Постанова

Іменем України

27 січня 2021 року

м. Київ

справа № 390/1960/18

провадження № 61-14650св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І.,

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач - приватне підприємство «ВЛАД»,

відповідачі - ОСОБА_1 , фермерське господарство Костенка Миколи Івановича,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу приватного підприємства «ВЛАД», яка підписана представником Тупалом Максимом Петровичем, на постанову Кропивницького апеляційного суду від 10 липня 2019 року у складі колегії суддів: Голованя А. М., Карпенка О. Л., Мурашка С. І.,

ВСТАНОВИВ:

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2018 року приватне підприємство «ВЛАД» (далі - ПП «ВЛАД») звернулося з позовом до ОСОБА_1 , фермерського господарства Костенка М. І. (далі - ФК Костенка М. І.) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

Позов мотивований тим, що 31 травня 2007 року між ПП «ВЛАД» і ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років, який зареєстровано 20 червня 2008 року Кіровоградським районним відділом КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України». Пунктом 3. 7 договору оренди сторони погодили, що дія цього договору продовжується на наступні 5 років, якщо жодна зі сторін за три місяця до його закінчення не подала письмово інших пропозицій. 09 лютого 2018 року на адресу ПП «ВЛАД» від ОСОБА_1 надійшов лист, датований 08 лютого 2018 року, згідно якого відповідач запропонував підписати, скріпити печаткою та надіслати на його адресу угоду про розірвання договору оренди від 31 травня 2007 року. 13 лютого 2018 року ПП «ВЛАД» направив ОСОБА_1 лист, в якому повідомило про відсутність правових підстав для розірвання договору оренди від 31 травня 2007 року. Для реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк, 19 квітня 2018 року ПП «ВЛАД» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого додало проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки. Лист-повідомлення був повернутий на адресу ПП «ВЛАД» із довідкою органу поштового зв`язку «за закінченням терміну зберігання». ОСОБА_1 протягом одного місяця, після закінчення строку дії договору не звертався до ПП «ВЛАД» із листом-повідомленням про заперечення щодо поновлення договору оренди.16 серпня 2018 року ПП «ВЛАД» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 про визнання поновленим договору оренди землі.

03 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ФГ Костенка М. І. було укладено договір оренди земельної ділянки, яка перебуває в оренді ПП «ВЛАД», строком на 49 років. Станом на день звернення до суду ПП «ВЛАД» продовжує користуватися спірною земельною ділянкою та нараховує ОСОБА_1 орендну плату за 2018 рік.

Позивач просив визнати недійсним договір оренди землі від 03 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ Костенка М. І., зареєстрований 06 грудня 2018 року приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Буліч Н. В., рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 44456252.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 03 квітня 2019 року позов ПП «ВЛАД» до ОСОБА_1 і ФГ Костенка М. І. про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, задоволено.

Визнано договір оренди землі від 03 грудня 2018 року, який укладено між ОСОБА_1 і ФГ Костенка М. І., зареєстрований 06 грудня 2018 року приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Буліч Н. В., рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44456252, недійсним.

Вирішено питання про стягнення судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оспорюваний договір оренди землі від 03 грудня 2018 року не відповідає вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 777 ЦК України, а тому згідно статей 203, 215 ЦК України є підстави для визнання його недійсним.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Кропивницького апеляційного суду від 10 липня 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено.

Рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 03 квітня 2019 року скасовано.

Ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні вимог ПП «ВЛАД» до ОСОБА_1 , ФГ Костенка М. І. про визнання недійсним договору оренди землі від 03 грудня 2018 року, який укладено між ОСОБА_1 і ФГ Костенка М. І .

Вирішено питання про стягнення судового збору.

Постанова суду апеляційної інстанцій мотивована тим, що наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, на укладення договору оренди землі відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» припинилося.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У серпні 2019 року ПП «ВЛАД» подало касаційну скаргу, яка підписана представником Тупалом М. П., у якій просить постанову Кропивницького апеляційного суду від 10 липня 2019 року скасувати, рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 03 квітня 2019 року залишити без змін.

Касаційна скарга обґрунтована тим, що в постанові апеляційного суду не зазначено, які саме конкретно норми матеріального та (або) процесуального права порушені судом першої інстанції, не конкретизовані будь-які обставини, які мали значення для справи, але були недоведені в суді. Відповідач ОСОБА_1 не довів суду обґрунтованість розірвання договору оренди, укладеного ним з ПП «ВЛАД». ОСОБА_1 не звертався до суду з позовом про розірвання договору, як це передбачено статтею 31 Закону України «Про оренду землі» та пунктом 3.2 договору оренди землі від 31 травня 2007 року.

Аргументи учасників справи

Відзив на касаційну скаргу не надано.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного суду від 07 серпня 2019 року касаційну скаргу залишено без руху та надано строк для усунення недоліків.

Після усунення недоліків, ухвалою Верховного Суду від 30 серпня 2019 року відкрито касаційне провадження та витребувано справу з суду першої інстанції.

У вересні 2019 року матеріали цивільної справи № 390/1960/18 надійшли до Верховного Суду.

Відповідно до пункту 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» від 15 січня 2020 року № 460-IX, який набрав чинності 08 лютого 2020 року, установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Ухвалою Верховного Суду від 20 серпня 2020 року касаційне провадження у справі № 390/1960/18 зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19).

Ухвалою Верховного Суду від 21 грудня 2020 року поновлено касаційне провадження у справі 390/1960/18, справу призначено до судового розгляду.

Позиція Верховного Суду

Колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги за таких підстав.

Суди встановили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0423, загальною площею 4,43 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Могутненської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області.

31 травня 2007 року між ПП «ВЛАД» і ОСОБА_1 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, строком на 10 років, починаючи з дати державної реєстрації, яка здійснена 20 червня 2008 року Кіровоградським районним відділом КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №63.

Пунктом 3.7 договору оренди передбачено, що його дія продовжується на наступні 5 років, якщо жодна зі сторін за три місяці до його закінчення не подала письмово інших пропозицій.

08 лютого 2018 року ОСОБА_1 звернувся до ПП «ВЛАД» з листом, в якому просив надіслати на його адресу угоду про розірвання зазначеного договору оренди землі.

13 лютого 2018 року ПП «ВЛАД» повідомило ОСОБА_1 про відсутність правових підстав для розірвання договору оренди землі від 31 травня 2007 року. Вказаний лист було вручено ОСОБА_1 17 лютого 2018 року.

19 квітня 2018 року ПП «ВЛАД» надіслало на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі № 35 від 11 квітня 2018 року, до якого додано проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 31 травня 2007 року та внесення змін до нього, проте поштове відправлення повернуто відправнику «за закінченням терміну зберігання».

03 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ФГ Костенка М. І. укладено договір оренди землі щодо спірної земельної ділянки строком на 49 років із дня державної реєстрації права оренди.

Звертаючись до суду з позовом, ПП «ВЛАД» посилалося на те, що, укладений 03 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ФГ Костенка М. І. договір оренди земельної ділянки є недійсним, оскільки при його укладенні порушено передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 777 ЦК України, переважне право ПП «ВЛАД» на укладання нового договору оренди землі з орендодавцем ОСОБА_1 .

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельною ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) зазначено, що «реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору».

У лютому 2018 року ОСОБА_1 направив ПП «ВЛАД» лист, в якому висловив бажання розірвати договір оренди з 19 червня 2018 року, що свідчить про відсутність волевиявлення ОСОБА_1 на поновлення договору оренди с ПП «ВЛАД».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 квітня 2020 року у справі № 192/2599/16-ц (провадження № 61-14980св19) зазначено, що «тільки за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

Отже, переважне право орендаря, яке підлягає захисту, буде порушене в разі укладення орендодавцем договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, що узгоджується з правовими висновками, викладеними в постановах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року в справі № 6-10цс15, від 18 березня 2015 року в справі № 6-4цс15, від 15 квітня 2015 року в справі № 6-55цс15, від 23 березня 2016 року в справі № 6-146цс16, від 13 квітня 2016 року в справі № 6-2027цс15, від 23 листопада 2016 року в справі № 6-2540цс16.

Частиною другою статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено обов`язок орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди…

…під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідного листа-повідомлення орендодавцю, а й отримання ним даного листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, оскільки за загальним змістом термін «повідомлення» включає в себе не тільки направлення відомостей, з якими особа має бути обізнаною, а й отримання цією особою зазначених відомостей».

Суди встановили, що 19 квітня 2018 року ПП «ВЛАД» надіслало на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі № 35 від 11 квітня 2018 року, до якого додано проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 31 травня 2007 року та внесення змін до нього, проте поштове відправлення повернуто відправнику «за закінченням терміну зберігання». Тобто ОСОБА_1 лист-повідомлення не отримав і відповідно не був письмово повідомлений про намір орендаря стосовно поновлення спірного договору оренди.

Установивши, що сторони за договором не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, орендодавцем не отримано листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, орендодавець завчасно повідомив орендаря про намір розірвати договір оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди землі № 35 від 11 квітня 2018 року на певних умовах, колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції, що переважне право позивача не порушено.

Отже, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав задоволення позову.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Висновки Верховного Суду

Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про те, що оскаржене судове рішення постановлено без додержання норм матеріального та процесуального права.

У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, постанову апеляційного суду залишити без змін.

Керуючись статтями 400, 410, (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного підприємця «ВЛАД», яка підписана представником Тупалом Максимом Петровичем, залишити без задоволення.

Постанову Кропивницького апеляційного суду від 10 липня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. Ю. Тітов