прийому-передачі.

Вказані обставини підтверджуються рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 08 серпня 2017 року по справі № 521/7279/17, за яким зобов`язано ТОВ «ГРАНІ» виконати умови пункту 5.1. договору купівлі-продажу майнових прав №3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, укладеного між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_4 шляхом підписання акту прийому-передачі квартири АДРЕСА_12 .

Вказане рішення залишено без змін постановою Апеляційного суду Одеської області від 26.06.2018 р. (а. с. 125-132, т. 2), постановою Одеського апеляційного суду від 07.10.2021 р. (дані з ЄДРСР).

Щодо тверджень позивачів за первісним позовом про наявність у ТОВ «ГРАНІ» права на відчуження майнових прав на спірну квартиру на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

Право на відчуження майнових прав у ТОВ «ГРАНІ» могло виникнути лише після односторонньої відмови від виконання обов`язків на підставі договору або розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, а також після виконання ними власних обов`язків у таких випадках.

Відповідно до п. 6.4. Договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року (до якого не вносились зміни у додатковою угодою від 18 березня 2013 року): «У випадку прострочки Покупцем оплати платежів, передбачених Графіком сплати внесків (Додаток №1 до цього Договору), більше ніж на 60 (шістдесят) календарних днів Продавець має право відмовитись від виконання обов`язків за цим Договором у односторонньому порядку, в тому числі розірвати цей Договір в односторонньому порядку. У випадку розірвання цього Договору з яких-небудь підстав Продавець на власний розсуд або за першою вимогою Покупця зобов`язаний повернути останньому сплачені відповідно до цього Договору кошти, при цьому, поверненню підлягає сума коштів зменшена на суму неустойки (штрафу та/або пені) та суму збитків Продавця, які виникли в зв`язку з порушенням Покупцем умов цього Договору. Повернення коштів Покупцю, відповідно до умов цього Договору, можливо лише після підписання Продавцем відповідного договору купівлі-продажу майнових прав з третьою особою.».

Таким чином право на односторонню відмову продавця від власних обов`язків за несвоєчасне сплачення платежів настає лише за прострочення покупцем графіку сплати внесків, який визначений додатком № 1 до основного договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року.

Згідно до Графіку сплати внесків ОСОБА_4 мала сплатити ТОВ «ГРАНІ» суму в розмірі 229977 грн. не пізніше 26 квітня 2007 року. Відповідно до платіжного доручення АКБ «ХФБ БАНК Україна» ОСОБА_4 сплатила суму в розмірі 229977 грн. на рахунок ТОВ «ГРАНІ» 25 квітня 2007 року. Тобто покупець сплатив усі передбачені договором «внески», в повному розмірі, на користь продавця відповідно до графіку сплати внесків. До графіку сплати внесків будь-яких змін за додатковою угодою не вносилось.

Відповідно до п. 7.3. Договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року (до якого не вносились зміни у додатковою угодою від 18 березня 2013 року): - «При несвоєчасній сплаті Покупцем першого внеску за даним договором або будь-якої частини внесків Продавець має право в односторонньому порядку відмовитися від Договору. При цьому Продавець направляє Покупцю відповідне повідомлення про відмову від Договору».

Договором № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року та додатковою угодою до нього від 18 березня 2013 року було використано та узгоджено між сторонами декілька різних термінів та умов. Так сторони у договорах погоджують між собою не тільки поняття «внесків», які мають бути сплачені у відповідності до встановлено графіку платежів і їх розмір, а й окремого поняття «додаткової оплати». За прострочення «додаткової оплати» додаткової відповідальності, між сторонами в додатковій угоді від 18 березня 2013 року до договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, встановлено не було.

Таким чином, право на одностороннє припинення обов`язків продавця передбачене пунктами 6.4 та 7.3 Договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року було предметом домовленості (щодо відповідальності покупця) і стосувалось лише суми грошових внесків в розмірі 229977 грн.

«Додаткова оплата» узгоджена сторонами в додатковій угоді від 18 березня 2013 року до договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, частиною 3 якої було визначено: - «Покупець зобов`язаний здійснити додаткову оплату Продавцю у розмірі згідно п.1 даної Додаткової угоди у термін до 30 березня 2013 року».

Тобто «додаткову оплату» не було віднесено до «внесків», відповідно не погоджено змін або доповнень до існуючого графіку «внесків». Було визначено дату, до якої їх необхідно здійснити.

Відповідно до п. 6.3. Договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року (до якого не вносились зміни у додатковою угодою від 18 березня 2013 року): «За прострочення оплати згідно до умов цього Договору Покупцю нараховується пеня в розмірі 0,1 (нуль цілих одна десята) проценту від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Покупець зобов`язаний, у випадку пред`явлення відповідної вимоги Продавця, сплатити Продавцю суму нарахованої пені».

Виходячи з вищевказаного ТОВ «ГРАНІ», на підставі прострочення ОСОБА_4 платежу на суму 3420 грн., набуло лише право на нарахування пені за таке прострочення у відповідно до п. 6.3. Договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року.

Щодо розірвання договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_4 відповідно до їх угоди від 27 травня 2013 року (а. с. 175, т. 1).

ОСОБА_4 зазначає, що підпис у вказаній вище угоді нею не виконувався, вона ніколи не вчиняла такої угоди і тому вказана угода є підробленим документом на підставі якої ТОВ «ГРАНІ» фактично розпорядились її майновими правами.

Між ОСОБА_4 та ТОВ «ГРАНІ» за договором № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року не вчинено й будь-яких інших дій по розірванню вказаного вище договору у відповідності до умов цього ж договору.

Крім того, вже після укладання нібито достовірної угоди від 27 травня 2013 року ТОВ «ГРАНІ» продовжує приймати грошові кошти від ОСОБА_4 за додатковою угодою від 18 березня 2013 року до Договору купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07, а саме: за квитанцією № 166 від 02 серпня 2013 року на суму 3400,0 грн.

Щодо отримання ОСОБА_4 грошових коштів в розмірі 229977 грн. відповідно до видаткового касового ордеру від 27 травня 2013 року (а. с. 176, т. 1).

ОСОБА_4 зазначає, що підпис у вказаному вище видатковому касовому ордері нею не виконувався, вона ніколи не отримувала грошових коштів від ТОВ «ГРАНІ» і тому вказаний видатковий касовий ордер є підробленим документом на підставі якого ТОВ «ГРАНІ» шахрайським способом фактично розпорядились її майновими правами.

Окрім цього вищевказаний видатковий касовий ордер не відповідає п. 3.1., п. 3.4., п. 3.5. Положення «Про ведення касових операцій у національній валюті в Україні» в редакції від 21 березня 2011 року, яка була чинна на момент видачі такого документу, оскільки такі документи на видачу готівки мають підписувати керівник і головний бухгалтер або працівник підприємства, який на це уповноважений керівником.

Згідно до Положення «Про ведення касових операцій у національній валюті в Україні», затвердженого постановою Правління Національного банку України 15 грудня 2004 № 637, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 13 січня 2005 року за № 40/10320, в редакції від 21 березня 2011 року, що діяла на момент видачі ордеру,

3.1. Касові операції оформляються касовими ордерами, видатковими відомостями, розрахунковими документами, документами за операціями із застосуванням спеціальних платіжних засобів, іншими касовими документами, які згідно із законодавством України підтверджували б факт продажу (повернення) товарів, надання послуг, отримання (повернення) готівкових коштів. (Пункт 3.1 глави 3 в редакції Постанови Національного банку № 277 (z0944-05) від 10 серпня 2005 року; із змінами, внесеними згідно з Постановою Національного банку № 573 (z0279-11) від 22 грудня 2010 року).

3.4. Видача готівки з кас проводиться за видатковими касовими ордерами (додаток 3) або видатковими відомостями. Документи на видачу готівки мають підписувати керівник і головний бухгалтер або працівник підприємства, який на це уповноважений керівником. До видаткових ордерів можуть додаватися заява на видачу готівки, розрахунки тощо. (Абзац перший пункту 3.4 глави 3 із змінами, внесеними згідно з Постановою Національного банку № 252 (z0448-09 ) від 29 квітня 2009 року).

Якщо на доданих до видаткових касових ордерів документах, заявах, рахунках тощо є дозвільний напис керівника підприємства, то його підпис на видаткових касових ордерах не обов`язковий.

3.5. У разі видачі окремим фізичним особам готівки (у тому числі працівникам підприємства) за видатковим касовим ордером або видатковою відомістю касир вимагає пред`явити паспорт чи документ, що його замінює, записує його найменування і номер, ким і коли він виданий. Фізична особа розписується у видатковому касовому ордері або видатковій відомості про одержання готівки із зазначенням одержаної суми (гривень - словами, копійок - цифрами), використовуючи чорнильну або кулькову ручку з чорнилом темного кольору.

Як вбачається з непосвідченої копії видаткового касового ордеру від 27 травня 2013 року, окрім підпису ОСОБА_4 будь-яких інших підписів відповідальних або уповноважених осіб на ньому не має, що протирічить вищевказаним вимогам діючих нормативно-правових актів, а тому фактично вважається неналежно оформленим і не може бути належним та допустимим доказом у розумінні ст. ст. 77-80 ЦПК України обставин на які посилаються відповідачі за зустрічним позовом, як на підставу власних заперечень.

На вимогу суду стороною позивачів за первісним позовом не надано оригіналів угоди від 27 травня 2013 року про розірвання договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_4 та видаткового касового ордеру від 27 травня 2013 року.

Позивачі посилалися на те, що оригінали вказаних документів перебувають у ОСОБА_6 , який не надав їх до суду.

За викладених обставин ОСОБА_4 не наполягала на проведенні почеркознавчої експертизи.

Щодо договору від 19 серпня 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГРАНІ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 купівлі-продажу майнових прав № 3п/М16/16.

19 серпня 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГРАНІ», з однієї сторони, та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , з іншої сторони, було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 3п/М16/16, за умовами якого останні набули в рівних частках (по 50% кожний) майнові права на житлове приміщення загальною площею 51,4 кв. м., будівельний № квартири АДРЕСА_3 .

19 серпня 2016 року на виконання умов Договору купівлі-продажу майнових прав № Зп/М 16/16, ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було внесено на користь ТОВ «ГРАНІ» повний розмір оплати за договором у розмірі 241977,00 гривень, що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера № 312 від 19 серпня 2016 року, а також Довідкою ТОВ «ГРАНІ» за вих. № 1711/8, згідно якої позивачі виконали свої зобов`язання по сплаті суми ціни договору.

Згідно п. 3.3. Договору купівлі-продажу майнових прав № Зп/М16/16 плановий строк закінчення будівництва та введення в експлуатацію будинку встановлюється на 4-й квартал 2016 року.

Відповідно до умов п. 5.1. Договору купівлі-продажу майнових прав № 3п/М 16/16 сторони передбачили порядок прийому-передачі майнових прав на новозбудоване майно за цим договором, після здачі будинку в експлуатацію, згідно якого, після внесення 100% внесків і по закінченню 45 робочих з дати підписання акту введення в експлуатацію закінченого будівництвом будинку, продавець зобов`язується передати покупцеві новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 51,4 кв. м., будівельний № квартири АДРЕСА_3 , за актом приймання-передачі.

Згідно п. 5.2. Договору купівлі-продажу майнових прав № 3п/М16/16 технічний паспорт на квартиру, а також документи про право власності на неї позивачі оформлюються самостійно та за свій рахунок після отримання Акту приймання-передачі квартири.

14 листопада 2016 року вищевказаний будинок був прийнятий до експлуатації, згідно Акту готовності об`єкта до експлуатації від 14 листопада 2016 року, виданого Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради та Сертифіката серія ІV №62, виданого 17 листопада 2016 року Одеською міською радою.

Згідно розпорядження Малиновської районної адміністрації ОМР №584/01-06 від 07 грудня 2016 року об`єкту нерухомого майна - двосекційному 16-поверховому житловому будинку з вбудовано-прибудованими торговими приміщеннями і підземним паркінгом, загальною площею квартир 10082,9 кв. м., житловою площею квартир 4886,5 кв. м., кількість квартир - 140 квартир, площа вбудованих, збудовано-прибудованих та прибудованих приміщень 1136,10 кв. м.. кількість поверхів - 16, присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_2 .

07 грудня 2016 року між ТОВ «ГРАНІ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , на виконання умов Договору купівлі-продажу майнових прав № 3п/М 16/16 було підписано Акт приймання-передачі майнових прав, згідно якого позивачі прийняли в натурі квартиру АДРЕСА_4 (будівельна адреса: АДРЕСА_5 ).

Згідно довідки TOD «ГРАНІ» за вих. № 1745/1 від 27 січня 2017 року, квартира АДРЕСА_6 , у зв`язку із приведенням у відповідність нумерації квартир у будинку, згідно технічної інвентаризації введеного в експлуатацію житлового будинку по АДРЕСА_2 .

У судовому засіданні були допитані свідки: ОСОБА_14 (знайомий позивача), ОСОБА_15 (ріелтор зі сторони позивача), які підтвердили позицію позивачів щодо користування ними певний час спірним нерухомим майном.

ОСОБА_16 (голова керуючої компанії), який свідчив про те, що ОСОБА_4 набула права на спірне нерухоме майно, а сторони стали заручниками дій ТОВ «ГРАНІ» в особі керівника ОСОБА_6 .

Ухвалою суду від 07 грудня 2018 р. по справі була призначена судова експертиза техніки документів, на вирішення якої ставилися питання:

1. У якій послідовності виконувались реквізити Договору купівлі-продажу майнових прав № Зп/МІ6/16 від 19 серпня 2016 року та Акту приймання-передачі за Договором купівлі-продажу майнових прав № Зп/М16/16 від 19 серпня 2016 року, від 07 грудня 2016 року, а саме: підпис, відтиск печатки?

2) Чи нанесений відтиск печатки у той час, яким датований кожний окремий документ: Договір купівлі-продажу майнових прав № Зп/М16/16 від 19 серпня 2016 року та Акт приймання-передачі за Договором купівлі-продажу майнових прав № Зп/М16/16 від 19 серпня 2016 року, від 07 грудня 2016 року?

3) Чи виготовлений рукописний підпис у той час, яким датовані Договір купівлі-продажу майнових прав № Зп/М16/16 від 19 серпня 2016 року та Акт приймання-передачі за Договором купівлі-продажу майнових прав № Зп/М16/16 від 19 серпня 2016 року, від 07 грудня 2016 року?

4) В один чи різні періоди часу виконані рукописні підписи в наданих документах?

Експертиза не була проведена у зв`язку з відсутністю додаткових документів, які просив надати судовий експерт.

Відповідно до ст. 13 ЦК України, цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що ТОВ «ГРАНІ» не мало право розпоряджатися майновими правами на квартиру АДРЕСА_7 під час укладення договору купівлі-продажу № 3п/М16/16 від 19 серпня 2016 року, оскільки ці майнові права вже були продані за договором № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року та продавцю не належали. За умовами першого договору ТОВ «ГРАНІ» не мало самостійного права на вчинення дії без внесення відповідних змін у перший договір, а тому за наявності діючого та невиконаного договору № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року фактично розпорядилось правом, якого в нього не було і порушило права ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року, а тому договір № 3п/М16/16 від 19 серпня 2016 року є недійсним.

Також недійсним є акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_8 від 07 грудня 2016 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 , між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГРАНІ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 від 19 серпня 2016 року № 3п/М16/16, оскільки вказаний договір є недійсним, а акт прийому-передачі квартири був похідним від нього і порушує права ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу майнових прав № 3/М10/07 від 25 квітня 2007 року.

Посилання представника позивачів, що суд має застосувати до спірних правовідносин висновок Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року по справі № 522/1029/18 (провадження № 14-270цс19), то суд виходить з того, що предметом спору у цій справі є визнання майнових прав на спірне майно, а по справі № № 522/1029/18 предметом спору є визнання права власності.

При цьому, вказаний висновок відповідно до п. п. 87, 96, 98, 99 121 Постанови свідчить на користь ОСОБА_4 .

Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання правочину недійсним; суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами;

Згідно до ст. 95 ЦПК України, письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Відповідно до ст. 77 ЦПК України встановлено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно до ст. 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки зустрічні позовні вимоги задоволені, суд вважає за необхідне стягнути судовий збір з ОСОБА_1 , ОСОБА_3 в рівних частках на користь ОСОБА_4 судові витрати по сплаті судового збору в сумі 1764,60 грн.

Відповідно до ч. 1 ст. 354 ЦПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. В разі оголошення лише вступної та резолютивної частини рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Керуючись, ст. ст. 13, 141, ст. ст. 263, 265, 268, 354, 355 ЦПК України, -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 ( АДРЕСА_13 , РНОКПП НОМЕР_1 ), ОСОБА_3 ( АДРЕСА_13 , РНОКПП НОМЕР_2 ) до ОСОБА_4 ( АДРЕСА_14 , РНОКПП НОМЕР_3 ), третя особа: ТОВ «ГРАНІ» (м. Одеса, вул. С. Ядова, 6, літ. «Ф») про визнання майнових прав на нерухоме майно відмовити.

Зустрічний позовОСОБА_4 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ТОВ «ГРАНІ», третя особа: арбітражний керуючий Колмикова Тетяна Олександрівна (м. Одеса, вул. Космонавтів, 36) про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав та акту прийому-передачі нерухомого майна задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 , між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГРАНІ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 від 19.08.2016 року № 3п/М16/16.

Визнати недійсним акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_8 від 07.12.2016 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 , між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГРАНІ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 від 19.08.2016 року № 3п/М16/16.

Стягнути зі ОСОБА_1 , ОСОБА_3 в рівних частках на користь ОСОБА_4 судові витрати по сплаті судового збору в сумі 1764,60 грн (одна тисяча сімсот шістдесят чотири грн 00 коп.).

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання до Одеського апеляційного суду апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.

Рішення суду в повному обсязі складено 30 листопада 2021 року.

СУДДЯ В.К.Гуревський